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XXX物業(yè)管理服務方案 特別提醒：請在編制時依據(jù)項目實際情況，特別是費用測算、開辦物資、人員編制部分XXX物業(yè)管理服務方案 河南新康橋物業(yè)服務有限公司 年 月 日目 錄第一章 XXX項目管理服務理念及管理目標41.1項目整體情況介紹41.2項目管理服務定位及服務理念51.3 物業(yè)管理服務計劃、各項管理指標目標、日常服務目標9第二章 物業(yè)管理服務機構設置122.1組織架構、部門設置、部門職能12第三章 XXX管理服務方案153.1物業(yè)承接查驗方案153.2入住服務管理方案263.3裝修監(jiān)管服務方案303.4檔案管理方案343.5公共設施設備維護方案413.6公共秩序維護服務方案613.7環(huán)境衛(wèi)生維護服務方案723.8綠化養(yǎng)護方案813.9文化社區(qū)氛圍創(chuàng)建服務方案873.10便民服務措施90第四章 品質(zhì)客戶服務944.1 客服服務日常標準展示 944.2 “123分級投訴處理”管理制度974.3日常回訪管理制度1034.4 智能化服務1034.5“心生活 心服務”樓盤溫馨配置1044.6空巢老人關愛活動1064.7晾曬節(jié)活動1084.8義工活動1084.9婚嫁禮賓服務110第五章 項目應急預案及措施1115.1突發(fā)火災危機處理預案1115.2電梯困人救援應急預案1145.3停電危機處理預案1155.4突發(fā)停水危機處理預案1155.5突發(fā)治安事件的處理預案1165.6公共衛(wèi)生突發(fā)事件應急預案1175.7高空墜物的應急預案1185.8天然氣泄漏應急預案1185.9發(fā)生交通意外的應急預案1195.10大風、暴雨應急處理預案119第六章 河南新康橋物業(yè)服務有限公司企業(yè)介紹1226.1 企業(yè)簡介1226.2 公司組織架構圖1236.3 公司部分項目展示1246.4 企業(yè)部分榮譽展示1306.5 管理優(yōu)勢132第七章 項目支出費用測算135第八章 結束語142第一章 XXX項目管理服務理念及管理目標1.1項目整體情況介紹1、 項目位置和位置分析2、 項目周邊配套設施（包括交通、教育、醫(yī)療）3、項目樓盤定位分析1.2項目管理服務定位及服務理念河南新康橋物業(yè)服務有限公司是一家具有國家一級資質(zhì)的物業(yè)專業(yè)管理公司，是中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位，同時也是鄭州市物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)之一。公司本著“業(yè)主至上、服務第一”的企業(yè)理念，以發(fā)展求生存，通過先進的管理策劃、規(guī)范的操作實施，ISO9001質(zhì)量管理體系的導入，科學系統(tǒng)的培訓，有效的監(jiān)督、評估和持續(xù)改進等步驟和手段，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進經(jīng)驗，并結合自身的資源優(yōu)勢，形成了以關懷員工、關注顧客的需求、關注環(huán)境的溫馨和諧、關注物業(yè)整體范圍為特征的物業(yè)管理模式。我公司一直致力于改善員工隊伍的有機構成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務建立在高素質(zhì)人才的基礎之上。利用自身的吸引力和凝聚力，通過向社會公開招聘、接受名牌院校本科以上畢業(yè)生等途徑，廣泛匯集各個專業(yè)的人才?，F(xiàn)在我公司已擁有員工1700余人，其中碩士4人，物業(yè)管理師20人，本科學歷80余人，?？茖W歷百余人，物業(yè)管理專業(yè)以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員60余人,其中中級以上職稱30余人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。公司管理人員均為?？埔陨蠈W歷,全部持證上崗。我們把制約物業(yè)管理服務水平提升的技術難點作為技術開發(fā)重點，從各個方面為專業(yè)技術人員施展才能創(chuàng)造條件，進而形成了自己的技術優(yōu)勢。我公司以業(yè)主滿意作為管理服務的出發(fā)點和歸宿點。在這個基礎上，公司組織人員多次從服務宗旨、組織架構、服務設施、服務手段、服務標準、服務控制等方面修訂質(zhì)量管理體系文件，堅持以人為本，推出了帶有鮮明時代特色的管理模式。針對XXX項目的管理，我們在調(diào)研的基礎上，結合項目居住人群特點，歸納項目管理難點和重點，制定出具有專業(yè)化、個性化的管理思路：1、項目管理原則：24小時關懷常在、360全方位關注；溫馨筑家，打造舒適宜居社區(qū)環(huán)境。2、項目管理整體設想：以管家式溫馨服務，輔助以智能化物業(yè)管理手段，除了滿足甲方（開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)使用人的基本需求外，更會不斷發(fā)掘小區(qū)文化和業(yè)主精神層次需求，使XXX實現(xiàn)物業(yè)保值增值，業(yè)主居住優(yōu)雅舒心。管理定位：服務貼心，快速響應，舒適安全。打造舒適、休閑、享受的溫馨生活小區(qū)。結合康橋物業(yè)多年物業(yè)管理經(jīng)驗，追求品質(zhì)，精益求精，堅持業(yè)主滿意無終點的服務理念。服務定位：社區(qū)定位：（請依據(jù)項目實際情況編寫）溫馨、和諧、安全的高品質(zhì)文明社區(qū)。3、設計、策劃和實施品質(zhì)樓盤計劃4、導入“滿意+驚喜”的金鑰匙管家物業(yè)服務理念，使甲方滿意、居者愜意、物業(yè)持續(xù)升值（請依據(jù)項目實際情況編寫） 5、營造“綠色、文明”的社區(qū)家文化氛圍 6、品質(zhì)筑家、智能筑家 7、系統(tǒng)化、規(guī)范化的服務管控體系公司通過有效控制切實保證管理服務，嚴格貫徹ISO9001國際質(zhì)量管理體系標準，通過實行逐日自行檢查、每周專業(yè)檢查、月度全面檢查、季度全面考核，以促使各服務中心把日常管理服務工作做得更深入、更扎實。除此之外，我們還自覺接受來自業(yè)主、甲方、政府主管部門三個方面的監(jiān)管，把他們的意見和建議作為推動我們管理服務工作的動力。我公司秉持“嚴、實、細、高”的企業(yè)精神，弘揚“誠實做人，誠信做事”的企業(yè)道德，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位，各項作業(yè)的具體實踐中，公司按照“做可持續(xù)發(fā)展的全國一流的物業(yè)服務企業(yè)”的基本定位，系統(tǒng)制訂了涵蓋物業(yè)管理全部事務的服務作業(yè)流程和標準，保證給業(yè)主/物業(yè)使用人提供可知、可感、可辨、可驗的服務產(chǎn)品，寓精誠服務于精細管理中。另我們與業(yè)主建立有效的交流溝通渠道“服務報告制度”， 每季度向業(yè)主公示項目客戶服務、維修、秩序維護、保潔、綠化、社區(qū)文化、心生活等各專項工作的運作情況，每半年向業(yè)主公示物業(yè)管理服務費的收支使用情況，真正做到服務公開、透明，尊重業(yè)主權益。1.3 物業(yè)管理服務計劃、各項管理指標目標、日常服務目標（請依據(jù)項目實際和與甲方協(xié)議情況編寫）1、為持續(xù)提高物業(yè)管理水平，營造安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境、創(chuàng)造便捷、尊貴、休閑、舒心的生活條件，我們將策劃并實施如下工作內(nèi)容： 1）建立XXX項目物業(yè)服務中心整體運作體系，確立管理方式； 2）開展XXX項目客戶服務工作，為業(yè)主提供貼心服務； 3）開展XXX項目秩序維護、交通、消防管理工作，確保樓宇安全； 4）開展XXX項目房屋管理及維修養(yǎng)護工作； 5）開展XXX項目公共配套設施維修養(yǎng)護工作； 6）開展XXX項目物業(yè)環(huán)境清潔衛(wèi)生工作； 7）開展XXX項目業(yè)主文化建設工作； 8）開展XXX項目特約服務工作。2、我公司對項目物業(yè)管理以下管理指標為目標，接受消費、業(yè)主和物業(yè)使用人監(jiān)督和指導。序號指標名稱國家標準指標測定依據(jù)管理指標實施措施1物業(yè)及配套設施完好率全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則2清潔保潔率全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則3治安案件發(fā)生率全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則4火災發(fā)生率0全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則消防設施完好率5管理人員專業(yè)培訓合格率培訓合格人員/培訓人員總數(shù)100%6物業(yè)管理滿意率全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則7業(yè)主有效投訴率全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則業(yè)主投訴處理率投訴回訪率8員工培訓覆蓋率培訓管理制度3、日常服務承諾第二章 物業(yè)管理服務機構設置2.1組織架構、部門設置、部門職能2.1.1項目管理組織架構項目經(jīng)理2.1.2崗位設置及職責簡述序號部門崗位職責簡述1服務中心經(jīng)理負責項目服務中心日常全面工作開展2客服部客服主管負責客服部全面工作前臺接待負責前臺電話接聽及來人來訪接待收銀員負責項目物業(yè)相關費用收取及賬務報表編制客戶主任負責客戶、公共關系維護及業(yè)主問題協(xié)調(diào)處理社區(qū)文化專員兼內(nèi)勤負責項目倉庫管理、內(nèi)部考勤管理、項目社區(qū)文化活動組織、舉辦；3工程部工程主管負責項目工程部日常工作組織開展綜合維修工負責項目水電等綜合設施維修養(yǎng)護電梯工負責項目電梯運行日常巡視、緊急事件處理及監(jiān)督維保單位維保弱電維修工負責項目弱電系統(tǒng)維修維護高壓水泵房值班負責項目高壓室及水泵房巡視記錄及問題處理秩序部秩序主管負責秩序部全面工作組織開展班長負責西門人員、物品出入及安全把控等日常工作門崗負責東門人員、物品出入及安全把控、車輛出入把控等日常工作收費口負責地庫出口車輛收費工作巡邏崗負責項目安防巡視等日常工作監(jiān)控崗負責監(jiān)控室日常監(jiān)控及消防主機監(jiān)看、設備情況及監(jiān)控可疑情況信息傳遞工作機動崗部門內(nèi)部調(diào)休頂崗5環(huán)境部環(huán)境主管負責環(huán)境衛(wèi)生及綠化工作組織開展樓宇保潔負責樓宇衛(wèi)生清潔工作外圍保潔商業(yè)，公共路面衛(wèi)生清潔工作地庫保潔負責地下車庫衛(wèi)生清潔工作綠化工負責小區(qū)綠化養(yǎng)護工作機動崗部門內(nèi)部調(diào)休頂崗2.1.3各崗位人員任職資格要求序號部門崗位任職資格要求1服務中心經(jīng)理大專以上學歷,持證上崗,具有5年以上物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗或3年以上服務中心經(jīng)理任職經(jīng)歷，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力。 序號部門崗位任職資格要求2客服部客服主管大專以上學歷,持證上崗,3年以上部門管理經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力前臺接待大專以上學歷，有1年以上相關客戶服務工作經(jīng)驗；形象好，服務意識強，表達能力較強；對工作認真負責。收銀員大專以上學歷，有1年以上相關客戶服務工作經(jīng)驗和收銀經(jīng)驗。服務意識強，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強。對工作認真負責，敬業(yè)客戶主任大專以上學歷，有1年以上相關客戶服務工作經(jīng)驗。服務意識強，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強。對工作認真負責，敬業(yè)。社區(qū)文化專員兼內(nèi)勤大專以上學歷，有1年以上相關客戶服務工作經(jīng)驗和內(nèi)勤經(jīng)驗，服務意識強，自身素質(zhì)較好，組織能力較強。3工程部工程主管中專以上學歷，有三年以上物業(yè)工程工作經(jīng)驗，對物業(yè)各類設施設備熟悉，能協(xié)調(diào)組織部門整體工作開展及處理突發(fā)應急事件綜合維修工持有專業(yè)上崗證書，有良好的職業(yè)道德操守和專業(yè)技能，2年以上相關工作經(jīng)驗。電梯工持有電梯管理員證書，能處理電梯日常故障，有良好的職業(yè)道德操守和專業(yè)技能，2年以上相關工作經(jīng)驗。弱電維修工持有弱電操作證書，有良好的職業(yè)道德操守和專業(yè)技能，2年以上相關工作經(jīng)驗。高壓水泵房值班持有高壓操作證書，有良好的職業(yè)道德操守和專業(yè)技能，2年以上相關工作經(jīng)驗。秩序部秩序主管高中及以上學歷，相貌端正，身體健康，責任心強，2年以上相關工作經(jīng)驗，1年以上秩序管理經(jīng)驗，熟悉秩序管理及消防常識。退伍軍人優(yōu)先。班長高中及以上學歷，相貌端正，身體健康，責任心強，2年以上相關工作經(jīng)驗。退伍軍人優(yōu)先。門崗相貌端正，身體健康,責任心強，品行端正,工作認真負責。退伍軍人優(yōu)先。巡邏崗相貌端正，身體健康,責任心強，品行端正,工作認真負責。退伍軍人優(yōu)先。監(jiān)控崗初中及以上學歷，相貌端正，身體健康,責任心強，持有中控、消防監(jiān)控上崗證。品行端正,工作認真負責。環(huán)境部環(huán)境主管相貌端正，身體健康，責任心強，2年以上相關工作經(jīng)驗，1年以上保潔管理經(jīng)驗。保潔員身體健康，責任心強,品行端正,工作認真負責。綠化工身體健康,責任心強，品行端正,工作認真負責，1年以上工作經(jīng)驗。第三章 XXX管理服務方案3.1物業(yè)承接查驗方案3.1.1準備工作1、提前溝通，簽訂承接查驗合同。2、制訂承接查驗實施方案，讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。3、人員準備4、資料準備4.1.2承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理程序1、收集整理存在問題2、處理方法3、跟蹤驗證3.1.3移交內(nèi)容1、XXX資料交接：（1）產(chǎn)權資料：項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑許可證；用地紅線圖。（2)綜合竣工驗收資料：竣工圖(包括總平面布置圖、結構、水暖、電氣設備附屬工程各專業(yè)竣工圖及附屬設施)：建筑工程竣工驗收證書；公共配套設施綜合驗收合格證；供水合同；供電協(xié)議，許可證；供氣協(xié)議，許可證；有線電視合格證；通信設施合格證；電梯準用證。(3)施工設計資料：地質(zhì)報告書；全套設計圖紙；圖紙會審通知書；設計變更通知書；工程預決算報告書；重要的施工會議紀要；隱蔽工程驗收記錄；其他可能影響將來管理的原始記錄。(4)機電設備資料：機電設備出廠合格證；機電設備使用說明書；機電設備安裝調(diào)試報告；設備保修卡、保修協(xié)議。 (5)業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系方式等；已購房的業(yè)主付款情況或付款方式。2、XXX物業(yè)共用部位按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，對XXX物業(yè)共用部位進行查驗，主要內(nèi)容包括：（1）主體結構及外墻、屋面；（2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽臺；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3、XXX共用設施設備共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，電氣照明插座裝置、防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)等。4、XXX園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般在花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、水景等。5、XXX其他公共配套設施物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心、停車場（庫、棚）、物業(yè)標識、垃圾站、休閑娛樂設施、信報箱等。查驗的相關資料由XXX置業(yè)提供，康橋物業(yè)主要是進行必要的復核。物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查設備調(diào)試等情況下，采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。附件：3.2入住服務管理方案業(yè)主入住是物業(yè)管理服務工作流程中最重要、最關鍵的一個環(huán)節(jié)，是物業(yè)公司與業(yè)主建立服務關系的開始，入住的完成意味著業(yè)主正式接受物業(yè)公司，物業(yè)由開發(fā)建設轉(zhuǎn)入使用，物業(yè)管理服務活動全面開展。入住服務是物業(yè)公司首次直接面對業(yè)主提供相關服務，直接關系到業(yè)主對物業(yè)管理服務的第一印象。要做好各方面充分細致的準備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。物業(yè)入住操作的模式，我公司計劃采用以開發(fā)建設單位為主體，物業(yè)公司相配合的作業(yè)模式。入住的準備，資料準備：1、入伙文件發(fā)放表；2、鑰匙領用登記表；3、禮品領用登記表；4、房屋驗收記錄表：記錄業(yè)主對房屋驗收情況，可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。主要內(nèi)容包括：（1）物業(yè)名稱、樓號；（2）業(yè)主、驗收人、開發(fā)建設單位代表姓名；（3）驗收情況簡要描述；（4）物業(yè)分項驗收情況記錄以及水、電、燃氣等的起始讀數(shù)；（5）開發(fā)建設單位和業(yè)主的簽字確認；（6）物業(yè)驗收存在的問題，有關維修處理的約定等；（7）驗收時間；（8）其他需要約定或注明的事項。5、業(yè)主手冊：業(yè)主手冊由物業(yè)公司編撰，向業(yè)主介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務相關項目內(nèi)容的服務指南性質(zhì)的文件。主要包括以下內(nèi)容：（1）歡迎辭；（2）項目概括；（3）物業(yè)公司以及物業(yè)服務中心情況介紹；（4）臨時管理規(guī)約；（5）項目內(nèi)相關公共管理制度；（6）物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務流程等；（7）公共及康樂設施介紹；（8）服務指南及服務投訴電話；（9）其他需要說明的情況以及相關注意事項。其他準備：1、入住工作計劃：2、入住儀式策劃：3、環(huán)境準備4、其他準備事項入住服務的管理1、 入住流程業(yè)主憑入住通知書、購房合同及發(fā)票及身份證登記確認驗收房屋并填寫房屋驗收記錄表，簽字確認簽署前期物業(yè)服務協(xié)議業(yè)主臨時規(guī)約等文件，領取業(yè)主手冊等相關文件資料繳納當期物業(yè)服務等有關費用領取房屋鑰匙（入住過程完結）2、入住手續(xù)3.3裝修監(jiān)管服務方案3.3.1裝飾裝修服務流程圖業(yè)主到服務中心辦理裝修手續(xù)，簽訂裝修管理協(xié)議填寫裝修申請表裝修承諾書業(yè)主將裝修方案與填寫好的裝修申請表交工程部，由開發(fā)單位工程部負責審批業(yè)主、施工負責人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修保證金，裝修建筑垃圾清運費施工方領取臨時出入證、進料許可證追蹤監(jiān)督施工狀況，每日1次巡視施工現(xiàn)場 對裝修竣工及時進行驗收，在裝修驗收表上簽署驗收意見驗收合格后，服務中心處退還裝修保證金4.3.2裝修管理制度1、目的為了方便業(yè)主入住期的裝修，避免出現(xiàn)違章現(xiàn)象，以保障業(yè)主的裝修能夠順利實施和完工。2、適用范圍適用于物業(yè)管理中心所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主的裝修管理工作3、職責（1）客服部部負責辦理業(yè)主的裝修進場手續(xù)和巡查監(jiān)督。（2）工程部負責對業(yè)主裝飾裝修的方案及施工過程進行審核和巡查監(jiān)督。（3）秩序維護部負責施工現(xiàn)場的消防及安全的監(jiān)督管理工作。4、標準要求和程序要點（1）成立裝修管理小組1）裝修管理小組由服務中心經(jīng)理負責；2）小組成員包括各班長、客服人員、工程人員，以及秩序維護員等；3）小組每周定期召開會議，處理疑難問題。（2）房屋裝修監(jiān)管房屋裝修的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，我們將按下列方式進行監(jiān)管。1）申報：住戶裝修須到管理中心辦理手續(xù)，填寫裝修申請審批表和提供裝修設計圖紙，提供裝修設計圖紙，對裝修項目進行全面確認，避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。2）審查：服務中心對申請及圖紙進行審查，除一般裝修按有關裝修規(guī)定執(zhí)行，針對項目的特殊情況，管理中心將做如下規(guī)定：a）不得移動和拆改各種公共管線設施；b）不得損壞和移動主出入口平面示意圖、路標、各單元（門）戶和公共配套設施、場地明顯標志；c）服務中心將對影響房屋外觀的裝修，如空調(diào)安裝、空調(diào)水的排放、防盜門網(wǎng)等進行統(tǒng)一設計；d）房屋天面、陽臺、嚴禁拆改和搭建；e）與裝修住戶簽訂協(xié)議，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，服務中心將通過法律途徑解決。f）對重點部位采取重點監(jiān)管措施。如制止亂搭建和保證房屋外觀統(tǒng)一方面將重點放在預防工作上。首先，在裝修審批時要向業(yè)主特別聲明關于此方面的管理規(guī)定，并簽定裝修協(xié)議書。其次，要求門崗在發(fā)現(xiàn)業(yè)主運進的裝修材料中有可能搭建違章建筑的材料時應禁止進入并及時通知相關工作人員前往處理。同時，在平時巡視時重點檢查這些部位，發(fā)現(xiàn)預期違章的苗頭及時采取措施處理。3）施工管理a）施工單位與管理中心簽訂裝修施工承諾書、施工人員登記表和消防安全承諾書，施工隊必須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證，施工時佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動。b）裝修發(fā)生違章行為，住戶與裝修隊均為第一責任者，均獨立承擔責任。c）使用高功率電器時須由服務中心另提供電源。d）工程垃圾必須清運到指定地點。e）施工隊必須配備消防器材。f）施工時間安排在上午8:0012:00，下午14:0018:00內(nèi)進行。(除此時間外的裝修不允許產(chǎn)生噪音)4）巡視監(jiān)管a）服務中心設專人監(jiān)管業(yè)主的裝修行為，服務中心經(jīng)理為第一責任人，各組小組長為具體責任人。b）監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡視1次，并做好巡視記錄，填寫裝修巡查記錄表。c）若住戶裝修出現(xiàn)違章裝修或違章搭建的，服務中心將責令其恢復原狀，并報告相關主管部門。裝修注意事項：1）集中裝修期間，裝修時間為星期一至星期五：早上8:0012:00，下午14:0018:00，如需延長裝修時間，必須向服務中心事先申請。(除此時間外的裝修不允許產(chǎn)生噪音)2）服務中心有權隨時停止一切產(chǎn)生噪音、震蕩、強烈氣味及其它對住戶產(chǎn)生干擾的工作，凡這類工程都應在服務中心指定時間進行。3）在未得到服務中心批準之前，施工人員 不得進行施工（包括戶外門、走道、外墻、外窗、屋頂?shù)燃友b標牌、商業(yè)機構名稱、廣告及標識，安裝任何空調(diào)機、天線或雨篷等物件）。4）更改、還原工程：服務中心保留業(yè)主對所有裝修工程進行更改或還原的權力，如該工程影響小區(qū)設施及房屋，裝修結構的安全，服務中心將發(fā)出書面通知要求整改。5）秩序維護、保潔措施：裝修施工期間，秩序維護人員、保潔員協(xié)助配合，落實安全及垃圾清運工作，聯(lián)系垃圾清運車，杜絕可能出現(xiàn)的隱患。在裝修期，對出現(xiàn)違規(guī)操作的施工隊伍立即提出整改意見，限期整改。6）裝修驗收a)裝修結束后，業(yè)主提出申請驗收。 b)初驗：業(yè)主在裝修完工后向物業(yè)服務中心提出初驗申請，七天內(nèi)服務中心組織客服和工程人員入戶現(xiàn)場驗收（防水工程、主體結構、外立面、供暖工程、燃氣等），按相關規(guī)定，出具驗收意見，業(yè)主簽字確認。c)復驗：初驗合格三個月后，業(yè)主向物業(yè)服務中心提出復驗申請，服務中心組織客服和工程人員入戶現(xiàn)場驗收（防水工程、主體結構、外立面、供暖工程、燃氣等），按相關規(guī)定，出具驗收意見，業(yè)主簽字確認。d)如驗收不合格，由施工方整改后，業(yè)主重新提出驗收申請；如此反復，直至驗收合格為止。7） 資料存檔：物業(yè)服務中心客服部在業(yè)主裝修結束后將裝修巡檢記錄表、裝修竣工驗收表及時歸檔。8） 裝修保證金退換：復驗合格后，原則上15個工作日內(nèi)退還業(yè)主裝修保證金。3.4檔案管理方案物業(yè)檔案資料的收集、管理是物業(yè)管理工作中的一個重要組成部分，科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為項目及公共設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。針對項目的物業(yè)管理形式，我們將采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的管理手段，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔，利用四個環(huán)節(jié)，規(guī)范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。配備專人建章建制，對所有檔案資料進行嚴格的、科學的集中管理。達到提高物業(yè)管理水平、更好地服務客戶的目的。3.4.1適用范圍（1）適用于物業(yè)部各類檔案的管理（2）檔案資料收集歸檔范圍1）各部門制定的管理規(guī)定2）工程維修部的各種記錄、設備運行報告及保養(yǎng)合同3）秩序維護部的相關記錄4）客戶服務部和綠化保潔的相關記錄5）經(jīng)營管理中產(chǎn)生的各種文檔6）公司的文件7）政府的相關法律、法規(guī)和規(guī)定8）社區(qū)文化9）重大事故報告10）重大采購合同11）開發(fā)移交的資料（3）檔案資料收集歸檔目錄3.4.2職責（1）服務中心經(jīng)理負責審批檔案的借閱申請及清單；（2）客服部負責監(jiān)督檔案、資料管理的實施工作；（3）內(nèi)勤負責檔案、資料的日常管理工作；（4）檔案的鑒定必須由公司指定人員負責，對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)及保存期限、保存數(shù)量等作出決定，其他未經(jīng)授權人士無權決定。（5）重要資料（如開發(fā)建設單位提供的資料）接收必須經(jīng)過服務中心經(jīng)理或其指定負責人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。（6）檔案保管必須有專人負責，以達到文檔管理要求，必須做到檔案標識清晰，分類明確，易查找。3.4.3 標準要求和程序要點3.4.3.1檔案資料的收集、建立1、開發(fā)建設單位移交的檔案、資料名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權資料(1)規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文(2)建筑許可證、開工許可證、各樓登記備案證 (3)拆遷安置資料工程技術資料(1)竣工圖總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； (2)地質(zhì)勘察報告；(3)工程合同及開工、竣工報告；(4)工程預算(1)圖紙會審記錄(2)工程設計變更通知及技術核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；(3)隱蔽工程驗收簽證；(4)沉降觀察記錄；(5)竣工驗收證明書；(6)新材料、構配件的鑒定合格證書；(7)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備檢驗合格證書； (8)砂漿、混凝土試塊試壓報告； (9)供水、供暖的試壓報告； (10)園林綠化的圖紙和清樣； (11)設備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單，操作手冊等。2、物業(yè)自建檔案、資料（1）住戶檔案名稱資料內(nèi)容住戶資料(1)入住通知書；(2)商品房買賣合同；(3)臨時管理規(guī)約；(4)業(yè)主資料卡；(5)前期物業(yè)服務協(xié)議；(6)消防安全責任書；(7)承諾書；(8)入住文件發(fā)放登記表；(9)空置房檢查記錄表。注意事項（1）將業(yè)主的有關資料放在相應的文件袋內(nèi)（2）將各業(yè)主的檔案袋按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒（夾）內(nèi)（3）業(yè)主檔案的跟蹤當發(fā)生下列情況時，服務處員工應將變化情況記錄在業(yè)主檔案中：1)通訊電話聯(lián)絡方式發(fā)生變化時；2)業(yè)主發(fā)生更替時。3)業(yè)主檔案跟蹤管理，由服務中心員工每季度進行一次家庭情況的普查，對拖欠管理費、水電費和其它服務費一個月以上的業(yè)主，客戶主任應至少每隔15天跟蹤一次（2）其它管理資料1）環(huán)境管理記錄a）衛(wèi)生清潔記錄b）垃圾清運記錄c）消殺記錄d）日常巡查記錄e）綠化管理記錄2）秩序維護部的資料、檔案及各種記錄a）上級部門消防、治安工作，通知、批復等b）小區(qū)重大消防、治安報告及相關文件c）值班記錄d）物品放行記錄e）緊急事件處理記錄f）夜間查崗記錄g）閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶h）日常巡查記錄i）交接班記錄3）停車場的檔案a）車輛檔案b）車輛詳細資料c）車位使用協(xié)議d）車輛管理記錄4）裝飾、裝修管理檔案a）裝修申請表（附圖紙）b）裝修施工（工程）單位安全責任書c）臨時施工人員登記表d）裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照e）消防審批資料5）客服部維修服務檔案a）日常報修單b）維修服務回訪記錄6）收費管理檔案a）月收費明細表及匯總表b）管理中心費用收支公布表c）管理中心與外單位簽訂的各類合同d）其它相關資料7）設備管理檔案a）設備的標識：所有設備實現(xiàn)單機懸掛設備卡，標識該機的編號、技術資料、責任人，運行狀況等。b）設備的建賬：建立機電設備臺賬，臺賬內(nèi)容包括：設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術資料、保養(yǎng)人等。c）設備資料的歸檔：每臺設備資料依次編入：每臺設備所涉及的設備檢查保養(yǎng)計劃表、設備檢查保養(yǎng)表、機電設備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。d）設備的編號：該設備的流水序號（01）設備名稱縮寫（取漢語拼音字頭）e）公用設施保養(yǎng)維修記錄f）機電設備保養(yǎng)維修及運行記錄g）設備分承包方維修保養(yǎng)記錄h）設備設施巡視檢查記錄i）設備購置更新、報廢申請8）各種標識、標牌資料和檔案a）警示標識b）指示標識c）狀態(tài)標識d）相關記錄9）社區(qū)文化檔案a)各項社區(qū)文化活動計劃及實施記錄b)圖片及錄像c)新聞媒介報道剪集d)社區(qū)文化活動總結10)業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄11)業(yè)戶訪問記錄12)業(yè)戶投訴及回訪記錄13)員工管理檔案a)員工個人詳細資料b)員工培訓考核記錄c)員工業(yè)績考核記錄d)員工內(nèi)務管理檢查記錄14)培訓檔案a)培訓計劃及實施記錄b)培訓考核記錄c)軍事訓練及消防演習記錄15)行政類的資料、檔案a）國家的法律、法規(guī)及規(guī)定，政府部門的相關文件b）公司頒布的各種規(guī)章制度、條例、決定、規(guī)定、通知、通報等文件及年度、季度、月份工作計劃、總結c）公司簡報、信息、通報及報刊剪輯d）公司各部門、各項目負責人、系統(tǒng)工調(diào)函及任免報告16）業(yè)主大會和業(yè)委會的相關文件a）籌備期間文件：如公告、通知、選票、選舉結果等b）成立后的相關文件：如會議通知、會議紀要等17）其它管理服務活動記錄3、檔案、資料的管理辦法（1）檔案、資料建立及管理運作流程示意圖開發(fā)建設單位提供的資料服務中心建立的資料檔案管理室借閱文件張貼文件復印文件作廢文件（2）檔案資料收、發(fā)管理程序（3）重要資料（如開發(fā)建設單位提供的資料）接收必須經(jīng)過服務中心經(jīng)理或其指定負責人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。（4）日常管理文件按照項目制定的文件管理程序進行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。（5）檔案資料管理要求1）采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁、光碟、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應的保管、儲存方法。2）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和利用。3）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類管理，并定期清除過期失效文件。4）原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類，并編制相應的文件目錄。當文件狀況有所變動時，應及時調(diào)整目錄的有關內(nèi)容，以保證查閱者及時找到有效的文件。5）檔案的鑒定必須由公司指定人員負責，對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)及保存期限、保存數(shù)量等作出決定，其他未經(jīng)授權人士無權決定。6）檔案按不同業(yè)務性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存。7）檔案出室必須由授權人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關責任；檔案入室時必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應立即修補，損壞嚴重需追究借閱人員的責任。檔案管理人員應定期檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導致的文件丟失和泄密。8）檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設施，檔案管理人員需及時進行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文檔管理要求。9）業(yè)主檔案屬絕密檔案，特殊情況如需查閱須報服務中心經(jīng)理處批準，經(jīng)檔案管理人員辦理登記手續(xù)后方可查閱。10）業(yè)主檔案應永久保存。11）將各業(yè)主資料輸入電腦進行管理，并定期進行更新。3.5公共設施設備維護方案為保持房屋及公共設施的完好并延長其使用壽命，保證其使用功能得到正常發(fā)揮，特制定如下物業(yè)定期維護與日常維修的計劃、方案、標準和實施效果。3.5.1房屋本體及公用設施的日常維修計劃、方案項 目內(nèi) 容處 理 措 施每層大堂定期巡視并記錄地板、內(nèi)墻面、燈具、玻璃的完好程度如有損傷或污跡及時處理消防通道每周巡視并記錄樓梯、扶手、消防門及門鎖完好程度發(fā)現(xiàn)問題及時處理大樓內(nèi)墻定期巡視墻面有無污跡、脫落等發(fā)現(xiàn)問題及時處理樓內(nèi)照明定期巡查燈具的完好情況如有損壞，及時處理樓外燈光工 程定期按區(qū)相關部門規(guī)定時間開啟，定期檢查燈具的完好狀況如有燈具損壞，及時處理防雷接地系統(tǒng)巡視是否有松脫、斷裂現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)問題及時修復室外地面、道路定期巡視發(fā)現(xiàn)損壞之處及時修復室外構筑物定期巡視按構筑物的不同性質(zhì)定期進行清洗、刷漆或修補停車場定期對墻體、照明、地面行車線等進行一次檢查墻體的損傷在及時處理，照明及時處理內(nèi)外各類標 識定期巡視檢查、清潔保持系統(tǒng)的整潔，發(fā)現(xiàn)有損傷或影響外觀的標識，要予以更新外墻面定期巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時按要求處理停車場道閘定期巡視檢查、清潔并及時潤滑整體清潔，金屬傳動、支架部分完好、靈活。3.5.2房屋本體定期維護計劃、方案序號項目間隔次數(shù)維修養(yǎng)護方案1屋面每季度1（1）清掃屋面，保持清潔。（2）檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn)異常及時疏通。（3）檢查屋面有無積水。（4）檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊，發(fā)現(xiàn)異常即時修復。（5）檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。（1）發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時修復或更換。每年1（2）檢修屋面防水層。（3）檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。（4）檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。2樓地面每年1（1）檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。（2）檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（3）更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。（4）檢查樓地面面結構功能的完好性。3樓梯每半年1（1）檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。（2）補換損壞的地磚。（3）修復空鼓的地磚。每年1（1）定期對破損油漆樓梯、扶手、護欄網(wǎng)。（2）對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。4公共通道每月1（1）檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復。（2）公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。（3）檢查連廊護欄、支柱等是否完好。發(fā)現(xiàn)異常及時處理。每半年1（1）檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。（2）補換損壞、空鼓的地磚。每年1（1）每兩年油漆扶手、金屬支架和護欄。（2）對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。5內(nèi)墻面每季度1（1）修補內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。（2）處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。（3）處理內(nèi)墻面局部滲漏。（4）更換破損的石土質(zhì)塊材。每年1處理內(nèi)墻面大面積滲漏。雨季對住戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。6外墻面每季度1雨季時期對住戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。每半年1檢查并加固外墻金屬構件。每年1對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。7吊頂每月1（1）檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。（2）加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。8門窗每月1（1）檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。（2）門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。（3）（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年1更換門窗的易磨損部件。9地下室每月1檢查地下室天花、墻面和地板飾面有無起殼、脫落和滲漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。3.5.3公用設施定期維護計劃、方案序號項目時間次數(shù)維修養(yǎng)護方案1路面路基每周1（1）檢查路面有無積水。（2）檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。（3）檢查路基有無塌陷。（4）發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。2路燈及線路每月1（1）檢查玻璃燈罩有無破損。（2）有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。（3）燈口、燈柵有無損壞。每季1（1）檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。（2）金屬燈架有無銹蝕。（3）發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復每年1（1）油漆燈具支架。（2）檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。3停車場（庫）每月1（1）檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。（2）限速牌、指示牌是否齊全、完整。（3）檢查擋車器是否正常。每年1對破損行車線刷新4溝渠池井每月1（1）檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。（2）檢查雨水篦有無異常。每季1（1）檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。（2）檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。（3）檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。（4）檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復或更換。每年2（1）每年清掏兩次化糞池。（2）井蓋及雨水篦刷漆。5雕塑、建筑小品每月1（1）全面清潔。（2）檢查有無破損，如有異常及時修復。（3）檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6連廊每月保證暢通和結構完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每年1油漆護欄。7公用標志設施每月1（1）保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。（2）檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。每半年1檢查完好程度，加固。8地下管網(wǎng)每年1（1）檢查管道保溫層有無損壞。（2）管網(wǎng)支架完好。（3）檢查或更換管網(wǎng)。（4）發(fā)現(xiàn)異常及時修復。9避雷接地系統(tǒng)每年1（1）雨季前對整個系統(tǒng)進行檢查維護。（2）在大雷雨過后全面檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和斷裂，發(fā)現(xiàn)嚴重松脫等立即更換或緊固。3.5.4房屋修繕養(yǎng)護和設施定期維護、日常維修的標準和實施效果服務中心將通過對物業(yè)設施的日常巡視發(fā)現(xiàn)問題及時處理和定期的保養(yǎng)維修，確保房屋本體和公共設施的維修養(yǎng)護達到以下標準和實施效果：(1)維修養(yǎng)護的總效果1）保證房屋的使用功能和安全2）維護房屋外觀完好3）延長房屋使用壽命，發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值(2)房屋本體和公共設施定期維護、日常維修的標準和實施效果1）屋內(nèi)地面：無開裂，無空鼓，無凹陷；2）吊頂、天花板：無殘缺，平整穩(wěn)固，無污跡；3）門、窗：無損壞，無變形，開順暢、關嚴緊，扣把齊全；4）欄桿、圍攔：完整牢固無損壞，油漆無脫落；5）道路、車場：路面平整，無空鼓、無凹陷，完好路面覆蓋率90%以上；6）房屋外墻面：無脫落，無污跡，無滲水，整潔統(tǒng)一；7）房屋內(nèi)墻面：平整無裂縫，墻面無脫落，潔凈無污跡；8）排水口：無雜物堵塞，護網(wǎng)完好；9）排污井：無堵塞，排放良好。 3.5.5設備運行維護的計劃、方案、要求、標準和實施效果1、服務設想針對本項目的設備特點，致力于設施設備的循環(huán)改進，重點做好如下工作。1）設備預防式管理貫徹以“維護保養(yǎng)為主，計劃維修為輔”的原則。注重設備設施的維護和保養(yǎng)，根據(jù)不同設備設施的性能、特點制定不同時限的維修保養(yǎng)計劃和嚴格的保養(yǎng)標準，使設備設施維修保養(yǎng)工作達到標準化和規(guī)范化。預防式管理不是在設備發(fā)生故障或事故后去“救火”,而是要提前發(fā)現(xiàn)設備中可能存在的隱患,并將其消除于萌芽狀態(tài),以確保設備的運行質(zhì)量。根據(jù)預防式管理的方針，我們將設備的管理分為運行巡視、維護保養(yǎng)(日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng))、設備點檢(日常點檢和計劃點檢) 以及計劃檢修四個環(huán)節(jié)。2）建立設備維修保養(yǎng)數(shù)據(jù)庫我們計劃根據(jù)設備的性能、特點，開發(fā)、建立設備維修保養(yǎng)數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫內(nèi)容將包括設備臺帳、檔案資料、備品配件、設備狀況、各種報表信息以及設備維修保養(yǎng)計劃和編制等的設備管理電子版，通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和高速傳遞能夠及時、直觀地了解設備運行狀況，強化設備管理能力，為設備管理提供對策與方案。3）倡導全員管理我們將按照“四個人人”的理念,從服務中心經(jīng)理到一線的秩序人員和保潔人員,每個人的日常工作都與各類設備設施有著直接或間接的聯(lián)系,如秩序人員的值班要用智能化監(jiān)控設備,保潔員更是要負責弱電設備的保潔工作等。因此，只有服務中心的每位員工，在自己的本職工作中做到關心設備、愛護設備、珍惜設備，才能使設備管理工作更上一層樓。同時，我們認為在設備管理中，人是最關鍵的因素，只有通過人的主觀能動性和責任心的有機結合才能使已經(jīng)有序的管理更加出色，使管理中的失誤及時得到緩解和彌補，才能使設備更好地為XXX客戶服務。因此，我們在倡導在全員管理的基礎上，通過塑造團隊精神，使服務中心的每位員工在設備管理上都具有積極性和主動性。4）設備管理的市場化XXX設備涉及面比較廣,因此，我們將在管理過程中引入市場機制,將部分管理項目分包給優(yōu)秀的專業(yè)化公司,如電梯、消防控制設備等。由于甲方已經(jīng)在招標文件中已經(jīng)約定了報價，我方會在此約定范圍內(nèi)選聘維保單位。引進市場機制主要考慮三方面的因素，一是有些設備技術要求過高，物業(yè)管理單位現(xiàn)階段暫時沒有技術力量及成本進行管理。二是政府強制要求統(tǒng)一管理的設備，如電梯及消防設備等。三是考慮在部分項目上引進市場化管理后，可以在設備管理服務上形成一種內(nèi)部管理和外部管理在服務質(zhì)量上的競爭，這將有利于服務中心工程維護人員服務意識的提高。5)設備管理的專業(yè)化在XXX的設備管理上,我們將走專業(yè)化管理的道路,根據(jù)設備使用功能的不同將其劃分為給排水、供配電、電梯、智能化設備等類型，并且針對每類設備特點安排相應的專業(yè)人員實施對口的專業(yè)化管理。實踐證明，在設備管理上實施專業(yè)細分管理將大大提高管理效率，即使對分包管理的設備（如電梯等），我們?nèi)匀粫闪I(yè)的設備小組，其職責一是對分包方的維修和保養(yǎng)過程進行監(jiān)督，確保其服務質(zhì)量達到客戶的要求，二是對設備發(fā)生的緊急情況可以進行第一時間的應急處理，保證管理和服務的及時性。6)實現(xiàn)設備的經(jīng)濟運行設備的經(jīng)濟運行主要體現(xiàn)在兩方面,一是在確保設備安全運行的前提下,合理降低維護成本；二是降低機電設備的水電能源消耗。在降低維護成本方面，我們一