世界城米蘭映象房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

/chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） /chess95660 武漢理工大學(xué) 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 世界城米蘭映 像 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究 學(xué) 院： 土木工程與建筑學(xué)院 專業(yè)班級： 工程管理 0601 班 學(xué)生姓名： 王 窮 指導(dǎo)教師： 寇 慧 麗 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） /chess95660 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究 所取得的研究成果。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包括任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。 作者簽名： 年 月 日 學(xué) 位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保障、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向有關(guān)學(xué)位論文管理部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)省級優(yōu)秀學(xué)士論文評選機(jī)構(gòu)將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。 本學(xué)位論文屬于 1、保密囗，在 年解密后適用本授權(quán)書 2、不保密囗 。 （請?jiān)谝陨舷鄳?yīng)方框內(nèi)打“ ”） 作者簽名： 年 月 日 導(dǎo)師簽名： 年 月 日 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） I 目 錄 摘 要 . 1 Abstract. 2 1 總論 . 3 1.1項(xiàng)目概況綜述 . 3 1.2投資項(xiàng)目提出的背景、投資環(huán)境、項(xiàng)目建設(shè)投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義 . 3 1.2.1投資項(xiàng)目提出的背景 . 3 1.2.2項(xiàng)目投資環(huán)境 . 3 1.2.3項(xiàng)目建設(shè)投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義 . 4 1.3項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)、工作范圍及要求 . 4 1.3.1項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù) . 4 1.3.2工作范圍及要求 . 4 1.4項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 5 1.5項(xiàng)目建設(shè)條件及問題與建議 . 5 2 市場調(diào)查與預(yù)測 . 6 2.1市場調(diào)查國內(nèi)近期投資環(huán)境及需求狀況 . 6 2.1.1國內(nèi)整體投資環(huán)境及需求狀況 . 6 2.1.2武漢市投資環(huán)境及需求狀況 . 6 2.1.3東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)投資及需求狀況 . 6 2.2項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)供需預(yù)測 . 7 2.3銷售預(yù)測、價(jià)格預(yù)測、產(chǎn)品競爭能力（ SWOT法）及市場前景分析 . 9 2.3.1銷售預(yù)測 . 9 2.3.2價(jià)格預(yù)測 . 10 2.3.3產(chǎn)品競爭力分析（ SWOT 分析） . 11 2.3.4市場前景分析 . 13 3 擬建規(guī)模與產(chǎn)品方案 . 14 3.1建設(shè)規(guī)模 . 14 3.2產(chǎn)品方案構(gòu)成 . 14 3.3比選及推薦方案 . 15 4 建設(shè)條件及建設(shè)地址選擇 . 16 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） II 4.1建設(shè)地址的地理位置 . 16 4.2.1項(xiàng)目氣象、水文、地質(zhì)、地形條件 . 16 4.2.2社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 . 16 4.3建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)參數(shù) . 17 4.4對建設(shè)地址的選擇 . 17 5 項(xiàng)目工程技術(shù)設(shè)計(jì)方案 . 18 5.1工程相關(guān)方案比較論證 . 18 5.2項(xiàng)目土建工程總量估算 . 18 5.3土建工程布置方案的選擇 . 18 5.3.1場地平整 . 18 5.3.2 主要構(gòu)筑物的規(guī)劃 . 19 6 環(huán)境影響評價(jià) . 20 6.1地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查及影響因素分析預(yù)測 . 20 6.1.1地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查 . 20 6.1.2影 響因素分析預(yù)測 . 20 6.2環(huán)境保護(hù)措施 . 20 6.3對環(huán)境影響預(yù)評價(jià) . 21 7 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 . 22 7.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析 . 22 7.2人力資源配置、員工培訓(xùn)方案 . 23 7.2.1人力資源配置 . 23 7.2.2員工培訓(xùn)方案 . 24 8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 26 8.1建設(shè)工期 . 26 8.2實(shí)施進(jìn)度安排 . 26 8.3項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接 . 26 9 經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià) . 27 9.1投資估算 . 27 9.1.1土地的地塊開發(fā)成本計(jì)算 . 27 9.1.2開發(fā)成本匯總 . 28 9.1.3項(xiàng)目總投資額 . 29 9.2融資方案 . 29 9.2.1 籌資渠道 . 29 9.2.2 資金構(gòu)成匯總 . 30 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） III 9.2.3資金使用計(jì)劃 . 30 9.3財(cái)務(wù)評價(jià) . 31 9.3.1財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 31 9.3.2銷售收入估算 . 31 9.3.3成本費(fèi)用估算 . 32 9.3.4 財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 . 33 9.3.5財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) . 33 9.3.6 不確定性分析 . 35 10 社會評價(jià) . 37 10.1項(xiàng)目對社會影響分析 . 37 10.2項(xiàng)目與所在地互適性分析 . 37 10.3社會風(fēng)險(xiǎn)分析 . 37 10.4社會評價(jià)結(jié)論 . 38 11 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 39 11.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別 . 39 11.1.1自然風(fēng)險(xiǎn) . 39 11.1.2政策風(fēng)險(xiǎn) . 39 11.1.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) . 39 11.1.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) . 39 11.1.5社會風(fēng)險(xiǎn) . 39 11.1.6內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) . 40 11.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析 . 40 11.2.1自然風(fēng)險(xiǎn) . 40 11.2.2政策風(fēng)險(xiǎn) . 40 11.2.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) . 40 11.2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) . 40 11.2.5社會風(fēng)險(xiǎn) . 40 11.2.6內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) . 40 11.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與降低 . 41 11.4風(fēng)險(xiǎn)對策 . 41 11.4.1基本對策 . 41 11.4.2風(fēng)險(xiǎn)對策的策略 . 41 11.4.3風(fēng)險(xiǎn)對策的重點(diǎn) . 42 11.4.4風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 . 42 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） IV 12 研究結(jié)論及建議 . 43 12.1建設(shè)方案的綜合分 析評價(jià)與推薦方案總體描述 . 43 12.2推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 . 43 12.2.1 優(yōu)點(diǎn) . 43 12.2.2 存在問題 . 43 12.2.3 主要爭論與意見分歧 . 44 12.3結(jié)論性意見和建議 . 44 12.3.1 結(jié)論 . 44 12.3.2 建議 . 44 13 附表、附圖 . 46 13.1附表 . 46 13.2附圖 . 57 參考文獻(xiàn) . 61 致 謝 . 62 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 摘 要 本文通過 SWOT 分析法 以及相關(guān)的 工程經(jīng)濟(jì)分析方法 ，針對世界城米蘭映象房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的項(xiàng) 目可行性研究分析，這對于本項(xiàng)目投資與否以及如何投資提供了有效的依據(jù) 。 在項(xiàng)目開始之前，投資方對本項(xiàng)目的前景如何并不明確，而同時(shí)2010的相關(guān)市場的發(fā)展也不如 08和 09年如此良好，針對這一情況，我們展開了本次項(xiàng)目可行性研究，從總體上對本項(xiàng)目做一個評估，從而為進(jìn)一步的項(xiàng)目立項(xiàng)以及投資實(shí)施提供一個必要的參考。 論文主要研究了本項(xiàng)目的基本情況、近段時(shí)間相關(guān)的市場情況、產(chǎn)品的建設(shè)規(guī)模和方案、相關(guān)技術(shù)方案、對環(huán)境的影響、項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置、項(xiàng)目的進(jìn)度控制、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析以及社會評價(jià)、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)及控制等。 其中 在第二章我們通過一系列的調(diào)查方式考察了近期武漢市特別是光谷地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況；在第八章里根據(jù)項(xiàng)目的具體情況討論了項(xiàng)目的施工組織安排工作，利用Project 工具繪制出了詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃以供參考；在第 九章里面利用工程經(jīng)濟(jì)學(xué)中的常用方法分析了本項(xiàng)目的投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值以及利息備付率等，并針對本項(xiàng)目進(jìn)行了項(xiàng)目的單因素敏感性分析，同時(shí)還討論了項(xiàng)目投資款項(xiàng)的來源方式等。 研究結(jié)果表明 本項(xiàng)目定位是可行的，項(xiàng)目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有 良好 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ，有較強(qiáng)的項(xiàng)目實(shí) 施可行性。 本文的特色在于較好的結(jié)合了圖表與文字分析 ，具有較好的可讀性，一目了然。 關(guān)鍵詞： 世界城米蘭 映象 ； 可行性 研究 ； 內(nèi)部收益率 ； 凈現(xiàn)值 ； 投資回收期 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 2 Abstract In this paper, we used methods as SWOT and related financial management to carry on the feasibility study of the real estate project named the world city of Milans image. It provides an effective basis for the investment in this project or not and how to invest. Investors are not clear about the prospects of this project Before the start of the project， while the relevant market of 2010 is not so good as that of the years 2008 and 2009. In view of this situation ,we started the feasibility study on this project and make an assessment from the whole. It provides a necessary reference to further the implementation and investment of the projects. We studied some issues in this paper as the basic situation of the project, the relevant market conditions recently, the construction scale and programs, the technical plan, the impact on the environment, the organization and human resource allocation of this project, the project schedule control, the economic analysis and social assessment of this project, the projects risk assessment and control and so on. The development of the real estate market of Wuhan, in particular of Wuhan Optical Valley region , has been studied in tis paper by series of investigations . In the eighth chapter, we discussed the specific organization of the projects construction work,and using “Project” to draw up a detailed construction schedule in order for reference. Payback period, internal rate of return, net present value and interest rates prepared to pay are analysed by the ways which are commonly used in Engineering Economics in chapter nine.In this chapter the works of single factor sensitivity analysis and source of funding investment methods are finished too. The results show that the positioning of this project is feasible and it brings us good profitability. This project has a certain ability to repay loans and their own balance, and it not only has a good anti-risk ability, but also has strong project feasibility. This feature is a good combination of graphics and text analysis, and has good readability at a glance. Key Words： the world city of Milans image; feasibility study; internal Rate of Return; NPV; payback period /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 1 總論 1.1 項(xiàng)目概況綜述 世界城米蘭映象 是繼 尚都、加州陽光之后，利嘉置業(yè)斥巨資打造的又一高檔宜居住宅社區(qū)，總建筑面積約 15萬 平方米 ，為 5棟全高層景觀社區(qū)。 世界城米蘭映象 位于世界上最長的 1350 米光谷步行街最中心的位置，西面緊鄰大型住宅加州陽光，南面則為光谷步行街三期 德意風(fēng)情街區(qū)。德意風(fēng)情街全長427 米，由晴朗明媚的 “ 意大利主題步行街區(qū) ” 與華麗雄偉的 “ 德國主題步行街區(qū) ” 兩部分組成。風(fēng)情街上除了將建設(shè)米蘭春天廣場、羅馬愷撒廣場等節(jié)慶廣場外，還將擁有被馬克吐溫稱贊為 “ 大理石的詩 ” 的多莫大教堂。住在米蘭映象，可以方便地到達(dá)整條步行街上的任何地方，既可以 坐享 1350米世界上最長步行街的最核心資源，又可以居高俯瞰步行街的無限風(fēng)情。 世界城米蘭映象 主力戶型為 80-120平米的 2房和小 3房，戶型通透舒適，部分戶型更贈送大面積空中花園。作為城市的標(biāo)桿住宅，米蘭映象出則盡享步行街上繁榮的商業(yè)配套，入則可以擁有一個舒適悠閑的靜謐之地，無異于是武昌片區(qū)青年白領(lǐng)購房置業(yè)的理想首選。 1.2 投資項(xiàng)目提出的背景、投資環(huán)境、項(xiàng)目建設(shè)投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義 1.2.1 投資項(xiàng)目提出的背景 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。最近的金融風(fēng)暴不僅對全世界也對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了很大的不良影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）作為我國主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，其發(fā)展 可 以拉動 一系列行業(yè)發(fā)展。 同時(shí)， 國家為拉動經(jīng)濟(jì)， 各級政府部門先后出臺了一系列的鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策 ，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。為了響應(yīng)國家的安居工程， 并為經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，我公司 決定規(guī)劃、開發(fā) 世界城米蘭印象項(xiàng)目 。 1.2.2 項(xiàng)目投資環(huán)境 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首 批 國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、/chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 4 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中 華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了歷年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 1.2.3 項(xiàng)目建設(shè)投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義 世界 城米蘭印象選擇此處規(guī)劃、開發(fā)， 項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟 動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 1.3 項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)、工作范圍及要求 1.3.1 項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù) （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）武漢市 2009、 2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2000 2020 年） （ 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開 發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) （ 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制報(bào)告的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 1.3.2 工作范圍及要求 （ 1）市場調(diào)查與預(yù)測 （ 2）擬建規(guī)模與產(chǎn)品方案 （ 3）建設(shè)條件及建設(shè)地址選擇 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 （ 4）項(xiàng)目工程技術(shù)設(shè)計(jì)方案 （ 5）環(huán)境影響評價(jià) （ 6） 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 （ 7） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （ 8） 經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià) （ 9） 社會評價(jià) （ 10） 風(fēng)險(xiǎn)分析 1.4 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 占地總面積 27347平方米 總建筑面積 150000平方米 居住居數(shù) 1155戶 平均每戶建筑面積 109.87平方米 容積率 4.55 綠化率 35% 住宅棟數(shù) 5 平均層數(shù) 33 停車位 2400個 1.5 項(xiàng)目建設(shè)條件及問題與建議 考慮到項(xiàng)目建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不 同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會效益。 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 2 市場調(diào)查與預(yù)測 2.1 市場調(diào)查國內(nèi) 近期投資環(huán)境及需求狀況 2.1.1 國內(nèi) 整體 投資環(huán)境 及需求狀況 2010年 1-2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3144億元，同比增長 31.1%，增幅比去年同期提高 30.1 個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資 2233億元，同比增長 32.8%，提高 32.0個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 71.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面 積 20.97億平方米，同比增長 29.3%；房屋新開工面積 1.49 億平方米，同比增長 37.5%；房屋竣工面積 6101萬平方米，同比增長 8.2%。其中，住宅竣工面積4789萬平方米，增長 5.8%。 同時(shí) ，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 2407萬平方米，同比增長 11.2%，去年全年則是下降 18.9%；完成土地開發(fā)面積 1567萬平方米，同比下降 40.8%。 銷售方面， 2010 年前兩個月 全國商品房銷售面積 7155萬平方米，同比增長38.2%，增幅比去年全年回落 3.9個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長 36.6%；辦公樓銷售面積增長 84.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 43.0%。 1-2月，商品房銷售額 4116億元，同比增長 70.2%，增幅比去年全年回落 5.3個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長 70.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 73.8%和 63.3%。 1（詳情參見附表一 、附表二以及附表三 ） 2.1.2 武漢市投資環(huán)境 及需求狀況 2010年一季度，全市商品房新增供應(yīng)套數(shù)為 23174套 ,其中商品住房新增供應(yīng)套數(shù)為 21085套，寫字樓新增供應(yīng)套數(shù)為 512套，其他為 1577套。 銷售方面， 商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積 360.20 萬平方米，環(huán)比減少 10.33%，同比增加 67.62%；銷售套數(shù)為 35488套，環(huán)比減少 11.04%，同比增加 54.23%。商品住房實(shí)現(xiàn)銷售面積 294.51 萬平方米，環(huán)比減少 14.6%，同比增加 39.7%；銷售套數(shù) 28345套，環(huán)比減少 15.61%，同比增加 41.41%。商品住房按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中小戶型銷售量較大， 90平方米以下和 90-120平方米戶型共實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù) 20200 套，占全市總銷售套數(shù)的 71.26%。 2 （詳見附表四、附表五和附表六） 2.1.3 東湖 新技術(shù)開發(fā)區(qū) 投資及需求狀況 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 由于武漢市統(tǒng)計(jì) 局在統(tǒng)計(jì)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)時(shí)將其并入了洪山區(qū)，因此在此介紹洪山區(qū)的相關(guān)情況。 2010年第一季度，洪山區(qū) 具體 情況見 表 2-1： 表 2-1 2010 年第一季度洪山區(qū)房地產(chǎn)投資及銷售情況表 類別 小于 90（） 90 120（） 120-140（） 大于 140（） 合計(jì) 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù) 供應(yīng)情況 4317 2390 871 583 8161 銷售情況 2894 1844 1319 908 6965 2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)供需預(yù)測 在這里主要針對武漢市房地產(chǎn)進(jìn)行分析。 2007年武漢市房地產(chǎn)開發(fā) 投資為 459.75 億元，同比增長 25.6；房屋施工面積為 3195.41 萬平方米，同比增長 11.1；房屋竣工面積為 933.37 萬平方米，同比增長 6.8。 2007 年武漢市商品房銷售面積為 1135.41 萬平方米，同比增長18.2；商品房綜合銷售均價(jià)為 4706.26元 /平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長 17.8。 2008年，受國際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期?？v觀全年，商品房銷售量、土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗(yàn)。 2008 年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為570.36 億元，同比增長 24.1；房屋施工面積為 3798.10 萬平方米，同比增長18.9；房屋竣工面積為 869.83萬平方米，同比下降 6.8。 2008 年，武漢市商品房銷售面積為 626.61 萬平方米，同比下降 44.8%；商品房綜合銷售均價(jià)為 5148.13元 /平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長 9.4。 2009年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為 778.59億元，同比增長 36.51；房屋施工面積為 4487.38 萬平方米，同比增長 18.1；全市商品房實(shí)際銷售面積為1397.43萬平方米 ,同比增長 123.01%，成交套數(shù) 134697套，同比增長 16.5%。其中，商品住房銷售面積為 1258.89 萬平方米，同比增長 142.37%，占商品房總銷售面積的 90.09%，成交套數(shù)為 120379套，同比增長 135.31%。 2010 年一季度，全市商品房商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積 360.20 萬平方米，環(huán)比減少10.33%，同比增加 67.62%；銷售套數(shù)為 35488套，環(huán)比減少 11.04%，同比增加 54.23%。商品住房實(shí)現(xiàn)銷售面積 294.51萬平方米，環(huán)比減少 14.6%，同比增加 39.7%；銷 售套數(shù) 28345套，環(huán)比減少 15.61%，同比增加 41.41%。 2 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 單位： 億元 圖 2-1 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢圖 單位： 億元 圖 2-2 歷年房屋（住房） 施工面積走勢圖 單位： 萬平方米 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 圖 2-3 歷年商品房（住房）銷售面積走勢圖 由于受到金融危機(jī)余波的影響，最近一段時(shí)間，政府部門加強(qiáng)了對于市場的宏觀調(diào)控，這對于房地產(chǎn)市場帶來了一定的影響。但是縱觀過去幾年 ，武漢市人口數(shù)量不斷增加，交通狀況不斷得到改善，在爭取建設(shè)文明城市的政策方針下，一大片的老城區(qū)、落后片區(qū)得到拆遷整改，武漢居民年收入穩(wěn)步 提升，房地產(chǎn)市場的發(fā)展穩(wěn)步提升。在具體到 光谷片區(qū) 的 清江山水、卡迪亞公館、卡梅爾小鎮(zhèn)等 一批商品住宅的良好銷量， 同時(shí) 入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，在該區(qū)域的白領(lǐng)階層人數(shù)不多擴(kuò)大，對商品房的需求必然增多，同時(shí)為緩解金融危機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)增長壓力，政府鼓勵房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，據(jù)此分析，此時(shí)開發(fā)合適的商品房，是迎合市場的需求，銷售前景良好 。 2.3 銷售預(yù)測、價(jià)格預(yù)測、產(chǎn)品競爭能力（ SWOT 法）及市場前景分析 由于本項(xiàng)目位于武漢市區(qū)，所面對的客戶主要是本地區(qū)的消費(fèi)群體，在此，主要針對本市范圍進(jìn)行項(xiàng)目供需預(yù)測。 2.3.1 銷售預(yù)測 2009年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為 778.59億元，同比增長 36.51；房屋施工面積為 4487.38 萬平方米，同比增長 18.1；全市商品房實(shí)際銷售面積為1397.43萬平方米 ,同比增長 123.01%，成交套數(shù) 134697套，同比增長 16.5%。其中，商品住房銷售面積為 1258.89 萬平方米，同比增長 142.37%，占商品房總銷售面積的 90.09%，成交套數(shù)為 120379套，同比增長 135.31%。 2010年一季度，全市商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積 360.20萬平方米，環(huán)比減少 10.33%，同比 增加 67.62%；銷售套數(shù)為 35488 套，環(huán)比減少 11.04%，同比增加 54.23%。商品住房實(shí)現(xiàn)銷售面積 294.51萬平方米，環(huán)比減少 14.6%，同比增加 39.7%；銷售套數(shù) 28345套，環(huán)比減少 15.61%，同比增加 41.41%。 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 圖 2-4 住房、寫字樓、綜合物業(yè) 各 季度 指數(shù)走勢圖 詳見圖 2-1、圖 2-2、圖 2-3以及圖 2-4。 從以 上數(shù)據(jù)分析，與本項(xiàng)目類似的商品房的銷售量從 2009年伊始一直到現(xiàn)在處于一個穩(wěn)步提升的狀況。因此，綜上所述 世界城米蘭 映像 項(xiàng)目的銷售量將會處于一個比較理想的狀態(tài)，本項(xiàng)目的市場前景良好。 具體來說，在項(xiàng)目完成的第一年預(yù)計(jì)可以累計(jì)銷售完所有成品房的 80%，在項(xiàng)目第二年可以售完全部成品房。 2.3.2 價(jià)格預(yù)測 根據(jù)武房指數(shù)， 2010年一季度，商品房綜合平均價(jià)格為 5923.28 元 /平方米，環(huán)比下降 1.84%，同比 上漲 12.21。商品房指數(shù)為 2069.47點(diǎn)。 商品住房平均價(jià)格為 5690.97元 /平方米， 環(huán)比上漲 2.61%， 同比上漲 14.15。其中，多層均價(jià)為 4737.69元 /平方米，小高層均價(jià)為 4130.61元 /平方米，高層均價(jià)為 6227.93元 /平方米。商品住房價(jià)格指數(shù)為 2937.44點(diǎn)。 寫字樓平均價(jià)格為 5841.45元 /平方米，環(huán)比下降 19.53，與去年同比 上 升12.03。寫字樓價(jià)格指數(shù)為 1457.55點(diǎn)。 圖 2-5 武漢住房、寫字樓、綜 合物業(yè)各季度 價(jià)格 走勢圖 /chess95660 武漢理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 從以上數(shù)據(jù)分析，相對于 2009 年第四季度， 2010 年第一季度的 寫字樓的銷售價(jià)格 有一定程度的