【商業(yè)地產(chǎn)】銀川拉普斯E島整合推廣構(gòu)想-50PPT-2008年

金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 金 佰 利 地 產(chǎn) 顧 問(wèn) 機(jī) 構(gòu) GOLDEN BARON PROPERTY CONSULTANTS MRVHSNIDM 寧夏中高端地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)專家 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 “ 拉普斯 E島 ” 整合推廣 初步 構(gòu)想 正豐 之 色誘 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 【第 一 章】 【 面對(duì)的問(wèn)題點(diǎn) 】 “ 水 中 央 ” 迷 思 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 內(nèi)在三大問(wèn)題點(diǎn) 在森林公園里，大家都在做“山、湖、林、園” 項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)劃而帶來(lái)的戶型配比的劣勢(shì) 項(xiàng)目所處區(qū)位與平民區(qū)接壤，不利于營(yíng)造高尚住宅氛圍 外在三大問(wèn)題點(diǎn) 2009年 各大 “ 豪宅 ” 的沖擊 地產(chǎn)項(xiàng)目包裝同質(zhì)化 銀川居住新 中心規(guī)劃 和配套的延滯 性 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 以上六大問(wèn)題點(diǎn)， 在 “ 水中央 ” 推廣中是無(wú)法回避的 也是我們的營(yíng)銷推廣策略中必須面對(duì)和解決的。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 2009年 銀川 “ 豪宅 ” 井噴年 銀川 2009年 的地產(chǎn)市場(chǎng)，高檔住宅供應(yīng)量將急劇放大。 以 水中央 的整體 品質(zhì) ，同比競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自全市范圍內(nèi) 水中央 將面臨著全面的性價(jià)比之爭(zhēng)和物業(yè)形象之爭(zhēng) 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 從 2005年至今，銀川市的中高端、高端項(xiàng)目一直在避諱建點(diǎn)式小高層和高層原因是：銀川屬于典型的北方氣候，通風(fēng)和充分的采光是絕大多數(shù)購(gòu)房者在購(gòu)置物業(yè)時(shí)的基本要求，而點(diǎn)式住宅最大的局限性就在于它的通風(fēng)采光性相對(duì)板式有明顯的先天缺憾！ （ 1、歐陸經(jīng)典 2、尚景世家 3、民生王座 4、陶然水岸 5、頤和城府 6、森林半島 7、林蔭香榭 8、中國(guó)人家 9、觀湖一號(hào) 10、艾伊水郡 11、 中房高爾夫花園 12、 城市一 號(hào) 13、尚東國(guó)際） 上述 13個(gè)能夠與本項(xiàng)目相媲美的中高端項(xiàng)目有幾個(gè)共性，是值得我們?cè)?E島的規(guī)劃定位中學(xué)習(xí)借鑒的。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 共性 1、他們均為板式住宅都有良好的通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì) 。 而我們是點(diǎn)式住宅，劣勢(shì)還是比較明顯的。 共性 2、為了強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的特殊性，它們?cè)诹⒚娴奶幚砩匣敬嬖谥煌慕ㄖL(fēng)格，根據(jù)不同風(fēng)格他們都有不同的主題，此主題使他們的差異化營(yíng)銷得以成功！ 而我們風(fēng)格不十分明確，不利于客戶識(shí)別。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 共性 4、為了強(qiáng)調(diào)樓盤的高端，一般面積很少有低于 120平米以內(nèi) 的戶型區(qū)間（不含公寓）。因?yàn)橹懈叨藰潜P的客戶定位本身就是中 產(chǎn)階級(jí)以上的客戶群。 而我們有相當(dāng)量的中戶型，定位與其它區(qū)別較大。 共性 3、面積區(qū)間基本上 以 130-180的三房為主力銷售戶型。要求客廳和主臥大開間。 而我們的戶型區(qū)間較為分散，不利于主力戶型的訴求。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 共性 6、以上的幾個(gè)項(xiàng)目還有一個(gè)共性就是客戶對(duì)景觀的需求更大， 他們注意整個(gè)樓盤的品質(zhì)，包括建筑細(xì)節(jié)、地理位置、景觀水系等等 一系列能與他們身份相呼應(yīng)的每一個(gè)細(xì)節(jié)！所以關(guān)注樓盤的細(xì)節(jié)是我 們?cè)O(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題！ 這是我們不多的可以加強(qiáng)成為我們賣點(diǎn)的地方！ 共性 5、一梯一戶、或一梯兩戶，兩梯四戶都很少出現(xiàn)。原因是：中高端樓盤的客戶群體基本上都是社會(huì)層次較高，有一定的品味和鑒賞力的社會(huì)精英人士。他們需要相對(duì)的安靜和私密性，更要求尊貴獨(dú)享！所以在民生 5期王座的項(xiàng)目上采用了電梯入戶的設(shè)計(jì)后引起了此人群的絕對(duì) 共 鳴！也成為了此項(xiàng)目的一個(gè)很大的賣點(diǎn)！ 而我們的單層六戶無(wú)疑是劣勢(shì)盡顯！ 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 如何讓我們的項(xiàng)目在明年的樓市中一枝獨(dú)秀？ 與其它樓盤，尤其是其它幾個(gè)島區(qū)分開，讓客戶選擇我們？ 區(qū)位？在區(qū)位上我們并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言，我們靠近滿城南街 !其它項(xiàng)目相對(duì)都比我們的地段好。 水景？其它幾個(gè)島都有水景、包括觀湖一號(hào)和艾伊水郡！ 配套？在這一點(diǎn)上我們就更沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)了 森林公園？ 2009至 2010年有至少三個(gè)隸屬于森林公園的項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)，太陽(yáng)不會(huì)只照到一家門前 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 銀川居住 新中心規(guī)劃 和配套的 發(fā)展延滯性 銀川居住新中心的規(guī)劃發(fā)展一直以來(lái)是一個(gè)自東向西 ,自興慶區(qū)向金鳳區(qū)發(fā)展的過(guò)程。因此，坐落于新區(qū)西部邊緣部分的本項(xiàng)目，必然受到區(qū)域規(guī)劃發(fā)展建設(shè)節(jié)奏和步伐的限制，成為區(qū)域組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃和配套相對(duì)緩慢和滯后的部分。 銀川 本地人居住上的傳統(tǒng)意識(shí)。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 地產(chǎn)項(xiàng)目包裝同質(zhì)化 缺乏文化內(nèi)涵 和 精神 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 水中央 不僅僅是在規(guī)劃上和城市 ,和自然共融 。 它和城市的血脈關(guān)系 ， 它和時(shí)代的淵源 ， 它和目標(biāo)群之間的精神共生 ， 我們應(yīng)該在傳播的過(guò)程中用心挖掘 。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 越來(lái)越多的商品已成為使用者的一個(gè)符號(hào)化的東西， 有很多的社交意義， 我們?cè)诘禺a(chǎn)上借用產(chǎn)品的手法， 讓 水中央 ，成為 居住使用者的符號(hào) ； 這個(gè)符號(hào)是他們無(wú)言的身份證明， 是他們是什么樣的群體的標(biāo)志， 而不僅僅是地理的標(biāo)志或一個(gè)目的地名 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 【 營(yíng)銷環(huán)境淺析 】 水 中 央 遐 想 【第 二 章】 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 銀川的高尚住宅區(qū)（豪宅）板塊在哪里？ 在 各 競(jìng)爭(zhēng)板塊日漸成熟的情況下， 森林公園板塊 居住概念 在逐漸得以被承認(rèn)的過(guò)程中也受到威脅 。 戰(zhàn)爭(zhēng)。 森林公園 板塊 中山公園 老城 板塊 北塔湖 板塊 新 中心區(qū)板塊 板塊 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 寧夏建區(qū)五十年大慶的一個(gè)重要的作用便是在行政意義和歷史文脈上確認(rèn)了大銀川城市新中心區(qū)的地位，本項(xiàng)目所處的大區(qū)位的尊貴自然彰顯。 城市中心區(qū)的輝煌展現(xiàn)也給作為距離城市中心區(qū)咫尺之遙的市政公園 森林公園帶來(lái)了歷史的機(jī)遇，讓全寧夏再次為之矚目。 城市 “ 中央公園 ” 地位的再塑，確立項(xiàng)目所在區(qū)位的核心價(jià)值 ，使得中央公園 即森林公園板塊的高尚住宅區(qū)居住價(jià)值得以體現(xiàn) 。 隨著市政建設(shè)和相關(guān)配套的完善，對(duì)于森林公園地產(chǎn)板塊，在兩至三年內(nèi)必然會(huì)形成一個(gè)高潮，對(duì)本項(xiàng)目無(wú)疑是個(gè)非常利好的歷史機(jī)遇。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 戰(zhàn)爭(zhēng)與和平 森林公園 居住的大概念，就象城堡 能化解外界敵人對(duì) 水中央 的侵襲 Focus 水中央 假說(shuō) 1： 以 森林公園地產(chǎn) 項(xiàng)目為標(biāo)桿，在 森林公園開發(fā) 地產(chǎn)項(xiàng)目需要避免的五個(gè)誤區(qū) 誤區(qū)一：走產(chǎn)品同質(zhì)化路線； 誤區(qū)二：采取跟隨戰(zhàn)略 （ 開發(fā)節(jié)奏 /價(jià)格 ） ； 誤區(qū)三：強(qiáng)調(diào)外銷路線； 誤區(qū)四：掰手腕，硬碰硬 （比環(huán)境 /配套 /建筑） ； 誤區(qū)五：搶占制高點(diǎn) （依靠 Townhouse和頂層復(fù)式爭(zhēng)奪高端客戶） ； 和平的誤區(qū) 九鼎 地產(chǎn)在 森林公園 的兩難境地 戰(zhàn)爭(zhēng)的誤區(qū) 戰(zhàn)爭(zhēng)與和平 Focus 水中央 假說(shuō) 2： 水中央 的策略綱領(lǐng) 為 森林公園 增值！ 2004 2005 2008 年份 孕育期 豐富期 增值期 拉普斯翠柳島 首府 鳴柳島 太陽(yáng)島 山湖名居 森林半島 水上商業(yè)中心 本項(xiàng)目 拉普斯森林公園 旅游地產(chǎn)之路 戰(zhàn)爭(zhēng)與和平 森林公園板塊 的軟肋 同行 說(shuō)： 森林公園拉普斯 地產(chǎn) 品牌需要豐滿化、立體化 森林公園 的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手曾經(jīng)這樣評(píng) 價(jià) 森林公園 ： 森林公園 是 個(gè)小老婆，美麗陶醉，但沒(méi)有家的感覺(jué) 形象：高貴華麗，是富人區(qū)，但不太成熟 顧客： 偏遠(yuǎn) ， 配套不完善， 沒(méi)有家的感覺(jué) 沉醉于生活的感受，享受生活的表面 Y = f( X ) Y:真正擁 有森林公園 f(X):服務(wù) X:配套 【 森林公園 配 套重組公式 】 X 島主 VIP卡 補(bǔ)充享有更多權(quán)益的卡 配置 森林公園 概念車 戰(zhàn)爭(zhēng)與和平 “ 島主 VIP”卡 【 “ 島主 VIP” 卡狂想 】 水中央 公民身份證 智能識(shí)別業(yè)主身份 存貯業(yè)主個(gè)人檔案 九鼎 地產(chǎn)會(huì)員卡功能 各大會(huì)所設(shè)施使用憑證 各大商家折扣憑證 與銀行聯(lián)合可在特約商家直接簽單 （ 信用卡功能 ） 可積分獲利 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 【第 三 章】 【 目標(biāo)客戶淺析 】 水中央 十里香堤 公民 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 R 水中央 公民 水中央 假說(shuō)：客戶的有效區(qū)隔 森林公園板塊 客戶 ： CEO 層峰人士 布爾喬亞 中產(chǎn) 知富階層 政界中高層 VS 和平。 水中央 客戶 ： 在路上 職業(yè)經(jīng)理 波希米亞 小資到中產(chǎn) 準(zhǔn)創(chuàng)富階層 政界中層 生活 =享受 生活 =奮斗 享受 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征 升值潛力 樓盤的綜合素質(zhì) 生活的品位 銀川 成功人士聚居的社區(qū) 城市的新中心 銀川高尚住宅區(qū) 最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟尉哦?地產(chǎn)建設(shè)的鼎力之作 國(guó)際化、格調(diào)感的生活 目標(biāo)消費(fèi)者的需要 水中央 能給予的 【 消費(fèi)者分析 】 / 目標(biāo)消費(fèi)者心理分析 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 【 第四章 】 【 營(yíng)銷的核心理念 】 水 中 央 引 擎 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 金佰利 認(rèn)為： 能比的只有項(xiàng)目的綜合素質(zhì) 1、 做到 “ 人無(wú)我有，人有我精 ” 2、 將項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)做到最大 3、 金佰利認(rèn)為 “ 來(lái)不來(lái)看地段，買不買看戶型 ” 我們一定要在戶型上下功夫！ 4、 在建筑立面上求 “ 新 ” 即要和其他島相融合，又要高于其他島！ 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 水中央 的整合推廣 通過(guò) “ 兩個(gè)重點(diǎn)，一條主線 ” 的緊密配合。 按照 “ 四個(gè)銷售節(jié)點(diǎn) ” 、 “ 五個(gè)廣告段 ” 全面展開。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 一條主線： 沒(méi)有連起來(lái)的珍珠只是一堆散亂的珍珠，串成項(xiàng)鏈才是傳世的珠寶。 山、湖、林、園四大價(jià)值體系的提綱之 “ 水 ” ，人有我精， 我們要做的是把蛟龍 的眼睛點(diǎn)醒，那最關(guān)鍵的一筆就是 “ 水中央 ” 的戶戶見水，三水岸和十里香堤。 “ 水中央 ” ，首先描述和表達(dá)出的應(yīng)是傳統(tǒng)東方式的審美居住意境。 “ 所謂伊人， 宛在水中央。溯水而求之。 ” 本案之形象正如水中央的美女，樓、水、林、園渾然一 體，見水而慕樓，登樓而現(xiàn)林，樓、水、林共成園景。 沒(méi)有主題的項(xiàng)目是沒(méi)有靈魂的， 現(xiàn)代東方 水中央 森林 宅，主題風(fēng)格及主 要賣點(diǎn)已躍然紙上。 主題文脈通過(guò)統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī) 劃，園林設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的方方面面。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 森林 +水景 高層 +高尚 在景觀相同的前提下，不同的觀景視角常常會(huì)帶來(lái)出乎意料的 “ 驚艷 ” 之感。 林中看林，見到的是單獨(dú)的 “ 樹 ” ，即 “ 木 +木 =樹 ” 林上見林，見到的卻是成片的 “ 森林 ” 即 “ 木上之木為“ 森 ” 。 水中央 十里香堤以 “ 森林公園中的高層湖景住宅 ” 為觀景平臺(tái)，帶給業(yè)主與其它島截然不同的感官盛宴。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 第一點(diǎn)： 客戶口碑營(yíng)銷是本項(xiàng)目最事半功倍的手段 在現(xiàn)實(shí)的銀川沒(méi)有任何一種媒體的效果可以跟口碑傳播相提并論 。 老客戶的嘴是最好的廣告。要 回饋 好老客戶，他們才是我們的衣食父母。 對(duì)不同的客戶講不同的話（比如有學(xué)識(shí)有層次的可以財(cái)富論壇一下，暴發(fā)戶們?cè)谝黄鹁蜁?huì)談?wù)撜l(shuí)買了幾輛捍馬，小資們關(guān)心余秋雨和張曼玉們最近在忙啥 ） 把全森林公園的客戶團(tuán)結(jié)起來(lái)！ 第二點(diǎn)： 媒體加 促銷，實(shí)效傳播的緊密跟進(jìn) 有效且定位準(zhǔn)確的媒體結(jié)合 重 視 SP策略的短程激勵(lì) ， 利益引誘 ， 分階段推出銷售利益點(diǎn) 。 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 訴求主題應(yīng)基于 源于 “ 山水 ” 而高于 “ 山水 ” 。 讓 “ 山水 ” 成為身份見證，讓氣質(zhì)隨意而發(fā)。 一個(gè)涵養(yǎng)山水的地方 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 概念傳遞 現(xiàn)代東方 枕水中央 頤園林宅 現(xiàn)代東方 水中央 森林宅 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 【 第五章 】 【 現(xiàn)代東方湖景林宅 演繹 】 水 中 央 暢 想 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 水中央 全攻略 產(chǎn)品全攻略 推廣全攻略 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 產(chǎn)品全攻略 建筑 環(huán)境 會(huì)所 湖區(qū) 設(shè)施 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代東方 美學(xué)意境 從容大氣 哲學(xué)意境 天人合一 戶型特色 戶戶見水 建筑 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 現(xiàn)代東方園林景觀 藝術(shù)廣場(chǎng) 現(xiàn)代東方 園林 現(xiàn)代 雕塑 和中式文化小品 環(huán)境 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 “ 現(xiàn)代東方水景 ”會(huì)所 湖畔泛會(huì)所 會(huì)所 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 湖岸、棧橋、湖心島、湖畔咖啡座 天鵝、錦鯉 十里香堤木棧橋長(zhǎng)廊 湖區(qū) 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 商務(wù)中心 社區(qū)服務(wù)中心 安全系統(tǒng) 小區(qū)智能化系統(tǒng) 設(shè)施 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 水中央 推廣全攻略 宣傳 攻略 事件 攻略 展示 攻略 賣場(chǎng) 攻略 資料 攻略 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 【 第六章 】 【 步步為贏，請(qǐng)君入甕 】 水中央價(jià)位 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 應(yīng)該在同等檔次的樓盤中以一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)位出現(xiàn)，同時(shí)在應(yīng)有的可以利潤(rùn)最大化的部分竭盡全力爭(zhēng)取。 沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的戶型要走量，有競(jìng)爭(zhēng)力的戶型要賺錢 入市 4400，起市 4600，高潮 4800，收尾 5200 金佰利地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 水中央 十里香堤 在 地產(chǎn) 代理行業(yè)混戰(zhàn)的今天，金佰利還在真正用心去做，踏踏實(shí)實(shí)做事，老老實(shí)實(shí)做人 ，決不投機(jī)取巧。 做好一個(gè)項(xiàng)目，幫助一個(gè)客戶， 多交一個(gè)朋友，積累一