二手房買賣之買房流程與注意事項(xiàng).doc

二手房買賣之買房流程與注意事項(xiàng)摘要 最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買賣合同即北京市房地產(chǎn)買賣合同約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買賣合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買賣合同即北京市房地產(chǎn)買賣合同約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買賣合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。下文中，本律師會(huì)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法和北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法共同制定的示范文本即北京市存量房屋買賣合同（以下簡(jiǎn)稱“二手房買賣合同”）的規(guī)定（也即買受人、出賣人將于房產(chǎn)中介處訂立的二手房買賣合同），根據(jù)該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。本文所介紹的二手房買賣，不含較為特殊的五年內(nèi)禁止上市交易的動(dòng)遷安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及開(kāi)發(fā)商出售一手現(xiàn)房或預(yù)售期房，專指房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買上市商品房后再轉(zhuǎn)手交易的二手房買賣行為。二手房交易流程，主要包括簽約，過(guò)戶，交房三個(gè)核心環(huán)節(jié)。一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人要采取法律措施追究對(duì)方違約的最直接、最根本的依據(jù)即二手房買賣合同。因此，二手房買賣合同也即簽約在二手房交易流程中是最關(guān)鍵，最核心、最發(fā)揮作用的一個(gè)環(huán)節(jié)，不要忽視簽約所能起到的策略作用。一、簽約提示在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（/public/Index.asp），上海市房地產(chǎn)買賣合同的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買賣合同，列出出售或購(gòu)房可能出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)本次交易特別關(guān)注而在示范文本中未列明的，應(yīng)先考慮好如何在合同的補(bǔ)充條款中加以表述。 target=_blank售、購(gòu)房者可以輕易地下載到北京市房地產(chǎn)買賣合同的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買賣合同，列出出售或購(gòu)房可能出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)本次交易特別關(guān)注而在示范文本中未列明的，應(yīng)先考慮好如何在合同的補(bǔ)充條款中加以表述。在中介公司簽約，比較負(fù)責(zé)的中介會(huì)針對(duì)分期付款及方式與過(guò)戶期限等主要條款征詢雙方意見(jiàn)。上、下家若第一次買賣房地產(chǎn)，因缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，亦無(wú)從把握可能產(chǎn)生的糾紛而匆匆簽約。其結(jié)果，就是一旦發(fā)生糾紛，合同中沒(méi)有規(guī)定，雙方又達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議，很有可能讓對(duì)方鉆了空子而后悔不迭。通常雙方初步商談完畢，客戶會(huì)看到打印的北京市房地產(chǎn)買賣合同樣本，首先映入眼簾的是特別告知，中介為了促成交易，會(huì)說(shuō)這個(gè)告知可以跳過(guò)不看。但其實(shí)，如果客戶仔細(xì)逐條看完特別告知的三、四頁(yè)紙，基本上會(huì)肯定地認(rèn)可其存在的價(jià)值。律師就詳細(xì)解釋一下該特別告知中所隱藏的秘密：1、共有、房改售房、夫妻財(cái)產(chǎn)共有的提示特別告知第三條第一項(xiàng)規(guī)定：“雙方當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、共有人的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指二個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房地產(chǎn)，買賣房地產(chǎn)簽訂合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。原職工已購(gòu)公有住房上市出售的，參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人應(yīng)在合同附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽字蓋章；因故無(wú)法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應(yīng)出具同意出售的其他證明。房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利人將房地產(chǎn)出售前，應(yīng)與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權(quán)利人承擔(dān)法律責(zé)任。”原則一：房屋共有即房產(chǎn)證上登記2人以上的，該二手房買賣合同需要全體共有人簽字。其隱含的概念是法律上的無(wú)權(quán)代理或無(wú)權(quán)處分，若部分所有權(quán)人代簽或空缺簽名的，在無(wú)公證授權(quán)委托書(shū)的情形下，很可能該合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效或不成立。所以，需要全體共有人到場(chǎng)簽署該合同才能保證合同有效，買受人才可依據(jù)該合同追究違約責(zé)任。原則二：房改售房需要同住成年人簽署同意出售。其隱含的法律意義在于同住人的有居住權(quán)或共有權(quán)。根據(jù)北京市高級(jí)人民法院處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人要求無(wú)產(chǎn)權(quán)的原公房同住人遷讓的，對(duì)有扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)保護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無(wú)住房等情況，分別作出處理。同時(shí)規(guī)定，按“九四”方案購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。也就是說(shuō)，房改售房的產(chǎn)權(quán)人在出售該房屋時(shí)應(yīng)征得成年同住人的同意，并負(fù)責(zé)解決其相應(yīng)權(quán)益。民事法律適用問(wèn)答（年第期）規(guī)定：“長(zhǎng)寧法院民三庭反映，售后公房登記的所有權(quán)人未經(jīng)其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效？答：不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利以登記為公示要件，買受人沒(méi)有義務(wù)去查明買賣的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，買受人與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成買賣房屋協(xié)議，又無(wú)違反國(guó)家禁止性法律法規(guī)情況的，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議有效。至于售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權(quán)益，應(yīng)由出售人負(fù)責(zé)解決?！彪m然有此規(guī)定，但購(gòu)房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭(zhēng)。原則三：夫或妻擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其法律意義在于，根據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚后購(gòu)房，夫妻對(duì)所購(gòu)房屋享有共同所有權(quán)。即使夫妻在房產(chǎn)登記上只登記為夫或妻一人的，也不影響共有狀態(tài)。目前，北京市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于售房，只要求房產(chǎn)證上登記的房地產(chǎn)權(quán)利人簽署二手房買賣合同、過(guò)戶即可。因該售房款屬于夫妻共有，配偶另一方有權(quán)分得一半房款，權(quán)利人擅自售房侵犯夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2、交房提示房屋交接是賣售人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗(yàn)收和接受的過(guò)程。雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同第四條明確交付和驗(yàn)收日期、選擇交付的方式。 出賣人將原購(gòu)入的商品住房出售的，開(kāi)發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有兩書(shū)規(guī)定的權(quán)益。3、房地產(chǎn)查冊(cè)的提示房地產(chǎn)買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn)的有關(guān)登記(備案)資料，查驗(yàn)買賣的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。上述特別告知條款，提示購(gòu)房者可前往所購(gòu)房屋所在的房地產(chǎn)交易中心對(duì)購(gòu)買房屋進(jìn)行房地產(chǎn)登記信息查冊(cè)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)證上記載的事項(xiàng)與房地產(chǎn)交易中心登記簿登記不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。查冊(cè)的法律意義在于，購(gòu)房人在簽署二手房買賣合同時(shí)可以掌握房產(chǎn)的準(zhǔn)確信息，做到有的放矢。房地產(chǎn)查冊(cè)可以查出房子的很多信息，包括：1）房產(chǎn)坐落。2）房產(chǎn)權(quán)利人。3）房產(chǎn)建筑面積，包括分?jǐn)偯娣e。4）竣工年限。對(duì)于以貸款方式購(gòu)買房齡過(guò)老的房子，有可能會(huì)無(wú)法獲得銀行貸款。5）房屋來(lái)源，比如售后公房或房改售房或拆遷安置房，會(huì)附記。6）有無(wú)抵押權(quán)。待注銷抵押后，房產(chǎn)才能在房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。7）有無(wú)租賃備案。8）有無(wú)司法限制。通常被查封的房屋說(shuō)明房產(chǎn)權(quán)利人涉訴，其履約能力不可輕信。8）有無(wú)違法、違章建筑等備案。根據(jù)新通過(guò)的北京市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定和房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐，由房地產(chǎn)權(quán)利人必須先行拆除該違法、違章建筑將備案信息申請(qǐng)注銷后，該房屋才能過(guò)戶交易。每個(gè)信息都對(duì)二手房交易存在一定影響，本律師就碰到過(guò)當(dāng)事人因產(chǎn)證上建筑面積、竣工年限與房地產(chǎn)登記簿不一致而產(chǎn)生的法律糾紛。4、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的提示買賣已出租房屋的，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。為了保護(hù)承租人的利益，我國(guó)合同法有“買賣不破租賃”的規(guī)定及北京市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答相關(guān)規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，都可以得到支持。也就是說(shuō)，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過(guò)戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購(gòu)買要求的，無(wú)論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購(gòu)買該房屋。在房屋已經(jīng)過(guò)戶登記為第三人所有時(shí)，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。同時(shí)，租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致產(chǎn)生新的租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)間為準(zhǔn)。買賣房屋雙方對(duì)此另有約定的按約定。合同法第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買賣不破租賃”的規(guī)定，事實(shí)上，還包括贈(zèng)與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實(shí)踐中，新舊法律關(guān)系交替的時(shí)間點(diǎn)掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的租賃關(guān)系，該時(shí)間點(diǎn)就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時(shí)間。5、抵押告知的提示買賣已抵押房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商一致，同時(shí)告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實(shí)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第 191 條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！弊⒁馕餀?quán)法對(duì)擔(dān)保法及其解釋的修正，依據(jù)該條規(guī)定，抵押人除非取得抵押權(quán)人同意或受讓人代債務(wù)人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權(quán)是否登記，債務(wù)人均不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)對(duì)受讓人有對(duì)抗的效力。根據(jù)目前北京市房地產(chǎn)交易中心及各大銀行的實(shí)踐操作來(lái)看，一，是做轉(zhuǎn)按揭，將上家未還之貸款轉(zhuǎn)入下家貸款銀行，該業(yè)務(wù)經(jīng)常受央行政策影響；二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷后再行過(guò)戶。6、小產(chǎn)權(quán)房的提示集體所有土地上房屋的買賣對(duì)象。集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。也就是購(gòu)買城鎮(zhèn)居民購(gòu)買集體所有土地上的房屋，該買賣合同應(yīng)屬無(wú)效，不受我國(guó)法律保護(hù)。7、戶口遷移的提示已投入使用的住房買賣，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房?jī)?nèi)的原有戶口是否及時(shí)遷出也會(huì)影響合同的履行。當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款內(nèi)約定戶口遷移條款。莫小覷該提示，戶口糾紛也是常見(jiàn)法律糾紛，上家售房后因種種約定無(wú)法依約遷出戶口，若二手房買賣合同中未約定具體的違約責(zé)任，或約定尾款，則對(duì)下家將極為不利。根據(jù)北京高級(jí)人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答規(guī)定，對(duì)于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期民事法律適用問(wèn)答中，對(duì)此問(wèn)題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。據(jù)此，下家起訴強(qiáng)遷戶口不會(huì)得到法院支持，只有設(shè)立較重的違約責(zé)任才能對(duì)上家起到一定威懾力，以促使其不愿違約。8、維修基金交割的提示根據(jù)北京市居住物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)，帳戶內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款中約定。9、中介公司條款的提示為保障買賣雙方自身權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對(duì)當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均應(yīng)在附件六居間介紹、代理等中介服務(wù)情況中簽字蓋章；其中：委托人應(yīng)將居間介紹的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人情況在第一條內(nèi)予以明示，以備與經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人發(fā)生糾紛時(shí)作為投訴的依據(jù)。根據(jù)該提示，在買賣合同簽署時(shí)，應(yīng)要求中介公司在合同中予以明示，這樣操作才符合規(guī)范。10、補(bǔ)充條款的提示為方便當(dāng)事人訂立買賣合同補(bǔ)充條款，擬訂下列范例，當(dāng)事人可根據(jù)需要自由選擇，范例未經(jīng)當(dāng)事人選取，不作為合同內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)利保證條款范例：甲方保證，上述買賣的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他人主張權(quán)利的情況。在本合同簽訂前，該房地產(chǎn)已存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)，乙方同意甲方按下述第 項(xiàng)處理：(一)本合同生效后日內(nèi)，甲方與抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷他項(xiàng)權(quán)利的登記，逾期未注銷的，乙方有權(quán)追索甲方的違約責(zé)任。(二)在抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人書(shū)面同意的前提下，乙方承認(rèn)并繼受該項(xiàng)權(quán)利，并同意辦理變更登記。戶口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如由于甲方未及時(shí)遷出戶口造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。上述條款的提醒，對(duì)于售房或購(gòu)房者應(yīng)有一定的示范作用。比較規(guī)范的二手房買賣合同，大家可以翻到補(bǔ)充條款這頁(yè)，一般而言，買賣雙方對(duì)該買賣合同的補(bǔ)充約定越完整，最后違約的可能性越小。同時(shí)，補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。11、解決爭(zhēng)議條款的提示中華人民共和國(guó)仲裁法規(guī)定了或裁或?qū)徶贫?，合同?dāng)事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。仲裁的維權(quán)成本較高，律師不建議采用。12、預(yù)告登記的提示買賣雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買賣合同，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。13、合同密碼的提示為保護(hù)買賣雙方利益，通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同后，系統(tǒng)將分別給予合同雙方密碼保護(hù)，請(qǐng)買賣雙方妥善保存密碼以備查驗(yàn)。該密碼用于將來(lái)變更或撤銷網(wǎng)上備案的二手房買賣合同，因此必須由買賣雙方自己輸入，也是對(duì)自己權(quán)利的保護(hù)。特別告知的技術(shù)含量很高，作為買受人或出賣人而言，閱讀上述提示后一定頗受啟發(fā)。律師提醒，簽約須謹(jǐn)慎，必須花一定時(shí)間去思考交易流程。二、簽約過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)律師就二手房買賣合同中較為重要的條款進(jìn)行詳盡解釋，需要買賣雙方能依次約定，對(duì)主要條款加以重視，同時(shí)對(duì)于特定化的條款可以補(bǔ)充協(xié)議。一般的北京市房地產(chǎn)買賣合同涵蓋14個(gè)條文、1個(gè)補(bǔ)充協(xié)議、6個(gè)附件、1個(gè)簽署頁(yè)構(gòu)成。14個(gè)條文是格式條款，僅能對(duì)其做相應(yīng)選項(xiàng)選擇或內(nèi)容填寫，無(wú)法改變選項(xiàng)或內(nèi)容。1、價(jià)格及付款方式、付款期限條款第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為（人民幣）為 元，(大寫)： 元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。乙方交付房?jī)r(jià)款后，甲方應(yīng)開(kāi)具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。本律師提示，該條文規(guī)定主要風(fēng)險(xiǎn)在于兩點(diǎn)：1）是否做低或做高房?jī)r(jià)，若做低或做高房?jī)r(jià)一般中介目前有2種方式，一是簽裝修協(xié)議，作為裝修補(bǔ)償款，二是私下再簽份買賣合同，和送房地產(chǎn)交易中心的合同總價(jià)款不一致，俗稱陰陽(yáng)合同。這些都是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)論采用何種方式，其目的無(wú)非就是多貸款或逃稅。一旦買賣雙方發(fā)生爭(zhēng)議，雙方無(wú)疑將對(duì)適用何種價(jià)格的合同各自爭(zhēng)執(zhí)。北京高院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答中規(guī)定：“當(dāng)事人分別簽訂了幾份買賣合同，但約定的房?jī)r(jià)不一致?，F(xiàn)當(dāng)事人對(duì)于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定？答：對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的北京市房地產(chǎn)買賣合同等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對(duì)于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。因此，該等法律風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。2）其次，下家若采取貸款方式支付部分房款，或上家需要還貸后辦理注銷抵押登記再行過(guò)戶的，該部分條款約定需要細(xì)化，將交付時(shí)間地點(diǎn)、違約責(zé)任約定清楚。對(duì)于下家選擇貸款方式支付部分房款的，建議最好在簽約前就上家房產(chǎn)證復(fù)印件及自身情況親自咨詢貸款銀行的客戶經(jīng)理，一般從申請(qǐng)到批準(zhǔn)貸款需要三到四周，一定要預(yù)留足夠的時(shí)間。2、實(shí)物交房條款第四條 甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的 日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書(shū)】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【 】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，應(yīng)按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施【估值倍】【價(jià)值元】向乙方支付違約金。本律師提醒：一般人理解，實(shí)物交房就是交鑰匙，其實(shí)還包括所購(gòu)房屋合同附件的設(shè)備及裝飾的交付，因此除了在附件中對(duì)貴重設(shè)備及裝飾約定品牌、數(shù)量、型號(hào)等，同時(shí)應(yīng)約定大致包含在房?jī)r(jià)或另計(jì)價(jià)格的單項(xiàng)設(shè)備價(jià)格。在交房時(shí)須進(jìn)行交接，簽訂房屋交接書(shū)。若發(fā)現(xiàn)設(shè)備或裝修拆除等情形，即有賠償依據(jù)。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)合同法第142條規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。3、權(quán)利交房及過(guò)戶期限條款第六條 甲、乙雙方確認(rèn)，在 年 月日之前，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以 【市】【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日為準(zhǔn)。甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。本律師提示：為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，防止一房多賣，通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同后，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。據(jù)此，該過(guò)戶期限應(yīng)根據(jù)買賣雙方的實(shí)際交易條件來(lái)確定，不宜過(guò)長(zhǎng)。一般1-2月為宜。4、物業(yè)交接條款第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)?、通信費(fèi)等其他費(fèi)用，按本合同附件四約定支付。附件四物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等其他費(fèi)用的支付(粘貼線) (騎縫章加蓋處)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等費(fèi)用，在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費(fèi)用由甲方承擔(dān);轉(zhuǎn)移登記后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方在本合同第四條約定的房屋驗(yàn)收交接后，與乙方共同辦理水、電、燃?xì)?、電話、有線電視等過(guò)戶手續(xù)。物業(yè)維修基金、水、電、有線電視、電話、燃?xì)獬跹b費(fèi)按以下第 款辦理：（一）由甲方無(wú)償轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方無(wú)需另外支付費(fèi)用。（二）由乙方另行向甲方支付，具體金額由甲、乙雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)以各相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)。本律師提醒：水、電、煤清點(diǎn)及過(guò)戶雙方須一同至自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司辦理過(guò)戶手續(xù)，并向工作人員詢問(wèn)有無(wú)其他欠費(fèi)，如有則要求上家補(bǔ)交。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。特別要注意在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問(wèn)上家的欠費(fèi)，這些欠費(fèi)可能是上家以前拖欠的費(fèi)用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計(jì)起來(lái)相當(dāng)高）。同時(shí)，對(duì)于電話、寬帶過(guò)戶，雙方到電信公司辦理電話過(guò)戶手續(xù)，也要詢問(wèn)工作人員有無(wú)欠費(fèi)。維修基金過(guò)戶，一般上家都贈(zèng)送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。5、買受人逾期付款條款第九條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容辦理。（一）每預(yù)期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的 的違約金，合同繼續(xù)履行。（二）乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書(shū)面催告乙方，自收到甲方書(shū)面催告之日起的 日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知乙方，自收到通知之日起的 日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書(shū)面通知之起 日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。（三）本律師提醒：對(duì)于買受人主要合同義務(wù)即支付房款，逾期付款是嚴(yán)重的違約行為，因此若按照第九條第二項(xiàng)來(lái)看，該項(xiàng)賦予了甲方即出賣人附一定期限及條件的合同解除權(quán)。該合同解除權(quán)是雙方協(xié)議約定解除權(quán)，具有法律效力。在房?jī)r(jià)高漲的情形下，對(duì)于買受人因銀行放貸或自身籌措房款困難等因素造成逾期付款，若該條款約定的解除合同期限過(guò)短，則在客觀上加重了買受人的責(zé)任，因此須謹(jǐn)慎對(duì)待，應(yīng)與放款或另行自行約定違約責(zé)任。6、出賣人逾期交房條款第十條甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容處理。（一）每逾期一日，甲方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款的違約金，合同繼續(xù)履行。（二）甲方逾期未交接房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書(shū)面催告甲方，自收到乙方書(shū)面催告之日起的日內(nèi)，甲方仍未交接房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知甲方，自收到通知之日起的 日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方應(yīng)向乙方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款的違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失且乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。（三）本律師提醒：出賣人的主要義務(wù)即交房，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利登記制度，也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，交房包含兩個(gè)法律層面的含義，1）實(shí)物交房，即本條規(guī)定的交接房地產(chǎn)，也即出賣人將出售房屋轉(zhuǎn)移買受人占有、使用、收益。此時(shí)，買受人還未真正獲得該房屋的所有權(quán)，必須盡快與出賣人去房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以確保自己成為房地產(chǎn)所有權(quán)人。2）權(quán)利交房，俗稱交易過(guò)戶，即指向買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，目前房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為20天。根據(jù)北京高院關(guān)于審理二手房買賣案件的解答，“買賣合同成立后，出賣人未能自動(dòng)履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)。對(duì)此，實(shí)踐中買受方既有主張確權(quán)的，也有要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)的，如何處理？答：在買賣合同履行過(guò)程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，