二手房買(mǎi)賣(mài)之買(mǎi)房流程與注意事項(xiàng).doc

二手房買(mǎi)賣(mài)之買(mǎi)房流程與注意事項(xiàng)摘要 最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買(mǎi)賣(mài)方面的法律咨詢(xún)，有上家咨詢(xún)，也有下家咨詢(xún)的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同即北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買(mǎi)賣(mài)方面的法律咨詢(xún)，有上家咨詢(xún)，也有下家咨詢(xún)的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同即北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。下文中，本律師會(huì)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法和北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法共同制定的示范文本即北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“二手房買(mǎi)賣(mài)合同”）的規(guī)定（也即買(mǎi)受人、出賣(mài)人將于房產(chǎn)中介處訂立的二手房買(mǎi)賣(mài)合同），根據(jù)該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。本文所介紹的二手房買(mǎi)賣(mài)，不含較為特殊的五年內(nèi)禁止上市交易的動(dòng)遷安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及開(kāi)發(fā)商出售一手現(xiàn)房或預(yù)售期房，專(zhuān)指房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)上市商品房后再轉(zhuǎn)手交易的二手房買(mǎi)賣(mài)行為。二手房交易流程，主要包括簽約，過(guò)戶(hù)，交房三個(gè)核心環(huán)節(jié)。一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人要采取法律措施追究對(duì)方違約的最直接、最根本的依據(jù)即二手房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，二手房買(mǎi)賣(mài)合同也即簽約在二手房交易流程中是最關(guān)鍵，最核心、最發(fā)揮作用的一個(gè)環(huán)節(jié)，不要忽視簽約所能起到的策略作用。一、簽約提示在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（/public/Index.asp），上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買(mǎi)賣(mài)合同，列出出售或購(gòu)房可能出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)本次交易特別關(guān)注而在示范文本中未列明的，應(yīng)先考慮好如何在合同的補(bǔ)充條款中加以表述。 target=_blank售、購(gòu)房者可以輕易地下載到北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買(mǎi)賣(mài)合同，列出出售或購(gòu)房可能出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)本次交易特別關(guān)注而在示范文本中未列明的，應(yīng)先考慮好如何在合同的補(bǔ)充條款中加以表述。在中介公司簽約，比較負(fù)責(zé)的中介會(huì)針對(duì)分期付款及方式與過(guò)戶(hù)期限等主要條款征詢(xún)雙方意見(jiàn)。上、下家若第一次買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，因缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，亦無(wú)從把握可能產(chǎn)生的糾紛而匆匆簽約。其結(jié)果，就是一旦發(fā)生糾紛，合同中沒(méi)有規(guī)定，雙方又達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議，很有可能讓對(duì)方鉆了空子而后悔不迭。通常雙方初步商談完畢，客戶(hù)會(huì)看到打印的北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同樣本，首先映入眼簾的是特別告知，中介為了促成交易，會(huì)說(shuō)這個(gè)告知可以跳過(guò)不看。但其實(shí)，如果客戶(hù)仔細(xì)逐條看完特別告知的三、四頁(yè)紙，基本上會(huì)肯定地認(rèn)可其存在的價(jià)值。律師就詳細(xì)解釋一下該特別告知中所隱藏的秘密：1、共有、房改售房、夫妻財(cái)產(chǎn)共有的提示特別告知第三條第一項(xiàng)規(guī)定：“雙方當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、共有人的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指二個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房地產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)簽訂合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。原職工已購(gòu)公有住房上市出售的，參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人應(yīng)在合同附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽字蓋章；因故無(wú)法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應(yīng)出具同意出售的其他證明。房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利人將房地產(chǎn)出售前，應(yīng)與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權(quán)利人承擔(dān)法律責(zé)任。”原則一：房屋共有即房產(chǎn)證上登記2人以上的，該二手房買(mǎi)賣(mài)合同需要全體共有人簽字。其隱含的概念是法律上的無(wú)權(quán)代理或無(wú)權(quán)處分，若部分所有權(quán)人代簽或空缺簽名的，在無(wú)公證授權(quán)委托書(shū)的情形下，很可能該合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效或不成立。所以，需要全體共有人到場(chǎng)簽署該合同才能保證合同有效，買(mǎi)受人才可依據(jù)該合同追究違約責(zé)任。原則二：房改售房需要同住成年人簽署同意出售。其隱含的法律意義在于同住人的有居住權(quán)或共有權(quán)。根據(jù)北京市高級(jí)人民法院處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人要求無(wú)產(chǎn)權(quán)的原公房同住人遷讓的，對(duì)有扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)保護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無(wú)住房等情況，分別作出處理。同時(shí)規(guī)定，按“九四”方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。也就是說(shuō)，房改售房的產(chǎn)權(quán)人在出售該房屋時(shí)應(yīng)征得成年同住人的同意，并負(fù)責(zé)解決其相應(yīng)權(quán)益。民事法律適用問(wèn)答（年第期）規(guī)定：“長(zhǎng)寧法院民三庭反映，售后公房登記的所有權(quán)人未經(jīng)其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效？答：不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利以登記為公示要件，買(mǎi)受人沒(méi)有義務(wù)去查明買(mǎi)賣(mài)的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，買(mǎi)受人與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，又無(wú)違反國(guó)家禁止性法律法規(guī)情況的，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議有效。至于售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權(quán)益，應(yīng)由出售人負(fù)責(zé)解決。”雖然有此規(guī)定，但購(gòu)房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭(zhēng)。原則三：夫或妻擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其法律意義在于，根據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚后購(gòu)房，夫妻對(duì)所購(gòu)房屋享有共同所有權(quán)。即使夫妻在房產(chǎn)登記上只登記為夫或妻一人的，也不影響共有狀態(tài)。目前，北京市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于售房，只要求房產(chǎn)證上登記的房地產(chǎn)權(quán)利人簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同、過(guò)戶(hù)即可。因該售房款屬于夫妻共有，配偶另一方有權(quán)分得一半房款，權(quán)利人擅自售房侵犯夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2、交房提示房屋交接是賣(mài)售人按約定的日期和方式將房屋交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人驗(yàn)收和接受的過(guò)程。雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同第四條明確交付和驗(yàn)收日期、選擇交付的方式。 出賣(mài)人將原購(gòu)入的商品住房出售的，開(kāi)發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人享有兩書(shū)規(guī)定的權(quán)益。3、房地產(chǎn)查冊(cè)的提示房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，買(mǎi)受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的有關(guān)登記(備案)資料，查驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。上述特別告知條款，提示購(gòu)房者可前往所購(gòu)房屋所在的房地產(chǎn)交易中心對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行房地產(chǎn)登記信息查冊(cè)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)證上記載的事項(xiàng)與房地產(chǎn)交易中心登記簿登記不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。查冊(cè)的法律意義在于，購(gòu)房人在簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)可以掌握房產(chǎn)的準(zhǔn)確信息，做到有的放矢。房地產(chǎn)查冊(cè)可以查出房子的很多信息，包括：1）房產(chǎn)坐落。2）房產(chǎn)權(quán)利人。3）房產(chǎn)建筑面積，包括分?jǐn)偯娣e。4）竣工年限。對(duì)于以貸款方式購(gòu)買(mǎi)房齡過(guò)老的房子，有可能會(huì)無(wú)法獲得銀行貸款。5）房屋來(lái)源，比如售后公房或房改售房或拆遷安置房，會(huì)附記。6）有無(wú)抵押權(quán)。待注銷(xiāo)抵押后，房產(chǎn)才能在房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。7）有無(wú)租賃備案。8）有無(wú)司法限制。通常被查封的房屋說(shuō)明房產(chǎn)權(quán)利人涉訴，其履約能力不可輕信。8）有無(wú)違法、違章建筑等備案。根據(jù)新通過(guò)的北京市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定和房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐，由房地產(chǎn)權(quán)利人必須先行拆除該違法、違章建筑將備案信息申請(qǐng)注銷(xiāo)后，該房屋才能過(guò)戶(hù)交易。每個(gè)信息都對(duì)二手房交易存在一定影響，本律師就碰到過(guò)當(dāng)事人因產(chǎn)證上建筑面積、竣工年限與房地產(chǎn)登記簿不一致而產(chǎn)生的法律糾紛。4、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的提示買(mǎi)賣(mài)已出租房屋的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。為了保護(hù)承租人的利益，我國(guó)合同法有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定及北京市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答相關(guān)規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，都可以得到支持。也就是說(shuō)，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過(guò)戶(hù)、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)要求的，無(wú)論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋。在房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記為第三人所有時(shí)，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。同時(shí)，租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致產(chǎn)生新的租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)間為準(zhǔn)。買(mǎi)賣(mài)房屋雙方對(duì)此另有約定的按約定。合同法第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，事實(shí)上，還包括贈(zèng)與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實(shí)踐中，新舊法律關(guān)系交替的時(shí)間點(diǎn)掌握很重要。由于房屋買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生的新的租賃關(guān)系，該時(shí)間點(diǎn)就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時(shí)間。5、抵押告知的提示買(mǎi)賣(mài)已抵押房地產(chǎn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商一致，同時(shí)告知買(mǎi)受人房地產(chǎn)抵押的事實(shí)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第 191 條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！弊⒁馕餀?quán)法對(duì)擔(dān)保法及其解釋的修正，依據(jù)該條規(guī)定，抵押人除非取得抵押權(quán)人同意或受讓人代債務(wù)人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權(quán)是否登記，債務(wù)人均不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)對(duì)受讓人有對(duì)抗的效力。根據(jù)目前北京市房地產(chǎn)交易中心及各大銀行的實(shí)踐操作來(lái)看，一，是做轉(zhuǎn)按揭，將上家未還之貸款轉(zhuǎn)入下家貸款銀行，該業(yè)務(wù)經(jīng)常受央行政策影響；二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷(xiāo)后再行過(guò)戶(hù)。6、小產(chǎn)權(quán)房的提示集體所有土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象。集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。也就是購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體所有土地上的房屋，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效，不受我國(guó)法律保護(hù)。7、戶(hù)口遷移的提示已投入使用的住房買(mǎi)賣(mài)，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房?jī)?nèi)的原有戶(hù)口是否及時(shí)遷出也會(huì)影響合同的履行。當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款內(nèi)約定戶(hù)口遷移條款。莫小覷該提示，戶(hù)口糾紛也是常見(jiàn)法律糾紛，上家售房后因種種約定無(wú)法依約遷出戶(hù)口，若二手房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定具體的違約責(zé)任，或約定尾款，則對(duì)下家將極為不利。根據(jù)北京高級(jí)人民法院關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答規(guī)定，對(duì)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶(hù)口，并由買(mǎi)受人遷入戶(hù)口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶(hù)口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期民事法律適用問(wèn)答中，對(duì)此問(wèn)題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜作出了約定，但戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶(hù)口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。據(jù)此，下家起訴強(qiáng)遷戶(hù)口不會(huì)得到法院支持，只有設(shè)立較重的違約責(zé)任才能對(duì)上家起到一定威懾力，以促使其不愿違約。8、維修基金交割的提示根據(jù)北京市居住物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶(hù)名的變更手續(xù)，帳戶(hù)內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款中約定。9、中介公司條款的提示為保障買(mǎi)賣(mài)雙方自身權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對(duì)當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專(zhuān)業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均應(yīng)在附件六居間介紹、代理等中介服務(wù)情況中簽字蓋章；其中：委托人應(yīng)將居間介紹的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人情況在第一條內(nèi)予以明示，以備與經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人發(fā)生糾紛時(shí)作為投訴的依據(jù)。根據(jù)該提示，在買(mǎi)賣(mài)合同簽署時(shí)，應(yīng)要求中介公司在合同中予以明示，這樣操作才符合規(guī)范。10、補(bǔ)充條款的提示為方便當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款，擬訂下列范例，當(dāng)事人可根據(jù)需要自由選擇，范例未經(jīng)當(dāng)事人選取，不作為合同內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)利保證條款范例：甲方保證，上述買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他人主張權(quán)利的情況。在本合同簽訂前，該房地產(chǎn)已存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)，乙方同意甲方按下述第 項(xiàng)處理：(一)本合同生效后日內(nèi)，甲方與抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)利的登記，逾期未注銷(xiāo)的，乙方有權(quán)追索甲方的違約責(zé)任。(二)在抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人書(shū)面同意的前提下，乙方承認(rèn)并繼受該項(xiàng)權(quán)利，并同意辦理變更登記。戶(hù)口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦理原有戶(hù)口遷出手續(xù)。如由于甲方未及時(shí)遷出戶(hù)口造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。上述條款的提醒，對(duì)于售房或購(gòu)房者應(yīng)有一定的示范作用。比較規(guī)范的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，大家可以翻到補(bǔ)充條款這頁(yè)，一般而言，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)該買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定越完整，最后違約的可能性越小。同時(shí)，補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。11、解決爭(zhēng)議條款的提示中華人民共和國(guó)仲裁法規(guī)定了或裁或?qū)徶贫龋贤?dāng)事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。仲裁的維權(quán)成本較高，律師不建議采用。12、預(yù)告登記的提示買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。13、合同密碼的提示為保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方利益，通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同后，系統(tǒng)將分別給予合同雙方密碼保護(hù)，請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)雙方妥善保存密碼以備查驗(yàn)。該密碼用于將來(lái)變更或撤銷(xiāo)網(wǎng)上備案的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，因此必須由買(mǎi)賣(mài)雙方自己輸入，也是對(duì)自己權(quán)利的保護(hù)。特別告知的技術(shù)含量很高，作為買(mǎi)受人或出賣(mài)人而言，閱讀上述提示后一定頗受啟發(fā)。律師提醒，簽約須謹(jǐn)慎，必須花一定時(shí)間去思考交易流程。二、簽約過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)律師就二手房買(mǎi)賣(mài)合同中較為重要的條款進(jìn)行詳盡解釋?zhuān)枰I(mǎi)賣(mài)雙方能依次約定，對(duì)主要條款加以重視，同時(shí)對(duì)于特定化的條款可以補(bǔ)充協(xié)議。一般的北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同涵蓋14個(gè)條文、1個(gè)補(bǔ)充協(xié)議、6個(gè)附件、1個(gè)簽署頁(yè)構(gòu)成。14個(gè)條文是格式條款，僅能對(duì)其做相應(yīng)選項(xiàng)選擇或內(nèi)容填寫(xiě)，無(wú)法改變選項(xiàng)或內(nèi)容。1、價(jià)格及付款方式、付款期限條款第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為（人民幣）為 元，(大寫(xiě))： 元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。乙方交付房?jī)r(jià)款后，甲方應(yīng)開(kāi)具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。本律師提示，該條文規(guī)定主要風(fēng)險(xiǎn)在于兩點(diǎn)：1）是否做低或做高房?jī)r(jià)，若做低或做高房?jī)r(jià)一般中介目前有2種方式，一是簽裝修協(xié)議，作為裝修補(bǔ)償款，二是私下再簽份買(mǎi)賣(mài)合同，和送房地產(chǎn)交易中心的合同總價(jià)款不一致，俗稱(chēng)陰陽(yáng)合同。這些都是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)論采用何種方式，其目的無(wú)非就是多貸款或逃稅。一旦買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生爭(zhēng)議，雙方無(wú)疑將對(duì)適用何種價(jià)格的合同各自爭(zhēng)執(zhí)。北京高院關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答中規(guī)定：“當(dāng)事人分別簽訂了幾份買(mǎi)賣(mài)合同，但約定的房?jī)r(jià)不一致?，F(xiàn)當(dāng)事人對(duì)于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定？答：對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對(duì)于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門(mén)予以處理。因此，該等法律風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。2）其次，下家若采取貸款方式支付部分房款，或上家需要還貸后辦理注銷(xiāo)抵押登記再行過(guò)戶(hù)的，該部分條款約定需要細(xì)化，將交付時(shí)間地點(diǎn)、違約責(zé)任約定清楚。對(duì)于下家選擇貸款方式支付部分房款的，建議最好在簽約前就上家房產(chǎn)證復(fù)印件及自身情況親自咨詢(xún)貸款銀行的客戶(hù)經(jīng)理，一般從申請(qǐng)到批準(zhǔn)貸款需要三到四周，一定要預(yù)留足夠的時(shí)間。2、實(shí)物交房條款第四條 甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的 日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書(shū)】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【 】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，應(yīng)按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施【估值倍】【價(jià)值元】向乙方支付違約金。本律師提醒：一般人理解，實(shí)物交房就是交鑰匙，其實(shí)還包括所購(gòu)房屋合同附件的設(shè)備及裝飾的交付，因此除了在附件中對(duì)貴重設(shè)備及裝飾約定品牌、數(shù)量、型號(hào)等，同時(shí)應(yīng)約定大致包含在房?jī)r(jià)或另計(jì)價(jià)格的單項(xiàng)設(shè)備價(jià)格。在交房時(shí)須進(jìn)行交接，簽訂房屋交接書(shū)。若發(fā)現(xiàn)設(shè)備或裝修拆除等情形，即有賠償依據(jù)。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)合同法第142條規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。3、權(quán)利交房及過(guò)戶(hù)期限條款第六條 甲、乙雙方確認(rèn)，在 年 月日之前，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以 【市】【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日為準(zhǔn)。甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。本律師提示：為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，防止一房多賣(mài)，通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂合同后，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。據(jù)此，該過(guò)戶(hù)期限應(yīng)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易條件來(lái)確定，不宜過(guò)長(zhǎng)。一般1-2月為宜。4、物業(yè)交接條款第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)?、通信費(fèi)等其他費(fèi)用，按本合同附件四約定支付。附件四物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等其他費(fèi)用的支付(粘貼線(xiàn)) (騎縫章加蓋處)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等費(fèi)用，在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費(fèi)用由甲方承擔(dān);轉(zhuǎn)移登記后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方在本合同第四條約定的房屋驗(yàn)收交接后，與乙方共同辦理水、電、燃?xì)?、電?huà)、有線(xiàn)電視等過(guò)戶(hù)手續(xù)。物業(yè)維修基金、水、電、有線(xiàn)電視、電話(huà)、燃?xì)獬跹b費(fèi)按以下第 款辦理：（一）由甲方無(wú)償轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方無(wú)需另外支付費(fèi)用。（二）由乙方另行向甲方支付，具體金額由甲、乙雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)以各相關(guān)部門(mén)規(guī)定為準(zhǔn)。本律師提醒：水、電、煤清點(diǎn)及過(guò)戶(hù)雙方須一同至自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并向工作人員詢(xún)問(wèn)有無(wú)其他欠費(fèi)，如有則要求上家補(bǔ)交。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。特別要注意在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢(xún)問(wèn)上家的欠費(fèi)，這些欠費(fèi)可能是上家以前拖欠的費(fèi)用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計(jì)起來(lái)相當(dāng)高）。同時(shí)，對(duì)于電話(huà)、寬帶過(guò)戶(hù)，雙方到電信公司辦理電話(huà)過(guò)戶(hù)手續(xù)，也要詢(xún)問(wèn)工作人員有無(wú)欠費(fèi)。維修基金過(guò)戶(hù)，一般上家都贈(zèng)送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。5、買(mǎi)受人逾期付款條款第九條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容辦理。（一）每預(yù)期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的 的違約金，合同繼續(xù)履行。（二）乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書(shū)面催告乙方，自收到甲方書(shū)面催告之日起的 日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知乙方，自收到通知之日起的 日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書(shū)面通知之起 日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。（三）本律師提醒：對(duì)于買(mǎi)受人主要合同義務(wù)即支付房款，逾期付款是嚴(yán)重的違約行為，因此若按照第九條第二項(xiàng)來(lái)看，該項(xiàng)賦予了甲方即出賣(mài)人附一定期限及條件的合同解除權(quán)。該合同解除權(quán)是雙方協(xié)議約定解除權(quán)，具有法律效力。在房?jī)r(jià)高漲的情形下，對(duì)于買(mǎi)受人因銀行放貸或自身籌措房款困難等因素造成逾期付款，若該條款約定的解除合同期限過(guò)短，則在客觀上加重了買(mǎi)受人的責(zé)任，因此須謹(jǐn)慎對(duì)待，應(yīng)與放款或另行自行約定違約責(zé)任。6、出賣(mài)人逾期交房條款第十條甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容處理。（一）每逾期一日，甲方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款的違約金，合同繼續(xù)履行。（二）甲方逾期未交接房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書(shū)面催告甲方，自收到乙方書(shū)面催告之日起的日內(nèi)，甲方仍未交接房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知甲方，自收到通知之日起的 日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方應(yīng)向乙方支付本合同第二條約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款的違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失且乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。（三）本律師提醒：出賣(mài)人的主要義務(wù)即交房，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利登記制度，也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，交房包含兩個(gè)法律層面的含義，1）實(shí)物交房，即本條規(guī)定的交接房地產(chǎn)，也即出賣(mài)人將出售房屋轉(zhuǎn)移買(mǎi)受人占有、使用、收益。此時(shí)，買(mǎi)受人還未真正獲得該房屋的所有權(quán)，必須盡快與出賣(mài)人去房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以確保自己成為房地產(chǎn)所有權(quán)人。2）權(quán)利交房，俗稱(chēng)交易過(guò)戶(hù)，即指向買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)，目前房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為20天。根據(jù)北京高院關(guān)于審理二手房買(mǎi)賣(mài)案件的解答，“買(mǎi)賣(mài)合同成立后，出賣(mài)人未能自動(dòng)履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)。對(duì)此，實(shí)踐中買(mǎi)受方既有主張確權(quán)的，也有要求出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)的，如何處理？答：在買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣(mài)人履行合同義務(wù)，