經(jīng)開投資評估說明.doc

北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 擬增資擴股項目擬增資擴股項目 資產(chǎn)評估說明資產(chǎn)評估說明 京都評報字 2007 第 058 號 共一冊 第一冊 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 二二 七年九月二十日七年九月二十日 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 1 頁 目目 錄錄 資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明 2 關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明 3 資產(chǎn)清查核實情況說明資產(chǎn)清查核實情況說明 11 一 資產(chǎn)清查核實的內(nèi)容 11 二 實物資產(chǎn)的分布情況及持點 11 三 影響資產(chǎn)清查核實的事項 12 四 資產(chǎn)清查核實的過程與方法 12 五 資產(chǎn)清查核實結(jié)論 14 評估依據(jù)的說明評估依據(jù)的說明 16 一 主要法律法規(guī) 16 二 評估行為依據(jù) 16 三 重大合同協(xié)議 產(chǎn)權(quán)證明文件 17 四 采用的取價標準 參考資料及其他有關(guān)依據(jù) 17 成本法評估技術(shù)說明成本法評估技術(shù)說明 19 流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明 20 長期股權(quán)投資評估技術(shù)說明 30 投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)說明 36 機器設(shè)備評估技術(shù)說明 48 遞延所得稅資產(chǎn)評估技術(shù)說明 55 負債評估技術(shù)說明 56 企業(yè)價值收益法評估技術(shù)說明企業(yè)價值收益法評估技術(shù)說明 59 一 收益法的應(yīng)用簡介 59 二 評估方法 59 三 評估假設(shè)和限制條件 61 四 影響企業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟環(huán)境狀況及分析 62 五 企業(yè)各項財務(wù)數(shù)據(jù)及分析 72 六 企業(yè)所面臨的風(fēng)險及對策 77 七 企業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢與劣勢 78 八 主要數(shù)據(jù) 參數(shù)的估算 78 九 評估值的計算過程 93 評估結(jié)論及其分析評估結(jié)論及其分析 95 一 評估結(jié)論 95 二 評估結(jié)果與調(diào)整后賬面值比較變動情況及原因 95 三 評估結(jié)論成立條件 97 四 評估結(jié)論的瑕疵事項 98 五 評估基準日期后事項說明及對評估結(jié)論影響 98 六 評估結(jié)論的效力 使用范圍與有效期 98 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 2 頁 北北京京經(jīng)經(jīng)開開投投資資開開發(fā)發(fā)股股份份有有限限公公司司 擬擬增增資資擴擴股股項項目目 資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司擬增資擴股項目資產(chǎn)評估說明僅供財產(chǎn)評估 主管機關(guān) 企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機構(gòu)工作之用 非為法 律 行政法規(guī)規(guī)定 材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個人 不 得見諸于公開媒體 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 2007 年 09 月 20 日 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 3 頁 關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明 一 委托方及其他報告使用者 委托方為北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 擬進行增資擴股 其它報告使用者為本次增資擴股經(jīng)濟事項涉及的相關(guān)各方 二 資產(chǎn)占有方概況 1 企業(yè)基本情況 單位名稱 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 以下簡稱 經(jīng)開股份 注冊地址 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達北路12號 注冊資本 10000萬元 公司類型 股份有限公司 法人代表 白文 2 歷史沿革 經(jīng)開股份成立于2000年9月 公司主營業(yè)務(wù)為專業(yè)的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和綜合 運營 經(jīng)過多年的發(fā)展 公司已形成總資產(chǎn)8 1億元人民幣 公司投資建設(shè)的 BDA國際企業(yè)大道 一 二期項目占地17 4萬平方米 總建筑面積28 5萬平方 米 首次提出了雙生態(tài)企業(yè)建筑群的概念 即產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境為企業(yè)發(fā)展提速 自 然生態(tài)環(huán)境為企業(yè) 智慧創(chuàng)造 增效 項目一經(jīng)推出就贏得中小企業(yè)的青睞 銷 售勢頭很好 公司全資興建的北京經(jīng)開匯展中心占地面積20萬平方米 室內(nèi)展廳 及配套綜合服務(wù)樓總面積8 5萬平方米 規(guī)模宏大 設(shè)備一流 布局合理 設(shè)有大 型報告廳 會議室 技術(shù)交流室 貿(mào)易談判間等 是商業(yè)經(jīng)營 舉辦各類展覽 展示的良好場所 公司依托北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢 立足開發(fā)區(qū) 服務(wù)開發(fā)區(qū) 積極 開拓市場 目前已形成以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 資產(chǎn)經(jīng)營管理兩翼齊飛的良好經(jīng)營局面 經(jīng)營業(yè)績不斷提升 不久的將來 公司將打造成為一個為開發(fā)區(qū)服務(wù) 法人治理 結(jié)構(gòu)完善 主營業(yè)務(wù)清晰 投融資體制健全 投資回報穩(wěn)定 并具有可持續(xù)發(fā)展 能力的股份制企業(yè) 3 經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍 經(jīng)開股份主營為工業(yè)地產(chǎn)及配套設(shè)施的專業(yè)開發(fā)和綜合運營 為市場提供高 精 尖的工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品 包括現(xiàn)代化的標準工業(yè)廠房 獨棟的研發(fā)辦公樓 專 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 4 頁 業(yè)的工業(yè)園區(qū)等 經(jīng)營范圍包括北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地及基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā) 建 設(shè) 對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資及投資管理 房地產(chǎn)項目開發(fā) 銷售商品房 物業(yè)管理 含出租寫字間及標準廠房 工程設(shè)計 施工的咨詢 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程 技術(shù)開發(fā) 技術(shù)轉(zhuǎn)讓 技術(shù)咨詢 技術(shù)服務(wù) 計算機安裝 銷售計算機軟硬件及 外部設(shè)備 通訊設(shè)備 不含無線電發(fā)射設(shè)備 裝飾材料 金屬材料 機械電器 設(shè)備 五金交電化工 百貨 化工輕工材料 電子產(chǎn)品 未取得專項許可的項 目除外 4 近三年資產(chǎn) 負債 財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績 截至評估基準日經(jīng)開股份資產(chǎn)為90 728 78萬元 資產(chǎn)類型為 流動資產(chǎn) 38 537 12萬元 非流動資產(chǎn)52 191 66萬元 負債為75 523 35萬元 其中流動負債 54 523 35萬元 非流動負債為21 000 00萬元 近三年資產(chǎn) 負債及財務(wù)狀況 資產(chǎn)負債及財務(wù)狀況 金額單位 人民幣萬元 項目2004 年2005 年2006 年 資產(chǎn) 85 940 97 109 060 56 86 335 66 負債 71 921 61 96 951 38 74 146 57 凈資產(chǎn) 14 019 36 12 109 18 12 189 09 主營業(yè)務(wù)收入 20 939 52 24 122 26 26 461 45 主營業(yè)務(wù)成本 13 095 10 16 003 22 15 810 92 主營業(yè)務(wù)利潤 6 701 72 5 566 47 7 423 73 利潤總額 1 508 11 936 98 1 929 90 凈利潤 1 503 62 165 59 629 66 經(jīng)開股份由北京京都會計師事務(wù)所進行審計 北京京都會計師事務(wù)所對本公 司財務(wù)決算報告中的2007年6月30日的資產(chǎn)負債表 2007年度1 6月的利潤及利潤 分配表和現(xiàn)金流量表以及財務(wù)報表附注進行審計 以北京京都審字 2007 第 1268號文出具了無保留意見的審計報告 審計報告認為本公司財務(wù)報表已經(jīng)按照 企業(yè)會計準則和 企業(yè)會計制度 的規(guī)定編制 在所有重大方面公允反映了公司 2007年6月30日的財務(wù)狀況以及2007年度1 6月的經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量 5 市場優(yōu)勢 經(jīng)開股份投資開發(fā)的BDA國際企業(yè)大道 雙生態(tài)獨棟 這種物業(yè)既能滿足入 駐客戶對融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈 助力企業(yè)發(fā)展 提升企業(yè)競爭力的 產(chǎn)業(yè)生態(tài) 需求 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 5 頁 又能滿足現(xiàn)代企業(yè)尤其是智力密集型企業(yè)辦公環(huán)境綠色 健康 舒暢的人本化 自然生態(tài) 需求 受到了中小企業(yè)的追捧 開發(fā)區(qū)在過去發(fā)展的20多年中 吸 納的大多數(shù)是大中型跨國公司 中小企業(yè)由于規(guī)模小 土地面積需求小 無法獨 立購買土地自建寫字樓 因此我們這種產(chǎn)品正好滿足了這方面的需求 為中小規(guī) 模的成長型企業(yè)提供安靜 優(yōu)美 兼?zhèn)洫毩⑿院驼故拘缘霓k公空間 而購買我們 產(chǎn)品的企業(yè)同時可以享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策 實現(xiàn)了企業(yè)和開發(fā)商以及開發(fā)區(qū)的 三贏 局面 經(jīng)開股份經(jīng)過BDA國際企業(yè)大道項目之后 在工業(yè)地產(chǎn)和企業(yè)獨棟寫字樓行 業(yè)內(nèi)頗有口碑 大道項目也成為業(yè)內(nèi)的典范樓盤之一 其影響力甚至超越了北京 的范圍 輻射到全國各地 到本項目參觀學(xué)習(xí)踩點的企業(yè)和個人來自全國四面八 方 在業(yè)界享有廣泛聲譽 把企業(yè)做大做強之后可以更好地發(fā)揮我們的品牌效應(yīng) 在有力的資本支援下 我們可以在全國復(fù)制我們的產(chǎn)品和成功 使我們的品牌在 全國遍地開花 既可以給公司帶來豐厚的利潤 也給投資者帶來客觀的回報 6 執(zhí)行的主要會計政策 6 1財務(wù)會計制度 本公司執(zhí)行 企業(yè)會計制度 和 企業(yè)會計準則 6 2存貨核算方法 本公司存貨包括原材料 開發(fā)產(chǎn)品 庫存商品 開發(fā)成本 低值易耗品等 購入或自制的存貨以實際成本核算 發(fā)出存貨的實際成本按加權(quán)平均法計算確定 存貨采用永續(xù)盤存制度 其中 低值易耗品采取領(lǐng)用時一次攤銷法 6 3固定資產(chǎn)計價和折舊方法 本公司固定資產(chǎn)為使用期限超過1年 單位價值在 2000元以上的機器設(shè)備 運輸設(shè)備 其他設(shè)備及房屋建筑物等 固定資產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定確定其價值 固定資產(chǎn)采用直線法計算折舊 并按固定資產(chǎn)的類別 估計使用年限和預(yù)計 殘值 殘值率3 確定其年折舊率 固定資產(chǎn)分類折舊率如下表 類 別估計經(jīng)濟使用年限年折舊率 機器設(shè)備3 811 875 31 67 運輸設(shè)備811 875 其他設(shè)備3 811 875 31 67 房 屋452 11 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 6 頁 6 4稅項 稅率 營業(yè)稅稅率5 城建稅率按實際交納營業(yè)稅的7 計取 教育費附加按實際 交納營業(yè)稅的3 計取 土地增值稅按項目清算 所得稅按利潤總額33 稅率計 算繳納 7 國家政策因素的影響 對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)這個行業(yè)而言 最重要的行業(yè)政策恐怕就 是最近實行的 工業(yè)用地招牌掛 政策 具體的政策包括2006年8月底出臺的 國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 國發(fā) 2006 31號 以及今年出 臺的 關(guān)于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知 國土資發(fā) 2007 78號 按照這些政策 從今年7月1日開始工業(yè)用地一律取消了協(xié)議出 讓的方式 必須通過招標 拍賣 或掛牌的方式取得工業(yè)用地 其出讓價格不得 低于公布的最低價標準 工業(yè)用地招拍掛政策的頒布將給國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)帶來一場 新的革命 它將引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)市場走向更加市場化和規(guī)范化運作的方式 充分挖 掘工業(yè)用地的土地價值 即使實行了招拍掛政策 相對于其他經(jīng)營性用地如住宅 公建等 工業(yè)用地 的地價仍然偏低 且供應(yīng)量也沒有受到國家的嚴格限制 尤其是地方政府 一直 鼓勵工業(yè)項目的開發(fā)和工業(yè)企業(yè)的引進 因此目前工業(yè)用地這一塊還是處于比較 容易獲得土地增值回報的階段 比商業(yè)地產(chǎn)回報區(qū)域要大 8 生產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢 公司已開發(fā)的BDA國際企業(yè)大道已成為國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)品 牌 其雙生態(tài)概念在業(yè)界是一次創(chuàng)新 將為經(jīng)開股份開發(fā)的后期項目的銷售工作 起很好的推動作用 9 1資源優(yōu)勢 技術(shù)資源優(yōu)勢 擁有水 電 暖 土建 綠化等各方面的專業(yè)人才 資產(chǎn) 資源 配置優(yōu)勢 管委會 總公司大力支持 開發(fā)區(qū)作為將來的亦莊 新城中心城區(qū) 擁有區(qū)位優(yōu)勢 辦公生產(chǎn)用房需求旺盛 人力資源優(yōu)勢 生產(chǎn)經(jīng)營團隊特別團結(jié) 從高管到普通員工 在年齡結(jié)構(gòu) 知識結(jié)構(gòu) 專業(yè)結(jié)構(gòu)等方面分布合理 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 7 頁 9 2市場信譽優(yōu)勢 公司開發(fā)的BDA國際企業(yè)大道 以過硬的工程質(zhì)量 大方 的外觀設(shè)計 優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境 贏得廣泛贊譽 到BDA國際企業(yè)大道參觀交流的 市內(nèi) 市外各行各業(yè)人士絡(luò)繹不絕 9 3經(jīng)營優(yōu)勢 公司與戴德梁行等國內(nèi)著名中介機構(gòu)合作 引進國際先進的營 銷理念 提升了公司產(chǎn)品的品牌價值 10 風(fēng)險因素 面對激烈的市場競爭 公司還存在著下列風(fēng)險 市場風(fēng)險 國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越大 但由于公司的開發(fā)項目 所處位置屬于北京市亦莊新城 有很好的發(fā)展?jié)摿?市場風(fēng)險相對較小 財務(wù)風(fēng)險 公司的資產(chǎn)負債率還比較高 如果國家加大對固定資產(chǎn)投資的監(jiān) 管力度 公司將面臨資金緊張的局面 針對上述風(fēng)險 公司正在積極籌劃上市工作 爭取通過資本市場解決流動資 金問題 二 關(guān)于評估目的的說明 經(jīng)開股份擬增資擴股 第一方案是向職工發(fā)行內(nèi)部股 三 關(guān)于評估范圍的說明 此次委托評估的范圍為2007年06月30日經(jīng)審計后的資產(chǎn)負債表所反映的資產(chǎn) 和負債 并且由我方提供的評估申報清單載明 資產(chǎn)為人民幣907 287 836 77元 負債為人民幣755 233 455 78元 凈資產(chǎn)為 人民幣152 054 380 99元 其中流動資產(chǎn)為人民幣385 371 202 39元 非流動資產(chǎn) 為人民幣521 916 634 38元 流動負債為人民幣545 233 455 78元 非流動負債為 人民幣210 000 000 00元 流動資產(chǎn)包括 現(xiàn)金 銀行存款 應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款 存貨 存貨中包括原材料 開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)成本 低值易耗品 非流動資產(chǎn)包括長期股權(quán)投資 投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) 遞延所得稅資產(chǎn) 長期股權(quán)投資為人民幣71 865 848 28元 系公司8家參股投資項目 投資性房地產(chǎn)為人民幣431 966 410 42元 系公司用于租賃經(jīng)營的工業(yè)廠房和 商業(yè)房地產(chǎn) 包括7號 9號 10號工業(yè)廠房和匯展中心及服務(wù)樓 建筑面積 122 152 08平方米 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 8 頁 固定資產(chǎn)為人民幣3 729 671 23元 包括機器設(shè)備 車輛和電子設(shè)備 遞延所得稅資產(chǎn)為人民幣14 354 704 45元 系預(yù)收售房款 預(yù)提土地增值稅 銷售傭金 廣告費 計提壞賬準備而產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異 流動負債包括短期借款 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 其他應(yīng)付款 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費 應(yīng)付利潤 其他流動負債 非流動負債為長期借款 四 關(guān)于評估基準日的說明 本項目資產(chǎn)評估基準日為2007年6月30日 本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的 根據(jù)增資擴股方案的總體 安排 經(jīng)與評估師及會計師等共同協(xié)商確定資產(chǎn)評估基準日為2007年6月30日 六 資產(chǎn)及負債清查情況的說明 1 清查范圍 清查范圍包括經(jīng)開股份的全部資產(chǎn)及負債 資產(chǎn)為人民幣907 287 836 77元 負債為人民幣755 233 455 78元 凈資產(chǎn)為人民幣152 054 380 99元 上述資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬于經(jīng)開股份 清查范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)包括存貨 機器設(shè)備 房屋建筑物 分別位于 存放 于 公司本部 匯展中心 存貨的特點為 以房屋為主 機器設(shè)備的特點為 汽車和辦公設(shè)備 2 清查工作的組織 時間計劃 實施方案 2 1組織 2007年8月23日 經(jīng)開股份對資產(chǎn)清查工作做了具體安排 2 2時間計劃及實施方案 8月23日至8月30日為準備階段 財務(wù)部門把有關(guān) 帳目的收發(fā)業(yè)務(wù)登記齊全 并結(jié)出余額 在總帳與所屬明細帳以及有關(guān)明細帳之 間核對無誤 做到帳帳相符 帳證相符 物資保管部門做好實物清理工作 把準 備清查的物資按類別擺放整齊 掛上標簽 注明財產(chǎn)物資類別 編號 名稱等 做好資產(chǎn)清查準備工作 8月30日至9月7日為資產(chǎn)清查階段 各清查小組深入現(xiàn) 場 進行實際盤點 做好盤點記錄 3 清查核實措施 確定資產(chǎn)清查范圍 公司的全部資產(chǎn)和負債 確定資產(chǎn)清查的方法 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 9 頁 庫存現(xiàn)金采用實地盤點法 清點的現(xiàn)金與現(xiàn)金日記帳的金額核對相符 銀行 存款以開戶行對帳單為依據(jù)核對銀行存款日記帳 對應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款列出 明細 然后向?qū)Ψ桨l(fā)詢證函 確認應(yīng)收款項的余額 對存貨的清查根據(jù)實際情況 采取不同的方式 并將盤存結(jié)果與帳簿記錄進行核對 對固定資產(chǎn)采取全面清查 辦法 以固定資產(chǎn)卡片核對固定資產(chǎn)帳 以帳 卡對實物 包括資產(chǎn)名稱 型號 廠家 起用日期 原值 已提折舊 凈值 使用年限等 4 資產(chǎn)清查結(jié)果 經(jīng)過清查 審計 會計 調(diào)整 達到資產(chǎn)與評估申報清單 清單與審計后的 資產(chǎn)負債表相符 七 資料清單 1 資產(chǎn)清查評估登記表 2 資產(chǎn) 負債清查結(jié)果 3 相關(guān)經(jīng)濟行為的批文 4 會計報表 5 產(chǎn)權(quán)證明文件 6 重大合同 協(xié)議等 7 生產(chǎn)經(jīng)營統(tǒng)計資料 8 其他 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 10 頁 此頁無正文 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 單位負責(zé)人 2007 年 09 月 02 日 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 11 頁 資產(chǎn)清查核實情況說明資產(chǎn)清查核實情況說明 一 資產(chǎn)清查核實的內(nèi)容一 資產(chǎn)清查核實的內(nèi)容 評估人員對 經(jīng)開股份的委估資產(chǎn)進行了 抽查復(fù)核 抽查復(fù)核的范圍為 經(jīng) 開股份2007年06月30日的資產(chǎn)和負債 并且由 經(jīng)開股份提供的評估申報清單 載明 資產(chǎn)為人民幣 5 540 131 99 元 負債為人民幣 3 523 193 82 元 凈資產(chǎn)為人 民幣 2 016 938 17 元 其中流動資產(chǎn)人民幣 4 591 126 14 元 固定資產(chǎn)為人民幣 949 005 85 元 流動負債為人民幣 3 523 193 82 元 資產(chǎn)和負債具體類型為 貨幣資金 應(yīng)收賬款 其他應(yīng)收款 存貨 其他 流動資產(chǎn) 長期股權(quán)投資 投資性房地產(chǎn) 設(shè)備 遞延所得說資產(chǎn) 短期借款 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 其他應(yīng)付款 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費 應(yīng)付利潤 其他流動負債 各具體類型的資產(chǎn)和負債的 賬面金額詳見 經(jīng)開股份提供的評 估基準日經(jīng)審計后的資產(chǎn)負債表 上述資產(chǎn)和負債歸屬于 經(jīng)開股份 評估人員根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì) 對評估范圍 涉及的實物資產(chǎn)的數(shù)量 品質(zhì) 存放地點進行了清查 對可能影響資產(chǎn)評估 的重大事項進行了調(diào)查了解 二 實物資產(chǎn)的分布情況及持點二 實物資產(chǎn)的分布情況及持點 經(jīng)開股份實物資產(chǎn)主要包括存貨 投資性房地產(chǎn) 設(shè)備等 經(jīng)開股份注冊 地址在北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏大北路 12 號 A 座 5 7 層 存貨和投資性房 地產(chǎn)位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 設(shè)備在注冊地及所屬部門使用 一 存貨 存貨賬面值 155 158 512 63 元 包括開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本 開發(fā)產(chǎn)品賬面值 7 342 343 22 元 為 BDA 國際企業(yè)大道 B 區(qū)在售的 2 棟寫字樓和金泰公寓 1 棟商 鋪 開發(fā)成本賬面值 151 763 460 88 元 共計 8 項 主要為 BDA 國際企業(yè)大道 A 區(qū)一 二 三期房地產(chǎn)開發(fā)項目 中和工業(yè)園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目 匯展中心 會所項目 另有天津項目的前期費用 以及中科項目 神龍專賣店項目的費用 二 設(shè)備 設(shè)備包括 機器設(shè)備 車輛和電子設(shè)備 共計 184 項 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 12 頁 機器設(shè)備主要包括 經(jīng)緯儀 標準養(yǎng)護箱 水罐 辦公桌椅 會議桌 文件柜 沙發(fā) 辦公隔斷和辦公家具等 車輛主要是 別克商務(wù)車 帕薩特轎車和奧迪轎車 電子設(shè)備主要包括 臺式電腦 打印機 服務(wù)器 筆記本電腦 傳真機 電話交換機 投影儀 掃描儀 支票打印機 刻錄機 網(wǎng)絡(luò)打印機 復(fù)印機 局域網(wǎng) 電源 空調(diào) 等離子電視機和數(shù)碼相機等 設(shè)備分別在公司機關(guān) 匯展中心 工程部等部門使用 部分轎車在上級公司 使用 經(jīng)查閱 經(jīng)開股份在博大經(jīng)開建設(shè) 2005 年 股東協(xié)議 第五條承諾將原建 設(shè)分公司使用的設(shè)備 贈與北京博大經(jīng)開建設(shè)有限公司繼續(xù)使用 目前經(jīng)開股份 對這批資產(chǎn)未進行賬務(wù)處理 經(jīng)核查 四驅(qū)車賽道 賽展臺道和汽車超市展柜三項資產(chǎn)是匯展中心用于辦 展會構(gòu)建的專用設(shè)施 會后已拆除 為無實物資產(chǎn) 有些設(shè)備 如 發(fā)電機 臺 式電腦 筆記本電腦 打印機 傳真機 復(fù)印機 照相機和無線上網(wǎng)卡等 已經(jīng) 損壞 為待報廢設(shè)備 其他設(shè)備和車輛使用正常 三 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)為經(jīng)開股份用于出租的房屋建筑物及其占用的土地 賬面價值 為 431 966 410 42 元 其中房屋建筑物賬面原值 420 751 221 29 元 賬面凈值 366 020 418 89 元 共計 5 項 對應(yīng)的土地使用權(quán)共計 3 項 賬面值 65 945 991 53 元 主要包括永昌工業(yè)園 7 號廠房 中和工業(yè)園一期 9 號 10 號廠 房 匯展中心及匯展中心服務(wù)樓及房產(chǎn)占有的土地使用權(quán) 三 影響資產(chǎn)清查核實的事項三 影響資產(chǎn)清查核實的事項 在資產(chǎn)清查過程中 評估人員未發(fā)現(xiàn)影響 資產(chǎn)清查核實的事項 四 資產(chǎn)清查核實的過程與方法四 資產(chǎn)清查核實的過程與方法 一 清查過程 京都公司接受經(jīng)開股份的委托 派出包括注冊資產(chǎn)評估師 設(shè)備工程師在內(nèi) 的評估項目組 于 2007 年 08 月 27 日對經(jīng)開股份的資產(chǎn)和負債進行了清查核實 工作 根據(jù)經(jīng)開股份的資產(chǎn)狀況分流動資產(chǎn) 房地產(chǎn) 設(shè)備和綜合等評估專 業(yè)組對相關(guān)資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察核實 各小組隨時向委托方匯報進度和清查中 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 13 頁 發(fā)現(xiàn)的問題 評估人員的清查基本按計劃進度執(zhí)行 二 清查方法 在對經(jīng)開股份財務(wù)會計制度及內(nèi)部控制有效性進行了解的基礎(chǔ)上 針對各 類資產(chǎn)的具體情況分別進行清查 1 現(xiàn)金 通過查看會計核算資料 盤點庫存現(xiàn)金 以確定評估基準日余 額的正確性 2 銀行存款 和其他貨幣資金 要求資產(chǎn)占有方提供每一個 賬戶的銀行 對賬單及余額調(diào)節(jié)表 根據(jù)評估申報表 經(jīng)與銀行對賬單及銀行存款余額調(diào) 節(jié)表核對 且對大額銀行賬戶進行發(fā)函確認 據(jù)此清查核對其余額的正確性 3 應(yīng)收款項 應(yīng)收款項包括應(yīng) 收賬款和其他應(yīng)收款 評估人員向財務(wù)部 門了解應(yīng)收款項 形成的原因 賬齡等情況 并審核了相關(guān)賬薄及原始憑證 對大額應(yīng)收款項進行了函證 4 存貨 對存貨的核查是按照 經(jīng)開股份提出的清單 進行 全面的現(xiàn)場勘 查調(diào)查工作 評估人員 核實了相關(guān)賬目 憑證 并進行了現(xiàn)場勘察 5 其他流動資產(chǎn) 其他流動資產(chǎn)為 待攤費用 評估人員向有關(guān)財務(wù)人員 了解了待攤費用形成的原因 時間 原始發(fā)生額及受益匹配期限 事項 審核了相關(guān)賬薄及原始憑證 6 長期股權(quán)投資 對長期投資 評估人員根據(jù)經(jīng)開股份提供的長期投資 清查評估明細表 查閱了財務(wù)明細賬及相關(guān)會計憑證 索取了有關(guān)股權(quán)的證 明文件 了解 核實長期投資項目的投資種類 原始投資額 帳面余額 核 算方法 歷史收益 投資比例等相關(guān)情況 7 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)為經(jīng)開股份用于出租的房屋建筑物及其 占用的土地 評估中 評估人員會同資產(chǎn)占有方有關(guān)資產(chǎn)管理人員 對企業(yè)申報的資產(chǎn)清 查評估明細表進行了清查核實 投資性房產(chǎn)主要為出租工業(yè)廠房 商用匯展中心 及服務(wù)樓 對房屋建筑物的勘察 第一步 主要根據(jù)申報的建筑物清查評估明細 表 對清查評估明細表中所列之建筑物以下內(nèi)容進行勘察 核對房屋的地址 座 落部位 地段 層次和產(chǎn)權(quán)邊界 核對房屋的結(jié)構(gòu) 類型 式樣 層高 朝向 建筑面積 查勘房屋的裝修 設(shè)施及其使用狀況 確定房屋的成新率 完好程度 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 14 頁 和貶值情況 進行勘測 丈量 記錄 繪圖以及必要的攝影 查閱主要房屋建筑 物的預(yù) 決 算書及施工圖紙等 填寫房屋現(xiàn)場勘察記錄表 查閱所有房屋所有 權(quán)證 主要核對房屋所有權(quán)證中所載 所有權(quán)人 建筑面積 結(jié)構(gòu) 及 示意圖 檢查是否與評估清查評估明細表中所列內(nèi)容一致 對產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料 中所載明的所有人與資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人不符的情況 給予高度關(guān)注 進一 步通過詢問的方式 了解產(chǎn)權(quán)權(quán)屬 并要求資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人出具了 說 明 和 承諾函 第二步對房產(chǎn)對應(yīng)的土地使用權(quán)進行逐一核查 主要根據(jù)建筑物清查評估明 細表及土地使用權(quán)清查評估明細表進行逐一核對及現(xiàn)場勘察 主要核對內(nèi)容包括 座落 四至 面積 用途 使用權(quán)類型 使用期限等 核實宗地上的建筑物是否 與委估房產(chǎn)一一對應(yīng) 土地是否有明確四至界線 查閱土地出讓合同 出讓金支 付憑證及發(fā)票 以核實使用權(quán)類型及付款情況 查閱國有土地使用證 主要核對 證中所載 土地使用者 用途 土地等級 使用權(quán)類型 終止 日期 使用權(quán)面積 及 示意圖 檢查是否與評估清查評估明細表中所列 內(nèi)容一致 對產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所載明的所有人與資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人不符的 情況 給予高度關(guān)注 進一步通過詢問的方式 了解產(chǎn)權(quán)權(quán)屬 并要求資產(chǎn)占有 方和相關(guān)當(dāng)事人出具了 說明 和 承諾函 第三步收集有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標資料 如可出租 出售 面積 設(shè)計年限 經(jīng) 濟使用年限 租金合同 改擴建相關(guān)資料 維修時間與內(nèi)容等 最后評估人員通過了解到的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標等有關(guān)數(shù)據(jù)資料 進行綜合分 析判斷 會同企業(yè)有關(guān)人員對清查評估明細表進行修改 完善 以作到賬表相符 賬物相符 清查評估明細表內(nèi)容力求詳實 準確 8 設(shè)備 核對委估清單與帳目 實物的一致性 逐項核查委估設(shè)備的使用現(xiàn) 狀 從設(shè)備的完整性 技術(shù)現(xiàn)狀 外觀情況等方面對委估設(shè)備進行鑒定 9 負債 主要通過核查相應(yīng)的原始憑證 合同協(xié)議 以確定賬面金額 的正確性 10 在資產(chǎn)清查的同時 我們調(diào)查詢證 了企業(yè)經(jīng)營狀況 財務(wù)狀況 以 及企業(yè)發(fā)展的未來預(yù)期 調(diào)查了企業(yè)是否存在溢余資產(chǎn) 關(guān)注了影響企業(yè)價 值的相關(guān)因素 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 15 頁 五 五 資產(chǎn)清查核實結(jié)論資產(chǎn)清查核實結(jié)論 1 中和工業(yè)園的土地使用權(quán)賬面值中包括中和工業(yè)園二期的土地 經(jīng)評 估清查 根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的中和工業(yè)園二期土地測繪面積 將二期土地 賬面值進行分配 二期土地對應(yīng)的賬面值為1 763 057 87 元 因此 將二期 土地賬面值調(diào)入存貨 開發(fā)成本中和工業(yè)園二期的開發(fā)成本中進行評估 2 除中和工業(yè)園二期土地使用權(quán)賬面值外 其它土地使用權(quán)賬面值分別 調(diào)入對應(yīng)的投資性房產(chǎn)中 具體調(diào)整情況如下 科目名稱賬面價值賬面調(diào)整值調(diào)整后賬面值 一 流動資產(chǎn)合計385 371 202 391 763 057 87387 134 260 26 存貨155 158 512 631 763 057 87156 921 570 50 二 非流動資產(chǎn)521 916 634 38 1 763 057 87520 153 576 51 投資性房地產(chǎn)431 966 410 42 1 763 057 87430 203 352 55 其中 房屋建筑物366 020 418 8964 182 933 66430 203 352 55 土地使用權(quán)65 945 991 53 65 945 991 53 評估范圍的資產(chǎn)和負債業(yè)經(jīng)中國注冊會計師審計 經(jīng)過評估人員的現(xiàn)場資 產(chǎn)核查和核實相關(guān)資料 除上述兩項調(diào)整外 清查 結(jié)果與委托方提供評估的 資產(chǎn)情況基本一致 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 16 頁 評估依據(jù)的說明評估依據(jù)的說明 本次評估是在嚴格遵守國家現(xiàn)有的有關(guān)資產(chǎn)評估的法律 法規(guī)以及其它公允 的評估依據(jù) 計價標準 評估參考資料的前提下進行的 一 主要法律法規(guī)一 主要法律法規(guī) 1 國務(wù)院 1991 年 91 號令頒布的 國有資產(chǎn)評估管理辦法 2 原國家國有資產(chǎn)管理局以國資辦發(fā) 1992 36 號文發(fā)布的 國有資產(chǎn)評估管 理辦法施行細則 3 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 2005 年第 12 號令 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管 理暫行辦法 4 國務(wù)院辦公廳國辦發(fā) 2001 102 號 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革 國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知 5 2001 年 12 月 31 日中華人民共和國財政部令第 14 號 國有資產(chǎn)評估管理 若干問題的規(guī)定 6 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 國資委產(chǎn)權(quán) 2006 274號 關(guān)于加強企 業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知 7 財政部關(guān)于印發(fā) 國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法 的通知 財企 2001 802 號 北京市國有資產(chǎn)評估項目備案辦法實施細則 8 原國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 試行 的通 知 國資辦發(fā) 1996 23 號 9 資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 財評字 1999 91 號 10 資產(chǎn)評估準則 11 中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 試行 中評協(xié) 2004 134 號 12 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 會協(xié) 2003 18 號 13 中華人民共和國公司法 14 財政部 中國人民銀行總行 國家稅務(wù)局和原國家國有資產(chǎn)管理局制定 的有關(guān)企業(yè)財務(wù) 會計 稅收和資產(chǎn)管理方面的政策 法規(guī) 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 17 頁 二 二 評估行為依據(jù)評估行為依據(jù) 1 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 2007 年度第三次臨時股東大會決議 2 經(jīng)開股份與京都公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 三 重大合同協(xié)議 產(chǎn)權(quán)證明文件三 重大合同協(xié)議 產(chǎn)權(quán)證明文件 1 經(jīng)開股份的法人營業(yè)執(zhí)照 2 經(jīng)開股份章程 3 房屋所有權(quán)證 國有土地使用證 4 機動車行駛證等 5 經(jīng)開股份的會計報表等財務(wù)資料 6 經(jīng)開股份提供的資產(chǎn)評估申報資料 四 采用的取價標準四 采用的取價標準 參考資料及其他有關(guān)依據(jù) 參考資料及其他有關(guān)依據(jù) 1 資產(chǎn)占有方提供的 資產(chǎn)清查評估明細表 2 資產(chǎn)占有方提供的與項目相關(guān)的土地出讓合同 征地協(xié)議 施工合同 設(shè) 備訂貨合同 設(shè)計 監(jiān)理等合同 3 資產(chǎn)占有方提供的可行性研究報告 概 預(yù) 算書 工程量清單標底等有 關(guān)資料 4 資產(chǎn)占有方提供的銷售合同 租賃合同等 5 資產(chǎn)占有方提供的記賬憑證 發(fā)票等 6 資產(chǎn)占有方提供的總投資計劃 銷售計劃 項目進度計劃等 7 2000 年 10 月 22 日國務(wù)院令 第 294 號 中華人民共和國車輛購置稅暫 行條例 8 國經(jīng)貿(mào)經(jīng) 1997 456 號 汽車報廢標準 國經(jīng)貿(mào)經(jīng) 1998 407 號 關(guān) 于調(diào)整輕型載貨汽車報廢標準的通知 國經(jīng)貿(mào)資源 2000 1202 號 關(guān)于調(diào)整 汽車報廢標準若干規(guī)定的通知 9 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊 10 購車網(wǎng) 等網(wǎng)上信息 11 審計報告 12 土地增值稅清算鑒證報告 13 2007 年憑證式 四期 國債 5 年年利率 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 18 頁 14 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 15 經(jīng)開股份 2007 年 7 月至 2011 年盈利預(yù)測及說明 16 同業(yè)上市公司有關(guān)資料 17 各種新聞 雜志 網(wǎng)站 生產(chǎn)廠家或其他渠道收集的價格信息資料和其 他資料 18 企業(yè)提供的其它有關(guān)資料 19 評估人員掌握的有關(guān)信息及現(xiàn)場勘察記錄等資料 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 19 頁 成本法評估技術(shù)說明成本法評估技術(shù)說明 1 流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明 2 長期股權(quán)投資評估技術(shù)說明 3 投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)說明 4 設(shè)備評估技術(shù)說明 5 遞延所得稅資產(chǎn)評估技術(shù)說明 6 負債評估技術(shù)說明 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 20 頁 流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明 我們對經(jīng)開股份提供的評估基準日資產(chǎn)負債表 流動資產(chǎn)評估清單及其他有 關(guān)明細資料 進行了賬表 賬賬 賬實核對 抽查了有關(guān)原始憑證及其他證明文 件 盤點了庫存現(xiàn)金 調(diào)查了存貨的構(gòu)成 實地查勘了存貨的開發(fā)狀況 了解試 算了成本核算的費用歸集及分配程序 完成了我們認為必要的核實 勘察程序 在此基礎(chǔ)上依據(jù)此次評估目的和資產(chǎn)的性質(zhì)采用了相應(yīng)的評估方法 本次的評估范圍為資產(chǎn)占有方提供的評估申報清單載明的流動資產(chǎn) 具體科 目賬面值詳見下表 金額單位 元 科目名稱科目名稱賬面價值賬面價值賬面調(diào)整值賬面調(diào)整值 調(diào)整后賬面值調(diào)整后賬面值 流動資產(chǎn)合計流動資產(chǎn)合計 385 371 202 390 00385 371 202 39 貨幣資金 217 251 594 170 00217 251 594 17 應(yīng)收賬款 12 249 745 240 0012 249 745 24 減 壞賬準備 8 412 490 930 008 412 490 93 應(yīng)收賬款凈額 3 837 254 310 003 837 254 31 其他應(yīng)收款 8 147 794 370 008 147 794 37 減 壞賬準備 842 974 950 00842 974 95 其他應(yīng)收款凈額 7 304 819 420 007 304 819 42 存貨 155 158 512 630 00155 158 512 63 其他流動資產(chǎn) 1 819 021 860 001 819 021 86 一 貨幣資金 貨幣資金包括現(xiàn)金 銀行存款和其他貨幣資金 評估基準日賬面價值 217 251 594 17 元 賬面值無調(diào)整 現(xiàn)金存放于北京經(jīng)開股份財務(wù)室和會展中心 經(jīng)盤點賬實相符 對銀行存款查閱了銀行對賬單 銀行存款余額調(diào)節(jié)表 庫存現(xiàn)金 庫存現(xiàn)金評估基準日賬面余額 21 337 56 元 評估人員在出納 人員的陪同下實際清點核查日現(xiàn)金數(shù) 采取盤點倒推方法驗證評估基準日現(xiàn)金余 額 并同評估基準日的現(xiàn)金日記賬和總賬資金賬戶余額相核對以確認基準日賬面 余額 在此基礎(chǔ)上確定基準日庫存人民幣現(xiàn)金以賬面值為評估值 銀行存款 經(jīng)開股份開立 16 個人民幣銀行賬戶 評估基準日賬面價值為 人民 213 250 067 60 元 評估人員核查存款賬戶時取得了各銀行賬戶基準日銀行 對賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表 檢查評估基準日銀行存款記錄與銀行對賬單余額 的差額 復(fù)核調(diào)節(jié)表編制恰當(dāng) 對大額銀行賬戶進行發(fā)函確認 回函結(jié)果無誤 經(jīng)上述核實后 確定基準日銀行存款以賬面值為評估值 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 21 頁 3 其他貨幣資金 共 5 項 為經(jīng)開股份存入銀行的保證金 評估基準日賬面 價值為人民 3 980 189 01 元 評估人員核查存款賬戶時取得了各銀行保證金賬戶 基準日銀行對賬單 其中存入工商銀行的農(nóng)民工資預(yù)留賬戶在 2007 年 8 月已撤 銷 未能取得銀行對帳單 評估人員查閱了期后轉(zhuǎn)帳憑證及撤銷銀行結(jié)算帳戶申 請書 對大額銀行賬戶進行發(fā)函確認 回函結(jié)果無誤 經(jīng)上述核實后 確定基準 日其他貨幣資金以賬面值為評估值 二 應(yīng)收款項 根據(jù)經(jīng)開股份提供的資料 評估人員對應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款進行了逐項審 查核實 查驗了有關(guān)的合同及原始憑證 1 應(yīng)收賬款 共 16 項 評估基準日賬面原值 12 249 745 24 元 賬面凈額 3 837 254 31 元 壞賬準備 8 412 490 93 元 業(yè)務(wù)內(nèi)容為租金 質(zhì)保金 工程款 土地款 物業(yè)費 采暖費等 賬面值無調(diào)整 評估人員向財務(wù)部門了解應(yīng)收賬款 形成的原因 賬齡等情況 并審核了相關(guān)賬薄 原始憑證及購銷協(xié)議 應(yīng)收帳款 賬齡在 1 年以內(nèi)的占 0 59 1 2 年的占 0 13 2 3 年的占 18 22 3 4 年的占 81 06 其中 北京經(jīng)開聯(lián)諾科技有限公司已注銷 其所欠工程款 物業(yè)費 采 暖費共計 399 459 43 元無法收回 評估值為 0 北京中科宏圣科貿(mào)有限公司所欠 工程款共計 7 010 791 51 元 2007 年 6 月 12 日經(jīng)北京市第一中級人民法院調(diào)解 經(jīng)開股份與北京中科宏圣科貿(mào)有限公司簽定還款協(xié)議 評估值以雙方達成的協(xié)議 價 4 183 868 10 元確定 其余應(yīng)收款項 部分進行了發(fā)函確認 回函結(jié)果無誤 未發(fā)現(xiàn)不能收回的情況 按賬面值確定評估值 2 其他應(yīng)收款 共 51 筆 評估基準日賬面原值 8 147 794 37 元 賬面凈 額 7 304 819 42 元 壞賬準備 842 974 95 元 業(yè)務(wù)內(nèi)容為租金 水電費 押金 工程款 代付車貸款 往來款等 賬面值無調(diào)整 評估人員向財務(wù)部門了解其他 應(yīng)收款形成的原因 賬齡等情況 并審核了相關(guān)賬薄及原始憑證 對由關(guān)聯(lián)單位 博大物業(yè)代收的租金水電費的期后收款情況進行了查驗 經(jīng)了解 其他應(yīng)收款賬 齡 1 年以內(nèi)的占 60 89 1 2 年的占 23 74 2 3 年的占 7 94 3 4 年的占 2 30 4 5 年的占 3 29 5 年以上的占 1 84 其中 應(yīng)收中科宏圣科貿(mào)有限 公司的水電費 8 078 00 元已含在北京經(jīng)開股份與北京中科宏圣科貿(mào)有限公司簽定 的還款協(xié)議中 見應(yīng)收帳款評估說明 評估值在應(yīng)收帳款評估值綜合考慮 此 項其他應(yīng)收款評估值為 0 應(yīng)收北京經(jīng)開聯(lián)諾科技有限公司的稅卡注冊費 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 22 頁 280 931 72 元因公司已注銷無法收回 評估值為 0 代銷車輛按揭款 131 681 49 元因歷史原因無法確定欠款單位 經(jīng)開股份對此出具了書面說明 評估值為 0 對其余其他應(yīng)收款項 評估人員對大額款項進行了發(fā)函確認 回函結(jié)果無誤 未 發(fā)現(xiàn)不能收回的情況 按賬面值確定評估值 經(jīng)開股份對單項金額重大的應(yīng)收款項 單獨進行減值測試 根據(jù)其未來現(xiàn)金 流量現(xiàn)值低于其賬面價值的差額 確認減值損失 計提壞賬準備 單項金額不重 大的和經(jīng)單獨測試未減值的應(yīng)收款項 采用賬齡分析法 按應(yīng)收款項的賬齡和規(guī) 定的提取比例確認減值損失 經(jīng)上述對應(yīng)收賬款 其他應(yīng)收款可收回性的評估 對經(jīng)開股份計提的壞賬準備評估為 0 應(yīng)收賬款調(diào)整后賬面凈值為 3 837 254 31 元 評估值為 9 023 362 40 元 增 值 5 186 108 09 元 增值 135 15 其他應(yīng)收賬款調(diào)整后賬面凈值為 7 304 819 42 元 評估值為 7 727 103 16 元 增值 422 283 74 元 增值率 5 78 三 存貨 本次評估存貨包括開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本 賬面值為 155 158 512 63 元 調(diào)整 后賬面值為 156 921 570 50 元 其中 1 評估方法 對于已銷售或視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品 評估時采用采集可比物業(yè)或自身銷售價 格的市場資料 以未來銷售額扣除變現(xiàn)費用等因素后折現(xiàn)的方法 計算其評估值 其基本公式為 評估值 銷售收入 流轉(zhuǎn)稅 未來銷售費用 未來管理費 土地增值稅 所得稅 1 折現(xiàn)率 對于項目開發(fā)成本 由于項目處于在建狀態(tài) 評估時采用采集可比物業(yè)或自 身銷售價格的市場資料 以未來銷售額扣除未來變現(xiàn)尚需支付費用等因素后 再 將其折現(xiàn) 計算出相當(dāng)于開發(fā)成本的評估結(jié)果 乘以開發(fā)成本基準日賬面成本除 以完工總成本計算得出的約當(dāng)量百分比 得到其評估值 其計算公式為 評估值 銷售收入 流轉(zhuǎn)稅 未來銷售費用 未來管理費 土地增值稅 所得稅 1 折現(xiàn)率 賬面成本 總成本 對于出租項目的開發(fā)成本 會所本次評估采用收益法 所謂收益法 是預(yù)計 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 23 頁 估價對象未來的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 收益法的基本計算公式為 n Ai P i 1 1 R i 其中 P 收益價格 元 元 m2 Ai 未來第 i 年的凈收益 元 元 m2 R 資本化率 n 未來可獲收益的年限 年 資本化率的本質(zhì)是投資收益率 根據(jù)統(tǒng)計同類物業(yè)市場租金及售價比例 經(jīng) 分析綜合后確定 對于未開發(fā)項目的開發(fā)成本 經(jīng)核實后按賬面值確定評估值 對于不屬于開發(fā)項目的支出 但計入開發(fā)成本的項目 評估人員向財務(wù)部門 了解該類開發(fā)成本形成的原因 在核實賬面金額及相關(guān)資料的基礎(chǔ)上 按可收回 額確定評估值 2 開發(fā)產(chǎn)品的評估 開發(fā)產(chǎn)品概況開發(fā)產(chǎn)品概況 開發(fā)產(chǎn)品賬面值 7 342 343 22 元 調(diào)整后賬面值 7 342 343 22 元 共 2 項 一項為 BDA 國際企業(yè)大道 B 區(qū)的 2 棟寫字樓 賬面值為 6 680 256 84 元 另一 項為金泰公寓 1 處商鋪 賬面值為 662 086 38 元 BDA 國際企業(yè)大道 B 區(qū) 為該公司開發(fā)的多層獨棟寫字樓項目 位于北京 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)景園北街 2 號 項目共分三期 一期總建筑面積 35181 33 平方米 共 15 棟三至四層的獨立寫字樓 一期于 2004 年 5 月取得商品房預(yù)售許可證 證 號為京開房證字第 200403 號 二期獨立寫字樓總建筑面積 34336 83 平方米 共 12 棟三至四層的獨立寫字樓 二期于 2004 年 12 月取得商品房預(yù)售許可證 證號 為京開房證字第 200410 號 三期總建筑面積 33236 5 平方米 共 15 棟三至四層 的獨立寫字樓 另建有 1 棟七型樓 建筑面積 2214 44 平方米 三期于 2005 年取 得商品房預(yù)售許可證 證號為京房售證字 2005 開 2 號 B 區(qū)整體占地面積 119235 6 平方米 國有土地使用證號為開股份國用 2002 字第 081 號 土地使 北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評估說明 北京京都資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 賽特廣場五層 010 65227608 第 24 頁 用者北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 使用權(quán)類型出讓 終止日期為 2052 年 12 月 26 日 目前一期僅剩余 11 2 號樓 三期僅剩余 43 1 號樓 2 棟寫字樓均分別 簽訂了 商品房買賣合同 北京市商品房現(xiàn)房買賣合同 其中一期 11 2 號樓 買方已支付全部售房款 但由于買方尚未接收 因此尚未結(jié)算成本 三期 43 1 號 樓 買方已支付首付款 余款正在辦理按揭手續(xù) 因此尚未結(jié)算成本 根據(jù)以上 2 棟寫字樓的銷售情況 均可視同銷售 金泰公寓商鋪為該公司開發(fā)的公寓樓及商鋪樓項目 位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)北環(huán)東路 3 號 公寓樓項目為地下一層 地上十二層的房地產(chǎn) 總建筑面積 22118 平方米 項目占地面積 3547 1 平方米 國有土地使用證號為開股份國用 2002 字第 010 號 土地使用者北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 土地用途住 宅 使用權(quán)類型出讓 終止日期 2072 年 3 月 18 日 該項目于 2002 年 3 月取得 商品房銷售許可證 證號為京開房內(nèi)證字第 200201 號 目前公寓樓已經(jīng)銷售完 畢 成本已結(jié)轉(zhuǎn) 商鋪樓項目為地上二層建筑 總建筑面積 3544 63 平方米 項目占地面積 2457 2 平方米 國有土地使用證號為開股份國用 2002 字第 009 號 土地使用 者北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 土地用途公建 使用權(quán)類型出讓 終止日期 2052 年 3 月 18 日 該項目于 2002