資產(chǎn)評(píng)估課后練習(xí)題參考答案(人大第三版).doc

1 第一章第一章 導(dǎo)論導(dǎo)論 參考答案 1 1 資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程 具體地講 資產(chǎn)評(píng)估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員 依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定 為 了特定的評(píng)估目的 遵循適用的評(píng)估原則 選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型 按照法定的 評(píng)估程序 運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法 對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過程 2 時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象 即待評(píng)估資產(chǎn) 在某一時(shí) 間 點(diǎn)的 價(jià)值的估算 這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期 也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市 場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期 我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評(píng)估基準(zhǔn)日 評(píng)估基準(zhǔn)日 相對(duì)于評(píng)估 工作 日期而言 既可以是過去的某一天 也可以是現(xiàn)在的某一 天 還可以是將來的某一天 3 一資產(chǎn)在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售 買賣雙方行為精明 且對(duì)市場(chǎng)行情及交 易物完全了解 沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格 4 非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值 常見的 非市場(chǎng)價(jià)值有 使用價(jià)值 投資價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值 課稅價(jià)值 清算價(jià)值 凈變 現(xiàn)價(jià)值 持續(xù)經(jīng)營價(jià)值 2 1 c 2 c 3 c 4 d 5 c 6 c 7 a 8 d 9 b 10 b 3 1 abcd 2 acde 3 ab 4 abcde 5 abde 6 ab 4 1 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估主體 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估依據(jù) 評(píng)估目的 評(píng)估原 則 價(jià)值類型 評(píng)估程序及評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素 從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員 是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體 必須符合國家在 資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定 即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊(cè) 特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象 國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律 法規(guī) 政策文件等 它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù) 特定的評(píng)估目的 是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為 它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估 價(jià)值類型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇 評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范 是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則 價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定 它取決于評(píng)估目的 評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟 評(píng)估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法 2 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè) 包括繼續(xù)使用假設(shè) 公開 市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè) 繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用 或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用 現(xiàn)實(shí) 2 中的表現(xiàn)主要有三種情況 一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用 二是資產(chǎn) 將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用 三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用 在 確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí) 需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上 法律 上 技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式 變換產(chǎn)權(quán)主體 以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和 變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件 公開市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易 從而實(shí)現(xiàn)其 市場(chǎng)價(jià)值 不同類型的資產(chǎn) 其性能 用途不同 因而市場(chǎng)化程度也有差異 用途廣泛 通用性比較強(qiáng) 市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅 汽車等 比具有較 強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng) 因而更適用于公開市場(chǎng)假設(shè) 專用性 資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì) 有特定的用途或限于特定的使用者 在不作為企業(yè) 經(jīng)營活動(dòng)的一部分時(shí) 很少能夠在公開市場(chǎng)上出售 清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下 如破產(chǎn) 抵押權(quán)實(shí)施等 將被迫以協(xié) 商或以拍賣方式 強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售 按照尋找購買者的時(shí)間的長短 可以將 清算分為強(qiáng)制清算和有序清算 清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和 公開市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值 3 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些 資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則 規(guī)定評(píng)估原則是為了確保不同的 估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序 采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前 提下 對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢 獻(xiàn)原則 替代原則 預(yù)期收益原則 最佳 也稱最高最佳 使用原則 貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí) 某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值 應(yīng)取決于該 資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn) 或該部分對(duì)資產(chǎn)整體 價(jià)值的貢獻(xiàn) 也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來衡 量確定 替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同 或相近似 物品具有相同 或 相近 的價(jià)值 對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí) 理性人必定選 擇價(jià)格便宜的 對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí) 理性人必定選擇效 用較大的 替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資 料 來進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值 以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在 公開市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格 而是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益 即預(yù)期的獲利能力 預(yù) 期的獲利能力越大 資產(chǎn)的價(jià)值就越高 最佳 也稱最高最佳 使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式 評(píng)估資產(chǎn)的 價(jià)格 最佳使用是指在法律上允許 技術(shù)上可能 經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下 能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式 在運(yùn)用最佳使用原則時(shí) 首先要求 最佳利用方式在法律上是得到允許的 其次還要得到技術(shù)上的支持 不能將技 術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用 最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在 經(jīng)濟(jì)上可行 不可能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用 在估價(jià)對(duì)象已 經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下 應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇 1 保持利用現(xiàn)狀前提 即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí) 應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼 續(xù)使用作為估價(jià)前提 2 轉(zhuǎn)換用途前提 即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利 時(shí) 應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提 3 投資改造前提 即認(rèn)為不轉(zhuǎn) 換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí) 應(yīng)以改造后的使用假定 3 為估價(jià)前提 4 重新利用前提 即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用 最為有利時(shí) 應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提 5 上述四種情形的 某種組合 4 第二章第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法 參考答案 1 1 復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日 用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料 生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 工藝質(zhì)量 重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本 2 更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日 運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料 生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 工藝質(zhì)量 重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本 3 實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后 由于使用磨損和自然力的作用 導(dǎo)致其物理性能不 斷下降而引起的價(jià)值減少 4 功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用 使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn) 相比 在技術(shù)上明顯落后 性能降低 因而價(jià)值也相應(yīng)減少 5 經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化 如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施 戰(zhàn)爭(zhēng) 政治動(dòng)蕩 市場(chǎng)蕭條等情況 限制了資產(chǎn)的充分有效利用 使得資產(chǎn)價(jià)值下降 6 總使用年限是指資產(chǎn)的物理 自然 壽命 即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間 7 實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止 按照正常使用強(qiáng)度 負(fù)荷程度 標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù) 它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān) 8 資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度 其計(jì)算公式為 資產(chǎn)利用率 至評(píng)估基準(zhǔn)日 資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間 至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間 9 成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率 成新率的估算方法有 觀察法 經(jīng)濟(jì)使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法等 10 成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本 reproduction cost new 或更新重置成本 replcement cost new 中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗 來確定資產(chǎn)價(jià)值的方 法 11 比較法也稱市場(chǎng)比較法 是指通過比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn) 即可參照 交易資產(chǎn) 的異同 并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估 方法 12 收益法是通過估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來的純收益 并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn) 率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法 2 1 b 2 a 3 d 4 b 5 b 6 a 7 c 8 c 9 c 10 b 11 c 12 d 13 d 14 d 15 b 16 c 17 a 3 1 abd 2 abcd 3 ac 4 ab 5 abe 6 be 7 ac 4 1 資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過程 具體應(yīng)按以下 步驟進(jìn)行 資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的接洽 組建資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組 擬定資產(chǎn)評(píng)估的工作方 案 收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料 待評(píng)估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘 資產(chǎn)評(píng)估的 評(píng)估假設(shè)條件 價(jià)值類型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)分析 選擇評(píng)估方法并進(jìn)行估算 編寫資產(chǎn)評(píng)估 報(bào)告 與委托方辦理提交報(bào)告和評(píng)估費(fèi)用清算等手續(xù) 2 比較待評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營成本之間的差異 包括工資支付 材料及能源耗費(fèi) 產(chǎn)品質(zhì)量等方面 確定凈超額運(yùn)營成本 凈超額運(yùn) 營成本等于超額運(yùn)營成本扣除所得稅后的余額 估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命 以 適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的 5 現(xiàn)值 作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額 對(duì)因功能過時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值 可以通過超 額投資成本的估算進(jìn)行 即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分 該部分功能性貶 值的計(jì)算公式為 功能性貶值 復(fù)原重置成本 更新重置成本 3 對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算 一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營 管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平 而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期 資產(chǎn)凈現(xiàn)金流 或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流 預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資 產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營管理成本 經(jīng)營管理成本包括有維修費(fèi) 銷售及管理費(fèi) 保 險(xiǎn)費(fèi) 稅費(fèi) 銷售成本 原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用 折舊費(fèi) 籌資成本等不作為經(jīng)營管 理成本從收入中扣除 因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分 它不會(huì)支付給任何人 而籌資成本也 在對(duì)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了 4 折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率 我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本 或者說是資本成本 正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng) 相似的 投資中得到的回報(bào)率 折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種 市場(chǎng)比較法 即通過對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益 率的調(diào)查和比較分析 來確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率 資本資產(chǎn)定價(jià)模型法 即 通過比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率 來衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ) 償 利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本 而非資本成本 一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可 分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn) 可分散風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的 可以通過 投資多樣化 組合 來降低或消除 不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng) 投資產(chǎn)生影響的事件帶來的 無法通過投資多樣化降低或消除 因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過 多樣化來消除 所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào) 投資市場(chǎng)只對(duì)無法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散 風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償 由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同 因而其回報(bào)率也不同 期望回報(bào)率 無 風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 國庫券是最安全的投資方式 我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無 風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(chǎng) 平均 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù) 因而 可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為 資產(chǎn)期望回報(bào)率 無風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 無風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)平均回報(bào)率 無風(fēng)險(xiǎn)利率 加權(quán)平均資本成本法 加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本 也考慮負(fù)債資本的 成本 用公式表示為 加權(quán)資本成本 折現(xiàn)率 權(quán)益成本 權(quán)益比 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去 則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成 本 因而可用公式表示為 加權(quán)資本成本 權(quán)益成本 權(quán)益比 稅前負(fù)債成本 1 所得稅邊際稅率 負(fù)債比 5 1 5 1 2 10000 12 1 33 1 1 1 10 5 10 91434 元 6 第三章第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估 參考答案 1 1 c 2 d 3 b 4 b 5 b 6 a 7 b 8 b 9 a 10 b 11 c 12 d 13 b 14 a 15 d 16 c 2 1 cd 2 cde 3 bc 4 acd 5 abe 6 abcde 7 ace 8 abcd 9 abc 10 abd 11 bc 12 cde 3 1 1 估算重置成本 重置成本 100 150 110 5 150 125 2 150 130 144 67 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限 10 136 36 144 67 5 6 144 67 2 2 3 144 67 9 66 年 3 估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率 9 66 9 66 6 61 69 4 估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值率 144 67 61 69 89 25 萬元 5 功能性貶值估算 第一步 計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營成本 5 4 12000 12000 元 第二步 計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 12000 1 33 8040 元 第三步 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 在其剩余使用年限內(nèi)折 現(xiàn)求和 以確定其功能性貶值額 8040 P A 10 6 8040 4 3553 35016 61 元 3 5 萬元 6 求資產(chǎn)價(jià)值 待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 144 67 89 25 3 5 51 92 萬元 2 1 估算重置成本 重置成本 100 120 105 10 120 115 124 72 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限 4 114 29 124 72 1 10 43 124 72 3 75 年 3 估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率 3 75 3 75 6 38 46 4 估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值率 124 72 38 46 47 97 萬元 5 估算功能性貶值 7 第一步 計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營成本 1000 12 12000 元 第二步 計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營成本 12000 1 33 8040 元 第三步 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 在其剩余使用年限內(nèi)折 現(xiàn)求和 以確定其功能性貶值額 8040 P A 10 6 8040 4 3553 35016 61 元 3 5 萬元 6 估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率 1 60 80 X 100 1 60 80 0 7 100 18 24 7 估算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值率 124 72 47 97 3 5 18 24 13 36 萬元 8 求資產(chǎn)價(jià)值 待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 124 72 47 97 3 5 13 36 59 89 萬元 3 1 運(yùn)用市場(chǎng)重置方式 詢價(jià)法 評(píng)估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本 100 1 25 125 萬元 實(shí)體有形損耗率 5 60 5 60 7 100 3 10 100 30 評(píng)估值 125 1 30 87 5 萬元 2 運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本 150 1 2 1 1 1 1 1 2 156 04 萬元 實(shí)體有形損耗率 3 3 7 100 30 功能性貶值 4 1 33 P A 10 7 2 68 4 8684 13 05 萬元 評(píng)估值 156 04 1 30 13 05 96 18 萬元 3 關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見及理由 最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式 詢價(jià) 法 的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過 51 即算為主 因?yàn)榇朔椒ㄊ抢?用了市場(chǎng)的判斷 更接近于客觀事實(shí) 而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬 泛 評(píng)估精度可能會(huì)受到影響 8 第四章第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 參考答案 1 1 即土地資產(chǎn) 指具有權(quán)益屬性的土地 即作為財(cái)產(chǎn)的土地 2 是指房屋及其附屬物 與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施 建筑附著物 相 關(guān)林木等 和承載房屋及其附屬物的土地 以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利 3 是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì) 形狀改變 損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其 財(cái)產(chǎn)權(quán)利 它包括土地 土地改良物 建筑物及建筑附著物 生長著的樹木及 農(nóng)作物 已經(jīng)播撒于土地中的種子等 與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 建 筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料 電梯 以及各種給排水 采暖 電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物 4 是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè) 住宅 工業(yè)等土地利用類型評(píng)估 的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格 5 是指在一定時(shí)期和一定條件下 能代表不同區(qū)位 不同用途地價(jià)水平的標(biāo) 志性宗地的價(jià)格 6 是單位建筑面積地價(jià) 它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積 或等于土地單 價(jià)除以容積率 2 1 a 2 b 3 d 4 c 5 b 6 b 7 d 8 c 9 b 10 d 11 c 12 d 13 b 14 c 15 c 16 b 17 c 18 a 19 d 20 c 21 c 22 b 23 a 24 c 25 c 26 c 27 b 28 b 29 c 30 c 3 1 acde 2 abd 3 abce 4 abcde 5 abcd 6 abcde 7 bcd 8 acd 9 acde 10 abd 11 abcde 4 計(jì)算題 1 根據(jù)所給條件計(jì)算如下 1 預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為 2 3000 2000 6 29752066 1 10 元 2 總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為 0 51 5 1000 60 100001000 40 10000 9190000 1 10 1 10 元 3 專業(yè)費(fèi)用 9 190 000 6 551 400 元 4 租售費(fèi)用及稅金 29 7520 66 5 1 487 603 元 5 投資利潤 地價(jià) 總建筑費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用 20 地價(jià) 20 9 190 000 551 400 20 地價(jià) 20 1 948 280 9 6 總地價(jià) 29 752066 9190000 551 400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 13812319 元 2 根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下 1 甲地樓面地價(jià) 1000 5 200 元 平方米 2 乙地樓面地價(jià) 800 3 269 元 平方米 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā) 投資者應(yīng)投資購買甲地 3 根據(jù)題意 該房屋價(jià)格 970 1 l 2 1 5 1200 0 7 970 1 045 1200 0 7 851466 元 4 23 234 4 555 812 812 812 8 1 10 1 10 1 10 1 10 812 151 1 1 10 10 1 10 1 10 66 75 被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值 萬元 5 45 1 50 1 1 1 10 115100106100100 800785 4 1 110102109101 100 1 1 10 P 元平方米 45 2 50 45 3 40 1 1 1 10 115100106100100 850812 8 1 111101 112100101 1 1 10 1 1 1 10 115100106100100 760841 53 1 11010010310098 1 1 10 P P 元平方米 元平方米 45 4 45 1234 1 1 1 10 115100106100100 780881 93 1 1101001009999 1 1 10 785 4812 8841 53881 93 830 41 44 P PPPP P 元平方米 元平方米 即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 830 41 元 10 6 該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用 利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 利用剩 余法求取地價(jià) 1 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積 3200 2 5 8000 平方米 不動(dòng)產(chǎn)純收益 300 8000 90 1 25 1620000 元 不動(dòng)產(chǎn)收益年期 50 3 47 年 47 1 1620000 8 1 1 8 19706113 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 元 2 測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 1000 1 10 8000 8800000 元 3 計(jì)算利息 利息 地價(jià) 7 3 8800000 7 1 5 0 21 地價(jià) 924000 元 4 計(jì)算利潤 利潤 19706113 15 2955917 元 5 測(cè)算地價(jià) 地價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi) 利息 利潤 19706113 8800000 0 21 地價(jià) 924000 2955917 地價(jià) 6994224 1 21 5780350 元 單價(jià) 5780350 3200 1806 36 元 m2 樓面地價(jià) 1806 36 2 5 722 54 元 m2 7 1 該房地產(chǎn)的年租金總收入為 1 7 12 84 萬元 2 該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為 84 5 12 6 0 3 19 62 萬元 3 該房地產(chǎn)的年純收益為 84 19 62 64 38 萬元 4 該房地產(chǎn)的價(jià)格為 64 38 1 1 1 12 10 12 64 38 5 650 2 363 76 萬元 8 1 完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為 5000 4 5500 1 10 2 5 8667 8 萬元 2 建筑成本及專業(yè)費(fèi) 1500 1 6 2 1 10 2 2 2891 萬元 3 有關(guān)稅費(fèi) 8667 8 5 433 4 萬元 4 目標(biāo)利潤為 地價(jià) 2891 15 15 地價(jià) 433 7 萬元 5 估算地價(jià) 地價(jià) 8667 8 2891 433 4 433 7 15 地價(jià) 地價(jià) 4269 3 萬元 9 300 1 1 1 9 3 9 p 1 10 1 6 1 9 3 p p 3759 4 萬元 10 1 建筑部分的重置成本 11 800 1 3 800 60 6 1 5 800 40 6 0 5 50 120 1046 8 萬元 2 建筑部分的折舊 1046 8 18 8 50 18 182 6 萬元 3 裝修部分的折舊 200 2 5 80 萬元 4 設(shè)備部分的折舊 110 8 10 88 萬元 5 總折舊 182 6 80 88 350 6 萬元 11 1 建筑物的價(jià)格 900 2000 49 4 49 1653061 元 2 土地價(jià)格 1100 1000 1 1 1 6 45 1 1 1 6 50 1078638 元 3 房地產(chǎn)總價(jià)格 1653061 1078638 2731699 元 12 1 預(yù)期完工后的樓價(jià)現(xiàn)值 80 12 2000 5 1 65 80 1 30 1 1 1 14 48 14 1 14 1 5 2087 7 萬元 2 在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值 2500 1 45 2000 5 1 1 14 0 75 1271 5 萬元 3 稅費(fèi) 購買價(jià)格 4 4 正常購買價(jià)格 購買價(jià)格 2087 7 1271 5 購買價(jià)格 4 購買價(jià)格 784 8 萬元 13 1 每層可出租面積 2000 60 1200 平方米 2 帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入 180 120 1200 12 1 20 345 6 萬元 3 租約期滿后每年的凈租金收入 200 120 1200 12 1 20 368 64 萬元 4 計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格 345 6 p a 10 3 368 64 p a 10 33 1 10 3 3509 8 萬元 14 1 估計(jì)預(yù)期樓價(jià) 市場(chǎng)比較法 3500 1 2 1 5 1 1 1 10 48 1 1 1 10 68 3573 27 元 平方米 3573 27 2000 5 3573 27 萬元 2 估計(jì)剩余建造費(fèi) 2500 1 45 2000 5 1375 萬元 3 估計(jì)利息 在建工程價(jià)值 10 1 5 1375 10 0 75 0 15 在建工程價(jià)值 103 13 萬元 4 估計(jì)利潤及稅費(fèi) 3573 27 4 8 428 79 萬元 5 估計(jì)在建工程價(jià)值 在建工程價(jià)值 3573 27 1375 0 15 在建工程價(jià)值 103 13 428 79 在建工程價(jià)值 1449 萬元 6 原產(chǎn)權(quán)人投入成本 1000 2500 45 2000 5 2125 萬元 1449 2125 676 萬元 12 原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬元 13 第五章第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估無形資產(chǎn)評(píng)估 參考答案 1 1 無形資產(chǎn)是被特定權(quán)利主體控制或擁有的 沒有實(shí)物形態(tài)且不具有流動(dòng)性 而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)發(fā)揮作用 并能夠在將來帶來額外經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn) 2 商譽(yù)通常是指一個(gè)企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的 價(jià)值 這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢(shì) 或由于經(jīng)營效率高 管理水平高 生產(chǎn)歷史悠久 令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱 良好的客戶關(guān)系 高昂的士氣等多種無形的 資產(chǎn) 因素綜合造成的 2 1 c 2 b 50 6 50 6 1 1 1 5 7 5 2000 3 b 4 b 5 a 6 c 7 c 8 d 9 b 10 c 11 a 12 d 13 d 14 b 3 1 abcde 2 abde 3 abd 4 abc 4 1 影響無形資產(chǎn)價(jià)值的因素主要有 開發(fā)成本 雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本 較難界定 但這并不否定其對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的影響 一般來說 技術(shù)復(fù)雜程度較高 需要較高開發(fā)成本的無形資產(chǎn) 其價(jià)值往往也較高 無形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括 發(fā)明創(chuàng)造成本 法律保護(hù)成本 發(fā)行推廣成本等項(xiàng)目 產(chǎn)生追加利潤的能力 在一定的環(huán)境 制度條件下 其能夠?yàn)槭褂谜弋a(chǎn)生的追加利潤越多 其價(jià)值就 越大 技術(shù)成熟程度 一項(xiàng)技術(shù)的開發(fā)程度越高 技術(shù)越成熟 運(yùn)用該技術(shù) 成果的風(fēng)險(xiǎn)就越小 其價(jià)值就相對(duì)越高 不過一項(xiàng)技術(shù)較為成熟的話 其替代 技術(shù)或同類技術(shù)也比較成熟 該類技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍 以致其產(chǎn) 生超額利潤的能力下降 其價(jià)值也就較低 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 無形資產(chǎn) 權(quán)利的內(nèi)容 比如 一項(xiàng)無形資產(chǎn)所有權(quán)價(jià)值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)值 同類無形資產(chǎn)的市場(chǎng)狀況 同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢(shì) 同類無形 資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快 該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快 其預(yù)期能夠創(chuàng)造 超額利潤的期限就越短 從而價(jià)值也就越低 2 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額取決于無形資產(chǎn)的開發(fā)成本和機(jī)會(huì)成本 開發(fā) 成本是指重新研究和開發(fā)這項(xiàng)無形資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)成本 包括所需要投入的全部人 力 物力和資金 機(jī)會(huì)成本包括無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益和轉(zhuǎn)讓成本 無形資 產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益是指因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 使得賣方失去了現(xiàn)有及潛在的全部或 部分產(chǎn)品銷售市場(chǎng)即盈利機(jī)會(huì) 而造成的可能的經(jīng)濟(jì)損失現(xiàn)值 轉(zhuǎn)讓成本包括 賣方所提供的技術(shù)服務(wù) 如指導(dǎo)安置 調(diào)試 技術(shù)培訓(xùn) 市場(chǎng)開拓等 談判過 程的差旅費(fèi)及管理費(fèi) 有關(guān)的法律費(fèi)用 其他與執(zhí)行合同相關(guān)的費(fèi)用 如邀請(qǐng) 買方的招待費(fèi)用 傭金等 無形資產(chǎn)的最低收費(fèi)額 開發(fā)成本凈值 開發(fā)成本 分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益 轉(zhuǎn)讓成本 3 自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本包括研究 開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入 包括直接投入和間接投入 以及所投入資本應(yīng)取得的正常報(bào)酬 無形資產(chǎn)的 成本分析中一般應(yīng)包括材料成本 人工成本 間接成本 開發(fā)商利潤及企業(yè)家 獎(jiǎng)勵(lì)等方面要素 材料成本包括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出 該部分 在無形資產(chǎn)開發(fā)過程的總體成本中通常所占比重不大 人工成本包括與無形資 產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本耗費(fèi) 通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有 14 貨幣報(bào)酬 間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收 與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福 利附加 支付給雇員的養(yǎng)老金 健康保險(xiǎn) 人身保險(xiǎn)及其他福利 管理和監(jiān)督 成本 以及公用設(shè)施和經(jīng)營費(fèi)用 開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料成本 人工 成本及間接成本上的投資報(bào)酬百分比來評(píng)估 也可以用開發(fā)所耗費(fèi)時(shí)間量的加 價(jià)百分比或確定的金額加價(jià)來評(píng)估 企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)是激勵(lì)無形資產(chǎn)所有者進(jìn)入開 發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)收益額 可以看作是時(shí)間機(jī)會(huì)成本 5 1 400 3 3 5 400 400 800 60 20 130 萬元 2 1 求利潤分成率 80 1 25 1 400 80 1 25 1 400 4000 1 13 9 96 2 求未來每年的預(yù)期利潤額 第 1 2 年 500 400 20 2000 萬元 第 3 4 年 450 400 20 1000 萬元 第 5 年 430 400 20 600 萬元 3 求評(píng)估值 9 96 1 33 2000 1 10 2000 1 10 2 1000 1 10 3 1000 1 10 4 600 1 10 5 352 2 萬元 3 1 計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值 估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 2 計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值 單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為 600 萬 估算出非專利技術(shù)評(píng)估值 100 0 9434 0 8900 0 8396 0 7921 0 7473 421 24 萬元 3 評(píng)出商譽(yù)價(jià)值 商譽(yù) 整體資產(chǎn)評(píng)估值 有形資產(chǎn)評(píng)估值 非專利技術(shù)評(píng)估值 2524 18 600 421 24 1502 94 萬元 4 25 1 33 40 10 1 14 45 10 1 14 2 55 10 1 14 3 60 10 1 14 4 65 10 1 14 5 295 萬元 5 100 1 500 100 1 500 3000 1 15 1 33 20 90 50 1 10 90 50 1 10 2 85 50 1 10 3 75 50 1 10 4 75 50 1 10 5 254 5 萬元 15 第六章第六章 金融資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)評(píng)估金融資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)評(píng)估 參考答案 1 1 金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場(chǎng)上進(jìn)行交易 具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來估價(jià)的 金融工具的總稱 也可以說 金融資產(chǎn)是一種合約 表示對(duì)未來收入的合法所 有權(quán) 可以按照合約的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán) 還可以根據(jù)金融資產(chǎn) 期限的長短 可以將它們劃分為貨幣市場(chǎng) 1 年以內(nèi) 和資本市場(chǎng)的融資工具 2 是一種理論價(jià)值或模擬市場(chǎng)價(jià)值 它是根據(jù)評(píng)估人員通過對(duì)股票未來收益 的預(yù)測(cè)折現(xiàn)得出的股票價(jià)格 股票內(nèi)在價(jià)格的高低 主要取決于企業(yè)的發(fā)展前 景 財(cái)務(wù)狀況 管理水平以及獲利風(fēng)險(xiǎn)等因素 3 指企業(yè)清算時(shí)每股股票所代表的真實(shí)價(jià)格 股票的清算價(jià)格取決于股票的 賬面價(jià)格 資產(chǎn)出售損益 清算費(fèi)用高低等項(xiàng)因素 大多數(shù)情況下 股票的清 算價(jià)格一般小于賬面價(jià)格 4 指證券市場(chǎng)上的股票交易價(jià)格 在發(fā)育完善的證券市場(chǎng)條件下 股票市場(chǎng) 價(jià)格是市場(chǎng)對(duì)企業(yè)股票內(nèi)在價(jià)值的一種客觀評(píng)價(jià) 而在發(fā)育不完善的證券市場(chǎng) 條件下 股票的市場(chǎng)價(jià)格是否能代表其內(nèi)在價(jià)值 應(yīng)做具體分析和判斷 2 1 a 100000 1 4 18 1 12 2 137117 元 2 b 3 b 股利增長率 20 15 3 900000 10 12 3 1000000 元 4 a 40000 4 1 5 240 2 15120 元 5 b 6 d 7 a 3 1 a d 2 a c d 3 c e 4 b c 5 a c d 4 1 股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價(jià)證券 它證明股票持有者對(duì)企業(yè) 資產(chǎn)所享有的相應(yīng)所有權(quán) 因此 投資股票即是一種股權(quán)投資 其投資特點(diǎn)有 風(fēng)險(xiǎn)性 股票購買者能否獲得預(yù)期利益 完全取決于企業(yè)的經(jīng)營狀況 因而具有投資收益的不確定性 利多多分 利少少分 無利不分 虧損承擔(dān)責(zé) 任 流動(dòng)性 股票一經(jīng)購買即不能退股 但可以隨時(shí)按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 或者作為抵押品 上市交易 這使股票的流動(dòng)成為可行 決策性 普通股票的持有者有權(quán)參加股東大會(huì) 選舉董事長 并可依其 所持股票的多少參與企業(yè)的經(jīng)營管理決策 持股數(shù)量達(dá)到一定比例還可居于對(duì) 公司的權(quán)力控制地位 股票交易價(jià)格與股票面值的不一致性 股票的市場(chǎng)交易價(jià)格不僅受制于企業(yè) 的經(jīng)營狀況 還受到國內(nèi)及國外的經(jīng)濟(jì) 政治 社會(huì) 心理等多方面因素的影 響 往往造成股票交易價(jià)格與股票面值的不一致 2 債券是社會(huì)各類經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金 按照法定程序發(fā)行的 承諾在指定 日還本付息的債務(wù)憑證 它代表債券持有人與企業(yè)的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系 由于 16 債券收益主要是利息收入 對(duì)投資人來說 主要看被投資債券的利息的多少 其投資特點(diǎn)有 風(fēng)險(xiǎn)性 政府發(fā)行的債券由國家財(cái)政擔(dān)保 銀行發(fā)行的債券以銀行的信 譽(yù)及資產(chǎn)作后盾 企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產(chǎn)擔(dān)保 即使發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí) 債權(quán)人分配剩余財(cái)產(chǎn)的順序也排在企業(yè)所有者之前 因此 投資債券的風(fēng)險(xiǎn)相 對(duì)較小 收益的穩(wěn)定性 一般情況下 債券利率是固定利率 一經(jīng)確定即不能隨 意改動(dòng) 不能隨市場(chǎng)利率的變動(dòng)而變動(dòng) 在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時(shí) 債券的收益是比較穩(wěn)定的 流動(dòng)性 在發(fā)行的債券中有相當(dāng)部分是可流通債券 它們可隨時(shí)到金融市場(chǎng) 上流通變現(xiàn) 3 金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場(chǎng)上進(jìn)行交易 具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來估價(jià)的 金融工具的總稱 也可以說 金融資產(chǎn)是一種合約 表示對(duì)未來收入的合法所 有權(quán) 金融資產(chǎn)的評(píng)估特點(diǎn)包含以下兩層含義 是對(duì)投資資本的評(píng)估 投資者之所以在金融市場(chǎng)上購買股票 債券 多數(shù)情 況下是為了取得投資收益 股票 債券收益的大小 決定著投資者的購買行為 所以 投資者是把用于股票 債券的投資看作投資資本 使其發(fā)揮著資本的功 能 從這個(gè)意義上講 金融資產(chǎn)投資的評(píng)估實(shí)際上是對(duì)投資資本的評(píng)估 是對(duì)被投資者的償債能力和獲利能力的評(píng)估 投資者購買股票 債券的根 本目的是獲取投資收益 而能否獲得相應(yīng)的投資收益 一是取決于投資的數(shù)量 二是取決于投資風(fēng)險(xiǎn) 而投資風(fēng)險(xiǎn)在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力 和償債能力 因此 對(duì)于債券的評(píng)估 主要應(yīng)考慮債券發(fā)行方的償債能力 股 票評(píng)估除了參照股市行情外 主要是對(duì)被投資者的獲利能力的評(píng)估 4 普通股價(jià)值評(píng)估通常按其股息收益趨勢(shì)分為固定紅利模型 紅利增長模型 分段式模型 隨機(jī)模型四種方法 對(duì)于企業(yè)經(jīng)營比較穩(wěn)定 紅利分配固定 且能夠保證在今后一定時(shí)期內(nèi)紅利 分配政策比較穩(wěn)定的普通股評(píng)估 應(yīng)采用固定紅利模型 運(yùn)用該模型計(jì)算的股 票評(píng)估值 預(yù)期下一年的紅利額 折現(xiàn)率或資本化率 紅利增長模型用于成長型企業(yè)股票評(píng)估 該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒有把剩 余權(quán)益全部用作股利分配 而是將剩余收益的一部分用于追加投資 擴(kuò)大企業(yè) 再生產(chǎn)規(guī)模 繼而增加企業(yè)的獲利能力 最終增加股東的潛在獲利能力 使股 東獲得的紅利呈逐漸增長趨勢(shì) 運(yùn)用該模型計(jì)算的股票的評(píng)估值 預(yù)期下一年股 票的紅利額 折現(xiàn)率 股利增比率 分段式模型是先按照評(píng)估目的把股票收益期分為兩段 一段是能夠被客觀地預(yù) 測(cè)的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營周期 另一段是第一段期末以后的 收益期 該階段受到不可預(yù)測(cè)的不確定因素影響較大 股票收益難以客觀預(yù)測(cè) 進(jìn)行評(píng)估時(shí) 對(duì)前段逐年預(yù)期收益直接折現(xiàn) 對(duì)后段可采用固定紅利模型或紅 利增長模型 收益額采用趨勢(shì)分析法或客觀假設(shè) 最后匯總兩段現(xiàn)值 即是股 票評(píng)估值 幾何隨機(jī)模型引入了股利增長的隨機(jī)概念 該模型假定預(yù)期股利為 R t 1 R t 1 g 概率為 p t 1 2 R t 概率為 1 p 則股票價(jià)格為 P R 0 1 p g r pg 5 遞延資產(chǎn)又稱遞延費(fèi)用 是企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的一個(gè)科目 該科目核算企業(yè) 17 發(fā)生的不能全部計(jì)入當(dāng)年損益 應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用 包括 開辦費(fèi) 租入固定資產(chǎn)的改良支出 采取待攤辦法的固定資產(chǎn)大修理支出 以 及攤銷期限在一年以上的費(fèi)用 首先由于遞延資產(chǎn)自身不能單獨(dú)對(duì)外交易或轉(zhuǎn)讓 只有當(dāng)它賴以依存的企 業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí) 才有可能涉及到企業(yè)遞延資產(chǎn)的評(píng)估 遞延資產(chǎn)能否構(gòu)成 被評(píng)估企業(yè)的資產(chǎn)并不取決于它在評(píng)估基準(zhǔn)日之前所支付數(shù)額的多少 而取決 于它在評(píng)估基準(zhǔn)日之后能為新的產(chǎn)權(quán)主體帶來利益的大小 因此 對(duì)遞延資產(chǎn) 的評(píng)估是對(duì)其預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估 其次 評(píng)估遞延資產(chǎn) 界定其評(píng)估范圍非常重要 在具體評(píng)估遞延資產(chǎn)時(shí) 要注意與其它資產(chǎn)評(píng)估之間的協(xié)調(diào)性 如果經(jīng)過大修 裝修 改良的固定資產(chǎn) 因修理 裝修和改良所增加的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)在固定資產(chǎn)的評(píng)估值中得到體現(xiàn) 則對(duì)于這一部分預(yù)付費(fèi)所體現(xiàn)的遞延資產(chǎn)不應(yīng)再做重復(fù)評(píng)估 要注意與其他相 關(guān)資產(chǎn)之間的協(xié)調(diào) 認(rèn)真檢查核實(shí) 了解費(fèi)用支出攤銷和結(jié)余情況 了解新形 成的資產(chǎn)和權(quán)利的尚存情況 以確保所評(píng)估遞延資產(chǎn)存在的合理性和有效性 遞延資產(chǎn)評(píng)估的貨幣時(shí)間價(jià)值因素根據(jù)受益時(shí)間長短而定 一般情況下 一年 內(nèi)的不予考慮 超過一年時(shí)間的要根據(jù)具體內(nèi)容 市場(chǎng)行情的變化趨勢(shì)處理 5 1 優(yōu)先股的評(píng)估值 200 500 12 1 1 10 1 1 10 2 1 1 10 3 200 500 1 10 3 162944 元 2 1 新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為 10 1 2 9 8 9 8 1 2 9 6 2 新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為 收益現(xiàn)值 100 1 9 8 1 15 100 1 9 6 1 15 2 8 52 7 26 15 78 萬元 3 新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和 股票收益現(xiàn)值之和 100 1 15 1 15 3 100 1 15 1 15 4 9 86 8 58 18 44 萬元 4 新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為 由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率 20 25 5 所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值 100 1 15 15 5 1 15 4 85 76 萬元 5 該股票評(píng)估值 15 78 18 44 85 76 119 98 萬元 18 第七章第七章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 參考答案 1 1 流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者 運(yùn)用的資產(chǎn) 包括現(xiàn)金以及各種存款 存貨 應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng) 短期投資等 2 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn) 主要包括各種材料 在產(chǎn)品 產(chǎn)成品及庫存商品等資產(chǎn) 一般而言 對(duì)于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 可以采用市場(chǎng)法和成本法 3 債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn) 包括應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 應(yīng)收票據(jù) 短期投資及其他 費(fèi)用 如待攤費(fèi)用 等 對(duì)于債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn) 只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估 4 貨幣類流動(dòng)資產(chǎn) 包括現(xiàn)金和各項(xiàng)存款 對(duì)于貨幣類流動(dòng)資產(chǎn) 其清查核 實(shí)后的帳面價(jià)值就是現(xiàn)值 不需采用特殊方法進(jìn)行評(píng)估 僅僅應(yīng)對(duì)外幣存款按 評(píng)估基準(zhǔn)日的國家外匯牌價(jià)進(jìn)行折算 2 1 c 2 a 3 b 4 d 5 c 6 c 7 a 8 a 9 b 10 b 11 d 12 c 13 a 14 b 15 a 16 a 17 b 18 a 3 1 abc 2 ab 3 cd 4 bc 5 ab 6 abd 7 abd 8 acd 4 1 材料評(píng)估值 100 150 1500 300 15500 元 2 該鋼材評(píng)估值 600 4500 2700000 元 3 貼現(xiàn)息 票據(jù)到期價(jià)值 貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)期 1000 6 6 36 萬元 應(yīng)收票據(jù) 票據(jù)到期價(jià)值 貼現(xiàn)息 1000 36 964 萬元 19 第八章第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估 參考答案 1 1 一個(gè)企業(yè)的價(jià)值 是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià) 值的總和 投資人包括債權(quán)人 股權(quán)人 債權(quán)人是指有固定索取權(quán)的借款人和 債券持有人 股權(quán)人上指有剩余索取權(quán)的股權(quán)投資者 投資人索取權(quán)的賬面價(jià) 值包括債務(wù) 優(yōu)先股 普通股等資產(chǎn)的價(jià)值 2 企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)包括各種權(quán)益和負(fù)債的價(jià)值總和 3 企業(yè)的投資價(jià)值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的 總和 它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去無息流動(dòng)負(fù)債價(jià)值 或等于權(quán)益價(jià)值加上付 息債務(wù)價(jià)值 4 企業(yè)權(quán)益價(jià)值代表了股東對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán) 它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減 去負(fù)債價(jià)值 5 協(xié)同作用是指目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源 通過與另一企業(yè)的結(jié)合 可以 創(chuàng)造更多的利潤 使得目標(biāo)企業(yè)被收購后的價(jià)值超過收購前獨(dú)立經(jīng)營所具有的 價(jià)值 6 加和法也稱為調(diào)整賬面價(jià)值法 該方法首先是將企業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)值 然后通過加總投資者索 取權(quán)的價(jià)值來估算出企業(yè)價(jià)值 或通過加總資產(chǎn)價(jià)值 再扣除無息流動(dòng)負(fù)債 即不包括欠投資人的負(fù)債 如應(yīng)付票據(jù) 和遞延稅款來計(jì)算 7 可比企業(yè)是指具有與待評(píng)估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量 增長潛力及風(fēng)險(xiǎn)特征的 企業(yè) 一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇 可比性特征還有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì) 資本 結(jié)構(gòu) 管理及人事制度 競(jìng)爭(zhēng)性 盈利性 賬面價(jià)值等方面 8 市盈率等于股價(jià)除以每股收益 2 1 b 2 d 3 a 4 d 5 c 6 b 7 a 8 c 9 b 3 1 abc 2 abd 3 ab cd e 4 abde 5 ae 6 bcd 4 1 企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要是服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易 企業(yè)的兼并收購 企 業(yè)財(cái)務(wù)管理 證券市場(chǎng)上的投資組合管理等 在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購活動(dòng)中 企業(yè)的購買方需要估計(jì)目標(biāo)企業(yè)的公平價(jià) 值 企業(yè)的轉(zhuǎn)讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價(jià)值 雙方在各自對(duì)同 一企業(yè)價(jià)值的不同估計(jì)結(jié)果基礎(chǔ)上 進(jìn)行協(xié)商談判達(dá)成最終的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或兼并 收購要約 在進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購的企業(yè)價(jià)值評(píng)估分析時(shí) 需要特別 考慮 協(xié)同作用對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響 企業(yè)資產(chǎn)重組對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響 管理層變更對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響 企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估 企業(yè)價(jià)值評(píng)估是經(jīng)理人員管理企業(yè)價(jià)值的一 項(xiàng)重要工具 它在企業(yè)管理中的重要性日益增長 特別是出于對(duì)敵意收購的恐 慌 越來越多的企業(yè)開始求助于價(jià)值管理咨詢?nèi)藛T 希望通過獲得有關(guān)如何進(jìn) 行重組和增加企業(yè)價(jià)值的建議 避免被敵意收購 證券市場(chǎng)上投資組合管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估 證券市場(chǎng)上的投資者可以分為消 極型投資者和積極性投資者 積極性投資者又可以分為市場(chǎng)趨勢(shì)型投資者和證 20 券篩選型投資者 價(jià)值型投資者 市場(chǎng)趨勢(shì)型投資者是通過預(yù)測(cè)整個(gè)股票或債 券市場(chǎng)的未來變化趨勢(shì)來進(jìn)行證券的買賣投資的 他們并不關(guān)注某個(gè)企業(yè)的價(jià) 值高低 證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場(chǎng)上挑選出那些價(jià)值被低 估的企業(yè)證券 即企業(yè)證券的市場(chǎng)價(jià)值低于企業(yè)真實(shí)價(jià)值的證券進(jìn)行投資 因 而對(duì)企業(yè)真實(shí)價(jià)值的評(píng)估是證券篩選型投資者進(jìn)行投資的重要依據(jù) 2 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn) 包括企業(yè)經(jīng)營權(quán)主體自身占 用及經(jīng)營的部分 以及企業(yè)經(jīng)營權(quán)所能夠控制的部分 如在全資子公司 控股 子公司 非控股公司中的投資部分 企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍的確定 需要依據(jù)企業(yè) 資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)報(bào)告及上級(jí)主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的范圍 企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn) 權(quán)變動(dòng)的有關(guān)文件中規(guī)定的資產(chǎn)變動(dòng)范圍 國有企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)書中劃定的 范圍等有關(guān)資料進(jìn)行界定 在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估之前 首先要判斷是否有必要 對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理的重組 然后將企業(yè)中的資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)和非有效資 產(chǎn) 將有效資產(chǎn)納入資產(chǎn)評(píng)估的具體實(shí)施范圍 對(duì)在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)難以界定產(chǎn) 權(quán)歸屬的資產(chǎn) 應(yīng)劃定為 待定產(chǎn)權(quán) 暫時(shí)不列入評(píng)估范圍 對(duì)企業(yè)中因局部 資產(chǎn)生產(chǎn)能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無效或低效的部分 應(yīng)按照資源 合理有效配置利用原則 與委托方協(xié)商是否需要通過資產(chǎn)剝離或補(bǔ)齊的方式進(jìn) 行資產(chǎn)重組 重新界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍 3 加和法也稱為調(diào)整賬面價(jià)值法 該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng) 資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)值 然后通過加總投資者索取權(quán)的價(jià)值來估算出 企業(yè)價(jià)值 之所以要對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整 是因?yàn)闀?huì)計(jì)上所編制的資產(chǎn)負(fù)債表 中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)格大相徑庭 造成這種差異的主要原因 有通貨膨脹 過時(shí)貶值等因素 經(jīng)過這兩方面調(diào)整的資產(chǎn)賬面價(jià)值反映了資產(chǎn) 的重置成本 盡管調(diào)整后的賬面價(jià)值能夠更為準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)價(jià)值 但是這種 方法仍然存在兩個(gè)主要的缺點(diǎn) 一是難以判斷調(diào)整后的賬面價(jià)值是否較為準(zhǔn)確 地反映了市場(chǎng)價(jià)值 二是調(diào)整過程沒有考慮那些有價(jià)值 但在資產(chǎn)負(fù)債表中卻 沒有反映的資產(chǎn)項(xiàng)