包頭高新區(qū)黃河路項目操盤全案策劃.ppt

1 二 一一年八月 2 寫在前面的話 項目能否成功 其實取決于我們的態(tài)度和方式 3 超前半步贏 我們對黃河路的想法 4 從對前期市場開始 現(xiàn)在 對黃河路項目來一次透視 此時的刻薄 其實是為了面市的從容 前期檢視 5 5 1 項目背景研究 5 關于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 6 對外 為全國一流特色高新區(qū)賦予 靈魂 為自治區(qū)塑造 唯一高 新典范 為包頭實現(xiàn) 高價值的峰值 對內(nèi) 實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化 培養(yǎng)高素質(zhì)人才及精英團隊 打造另一種非程式化開發(fā)模式的成功新路 7 外圍區(qū)域市場成熟 隨著城市發(fā)展的需要 外圍市場項目和區(qū)域的配合度提升 項目自身和生活配套環(huán)境將不斷改善 其將逐漸成為市場的主角 國家級高新區(qū)價值抬頭 始終稀缺 無法復制 擁有最強最廣泛吸引力的城市價值將在有開發(fā)基礎的項目上再次彰顯 其市場的頂端效應再度放大 8 8 核心價值定位 著眼全自治區(qū)的占位高度 決定區(qū)域發(fā)展的未來 代言包頭 成為高新區(qū)又一亮點 區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得城市更新價值是我們的第一價值 對高新區(qū)的價值發(fā)現(xiàn)也要求本項目打造新的標桿項目 區(qū)域定位要求我們必須站在一定的高度重塑商業(yè) 商務 生活配套及設施 大量特有資源 使我們最終成為為高新區(qū)形象和靈魂的稀缺項目 9 9 10 10 戰(zhàn)略高度看包頭 產(chǎn)業(yè)布局看包頭 宏觀經(jīng)濟看包頭 城市規(guī)劃看包頭 商圈現(xiàn)狀看包頭 1 項目背景研究 5 關于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 11 11 金三角GDP總量 地方財政收入等10項重要經(jīng)濟指標總量均占到內(nèi)蒙古的一半以上 人均GDP 人均收入已達到沿海發(fā)達地區(qū)水平 打通城際高速公路環(huán)線 實現(xiàn)金三角 2小時經(jīng)濟圈 新建或改造三市之間的城際鐵路線 打造金三角的 1小時經(jīng)濟圈 積極穩(wěn)定的區(qū)域合作 立足晉陜蒙寧 逐步發(fā)展成為國家級城鎮(zhèn)群 成為東北亞聯(lián)系外蒙 中亞 日韓 服務京津冀 華中 華南的國際級能源中心 12 12 一體化發(fā)展的 呼 包 鄂 差異化的城市角色定位 包頭市的經(jīng)濟發(fā)展模式 未來的發(fā)展?jié)摿^高 將成為 一直處于 城市群經(jīng)濟排頭兵 13 13 包頭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二 三 一形態(tài) 第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯 城市規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局 形成單核心狀態(tài) 商務商業(yè)資源集中于青山和昆區(qū) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明 全市第二產(chǎn)業(yè)形成五大板塊 六大產(chǎn)業(yè)基地格局 分布于包頭外圍 中部以青山區(qū)和昆區(qū)是全市行政 商務中心 金融中心 14 城市產(chǎn)業(yè)升級促進高素質(zhì)人口導入 資源型企業(yè) 公務員 高科技類企業(yè)員工收入水平良好 近年新興消費人群主要由當?shù)毓珓諉T 鋼鐵 煤化工等工業(yè)企業(yè)員工 科研骨干及私營業(yè)主構(gòu)成 本案主要的本地客群主要會面對這類客群 15 包頭礦產(chǎn)資源豐富 稀土儲量居世界之最 占全國稀土儲量的91 6 占世界已探明儲量的54 2 礦產(chǎn)資源的分布 全市各類礦山企業(yè)均分布在市區(qū)周圍大青山中和邊遠地區(qū) 看好包頭未來發(fā)展 鄂爾多斯的房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速 但根基卻相對較差 看好包頭的教育 文化就是來 鄂爾多斯的文化發(fā)展和迅速發(fā)展的經(jīng)濟相差甚遠 而包頭卻相反 投資房地產(chǎn)一舉可兩得也是鄂市投資者的條件之一 16 16 2010包頭市經(jīng)濟增長穩(wěn)定 快速 經(jīng)濟運行的質(zhì)量明顯提高 全市生產(chǎn) 收入水平及消費能力均得到提高 預計2011年全市經(jīng)濟發(fā)展將再創(chuàng)新高 工業(yè) 服務業(yè)水平將進一步提升 汽車等高檔消費 房地產(chǎn)需求購買力將進一步提高 投資熱情高漲 17 17 城市定位 是我國重要的工業(yè)基地 京津呼包銀經(jīng)濟帶重要的中心城市 內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟中心 城市布局 一市兩城 多組團 多中心 突出山 城 河 綠的城市格局特色 18 18 包頭商業(yè)布局為 四區(qū)兩中心 四區(qū)指的是昆區(qū) 青山區(qū) 東河區(qū) 九原區(qū) 兩中心指以昆區(qū)包百大樓為中心的商圈和以青山區(qū)娜林商廈為中心的商圈 兩個副中心 以昆區(qū)神華購物中心為中心的商圈輻射高新區(qū)和東河區(qū)商貿(mào)大廈為中心的商圈 全市大型商場多都集中在昆區(qū)包百商圈 商業(yè)競爭激烈 而作為同等重要的商業(yè)副中心 缺乏大型商場的分布 商業(yè)分布不平衡 19 19 包百商圈商業(yè)營業(yè)面積約100萬平米 其中中高檔大型百貨5家 商業(yè)步行街1個 沿街店鋪數(shù)百家 日客流量可達10萬人次 年銷售收入30億元以上 20 20 以娜林步行街為中心 形成以文化路 幸福路為界限的新商圈 娜琳商圈由文化路和幸福路形成的 十 字形狀 是一個集購物 休閑 娛樂 餐飲消費為一體的城市副中心商圈 主要商業(yè)業(yè)態(tài)有百貨 超市 專業(yè)店及餐飲 娛樂 21 21 神華億佰 神華億佰購物中心是集購物 美食 休閑 娛樂 游覽 觀光為一體的商業(yè)風景街 文化街 休閑街 商場內(nèi)部經(jīng)營形式是聯(lián)營扣點 其底層沿街商鋪的租金約為5 12元 天 神華億佰購物中心是神華國際城中央商務區(qū)重要組成部分 主要客群是以本地及周邊縣市中高檔收入人群 以神華購物中心為中心周邊已形成豐富的餐飲 休閑娛樂業(yè)態(tài) 相繼引入眾多知名品牌 如小肥羊 玻璃火鍋 金湘玉 真鍋咖啡等 沿街商鋪的租金為一層約3 5元 天 商圈內(nèi)有大量的新興大型社區(qū)和酒店 居住人口的收入水平屬于中高端 例如神華國際酒店 凱富酒店 神華國際公寓 22 作為 呼包鄂 城市群的核心城市 具備較強的輻射力 其經(jīng)濟總量和人均收入水平在自治區(qū)內(nèi)排名第一 包頭第二產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達 礦產(chǎn)采掘業(yè)以及大型工業(yè)企業(yè)和科研單位形成了較大量的城市財富人群 是包頭中高端消費市場的有力支撐 四大傳統(tǒng)商圈并存 包百商圈的中心地位不可撼動 稀土高新區(qū)是近幾年開發(fā)商投資拿地的集中區(qū) 新城市副中心 呼之欲出 高新區(qū)將成為 集商務 金融 會展 體育 文化 休閑 總部經(jīng)濟 等為一體的城市新副中心區(qū) 金界觀點 23 23 政策導向分析 總體市場概況 區(qū)域市場概況 重點個案分析 土地市場調(diào)研 1 項目背景研究 5 關于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 24 胡溫新政 和諧社會是目標 民生工程是重點 住房保障是手段 保障房 問責制 明碼標價 限購令 銀行利率 土地供應 房產(chǎn)稅 25 25 26 26 27 27 4月6日起 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0 25個百分點 4月21日 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0 5個百分點 5月1日起 商品房銷售明碼標價規(guī)定 將實施 7月7日起 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0 25個百分點 8月18日 二三線城市商品房限購標準公布 8月20日 住建部要求1 3保障房項目10月底前主體完工 28 28 4月17日包頭市 調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知 4月28日包頭市實施 物業(yè)服務用房管理實施細則 5月13日包頭市實施 住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修金管理辦法試行版 5月16日包頭市實施 內(nèi)蒙古商品房明碼標價規(guī)定實施細則 5月18日包頭市發(fā)改委與房管局下發(fā)通知 包頭市商品房銷售5月20號起必須明碼標價 29 29 2011年政策出臺背景分析 政策導向看樓市 政策出臺前市場三大表現(xiàn) 2010年房價快速上漲 各大中城市房價瘋狂上漲房地產(chǎn)市場調(diào)控抑制房價政策的 反向效果 明顯持續(xù)增長且難控的CPI導致貸款比重持續(xù)下降 30 30 金界觀察 2008年全球金融危機 國內(nèi)房地產(chǎn)投資上半年走勢平穩(wěn) 下半年急劇下降 2009年上半年逐步回升 但受危機余震影響 房地產(chǎn)投資仍未回歸2008年水平 2010年初起開始高位運行 當年房價全國各地房價大幅上漲 調(diào)控政策反向效果凸顯 2011年初 政策毒藥出臺 限購令 風行部分主要城市 房產(chǎn)稅 敲山震虎 全國房產(chǎn)投資速度開始放緩 但仍未出現(xiàn)大幅下滑趨勢 考慮到讓位或錯開1000萬套保障房的攻勢 預計2012年 全國房地產(chǎn)投資速度不太可能再高調(diào) 但會仍保持平穩(wěn)運行 不會出現(xiàn)跳水運動 地方政府也不會答應 31 31 2009年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資月度走勢 32 32 從月度情況來看 截止2011年4月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4494億元 同比增長34 6 環(huán)比1 3月下降2 2 環(huán)比雖然出現(xiàn)回落 但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高位運行 可見 2010年 對于各大房企來說無疑是黃金的一年 雖然經(jīng)歷了嚴厲的政策調(diào)控 但國家為保持宏觀經(jīng)濟指標的高位運行 防止中國經(jīng)濟的 硬著陸 地產(chǎn)政策并沒有在2010年下半年加碼 但調(diào)控使得我國整體的宏觀經(jīng)濟環(huán)境從流動性的空前泛濫轉(zhuǎn)入了逐步回收的階段 房地產(chǎn)投資逐漸趨于理性 2011年全國經(jīng)濟發(fā)展的復雜及不確定行再次升級 更引起了中央政府樓市的警惕 通脹指數(shù)連續(xù)數(shù)月的高位運行 加大了國家對于銀行貸款的限制 下半年信貸緊縮的政策將會持續(xù) 必將進一步限制投資進入房地產(chǎn)行業(yè) 33 33 34 34 2009年以來我國月度商品房新開工面積走勢 35 35 從月度情況來看 截止4月份全國房屋新開工面積為1 70億平方米 同比上漲29 6 環(huán)比1 3月份下降18 1 預計未來幾個月 主要受1000萬套保障房推動 房屋新開工面積還將保持相對高位 2011年1 4月份 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積5 68億平方米 同比增長24 4 較去年同期下降39 7個百分點 增幅較1 3月提高1個百分點 增幅下滑有企穩(wěn)跡象 主要受市場低迷預期影響 以及土地積壓面積的減少 還有部分項目可能出現(xiàn)緩工 這一增幅還有一定回落的空間 今年將新開工1000萬套保障房 將會限制增幅明顯下滑 估全年仍會保持15 以上的增幅 36 36 37 37 2009年以來我國商品房月度銷售面積統(tǒng)計 38 38 截止4月份 全國商品房銷售面積7255萬平方米 較1 3月份大幅下降23 6 比去年同期下降9 8 一般的市場規(guī)律 春季成交量有所反彈 尤其4月份會比3月份更高些 今年表現(xiàn)反常 說明多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動 而購房者也未擺脫觀望情緒 同時限購 限貸 房貸緊縮等政策 確實限制了部分購房需求 我司認為 這種成交萎縮 價格僵持的局面難以持久 預計未來第三季度開發(fā)商的推貨量會有所上升 成交會受到一定帶動 39 39 40 40 體量有限 無重量級地塊入市 2010年最大供應面積為青山區(qū)富強路西側(cè) 友誼大街北側(cè)地塊 達18萬平米 在經(jīng)歷了2006 2007兩年的大規(guī)模土地交易 以高新區(qū)為首的保利拉菲公館 東亞世紀城 京澳港帝景 名流項目 后 隨著包頭市房地產(chǎn)市場在2008年進入遲滯發(fā)展階段 再到2009年各大開發(fā)商大規(guī)模拿地 2010年包頭市已然經(jīng)歷了大宗土地交易的時期 政府對于土地供應的態(tài)度從放寬變得謹慎 供應地塊以青昆兩區(qū)為主 多頻次小體量供應 青昆兩區(qū)成熟的房地產(chǎn)市場背景下 造就了兩區(qū)的土地供應的特點為多頻次小批量的土地供應的特點 由于青昆兩區(qū)地處城市繁華區(qū)域 未來青昆兩區(qū)的供地將呈現(xiàn)顯著外擴化的趨勢 41 41 42 42 2011年上半年 包頭本級市共出讓土地18宗 土地成交16宗 總數(shù)來看 與10年基本持平 但成交面積明顯高于10年同期 達到112萬平米 同比增幅達到160 縱觀2010年 2011年的包頭土地市場 供需基本平衡 未出現(xiàn)大宗土地積壓的現(xiàn)象 10年下半年 國家開始著手治理地方土地市場違規(guī)行為 對于地方政府土地出售的把關日益嚴格 加之2011年調(diào)控的如期而至 土地市場平穩(wěn)運行 成交價格較之去年未出現(xiàn)大幅變化 43 43 44 44 包頭2011年上半年總體成交12505套 同比上升7 4 成交總面積149萬平米 同比上升9 5 成交平米價格4740元 同比上升18 6 總金額近71個億 同比上升31 4 45 45 從2010年來看 特別是在八月份以后的下半年 是包頭市場在政策打擊中復蘇的幾個月 成交量成交價格都出現(xiàn)上升 市場客戶積壓的需求會持續(xù)釋放 但2011年的情況有所不同 那就是政府對于投資投機客戶直接干涉 投資需求客戶很難再像2010年那樣在下半年整體恢復 加之信貸政策的緊縮 對剛性客戶也會造成或多或少的影響 而且中央不會再容忍地方政府對于房地產(chǎn)的放牧式管理 介入的力度或許會逐漸加大 46 46 47 48 2011年上半年 包頭市場供應面積為148萬平米 成交面積為149萬平米 供求基本持平 吸納率達100 6 按面積計算2011年市場成交明顯高于2010年 同比上浮達9 4 2011年上半年政策打壓下的市場整體低迷 各項目都在推后或者延遲開盤放量 四月份之后市場放量才出現(xiàn)明顯增加 但同比2010年 上半年包頭市場放量增幅達50 7 10年下半年市場讓開發(fā)商信心百倍 但年初政策出臺后市場遇冷是始料不及 許多項目開盤已提上日程 從2008年 2011年上半年 數(shù)2008年吸納率最低 在70 左右 進入2010年市場吸納率在100 以上 雖然從市場表現(xiàn)來看市場需求量依然旺盛 但其實質(zhì)是2010年市場上半年供應量同比下降 2011年1月份為2010年需求潛在釋放 政策出臺前市場客戶買房熱情仍然高漲 但政策之后的市場反應則為成交量明顯放緩下降的趨勢 49 49 從全國來看 房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性正在加劇 新的12五規(guī)劃把民生工程放到首位 強調(diào)不再刻意保持GDP的高位運轉(zhuǎn) 11年上半年市場需求雖然受到積壓 但今年會有1000萬套保障房投入市場 必然沖擊商品房市場 下半年的市場形勢仍取決于國家調(diào)控政策及貸款政策力度及持久性 下半年包頭市場放量會逐漸增多 開發(fā)商的現(xiàn)金流必須得到補充 而市場客戶受政策影響觀望態(tài)度的加重 后期市場吸納率必將減少 市場在政策周期內(nèi)預計仍會出現(xiàn)供大于求的局面 低價房 高品質(zhì)高性價比的項目最熱銷 50 50 結(jié)論 別墅市場供貨數(shù)額較少 但市場卻與供貨量大大反差 雖然價格尚屬高昂 市場仍是一片大好 因此我司認為包頭別墅市場的可挖掘潛力是各類開發(fā)領域中的首位 2010年包頭市住宅市場開始進入高端化年 先后各區(qū)都相繼推出各種概念 各種技術的高端住宅 并且整體關注度較高 但接受度卻略有不同 精裝修占首位 新技術其次 由此看來客戶理性化逐漸上升 高端市場仍將是市場開發(fā)的主流 51 結(jié)論 從2010年下半年開始國家各項政策相繼出臺 政策雙向擠壓使客戶因未來市場的不確定因素 掀起中端樓盤的購買熱潮 但我司認為未來因國家保障住房及相關政策和市場整體趨化壓力加大 后市開發(fā)將以兩級市場為主 中端項目的開發(fā)及市場競爭壓力將逐漸增大 國家政策的大背景支持使保障性住房開發(fā)順風順水 市場接受度也同開發(fā)一樣受到追捧 但畢竟此類型住宅還只是一種人生過渡產(chǎn)品 大部分客戶的目標還是要向高端行進 51 52 52 總結(jié) 2009年年初至2010年年末 包頭市綜合體項目開發(fā)主要路段以鋼鐵大街為主線 并于2010年年底相繼消化完畢 進入2011年 雖然市場該類型現(xiàn)貨量較少 但今年確是包頭綜合體開發(fā)項目的升華期 昆區(qū)的東正國際 高新區(qū)的時代廣場 青山區(qū)的正翔國際 恒源 銀座等等 不但從項目定位的高度 預計客群及遠期發(fā)展都將大大突破過去包頭的綜合體項目 我司認為綜合體的成熟不僅代表著一個城市商業(yè)發(fā)展速度 更是城市發(fā)展高度的體現(xiàn) 未來包頭的綜合體項目將會在不斷出新和不斷拔高中體現(xiàn) 53 53 昆區(qū)的市場一直走在包頭整體市場的前端 無論從定價還是項目定位 高端路線一直是主要向標 這都源于購買主力包鋼客戶為此地帶來的巨大市場 昆南區(qū)的開發(fā)地塊從2008年開始到今年已無地可開 并且將包鋼的消費群也吸收將盡 但這并不帶表此塊市場潛力已無 優(yōu)質(zhì)的配套 成熟的規(guī)劃使昆區(qū)的房地產(chǎn)市場仍是主要購買力的首選之地 54 54 55 55 56 56 57 57 58 58 59 59 60 60 61 61 62 62 青山區(qū)因可開發(fā)地塊的減少 所以整體供貨量較少 大多屬于去年余貨 但因大盤正翔國際的入市 將青山市場又一次引爆 關注度較前半年大幅提高 青山區(qū)空氣質(zhì)量佳 配套完善 可以說是包頭市場的最佳市場 但因土地供應量減少 除對地區(qū)拆遷后進行開發(fā)恐怕別無選擇 這也意味著價格還會繼續(xù)拉高 并且超乎想象 價值和價格的母子關系將給這片區(qū)域帶來一片生機 63 63 64 64 65 65 66 66 67 67 看點一 市場產(chǎn)品兩極化 東河的房地產(chǎn)市場和青昆兩區(qū)不同 該區(qū)域大型企業(yè)較少 人口收入穩(wěn)定性相對較差 貧富差距也非常大 因此房地產(chǎn)產(chǎn)品以東河槽為高端聚集帶 其次就是周邊低端的經(jīng)濟適用房項目 定位的高低差過大使東河區(qū)的價差達2000元 但是不得不說的是這個市場就是適合這樣去做產(chǎn)品 有錢人看品質(zhì) 生活普通的就看價錢 因為中產(chǎn)階級在這里是少數(shù) 并且很多中產(chǎn)級都有一套福利房 鐵路職工 鋁廠職工 糖廠職工 看點二 整體市場投資客少 而改善性住房的剛性需求正在擴大 通過此次市場調(diào)研發(fā)現(xiàn) 70 的已購房客戶的置業(yè)目的是為改善現(xiàn)在居住環(huán)境 而且外地投資客戶少之又少 除轄區(qū)內(nèi)的改善性購房客戶外 東河區(qū)還輻射著固陽 石拐 薩拉齊的遷移客 他們看好東河的未來 認可東河的配套 再就是東河的物價相對其他區(qū)較低 因此未來的東河房地產(chǎn)市場并不悲觀 68 68 看點三 2011年市場整體供貨量不多 大部分盤準備明年入市 2011年東河房地產(chǎn)市場供貨量沒有進一步的突破 我司認為主要是因政府打壓政策的不斷出臺及包頭市創(chuàng)城創(chuàng)衛(wèi)精神 導致銀行緩貸及手續(xù)審批復雜 因此各大開發(fā)商的進度緩慢 一可觀后市發(fā)展 二是適時等待出拳時機 看點四 房地產(chǎn)的開發(fā)逐漸向中心推進 隨著南海片區(qū) 東河槽片區(qū) 梁上片區(qū)的開發(fā)完畢 東河市場已逐漸開始內(nèi)移 萬達的進入 將城中心的核心商圈繼續(xù)擴大 也帶動了中心區(qū)域價值繼續(xù)提升 69 69 70 70 71 71 72 72 73 73 74 74 九原區(qū)因包頭的新都市規(guī)劃帶來了市場年 開發(fā)成本較其他地區(qū)略低 市場卻輻射著東河區(qū)及濱河新區(qū)的客源 空氣質(zhì)量佳 政務中心的計劃遷移都給這片區(qū)域引來關注 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 高新區(qū)今年的可開發(fā)地塊數(shù)量及價值居全市各區(qū)之首 新建設地區(qū)優(yōu)勢明顯 交通壓力小 配套逐步完善等等因素 將開發(fā)商的目光都齊聚這邊 今年的高新區(qū)房地產(chǎn)市場已從過去的初級市場逐漸成熟 大型項目 實力開發(fā)商的進入 高新區(qū)的未來了三到五年將會包頭另一核心地 80 80 81 81 82 82 83 83 84 84 85 85 86 86 87 87 88 88 89 89 地塊現(xiàn)狀分析 地塊價值分析 地塊開發(fā)分析 地塊優(yōu)劣分析 1 項目背景研究 5 關于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 90 90 90 項目區(qū)位 發(fā)展成熟區(qū) 3分鐘車程 距市中心7公里 距火車站6公里 距民航機場16公里 多條城市規(guī)劃主干道環(huán)繞周圍 交通網(wǎng)絡四通八達 高新區(qū)的高知識 高地位 高收入人群是創(chuàng)業(yè)園區(qū)人口主要組成部分 輻射著其他主城區(qū)甚至全國 投資市場較佳 房地產(chǎn)市場潛力無限 91 91 91 包頭行政中心 本項目 3分鐘車程 市級主商圈包百商圈 5分鐘車程 副商圈娜琳商圈 臨城市南北向發(fā)展主軸 阿爾丁大街 交通優(yōu)勢明顯 地處高新區(qū)與昆都侖區(qū) 昆都侖區(qū)是包頭傳統(tǒng)的中心城區(qū) 人口58萬人 經(jīng)濟發(fā)展的指標在包頭位于前列 稀土高新區(qū)是包頭經(jīng)濟發(fā)展最快的區(qū)域 人口12萬人 項目享兩區(qū)之利距離城市行政中心3公里 距離市級主商圈4公里 本項目屬于包頭城市核心區(qū)的范疇 92 92 92 友誼大街 阿爾丁大街 黃河大街 規(guī)劃稀土高新CBD區(qū)域 集商務辦公 文化信息 證券交易 酒店購物為一體的公共中心區(qū) 火車站商圈 形成以旅店 餐飲 金融 娛樂為主的商業(yè)性服務中心 規(guī)劃昆區(qū)南部中心 規(guī)劃南部次中心 既是高新區(qū)的核心 綜合功能的公共服務區(qū) 也是城市南部中心的重要組成 93 顯赫的區(qū)位地段周邊高檔樓盤林立 配套成熟便捷順暢的交通體系項目多物業(yè)形態(tài)規(guī)劃 抗風險系數(shù)高 W劣勢 Weaknesses S優(yōu)勢 Strengths 區(qū)域整體改造規(guī)劃 發(fā)展前景喜人城市及經(jīng)濟發(fā)展迅速優(yōu)質(zhì)土地資源逐漸稀缺區(qū)域市場有很大的挖掘潛力 O機會 Opportunities T威脅 Threats 整體上 地塊臨街面寬相對比較小 僅有黃河大街及富強南路延長線項目體量相比周邊高端項目而言 無規(guī)模優(yōu)勢 未來區(qū)域內(nèi)商務物業(yè)放量增多 競爭激烈中期看 國家從嚴的宏觀調(diào)控政策將進一步落實 項目面臨市場新一輪的考驗 94 94 94 便利連接城市各區(qū) 以及城市對外交通 包頭城市呈東西向發(fā)展態(tài)勢 場地內(nèi)東西向的道路均為城市聯(lián)系東西的主要干道 包括黃河大街 校園南路 可便利對接城市各區(qū)及聯(lián)系外部主要通道 201國道 包鄂高速等 黃河大街 校園路 校園南路 富林路 阿爾丁大街 沼潭東路 富強南路 南北向道路為城市中心區(qū)最主要的南北通道 包括10車道的阿爾丁大街 已成型的沼潭東路和富強南路 便利聯(lián)系城市核心商業(yè)區(qū) 且城市成熟區(qū)商業(yè) 居住等功能可能隨之延伸到本項目 95 95 95 項目地塊周邊高等院校 教育機構(gòu) 中小學校等眾多 圖書館 少年宮 博物館等城市公建集中布局 并擁有城市對外交通樞紐火車站 項目區(qū)域定位起點高 未來將發(fā)展成為城區(qū)重要的功能區(qū)各類主要公建及交通設施以阿爾丁大街為軸線布局 對本項目價值提升意義重大 對稀土高新區(qū)的評價 96 高新區(qū)的規(guī)劃將帶來更多的居住人群 加上附近產(chǎn)業(yè)人口 穩(wěn)定人口達十多萬人以上 需要一個商業(yè)中心 黃河路延長線將成為包頭城市副中心有利于聚集社區(qū)及周邊人口 適合開發(fā)大型商業(yè) 高新區(qū)域商業(yè)中心 消費人群穩(wěn)定 交通便捷 昭示性強 輻射面廣 商業(yè)價值高 97 項目做寫字樓所面臨的處境 負面因素 區(qū)內(nèi)同類產(chǎn)品市場競爭激烈 定位難度較大 正面因素 區(qū)域內(nèi)對寫字樓需求的量與質(zhì)正在提升 地段昭示性 臨近主干道 靠近新區(qū)政務要地 輻射其他市四區(qū) 吸納各區(qū)企業(yè)客戶 項目周邊配套齊全 寫字樓功能對于本項目的意義 項目意義 寫字樓與酒店 商業(yè)等 可以形成綜合體 而綜合體物業(yè)具有鮮明的整體形象 商務功能是主流綜合體 特別是超大規(guī)模城市綜合體必備的功能 寫字樓使得綜合體物業(yè)的商務鏈成為可能 高新區(qū)中心商務區(qū)年代久遠 配套較差 需要高品寫字樓 寫字樓物業(yè)能極大提升項目整體形象 復合城市運營理念 能較大提升企業(yè)品牌 高品質(zhì)寫字樓會為 三高 人士找到圈層感 98 高新區(qū)高端酒店需要突破 高新區(qū)酒店業(yè)還需補充 作為包頭新都市中心 需要更高端酒店 大盤開發(fā)高端酒店的成功案例的啟示 大盤開發(fā)一般不能缺失高檔酒店 新都市中心的發(fā)展 需要高端酒店 超高端酒店提升項目價值 市場前景項目價值市場案例 99 99 適合開發(fā) 酒店 寫字樓 公寓 商業(yè) 區(qū)位 項目位于高新區(qū) 包頭城市中心內(nèi) 屬稀土高新區(qū)核心區(qū) 開發(fā)前景無限 交通 以黃河路延長線為軸 交通路網(wǎng)四通八達 地塊開發(fā)價值高 地塊 地勢平坦 利于開發(fā)及規(guī)劃 資源 項目地塊景觀資源豐富 配套基本形成 利于打造高檔次產(chǎn)品 創(chuàng)造更大的物業(yè)價值 規(guī)模 高新區(qū)的獨特環(huán)境 可以規(guī)劃多種物業(yè)類型 有利于增加項目競爭力 100 100 項目案名定位 項目形象定位 項目廣告定位 項目整體定位 1 項目背景研究 5 關于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷建議 2 宏觀環(huán)境研判 項目客群定位 101 新陽光 中央廣場 制 定 城 市 理 想 詮釋 出自 韓非子 揚權(quán) 原文為 事在四方 要在中央 意思為在四方都是從事的人 重要的 都在中央 意指新陽光 中央廣場為四方之尊 地位尊要 生活的中央 無論政治 經(jīng)濟 文化還是其它 都是為了生活品質(zhì)而服務 于是 政治中央 經(jīng)濟中央 文化中央 都因為新陽光 中央廣場 在生活的中央 中流砥柱 央央之城 央央形容廣大的意思 對各方文化的包容接收謂之廣 推動城市化進程的手筆謂之大 于是 不可避免也不能避免的 成為城市文化的代表 以及 中流砥柱 制定城市理想 子曰 各美其美 美人之美 美美與共 天下大同 每個人的城市理想 在中央廣場中得到體現(xiàn) 于是 生活就更美 主推案名及核心主題 Slogen 項目案名定位 102 日月國際廣場 城市動脈 繁華核心 備選案名及核心主題 Slogen 項目案名定位 日月尚都 明日標準 定義今天 新陽光 中央廣場 制 定 城 市 理 想 魅力尚都 城市理想 幸會包頭 103 新陽光 日月新都 點 亮 城 市 新 生 活 鹿城西街區(qū) 都市新地標 繁華新篇章 新陽光 西街區(qū) 制 定 城 市 理 想 尚城街區(qū) 城市魅力 幸會包頭 備選案名及核心主題 Slogen 項目案名定位 104 建筑氣勢 生活的高度 城市地標 盡享第一縷陽光城市關系 生活的速度 動脈中樞 城市核心一步鏈接開闊視野 生活的氣度 建筑高度 融匯大師的設計風范客戶態(tài)度 生活的風度 國際公寓 城市中堅專屬生活領地國際品質(zhì) 生活的國度 國際商務 先鋒經(jīng)理人的商務包廂 Slogen演繹 項目案名定位 105 SLOGEN 1 我建筑 我世界2 日月傳奇 因你而起3 尊貴生活嘉年華4 魅力新中心 靈感新生活5 一個讓未來無限延伸的地方6 居優(yōu)越之上 享時代之尊7 凝聚夢想的傳奇8 財智時代的領跑者9 核心時代 核心生活10 生活由我定義11 可以細數(shù)的繁華 無法復制的中心12 另一個角度看包頭13 品質(zhì)之城 一切向上14 都市心銳 生活新版15 未來 影響力 影響包頭的方向16 一座城 燃燒城市心17 領袖城市 而后領袖生活18 開啟贏之道19 影響未來的新城市生活20 商務居住未來派21 未來行動派 106 定位思考 項目整體定位 建筑上 高層建筑群落形態(tài)上 涵蓋了酒店 商業(yè) 商務 公寓體量上 10萬平方米以上地段上 占位包頭高新區(qū)核心商務區(qū)發(fā)展上 處于包頭中央商務中心 鋼鐵大街 中央金融中心 鋼鐵大街 中央商業(yè)中心 昆區(qū)包百 青山那林 鋼鐵大街 的輻射半徑內(nèi) 項目具備綜合體的基本特征 107 包頭城市夢想 高尚建筑綜合體 定位方向 項目整體定位 108 關于客層 支付能力 目標屬性 房屋價值 他們是目前包頭中高端客戶的典型類型 是具備良好經(jīng)濟條件的核心購買力 而他們有各自需求屬性 不同的生活意境 獨立的價值觀及人生觀 因此對客戶細分更容易找到他們共同的需求屬性與線外的契合點 投資者 公務員 企業(yè)主 自由職業(yè)者 創(chuàng)業(yè)青年 客層圈定 項目整體定位 企業(yè)高管 109 酒店功能定位 酒店定位 城市精品五星級標準商務酒店 110 5A甲級生態(tài)型寫字樓 包頭首席純綠色辦公空間 市場定位方向 寫字樓定位 111 區(qū)域內(nèi)寫字樓存在巨大的市場需求 項目所在區(qū)域發(fā)展空間大 未來競爭激烈 從客戶需求角度分析 本區(qū)域未來的客戶群利于塑造5A級寫字樓的品質(zhì)形象 以客戶的貼身需求為導向 打造生態(tài)環(huán)保辦公理念 提高舒適度 加大智能化設施投入 在一定程度上已能達到與國際對接的水平 建議在設備使用上 按照國內(nèi)或世界上技術先進的品牌設備 真正打造出包頭首席高標準智能化的寫字樓 市場定位之依據(jù) 寫字樓定位 112 寫字樓產(chǎn)品 寫字樓定位 形象定位 半空上的奢華 形象定位 企業(yè)創(chuàng)富平臺 形象定位 對話國際商務 113 寫字樓客群定位 主力客戶 大型國企或民營企業(yè)及外地駐包頭機構(gòu) 中型國企 民企 及私人企業(yè) 甚至個人 中小型企業(yè)或企業(yè)分支機構(gòu) 特殊客戶 項目商業(yè)部分帶來的商家 輔助客戶 一般客戶 投資客戶 其他普通客戶 對應的目標群體定位 寫字樓定位 114 對應的客群特點分析 寫字樓定位 115 不同時期的客戶特點市場導入期 整層的大客戶為主 成長期 小客戶 投資客戶出現(xiàn)并開始增加 成熟期 以小客戶 投資客戶為主 不同客戶的不同作用民營大中型企業(yè)及駐包頭企業(yè) 是項目最重要客戶 具有 莊家客戶 的領頭羊作用 可以促進其他小企業(yè)的 跟風 入住 這些客戶是決定項目最終成功的關鍵整層客戶 項目初期 中期數(shù)量最大的客戶 是項目實現(xiàn)利潤的重要客群 商務群落中重要的客戶 是本項目是否能形成銷售氣氛的關鍵普通客戶 項目后期主要客戶群 項目利潤的最終實現(xiàn)者 是被項目已經(jīng)形成的商務群落 區(qū)域商務地位吸引而來的客戶 對應的客群特點分析 寫字樓定位 116 精裝白領公寓 白領頂級生活空間 市場定位 方向一 偏向居住 公寓定位 117 市場 包頭目前的精裝住宅尚且不多 而且裝修標準大多較低 而現(xiàn)代的年輕人比較喜歡享受現(xiàn)成的安逸 曾置業(yè)過的中年人亦飽受過裝修之苦 而本案公寓部分所定位的目標客群恰恰屬于該年齡階段 因此我們提出精裝的概念 只要發(fā)展商對待裝修的標準把好關 憑借開發(fā)商的品牌優(yōu)勢 本部分產(chǎn)品定位收到市場的追捧 配套 精裝白領公寓除可享受到本案大規(guī)模的商業(yè)配套的優(yōu)勢外 還可利用項目整體規(guī)劃的便利條件 再日后的服務中 聯(lián)手商家和物業(yè) 為業(yè)主提供洗衣 送餐 家政等一系列服務 位置 本案系高新區(qū)鉆石地段 交通便利 盡管這一優(yōu)勢非本項目專有 但從片區(qū)目前市場競爭角度考慮 本項目可以通過鮮明的自身定位及相應產(chǎn)品設計從區(qū)域市場中脫穎而出 避開主流產(chǎn)品的激烈競爭 贏得主動 品質(zhì) 經(jīng)典實用的規(guī)劃 園林及產(chǎn)品單體設計迎合購房者對精致生活的追求 滿足追求高效率和生活品質(zhì)人士 在硬件配套設備上采用新材料 新技術 坐享大型的社區(qū)商業(yè)配套 用來滿足社區(qū)內(nèi)居住者的工作 生活需要 在此居住的人都可以享受到無法比擬的生活便利 市場定位 方向一 偏向居住 定位依據(jù) 公寓定位 118 主力客戶 輔助客戶 其他自用或投資人士 政府機關公務員企事業(yè)中高級管理人員企事業(yè)技術人員 市場定位 方向一 偏向居住 對應的客群 公寓定位 119 投資型SOHO公寓 前衛(wèi) 時尚的現(xiàn)代辦公空間 市場定位 方向二 偏向商務 公寓定位 120 投資型 充分發(fā)掘本案巨大的升值空間價值 將升值價值附于投資產(chǎn)品 以增加附加值提高競爭力 加之目前濟南市場商業(yè)地產(chǎn)投資的不成熟 住宅類地產(chǎn)的穩(wěn)定回報 為本定位創(chuàng)造了巨大的市場空間 短線投資 受濟南市政策影響 加之區(qū)域良好的交通條件 區(qū)域發(fā)展迅速 未來升值潛力巨大 適合短期出手 長線投資 區(qū)域商務和生活氣氛逐漸增強 且本案商業(yè)和寫字樓聚集大量公寓客戶 利于出租 回報率高而穩(wěn)定 適合長期持有 SOHO公寓 戶型面積較小 即使單價較高而總價仍然較低 客戶群門檻不受影響 可居住可辦公的小戶型的出現(xiàn) 使自由職業(yè)者 創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)或居家辦公的企業(yè)和個人等客群能夠提供更適合的辦公地點 更能在本案充分享受到綜合社區(qū)的全方位服務和便利 定將擁有工作與生活的雙重樂趣 市場定位 方向二 偏向商務 定位詮釋 公寓定位 121 主力客戶 辦公客戶 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 規(guī)模較小企業(yè) 可于家庭辦公的企業(yè)和個人等 自住客戶 在區(qū)域周邊工作的企業(yè)白領階層 剛參加工作不久的公務員 企事業(yè)單位職員等 考慮小面積 低總價的首次置業(yè)年輕人是構(gòu)成本案SOHO公寓的自住主要客群 投資客戶 充分考慮到本案能帶來的長遠收益 有獨到投資眼光的投資人群 輔助客戶 其他自用或投資人士 市場定位 方向二 偏向商務 對應的客群 公寓定位 122 歡樂場 時尚地 名流會 商業(yè)整體形象定位 商業(yè)定位 123 123 打造鹿城首席綜合娛樂生活廣場COMMERCIALFASHIONCHARM 高尚生活 時尚地標 購物不是商業(yè)的唯一形態(tài) 現(xiàn)代都市更多的是需要自我的休暇空間 餐飲娛樂的休閑功能將提升商業(yè)的完美品質(zhì) 魅力時尚商業(yè) 商業(yè)整體市場定位 方向一 商業(yè)定位 124 商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 商業(yè)定位 125 商業(yè)業(yè)態(tài)定位方向 一 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位方向一 餐飲娛樂大世界業(yè)態(tài)定位方向二 金融證券一條街業(yè)態(tài)定位方向三 時尚數(shù)碼網(wǎng)游城 北區(qū)商業(yè) 126 南區(qū)商業(yè) 魅力 C街區(qū) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位方向 二 商業(yè)定位 西式風情一條街 涵蓋了西餐 咖啡 特色餐飲 127 127 基本經(jīng)濟測算 商業(yè)規(guī)劃建議 商務規(guī)劃建議 酒店規(guī)劃建議 1 項目背景研究 5 關于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 公寓規(guī)劃建議 整體規(guī)劃建議 128 地塊及可視性分析 整體規(guī)劃建議 129 地塊通達性分析 整體規(guī)劃建議 130 各物業(yè)形態(tài)自身特點分析 整體規(guī)劃建議 131 各物業(yè)形態(tài)自身特點分析 整體規(guī)劃建議 132 各物業(yè)間相互關系分析 整體規(guī)劃建議 133 經(jīng)濟性和工程可行性分析 整體規(guī)劃建議 134 總平規(guī)劃布局初步示意 整體規(guī)劃建議 135 總平規(guī)劃基本定位構(gòu)想 產(chǎn)品開發(fā)方向 整體規(guī)劃建議 國際5A甲級寫字樓 五星級酒店 北區(qū)商業(yè) 三個定位方向 1 以電子數(shù)碼城為驅(qū)動業(yè)態(tài) 集合了KTV 金融證券等業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)中心 2 以餐飲業(yè)為驅(qū)動業(yè)態(tài) 集合了高端餐飲業(yè) 特色餐飲以及金融配套的美式風情街 3 以綜合百貨業(yè)為驅(qū)動業(yè)態(tài) 集合了品牌專賣 金融證券 服務等行業(yè)的體驗式購物中心 南區(qū)商業(yè) 兩個定位方向 1 以西方文化風情為驅(qū)動概念 打造包頭首席異國風情體驗式商街 涵蓋了西餐 咖啡 茶座等特色業(yè)態(tài) C街區(qū) 2 以兒童 孕嬰消費為驅(qū)動概念 打造包頭首個一站式寶貝商街 涵蓋了孕婦嬰幼兒用品 兒童品牌服裝 早教機構(gòu)等業(yè)態(tài) 公寓 SOHO公寓 商住兩用 先鋒經(jīng)理人的商務包廂 136 總平規(guī)劃布局初步示意 分析1 整體規(guī)劃建議 137 總平規(guī)劃布局初步示意 分析2 整體規(guī)劃建議 北區(qū)商業(yè) 擁有寬闊的主干道臨街展示面 增強商業(yè)對車流和人流的吸引 利于商家展示其品牌及商業(yè)活動 創(chuàng)造活躍的商業(yè)氛圍 聯(lián)體裙樓商業(yè) 將酒店 寫字樓貫通一體 便于整合高效 流暢的商業(yè)布局以及業(yè)態(tài)劃分的靈活性 然而 寬闊的臨街面可能受到消防通道等條件的限制 應在實際設計中結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)合理安排 南區(qū)商業(yè) 展示面差于北區(qū) 有規(guī)劃路最為展示面 考慮布局底商 但體量不宜過大 南區(qū)商業(yè)主要適合發(fā)展為風情 特色商業(yè)街區(qū) 是屬休閑商業(yè)性質(zhì) 138 整體交通分析 整體規(guī)劃建議 人流的導入主要來附近的自公交車站 黃河大街 富強南路等幾個方向 項目均能提供最為便捷和直接的入口 整體規(guī)劃為開放式布局 南北兩區(qū)通達性強 139 139 開發(fā)指標估算 基本經(jīng)濟測算 140 140 工程成本預估 基本經(jīng)濟測算 141 總投資成本預估 總體約7 2億 基本經(jīng)濟測算 142 142 項目總銷售額估算 基本經(jīng)濟測算 143 總收入 總投資 104106 71957 32149萬元 項目規(guī)模適中 產(chǎn)品豐富 定位高端 經(jīng)濟效益顯著 是難得的好項目 開發(fā)利潤預判 約3 2億 基本經(jīng)濟測算 144 產(chǎn)品設計原則 1 酒店產(chǎn)品建議 酒店的基本空間關系包括三個部分 公共空間 客房和后臺 每個部分的設計應遵循尊重客人感受和方便使用者的原則 145 產(chǎn)品設計原則 2 酒店產(chǎn)品建議 146 建筑風格及外觀 酒店產(chǎn)品建議 現(xiàn)狀酒店外觀風格同質(zhì)性嚴重 大多體現(xiàn)設計缺乏風格特點及細節(jié)的精致 建筑外立面用材過時 陳舊 相對落后 而且缺乏維護 提升空間 酒店外觀設計時尚 高檔 突出時代感 酒店形象要展現(xiàn)項目的標識性 不論酒店最終的定位是優(yōu)質(zhì)四星級酒店還是標準五星級酒店其形象都應達到標準五星級酒店的標準 為升級預留空間 酒店外觀建議采用高檔玻璃幕墻配以石材 以提升整體檔次 展示項目現(xiàn)代感 以及作為商務酒店的沉穩(wěn)和厚重 147 場地設計 酒店產(chǎn)品建議 本項目酒店布局在地塊東北角 臨黃河大街綠化帶 使得酒店周邊場地有可能建造獨具特色的園林和景觀 酒店主入口提供帶有酒店標志性建筑設計 如噴水池 雕塑等 吸引過往人流 車流的注意力 彰顯酒店的尊貴 大氣 酒店內(nèi)部設主題花園 提供如小型水景 園林 廣場等 滿足舉辦多種室外聚會 發(fā)布會 招待會的功能 以西式的簡潔設計風格為特色 148 客房設計 酒店產(chǎn)品建議 以上配套設施僅供參考 具體以酒店管理公司要求為準 高級客房 單人房及雙人房 與商務客房面積一致 有利于根據(jù)需求進行調(diào)整 客房面積與目前市場產(chǎn)品相比 預留適當發(fā)展空間 商務客房與高級客房相比 在裝修和設備設施上更高檔 更全面 應設在商務樓層或行政樓層 利于區(qū)分客戶 提供更好的服務 套房集中分布在高樓層 提高私密性及舒適度 149 餐飲配套 酒店產(chǎn)品建議 以上配套設施僅供參考 具體以酒店管理公司要求為準 150 會議配套 酒店產(chǎn)品建議 以上配套設施僅供參考 具體以酒店管理公司要求為準 151 休閑娛樂配套 酒店產(chǎn)品建議 以上配套設施僅供參考 具體以酒店管理公司要求為準 152 其他配套及公共區(qū)域 酒店產(chǎn)品建議 以上配套設施僅供參考 具體以酒店管理公司要求為準 153 153 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品建議 建筑形態(tài) 商業(yè)產(chǎn)品建議 154 154 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品建議 建筑形態(tài) 商業(yè)產(chǎn)品建議 155 155 商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃 商業(yè)產(chǎn)品建議 產(chǎn)品規(guī)劃的基本原則1 可租可售 便于分割2 物業(yè)條件符合多業(yè)態(tài)經(jīng)營 156 156 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃 北區(qū) 商業(yè)產(chǎn)品建議 功能定位1 餐飲娛樂2 證券金融辦公3 數(shù)碼城 網(wǎng)游娛樂中心 產(chǎn)品規(guī)劃的基本原則1 進深控制在35米左右 可任意分割2 寫字樓裙房可與商業(yè)合理的融合3 物業(yè)條件符合多業(yè)態(tài)經(jīng)營4 南側(cè)北獨立使用的電梯 157 157 商業(yè)產(chǎn)品建議 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃 南區(qū) 158 建議依據(jù) 寫字樓產(chǎn)品建議 159 平面及立面布局 寫字樓產(chǎn)品建議 160 辦公區(qū)設計要素 1 寫字樓產(chǎn)品建議 161 辦公區(qū)設計要素 2 寫字樓產(chǎn)品建議 162 立面設計要點 寫字樓產(chǎn)品建議 163 公共區(qū)域設計要素 1 寫字樓產(chǎn)品建議 164 公共區(qū)域設計要素 2 寫字樓產(chǎn)品建議 165 裝修設計要點 1 寫字樓產(chǎn)品建議 166 裝修設計要點 2 寫字樓產(chǎn)品建議 167 其他設計要點 寫字樓產(chǎn)品建議 168 低總價 中小戶型 合理控制居室面積在100平以內(nèi) 降低門檻 與星級酒店比肩的城市公寓 從外立面設計到內(nèi)部管理 都要向酒店看齊 打造酒店式精品公寓 靈活空間 1 開放和組合 減少承重墻 形成居室內(nèi)空間的靈活性 增加居室之間的可組合性 2 LOFT空間 提供Loft空間戶型 層高高 可作夾層設計 高新區(qū)的靈動生活 面積的合理控制 戶型之間的隨意組合 擴大公寓的受眾客群 公寓主題及賣點 SOHO空間 公寓產(chǎn)品建議 169 高于普通住宅的品質(zhì) 1 外立面現(xiàn)代感 涂料 玻璃鋁扣板 2 上精裝修 拎包即可入住 3 設備設施 地暖 24小時熱水等 百變的商務空間 考慮可商可住兩用的雙重功能 在很大程度上實現(xiàn)了經(jīng)濟辦公的可能性 增強投資客戶的信心 公寓產(chǎn)品建議 公寓主題及賣點 SOHO空間 公寓產(chǎn)品建議 170 建筑形式建議 公寓產(chǎn)品建議 171 戶型設計要點 1 公寓產(chǎn)品建議 172 戶型設計要點 2 公寓產(chǎn)品建議 173 外立面設計建議 公寓產(chǎn)品建議 174 裝修標準設計建議 公寓產(chǎn)品建議 175 175 項目推盤節(jié)奏 項目招商策略 項目銷售策略 1 項目背景研究 5 關于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 項目入市時機 176 項目入市時間選擇是項目順利操作至關重要的一環(huán) 時機選擇不當 沒有充分準備 營銷會陷入先天不足的困境中 反之 選擇一個符合市場形勢的開盤時間 會成功的創(chuàng)造項目銷售的 天時 從而使項目順利銷售 綜合本案各因素 建議項目在2012年5月 依托五一契機 正式入市宣傳 同期可以進行項目的首次正式公開亮相 把該階段作為恰當?shù)耐茝V起點 建議項目2012年8月開盤 項目入市時機 177 項目入市時機建議理由 屆時項目施工已進入一個階段 入市宣傳有所依托 同時或可能達到預售條件 利于積累客戶 降低項目風險 利用五一契機 能夠最大限度的完成告知推廣 利用三個月的時間積累客戶 2012年8月份開盤 選擇在傳統(tǒng)旺季期間 有利于項目開盤后