房地產(chǎn)調(diào)研常用分析方法(doc5)(1).doc

房地產(chǎn)調(diào)研常用分析方法 一、 板塊分析法 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)，也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)。板塊分析經(jīng)常應(yīng)用于股市分析，在房地產(chǎn)行業(yè)也得到相當(dāng)?shù)膹V泛的應(yīng)用，是地產(chǎn)調(diào)研的重要分析方法二、板塊分析原理 房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的地域性特片，一般情況下，同一區(qū)位的樓盤(pán)在戶(hù)型組合、銷(xiāo)售價(jià)格、目標(biāo)客戶(hù)等等特性上都較為接近（當(dāng)然也有特殊情況）。通過(guò)對(duì)各個(gè)板塊的分析及比較，掌握各板的市場(chǎng)特征及各板塊間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。三、板塊分析在樓盤(pán)策劃上的作用 板塊原理在樓盤(pán)策劃方面也得到了普遍應(yīng)用，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)，也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)。如果樓盤(pán)所在區(qū)位是市場(chǎng)“強(qiáng)勢(shì)”板塊，那么與其它“弱勢(shì)”板塊的樓盤(pán)相比，強(qiáng)勢(shì)板塊的樓盤(pán)更容易獲得客戶(hù)的關(guān)注及認(rèn)同，比如廣州的華南板塊等。所以，在樓盤(pán)策劃方面經(jīng)常應(yīng)用到“區(qū)位炒作”的推廣方式，借提升樓盤(pán)所在區(qū)位的市場(chǎng)影響力及市場(chǎng)美譽(yù)度來(lái)帶動(dòng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，甚至同一區(qū)位的各個(gè)樓盤(pán)聯(lián)合起來(lái)一起炒作做旺本板塊，使本板塊與其它同類(lèi)板塊相比獲得更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)板塊。四、影響板塊劃分的主要因素 板塊劃分首先跟調(diào)研所介定的“地域范圍”相對(duì)應(yīng)，在已確定的調(diào)研地域范圍內(nèi)進(jìn)行板塊劃分。當(dāng)然，親不是所有調(diào)研都要進(jìn)行板塊劃分，要依據(jù)調(diào)研地域范圍的大小而定，對(duì)于一些小項(xiàng)目、如果其調(diào)研范圍就在周邊區(qū)域，沒(méi)必要再針對(duì)本區(qū)域進(jìn)行板塊劃分，那只需對(duì)本板塊進(jìn)行分析就可。在板塊分析前首先要“界定”板塊，即調(diào)研地域范圍內(nèi)的區(qū)域市場(chǎng)可以分成幾大板塊，確定每個(gè)板塊所涉及的地域范圍。因素一：城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)城市的路網(wǎng)象一條條分割線(xiàn)將城市劃分為零零散散的一塊塊，完善的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)方便居民的居住生活，影響片區(qū)的發(fā)展。如廣州的天河板塊與粵墾路板塊，兩個(gè)板塊相互緊鄰，按距離來(lái)說(shuō)這兩個(gè)板塊應(yīng)該屬同一板塊。但事實(shí)上兩大板塊存在著相當(dāng)大的差異，其中一個(gè)原因就是兩大板塊間橫跨著一條鐵路線(xiàn)，再加上粵墾路的路況一般，在一定程度上阻隔了天河北對(duì)粵墾路的覆射。此類(lèi)現(xiàn)象全國(guó)各地比比皆是，又如南寧的東葛板塊與東葛北板塊，兩個(gè)板塊中間同樣橫跨著一條鐵路線(xiàn)，使得東葛北的民主路延長(zhǎng)一帶經(jīng)常堵車(chē)，交通條件較差，多年來(lái)的影響使東葛北雖然近在咫尺，但區(qū)域發(fā)展情況較差。只要翻閱南寧城區(qū)地圖，就會(huì)明顯看鐵路以南、以西一片繁華景象、而鐵路以北、以東較為蕭條。因素二：市民心理認(rèn)知市民通常會(huì)對(duì)城市某個(gè)區(qū)域存在傳統(tǒng)的心理認(rèn)知，這些認(rèn)知都將會(huì)影響著客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)政策。比如通常外來(lái)群體傾向于在新城區(qū)購(gòu)房置業(yè)，因?yàn)樗麄儾惶?xí)慣老城區(qū)的傳統(tǒng)氛圍，又如隨著城市的發(fā)展，許多城中村納入了城市的范疇，如廣州的員村、石牌等等。因素三：區(qū)位特征由于愛(ài)不動(dòng)產(chǎn)的影響，樓盤(pán)區(qū)域性較強(qiáng)，由于處在同一區(qū)域范圍內(nèi)，各樓盤(pán)一般都存在類(lèi)似的區(qū)位特征，客戶(hù)群體接近、樓盤(pán)價(jià)位相似。比如廣州的珠江新城板塊，天河公園一帶的天河公園板塊等等。以上僅是板塊劃分的主要參考因素，劃分板塊需要個(gè)人具備對(duì)市場(chǎng)的綜合把握，要非常熟悉區(qū)域行業(yè)市場(chǎng)。五、板塊命名方法 具體板塊的名稱(chēng)在調(diào)研中沒(méi)有硬性的規(guī)定取什么名，板塊的命名主要是為了更清楚的指明本板塊的范圍。在這方面與樓盤(pán)策劃上的板塊命名存在較大的差別，兩者目的不同，因?yàn)闃潜P(pán)策劃上板塊命名是為了提升本板塊的形象。通常情況下，房地產(chǎn)調(diào)研中的板塊命名可根據(jù)如下規(guī)律來(lái)命名：命名法則一：按主干道名稱(chēng)來(lái)命名如濱江東板塊、機(jī)場(chǎng)路板塊、寶崗大道板塊等等命名法則二：按景觀名稱(chēng)命名如白云山板塊、天河公園板塊、東湖板塊等等命名法則三：按板塊所處區(qū)位地名來(lái)命名如員村板塊、天河北板塊、華南板塊、東圃板塊等六、板塊分析指標(biāo) 按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，提煉出各樓盤(pán)的具體指標(biāo)，歸納在一起進(jìn)行綜合分析，從而清晰地推導(dǎo)出本板塊