泉州西湖組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告.doc

西湖組團(tuán)樓市專題報(bào)告 二零零八年十一月十五日目 錄1. 區(qū)域認(rèn)知. .22.經(jīng)濟(jì)環(huán)境. .42.1 GDP. .42.2消費(fèi)品和存款額. .52.3街道綜合指數(shù).53.政策環(huán)境. . . . .63.1政策一. . .6 3.2政策二. . .64.產(chǎn)業(yè)環(huán)境. . . .85. 區(qū)域狀況. . .9 5.1 配套. . .95.2 區(qū)域定位. .105.3 周邊規(guī)劃狀況.116.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況.136.1 三級(jí)市場(chǎng)狀況.136.2 總體環(huán)境狀況勢(shì).156.3 在售項(xiàng)目情況. .176.4 客群特征.177.項(xiàng)目媒體分析. .201.區(qū)域認(rèn)知 地理位置西湖組團(tuán)位于泉州市北部，與泉州市老城區(qū)緊密相連，該組團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展主要圍繞西湖展開，其行政區(qū)域包含鯉城區(qū)部分轄區(qū)和豐澤區(qū)部分轄區(qū)。西湖組團(tuán) 行政區(qū)劃西湖組團(tuán)不是行政意義上的區(qū)域劃分板塊，它是由圍繞西湖發(fā)展的而呈現(xiàn)特定行業(yè)屬性和狀況的房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況而被專業(yè)人士劃分出一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊，由于該板塊的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與西湖公園密切相關(guān)，西湖是提升該區(qū)域房地產(chǎn)形象的一個(gè)重要因素。針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目而言，與西湖公園的距離決定了其項(xiàng)目品質(zhì)，因此傳統(tǒng)意義上的西湖板塊主要是圍繞西湖公園的轄區(qū)，人們默認(rèn)的西湖板塊主要包含鯉城區(qū)開元街道辦事處部分轄區(qū)和豐澤區(qū)清源街道辦事處部分轄區(qū)，是西湖公園周邊的社區(qū)。 人口2007年西湖板塊周邊人口7萬左右，基本都為城鎮(zhèn)人口，外來人口八千左右，人口主要集中在鯉城區(qū)西湖社區(qū)和豐澤區(qū)北峰街道辦事處。 交通條件西湖片區(qū)地理位置相對(duì)較偏，西被晉江所阻，東為清源山所斷，北側(cè)連接的浮橋區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，南邊連泉州老城區(qū)，地理決定了交通，該區(qū)域交通相對(duì)不便利，除了直通南安的305國(guó)道穿境而過外，其余的都為城際交通干道，如新華北路、泉山路、西湖街、城北路等，西湖交通樞紐功能不強(qiáng)，主要為浮橋和雙陽(yáng)進(jìn)出市區(qū)的通道，10分鐘車程 人文歷史西湖片區(qū)僅靠泉州老城區(qū)，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是泉州重要的旅游和文化產(chǎn)業(yè)基地，是泉州文化根脈所在。片區(qū)有背靠國(guó)家級(jí)自然保護(hù)公園清源山;從一峰書院和梅石書院走出一批又一片杰出人才;都督第、文勝巷、破柴巷、孝感巷、曾井巷、奉圣巷、無尾巷、九史巷、洋樓巷、胡尾巷、胡內(nèi)巷、護(hù)厝池等都充滿濃郁民間傳奇色彩;惠仁寺、金粟寺古寺廟仍在澤佑700萬泉州居民，片區(qū)內(nèi)還有執(zhí)節(jié)宮，陳公巡墓等歷史遺跡。 城市名片-全國(guó)著名僑鄉(xiāng)-臺(tái)灣漢族同胞主要祖籍地-古代“海上絲綢之路”的起點(diǎn)-全國(guó)首批歷史名城-全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)-國(guó)家園林城市-史有“海濱鄒魯”美譽(yù)2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.1組團(tuán)所在行政轄區(qū)GDP表一：總體情況表（單位：萬元）區(qū)域生產(chǎn)總值增長(zhǎng)%第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%05年數(shù)據(jù)全市1626303413.1 9919001.4 938106514.0 589006913.6 鯉城區(qū)106404915.0 5029-15.9 57352818.2 48549211.7 豐澤區(qū)132488514.0 197674.2 64406811.7 66105016.706年數(shù)據(jù)全市1900759915.0 963984-1.6 1120253517.3 684108014.0 鯉城區(qū)124720215.4 4125-22.0 69914920.6 5439289.6 豐澤區(qū)155678615.5 18488-10.5 76626417.4 77203414.507年數(shù)據(jù)全市2288599116.0 11250571.6 1348768817.9 827324614.8 鯉城區(qū)149771915.5 4020-7.4 83650718.5 65719211.9 豐澤區(qū)189493716.2 13737-21.7 88602914.6 99517118.3表二：人均GDP （單位：萬元）年份050607金額394094675055497聚賢莊觀點(diǎn)：西湖組團(tuán)所在行政轄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速而平穩(wěn)，第一產(chǎn)研近年來嚴(yán)重萎縮，這也與泉州市城市化水平加快有關(guān)，而第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展更彰顯出泉州工業(yè)型城市的特征。泉州市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，但近年來政府持續(xù)加大對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的護(hù)持力度，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的與快速發(fā)展，包括西湖片區(qū)的旅游、商貿(mào)、文化產(chǎn)業(yè)是泉州市努力擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的支撐。西湖片區(qū)人均GDP很高，遠(yuǎn)超過全國(guó)平均水平，財(cái)富的高速積累確保了消費(fèi)能力的穩(wěn)步提升。2.2社會(huì)銷費(fèi)品總額和人均存款額銷費(fèi)品總額表（單位：萬元）年份050607金額136376154105171056人均存款額表（單位：萬元）年份050607GDP1.8082.0862.29聚賢莊觀點(diǎn)：西湖周邊居民7萬左右，07年銷售品總額達(dá)到17億元，消費(fèi)能力可見一斑。2.3 2007年周邊街道綜合指數(shù)街道辦事處名稱年末戶籍人口（人）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）工商稅收收入（萬元）開元6369374759 7917鯉中61488100108 13882浮橋19238138716 5806北峰2640926547010766合計(jì)17082857905338371聚賢莊觀點(diǎn)：西湖公園周邊轄區(qū)總?cè)丝?7萬人，工業(yè)總產(chǎn)值卻達(dá)到近58億元，周邊轄區(qū)強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是支持西湖片區(qū)區(qū)域形象逐步提升的關(guān)鍵。周邊轄區(qū)稅收達(dá)到了3.8億，政策有充裕的財(cái)政收入，必然投入相當(dāng)多的部分于市政建設(shè)。3政策環(huán)境 政策一根據(jù)泉州中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃，西湖片區(qū)以閩臺(tái)緣博物館、泉州博物館為主體，以西湖、清源山、泉州古城為依托，形成閩南文化休閑旅游服務(wù)中心，泉州市政府正在努力提高泉州西湖的旅游感召力，依托千年名山清源山，泉州要營(yíng)造一個(gè)湖水青山的大景區(qū)。目前，泉州博物館、閩臺(tái)緣博物館已經(jīng)環(huán)湖而立，加上背靠清源山，西湖一帶的人文優(yōu)勢(shì)也越來越明顯。結(jié)論：西湖定位為文化休閑旅游服務(wù)中心，這一方面保證了區(qū)域居民人口行政單一，工業(yè)派生的人口隨著西湖片區(qū)定位的提升，以及西湖山水資源的進(jìn)一步開發(fā)，人文景觀和公園配套的逐漸增多，西湖公園的環(huán)境效應(yīng)和人文優(yōu)勢(shì)都在凸顯，這些都將為西湖板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來良好的發(fā)展契機(jī) 政策二根據(jù)鯉城區(qū)環(huán)境保護(hù)“十一五”規(guī)劃和泉州市江濱公園建設(shè)規(guī)劃，西湖周邊區(qū)域?qū)⒐S江路商貿(mào)中心公園、蘇夫人姑生態(tài)公園、江濱（金塔段）公園，不僅保護(hù)了晉江鯉城段沿岸的水土環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，還為城市添加一道絢麗的風(fēng)景線，豐富了城區(qū)居民的業(yè)余生活。加大力度治理晉江污染物，嚴(yán)格整頓工業(yè)廢水和生活廢水排放；大力進(jìn)行植樹造林，提高綠化率，以此為契機(jī)提升周邊區(qū)域的空氣質(zhì)量。相關(guān)政府將重點(diǎn)保護(hù)西湖片區(qū)環(huán)境，除了大片水域，政府將對(duì)西湖綠地也進(jìn)行了精心經(jīng)營(yíng)，據(jù)稱，西湖公園的綠化樹種有200多個(gè)，主要有榕樹、刺桐、木棉、橡皮樹、雞蛋花等樹種，特別是能獨(dú)木成林的榕樹被大批移進(jìn)園內(nèi)，營(yíng)造出了具有地域特色的景觀效果。結(jié)論：相關(guān)政策的出臺(tái)不僅保護(hù)了晉江鯉城段沿岸和西湖周邊的水土環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，還為城市添加一道絢麗的風(fēng)景線，豐富了城區(qū)居民的業(yè)余生活。特別是晉江沿岸流域的治理將和西湖公園的綠化保護(hù)產(chǎn)生協(xié)同通用，共同提升晉江西湖區(qū)域“泉州大公園”的區(qū)域形象。 聚賢莊觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)上，西湖片區(qū)沒有重工業(yè)基地，政府鼓勵(lì)旅游和文化等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面區(qū)域污染小，居住自然環(huán)境狀況很好；另一方面，外來人口少，人群結(jié)構(gòu)單一，市容市貌易于建設(shè)，治安穩(wěn)定?？傊?，就居住環(huán)境而言，西湖片區(qū)無疑是泉州各大板塊最高的，而且這種優(yōu)勢(shì)還將繼續(xù)保持并拉大。新區(qū)往往具備后發(fā)的優(yōu)勢(shì)。西湖片區(qū)的重新定位，將使得西湖未來的板塊價(jià)值進(jìn)一步提升。而在一個(gè)美麗的旅游休閑區(qū)內(nèi)建設(shè)的樓盤，也將大大提升其居住價(jià)值，相比普通住宅，風(fēng)景區(qū)的居家物業(yè)肯定會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)新區(qū)的生活配套、景觀建設(shè)和道路規(guī)劃等方面，都可以考慮得更加全面和完善。西湖作為城市湖，其景觀生態(tài)資源具有稀缺性，西湖片區(qū)的地理位置不僅具備城市配套的便利，又具有市區(qū)不可多得的自然野趣。4.產(chǎn)業(yè)環(huán)境-旅游產(chǎn)業(yè)，西湖片區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好。歷史名城和魅力城市,為泉州市政府構(gòu)筑古泉州觀光購(gòu)物文化旅游和打造“海絲、宗教、戲曲、建筑、民俗、美食”六大文化旅游品牌提供了有利條件。其中鯉城區(qū)規(guī)劃以“展示多元文化，彰顯名城風(fēng)采”為目標(biāo)，把老城區(qū)深厚的文化旅游資源和西湖清源山優(yōu)美的自然景觀資源有機(jī)的結(jié)合起來；-房地產(chǎn)業(yè)，利用西湖公園周邊土地開發(fā)房地產(chǎn)，西湖一號(hào)、西湖豪庭、西湖印象等諸多行業(yè)圍繞西湖公園公園資源，打造高端休閑住宅。-零售業(yè)，西湖片區(qū)店鋪林立，商業(yè)氛圍濃郁，各種商業(yè)圍繞泉山路、城北路、西湖街、新華北路展開布局，主要經(jīng)營(yíng)茶葉、餐飲、汽配、塑料等商品。-商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，泉州市政府已經(jīng)意識(shí)到城市升級(jí)過程中商貿(mào)產(chǎn)業(yè)壯大的一個(gè)重要性，但由于泉州市主城區(qū)發(fā)展腹地很小，城市東面和城市北面的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，泉州市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)區(qū)域性支點(diǎn)就為東海和西湖浮橋兩個(gè)大區(qū)域，隨著北峰工業(yè)5.區(qū)域狀況 配套周邊配套行政中共市委黨校、市公安局二中隊(duì)、稅務(wù)局北峰分局交通泉州汽車西站，毗鄰305省道，3、15、21、27、31、41、45、39、601等公交線路金融工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行教育西湖幼兒園、泉州市第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、泉州一中、培元中學(xué)醫(yī)療180醫(yī)院、東南醫(yī)院、福建醫(yī)科大學(xué)附屬二醫(yī)院。消費(fèi)娛樂西湖公園、清源山、泉州博物館、閩臺(tái)緣博物館商業(yè)布局沃爾瑪、百姓超市。人群結(jié)構(gòu)附近居民、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外來務(wù)工人員已交房項(xiàng)目唐郡、水岸假日、頤景園、西湖小區(qū)、盛榮苑、星湖苑、西湖花園。開發(fā)中項(xiàng)目西湖一號(hào)、西湖印象、三江豪園、寶宏湖畔、西湖豪庭聚賢莊觀點(diǎn)：項(xiàng)目地處泉州市主城區(qū)外圍，屬于老城區(qū)范疇，基本的商業(yè)、娛樂配套設(shè)施不少，但是優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施不多。泉州市政府把該片區(qū)定位為文化和旅游中心，近年來大力發(fā)展該區(qū)域的文化和旅游產(chǎn)業(yè)， 相關(guān)配套很多。 區(qū)域定位西湖（泉州市的后花園）老城區(qū)（文化以及旅游產(chǎn)業(yè)基地）泉州市區(qū)繁華地段聚賢莊觀點(diǎn)：西湖片區(qū)位于泉州市北側(cè)，緊靠清源山，其組團(tuán)的核心價(jià)值來源于西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)，西湖公園為水體面積達(dá)1500畝的人工湖，修建于95年，其修建的一個(gè)重要目的就是在于為泉州市民提供一個(gè)完善的休閑基地，清源山為福建僅有的幾個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，風(fēng)光旖旎。在泉州的整體規(guī)劃中，西湖片區(qū)定位為“泉州的后花園”，周邊古城底蘊(yùn)深厚的文化資源和片區(qū)風(fēng)景秀麗的自然資源是構(gòu)建西湖周邊區(qū)域成為福建重要的旅游及文化產(chǎn)業(yè)基地重要基礎(chǔ)。也是泉州幾大主要的居住板塊。政府的上游規(guī)劃決定了該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)美的自然景觀是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)良好催化劑，政府在大的城市規(guī)劃構(gòu)建下積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，希望通過營(yíng)建漂亮、上檔次以及與區(qū)域形象相符合的樓盤來逐步提升城市美感，達(dá)到促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。其他方面西湖片區(qū)以旅游業(yè)來拉動(dòng)零售業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也是區(qū)域一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)。 區(qū)域周邊的規(guī)劃泉州的市區(qū)由于市區(qū)的面積和泉州的歷史限制市區(qū)供地重心已經(jīng)向周邊城區(qū)轉(zhuǎn)移，泉州城市正在進(jìn)行四大片區(qū)的改造，如泉州大橋南片區(qū)改造、城東片區(qū)、東海片區(qū)、洛秀組團(tuán)的新建，以及正在申報(bào)中的出口加工區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)的建設(shè)，將大大推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展新藍(lán)圖。古城控規(guī)確定15條歷史街巷七大片區(qū)統(tǒng)一整治，按照古城控規(guī)，初步擬定對(duì)米倉(cāng)巷、西街西段、水門巷、龍頭山（包括甘棠巷拓寬）、城南片二期（舊車站片區(qū)）、南俊巷北拓、縣后街北拓、何衙埕菜巷拓改等片區(qū)實(shí)施局部統(tǒng)一整治。整治前，鯉城區(qū)政府將組織民意調(diào)查。而在泉州市古城控規(guī)中，將古城保護(hù)范圍定為6.41平方公里，外圍控制地帶范圍為0.613平方公里。古城核心保護(hù)區(qū)面積為1.84平方公里，風(fēng)貌保護(hù)區(qū)面積為0.81平方公里，風(fēng)貌重點(diǎn)整治區(qū)面積為3.76平方公里。同時(shí)劃定了古城的紫線范圍，按紫線管理辦法提出規(guī)劃管理要求。確定15條歷史街巷，并提出相應(yīng)的規(guī)劃要求。住宅民居和近代建筑保護(hù)的數(shù)量總數(shù)為627幢，其中一類絕對(duì)保護(hù)建筑為80幢，三類保護(hù)建筑為156幢。 南俊路北拓 南俊路北拓工程的實(shí)施可改善古城區(qū)特別古城東北片區(qū)城市交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施，改造道路兩側(cè)建筑和道路空間、環(huán)境設(shè)計(jì)。米倉(cāng)巷危舊房改造主要針對(duì)危舊公房及其周邊危房進(jìn)行整治，改善居民生活環(huán)境和城市景觀。 西街整治 要求以風(fēng)貌的完整性和生活的延續(xù)性為西街保護(hù)的根本原則。同時(shí)結(jié)合城市宏觀調(diào)控逐步恢復(fù)西街晚清到民國(guó)年間以來遺留的歷史面目，將西街建設(shè)成為生活、傳統(tǒng)商業(yè)和旅游休閑為主要功能的街道。近期泉州總體的規(guī)劃趨勢(shì)由上圖可看出泉州市區(qū)大都是已建成項(xiàng)目，2007年未來的土地供應(yīng)將不會(huì)有多大的變化。因此泉州的土地供應(yīng)量將逐漸減少，逐漸轉(zhuǎn)向周邊城區(qū)。發(fā)展重點(diǎn)從中心城區(qū)看，經(jīng)過“十五”的5年發(fā)展，泉州的城市已有很好的基礎(chǔ)，已初步具備從小城市轉(zhuǎn)變到大城市的雛形。泉州中心市區(qū)可供開發(fā)的土地有限，城市向外拓展的步伐隨著市政配套的規(guī)劃和投入日益加快，特別是橋南、洛江、城東、東海、江濱等板塊，這些區(qū)域目前尚未大規(guī)模放量，但可以預(yù)見，未來的開發(fā)量將大大增加。西湖片區(qū)由于受老城市保護(hù)等規(guī)劃限制，地塊放量將逐漸降低。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀6.1二手房地產(chǎn)行業(yè)情況西湖片區(qū)二手房市場(chǎng)供量很大，主要是因?yàn)槲骱瑓^(qū)舊城改造力度較低，大量早年開發(fā)的樓盤由于使用年限問題，居住品質(zhì)不斷下降。而又由于城市規(guī)劃和定位的問題，泉州市舊城改造一直得不到上游政府的支持。除了緊挨西湖公園的地塊外，其他的地塊很難進(jìn)行開發(fā)，一是成本太大，而是景觀性下降，樓盤品質(zhì)下降厲害。西湖片區(qū)二手房單身公寓租金（40到65平米）600到900元之間，二房單元（面積80到100平米）租金在800到1800之間，三房單元（面積100到150平米）租金在1100到2000之間，6.2總體市場(chǎng)概況項(xiàng)目分布圖項(xiàng)目概況表圖類型項(xiàng)目開發(fā)商物業(yè)形態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)格備注舊項(xiàng)目金色華園2003-04號(hào)地塊華鑫房地產(chǎn)占地5866建筑面積9591住宅80套店面32間三房116-125復(fù)式215-250店面35-60住宅均價(jià)3500元/店面均價(jià)15000總地價(jià)1889萬2005年2月公開朝陽(yáng)閣2003-10號(hào)地塊江南開發(fā)建設(shè)有限公司占地2977.9建筑面積6010住宅42套店面24間二房81三房115-127四房143店面40-60住宅均價(jià)2700元/店面均價(jià)10000元/總地價(jià)909.99萬2005年入市星湖苑二期臨江房地產(chǎn)占地3780建筑面積18930住宅126套店面21間單身公寓60三房109復(fù)式210-215店面34-68住宅均價(jià)3700元/最高4200元/店面32萬起2005年入市頤景園宏毅集團(tuán)占地3畝別墅10套聯(lián)排別墅320-340別墅175-195萬/套2005年入市今年售罄項(xiàng)目梧桐軒（唐郡）大華房地產(chǎn)用地面積:2503建筑面積5219容積率:1.38一幢3F多層挑高4.7米小戶型37-42-48店面50-70住宅7888-11000元/ 店面1.5-1.6萬/07年元月13日開盤老城區(qū)成熟配套，周邊出色的學(xué)校資源為項(xiàng)目的廣告訴求點(diǎn)萬象閣福建銀河集團(tuán)占地3430.9建筑面積2999容積率1.5住宅總建筑面積2500一幢6F宿舍單身公寓4060挑高5.1米戶型均價(jià)7500元/平層戶型均價(jià)5500元/總地價(jià)828萬挑高20套平層30套在售項(xiàng)目寶宏湖畔寶德房地產(chǎn)占地3663.34容積率1.24.5層獨(dú)立2套350聯(lián)排別墅17套220-298單價(jià)1.0-1.5萬2004-05號(hào)地塊一層架空6米其余層高2.8米贈(zèng)送地下車位戶戶帶電梯西湖豪庭（原水上樂園地塊）南益集團(tuán)占地約7357高層+小高層+別墅均價(jià)9000元/西湖一號(hào)（2006-03號(hào)地塊）廈門中駿置業(yè)占地66686.6容積率小于2.4高層+小高層+別墅地價(jià)550萬/畝三遠(yuǎn)豪園2003-05號(hào)地塊遠(yuǎn)建房地產(chǎn)占地18773.6容積率小于0.7別墅未定總地價(jià)3800萬待開發(fā)項(xiàng)目2003-06號(hào)地塊暫不詳占地9299.7容積率小于1.9多層（根據(jù)容積率、建筑密度及建筑限高等判斷）未定319.45萬/畝2005-18號(hào)地塊林志君約合3.37畝容積率1.4暫不詳預(yù)計(jì)為別墅或高檔公寓預(yù)計(jì)銷售起價(jià)高于6300元/樓面價(jià)4184.9元/凱萊酒店2006-13號(hào)地塊寶德房地產(chǎn)占地29415.4容積率小于2.0酒店+別墅總地價(jià)8970萬元樓面價(jià)1692元/原2005-17地塊。出讓時(shí)間2007年2月6.3在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目情況表項(xiàng)目名稱規(guī)劃指標(biāo)入市時(shí)間開盤時(shí)間交房時(shí)間占地（畝）總建（萬）建筑密度綠化率容積率寶宏湖畔60.4430%35%1.22007.52007.8.52008.8三遠(yuǎn)荷墅281.235%50%0.72008.9-西湖豪庭8011.134%40%1.52008.82008.82009.4西湖1號(hào)10019.822%60%2.42008.12008.9.62010年中西湖印象40.9945%34%1.72007.112008.6.192008年底總計(jì)21833.53西湖片區(qū)在售項(xiàng)目容積率低綠化率高，規(guī)劃起點(diǎn)很高，都屬于高端物業(yè)，這凸顯了西湖片區(qū)的居住形象?？偭抗?yīng)結(jié)構(gòu)表項(xiàng) 目在售總量（萬）去化率去化量（萬）未售量（萬）西湖豪庭11.114.3%1.59.6西湖1號(hào)19.836%0.918.9寶宏湖畔0.4472%0.340.10西湖印象0.9913%0.130.86合計(jì)32.322.8729.45從總供應(yīng)量看，目前西湖板塊在售的項(xiàng)目在推總量32.33萬，其中已售僅2.87萬，占9%，可售面積還有29.45萬，占81%，西湖項(xiàng)目的營(yíng)銷局面的很嚴(yán)峻。戶型配比表項(xiàng)目現(xiàn)推出情況簽約情況去化率戶型面積區(qū)間套數(shù)總套數(shù)簽約套數(shù)總?cè)セ课骱劳オ?dú)棟509.548套18套-612.315套-618.454套-1406.171套-公寓16870套296套19套-6.4%220268190套26039036套西湖1號(hào)洋房171.31171.8610套62套3套24套39%洋房237.6286.2130套13套聯(lián)排348.3610套2套雙拼381.03402.212套6套公寓80-9011841128套28套6%130-160286150-1852180-5寶宏湖畔聯(lián)排213.54278.7217套19套11套13套68%獨(dú)棟296.25296.492套2套西湖印象聯(lián)排209.22286.2515套15套2套2套13%西湖項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)明顯畸形，除了西湖一號(hào)設(shè)計(jì)有面向城市中產(chǎn)階層的2居室戶型外，其余的戶型面積都在130平米以上，戶型設(shè)計(jì)過大，必然導(dǎo)致總價(jià)過高，這也是西湖項(xiàng)目銷售難于展開的關(guān)鍵因素之一。價(jià)格對(duì)比表項(xiàng)目現(xiàn)推出情況價(jià)格分析銷售情況戶型面積區(qū)間套數(shù)總套數(shù)西湖豪庭獨(dú)棟8138409套314套1. 樓王近1個(gè)億，其余別墅總價(jià)接近2500萬/棟2.公寓起價(jià)6800，均價(jià)90006%9009154套9409604套21241套公寓170390296寶宏湖畔聯(lián)排213.54278.7217套19套聯(lián)排均價(jià)：13000元/獨(dú)棟均價(jià)：15000元/68%獨(dú)棟296.25296.492套西湖1號(hào)洋房171.31171.8610套473套洋房均價(jià)：9900元/聯(lián)排均價(jià)：9600元/雙拼均價(jià)：13000元/公寓均價(jià)：8200元/6%洋房237.6286.2130套聯(lián)排348.3610套雙拼381.03402.212套公寓80200411套西湖印象聯(lián)排209.22286.2515套15套均價(jià)：8000元/13%合計(jì)-802124125套9000元/-除了長(zhǎng)期開盤的寶宏湖畔壞，西湖組團(tuán)在售的幾個(gè)項(xiàng)目銷售情況都不理想，而西湖的兩個(gè)標(biāo)志盤西湖豪庭和西湖一號(hào)的均價(jià)均超過8000，價(jià)格明顯過高。6.4區(qū)域客群 客群特征表一：西湖板塊客群特征區(qū)域來源 職業(yè)身份 年齡特征 購(gòu)房目的 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 購(gòu)買力 區(qū)域原住民 個(gè)體戶、小企業(yè)家和其他商人30-50歲之間，具有一定的閑錢和具備較強(qiáng)的投資意識(shí)和眼光。 自主型為主 A、西湖片區(qū)原住民，對(duì)于西湖板塊認(rèn)同感很高；B、優(yōu)美的西湖公園景觀優(yōu)勢(shì)；C、有一定閑錢，投資欲望很高。 主要以個(gè)體戶和小企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。 市區(qū)來客企業(yè)家、企業(yè)中高層管理人員公務(wù)員及及 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 30-60歲左右 自主為主，二次置業(yè)者居多A.項(xiàng)目品質(zhì)很高，居住質(zhì)量高B.西湖公園景觀優(yōu)勢(shì) 市區(qū)的高端客戶群體晉江、石獅企業(yè)主居多35-55二次置業(yè)者A. 西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)數(shù)量很少，購(gòu)買能力很強(qiáng)在西湖板塊購(gòu)房者的置業(yè)目的以自主型為主，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，西湖板塊商品房的銷售將面臨抗性，價(jià)格是其難于展開營(yíng)銷的關(guān)鍵，開發(fā)商適當(dāng)?shù)淖尷欣阡N售工作的展開。表二：客群特征客戶來源 購(gòu)房目的 購(gòu)房需求 所占比例 泉州市區(qū) 自?。阂蛭骱珗@的景觀優(yōu)勢(shì)而選擇購(gòu)買（占50%左右） 二房/三房/四房/別墅 約50% 區(qū)域居民、180醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員自?。〒Q房客）：因原有居住地在該區(qū)域（約80%） 二房/三房/四房/別墅約30% 主要用于資產(chǎn)性投資，起到保值功能（約20%）二房/三房晉江石獅購(gòu)買物業(yè)作為扎根泉州的基點(diǎn)，多為二次置業(yè)者。，別墅/三房/四房 10% 周邊縣市以及華僑的外區(qū)域人員換房遷移，提高居住質(zhì)量三房10% 聚賢莊觀點(diǎn)： 客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)細(xì)分：區(qū)域來源 購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 首要考慮要素 泉州中心市區(qū) 西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/西湖項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高，樓盤居住品質(zhì)高總價(jià)/增值空間 本區(qū)域居民看好本案所處區(qū)位地段/認(rèn)同西湖板塊的居住環(huán)境品質(zhì)/價(jià)格晉江、石獅 等周邊區(qū)域以及其他客戶西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/樓