燕山新區(qū)居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)前期策劃.doc

燕山新區(qū)居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)前期策劃（奧體新都綜合居住區(qū)）2006年3月目 錄1、項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)背景2、地塊基本情況3、項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 3.1項(xiàng)目地塊環(huán)境條件 3.2項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析）4、住宅市場(chǎng)分析與研究 4.1濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 4.2 濟(jì)南市房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征分析4.3 濟(jì)南東部房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展方向5、奧體中心周?chē)恋亻_(kāi)發(fā)案例研究（廣州奧體中心）6、地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 6.1地塊開(kāi)發(fā)總體定位 6.2居住區(qū)功能定位 6.3居住區(qū)目標(biāo)客戶定位7、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑類(lèi)型建議 7.1 規(guī)劃條件 7.2 空間布局7.3 建筑類(lèi)型及分布 7.4 產(chǎn)品的建議 7.5 配套設(shè)施要求8、土地開(kāi)發(fā)模式建議9、土地開(kāi)發(fā)策略建議9.1對(duì)啟動(dòng)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)的策劃（環(huán)玉頂山地塊）9.2對(duì)一、二期地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的引導(dǎo)性的策劃 （主要是保證配套現(xiàn)行）10、土地出讓流程及收益評(píng)估10.1土地出讓流程10.2土地出讓總收益計(jì)算（依據(jù)土地分類(lèi)及基準(zhǔn)地價(jià)及相關(guān)出讓辦法）10.3土地出讓次序及收益表11、土地開(kāi)發(fā)招商策略 11.1 土地招商目標(biāo)客戶分析 11.2 土地招商方式建議 11.3 土地招商流程12、土地總體開(kāi)發(fā)時(shí)序安排附件：土地開(kāi)發(fā)招商手冊(cè)燕山新區(qū)居住區(qū)土地開(kāi)發(fā)前期策劃1、土地開(kāi)發(fā)背景根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005年2020年)中“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，濟(jì)南主城區(qū)以向東發(fā)展為主。未來(lái)五年，濟(jì)南主城區(qū)將投資新建兩個(gè)新區(qū)，即燕山新區(qū)和臘山新區(qū)。其中燕山新區(qū)，以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加快奧體政務(wù)中心的建設(shè)，帶動(dòng)周?chē)_(kāi)發(fā)，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)。新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)該通過(guò)城市經(jīng)濟(jì)的兩大支柱-產(chǎn)業(yè)和居住的拉動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)簇群的巨大集聚效應(yīng)，有效地提升整體功能。新區(qū)的建設(shè)勢(shì)必帶來(lái)地區(qū)土地市場(chǎng)升值，成為地產(chǎn)商關(guān)注的熱點(diǎn)，因此，土地使用如何實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)價(jià)值，適宜市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，要求對(duì)市場(chǎng)做準(zhǔn)確定位和可操作性的前期策劃。其中以生活居住為功能規(guī)劃的地塊也開(kāi)始啟動(dòng)，這一地塊建設(shè)開(kāi)發(fā)必須建立在充足調(diào)研、理性分析、科學(xué)策劃的基礎(chǔ)之上。2、土地基本情況本地塊位于歷下區(qū)玉頂山西側(cè)，西至體育東路，北至經(jīng)十路綠化帶，東、南至城市用地范圍線，規(guī)劃總用地面積約為2400多畝。具體用地范圍見(jiàn)下圖：3、土地開(kāi)發(fā)環(huán)境分析3.1、項(xiàng)目地塊環(huán)境條件 A 交通條件方面濟(jì)南東部交通建設(shè)力爭(zhēng)形成“三橫六縱”道路交通網(wǎng)，包括東西向三條道路包括經(jīng)十東路從邢村立交橋向東延至章丘邊界，全長(zhǎng)14.8公里，雙向八車(chē)道；工業(yè)南路向東延至章丘邊界，雙向八車(chē)道；沿經(jīng)十一路向東，從東二環(huán)至東繞城高速公路建設(shè)旅游路，作為山、城分界線和旅游線，全長(zhǎng)13公里；南北向六條道路包括整治二環(huán)東路，建設(shè)賢文路、劉志遠(yuǎn)路、臨港路、泉港路、孫村西路，形成東部干道網(wǎng)。燕山大辛河?xùn)|部新城道路交通系統(tǒng)以經(jīng)十東路和賢文路為城市快速路 ，以經(jīng)十一路、龍洞路為旅游路，規(guī)劃建設(shè)“四縱四橫”的新城主干道。本地塊作為主城區(qū)拓展部分，道路規(guī)劃建設(shè)比主城中心區(qū)更加便利和優(yōu)越。 B 景觀方面東部景觀結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶、三區(qū)五廊、山水相融”。一軸指南北向的空間景觀主軸。即將東部新城的龍洞風(fēng)景區(qū)、中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)、華山風(fēng)景區(qū)與黃河風(fēng)景區(qū)有機(jī)組織為一體；兩帶指兩條自然景觀帶，分別為南部山體綠色景觀帶和北部黃河藍(lán)色景觀帶；三區(qū)指三個(gè)城市景觀區(qū)，分別為中心區(qū)城市景觀區(qū)、綜合區(qū)城市景觀區(qū)、華山風(fēng)景區(qū)；五廊指五條城市景觀走廊，分別為經(jīng)十東路、荷花路兩條城市景觀主廊和工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路三條城市景觀輔廊。山水相融指自然山體與河流相互交融，分別為小清河、大辛河、窯頭河等河流與華山、臥牛山、馬山坡、菠蘿山、玉頂山、王八蓋子山、轉(zhuǎn)山、牧牛山、鰲角山、燕翅山、五頂茂嶺山等山體。其中有座山體環(huán)繞在中心區(qū)內(nèi)，座位于華山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。C 區(qū)域開(kāi)發(fā)環(huán)境燕山新區(qū)位于二環(huán)東路以東，大辛河以西，形成以行政辦公、公共服務(wù)、體育休閑為主的現(xiàn)代化新區(qū)，南部規(guī)劃以行政辦公、體育休閑、文化娛樂(lè)為主導(dǎo)功能的綜合性服務(wù)中心，建設(shè)行政辦公中心和奧體中心；北部則以布局高新產(chǎn)業(yè)、科研開(kāi)發(fā)、生活居住用地為主。燕山新區(qū)作為主城區(qū)的一部分，又是未來(lái)濟(jì)南發(fā)展的主要方向,該區(qū)域未來(lái)五年的濟(jì)南城區(qū)的地位顯而易見(jiàn)。奧體中心和政務(wù)中心作為本區(qū)域標(biāo)志性工程，對(duì)本地塊帶動(dòng)作用將非常大。 同時(shí)，濟(jì)南東部新城的開(kāi)發(fā)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，加快推進(jìn)出口加工區(qū)、孫村工業(yè)區(qū)建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設(shè)，同步配建生活服務(wù)設(shè)施，在孫村片區(qū)西部初步形成東部城區(qū)公共中心。整個(gè)東部的開(kāi)發(fā)建設(shè)將使東部更加成熟，居住環(huán)境更優(yōu)越。D 配套設(shè)施方面 作為奧體中心、政務(wù)中心東臨的項(xiàng)目地塊，奧體中心的配套設(shè)施將惠及本住宅區(qū)。同時(shí)，按照居住區(qū)配套設(shè)施規(guī)定，居住區(qū)將有包括學(xué)校、商業(yè)、銀行、郵政等完善的市政和生活配套。雖然現(xiàn)在新區(qū)還在建設(shè)之中，但是未來(lái)的居住服務(wù)配套將是非常好的，也是可以預(yù)見(jiàn)的。3.2、項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析圖）優(yōu)勢(shì)（S）1 交通便利；2 環(huán)境生態(tài)，無(wú)污染；3 與奧體、政務(wù)中心相鄰，有利于人文環(huán)境提升；4 周?chē)猩剿坝^；劣勢(shì)（W）1 地塊東緊挨玉頂山公墓，阻礙形象的塑造和提升；2 地塊形狀不規(guī)則，不利于整體的規(guī)劃開(kāi)發(fā)；1 環(huán)玉頂山公墓地塊開(kāi)發(fā)專(zhuān)案解決，提出可行的解決方案；2 區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建筑及配套，根據(jù)地形地貌差異安排主打生態(tài)、交通、人文、運(yùn)動(dòng)等主題，機(jī)會(huì)（O） 1地塊處于重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，開(kāi)發(fā)熱度對(duì)地塊開(kāi)發(fā)有促進(jìn)作用；2 先期土地開(kāi)發(fā)成本低，后期增值潛力大，開(kāi)發(fā)盈利空間大；3、東部大力開(kāi)發(fā)，將聚集人氣并提升商業(yè)、居住氛圍。威脅（T）1 周?chē)械木幼^(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，由于競(jìng)爭(zhēng)給開(kāi)發(fā)商來(lái)一定的投資抗性； 4、住宅市場(chǎng)分析與研究濟(jì)南東部地理環(huán)境優(yōu)越、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，人文氣息濃厚，再加上為舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)，奧體中心、政務(wù)中心、金融商務(wù)區(qū)、高校院區(qū)、唐冶新城等一大批項(xiàng)目的開(kāi)展實(shí)施，東部毫無(wú)疑問(wèn)將是濟(jì)南未來(lái)發(fā)展的重中之重，東部也必將成為濟(jì)南新的城市名片。得天時(shí)、地利、人和的東部地產(chǎn)將毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)成為未來(lái)濟(jì)南地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)舞者。研究表明，濟(jì)南南部、東部、中部的住宅吸引力指數(shù)分別為 157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指數(shù)分別為 75%、50%，這說(shuō)明在濟(jì)南人的心目中“住南不住北”、“住東不住西”的傳統(tǒng)觀念依然濃厚。盡管南部、東部地區(qū)房?jī)r(jià)高，但是南部和東部地區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境、高素質(zhì)的人文環(huán)境、便利的交通、完善的基礎(chǔ)設(shè)施還是吸引了大部分人的視線，這是濟(jì)南人長(zhǎng)期的居住傾向形成的必然結(jié)果。南部旅游區(qū)大大限制了其住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而東部地區(qū)在很大程度上說(shuō)居住在這里已經(jīng)成為富貴身份的相爭(zhēng)。加上“東拓”引導(dǎo)，東部新城區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，東城板塊將持續(xù)升溫。特別是東部新城板塊和高新區(qū)板塊近幾年將持續(xù)升溫，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)并建成了許多中等規(guī)模的高品質(zhì)社區(qū)，如中潤(rùn)世紀(jì)城、如意苑、荷蘭莊園等。在濟(jì)南“東拓”空間發(fā)展戰(zhàn)略引導(dǎo)下，東部新城相對(duì)豐富的土地資源將成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的沃土。該地段道路、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施好，未來(lái)房?jī)r(jià)的增值空間較大。4.1 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)通過(guò)對(duì)全市近100個(gè)在售樓盤(pán)數(shù)據(jù)資料的分析，可以根據(jù)銷(xiāo)售價(jià)格、分布區(qū)域特征、供給形式、應(yīng)對(duì)客戶群，對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總結(jié)如下：價(jià)格區(qū)間數(shù)量特征分布區(qū)域特征供給形式應(yīng)對(duì)客戶群分析優(yōu)勢(shì)2000元以下30多個(gè)多位于離市中心稍遠(yuǎn)的非繁華地帶，象七里河路、工業(yè)南路、工業(yè)北路、華農(nóng)路、花園路一帶的東部地區(qū)，也是濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。西部、北部?jī)蓚€(gè)區(qū)域更是居多。以多層住宅為主，戶型以中小戶型為主（以?xún)煞績(jī)蓮d、三房?jī)蓮d，面積區(qū)間在70-130平方米），總價(jià)在20萬(wàn)元左右。廣大工薪階層、剛剛參加工作正準(zhǔn)備成家的青年朋友。區(qū)域未來(lái)的配套、交通有優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2000-3000元占主流地位不是處在絕對(duì)的市中心，但是位置也相當(dāng)不錯(cuò)，交通四通八達(dá)，有多條公交線路直達(dá)，周?chē)谐墒斓纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)、日常生活有保證。以公寓、小高層為主，戶型以錯(cuò)層、中小戶型為主（以?xún)煞績(jī)蓮d、三房?jī)蓮d，面積區(qū)間在70-130平方米），總價(jià)在30萬(wàn)元左右。為改善居住條件中老年人、收入較高的單身貴族、有一定積蓄的三口之家、經(jīng)濟(jì)富裕的投資者等。在位置、配套、社區(qū)景觀和物業(yè)管理方面具有優(yōu)勢(shì)。3000-4000元以下品牌大盤(pán)為主樓盤(pán)多占據(jù)城市中極佳位置、或位于城市的成熟地帶、或位于市區(qū)中絕版地段、或位于隨著城市規(guī)劃的出臺(tái)，剛剛熱起來(lái)的潛力地段。象花園路、山大路、解放路、文化路、經(jīng)十東路。以小高層、高層住宅為主，戶型以大戶型為主（三房?jī)蓮d，面積區(qū)間在150-200平方米），總價(jià)在70萬(wàn)元左右。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的市民、對(duì)居家生活要求頗高的都市白領(lǐng)和城市中產(chǎn)階級(jí)為主。樓盤(pán)個(gè)性突出、性能價(jià)比極高、樓盤(pán)的品牌含量高。4000元以上少量精品樓盤(pán)多占據(jù)市區(qū)風(fēng)景景點(diǎn)或坐擁都市鬧區(qū)、核心地段。以打風(fēng)景、山水牌居多，或商住樓、寫(xiě)字樓?？們r(jià)在80-100萬(wàn)元左右。多為私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體老板、外資企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)及從事投資、IT等城市高收入職業(yè)的人士。地段、環(huán)境、配套、物管有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。4.2 濟(jì)南市房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征分析 根據(jù)相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)，濟(jì)南市民對(duì)于住宅的面積、價(jià)位、戶型等需求如下： 面積需求 結(jié)論：需求面積在100120平方米的占49.55% ，80-100平方米的占19.82%，其他占19.82%整體面積需求集中在100平方米左右。 價(jià)位需求表結(jié)論：承受的總價(jià)多集中在20-30萬(wàn)元（占37%）、30-40萬(wàn)元（占36%）間，在認(rèn)可面積在100平方米，單價(jià)在3000元/平方米左右是市場(chǎng)的主力購(gòu)買(mǎi)群體。 戶型需求結(jié)論：對(duì)三房二廳的需求占到50%，說(shuō)明目前房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)應(yīng)集中在開(kāi)發(fā)功能完善、面積適中的產(chǎn)品。 通過(guò)以上需求分析可以看出，居住區(qū)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須必須注意消費(fèi)者要求，戶型較好、面積適中、總價(jià)在承受的范圍內(nèi)的產(chǎn)品，將大大受到歡迎。同時(shí)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須控制好面積、在戶型設(shè)計(jì)方面靈活多變，進(jìn)行戶型創(chuàng)新、加大產(chǎn)品的科技含量，降低成本、采用多種付款方式，形成有效供給。4.3 濟(jì)南東部的房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展方向東部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀本地塊所在區(qū)也的住宅區(qū)，綠化率大都在40%以上。均價(jià)約為2954元/平方米，銷(xiāo)售情況已經(jīng)基本售完或已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段；主力戶型為二房二廳、三房二廳。面積范圍在90150平方米；都聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的物管公司，管理費(fèi)在0.6元/平方米月左右。目前濟(jì)南東部新城高檔樓盤(pán)出現(xiàn)不少，從多層向小高層、高層精品樓盤(pán)邁定，短短一年的時(shí)間高新區(qū)內(nèi)的住宅樓已經(jīng)從2000元/平方米上漲到了3000多元/平方米，新開(kāi)的樓盤(pán)也在幾個(gè)月的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售一空。 周?chē)椛鋮^(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析 周?chē)椛鋮^(qū)房產(chǎn)樓盤(pán)狀況如下表：項(xiàng)目名稱(chēng)售價(jià)范圍均價(jià)主力戶型銷(xiāo)售情況三箭吉祥苑起價(jià)43504800三室65%已售中潤(rùn)世紀(jì)城398050003980三室、復(fù)式銷(xiāo)售良好三箭平安苑270033503000二居、三居結(jié)論：通過(guò)對(duì)本居住片區(qū)周邊直接或間接住宅區(qū)資料分析和調(diào)研，對(duì)黃金時(shí)代、悉尼花鄉(xiāng)、新天地、三箭平安苑、錦繡泉城、荷蘭莊園 、正大城市花園 、齊魯澗橋等十多個(gè)居住區(qū)，包括位置交通、周邊環(huán)境、小區(qū)配套、整體規(guī)劃、建筑規(guī)模及類(lèi)型、銷(xiāo)售狀況、銷(xiāo)售價(jià)格等多方面的分析，可以得出周?chē)≌瑓^(qū)按照品質(zhì)的大致分類(lèi)：代表住宅區(qū)檔次分類(lèi)均價(jià)消費(fèi)群體錦繡泉城、中潤(rùn)世紀(jì)城、荷蘭莊園等為代表高檔4000元以上政府官員、企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主等高收入人群富翔天地、上海花園等為代表中高檔3000-4000元之間企業(yè)團(tuán)購(gòu)、私營(yíng)老板、白領(lǐng)階層等三慶都市新城、茂嶺花園、科苑小區(qū)等中低檔2500元左右中青年白領(lǐng)、普通市民、安置居民等5、奧體中心周?chē)恋亻_(kāi)發(fā)案例研究案例研究： 廣州市天河區(qū)東圃房地產(chǎn)的崛起，與廣東奧林匹克體育中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)奧體中心)的建設(shè)有著重要的聯(lián)系。2001年奧體中心建成，使周邊土地的區(qū)位價(jià)值提高、人口密度增加、交通及基礎(chǔ)設(shè)施完善和商業(yè)環(huán)境提升等，導(dǎo)致區(qū)域土地開(kāi)發(fā)成為城市的熱點(diǎn)板塊。經(jīng)過(guò)對(duì)東圃板塊樓盤(pán)調(diào)查得到以下結(jié)論：(1)奧體中心建設(shè)前后周邊同等檔次樓盤(pán)的平均差價(jià)為每平方米800元人民幣左右，剔除物價(jià)自然上漲和其它因素，價(jià)格增長(zhǎng)率在17左右。我們視樓盤(pán)平均差價(jià)為土地價(jià)值提升的表現(xiàn)。(2)奧體中心對(duì)周邊土地增值輻射面積約為12.56平方公里。(3)奧體中心對(duì)周邊土地增值輻射呈環(huán)形放射狀分布，分析表1數(shù)據(jù)和調(diào)查對(duì)象的地理位置靠近奧體中心的樓盤(pán)受到的增值效應(yīng)更加明顯。 結(jié)論：奧體中心實(shí)際是區(qū)域土地開(kāi)發(fā)的“引擎”。由于奧體中心的建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域城市景觀和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而改變了區(qū)域發(fā)展地位。所以，6、地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 6.1地塊開(kāi)發(fā)總體定位考慮地塊的地理環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住需求、規(guī)劃要求等方面因素，本項(xiàng)目地塊居住區(qū)開(kāi)發(fā)定位為：濟(jì)南東部高品質(zhì)、低密度、生態(tài)運(yùn)動(dòng)型大型綜合居住區(qū) 6.2土地開(kāi)發(fā)功能定位以居住功能為主，建設(shè)成為一個(gè)具有良好的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)環(huán)境氛圍的商業(yè)中心，和配套完善、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的具有濃郁生活氣息的綜