秦皇島山海關(guān)_東羅城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告.doc

山海關(guān)-東羅城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2008年5月目 錄一、項(xiàng)目基本特征與開(kāi)發(fā)方向-21、項(xiàng)目基本特征-2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向-3、項(xiàng)目基本結(jié)論-二、客戶與需求分析-1、客戶源、客戶層與客戶結(jié)構(gòu)-2、客戶需求與需求方位-3、客戶需求結(jié)論-三、市場(chǎng)分析-1、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況-2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況-3、秦皇島與山海關(guān)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況-4、項(xiàng)目SWOT分析-四、項(xiàng)目基本運(yùn)作-1、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路-2、產(chǎn)品形態(tài)與風(fēng)格定位-3、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃-4、功能分區(qū)與道路規(guī)劃-5、景觀園林風(fēng)格與布局-6、物業(yè)配套與服務(wù)-7、產(chǎn)品定價(jià)-8、開(kāi)發(fā)步驟與周期-9、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略-五、項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)分析-第一部分：項(xiàng)目基本特征與開(kāi)發(fā)方向1、項(xiàng)目基本特征：1】地形現(xiàn)狀與價(jià)值：1、地圖顯示方位 2、地塊現(xiàn)狀實(shí)景 3、地塊紅線范圍根據(jù)實(shí)地考察，對(duì)本地塊的初步認(rèn)識(shí)：地塊比較規(guī)整，地勢(shì)平坦；有一定的水域面積，水域周?chē)斜Ａ敉暾木坝^；西面緊鄰享譽(yù)全國(guó)的旅游景點(diǎn)“天下第一關(guān)”；四周得天獨(dú)厚的古城墻，對(duì)于東羅城地塊來(lái)說(shuō)，她具備了獨(dú)一無(wú)二的歷史人文景觀，是不可復(fù)制的好地塊，具備良好的開(kāi)發(fā)價(jià)值。2】周邊（主要出入口）現(xiàn)狀：A、沒(méi)有良好的商業(yè)氛圍，有些偏離城區(qū)的主要商業(yè)中心；B、生活環(huán)境太差，不能滿足高端生活條件的需要；C、周邊市政配套不足，綠化面積較少，基礎(chǔ)設(shè)施有待政府進(jìn)一步改善； D、交通不夠便利，僅有一條項(xiàng)目東出入口的南北道路-關(guān)城東路，項(xiàng)目南出入口-“第一關(guān)停車(chē)場(chǎng)”出入口的環(huán)境、道路和北出入口的道路開(kāi)通需要政府改造；3】項(xiàng)目限定指標(biāo)：政府指標(biāo)要求：A、項(xiàng)目規(guī)劃以一層結(jié)構(gòu)為主，部分可以建到二層；B、檐口不高于6米，建筑總高度不高于城墻臺(tái)面（第一關(guān)的城墻平均高度為8米，東羅城約12米高）；C、容積率不高于0.45、建筑密度不大于35、綠化不小于30；公司指標(biāo)要求：A、實(shí)現(xiàn)利益合理化、最大化；B、符合法定、當(dāng)?shù)卣凸镜拈_(kāi)發(fā)要求；項(xiàng)目土地成本A、土地購(gòu)置成本是13862萬(wàn)元（58萬(wàn)/畝*239畝）；2、基本結(jié)論：開(kāi)發(fā)低密度高端商業(yè)和住宅產(chǎn)品是唯一的出路。限高、0.45的低容積率、13862萬(wàn)元的土地成本及在282畝的可用土地和不足9萬(wàn)平米的建筑面積，必定推高將來(lái)房屋銷(xiāo)售單價(jià)。因此，普通產(chǎn)品沒(méi)有開(kāi)發(fā)可能，只別出一格、另辟蹊徑，拔高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)檔次，只有這樣才能支撐開(kāi)發(fā)成本和投資收益。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向：綜合以上基本要素，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向必定是高端產(chǎn)品-別墅、類(lèi)別墅和高端商業(yè)。第二部分：客戶與需求從第一部分里已經(jīng)很明確的看出我們的產(chǎn)品方向-高端產(chǎn)品，那么我們的客戶層也必定是高端消費(fèi)客群。可是我們的高端客戶在哪里？他們究竟需要什么樣的產(chǎn)品？1、客戶：1】客源：、A1、本地：【秦皇島】一般個(gè)體客源：秦皇島一般性個(gè)體客戶人均可支配收入不足萬(wàn)元，對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力極為薄弱，高端客戶量有限；但是對(duì)高檔的商業(yè)消費(fèi)需求是存在的。根據(jù)對(duì)秦皇島2007年城市居民人均可支配收入為9195元，比去年增長(zhǎng)了14.5%；人均工資性收入6597元，比去年增長(zhǎng)了13.5%；人均轉(zhuǎn)移性收入2977元，同比增長(zhǎng)26.3%；受銀行存款利率上調(diào)和股市持續(xù)走高影響，人均財(cái)產(chǎn)性收入94元，比去年增長(zhǎng)12.2%等基本因素的分析得知。高端個(gè)體客源：本地高端個(gè)體客戶主要集中在政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、企業(yè)高管以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。這些群體具有穩(wěn)定的收入和部分有一定的灰色收入，消費(fèi)力和投資欲望強(qiáng)。并且有錢(qián)人在更加富裕之后就會(huì)自然上升到社會(huì)的上層，其交流的檔次、場(chǎng)所和個(gè)人生活的居所都將發(fā)生改變。就個(gè)人居所而言，安全、私密和品味是關(guān)鍵的。我們的項(xiàng)目在山海關(guān)完全具備了前兩項(xiàng)安全與私密。秦皇島有 區(qū)和 鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 家企業(yè)，主要領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主和企業(yè)高管約有 人。以5%可購(gòu)買(mǎi)機(jī)率，將產(chǎn)生？人的客源。企業(yè)機(jī)構(gòu)客源：秦皇島的大中型企業(yè)較少，但實(shí)力比較雄厚，不過(guò)企業(yè)和企業(yè)高層在當(dāng)?shù)鼐凶约旱霓k公和生活場(chǎng)所，僅有個(gè)別的高層會(huì)有可能購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于高端商業(yè)一般是企業(yè)消費(fèi)行為，個(gè)體消費(fèi)有限。和本地企業(yè)長(zhǎng)期現(xiàn)關(guān)聯(lián)的外地企業(yè)也是我們的客源。代表企業(yè)如下：秦皇島港務(wù)集團(tuán)有限公司：主要以煤炭、石油、糧食、化肥、水泥、礦石、飼料、水果等大宗貨物運(yùn)輸，除承擔(dān)國(guó)內(nèi)貨物的中轉(zhuǎn)外，還與世界上100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口保持著經(jīng)常性的貿(mào)易往來(lái)。秦皇島港已成為以煤炭、原油輸出為主的綜合性國(guó)際港口，是我國(guó)晉煤外運(yùn)、北煤南運(yùn)的主要樞紐港，經(jīng)由秦皇島港下水的煤炭占全國(guó)主要沿海港口下水煤炭總量的一半。現(xiàn)有職工18000人，固定資產(chǎn)原值91億元。全港共有碼頭泊位49個(gè)，其中生產(chǎn)泊位28個(gè)，年設(shè)計(jì)通過(guò)能力1.24億噸。中國(guó)耀華玻璃集團(tuán)公司：是國(guó)家520家重點(diǎn)企業(yè)之一，有職工13400多人，總資產(chǎn)36億元。被譽(yù)為“中國(guó)玻璃工業(yè)的搖籃”。目前，耀華已發(fā)展成為我國(guó)特大型綜合性玻璃生產(chǎn)企業(yè)，擁有30余家子公司和國(guó)家級(jí)“企業(yè)技術(shù)中心”、博士后科研工作站等科研機(jī)構(gòu)。產(chǎn)品占全國(guó)總產(chǎn)量的八分之一。中鐵山橋集團(tuán)有限公司：是以制造業(yè)為主體、多元經(jīng)營(yíng)的國(guó)有控股大型企業(yè)集團(tuán)，是我國(guó)橋梁、道岔制造行業(yè)中歷史最久、規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的名牌企業(yè)。公司本部在秦皇島市山海關(guān)區(qū)，有職工7000多人，占地面積123.7萬(wàn)平方米，注冊(cè)資本近4億元。產(chǎn)品占據(jù)了全國(guó)鐵路提速道岔市場(chǎng)70%的份額。山海關(guān)船廠：廠區(qū)面積196.7萬(wàn)平方米。擁有中國(guó)最大的VLCC型修船塢。有職工近3000人，其中高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才、工程技術(shù)人員800余人。主要經(jīng)營(yíng)船舶修造、改裝、拆解，海洋石油工程設(shè)備制造、改裝、修理，港口機(jī)械制造、鋼結(jié)構(gòu)制造，船舶備件供應(yīng)等。已與美、英、德、俄、韓、日、港、臺(tái)等30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)及國(guó)內(nèi)各大航運(yùn)公司建立了良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。渤海鋁業(yè)有限公司：由中國(guó)國(guó)際信托投資公司和美國(guó)雷諾茲金屬公司全資經(jīng)營(yíng)的大型現(xiàn)代化鋁加工企業(yè)。2001年，被評(píng)為中國(guó)外商投資企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)?？偼顿Y2.51億美元，注冊(cè)資本1.41億美元，公司占地面積86萬(wàn)平方米，建筑面積近20萬(wàn)平方米，有職工1200人。主要生產(chǎn)鋁型材和鋁板、帶、箔兩大類(lèi)產(chǎn)品。產(chǎn)品熱銷(xiāo)全國(guó)各地，并打入北美、歐洲、東南亞等市場(chǎng)。政府機(jī)構(gòu)客源：秦皇島、山海關(guān)的政府機(jī)構(gòu)每年都有大量的政務(wù)接待，對(duì)于商業(yè)的消費(fèi)需求有一定潛力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)極其有限。秦皇島和山海關(guān)是有一定歷史背景和特殊地利位置的地方，每年、每月甚至每周都會(huì)有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)官員到這里視察或旅游度假的，這些客人到這里的消費(fèi)完全有當(dāng)?shù)卣I(mǎi)單。根據(jù)山海圖志一書(shū)里統(tǒng)計(jì)分析，僅在山海關(guān)這里，一年里平均每個(gè)月里都有2-3位重量級(jí)領(lǐng)導(dǎo)來(lái)這里觀光考察，特別是69月的時(shí)間段里。A2、本地：【山海關(guān)】山海關(guān)區(qū)轄5個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)，總面積192平方千米?？?cè)丝?4萬(wàn)人（2006年）。2007年城市居民人均可支配收入8133元，同比增長(zhǎng)9.2%；人均消費(fèi)支出6598.63元，同比增長(zhǎng)4.8%。全年農(nóng)民人均純收入4942元，比上年增長(zhǎng)6.0%。城市居民人均住房使用面積為16.93平方米。規(guī)模企業(yè)機(jī)構(gòu)少，人均收入低，一般個(gè)體客戶更不具備消費(fèi)高端不動(dòng)產(chǎn)的條件。這里不作為重點(diǎn)客源地分析。B1、外地：【京津唐】B1-1、企業(yè)機(jī)構(gòu)類(lèi)：按照行業(yè)分類(lèi)：主要行業(yè)：以電信、電力、零售、IT業(yè)、傳媒、通信、媒體、娛樂(lè)業(yè)、電影業(yè)、金融、保險(xiǎn)、教育、專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、宗教協(xié)會(huì)、外事機(jī)構(gòu)、政府與企事業(yè)單位派出機(jī)構(gòu)等為主要對(duì)象。在這些行業(yè)里，主要表現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置、企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)行為。按照規(guī)模分類(lèi)：主要對(duì)象：世界伍佰強(qiáng)及分支機(jī)構(gòu)、亞洲五百?gòu)?qiáng)、中國(guó)伍佰強(qiáng)、區(qū)域百?gòu)?qiáng)和行業(yè)前十強(qiáng)等規(guī)模企業(yè)；B1-2、個(gè)體消費(fèi)類(lèi)：政府高管、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、華僑、專(zhuān)業(yè)投資客等；B2、外地：【東北】B2-1、企業(yè)機(jī)構(gòu)類(lèi)：按照行業(yè)分類(lèi)：主要行業(yè)：有食品加工業(yè)、機(jī)械制造、交通運(yùn)輸、電力、熱力、礦采業(yè)、演藝等行業(yè)。這些行業(yè)主要表現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置上，如：企業(yè)會(huì)所，以此作為企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。按照規(guī)模分類(lèi)：東北大中型企業(yè)、東北百?gòu)?qiáng)企業(yè)、行業(yè)前20強(qiáng)等。B2-2、個(gè)體消費(fèi)類(lèi)：政府高管、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)投資客等；B3-1、外地：【山西與內(nèi)蒙】B3-1、企業(yè)機(jī)構(gòu)類(lèi)：按照行業(yè)分類(lèi)：主要行業(yè)：有煤炭、交通運(yùn)輸、電力、熱力、礦采、釀酒等行業(yè)。這些行業(yè)主要表現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置上，如：企業(yè)會(huì)所，以此作為企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。按照規(guī)模分類(lèi)：當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)、百?gòu)?qiáng)企業(yè)、行業(yè)前20強(qiáng)等。B2-2、個(gè)體消費(fèi)類(lèi)：政府高管、煤炭老板、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)投資客等；2】、客層與客戶結(jié)構(gòu)對(duì)于東羅城項(xiàng)目，客層必定處于各目標(biāo)區(qū)域的高端，均位于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者結(jié)構(gòu)的金字塔頂部?？蛻魠^(qū)域比是京津唐：山西內(nèi)蒙：東北：當(dāng)?shù)貫?：3：1：2的結(jié)構(gòu)?？蛯颖仁钦浩髽I(yè)：個(gè)體為35：50：15的結(jié)構(gòu)比。2、客戶需求與需求方位：1】基礎(chǔ)分析：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)成為拉動(dòng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的主要因素，隨著國(guó)內(nèi)連續(xù)數(shù)年高達(dá)兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)隨之升級(jí)，商業(yè)交流、房地產(chǎn)、旅游消費(fèi)需求也在升級(jí)變化。改革開(kāi)放后，社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人民生活水平發(fā)生了巨大的變化，各行業(yè)出現(xiàn)一片繁榮，商業(yè)交流頻繁，檔次不斷提高，企業(yè)和個(gè)體消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的配套要求也越來(lái)越高。生活水平提高后，人們開(kāi)始關(guān)注個(gè)人的居住條件和環(huán)境。房產(chǎn)改革以來(lái)經(jīng)歷了四個(gè)基本階段，一是有可居住的房子，如：?jiǎn)挝桓＠址?；二是有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房子；如：第一撥房改房和商品房；三是有大戶型的房子，不注重環(huán)境和配套；如：?jiǎn)挝患Y建房；四是有好環(huán)境、高配套的大房子；如：市區(qū)內(nèi)大盤(pán)的多層或高層及近郊的別墅。根據(jù)國(guó)際慣例，在人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅游消費(fèi)開(kāi)始啟動(dòng)；在1000美元左右，以觀光旅游為主；人均GDP達(dá)到2000美元以后，休閑旅游開(kāi)始啟動(dòng)；3000美元休閑旅游成熟，此時(shí)度假旅游開(kāi)始啟動(dòng)；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時(shí)，度假旅游成熟。在旅游消費(fèi)升級(jí)過(guò)程中，直接涉及到吃、住、行、游、樂(lè)、購(gòu)六個(gè)方面，關(guān)聯(lián)到29個(gè)經(jīng)濟(jì)部門(mén)和108個(gè)行業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)的附加值不斷提高。2002年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，旅游消費(fèi)啟動(dòng)已有所顯示。2006年人均GDP突破2000美元。地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的特點(diǎn)決定了現(xiàn)階段我國(guó)旅游業(yè)整體處于觀光旅游為主，休閑旅游為輔的階段。個(gè)別地區(qū)、少數(shù)富裕的人群在向休閑游、度假游過(guò)渡。旅游業(yè)從改革開(kāi)放初期“外事接待”性質(zhì)發(fā)展到現(xiàn)在已成為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)”，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越受到重視。在中國(guó)31個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）中，已有23個(gè)省區(qū)市把旅游業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)，1個(gè)省把旅游業(yè)確立為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，3個(gè)省區(qū)市把旅游業(yè)確立為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。政府主導(dǎo)、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、社會(huì)參與的發(fā)展格局，為旅游業(yè)營(yíng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。根據(jù)2008年秦皇島市政府工作報(bào)告,該市已經(jīng)將 “推動(dòng)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”、“發(fā)展休閑度假游，培育商務(wù)會(huì)展游”納入2008年政府工作的主要任務(wù)。旅游飯店業(yè)是我國(guó)與國(guó)際接軌最早、開(kāi)放步伐最快的行業(yè)之一。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，飯店需求明顯增長(zhǎng)，據(jù)國(guó)家旅游局預(yù)測(cè)，到2015年，全國(guó)將新增各類(lèi)住宿設(shè)施約20萬(wàn)家，其中星級(jí)飯店約1萬(wàn)家，五星級(jí)飯店將超過(guò)500家。當(dāng)前大眾旅游需求呈現(xiàn)多樣性，商務(wù)客源增多等因素促使星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店成為行業(yè)中表現(xiàn)作為活躍的兩部分。中科院：我國(guó)旅游房地產(chǎn)即將迎來(lái)快速發(fā)展 近年來(lái)，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)、到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題的區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來(lái)越多地被人們提到，同時(shí)也越來(lái)越多地用于各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。 從世界范圍來(lái)看，起源于上世紀(jì)初法國(guó)地中海沿岸的旅游房地產(chǎn)目前已在全球得到迅速發(fā)展，特別是歐洲各國(guó)，各種分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已發(fā)展到一定規(guī)模。 從我國(guó)情況來(lái)看，旅游房地產(chǎn)萌芽于上世紀(jì)八、九十年代。當(dāng)時(shí)，沿海地區(qū)、改革開(kāi)放較早的省市由于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開(kāi)始嘗試將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空置的物業(yè)改造為賓館、青年旅館、分時(shí)度假酒店、汽車(chē)旅館等旅游休閑的場(chǎng)所，于是一部分原本為住宅等用途的建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝飿I(yè)。1999年，自海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，先后幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較大的市場(chǎng)反響，從而真正形成了旅游房地產(chǎn)的概念和形式。到目前，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)下，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)正式進(jìn)入發(fā)展期。旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的差異，因而具有特殊的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)模式，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)的配套要求更高、服務(wù)要求更專(zhuān)業(yè)、銷(xiāo)售方式更加靈活。 雖然目前我國(guó)還面臨著旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專(zhuān)業(yè)人才短缺、開(kāi)發(fā)商意識(shí)水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體水平良莠不齊的問(wèn)題，但是展望未來(lái)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)需求潛力巨大等利好因素的推動(dòng)下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來(lái)更快的發(fā)展時(shí)期。在此過(guò)程中，政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)的步伐，資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)未來(lái)的決定力量，與國(guó)情適合與國(guó)際接軌的特色產(chǎn)品將不斷出現(xiàn)。2】客戶需求：任何商品的出現(xiàn)并繁榮壯大起來(lái)，必定是和消費(fèi)需求有著直接的關(guān)系。改革開(kāi)放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮壯大同樣是需求的作用，產(chǎn)品的不斷升級(jí)是需求升級(jí)的作用，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段后的第五個(gè)階段的發(fā)展方向會(huì)在哪里那？依據(jù)上訴的基本情況，就房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的方向來(lái)說(shuō)應(yīng)該是復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)。這個(gè)方向是有消費(fèi)需求決定的，政府、企業(yè)、高端個(gè)體是這個(gè)方向的主要消費(fèi)力量，他們掌握著社會(huì)財(cái)富的50%以上。具體需求：A、政府：政府在需求中約占到35%的份額。政府機(jī)構(gòu)每年擁有大量的內(nèi)外部會(huì)議。在山海關(guān)，每年至少30位國(guó)家、省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)迎來(lái)送往的接待任務(wù)（根據(jù)山海關(guān)圖志）和考察、招商引資等活動(dòng)引發(fā)的高級(jí)商務(wù)接待與會(huì)展活動(dòng)，確定了政府及下屬機(jī)構(gòu)大量的餐飲、住宿、娛樂(lè)、商務(wù)辦公與會(huì)展等的消費(fèi)需求。B、企業(yè)：企業(yè)在需求中約占到50%的份額，主要表現(xiàn)在商業(yè)中的吃、喝、玩、樂(lè)、游、住、會(huì)展以及不動(dòng)產(chǎn)中的會(huì)所等方面。商業(yè)消費(fèi)目的是為了企業(yè)對(duì)外的商務(wù)接待，不動(dòng)產(chǎn)中的會(huì)所是為了企業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)、度假等。企業(yè)固定與政府各級(jí)關(guān)聯(lián)部門(mén)的公關(guān)活動(dòng)，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)單位的高級(jí)商務(wù)接待，企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、會(huì)議、團(tuán)體度假、分支機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)地、企業(yè)財(cái)富為尋求合理避稅的投資途徑等，確定了企業(yè)及分支機(jī)構(gòu)大量的餐飲、住宿、娛樂(lè)、商務(wù)辦公、會(huì)展和置業(yè)的消費(fèi)需求。C、高端個(gè)體：該群體在需求中約占到15%的份額，主要消費(fèi)方向是個(gè)人交際接待和住宅中的別墅。本案目標(biāo)個(gè)體顧客無(wú)疑是國(guó)內(nèi)的富裕人群，特別是秦皇島周邊500公里內(nèi)的富裕人群。根據(jù)萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際組織2006年正式發(fā)布的一項(xiàng)全新指數(shù)報(bào)告“萬(wàn)事達(dá)卡中國(guó)富裕人群指數(shù)”可窺豹一斑。具體情況如下：報(bào)告對(duì)中國(guó)內(nèi)地富裕人群的界定標(biāo)準(zhǔn)是家庭年收入在2.5萬(wàn)美元以上（約合人民幣18.9萬(wàn)元），據(jù)分析預(yù)測(cè)，在2005年中國(guó)的富裕人群約為290萬(wàn)戶，到2015年將增長(zhǎng)到850萬(wàn)戶。調(diào)查還顯示，中國(guó)富裕人群年齡低于亞洲平均水平，在中國(guó)內(nèi)地的富裕人群中，30歲以下的占22，31至46歲的占64，46歲以上的占14。該報(bào)告聲稱(chēng)，內(nèi)地富裕人群主要由相對(duì)年紀(jì)較輕的人士構(gòu)成，這在整個(gè)亞太地區(qū)都相當(dāng)罕見(jiàn)，比如在日本的富裕人群中，70的富翁在46歲以上。盡管年輕，但內(nèi)地富裕人群大都具備較高學(xué)歷，50的人擁有本科學(xué)歷，33擁有碩士以上學(xué)歷，11擁有大專(zhuān)學(xué)歷，高中畢業(yè)和高中以下文化程度的分別占5和1。富裕人群的消費(fèi)最大特征：熱衷購(gòu)置房產(chǎn)：多數(shù)內(nèi)地富裕人群在2000年前已經(jīng)購(gòu)置了第一處房產(chǎn)。其中18的人在1996年前購(gòu)置，41的人在1996年至2000年間購(gòu)置，41的人在2000年后購(gòu)置。報(bào)告分析認(rèn)為，富裕人群把房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的投資。隨著房產(chǎn)購(gòu)置的增加，房產(chǎn)的面積也逐步擴(kuò)大。富裕人群第一處房產(chǎn)的平均面積為129平方米，第二處為171平方米，第三處為184平方米，第四處高達(dá)208平方米。普遍喜歡旅游：結(jié)果顯示，中國(guó)富裕人群喜好休閑娛樂(lè)。其中國(guó)內(nèi)外旅游是他們休閑娛樂(lè)的最大支出，2006年92.6的富裕家庭在休閑和娛樂(lè)活動(dòng)方面的花費(fèi)高達(dá)1萬(wàn)美元。其次是健身、游覽主題樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)和社交活動(dòng)。過(guò)去一年內(nèi)，有43.3的富裕人群至少在國(guó)內(nèi)旅游三次，30的富裕人群一年出國(guó)旅游至少三次。從上可以看出國(guó)內(nèi)的富裕人群熱衷于自身尋求更高品質(zhì)的居所，由于該群體大部分年齡都在3146歲之間且文化水平較高，中國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)該群體又有較大影響，所以接受兩世、三世或者四世同堂的傳統(tǒng)家庭生活理念，另外因氣候不夠溫和而更換現(xiàn)有居住地、中小城市一直堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)走勢(shì)使之堅(jiān)定投資回報(bào)的信心、固定的海濱度假場(chǎng)所、低密度的房屋抗震性?xún)?yōu)于平層和高層（安全需要）、高星級(jí)服務(wù)的別墅、餐飲、娛樂(lè)等也是推動(dòng)消費(fèi)需求的重要因素。3、客戶需求結(jié)論：參照國(guó)內(nèi)同類(lèi)成功項(xiàng)目（如：海南的“南海傳說(shuō)”“博鰲論壇”等）比較分析，在99年已經(jīng)有這樣的消費(fèi)需求出現(xiàn)，只是在9397年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)危機(jī)后，98年地產(chǎn)復(fù)蘇時(shí)才被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)。99年后國(guó)內(nèi)地產(chǎn)一路高歌，高端消費(fèi)需求量井噴式涌現(xiàn)，以至于很多開(kāi)發(fā)商投入到復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)中，經(jīng)過(guò)近兩年的大浪淘沙后，配套不足、承諾不到位、服務(wù)差、項(xiàng)目區(qū)位不好的項(xiàng)目逐步被淘汰出局。結(jié)合項(xiàng)目的綜合情況，山海關(guān)開(kāi)發(fā)前景廣闊，旅游市場(chǎng)正在初步回升，在秦皇島和山海關(guān)的“十一五規(guī)劃”中已經(jīng)明確了旅游業(yè)的主導(dǎo)地位。在山海關(guān)圍繞京津唐、山西、內(nèi)蒙和東北區(qū)域開(kāi)發(fā)復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)是可行的。在本案中，作為山海關(guān)首個(gè)五星級(jí)酒店物業(yè)，東羅城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)1.5萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店將攜手法國(guó)雅高、喜來(lái)登或者美國(guó)希爾頓國(guó)際著名品牌酒店管理公司先時(shí)落成。由于項(xiàng)目位置的優(yōu)越性，驅(qū)車(chē)前往海港口區(qū)僅需15分鐘，到山海關(guān)火車(chē)站2分鐘，往山海關(guān)機(jī)場(chǎng)需1分鐘，因此酒店具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。據(jù)調(diào)查，目前，整個(gè)山海區(qū)四星級(jí)以上酒店僅有家，靠近港口的位置更是缺少星級(jí)酒店。而據(jù)政府內(nèi)部消息，山海關(guān)憑借國(guó)際級(jí)別天然不凍良港，近年內(nèi)就會(huì)轉(zhuǎn)化成國(guó)內(nèi)最大煤炭轉(zhuǎn)運(yùn)港口。屆時(shí)，臨近港口將分布著上千家船務(wù)代理和貨物代理公司及煤炭能源類(lèi)公司分部，這些公司每年的客戶商務(wù)接待費(fèi)用高達(dá)幾百萬(wàn)、甚至上千萬(wàn)元。酒店方面預(yù)計(jì)，正式運(yùn)營(yíng)后，他們每年的平均入住率能達(dá)到0%左右，處于商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)的良好區(qū)間，也能為小區(qū)內(nèi)別墅和企業(yè)會(huì)所類(lèi)的銷(xiāo)售提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源。東羅城五星級(jí)酒店落成以后，除了在酒店內(nèi)部滿足業(yè)主消費(fèi)、政府接待和外部常客消費(fèi)需求以外，還將為業(yè)主提供“管家保姆式”五星級(jí)配套物業(yè)服務(wù)。第三部分：市場(chǎng)分析1、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況A、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)：A1、發(fā)改委宏觀研究院：未來(lái)投資走勢(shì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 當(dāng)前投資反彈的壓力依然較大，房?jī)r(jià)虛高的泡沫等不穩(wěn)定因素仍未從根本上消除，有關(guān)部門(mén)仍然不可能放松宏觀調(diào)控的力度，這也決定了整個(gè)二季度乃至下半年的投資增長(zhǎng)會(huì)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度會(huì)控制20%25%的區(qū)間范圍內(nèi)，投資大幅度下滑和強(qiáng)勁反彈可能性不大。 (1)未來(lái)投資總量將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從15月來(lái)看，城鎮(zhèn)投資同比增長(zhǎng)26.4%，盡管低于上年同期的同比增長(zhǎng)速度，但月度投資同比增長(zhǎng)速度還是不斷上升的。與此相聯(lián)系，城鎮(zhèn)投資率也是不斷攀升的，2003年13月城鎮(zhèn)投資率為19%，2004年13月為26.04%，2005年13月上升為28.83%，這說(shuō)明目前投資增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率依然居高不下，投資反彈的可能性依然存在。 (2)投資結(jié)構(gòu)有保有壓的力度將進(jìn)一步加大。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)熱”局面，在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)速度與占全社會(huì)投資的份額一直呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。但是房地產(chǎn)投資中的結(jié)構(gòu)失調(diào)仍比較明顯。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)速度，今年以來(lái)一直呈現(xiàn)明顯下滑的狀態(tài)，說(shuō)明房地產(chǎn)投資追逐價(jià)高利大的傾向是比較明顯的。從投資來(lái)源來(lái)看，值得高度重視的是，房地產(chǎn)業(yè)自有資金來(lái)源所占比重呈現(xiàn)逐步下降的態(tài)勢(shì)。而同時(shí)房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款的比重卻一直較高，占整個(gè)資金來(lái)源20%左右，定金和預(yù)付款的比重也呈現(xiàn)明顯的上升狀態(tài)，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)投融資的結(jié)構(gòu)失衡乃至風(fēng)險(xiǎn)控制仍然令人擔(dān)憂。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)投融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整仍是當(dāng)前面臨的重大任務(wù)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資份額中全社會(huì)的投資比重高達(dá)26%，因此，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的投資調(diào)控意味著整個(gè)投資增長(zhǎng)的大局將不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)。 A2、宏觀經(jīng)濟(jì)“四個(gè)關(guān)鍵詞” （1）“穩(wěn)定”：宏觀政策的主調(diào)。近幾年，宏觀調(diào)控實(shí)施了一系列新的政策。在通脹壓力減弱、投資增幅降低的新形勢(shì)下，已經(jīng)出臺(tái)的措施會(huì)不會(huì)改弦更張，新的措施會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，這是經(jīng)濟(jì)界普遍關(guān)注的問(wèn)題。 從中央確定的下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則可以看出，“穩(wěn)定”排在第一位，將是宏觀調(diào)控政策的主調(diào)。 這種政策的定位，來(lái)源于對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正確判斷。 問(wèn)題的一方面是，宏觀調(diào)控的效應(yīng)在逐步釋放，但是并不表明可以得勝回朝。不少地方制定了較高的投資增長(zhǎng)目標(biāo)。上半年，新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資增長(zhǎng)，比一季度加快個(gè)百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控的任務(wù)依然很重，已經(jīng)出臺(tái)的措施還需要繼續(xù)執(zhí)行下去。 問(wèn)題的另一方面是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中已經(jīng)出現(xiàn)了一些減緩的因素。價(jià)格在低水平增長(zhǎng)、部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難、農(nóng)民增收不利因素增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一位專(zhuān)家認(rèn)為，“當(dāng)前，暫不宜出臺(tái)緊縮性調(diào)控措施。” 國(guó)家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人曹玉書(shū)說(shuō)，下半年宏觀調(diào)控的力度總體上既不加大也不放松。 （2）“微調(diào)”：新問(wèn)題將更受關(guān)注。穩(wěn)定，并不等于靜止不動(dòng)。把握好分寸，針對(duì)矛盾和問(wèn)題“微調(diào)”是必須的。 一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在分析當(dāng)前形勢(shì)時(shí)指出，有三個(gè)新的問(wèn)題需要高度關(guān)注： 一是農(nóng)民消費(fèi)的增長(zhǎng)后勁減弱。糧食價(jià)格呈現(xiàn)疲態(tài)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格普遍大幅度上漲。上半年由于農(nóng)資漲價(jià)，農(nóng)民人均多支出元，加上自然災(zāi)害影響，農(nóng)民增收難度加大。這對(duì)農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大會(huì)帶來(lái)不利影響。 二是企業(yè)利潤(rùn)增速明顯回落。上半年工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增幅比去年同期回落個(gè)百分點(diǎn)。虧損企業(yè)虧損額上升幅度比去年同期提高個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年以來(lái)最高水平。 三是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，對(duì)外貿(mào)易存在一定的不確定性。國(guó)際原油價(jià)格持續(xù)大幅度上揚(yáng)，提高了我國(guó)原油價(jià)格。恐怖襲擊事件也使世界經(jīng)濟(jì)的不確定性進(jìn)一步增加。一些國(guó)際組織調(diào)低了先前對(duì)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)。 針對(duì)這些新的問(wèn)題，調(diào)整一些宏觀經(jīng)濟(jì)政策，十分必要。要在繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政、貨幣政策的同時(shí)，適當(dāng)增強(qiáng)稅收、信貸的靈活性，正確引導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)期和消費(fèi)者預(yù)期，保持投資和消費(fèi)需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)。 （3）“優(yōu)化”：進(jìn)一步緩解結(jié)構(gòu)矛盾。更加注重區(qū)別對(duì)待，是今年宏觀調(diào)控的一大特點(diǎn)。下半年宏觀調(diào)控的一大重點(diǎn)也將是，如何優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 在投資結(jié)構(gòu)方面，一些地區(qū)投資增長(zhǎng)速度仍然過(guò)快。統(tǒng)計(jì)表明，上半年全國(guó)投資增幅超過(guò)的就有個(gè)省份，而一些地區(qū)投資增幅回落較大，新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃投資同比下降較多。 從房地產(chǎn)投資看，小戶型、中低價(jià)位住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重持續(xù)下降。 （4）“改革”：在重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)で笸黄啤：暧^經(jīng)濟(jì)中暴露出的問(wèn)題，與體制的弊端有著密切的關(guān)系。積極穩(wěn)妥地推進(jìn)改革，在重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)で笸黄?，將是下半年?jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。 【結(jié)論】：對(duì)于國(guó)家的宏觀層面來(lái)講，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求“穩(wěn)定”，穩(wěn)定壓倒一切，不過(guò)穩(wěn)定的同時(shí)要求有發(fā)展。在這樣的背景下，企業(yè)和個(gè)體多余資金都會(huì)釋放出來(lái)，要么尋求項(xiàng)目運(yùn)作、金融投資品，要么尋求不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于企業(yè)和個(gè)體高端群體來(lái)講，在不動(dòng)產(chǎn)的尋求上就注重檔次高、安全性強(qiáng)與私密好的地方，本項(xiàng)目正好具備這些要素。B、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形式：B1、當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的個(gè)主要特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)，07年1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)23.5，其中商品住宅投資增長(zhǎng)21.3，增幅呈逐月回落趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅比一季度增幅回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；增幅低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅3.6個(gè)百分點(diǎn)。 2）供求關(guān)系有所改善。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，07年1-6月份全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積增幅，5年來(lái)首次低于竣工面積增幅，供求關(guān)系有所緩和。據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)，過(guò)去供求矛盾比較突出的杭州、南京、青島等城市，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始略大于需求。 3）商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。商品住宅成交總量下降，高價(jià)位、大套型住房成交量下降較大，中低價(jià)位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。07年1-6月份，40個(gè)大中城市中，有19個(gè)城市商品住房登記銷(xiāo)售面積同比負(fù)增長(zhǎng)。 4）投機(jī)性購(gòu)房得到初步遏制。根據(jù)各地交易情況監(jiān)測(cè)，短期投機(jī)性住房需求得到遏制，住房交易行為漸趨理性。一些投機(jī)、投資性購(gòu)房以及空關(guān)的二手住房，開(kāi)始轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期出租，租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量明顯增多。 5）商品住房平均價(jià)格漲幅趨穩(wěn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)，07年1-6月份，全國(guó)商品住宅平均價(jià)格2783元/平方米，同比增長(zhǎng)11.9%，增幅比一季度回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有14個(gè)城市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，14個(gè)城市二手住房平均成交價(jià)格環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。14個(gè)作同質(zhì)樓盤(pán)跟蹤比較的城市中，3個(gè)城市環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，7個(gè)城市環(huán)比增長(zhǎng)0.4%以下。 6）房地產(chǎn)信貸增速放緩。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，07年截至5月末，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2.81萬(wàn)億元，增幅回落33.38個(gè)百分點(diǎn)。其中住房開(kāi)發(fā)貸款余額4595.8億元，增幅回落69.24個(gè)百分點(diǎn)。4月份當(dāng)月住房開(kāi)發(fā)貸款余額首次出現(xiàn)下降。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額也呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。B2、07年三、四季度和08年一季度全國(guó)70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)變化：根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示：2007年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。2007年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。2007年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。2007年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。2007年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。創(chuàng)下05年7月以來(lái)的最大單月漲幅。2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。2008年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。2008年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。2008年月份，全國(guó)個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲，漲幅比月低個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲，漲幅比月高個(gè)百分點(diǎn)。2008年4月份延續(xù)了一季度上漲趨勢(shì)，全國(guó)房?jī)r(jià)又上漲了5.4%。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，房?jī)r(jià)漲幅最大的北海更達(dá)到了23.6%。 另外據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲5.3%，略低于房?jī)r(jià)上漲平均水平。并且，4月份70個(gè)大中城市同比均在上漲。其中，深圳、北京房?jī)r(jià)上漲幅仍在兩位數(shù)，分別達(dá)11.3%、10.7%。除此之外，石家莊和南京房?jī)r(jià)漲幅也較大，分別為9.6%、8.8%。分類(lèi)別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲0.8%、5.5%和6.4%。 【結(jié)論】：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的地區(qū)性差異明顯，近期各地調(diào)控效果不盡相同。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅仍然較大；住房?jī)r(jià)格還處于高位，投資、投機(jī)沖動(dòng)依然存在；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出；住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后；一些地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還比較混亂，囤積土地現(xiàn)象尚未消除；市場(chǎng)觀望氣氛較濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中仍存在許多不確定因素。供求市場(chǎng)的不平衡，實(shí)際是普通住宅市場(chǎng)的不平衡，對(duì)于保障性住房和高端產(chǎn)品住房的供求關(guān)系并不是平衡，保障性住房是供應(yīng)不足的，高端住房由于國(guó)家政策的開(kāi)發(fā)限制，市場(chǎng)的供應(yīng)量也是有限的，但國(guó)家的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人民的生活水平在提高，城市化進(jìn)程在加快，高端消費(fèi)群體在增加，土地在減少，長(zhǎng)遠(yuǎn)看高端產(chǎn)品勢(shì)必緊缺。通過(guò)對(duì)07年下半年和08年第一季度全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析發(fā)現(xiàn)，全國(guó)房?jī)r(jià)是在整體提高，只是有階段性的波動(dòng)。就國(guó)家的政策層面分析：國(guó)家是不希望暴漲和暴跌的，這樣的情況對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策形成巨大的沖突，不利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國(guó)家的宏觀調(diào)控和人民的生活穩(wěn)定、各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。國(guó)家、銀行、已購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商均不愿意看到市場(chǎng)的不正常，或暴跌或暴漲。前面的四個(gè)關(guān)鍵主體決定了穩(wěn)定發(fā)展的因素，只是城市低收入者希望暴跌，但國(guó)家不會(huì)支持的，國(guó)家會(huì)通過(guò)保障性住房體系進(jìn)行調(diào)控。附：業(yè)內(nèi)聲音-看漲不看跌1）、華遠(yuǎn)（房地產(chǎn)）集團(tuán)總裁任志強(qiáng) 中國(guó)第一次房?jī)r(jià)的暴漲來(lái)自于土地實(shí)行有償出讓制度。第二次上漲來(lái)自于外銷(xiāo)商品房的推動(dòng)。第三次上漲來(lái)自于貨幣化改革之后的需求市場(chǎng)化。第四次上漲則來(lái)自于土地供給制度的變化（包括招拍掛制度與緊縮土地供給）。 其中兩次來(lái)自于土地制度的變化，兩次來(lái)自于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。前者是供的質(zhì)量變化，后者是需求的變化。而今是兩者結(jié)合的一種上漲，既有土地供給的原因，也有需求產(chǎn)品和需求變化的原因。2）、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮城市化是未來(lái)年支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要“車(chē)輪”。陳淮在中國(guó)（海西）藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)暨房地產(chǎn)海西戰(zhàn)略高峰論壇上說(shuō)，到年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)億，增長(zhǎng)速度很快。所以未來(lái)年，中國(guó)要建很多房子。中國(guó)不僅要建很多房子，而且還要建設(shè)城市。 陳淮認(rèn)為，中國(guó)要想在世界立足，要想成為有競(jìng)爭(zhēng)力的大國(guó)，非得有大規(guī)模的城市以及資源積聚的中小城市。中國(guó)城市化的過(guò)程，實(shí)際上也就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)資源均衡優(yōu)化配置的自然過(guò)程。城市化在過(guò)去年內(nèi)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張、人民生活提高的重要依托，未來(lái)年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，城市化還將成為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要“引擎”或“車(chē)輪”。3）、中科院：我國(guó)旅游房地產(chǎn)即將迎來(lái)快速發(fā)展 近年來(lái)，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)、到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題的區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來(lái)越多地被人們提到，同時(shí)也越來(lái)越多地用于各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。 從世界范圍來(lái)看，起源于上世紀(jì)初法國(guó)地中海沿岸的旅游房地產(chǎn)目前已在全球得到迅速發(fā)展，特別是歐洲各國(guó)，各種分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已發(fā)展到一定規(guī)模。 從我國(guó)情況來(lái)看，旅游房地產(chǎn)萌芽于上世紀(jì)八、九十年代。當(dāng)時(shí)，沿海地區(qū)、改革開(kāi)放較早的省市由于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開(kāi)始嘗試將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空置的物業(yè)改造為賓館、青年旅館、分時(shí)度假酒店、汽車(chē)旅館等旅游休閑的場(chǎng)所，于是一部分原本為住宅等用途的建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝飿I(yè)。1999年，自海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，先后幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較大的市場(chǎng)反響，從而真正形成了旅游房地產(chǎn)的概念和形式。到目前，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)下，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)正式進(jìn)入發(fā)展期。旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的差異，因而具有特殊的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)模式，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)的配套要求更高、服務(wù)要求更專(zhuān)業(yè)、銷(xiāo)售方式更加靈活。 雖然目前我國(guó)還面臨著旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專(zhuān)業(yè)人才短缺、開(kāi)發(fā)商意識(shí)水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體水平良莠不齊的問(wèn)題，但是展望未來(lái)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)需求潛力巨大等利好因素的推動(dòng)下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來(lái)更快的發(fā)展時(shí)期。在此過(guò)程中，政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)的步伐，資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)未來(lái)的決定力量，與國(guó)情適合與國(guó)際接軌的特色產(chǎn)品將不斷出現(xiàn)。 4）、潘石屹為SOHO中國(guó)作秀，目標(biāo)瞄準(zhǔn)山西、內(nèi)蒙煤老板SOHO中國(guó)“謀定”晉、蒙煤商。過(guò)去十年中，浙江溫州等地的客戶較多，主要是浙江的制造業(yè)發(fā)達(dá)，民間積累的財(cái)富雄厚。但隨著人民幣的升值，中國(guó)與國(guó)外的貿(mào)易順差會(huì)逐步平衡，出口壓力將越來(lái)越大，這些企業(yè)也風(fēng)光不再。新一輪的發(fā)展機(jī)遇會(huì)更加青睞山西、內(nèi)蒙古等資源富足地區(qū)，我們作為商人自然會(huì)盯住新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?！迸耸偃缡墙忉寔?lái)到晉、蒙舉行論壇的理由。記者從SOHO中國(guó)了解到，高峰時(shí)期，山西的客戶曾占到SOHO中國(guó)業(yè)主比例近50%，十多年平均下來(lái)，比例保持在20%以上。按省份排列，山西是SOHO中國(guó)的第二大客戶群，僅次于北京，比第三位的浙江省要高許多。現(xiàn)在“后起之秀”內(nèi)蒙古的客戶群正在形成，且勢(shì)頭強(qiáng)勁。 山西是我國(guó)的煤炭大省，煤炭產(chǎn)量占到全國(guó)的1/4，而內(nèi)蒙古的煤炭探明儲(chǔ)量居全國(guó)第一。近年來(lái)，隨著煤炭?jī)r(jià)格的逐節(jié)攀升，晉、蒙兩地的煤商大都已賺得盆滿缽溢。在山西呂梁、臨汾、晉中，內(nèi)蒙古鄂爾多斯等城市，隨處可見(jiàn)的豪華汽車(chē)與高檔消費(fèi)場(chǎng)所，見(jiàn)證著資源型城市的“繁榮”。 潘石屹在業(yè)界被稱(chēng)作“絕頂聰明”，煤炭“王者歸來(lái)”的“芳香”挑動(dòng)了潘石屹的味蕾。過(guò)去幾年中，潘石屹曾數(shù)次親赴太原，與煤商頻頻接觸，在山西太原的各大報(bào)紙、電視及戶外媒體常常可以看到SOHO中國(guó)的樓盤(pán)廣告，煤商儼然成為SOHO中國(guó)最尊貴的“坐上賓”。 有專(zhuān)家稱(chēng)，山西、內(nèi)蒙古兩地煤商思想較封閉，投資觀念保守，因而不動(dòng)產(chǎn)投資成為財(cái)富積累后的首選；另外，部分人在本地依靠資源迅速發(fā)家，為避免“仇富心態(tài)”殃及，在外地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)也就成為必然。 【結(jié)論】：市場(chǎng)呼跌的聲音是永遠(yuǎn)存在的，在中國(guó)改革后的時(shí)間里，所有物價(jià)的整體趨勢(shì)就是上升，并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)呼跌而發(fā)生改變。人口基數(shù)大，人均資源配置低，城市化進(jìn)程在加快，最終城鎮(zhèn)人口要達(dá)到近9億，高端人口有近兩億的群體，土地資源會(huì)更加緊張，高端產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越稀缺，20年的時(shí)間就可以證明。市場(chǎng)兩端的產(chǎn)品最缺乏，低端的要靠政府安公共事業(yè)去處理，高端的要靠市場(chǎng)化運(yùn)作，國(guó)家要靠資源調(diào)配的形成減小貧富差距。以高端項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)程來(lái)講，東羅城的開(kāi)發(fā)完全具備和迎合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。2、區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)情況A、秦皇島：A1、經(jīng)濟(jì)狀況：近年來(lái)，秦皇島經(jīng)濟(jì)總量一直保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。2005年完成生產(chǎn)總值501億元，比去年增長(zhǎng)12%。三次產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)5.5%、12.3%和13%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值127億元，增長(zhǎng)21.6%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入55.57億元，增長(zhǎng)22.5%。其中,地方一般預(yù)算收入25.71億元，增長(zhǎng)32%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資164.93億元，增長(zhǎng)19.3%。實(shí)施千萬(wàn)元以上項(xiàng)目310項(xiàng),完成投資110億元。港口吞吐量完成1.71億噸。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額147億元，增長(zhǎng)13.6%。金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額分別為640億元、386億元，比年初增長(zhǎng)10%和9%。居民消費(fèi)品價(jià)格總水平上漲1.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.541.348.2調(diào)整為10.24049.8，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)所占比重比去年各下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)則上升0.6個(gè)百分點(diǎn)?？傮w看,秦皇島的經(jīng)濟(jì)是穩(wěn)步上升的。秦皇島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向：1、進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；第一，進(jìn)一步優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，調(diào)整提高傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展新興第三產(chǎn)業(yè)，增大第三產(chǎn)業(yè)的GDP比重。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部要大力發(fā)展旅游業(yè)。秦皇島市2002年旅游收入為40.83億元，居河北省榜首，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)的收入占GDP的12.16%，是秦皇島市最具有特色與潛力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)建立模型:y=a+bt+d1+d2其中,y表示旅游收入,t表示年份,d1d2是虛擬變量，表示其他因素(如天氣政策)對(duì)旅游收入的影響。經(jīng)Eviews軟件計(jì)算得出結(jié)果是:y=21.54+2.57t-16.03d1+13.35d2。按照此方程預(yù)測(cè)，2010年，秦皇島的旅游社會(huì)收入應(yīng)為76.01億元。第二，在發(fā)展旅游業(yè)的同時(shí),也要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為與人民生活息息相關(guān)，集開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、裝修、服務(wù)、維修、物管于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，由于其特有的產(chǎn)業(yè)特征，以及市場(chǎng)潛在需求大的現(xiàn)狀，具備成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的條件。第三，在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，在工業(yè)內(nèi)部也要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，逐步關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)一些高耗、高污染的冶金、化工等產(chǎn)業(yè)。2、優(yōu)先發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)的核心，加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)秦皇島市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化有著重要意義。一是以技術(shù)改造為手段增強(qiáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)建材、冶金、化工、機(jī)械、食品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行新一輪改造，增強(qiáng)企業(yè)和產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。二是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，特別是以信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料和新醫(yī)藥、新能源等為主要內(nèi)容的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。3、積極培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)品需求收入彈性和價(jià)格彈性最大，進(jìn)而后向聯(lián)系和前向聯(lián)系的聯(lián)系效應(yīng)最大的產(chǎn)業(yè)，正是通過(guò)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系、帶動(dòng)效應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。秦皇島市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群包括食品加工業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工工業(yè)、機(jī)械工業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬礦采業(yè)、非金屬礦采業(yè)、家具制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。4、發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整是一個(gè)長(zhǎng)期的、動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程，必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和區(qū)域的特點(diǎn)對(duì)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面、系統(tǒng)地調(diào)整和優(yōu)化。一是培育以甘薯種植為中心的產(chǎn)業(yè)群。盧龍具有“中國(guó)甘薯之鄉(xiāng)”稱(chēng)號(hào)，現(xiàn)在已初步形成甘薯種植、機(jī)械制造、化學(xué)工業(yè)、食品加工等產(chǎn)業(yè)群，應(yīng)進(jìn)一步在政策方面給予扶持、在技術(shù)上給予指導(dǎo)、在信息方面給予幫助，使其盡早成為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。二是培育以海產(chǎn)品養(yǎng)殖為中心的產(chǎn)業(yè)群。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，因地制宜地發(fā)展?jié)O業(yè)，同時(shí)延長(zhǎng)漁業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，積極培育水產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)加銷(xiāo)一條龍的產(chǎn)業(yè)格局。三是培育以葡萄種植為中心的產(chǎn)業(yè)群。秦皇島地區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)型季風(fēng)氣候，該地區(qū)丘陵地帶的低緩坡地最為適宜葡萄生長(zhǎng)。A2、房地產(chǎn)情況：目前秦皇島房地產(chǎn)行業(yè)呈三級(jí)分化，即高、中、低三個(gè)檔次。以海港區(qū)為例，高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為12000元每平米；中檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為6500元每平米；低端產(chǎn)品的銷(xiāo)售均價(jià)為：3860元每平米。中低端產(chǎn)品的消費(fèi)顧客以當(dāng)?shù)氐臑橹?，中高端的產(chǎn)品以外地的消費(fèi)為主，價(jià)格形成三級(jí)分化，