（公共管理專業(yè)論文）小寨商圈建設(shè)中區(qū)級(jí)政府地位和作用研究.pdf

摘要 商圈的崛起、形成和發(fā)展是現(xiàn)代文明和經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步的結(jié)果。世界知名的國(guó)際性大 都市，無(wú)不有著傲立于世的知名商圈。商圈的建設(shè)和發(fā)展，必將促進(jìn)一個(gè)城市乃至一個(gè) 國(guó)家商業(yè)、旅游、文化、地產(chǎn)等事業(yè)的全方位發(fā)展。 近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，城市商圈的研究越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)外專家、學(xué)者 及政府部門(mén)的普遍關(guān)注，城市商圈的理論研究逐步受到重視。本論文以“小寨商圈建設(shè) 中區(qū)級(jí)政府地位和作用的研究 為標(biāo)題，重點(diǎn)研究雁塔區(qū)政府在小寨商圈建設(shè)中應(yīng)發(fā)揮 的作用，便于政府運(yùn)用公共管理的手段進(jìn)行合理引導(dǎo)，對(duì)轉(zhuǎn)變政府職能，促進(jìn)小寨商圈 科學(xué)有序地良好發(fā)展起到積極地作用。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外商圈現(xiàn)狀進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，很少有專 門(mén)針對(duì)政府在商圈建設(shè)中發(fā)揮的作用進(jìn)行研究，故本文在前輩和學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，以 大連青泥洼商業(yè)城和重慶觀音橋商圈、解放碑中心購(gòu)物廣場(chǎng)為例，探索小寨商圈建設(shè)中 區(qū)級(jí)政府的基本職能和所發(fā)揮的作用，為區(qū)級(jí)政府科學(xué)管理、服務(wù)提供建設(shè)性參考和指 導(dǎo)。 通過(guò)分析小寨商圈目前發(fā)展現(xiàn)狀，可以發(fā)現(xiàn)，小寨商圈發(fā)展所面臨的突出問(wèn)題可以 概括為以下幾個(gè)方面：1 、商業(yè)發(fā)展定位偏低。2 、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)和基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱。 3 、規(guī)劃、服務(wù)、管理還未完全到位。為了有效化解上述問(wèn)題，雁塔區(qū)政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)、 引導(dǎo)、指導(dǎo)、督導(dǎo)四個(gè)方面的作用，從規(guī)劃、招商引資、宏觀管理等各個(gè)方面開(kāi)展工作， 促進(jìn)小寨商圈開(kāi)發(fā)改造工作沿著科學(xué)的軌道健康、有序、順利地推進(jìn)。 關(guān)鍵詞：商圈建設(shè)，政府，研究 a b s t r a c t t h ef o r m i n ge m e r g e n c ea n dd e v e l o p i n go ft h et r a d ec i r c l e si sar e s u l to fu r b a n c i v i l i z a t i o na n de c o n o m i cp r o g r e s s a l lo ft h ew o r l d - - f a r n o u si n t e r n a t i o n a lm e t r o p o l i sh a v e f a m o u st r a d ec i r c l e w i t ht h eh e l po fc o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n to ft r a d ec i r c l e s ，w i l l p r o m o t eac i t yo rac o u n t r yb u s i n e s sd i s t r i c t ，t o u r i s m ， c u l t u r e ，r e a le s t a t ea n do t h e r u n d e r t a k i n g so fa l l - r o u n dd e v e l o p m e n t i nr e c e n ty e a r s ， a l o n gw i t l lt h er a p i dd e v e l o p m e n to fs o c i a le c o n o m y ，u r b a nt r a d e c i r c l eo fr e s e a r c ha th o m ea n da b r o a da t t r a c t sa t t e n t i o nb ym o r ea n dm o r ee x p e r t s ，s c h o l a r s ， g o v e r n m e n td e p a r t m e n t sa n dt h e o r e t i c a lr e s e a r c ho fu r b a nf a d ec i r c l eg r a d u a l l y t h i st h e s i s w i t h “i nt h ec o n s t r u c t i o no fx i a o z h a it r a d ec i r c l eg o v e r n m e n tp o s i t i o na n df u n c t i o no f r e s e a r c h ”a st h eh e a d l i n e ，t h es t u d yf o c u s e s0 1 1t h er e s e a r c hi nt h ex i a o z h a it r a d ec i r c l e y a n d a q ug o v e r n m e n ts h o u l dp l a ya ne f f o r ti nc o n s t r u c t i o n ，w h i c hi se a s yt ou s ep u b l i c m a n a g e m e n tm e a n st or a t i o n a l l yg u i d e ，t r a n s f o r mt h ef u n c t i o n so fg o v e r n m e n t ，p r o m o t et o p l a yap o s i t i v er o l ei nd e v e l o p m e n to ft h ex i a o z h a l 枷ec i r c l es c i e n t i f i c a l l ya n do r d e r l y t h r o u g ht h es t u d yo fd o m e s t i ca n df o r e i g nb u s i n e s sd i s t r i c ts t a t u s ， i ti sd i s c o v e r e dt h a tt h e r e i sr a r e l ys p e c i a lr e s e a r c ha b o u tt h eg o v e r n m e n tf u n c t i o ni nt h er o l eo ft h eb u s i n e s sd i s t r i c ti n t h ec o n s t r u c t i o n ，t h i sp a p e rs t u d i e do nt h ef o u n d a t i o n so fs e n i o ra n ds c h o l a r s ，o nt h eb a s i so f t h er e s e a r c hi nd a l i a ng r e e nc l a yc o m m e r c i a lh o l l o wa n dt h ec o m m e r c i a la r e ao fc h o n g q i n g g u a n y i nb r i d g e ，j i e f a n g b e is h o p p i n gc e n t e rs q u a r e a st h ee x a m p l e ， e x p l o r e st h eb a s i c f u n c t i o n sa n dt h er o l eo ft h eg o v e r n m e n tf o rt h ed i s t r i c tg o v e r n m e n ti nt h ec o n s t r u c t i o no f x i a o z h a it r a d ec i r c l e ，p r o v i d es c i e n t i f i cm a n a g e m e n ta n ds e r v i c et oc o n s t r u c t i v er e f e r e n c e a n dg u i d a n c ef o rt h ed i s t r i c tg o v e m m e n t t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h ep r e s e n ts i t u a t i o no fx i a o z h a i t r a d ec i r c l ed e v e l o p m e n t ，w e c a nf i n dt h a tx i a o z h a it r a d ec i r c l ed e v e l o p m e n ti sf a c i n gs e r i o u sp r o b l e m sw h i c hc a nb e s u m m a r i z e da sf o l l o w s ：1 、l o wb u s i n e s sd e v e l o p m e n to r i e n t a t i o n 2 、r e l a t i v ew e a ki nt h e e x i s t i n gc o m m e r c i a la n di n f r a s t r u c t u r e 3 、p l a n n i n g ，s e r v i c e ，m a n a g e m e n ti sn o tc o m p l e t e l y i no r d e rt os o l v et h ep r o b l e ma sa b o v e ，t h ey a n d a q ug o v e r n m e n ts h o u l dp l a yal e a d i n g ， d i r e c t ， s u p e r v i s i o na n dg u i d a n c ef r o mt h ef o u ra s p e c t so ft h er o l e ， f r o mp l a n n i n g ， i n v e s t m e n t ，m a c r om a n a g e m e n ta s p e c t st ob e g i nt h ew o r k ，p r o m o t ed e v e l o p m e n to f l i x i a o z h a it r a d ec i r c l er e c o n s t r u c t i o nw o r ka l o n gt h ec i r c l eo r b i to fs c i e n t i f i ch e a l t h yo r d e r l y a n ds u c c e s s f u l l y k e yw o r d s - x i a o z h a i t r a d ec i r c l e ；g o v e r n m e n t ；r e s e a r c h i i i 西北大學(xué)學(xué)位論文知識(shí)產(chǎn)權(quán)聲明書(shū) 本人完全了解西北大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī) 定。學(xué)校有權(quán)保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和 電子版。本人允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)西北大學(xué)可以將 本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采 用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。同時(shí)授 權(quán)中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所等機(jī)構(gòu)將本學(xué)位論文收錄到中國(guó)學(xué) 位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)或其它相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)。 霎差篡妻纂簍裹霎亍翌指導(dǎo)教師簽名：j 嗡 學(xué)位論文作者簽名：聱垃指導(dǎo)教師簽名：奎鯊已 卅年j 月) 弓e l 干堋哆日 西北大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明：所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研 究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和 致謝的地方外，本論文不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成 果，也不包含為獲得西北大學(xué)或其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書(shū)而使 用過(guò)的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已 在論文中作了明確的說(shuō)明并表示謝意。 學(xué)位論文作者虢弩町 2 矸年j2 月) 弓日 西北大學(xué)碩士學(xué)位論文 第一章緒論 1 1 選題背景和研究意義 1 1 1 選題背景 城市商圈是一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，其規(guī)模大小、發(fā)展快慢與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社 會(huì)發(fā)展總體情況息息相關(guān)。西安市的著名商業(yè)區(qū)之一小寨商圈，多年來(lái)，在全市、全省 的商業(yè)、服務(wù)業(yè)大盤(pán)中都占有一席之地，也為雁塔區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)。小寨商 圈的發(fā)展、形成經(jīng)過(guò)了一個(gè)歷史過(guò)程，它與我們這個(gè)城市的發(fā)展、城市機(jī)構(gòu)的變化密切 相關(guān)。 當(dāng)前，小寨商圈發(fā)展既面臨著難得的歷史機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從上世紀(jì)6 0 年代起，這里自發(fā)的形成了以滿足周邊群眾為目的，以零散商戶、攤販為主體的商業(yè)集 市。隨著西安城市化進(jìn)程的不斷加快，廣大人民群眾的物質(zhì)需求越來(lái)越高，小寨商圈所 在的雁塔區(qū)委、區(qū)政府從九十年代中期開(kāi)始，先后二次對(duì)小寨地區(qū)的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)環(huán) 境進(jìn)行了改造提升。目前，在這一區(qū)域內(nèi)，南二環(huán)、小寨東西路延伸線和長(zhǎng)安南路的商 業(yè)氛圍最為濃郁，商業(yè)設(shè)施較為完備，已初步形成了小寨商圈“干 字型商業(yè)、服務(wù)業(yè) 發(fā)展主框架。小寨商圈的形成和快速發(fā)展對(duì)雁塔區(qū)、乃至西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了重 要的支撐作用。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，小寨商圈到現(xiàn)在已成為日益繁榮的現(xiàn)代化商業(yè)中心 區(qū)。商家多，業(yè)態(tài)全，功能齊，交易火，巨大的商業(yè)價(jià)值，使其人氣、商氣日益濃郁， 已經(jīng)成為雁塔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。同時(shí)，與一些發(fā)達(dá)地區(qū)相比，受城市建設(shè)、規(guī)劃、政 府引導(dǎo)、歷史沿革、消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響，陜西地區(qū)城市商圈在發(fā)展中還不同程度的 存在規(guī)模不大、檔次不高、服務(wù)不善等問(wèn)題。小寨商圈雖然形成于改革開(kāi)放初期，但近 年來(lái)，西安各類商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)相發(fā)展，隨著鐘樓商圈、土門(mén)商圈等新商圈的興起，西安市 舊的商業(yè)格局已經(jīng)被打破，新的商業(yè)格局正在形成，小寨商圈的傳統(tǒng)商業(yè)地位也受到了 巨大的沖擊和挑戰(zhàn)。目前，小寨商圈在一定程度上代表了各地商圈的現(xiàn)狀，特別是在由 老商業(yè)街區(qū)逐步演變?yōu)槌鞘猩倘Φ模毡榇嬖谠?jīng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，經(jīng)過(guò)幾十年 的發(fā)展后，在一批新型城區(qū)和商圈的沖擊下，表現(xiàn)出定位低、設(shè)施差、管理不到位的情 況。因此，加快打造小寨商圈已刻不容緩。 本文將在分析城市商圈特別是小寨商圈發(fā)展建設(shè)意義、問(wèn)題和成因的基礎(chǔ)上，結(jié)合 實(shí)際，對(duì)區(qū)級(jí)政府加快商圈發(fā)展的作用進(jìn)行思考，這將對(duì)推進(jìn)小寨商圈建設(shè)起到積極的 作用，對(duì)區(qū)級(jí)政府的職能轉(zhuǎn)變具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。 第一章緒論 1 1 2 西安市及其商圈的發(fā)展概況 西安市古稱長(zhǎng)安，是陜西省省會(huì)、中國(guó)北方中西部最大的中心城市、歷史文化名城 和世界性旅游城市?，F(xiàn)轄新城、碑林、蓮湖三個(gè)城區(qū)，雁塔、未央、灞橋、閻良四個(gè)郊 區(qū)，長(zhǎng)安、戶縣、周至、高陵、臨潼、藍(lán)田六個(gè)縣，全市總面積9 9 8 3 平方公里，其中 市區(qū)1 0 6 6 平方公里。 西安地區(qū)的人文旅游資源極為豐富。中華民族璀璨文化的沉淀，給古城遺存了大量 的文物古跡，故有“立體歷史博物館”之稱。西安的文物古跡不僅豐富獨(dú)特，而且具有 系統(tǒng)性和完整性，堪稱中國(guó)歷史的縮影，其數(shù)量之多、密度之大、等級(jí)之高均居全國(guó)之 首。 經(jīng)過(guò)四十多年的建設(shè)與發(fā)展，今天的西安市已成為我國(guó)重要工業(yè)城市。它是中國(guó)航 空航天、儀器儀表、電子、紡織工業(yè)的主要基地，機(jī)電、化工、電力等工業(yè)門(mén)類也具有 相當(dāng)規(guī)模。并形成了集中的飛機(jī)制造城、電子工業(yè)城、紡織工業(yè)城和新興的電子工業(yè)城。 西安市也是橫跨亞歐的“大陸橋 和隴海蘭新線最大的中心城市，在歷史上一直是 西北地區(qū)和周圍省份的商品流通中心和物資集散地，商業(yè)貿(mào)易在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中占有重要地 位。作為西北地區(qū)最大的金融中心，西安市已經(jīng)形成以市人民銀行為中心，各專業(yè)銀行 和保險(xiǎn)公司為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和分工協(xié)作的金融體系。未來(lái)的西安將以科技、 旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，努力實(shí)現(xiàn)外向型城市的發(fā)展目標(biāo)。 1 1 3 西安城市商業(yè)規(guī)劃相關(guān)政策與目標(biāo) a 城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)西安市政府二十年發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)二十年西安市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)為： ( 1 ) 預(yù)計(jì)2 0 1 0 年西安社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1 0 0 0 - - - 1 2 0 0 億元。 ( 2 ) 2 0 1 5 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1 8 0 0 - - 2 0 0 0 億元。 ( 3 ) 2 0 2 0 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2 8 0 0 - - - 3 2 0 0 億元。 ( 4 ) 預(yù)計(jì)2 0 1 0 年西安市商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積應(yīng)控制在7 7 0 11 5 0 萬(wàn)平方米之間。 ( 5 ) 2 0 1 5 年商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積應(yīng)控制在8 0 卜1 2 0 0 萬(wàn)平方米之間。 ( 6 ) 2 0 2 0 年西安市商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積應(yīng)控制在8 3 卜1 2 5 0 萬(wàn)平方米之間；其中主城 區(qū)人口規(guī)模為5 5 0 萬(wàn)人，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積宜控制在6 2 0 一8 4 5 萬(wàn)平方米之間。 b 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ( 1 ) 在中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，鼓勵(lì)開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、特色餐飲 網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂(lè)設(shè)施以及具有西部特色旅游紀(jì)念品商店，大力引進(jìn)老字號(hào)名店進(jìn)入。 2 西北太 目士掌位論文 ( 2 ) 結(jié)臺(tái)中心城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改造，改造現(xiàn)有百貨商店，按照集中連片，f 發(fā)的原 則在合適地段整體開(kāi)發(fā)建設(shè)若干家百貨店或市區(qū)購(gòu)物中心。 ( 3 ) 業(yè)卷設(shè)跫強(qiáng)調(diào)精品化，中高檔化，強(qiáng)調(diào)差異化經(jīng)營(yíng) ( 4 ) 鼓勵(lì)設(shè)簧中型百貨店、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲兩點(diǎn)、文化娛樂(lè) 設(shè)施。 ( 5 ) 專業(yè)店、大型超市、家居建材商店、城郊購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等。在六個(gè)城h 副中心可適度設(shè)置社區(qū)購(gòu)物中心。 西安市區(qū)規(guī)劃總圖 肛i 菌函函_ 業(yè) _ t1j ，碟自腳“一t q _ ，一“1 田i 西安市商業(yè)中心規(guī)劃圈 4 西安市雁塔區(qū)區(qū)域環(huán)境情況 a ，雁塔區(qū)自然人文環(huán)境 西安市商業(yè)中心規(guī)劃圖 第一章堵論 雁塔區(qū)位于西安市南郊，總面積1 5 2 平方公里，人口1 0 3 萬(wàn)，轄8 個(gè)街道辦事處， 8 5 個(gè)社區(qū)，1 2 0 個(gè)行政村，區(qū)內(nèi)有大雁塔、青龍寺、漢宣帝杜陵、陸江池遺址、陜西歷 史博物館等名勝古跡、著名旅游景點(diǎn)，有陜西廣播電視塔、陜西廣播電視中心、陜西跳 水館、西安創(chuàng)際展覽中心等眾多大型體育文化設(shè)施，有陜西師大、西安電子科大等普通 高等院校2 2 所，西安歐亞學(xué)院等千人以上民辦高校1 2 所，省以上科研院所5 5 家，各 類專業(yè)技術(shù)人員1 38 萬(wàn)人區(qū)內(nèi)西有西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，東有曲江新區(qū)和瀘灞 生態(tài)區(qū)，形成了一區(qū)多制的獨(dú)特格局，是全國(guó)著名的科教文化旅游大區(qū)。 圖z 雁塔區(qū)區(qū)位國(guó) b 雁塔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來(lái)，雁塔區(qū)委、區(qū)政府圍繞科學(xué)發(fā)展，加快發(fā)展這一主題，大力實(shí)施科教興區(qū)、 三產(chǎn)強(qiáng)區(qū)、綠化帶動(dòng)和項(xiàng)目帶動(dòng)四大戰(zhàn)略，突出抓好以市政道路為主的基礎(chǔ)設(shè)施和以大 型文化商貿(mào)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為主的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，區(qū)域經(jīng)躋實(shí)力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)管理和各 項(xiàng)社會(huì)事業(yè)都邁上了新的臺(tái)階?！笔鍟r(shí)期，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增幅保持在1 6 以上， 地方財(cái)政收入年均增幅達(dá)到2 76 ，”十五”朱全社會(huì)固定資產(chǎn)投資是”九五”束的1 0 3 倍， 城市建成區(qū)面積出”九直”末的4 7 平方公里擴(kuò)展到6 0 平方公里，全面超額完成了”十五” 計(jì)劃預(yù)期的主要發(fā)展目標(biāo)。2 0 0 8 年雁塔區(qū)生產(chǎn)總值完成3 1 07 億元，同比增長(zhǎng)1 8 2 ； 地方財(cái)政收入完成85 6 億元，凈增17 6 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成4 2 1 9 億元 同比增長(zhǎng)2 80 5 ；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成1 4 23 億元；外商直接投資完成4 0 8 8 萬(wàn)美 元，同比增長(zhǎng)2 08 ；實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資完成3 00 4 億元，同比增長(zhǎng)2 48 ，全區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合 實(shí)力位列全市第一排。城市建設(shè)、市容管理、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社區(qū)服務(wù)等各項(xiàng)事 西北太學(xué)碩學(xué)也論女 業(yè)都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，轄區(qū)人居環(huán)境更加和諧安定。 從第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，總量排前三位的區(qū)縣依次為：長(zhǎng)安區(qū)1 31 3 億元、臨渣區(qū)【26 4 億元、戶縣84 億元。增速前三位的區(qū)縣依次為：灞橋區(qū)1 24 、周至縣1 1 1 、藍(lán)田 縣92 。 從第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，總量排前i 位的區(qū)縣依次為：雁塔區(qū)1 0 87 6 億元、未央?yún)^(qū)9 03 9 億元、蓮湖區(qū)8 52 2 億元，增速排前三位的區(qū)縣依次為：高陵縣3 63 、藍(lán)田縣1 86 、 戶縣1 82 。 從第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，總量排前三位的區(qū)縣依次為：雁塔區(qū)1 4 16 4 億元、碑林區(qū) 1 1 54 2 億元、蓮湖區(qū)7 37 億元，增速排前三位的區(qū)縣依次為；雁塔區(qū)1 67 、閻良區(qū) 1 6 刪、未央?yún)^(qū)1 52 。 2 0 0 6 年雁塔區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1 1 81 4 億元，列全市第四；商業(yè)現(xiàn)有面積 6 l 萬(wàn)平方米，年收入2 17 億元，排名全市第三，綜合實(shí)力列全市第二：雁塔區(qū)2 0 0 6 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量( 包含曲江新區(qū)、高新區(qū)) 位居全市第一。 ( 數(shù)字來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站) c 雁塔區(qū)人口現(xiàn)狀 ( 1 ) 人口結(jié)構(gòu)： 2 0 0 7 年兩安市總?cè)丝? 0 2 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口4 9 7 萬(wàn)人；雁塔區(qū)總?cè)丝? 4 萬(wàn)人， 占西安市人幾總數(shù)的1 05 8 ，占西安城區(qū)人口總數(shù)的1 94 6 。 2 0 0 8 年兩安市總?cè)丝谝堰_(dá)8 2 25 2 萬(wàn)人；常住總?cè)丝谶_(dá)1l o 3 3 萬(wàn)人，占西安市總 人口的1 34 1 ，列全市第一；戶籍總?cè)丝谶_(dá)7 6 0 6 7 0 人。 ( 以上數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站) ( 2 ) 人口密度( 人平方公里)( 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市雁塔匪統(tǒng)計(jì)資料) 蒸震蔟 圖32 0 0 7 年部分區(qū)縣人口密度圈42 0 0 8 年部分區(qū)縣人口密度 2 0 0 7 年雁塔區(qū)人口密度均在4 8 9 2 人平方公里，2 0 0 8 年雁塔區(qū)人口密度已達(dá)到 7 2 5 9 人平方公里。 5 第一章緒論 ( 3 ) 城市化水平( ) 2 0 0 7 年西安市的城市化水平為4 2 7 1 ，城區(qū)為5 5 6 2 。2 0 0 7 年雁塔區(qū)城市化 水平為7 8 5 3 ，顯著高于西安城區(qū)的平均水平。2 0 0 8 年雁塔區(qū)城市化水平為7 8 6 7 。 ( 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市雁塔區(qū)統(tǒng)計(jì)資料及各區(qū)政府網(wǎng)站) d 人口年齡構(gòu)成 ( 1 ) 2 0 0 7 年西安市及其下屬主要城區(qū)的人口社會(huì)增長(zhǎng)率普遍高于人口自然增長(zhǎng)率； ( 2 ) 雁塔區(qū)的人口社會(huì)增長(zhǎng)率( 6 8 5 ) 排在西安市城三區(qū)的第二位( 碑林區(qū)第一 位) ； ( 3 ) 雁塔區(qū)人口自然增長(zhǎng)率( 3 2 3 0 o o ) 高于西安市( 3 2 l ) 及西安城區(qū)( 2 9 8 ) 平均水平。( 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市雁塔區(qū)統(tǒng)計(jì)資料) e 職業(yè)構(gòu)成：由學(xué)生、教師、職員、公務(wù)員、工人、離退休人員、城中村居民等構(gòu) 成。 f 人流量：根據(jù)調(diào)查，小寨商圈日人流量為3 卜5 0 萬(wàn)人次，達(dá)到雁塔區(qū)總?cè)丝诘? 4 ， 消費(fèi)力巨大。尤以小寨十字人氣最為旺盛，平日中午2 0 0 人分鐘，節(jié)假日4 0 0 人分鐘。 ( 數(shù)據(jù)來(lái)源：2 0 0 7 年7 月9 日至2 2 日小寨商圈消費(fèi)者調(diào)查) g 消費(fèi)水平：2 0 0 7 年雁塔區(qū)年人均消費(fèi)額己突破1 0 0 0 0 元；目前小寨商圈內(nèi)的百貨、 服飾等的人均月消費(fèi)額為3 卜3 0 0 元左右，餐飲人均次消費(fèi)為2 卜8 0 元左右，休閑娛 樂(lè)人均次消費(fèi)為3 0 8 0 元左右。由此可見(jiàn)，小寨商圈的消費(fèi)水平為中低檔和中檔為主。 ( 數(shù)據(jù)來(lái)源：2 0 0 7 年7 月9 日至2 2 日小寨商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查) 1 1 5 研究意義 “變則通、通則勝”。世間沒(méi)有一成不變的東西，只有與時(shí)俱進(jìn)的腳步，城市發(fā)展、 商業(yè)繁榮更是如此。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2 0 0 5 年至2 0 0 7 年三年，雁塔區(qū)生產(chǎn)總值分別是 1 8 9 0 6 億元、2 1 3 4 9 億元和2 5 2 0 8 億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為8 4 0 2 億元、9 9 4 億元和1 1 8 1 4 億元，平均以1 8 5 的增幅發(fā)展：社會(huì)消費(fèi)品零售總額已占生產(chǎn)總值的 4 5 左右。這組數(shù)據(jù)預(yù)示著一個(gè)巨大的商機(jī)，孕育著一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。這個(gè)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)極的原點(diǎn)就在小寨；這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的動(dòng)力就是小寨商圈。很顯然，要使這個(gè)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)極很好的發(fā)揮、發(fā)展，目前的規(guī)劃、建設(shè)已經(jīng)不能滿足它的需求。同時(shí)，由于小寨 商圈的地理和文化的天然優(yōu)勢(shì)，以及雁塔區(qū)政府目前招商外資工作也在穩(wěn)步提升，世界 5 0 0 強(qiáng)企業(yè)紛紛選址小寨商圈，而且古老的區(qū)域文化內(nèi)涵隨著對(duì)外宣傳的輻射作用，更 6 西北大學(xué)碩士學(xué)位論文 加有效地推動(dòng)了雁塔區(qū)旅游業(yè)的快速發(fā)展。但是在傳統(tǒng)的商業(yè)模式的經(jīng)營(yíng)下，亦不能完 成相應(yīng)的配套服務(wù)功能。 事實(shí)上，研究城市商圈，就是研究城市。商圈的形成與發(fā)展過(guò)程永遠(yuǎn)是城市經(jīng)濟(jì)、 城市人居、城市交通、城市規(guī)劃與城市建設(shè)等一系列城市要素發(fā)展?fàn)顩r晴雨表。如前所 述，小寨商圈雖然具備較強(qiáng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，但其自身因歷史原因亦造成諸多問(wèn)題與缺陷， 如商業(yè)發(fā)展定位偏低，現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱，規(guī)劃、服務(wù)、管理未完全 到位等，特別是近年來(lái)，西安各類商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)相發(fā)展，隨著西高新商圈、西大街商圈等 新商圈的興起，西安市舊的商業(yè)格局已經(jīng)被打破，新的商業(yè)格局正在形成，小寨商圈的 傳統(tǒng)商業(yè)地位也受到了巨大的沖擊和挑戰(zhàn)。目前，小寨商圈在一定程度上代表了各地商 圈的現(xiàn)狀，特別是在由老商業(yè)街區(qū)逐步演變?yōu)槌鞘猩倘Φ?，普遍存在曾?jīng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的支柱，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展后，在一批新型城區(qū)和商圈的沖擊下，表現(xiàn)出定位低、設(shè) 施差、管理不到位的情況。本文將在分析城市商圈特別是小寨商圈發(fā)展建設(shè)意義、問(wèn)題 和成因的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，對(duì)區(qū)級(jí)政府加快商圈發(fā)展的作用進(jìn)行思考，這將對(duì)推動(dòng)小 寨商圈建設(shè)起到積極的作用，對(duì)區(qū)級(jí)政府的職能轉(zhuǎn)變具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。 1 2 國(guó)內(nèi)外城市商圈研究動(dòng)態(tài) 1 2 1 國(guó)外相關(guān)研究綜述 商圈理論起源于西方的區(qū)位理論，如何確定最佳位置是區(qū)位論關(guān)注的核心問(wèn)題。 古典區(qū)位論從微觀主體出發(fā)研究成本和運(yùn)費(fèi)的最小化，關(guān)注微觀區(qū)位的布局均衡。 但若忽視宏觀區(qū)位選擇的一般均衡問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致商圈布局規(guī)劃的失敗。 最早的商圈理論是克里斯特勒( w a l tc h r i s t a l l e r ) 于2 0 世紀(jì)3 0 年代提出的，即中 心地理論( c e n t r a lp l a c et h e o r y ) 。他認(rèn)為，中心地是周圍地域的中心，向周圍地域提 供商品和服務(wù)，其中有許多商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)中心，可以是一個(gè)村莊、一個(gè)城鎮(zhèn)或城市。 克里斯特勒提出的商圈和開(kāi)設(shè)點(diǎn)( t h r e s h o l d ) 的概念，為哈夫概率模型打下了理論 基礎(chǔ)。哈夫認(rèn)為商圈布局的目的是測(cè)算特定地點(diǎn)的某個(gè)消費(fèi)者到某個(gè)零售店( 購(gòu)物中心) 購(gòu)物的可能性，該模型是以大型零售商店( 購(gòu)物中心) 而不是以城市為研究對(duì)象。模型表 明，一個(gè)零售店與其競(jìng)爭(zhēng)店相比規(guī)模越大，顧客到店購(gòu)物的可能性就越大；顧客購(gòu)物時(shí) 間越長(zhǎng)或距離越大，可能性越小。繼之后，魁恩( j ”a ”q u i n n ) 、納斯( n o u r s e ) 和加納 ( g a m e r ，1 9 6 6 ) 等將零售商業(yè)的銷售狀況與區(qū)位選擇聯(lián)系在一起，使商業(yè)區(qū)位理論逐漸演 變?yōu)樯倘碚摗P因( j ”k e v i n ) 提出了一個(gè)簡(jiǎn)化模型，其核心是以人口、到中心地帶所 7 第一章緒論 需時(shí)間、買場(chǎng)面積三個(gè)因素的簡(jiǎn)單比率，決定了兩個(gè)都市間的分界線，并由此推算銷售 額。這使商圈布局規(guī)劃方法更加成熟，也更加具有可操作性。布萊克( b l a c k ，1 9 8 7 ) 提出 多因素作用模型，他將許多難以量化的變量如商譽(yù)、機(jī)會(huì)成本等放進(jìn)模型內(nèi)，一方面加 深了人們對(duì)于商圈的認(rèn)識(shí)，另一方面使理論與實(shí)踐的結(jié)合更加緊密。 2 0 世紀(jì)9 0 年代后，哈佛商學(xué)院奧卡比( o k a b e ，a ，2 0 0 1 ) 提出了零售飽和指數(shù)( i r s ) 法則。奧卡比在商圈分析中使用了g i s 技術(shù)，以全面掌握商貿(mào)區(qū)的人口、競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)分布、 交通網(wǎng)絡(luò)等影響商圈的變數(shù)，可以對(duì)市場(chǎng)變化( 如新網(wǎng)點(diǎn)的出現(xiàn)、交通網(wǎng)絡(luò)改變) 做出迅 速反應(yīng)，可以很容易獲得空間信息，簡(jiǎn)化商貿(mào)業(yè)選址的難度。 1 2 2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究綜述 我國(guó)對(duì)商圈的研究相對(duì)比較滯后，始于2 0 世紀(jì)8 0 年代的傳統(tǒng)商業(yè)地理學(xué)。研究偏 重于商業(yè)職能、商業(yè)中心類型、級(jí)別、區(qū)位的選擇等。其中，關(guān)于商業(yè)中心空間結(jié)構(gòu)的 研究，主要側(cè)重于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模等級(jí)分布，且多以中心地理論為基礎(chǔ)，例如上海市區(qū) 商業(yè)區(qū)位的探討( 寧越敏，1 9 8 4 ) ，廣州市城區(qū)零售商業(yè)區(qū)位布局的探討( 吳郁文，1 9 8 8 ) 等。閻小培，許學(xué)強(qiáng)于1 9 9 2 年研究了廣州市中心商業(yè)區(qū)利用特征、成因及發(fā)展；楊吾 揚(yáng)先生利用銅心模型( 即用書(shū)伯的范力農(nóng)構(gòu)架進(jìn)行商店選址) 對(duì)北京商業(yè)中心進(jìn)行了預(yù) 測(cè)研究。陳忠暖于1 9 9 7 年運(yùn)用生態(tài)因子分析技術(shù)，構(gòu)建基尼系數(shù)、帶間差異系數(shù)、帶 別特化系數(shù)、地區(qū)特化率對(duì)昆明城市中心區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的區(qū)位類型和服務(wù)級(jí)別進(jìn)行了 劃分。這些研究為我們認(rèn)識(shí)城市商業(yè)市場(chǎng)空間提供了例證，也為城市規(guī)劃部門(mén)提供了參 考依據(jù)，也說(shuō)明中心地理論在較大程度上符合商業(yè)中心分布的客觀規(guī)律。 進(jìn)入9 0 年代后，城市商圈研究側(cè)重于地域形成的深層原因。如北京市商業(yè)活動(dòng) 空間結(jié)構(gòu)研究( 仵宗卿，2 0 0 0 ) 和天津市中心城區(qū)零代業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究( 樊緋，2 0 0 1 ) 等，從調(diào)查、預(yù)測(cè)特定零售服務(wù)設(shè)施集客能力的角度，運(yùn)用哈夫模型為我國(guó)零售市場(chǎng)調(diào) 查提供新的方法：馬龍龍( 2 0 0 4 ) 運(yùn)用g i s 技術(shù)構(gòu)建商圈分析模型以及探討在城市流通規(guī) 劃中的應(yīng)用。柳思維( 2 0 0 4 ，2 0 0 6 ) 率先提出“復(fù)合型商圈 的概念，在此基礎(chǔ)上著重研 究了復(fù)合型商圈對(duì)商貿(mào)業(yè)的影響、商貿(mào)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，特別是提出商圈時(shí)空 動(dòng)態(tài)性理論。2 0 0 5 年國(guó)家商務(wù)部正式頒布城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例，要求各地級(jí) 以上城市必須制定商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，以求科學(xué)合理布局商圈，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 近幾年，一些城市很重視商圈的發(fā)展，紛紛編制了城市商圈規(guī)劃。例如2 0 0 6 年以來(lái) 佛山市的佛山市高明區(qū)荷城商圈概念性規(guī)劃；哈爾濱市的秋林商圈規(guī)劃；西安 市的西安市區(qū)縣級(jí)區(qū)域商圈發(fā)展規(guī)劃等。這些都說(shuō)明了城市商圈規(guī)劃編制及其理論 8 西北大學(xué)碩士學(xué)位論文 研究逐步受到重視。 1 3 研究方法與技術(shù)路線 1 3 1 研究方法 遵循“理論聯(lián)系實(shí)際 的原則，結(jié)合本文的研究需要，采用了以下具體研究方法： ( 1 ) 文獻(xiàn)分析法： 本研究把文獻(xiàn)分析法作為最重要的研究方法。通過(guò)圖書(shū)館索引及網(wǎng)上中文期刊檢索 和引文追蹤，查閱權(quán)威期刊、相關(guān)專著，收集、研讀市區(qū)政府關(guān)于小寨商圈建設(shè)有關(guān)文 件和相關(guān)重要會(huì)議資料等辦法，圍繞研究主題開(kāi)展研究工作。 ( 2 ) 比較研究法： 本研究通過(guò)與其他省市城市商圈的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行比較、借鑒，旨在識(shí)別、界定小 寨商圈的發(fā)展中存在的問(wèn)題及其化解對(duì)策。 1 3 2 技術(shù)路線 本論文圍繞“政府為什么干預(yù)”“政府怎么干預(yù)”兩個(gè)問(wèn)題對(duì)城市商圈建設(shè)開(kāi)展研 究。首先，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷、實(shí)地訪問(wèn)商戶等方式，對(duì)小寨商圈現(xiàn)階段存在的問(wèn)題進(jìn)行分 析，證明在市場(chǎng)失靈的情況下，區(qū)級(jí)政府要利用市場(chǎng)手段與公共管理手段相結(jié)合的辦法， 來(lái)滿足公共服務(wù)需求。其次，通過(guò)借鑒其他省市的城市商圈發(fā)展經(jīng)驗(yàn)以及理論分析法， 提出政府在小寨商圈建設(shè)中的地位和作用。 9 第一章緒論 本文的結(jié)構(gòu)框架如下圖所示： 提 研究背景與問(wèn)題的提出 出 問(wèn) l 題 。 核心概念介紹 o 理 國(guó)內(nèi)外城市商圈建設(shè)研究成果 論 研 國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)政府推進(jìn)商圈建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)及借鑒 究 區(qū)級(jí)政府在小寨商圈建設(shè)中的作用分析 杪 廠弋 日 理論分析法文獻(xiàn)分析法 叫 比較研究法 實(shí) 證 分 析 弋7 解v 決小寨商圈發(fā)展中區(qū)級(jí)政府地位和作用 問(wèn) 題 l o 西北大學(xué)碩士學(xué)位論文 第二章商圈建設(shè)的理論基礎(chǔ) 2 1 商圈的定義 商圈理論，最早是由德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒在上世紀(jì)三十年代提出的，即商品和 服務(wù)中心地理論( c e t r a lp l a c et h e o r y ) 。該理論的要點(diǎn)是，以中心地為圓心，以最大的 商品銷售和餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務(wù)的中心地。城市商圈作 為一種特殊的商業(yè)企業(yè)集群模式，是實(shí)現(xiàn)寬松、舒適、和諧消費(fèi)環(huán)境的基礎(chǔ)，是城市現(xiàn) 代商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，是城市的形象和標(biāo)志，更是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的最重要的組 成部分，直接關(guān)系到城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 傳統(tǒng)商圈也稱為購(gòu)買圈、商勢(shì)圈，是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)( 或是 某個(gè)獨(dú)立的街區(qū)或道路) 為核心，通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，沿著一定方向向周圍擴(kuò)展延伸形成輻 射力，吸引顧客所形成的一定范圍或區(qū)域。理論上由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、 出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各種商業(yè)模式的興起，商圈被賦予了新 的含義。站在商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷的角度，商圈可以是一個(gè)以零售網(wǎng)點(diǎn)為輻射對(duì)象的范圍，也 可以是一個(gè)以包括所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組合區(qū)為對(duì)象的范圍。從此意義上看，商圈不僅是 由各種商業(yè)形式組合的，更是可以創(chuàng)造的。 2 2 商圈的類型 商圈按經(jīng)營(yíng)業(yè)種可分為日常用品商圈和非常用品商圈；按照規(guī)模大小可分為近鄰型 商圈、地域型商圈、廣域型商圈及超廣域商圈。 按照城市建設(shè)及地域特點(diǎn)，商圈分為核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。 對(duì)于某一處的商業(yè)中心而言，核心商圈處于最靠近商業(yè)建筑的區(qū)域，顧客密度最高， 約占商店顧客的5 0 - - 7 0 ；核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)逐漸 減少，因而會(huì)形成次級(jí)商業(yè)圈和顧客最分散的邊緣商業(yè)圈。此外，不同商品所形成的商 圈有所不同，貴重商品的商圈范圍較大，日用品的商圈范圍相對(duì)很小。 商圈的具體規(guī)模與形狀由各類因素決定，如商業(yè)建筑的類型、規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的坐落 地點(diǎn)，顧客往返時(shí)間和交通障礙等均影響到商圈的規(guī)模與形狀。同時(shí)必須以“購(gòu)買潛力 和“購(gòu)買意愿”的分析來(lái)確定商業(yè)綜合體的規(guī)模、選定目標(biāo)對(duì)象、規(guī)劃內(nèi)涵及商品定位。 第二章商圈建設(shè)的理論基礎(chǔ) 2 3 商圈的構(gòu)成因素 a 行政區(qū)劃 特指商圈所處的行政轄區(qū)，整個(gè)區(qū)域的人文環(huán)境、地理位置優(yōu)勢(shì)、商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn)、 交通、規(guī)劃等一系列要素息息相關(guān)。 b 商業(yè)規(guī)劃 包含了整個(gè)城市、行政轄區(qū)等相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這些政策性的目標(biāo)或 要求直接影響著商圈的規(guī)劃與改造發(fā)展。 c 商店規(guī)模 商店規(guī)模一般與商圈大小呈正比例關(guān)系。商店規(guī)模大，其市場(chǎng)吸引力強(qiáng)，從而有利 于擴(kuò)大銷售商圈。誠(chéng)然，商店規(guī)模并非越大越好，應(yīng)保持在與商圈購(gòu)買力相適應(yīng)的規(guī)模 之內(nèi)。 d 商品經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與性質(zhì) 一般來(lái)說(shuō)，以經(jīng)營(yíng)日用消費(fèi)品為重點(diǎn)的百貨商店，其商圈較?。欢越?jīng)營(yíng)選擇性較 強(qiáng)、價(jià)值較高的商品為主的百貨店，如主營(yíng)家用電器、服裝、黃金飾品等，銷售商圈較 大。 e 主力店輻射力 一個(gè)營(yíng)銷水平高、信譽(yù)好的知名品牌企業(yè)，因其較高的知名度和美譽(yù)度，可以吸引 許多慕名而來(lái)的顧客，因而可以擴(kuò)大該區(qū)域商圈的影響力與客流量。 f 交通情況 商圈范圍內(nèi)的交通狀況越優(yōu)越，越有利于吸引客流，從而進(jìn)一步擴(kuò)大商圈，反之亦 然。 2 4 影響商圈發(fā)展的要素 由于傳統(tǒng)的大型商圈擁有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史，均屬于“自發(fā) 形成的商業(yè)街區(qū)，因而 缺乏科學(xué)統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，在基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)以及管理、推廣等方面都存在急需改 進(jìn)的地方。同時(shí)，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)與商品經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念與習(xí)慣也 發(fā)生了極大的改變，這就對(duì)傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)功能、定位及完善的商業(yè)配套提出了更高的 要求，也成為傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)的關(guān)鍵要素。 a 國(guó)家及地方政府規(guī)劃的一致性 一個(gè)商圈整體競(jìng)爭(zhēng)力的高低，除宏觀環(huán)境等因素外，還取決于它的規(guī)劃、建筑、 1 2 西北大學(xué)碩士學(xué)位論文 招商、運(yùn)營(yíng)等綜合因素。國(guó)土規(guī)劃和地方規(guī)劃如果能夠一致，則為各商圈的發(fā)展奠定了 良好的基礎(chǔ)。 b 城市及區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展水平 決定一個(gè)城市商業(yè)能量的指標(biāo)非常多，具體來(lái)說(shuō)有國(guó)民生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售 總額、人均消費(fèi)性支出、人均可支配支出和居民消費(fèi)水平等等。 我國(guó)在2 1 世紀(jì)初期人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到8 0 0 美元，這是一個(gè)包括十億農(nóng)民的經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)，其實(shí)城市居民的人均國(guó)民生產(chǎn)總值大多數(shù)都超過(guò)1 0 0 0 美元，在部分發(fā)達(dá)城市， 如上海、深圳等，人均國(guó)民生產(chǎn)總值均超過(guò)5 0 0 0 美元( 來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局) 。 當(dāng)人均國(guó)民生產(chǎn)總值反映在一個(gè)城市或區(qū)域的社會(huì)消費(fèi)品零售總額上，這個(gè)推動(dòng)力 就表現(xiàn)得非常具體。再考慮到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)利潤(rùn)的分配和未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人 們收入的提高，就可以大致計(jì)算出一個(gè)城市或區(qū)域的商業(yè)能量有多少。 c 恰當(dāng)?shù)纳倘σ?guī)模及區(qū)域功能布局 羅馬不是一天建成的，同樣，成熟的商圈也不是短時(shí)間內(nèi)就能形成的。 成熟的商圈必然具有以下四個(gè)條件：便利的交通、完善的商業(yè)配套設(shè)施、具有生 命力的建筑群體和一定量的住宅項(xiàng)目。這些條件的形成是需要一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的積淀，當(dāng) 前，西安商圈的發(fā)展已經(jīng)逐步進(jìn)入理性的階段。政府規(guī)劃上也結(jié)合具體地區(qū)的特點(diǎn)積 極進(jìn)行引導(dǎo)，產(chǎn)生了一些獨(dú)具特色的商圈。 d 與區(qū)域內(nèi)其它設(shè)施的配合 在商圈的發(fā)展成熟度上，相配套的城市管理功能起到很重要作用，如一雜亂無(wú)序 的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在缺乏城市管理功能的情況下，很難發(fā)展成一個(gè)成熟的商圈。 e 與土地利用的配合 近幾年西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也對(duì)各類商圈的形成起到了推波助瀾的作用。由于商圈 所具有的“群落效應(yīng) 和“場(chǎng)所精神”所產(chǎn)生的商業(yè)價(jià)值是巨大的，一個(gè)商圈形成的 過(guò)程中，將會(huì)產(chǎn)生巨大的吸納作用，它將使相關(guān)的物流、人流、財(cái)富流在一個(gè)地區(qū)內(nèi) 得到濃縮，形成新的區(qū)域性的信息和財(cái)富聚焦點(diǎn)。精明的地產(chǎn)商早就意識(shí)到商圈的聚 集效應(yīng)所產(chǎn)生的財(cái)富價(jià)值，紛紛把自己的項(xiàng)目和各商圈結(jié)合起來(lái)，形成了一種“有條 件要上，沒(méi)有條件創(chuàng)造條件也要上”的局面。 因此，要?jiǎng)?chuàng)造條件給開(kāi)發(fā)商，比如將一些有必要遷移的研究所或者大專院校進(jìn)行 遷移，騰出更國(guó)的土地建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目或者商業(yè)配套，使商圈的環(huán)境和面貌得到更大的 改善。 1 3 第二章商圈建設(shè)的理論基礎(chǔ) f 人口城市化水平的發(fā)展 商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依存的母體在于城市，對(duì)人口的集中度有較高的要求。 中國(guó)的現(xiàn)代化，首先要城市化在現(xiàn)代化進(jìn)程中，中國(guó)的城市化建設(shè)也對(duì)商業(yè) 地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)遇。僅僅是2 0 0 3 年底，中國(guó)內(nèi)地的城市總數(shù)就已經(jīng)達(dá)到2 1 2 6 個(gè)。 其中，設(shè)市城市6 6 0 個(gè)，有1 0 3 座大城市，2 1 8 座中等城市，人口超過(guò)1 0 0 萬(wàn)的城市就 達(dá)到1 7 1 個(gè)。 在大中型城市，一般都有數(shù)個(gè)商圈；根據(jù)商圈的規(guī)模，同時(shí)又會(huì)設(shè)立一個(gè)或數(shù)個(gè) 規(guī)模不等的現(xiàn)代購(gòu)物中心。這又在很大程度上取決于城市化建設(shè)的速度。據(jù)官方估計(jì)， 自我國(guó)2 0 0 1 年1 1 月加入世界貿(mào)易組織后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相應(yīng)發(fā)生調(diào)整，將使得近1 5 億 2 億的農(nóng)村人口在未來(lái)十年內(nèi)轉(zhuǎn)移進(jìn)城。因此，到2 0 1 0 年，我國(guó)城市化的水平估計(jì)將 達(dá)到4 5 以上。這些未來(lái)發(fā)展的動(dòng)力將大大推動(dòng)城市商業(yè)的發(fā)展速度。 g 城市及區(qū)域人口增長(zhǎng)水平 城市化的推進(jìn)是商業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之源，而城市或區(qū)域人口的增加又為商業(yè)的發(fā)展 描繪了一幅令人振奮的發(fā)展藍(lán)圖。 據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，我國(guó)人口的峰值可能在本世紀(jì)5 0 年代中期到來(lái)，峰值大約在1 6 億 左右。也就是說(shuō)，我國(guó)人口仍然要繼續(xù)增長(zhǎng)4 0 年，估計(jì)凈增加近3 億人口。這個(gè)數(shù)據(jù) 意味著只要社會(huì)的消費(fèi)力維持現(xiàn)在的水平，人口的增長(zhǎng)就會(huì)帶來(lái)社會(huì)消費(fèi)基礎(chǔ)的加大， 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在中國(guó)至少有四十年的黃金時(shí)期。 當(dāng)然，從目前的態(tài)勢(shì)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向前穩(wěn)步發(fā)展的前景是明朗的，在城市化的 同時(shí)，人們受教育的程度會(huì)提高，人均購(gòu)買力會(huì)更加強(qiáng)大。因此，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市 化和人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，城市商圈的發(fā)展會(huì)隨之穩(wěn)步上升。 h 區(qū)域環(huán)境的保證與創(chuàng)新 區(qū)域創(chuàng)新環(huán)境是區(qū)域內(nèi)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，對(duì)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域整體也具有持續(xù)推 動(dòng)作用。各地區(qū)在投資環(huán)境建設(shè)中，過(guò)于重視硬環(huán)境的建設(shè)，卻常常忽視地區(qū)創(chuàng)業(yè)氛 圍的營(yíng)造。區(qū)域創(chuàng)業(yè)氛圍至少應(yīng)該包括以下幾個(gè)內(nèi)容： ( 1 ) 開(kāi)放和公平競(jìng)爭(zhēng)的用人制度。至整個(gè)地區(qū)要形成一個(gè)“任人唯賢 的氛圍，能 夠充分吸納全國(guó)各地優(yōu)秀人才和企業(yè)。像深圳、北京中關(guān)村等地形成的“移民文化 氛圍對(duì)吸引海外高素質(zhì)的人才起到了重要的作用，這種文化氛圍也有利新思想、新觀 念、新創(chuàng)意和新企業(yè)的發(fā)展。 ( 2 ) 完善的企業(yè)進(jìn)入和推出機(jī)制。打破地區(qū)和行業(yè)保護(hù)和封鎖界限，減少企業(yè)進(jìn)入 1 4 西北大學(xué)碩士學(xué)位論文 壁壘，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)允許企業(yè)自由推出，按照法律 程序保護(hù)推出企業(yè)和個(gè)人的利益。三是形成鼓勵(lì)成功，允許失敗的寬松環(huán)境。企業(yè)進(jìn) 行新的領(lǐng)域拓展都具有極大的風(fēng)險(xiǎn)性，而不僅鼓勵(lì)成功者，也能夠容忍失敗者的寬松 創(chuàng)業(yè)環(huán)境，利于激發(fā)具有開(kāi)拓性的人才和企業(yè)不斷進(jìn)取。 i 公共投資的規(guī)模與效益 公共投資項(xiàng)目對(duì)社會(huì)投資的基礎(chǔ)性( 公共性) 、帶動(dòng)性、引導(dǎo)性、調(diào)節(jié)性作用至關(guān) 重要，體現(xiàn)了政府對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的引導(dǎo)、推動(dòng)和調(diào)控能力，是國(guó)家宏觀 經(jīng)濟(jì)調(diào)控重要手段。無(wú)論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改變區(qū)域內(nèi)市政公用工程不發(fā)達(dá)狀態(tài)考慮，構(gòu) 建和諧社會(huì)，還是增加國(guó)民財(cái)富，縮小城鄉(xiāng)差距，都要以可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)，而如何 以市政公共工程等區(qū)域資產(chǎn)的合理開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)化配制，在過(guò)程中如何理性發(fā)發(fā)展與科 學(xué)合理的聚集配制，還就將經(jīng)營(yíng)市政公用工程投資公共資產(chǎn)做出理性抉擇。 第三章小寨商圈情況介紹 第三章小寨商圈情況介紹 3 1 小寨商圈目前現(xiàn)狀 a 傳統(tǒng)小寨商圈的范圍 小寨商圈歷史悠久，傳統(tǒng)意義上的商圈范圍，地處城南雁塔區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)，僅局限 以小寨十字和小寨東西路、長(zhǎng)安路，主要服務(wù)群體為周邊2 2 所高校的幾十萬(wàn)學(xué)生。隨 著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和西安城市化步伐的加快，目前小寨商圈的核心、輻射范圍和消費(fèi)群體正 經(jīng)歷著天翻地覆的變化。 b 傳統(tǒng)小寨商圈概述 作為西安傳統(tǒng)三大商圈之，小寨商圈的發(fā)展繁榮已走過(guò)十余年的歷史。依托優(yōu)越 的城南雁塔區(qū)域地理位置、雁塔區(qū)獨(dú)特的自然人文環(huán)境及其政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，因周邊 高校旺盛的年輕消費(fèi)群以及日均高達(dá)3 0 萬(wàn)- 5 0 萬(wàn)的人流量，每年消費(fèi)購(gòu)買力達(dá)數(shù)百億 元，被譽(yù)為僅次于鐘樓商圈的西安第二大影響力商圈。傳統(tǒng)意義上，小寨商圈的歷史作 用，一直是肩負(fù)著雁塔區(qū)及城南區(qū)域數(shù)十萬(wàn)居民、學(xué)生的購(gòu)物需求和消費(fèi)需求，支撐起 西安地區(qū)商品流通的半邊天。 c 小寨商圈現(xiàn)狀與雁塔區(qū)核心地段的關(guān)系 ( 1 ) 雁塔區(qū)核心地段就是小寨商圈未來(lái)的核心( 范圍介紹) 依據(jù)小寨這一核心區(qū)域中商貿(mào)業(yè)、商務(wù)服務(wù)配套、休閑娛樂(lè)、餐飲服務(wù)及其它配套 設(shè)施的分布構(gòu)成現(xiàn)狀，充分考慮交通樞紐，信息樞紐，物流樞紐這三大因素，結(jié)合經(jīng)營(yíng) 場(chǎng)