完善住宅消費(fèi)保障體系.doc

完善住宅消費(fèi)保障體系 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)武漢市中低收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究武漢大學(xué)“江城行”暑期社會(huì)實(shí)踐小分隊(duì)二零零五年七月目 錄【內(nèi)容摘要】2【關(guān) 鍵 詞】2導(dǎo) 言 2一、背景綜述2二、相關(guān)理論分析3三、調(diào)查方法5第一部分武漢市中低收入階層基本住房狀況調(diào)查5一、武漢市中低收入階層的界定5二、武漢市居民基本住房狀況調(diào)查分析6第二部分武漢市中低收入階層住房購買力之現(xiàn)狀與成因分析 12一、武漢市中低收入階層住房購買力分析12二、武漢市中低收入階層購買力低下的原因14第三部分我國城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障政策及運(yùn)行效果 17一、住宅消費(fèi)保障制度的內(nèi)涵及構(gòu)成17二、我國城鎮(zhèn)住房公積金制度及其運(yùn)行效果18三、我國經(jīng)濟(jì)適用房政策及運(yùn)行效果21四、我國廉租房制度實(shí)施現(xiàn)狀及運(yùn)行效果25第四部分國內(nèi)外住宅消費(fèi)保障制度成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒 28一、新加坡的中低收入群體住宅消費(fèi)保障制度28二、香港公共房屋計(jì)劃29第五部分我國城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度的完善 33一、住房公積金33二、經(jīng)濟(jì)適用房 36三、完善廉租房制度 38結(jié)束語 40【參考文獻(xiàn)】40附件1：訪談?dòng)涗?2附件2：武漢市城市居民住房狀況調(diào)查問卷47附件3：調(diào)查日志49附件4：圖片資料53附件5：團(tuán)隊(duì)成員個(gè)人小結(jié)59附件6:調(diào)查期間支出賬目明細(xì)表 67附件7：2005武漢大學(xué)“江城行“暑期社會(huì)實(shí)踐小分隊(duì)總結(jié)報(bào)告68完善住宅消費(fèi)保障體系構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)-武漢市中低收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究【內(nèi)容摘要】住房不僅是生活資料和享受資料，同時(shí)也是重要的生存資料。住宅消費(fèi)保險(xiǎn)制度就是國家或政府依據(jù)法律規(guī)定，通過國民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。在我國建立完善的住宅保障體系，讓人享有良好的住宅，是維護(hù)人的基本生存權(quán)的重要內(nèi)容，是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，也是建設(shè)小康社會(huì)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要組成部分。本文從調(diào)查武漢市中低收入階層基本住房狀況入手，在分析武漢市中低收入階層購買力的基礎(chǔ)上指出完善我國住宅消費(fèi)保障體系的必要性。同時(shí)，在實(shí)際調(diào)查武漢市住宅消費(fèi)保障體系的基礎(chǔ)上通過比較研究國內(nèi)外住宅消費(fèi)保障制度發(fā)展特色與經(jīng)驗(yàn)提出了我國城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障的制度設(shè)計(jì)原則、具體途徑和有效對策。【關(guān)鍵詞】購買力住宅消費(fèi)保障制度和諧社會(huì)導(dǎo) 言 一、背景綜述在國際住房年（1987年），聯(lián)合國秘書長發(fā)表文告指出：住房是人類的基本權(quán)利和需要，要求各國政府重視解決貧困居民的住房問題。住房有商品性，也有社會(huì)保障屬性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場無法按價(jià)值規(guī)律全部供給所有居民以住房，住房如養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)一樣，在一定程度上也應(yīng)被納入到社會(huì)保障體系之中，成為我國社會(huì)保障制度的重要組成部分。住房問題涉及到億萬群眾的基本生活、安居樂業(yè)，它關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和進(jìn)步，乃至小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)和社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建，并且，它還能把巨大的潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。 經(jīng)過20多年的改革開放,我國城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)已從溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變。隨著恩格爾系數(shù)的逐步降低以及其他耐用品趨于飽和,改善居住條件已成為城鎮(zhèn)居民提高生活質(zhì)量的當(dāng)務(wù)之急。1996年,我國政府提出要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),并在消費(fèi)信貸方面給予支持,住宅產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的大好機(jī)遇。1998年初,我國政府宣布于當(dāng)年6月31日結(jié)束實(shí)物性的福利分房,實(shí)現(xiàn)住宅分配貨幣化和商品化改革,從此開創(chuàng)了我國住宅建設(shè)的新紀(jì)元。然而,幾年過去了,我們又不能不面對房地產(chǎn)市場不容樂觀的現(xiàn)實(shí)：一方面是大量空置的商品房,另一方面是住房的嚴(yán)重短缺。究其原因在于商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)商大量投資興建高檔豪華住宅，抬高了商品住房的平均價(jià)格，直接導(dǎo)致適合中低收入階層這一 “弱勢群體”的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房供應(yīng)不足，結(jié)果形成了中低收入階層的住房困難局面。就武漢市而言，據(jù)抽樣調(diào)查顯示，武漢市仍有人均8 m2以下的困難戶45092戶，占武漢市總住戶數(shù)的4.20%。住宅有效購買力不高、住宅潛在需求和有效需求不足的尖銳矛盾令人深省。住房制度改革的根本目的就是針對不同收入的家庭實(shí)行不同的住房供給政策，給不同收入的家庭提供不同的解決住房問題的途徑。1998年國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知中提出，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。中央領(lǐng)導(dǎo)對建立住宅消費(fèi)保障體系給予了高度重視。胡錦濤總書記曾指出：“要建立和完善對最低收入者的救助制度，妥善解決城市特殊困難家庭在住房、子女入學(xué)、醫(yī)療等方面遇到的實(shí)際問題?！睖丶覍毧偫硪苍赋觯骸敖⒑屯晟屏夥孔》恐贫?，解決最低收入居民家庭的住房問題，是住房制度改革和住房建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。”為了遏止房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定房價(jià)，維護(hù)弱勢群體利益，2005年5月11日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部委聯(lián)合出臺(tái)的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見。其中有一條明確規(guī)定：“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”。在黨的十六大提出的建設(shè)民主法治、公正正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)主義和諧社會(huì)的大背景下，對武漢市中低收入階層住房購買力進(jìn)行調(diào)查及政策分析，進(jìn)而提出如何提高中低收入階層住房購買力，完善住宅消費(fèi)保障體系的措施和設(shè)想具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。二、相關(guān)理論分析住宅消費(fèi)保障制度作為社會(huì)保障的重要內(nèi)容之一，具有社會(huì)“減震器”和“安全網(wǎng)”的作用。19世紀(jì)末，面對日益尖銳的社會(huì)矛盾，西方國家一些學(xué)者提出在不改變資本主義生產(chǎn)關(guān)系的條件下，由政府通過立法實(shí)行某些社會(huì)政策，提高工人的物質(zhì)文化水平。一些具有代表性的理論從不同角度強(qiáng)調(diào)了國家干預(yù)以及社會(huì)福利在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，這對各國住宅消費(fèi)保障的發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。住宅消費(fèi)保障制度的產(chǎn)生可從下面這些理論中找到依據(jù)。1、馬克思的第一需求理論。馬克思從滿足人類生存需要、國民收入分配和再分配角度深刻地闡述了第一需求理論。他用十分確定的語言，把人的衣、食、住稱為人的第一需要，“已經(jīng)得到滿足的第一需要本身，滿足需要的活動(dòng)和已經(jīng)獲得的為滿足需要用的工具又引起新的需要”。馬克思指出：“滿足人的需要是社會(huì)主義的生產(chǎn)目的?！蔽覈鐣?huì)主義生產(chǎn)的主要目的就是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要。住宅是每個(gè)人生活的基本物質(zhì)資料，是人們的生存需要，解決的改善居民的住宅問題是人民生活水平提高的重要標(biāo)志。馬克思的第一需要理論為社會(huì)主義國家建立住宅消費(fèi)保障制度提供了理論支持。2、馬斯洛的需要層次理論。在20世紀(jì)40年代，美國心理學(xué)家馬斯洛發(fā)表了人的動(dòng)機(jī)理論，論述了作為人的動(dòng)機(jī)基礎(chǔ)的需要層次理論。他把人的需要分為五類：生理需要、安全需要、社會(huì)交往需要、尊重需要和自我實(shí)現(xiàn)的需要。馬斯洛認(rèn)為，要盡可能在客觀許可的情況下，滿足不同人追求不同層次的需要，只有這樣才能解決現(xiàn)實(shí)社會(huì)的矛盾。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人類最原始最基本的需要，如果不能就會(huì)有生命危險(xiǎn)。因此，不論是政府還是社會(huì)團(tuán)體，都應(yīng)最大規(guī)模地滿足個(gè)人低層次的需要，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)的全面發(fā)展。3、庇古的舊福利經(jīng)濟(jì)學(xué)。庇古是新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的主要代表之一，也是福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的開山鼻祖。他把福利經(jīng)濟(jì)學(xué)對象規(guī)定為對增進(jìn)世界或一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)福利的研究。庇古認(rèn)為，福利是對享受或滿足的心理反映，福利有社會(huì)福利或經(jīng)濟(jì)福利之分，社會(huì)福利中能夠用貨幣衡量的部分才是經(jīng)濟(jì)福利。同時(shí)他還認(rèn)為，收入轉(zhuǎn)移的途徑就是由政府向富人征稅，補(bǔ)貼給窮人，然后建立各種社會(huì)服務(wù)設(shè)施并實(shí)行免費(fèi)教育、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、房屋供給等政策。福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論幾經(jīng)演變并廣為流傳，為住宅消費(fèi)保障制度的建立奠定倆理論基礎(chǔ)。4、凱恩斯的經(jīng)濟(jì)理論?，F(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人約翰梅納德凱恩斯在1936年發(fā)表的就業(yè)、利息和貨幣通論中提出一套拯救資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)的理論和政策主張。凱恩斯認(rèn)為：政府應(yīng)當(dāng)積極干預(yù)經(jīng)濟(jì)，推行擴(kuò)張性的財(cái)政政策。在擴(kuò)大政府支出，實(shí)行赤字方面，除了減稅鼓勵(lì)投資以外，政府還要興辦公共工程，擴(kuò)大社會(huì)福利開支，擴(kuò)大總需要和達(dá)到充分就業(yè)。凱恩斯提出的政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大社會(huì)福利開支等理論為處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的西方資本主義國家建立社會(huì)保障制度提供了強(qiáng)有力的理論依據(jù)，從而也是住宅消費(fèi)保障制度建立的理論依據(jù)。5、貝弗利奇計(jì)劃。英國倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授WC貝弗利奇是現(xiàn)代社會(huì)保障的先驅(qū)者，他起草的社會(huì)保險(xiǎn)和有關(guān)福利問題研究報(bào)告被稱為貝弗利奇計(jì)劃。貝弗利奇在報(bào)告中建議社會(huì)保障計(jì)劃應(yīng)包括“社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)和自愿保險(xiǎn)” 三種社會(huì)保障立法。貝弗利奇還提出了社會(huì)保障六項(xiàng)原則，即統(tǒng)一的收益代率、統(tǒng)一的繳費(fèi)率、統(tǒng)一的行政管理、受益的適當(dāng)性、綜合性和區(qū)別對待的原則。貝弗利奇計(jì)劃體現(xiàn)了兩個(gè)基本觀點(diǎn)：一是社會(huì)保障以保證居民擁有維持生存所必需的生活資料為最低限度；二是社會(huì)保障應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“全面和普遍”的原則，應(yīng)顧及全體居民及各種不同的社會(huì)階層，社會(huì)保障應(yīng)是全民的全面保障。貝弗利奇在社會(huì)救濟(jì)計(jì)劃中提到的特殊情況，包括了那些因老、弱、病、殘等社會(huì)低收入群體住宅的意外喪失。貝弗利奇的理論為英國建立住宅消費(fèi)保障制度奠定了重要的理論基礎(chǔ)，同樣也是當(dāng)今社會(huì)主義國家建立住宅消費(fèi)保障制度的理論來源。三、調(diào)查方法本選題將采用問卷、訪談與文獻(xiàn)法相結(jié)合的實(shí)證研究法來收集有關(guān)武漢市中低收入階層購買力與住宅消費(fèi)保障制度建設(shè)方面的材料，對搜集的數(shù)據(jù)進(jìn)行定性和定量分析，并通過對比研究和專家咨詢的方式，在此基礎(chǔ)上形成對如今武漢市中低收入階層住房購買力低下的原因分析并借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)對此問題進(jìn)行宏觀政策研究。本選題收集兩方面的材料：歷史的和現(xiàn)實(shí)的。歷史材料的收集主要采用文獻(xiàn)法，整理有關(guān)部門對武漢市房地產(chǎn)市場價(jià)格和武漢市居民收入狀況的實(shí)證數(shù)據(jù)和假設(shè)結(jié)論，以此作為本課題對比分析的參照系，同時(shí)，梳理國內(nèi)外住宅消費(fèi)保障制度的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，作為擬定中國完善住宅消費(fèi)保障體系的借鑒和參考。現(xiàn)實(shí)材料的收集主要采用問卷法和訪談法。1、對武漢市，分武昌、漢口、漢陽三區(qū)進(jìn)行隨機(jī)問卷抽樣調(diào)查，樣板容量500人，其中武昌區(qū)150人，漢口區(qū)140人，漢陽區(qū)210人，采用街頭小巷調(diào)查與入戶訪談相結(jié)合的方法。調(diào)查后得到有效問卷436份，有效回收率為87.2%。 2、 以個(gè)案考察為主，擬定以家庭收入為標(biāo)準(zhǔn)，隨機(jī)選取武漢市10戶左右的不同職業(yè)中低收入戶為個(gè)案調(diào)查對象，運(yùn)用問卷調(diào)查和深度訪談的方式進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集，通過嚴(yán)格的統(tǒng)計(jì)分析方法，探尋他們的住房購買力和對現(xiàn)行住房政策的態(tài)度，驗(yàn)證課題研究假設(shè)并提出對策分析。 第一部分武漢市中低收入階層基本住房狀況調(diào)查一、武漢市中低收入階層的界定我國的住房供給體系是：高收入者購買商品住房；中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房；最低收入者享受廉租房。武漢市統(tǒng)計(jì)局在居民收入狀況的調(diào)查中，將居民分為最低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶、最高收入戶。在本次調(diào)查中，我們所指的中低收入階層僅指最低收入階層和中等偏下收入階層，不包括中等收入階層。中等收入階層是一個(gè)國家的主體，大約占60%左右，低收入階層占30%左右，高收入階層占10%左右。中低收入階層合計(jì)占90%左右，他們之間的貧富差別雖然不是很懸殊，但也是顯而易見的。如果不把中等收入階層剝離出來，那么住房政策的針對性就大打折扣，也就難以貫徹到底。中低收入階層國家沒有明確界定，部分城市根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平為中低收入階層做出了數(shù)量上的界定。在課題小組成員走訪武漢市統(tǒng)計(jì)局時(shí)被告知，武漢市對中低收入階層尚未給出明確的數(shù)據(jù)界定。但是，武漢市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定，家庭人均年收入低于武漢市城市居民可支配收入者才有資格申請經(jīng)濟(jì)適用房。因此，本次調(diào)查中，我們將家庭人均年收入低于2003年武漢市居民人均可支配收入即8524.56元的階層稱為“中低收入”階層。二、武漢市居民基本住房狀況調(diào)查分析（一）武漢市居民經(jīng)濟(jì)收入與住房狀況1、武漢市居民收入階層特征分析武漢市城區(qū)住戶中，現(xiàn)使用人家庭人均月收入屬于享受政府最低生活保障待遇的占2.60；在700元以下的占67.90；7012000元的占27.80；20013500元的占1.50，3501元以上的占0.20。如圖11所示圖11數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本 2、武漢市收入階層與住房人均建筑面積差異分析現(xiàn)使用人家庭人均月收入與人均建筑面積之間存在正相關(guān)關(guān)系。隨著收入水平的提高，人均住房建筑面積也在逐漸增加。收入水平越低也就意味著住房人均住房建筑面積越少。詳見表11:表11：武漢市城區(qū)不同收入群體人均住房建筑面積狀況現(xiàn)使用人家庭人均月收入人均建筑面積()享受政府最低生活保障待遇17.06700元以下21.717012000元30.4520013500元38.283501元以上35.66數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本3、武漢市收入階層與房屋產(chǎn)權(quán)差異分析以下兩部分分別以現(xiàn)使用人家庭人均月收入和房主產(chǎn)權(quán)狀況為自變量，分析不同情況下兩者之間的比例關(guān)系。（1）武漢市房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的住戶家庭人均月收入屬于低保待遇的占1.90%、在700元以下的占71.40%,7012000元的占25.40%,2001元以上的合計(jì)占1.30%；房主產(chǎn)權(quán)狀況為部分產(chǎn)權(quán)的住戶家庭人均月收入屬于低保待遇的占1.00%、在700元以下的占46.30%,7012000元的占48.80%,2001元以上的合計(jì)占3.90%；房主產(chǎn)權(quán)狀況為使用權(quán)的住戶家庭人均月收入屬于低保待遇的占6.50%、在700元以下的占80.30%,7012000元的占12.70%,2001元以上的合計(jì)占0.50%。詳見表12：表12 收入差異與房屋產(chǎn)權(quán)分布(%)（1）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人家庭人均月收入總體低保待遇700元以下701-2000元2001-3500元3501元以上完全產(chǎn)權(quán)1.9071.4025.401.200.10100.00部分產(chǎn)權(quán)1.0046.3048.803.500.40100.00使用權(quán)6.5080.3012.700.400.10100.00總體2.6067.9027.801.500.20100.00（2）在現(xiàn)使用人家庭人均月收入屬于低保待遇的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占42.80%、部分產(chǎn)權(quán)占7.70%、使用權(quán)占49.50%；700元以下的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占62.60%、部分產(chǎn)權(quán)占14.20%、使用權(quán)的占23.20%；7012000元的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占54.50%、部分產(chǎn)權(quán)占36.60%、使用權(quán)占8.90%；20013500元的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況是完全產(chǎn)權(quán)的占46.80%、部分產(chǎn)權(quán)占47.60%、使用權(quán)占5.60%。詳見下表表13 收入差異與房屋產(chǎn)權(quán)分布(%)（2）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人家庭人均月收入總體低保待遇700元以下701-2000元2001-3500元3501元以上完全產(chǎn)權(quán)42.8062.6054.5046.8043.1059.60部分產(chǎn)權(quán)7.7014.2036.6047.6042.3020.80使用權(quán)49.5023.208.905.6014.6019.60總體100.00100.00100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（二）武漢市城市居民房主職業(yè)類型與住房狀況1、武漢市居民職業(yè)狀況與人均住房建筑面積特征分析武漢市城市居民仍以工人為主要職業(yè)構(gòu)成，占49.30；填其他職業(yè)狀況的位居第二，占10.20；列第三位的是企業(yè)管理人員，占8.70；第四位是教師，占7.70；第五位是專業(yè)技術(shù)人員，占6.00；其余職業(yè)狀況分布依次是職員(含三資、金融、保險(xiǎn)、中介等)5.00%，公務(wù)員4.50%，民營、個(gè)體商戶4.30，自由職業(yè)者2.20，醫(yī)務(wù)人員2.00。職員在所有職業(yè)人群中,人均住房建筑面積是最大的，達(dá)到30.42；公務(wù)員的人均住房建筑面積居第二位，達(dá)到29.81；教師的人均住房建筑面積居第三位，達(dá)到29.05；其它職業(yè)狀況的使用人人均住房建筑面積居第四位，達(dá)到28.60；自由職業(yè)者和工人的人均住房建筑面積排在最后兩位，分別是22.66和20.53。現(xiàn)使用人職業(yè)狀況百分比（）人均建筑面積()工人49.3020.53公務(wù)員4.5029.81教師7.7029.05醫(yī)務(wù)人員2.0026.27專業(yè)技術(shù)人員6.0027.14企業(yè)管理人員8.7026.30職員5.0030.42民營、個(gè)體商戶4.3025.70自由職業(yè)者2.2022.66其他10.2028.60總體100.00表14：武漢市城市居民現(xiàn)使用人職業(yè)狀況數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本2、武漢市居民職業(yè)狀況與房屋產(chǎn)權(quán)的差異分析在現(xiàn)使用人的職業(yè)狀況為工人的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的占56.40%；部分產(chǎn)權(quán)占17.50%；使用權(quán)占26.10%；在現(xiàn)使用人的職業(yè)狀況為公務(wù)員的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的占74.50%；部分產(chǎn)權(quán)占13.80%；使用權(quán)占11.70%；在現(xiàn)使用人的職業(yè)狀況為企業(yè)管理人員的住戶中，房主產(chǎn)權(quán)狀況為完全產(chǎn)權(quán)的占75.70%；部分產(chǎn)權(quán)占13.50%；使用權(quán)占10.80%。其他見下表:表15 現(xiàn)使用人職業(yè)狀況與房屋產(chǎn)權(quán)的差異分布（%）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人職業(yè)狀況總體工人公務(wù)員教師醫(yī)務(wù)人員專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營個(gè)體商戶自由職業(yè)者其他完全產(chǎn)權(quán)56.4074.5033.4061.2057.7075.7074.1075.1060.0060.0059.40部分產(chǎn)權(quán)17.5013.8057.8026.5034.5013.5016.903.504.8018.5020.50使用權(quán)26.1011.708.8012.307.8010.809.0021.4035.2021.5020.10總體100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（三）武漢市城市居民住房市場開發(fā)潛力分析1、居民意向購房分析（1）近2-5年內(nèi)武漢市城市居民購房意愿據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，近2-5年內(nèi)，將有8.61%的家庭打算購買新房。（2）意向購房人的職業(yè)特征武漢市現(xiàn)有意向購房人中，工人最多，其次是教師，兩者共占總?cè)藬?shù)的53.10%。此外，企業(yè)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和職員也占一定比例，而公務(wù)員、醫(yī)務(wù)人員、民營及個(gè)體商戶和自由職業(yè)者的人數(shù)則很少。但這并不意味著工人更有能力去購買新房，之所以會(huì)出現(xiàn)上述結(jié)果，可能與被調(diào)查者中工人的絕對數(shù)過大有關(guān)。表16：意向購房人的職業(yè)分布（%）工人公務(wù)員教師醫(yī)務(wù)人員專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營及個(gè)體商戶自由職業(yè)者其它合計(jì)35.705.4017.402.309.0010.707.002.901.707.90100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（3）意向購房人的家庭月均收入從整體上，意向購房人的家庭月均收入處于中等偏下水平。從下表中可以看出，家庭月均收入在700元以下的人數(shù)最多，加上享受低保的人數(shù)，共有51.10%的意向購房者的家庭月均收入都在700元以下。家庭月均收入位于701-2000元中等偏下水平的也占相當(dāng)大的比例，前三項(xiàng)人數(shù)就占去總?cè)藬?shù)的95.70%。而位于2001-3500元中等偏上以及3501元以上高收入水平的人數(shù)則非常少。表17：意向購房人的家庭月均收入分布(%)頻率累計(jì)頻率（）享受政府最低生活保障待遇1.801.80700元以下49.3051.10701-2000元44.6095.702001-3500元3.8099.503501元以上0.50100.00總計(jì)100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本2、居民住房更換途徑分析（1）住房更換途徑絕大部分意向購房人都打算購買經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，兩項(xiàng)共占總數(shù)的74.10%。愿意通過二手房交易來更換住房的人也有一定比例，而打算通過集資建房來更換住房的人則非常少。表18：住房更換途徑分布（%）二手交易房集資建房經(jīng)濟(jì)適用房商品房其它總計(jì)18.74.738.036.12.5100.0數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（2）住房更換途徑與房主職業(yè)除專業(yè)技術(shù)人員以外，各職業(yè)中愿意通過集資建房更換住房的人的比例都不高。此外，除了教師、民營及個(gè)體商戶外，各職業(yè)中都有一定比例的人打算通過二手房交易來更換住房。不過，從總體上看，各職業(yè)中傾向于通過購買經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的人最多，幾乎都占了各自總?cè)藬?shù)的60%以上，這與整體調(diào)查結(jié)果相一致。表19：住房更換途徑與房主職業(yè)分布（%）工人公務(wù)員教師醫(yī)務(wù)人員專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營、個(gè)體商戶自由職業(yè)者二手交易房21.3014.009.5021.4020.0015.4020.007.5027.60集資建房6.004.007.1020.001.903.803.40經(jīng)濟(jì)適用房40.6024.0047.6042.9035.0042.3025.0037.8044.80商品房28.5056.0042.9021.4025.0038.5055.0050.9020.70其它3.602.007.201.903.50總計(jì)100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本（3）住房更換途徑與家庭月均收入隨著人均月收入的逐漸增高，愿意通過二手交易房以及集資建房來更換住房的人就越少，相反，愿意購買商品房的人數(shù)就越來越多。表110：住房更換途徑與家庭月均收入分布（%）享受政府最低生活保障待遇700元以下701-2000元2001-3500元二手交易房47.1020.7011.40集資建房5.503.60經(jīng)濟(jì)適用房35.3041.7027.9030.00商品房17.6028.9055.7070.00其它3.201.40總計(jì)100.00100.00100.00100.00數(shù)據(jù)來源：武漢大學(xué).武漢市中低收入階層的收入階層住房購買力的調(diào)查及政策研究課題組2005年暑期調(diào)查436份有效樣本第二部分武漢市中低收入階層住房購買力之現(xiàn)狀與成因分析一、武漢市中低收入階層住房購買力分析進(jìn)入二十世紀(jì)以來,武漢市居民家庭收入不斷增長。據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料,2003年武漢市居民最高收入戶組平均家庭年收入為19160.52元,中等收入戶組平均家庭年收入為8383.20元,最低收入戶組平均家庭年收入為3652.08元,最高收入戶組平均家庭收入比最低收入戶組高出5倍多。世界銀行在衡量一個(gè)國家的住房消費(fèi)水平時(shí)，一般認(rèn)為房價(jià)收入比即商品房住房價(jià)格與居民家庭年收入的比例一般在36倍之間,在這個(gè)范圍內(nèi),就可能順利實(shí)現(xiàn)買賣交易,當(dāng)兩者之間比例小于3時(shí),就可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,而兩者的比例大于6倍,住房市場就會(huì)出現(xiàn)供過于求的格局。據(jù)調(diào)查武漢市普通商品房價(jià)格平均在120010000元/m2之間,為便于計(jì)算,取高房價(jià)為8000元/m2,中房價(jià)3600元/m2,低房價(jià)1700元/m2,把高、中、低三種商品住房價(jià)格與各種等級的家庭收入之比進(jìn)行排列組合,見表1、表2及表3。低房價(jià)對最高收入戶(5.32)介于36之間,其余則分布在7132之間,也就是說絕大多數(shù)居民都承受不起現(xiàn)在的房價(jià)。這樣的房價(jià)收入比顯然大大超出了居民的承受能力。無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家,在實(shí)際確定住宅售價(jià)時(shí)都要考慮居民的收入水平和承受能力,如將房價(jià)收入比確定為6,按2003年職均9004.32元計(jì)算,一戶雙職工居民家庭可承受房價(jià)為54025.92元,這與目前武漢市一套普通商品房低房價(jià)102000元(建筑面積60，每平米1700元)尚存在較大差距。由此可見,以目前職工工資水平,職工購房很難一次付清房款,只能借助國家住宅政策支持和金融機(jī)構(gòu)力量,幫助其實(shí)現(xiàn)購房愿望。表1武漢市低住房價(jià)格與各種等級家庭年收入之比商品住房價(jià)格（元/套）平均每戶家庭年收入（元）房價(jià)與家庭年收入的比例（倍）最高收入戶10200019160.525.32高收入戶10200013035.847.82中等偏上收入戶10200010295.169.91中等收入戶1020008383.2012.17中等偏下收入戶1020006776.1615.05低收入戶1020005389.2018.93最低收入戶1020003652.0827.93資料來源：根據(jù)武漢統(tǒng)計(jì)年鑒2004年卷計(jì)算表2武漢市中住房價(jià)格與各種等級家庭年收入之比商品住房價(jià)格（元/套）平均每戶家庭年收入（元）房價(jià)與家庭年收入的比例（倍）最高收入529.39高收入8413.80中等偏上收入1617.48中等收入戶1800008383.2021.47中等偏下收入戶1800006776.1626.56低收入戶1800005389.2033.40最低收入戶1800003652.0849.28資料來源：根據(jù)武漢統(tǒng)計(jì)年鑒2004年卷計(jì)算表3武漢市高住房價(jià)格與各種等級家庭年收入之比商品住房價(jià)格（元/套）平均每戶家庭年收入（元）房價(jià)與家庭年收入的比例（倍）最高收入戶30000019160.5215.66高收入戶30000013035.8423.01中等偏上收入戶30000010295.1629.14中等收入戶3000008383.2035.79中等偏下收入戶3000006776.1644.27低收入戶3000005389.2055.67最低收入戶3000003652.0882.14資料來源：根據(jù)武漢統(tǒng)計(jì)年鑒2004年卷計(jì)算二、武漢市中低收入階層購買力低下的原因（一）住宅價(jià)格過高。我國住宅現(xiàn)行價(jià)格包括以下幾個(gè)部分：土地開發(fā)費(fèi)，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、土地出讓金、七通一平費(fèi)、勘探設(shè)計(jì)費(fèi)等，占房價(jià)的20%25%；建筑安裝成本，具體包括房屋的建筑安裝工程，附屬工程和室外工程（開發(fā)區(qū)紅線處內(nèi)外的上水、污水、圍墻的和防出入口等）等，占房價(jià)的30%50%；市政公用設(shè)施，約占房價(jià)的15%25%；相關(guān)稅費(fèi)，包括環(huán)境綠化費(fèi)，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等，占房價(jià)的10%15%；房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，占房價(jià)的10%，甚至更高。從房價(jià)的構(gòu)成，我們可以看出，許多收費(fèi)項(xiàng)目如紅線外工程，四源費(fèi)，大市政費(fèi)和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等，不僅是重復(fù)收費(fèi)，而且不具合理性。按照公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，許多公共產(chǎn)品，應(yīng)由政府在財(cái)政預(yù)算中安排支付，并通過使用者付費(fèi)的方式逐步收回投資成本。一些商業(yè)設(shè)施也應(yīng)由投資者通過出售服務(wù)逐步收回投資受益，而不應(yīng)攤?cè)敕績r(jià)，通過售房一次性收回。房地產(chǎn)企業(yè)追求高額利潤也是住宅價(jià)格過高的原因。我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤大大超過了國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤，也高于發(fā)達(dá)國家。國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤一般為6%8%，但我國房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤不低于30%。 由于一些不合理的稅、費(fèi)以及房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤導(dǎo)致了我國住宅價(jià)格長期居高不下，降低了居民的直接消費(fèi)數(shù)量，直接導(dǎo)致了住宅消費(fèi)市場的不均衡。（二）住宅二級市場不活躍。1998年我國啟動(dòng)的住房改革計(jì)劃，其目標(biāo)就是廢除原有的福利分房制度，并推動(dòng)我國的住房投資。其主要改革成果是通過大幅度的折價(jià)銷售，5年間使50%政府公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到公眾手中。2002年，中國公房的存量大約有30億平方米，占城鎮(zhèn)住房總面積的64%，依據(jù)有關(guān)建造期間成本和房屋售價(jià)的數(shù)據(jù)，我國公房的市場價(jià)值約在3.6萬億人民幣。建設(shè)部表示，我國公房中的90%已經(jīng)銷售出去。這筆額外的收入使得城鎮(zhèn)居民的收入在過去年凈增加22%。這種廉價(jià)的購買公房推動(dòng)了城鎮(zhèn)居民房屋價(jià)值的增加，也推動(dòng)了居民的財(cái)富增加。但是，城鎮(zhèn)居民只有出售了自己的住房產(chǎn)權(quán)，才能體會(huì)到實(shí)際的增值，這樣，就涉及到住宅二級市場，其財(cái)富變現(xiàn)機(jī)制表現(xiàn)為以下： 廉價(jià)已購住房 二級市場出售 居民收入增加 消費(fèi)的升級換代 住宅消費(fèi)數(shù)量增加 活躍住宅消費(fèi)市場 廉價(jià)已購住房 二級市場置換 住宅消費(fèi)數(shù)量增加 活躍住宅消費(fèi)市場 從以上可以看出，住宅二級市場在活躍住宅消費(fèi)市場中起著非常大的作用。我國目前大多數(shù)城市已經(jīng)開放了二級市場，但是，其交易不甚理想，主要原因如下：公有住房出售后，房主遲遲拿不到房產(chǎn)證，舊房無法進(jìn)入市場流通。程序過于繁瑣，審查環(huán)節(jié)過多。如多部門重復(fù)審批，房改房上市須征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意。收益分配不合理。以10%的比例征收土地出讓金，不但缺乏計(jì)取依據(jù)，而且各地情況不一樣，難以操作。房屋置換中，新建住宅產(chǎn)品適應(yīng)性差，不能滿足“內(nèi)部換功能，外部換環(huán)境”的需要。 上述各種因素導(dǎo)致了住宅二級發(fā)展的不暢，市場住宅二級市場不活躍又制約了我國消費(fèi)市場上的消費(fèi)需求，壓抑居民實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級的愿望。據(jù)調(diào)查表明，我國已購公房的居民有67%打算近幾年換房，如果住宅二級市場不能立即完善，將會(huì)嚴(yán)重影響到潛在的消費(fèi)需求向?qū)嶋H需求的轉(zhuǎn)變。 （三）住宅金融支持不到位。住宅消費(fèi)不同與一般的消費(fèi)，其中最重要的特點(diǎn)是價(jià)值量大，這與大多數(shù)消費(fèi)者的有限制服能力相矛盾。為了配合啟動(dòng)住房消費(fèi)，調(diào)動(dòng)居民的購房積極性，活躍國內(nèi)消費(fèi)市場，有必要完善和進(jìn)一步發(fā)展住宅消費(fèi)個(gè)人融資體系。而這靠民間借貸方式是很難滿足的，必須依靠國家的金融支持。當(dāng)前，我國住房消費(fèi)融資主要有兩個(gè)渠道，一是個(gè)人住房抵押貸款，二是住房公積金貸款。他們在解決住房問題上起了巨大的作用，但是這幾年在住房貸款的實(shí)踐中，也存在一些問題，如個(gè)人住房抵押貸款的問題表現(xiàn)為這樣幾個(gè)方面：住房消費(fèi)信貸服務(wù)不規(guī)范。主要集中在收費(fèi)項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)高、手續(xù)復(fù)雜、貸款時(shí)間長、強(qiáng)制公證和保險(xiǎn)、重復(fù)或壟斷評估、收取回扣、擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高等等，挫傷了群眾貸款的積極性。據(jù)調(diào)查，申請一筆10萬元左右的住房貸款能一個(gè)月辦下來，算是比較順利的了，況且在貸款人正式獲得貸款之前，先需支付評估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及其他稅費(fèi)共計(jì)3000多元。住房貸款結(jié)構(gòu)也不合理。這主要表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)在貸款上重增量貸款，輕存量貸款。住房消費(fèi)信貸絕大多數(shù)支持增量房買賣，金融機(jī)構(gòu)幾乎不給存量住房買賣提供住房消費(fèi)貸款。同時(shí)，有的需要提前還款，有的需要轉(zhuǎn)讓已抵押的住房，有的需要轉(zhuǎn)或者加按揭貸款。這些新的市場需求受現(xiàn)行政策的限制。 此外，住房公積金制度在實(shí)際操作過程中也存在一些問題，主要表現(xiàn)在：歸集總量不夠，單位繳存住房公積金的隨意性較大，不繳、少繳現(xiàn)象比較嚴(yán)重；挪用住房公積金上午情況時(shí)有發(fā)生，侵害了住房公積金所有者的合法權(quán)益；住房公積金的決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)不明確，特別是住房公積金管理中心的管理制度不健全，隱含著不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)；住房公積金管理中心對逾期不繳、少繳住房公積金的行為沒有處罰權(quán)，影響了執(zhí)法力度。由于制度的不完善造成個(gè)人公積金貸款額度不夠，貸款期限不夠，難以滿足居民的消費(fèi)需求，最終制約了住宅消費(fèi)的健康發(fā)展。第三部分我國城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障政策及運(yùn)行效果一、住宅消費(fèi)保障制度的內(nèi)涵及構(gòu)成（一）住宅消費(fèi)保障制度的內(nèi)涵住宅作為一種經(jīng)濟(jì)資源，它的配置形式主要有兩種：通過市場配置和通過行政（計(jì)劃）配置。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，住宅是一種個(gè)人消費(fèi)品，按照市場買賣或租賃來配置。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條件下，住宅作為一種福利品，通過行政手段制定一些標(biāo)準(zhǔn)，如人口、職務(wù)、工齡等進(jìn)行無償分配。 按照一定規(guī)則依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。房子是一個(gè)價(jià)格相對昂貴的消費(fèi)品。社會(huì)中總會(huì)有一部分低收入群體、特困群體因?yàn)榉N種原因一輩子都無法獲取足夠的收入來買房子。還有一個(gè)占比重更大的工薪階層，他們雖然有可能積攢起一些買房子的錢，但可能不夠，或者需要很長時(shí)間。在市場經(jīng)濟(jì)下，為了保障每個(gè)人都有房子住，政府就需要實(shí)施一些特殊的政策措施來幫助這些單純依靠市場解決住房有困難的群體。住房保障制度和事業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會(huì)保障體系的組成部分。基于此，住宅消費(fèi)保障制度就是國家或政府依據(jù)法律規(guī)定，通過國民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行的社會(huì)保障制度，其實(shí)質(zhì)是政府利用國家和社會(huì)的力量，通過政策手段為中低收入家庭提供適當(dāng)住房，解決他們的住房問題，保障低收入人群“居者有其屋”的基本目標(biāo)。（二）現(xiàn)行城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度的構(gòu)成本著保障城鎮(zhèn)中低收入居民尤其是低收入者基本住房需求的原則，我國建立了相應(yīng)的住宅消費(fèi)保障供應(yīng)和需求體系，這構(gòu)成了我國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度。1、住宅消費(fèi)保障供應(yīng)體系。雖然近年來我國已加大了住房建設(shè)的投資力度，但囿于傳統(tǒng)的投資結(jié)構(gòu)，主要的投資流向了高價(jià)商品房，這直接導(dǎo)致了面向中低收入者尤其是最低收入者的住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺。為此，政府制定了住宅消費(fèi)保障供應(yīng)體系，主要包括針對中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房體系的針對最低收入者的廉租房體系。（1）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。所謂經(jīng)濟(jì)適用房指的是政府組織建造，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售價(jià)格適中，具有社會(huì)保障性質(zhì)的微利普通住房。其保障性主要體現(xiàn)在：銷售對象嚴(yán)格限定為廣大城鎮(zhèn)中低收入者；銷售價(jià)格相對于普通商品住房有較大幅度降低（因?yàn)檎ㄟ^減免開發(fā)建設(shè)稅費(fèi)等降低了建房成本）。（2）廉租房供應(yīng)體系。這是針對城鎮(zhèn)最低收入者而出臺(tái)的一種保障性住房供應(yīng)體系，對應(yīng)是相當(dāng)一部分一生中可能很難買得起住房，而只能租住房的居民。這類住房的保障性最主要體現(xiàn)在租金低廉上，其租金水平僅維持房屋的基本保養(yǎng)。2、住宅消費(fèi)保障需求體系。這一體系主要從增強(qiáng)城鎮(zhèn)中低收入居民購、租房的有效需求出發(fā)，給購房的中低收入居民以金融支持，而給住房的低收入居民以房租補(bǔ)貼支持。這一體系主要包括：（1）住房公積金制度。這是一種強(qiáng)制性的住房儲(chǔ)蓄制度，職工及單位都必須按職工工資的一定比例向職工的公積金賬戶存款，增加職工的住房資金積累。其保障性首先體現(xiàn)了增加職工的自我保障能力，通過住房公積金若干年的積累，職工的住房需求能力將在較大程度上得到加強(qiáng)；其次則體現(xiàn)在資金的運(yùn)用上，公積金管理機(jī)構(gòu)用歸集的資金向公積金向公積金繳納者提供利率優(yōu)惠的購房速效，在減輕居民還貸壓力的同時(shí)增強(qiáng)了中低收入居民的購房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房需求。（2）房租補(bǔ)貼制度。城鎮(zhèn)低收入居民，其收入水平有的甚至難以應(yīng)付正常的租金水平，連基本的租房要求都難以保障。針對這種情況，政府推出了房租補(bǔ)貼制度，對這類居民租住政府提供的廉租房或上市租房。二、我國城鎮(zhèn)住房公積金制度及其運(yùn)行效果（一）住房公積金的內(nèi)涵住房公積金是根據(jù)政府的專門規(guī)定或法規(guī)要求，對參加住房公積金的職工，一律每月按其工資收入的一定比例，同時(shí)從職工個(gè)人的工資收入和職工所在單位（企業(yè)）的有關(guān)資金中提取，并存入職工個(gè)人專門帳戶歸職工個(gè)人所有，只能用于參加住房公積金職工的住房投資和消費(fèi)支出的儲(chǔ)金。（二）住房公積金的運(yùn)行過程我國城鎮(zhèn)住房公積金的運(yùn)行過程主要由繳交、存儲(chǔ)和使用三個(gè)階段構(gòu)成。1.繳交過程。住房公積金制度的規(guī)定各單位對本單位應(yīng)參加住房公積金的職工，在每個(gè)月發(fā)放工資時(shí)，都按照住房公積金制度統(tǒng)一規(guī)定的提取比例，從職工工資中代扣一部分資金，形成職工自繳的住房公積金。與此同時(shí)，也按住房公積金制度規(guī)定的統(tǒng)一提取比例從本單位的規(guī)定資金中提取一部分資金，形成單位為職工繳交的住房公積金，這兩部分住房公積金都?xì)w職工個(gè)人所有。2.存儲(chǔ)過程。住房公積金在完成繳交而得以實(shí)際形成后，就進(jìn)入了儲(chǔ)存階段，這個(gè)階段主要由以下幾個(gè)運(yùn)行內(nèi)容構(gòu)成：分賬立戶。首先按單位設(shè)置一級住房公積金，根據(jù)單位的規(guī)模結(jié)構(gòu)不同，還可以設(shè)置二級和三級帳戶，每個(gè)職工都設(shè)置明細(xì)帳戶，同時(shí)每個(gè)職工的住房公積金也都相應(yīng)記入個(gè)人明細(xì)帳戶。存入受托代理銀行。封存住房公積金帳戶。有些職工在參加住房公積金的過程中，出現(xiàn)了一些特殊原因可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)封存公積金的帳戶問題。3.使用過程。住房公積金的使用有嚴(yán)格規(guī)定，總的原則是只能用于職工自住住房的投資和消費(fèi)。（三）住房公積金制度的運(yùn)行效果1、住房公積金制度的覆蓋面不斷擴(kuò)大。我國建立住房公積金制度10多年來， 住房公積金的歸集額和繳存額都有了很大的提高，截止2003年9月底，全國累計(jì)公積金歸集5016億元、歸集余額3467億元，分別比上一年年底增長21.4%和18.6%。同時(shí)，隨著住房公積金制度的不斷發(fā)展，特別是在全國統(tǒng)一的住房公積金管理?xiàng)l例頒布之后，各地住房公積金的歸集額呈現(xiàn)明顯上升的趨勢。據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)， 2005年上半年，武漢市新增公積金歸集余額12.59億元，較上年同期凈增5.25億元，同比增長71.60。見下表：武漢市住房公積金2005年歸集情況進(jìn)度月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)歸集額(萬元)1593715179276502151222505231371259202、住房公積金在城鎮(zhèn)中低收入群體住宅消費(fèi)發(fā)揮了巨大的保障作用。截止2003年9月底，全國累計(jì)公積金歸集5016億元、歸集余額3467億元，分別比上一年年底增長21.4%和18.6%， 職工因購建住房和退休等雷擊支取公積金1549億元；累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房委托貸款2015億元，個(gè)人住房委托貸款余額1375億元，占?xì)w集總額的40%，支持了276.4萬戶職工家庭購建住房。截止2005年6月底，武漢市歷年累計(jì)歸集公積金總額達(dá)到78.16億元，歷年累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款57.51億元，支持6.57萬戶職工購建自住房面積達(dá)700多萬平方米。3、住房公積