注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理重點.doc

物業(yè)經(jīng)營管理一、物業(yè)經(jīng)營管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價值評估五、房地產(chǎn)市場與市場分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風險管理九、財務管理與績效評價十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理十二、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展第一章 物業(yè)經(jīng)營管理的概念第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理（Property Management）、設施管理（Facilities Management）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（Real Estate Assets Management）、房地產(chǎn)組合投資管理（Real Estate Portfolio Management）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。物業(yè)經(jīng)營管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象收益性物業(yè)A、寫字樓 B、零售商業(yè) C、物業(yè)出租型別墅或公寓D、工業(yè)物業(yè) E、酒店 F、休閑娛樂設施等（一）寫字樓1、寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。2、國外將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。3、對寫字樓分類一般考慮12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。（二）零售商業(yè)物業(yè)1、選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的吸引力，增加商場人流以增加其營業(yè)額，并最終實現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標。2、零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面來分類。零售商業(yè)物業(yè)的分類：A、區(qū)域購物中心 B、市級購物中心 C、地區(qū)購物商場D、居住區(qū)商場 E、鄰里服務性商店 F、特色商店零售商業(yè)物業(yè)的存在形式：1、只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群（中友百貨、北辰購物中心等）2、某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分（國貿(mào)、時代廣場等）（三）出租型別墅或公寓別墅：與城市或者大規(guī)模的居民聚居點有一定距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。（四）工業(yè)物業(yè)為人類生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。（五）酒店和休閑娛樂設施1、主要是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑。2、酒店與休閑娛樂設施的差別（軟、硬件設置和運營管理模式等方面）：酒 店休閑娛樂設施服務對象不同商務和觀光客人度假旅游者、培訓人員或會議客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然風景秀麗的度假勝地服務內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務功能為主以康體、休閑、娛樂功能為主建筑設計和裝潢風格不同星級標準的豪華氣派田園式、居民式或別墅式三、物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標 從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?即：為業(yè)主或投資人創(chuàng)造回報和利潤四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)1、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復合型企業(yè)。2、物業(yè)服務企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。1）管理型：工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關系管理等。2）專業(yè)型：以專業(yè)分包或直接接受業(yè)主委托的形式，具有某種專業(yè)管理能力，如清潔、安全、環(huán)境綠化、設備設施維護保養(yǎng)等。3）綜合型：同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力，在總部設置管理層，同時設置若干專業(yè)化的分公司。3、物業(yè)服務企業(yè)從管理層次上也可劃分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。4、管理型和綜合型物業(yè)服務企業(yè)也可提供物業(yè)管理顧問和咨詢等業(yè)務。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次1、物業(yè)管理：核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。2、設施管理：設施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)；服務對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)。3、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)服務企業(yè)和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)組合投資管理：包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計劃；以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標；在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤的三種基本途徑：1、在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主手中）；2、在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；3、在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作的主要職責管理層次主要職責物業(yè)管理保持與租戶的聯(lián)系；收租；控制運營成本；財務報告和記錄的保存；物業(yè)維護；資本性支出計劃；危機管理；安全管理；公共關系資產(chǎn)管理制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評價物業(yè)服務企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關系工作；定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析組合投資管理制定投資組合目標與投資準則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用；監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負責投資組合的績效；客戶報告與現(xiàn)金管理三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作1、確定戰(zhàn)略：確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過買賣來維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量2、確定標準：結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準（包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化）3、構(gòu)建信息基礎：構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫，對信息分類保存4、決策分析：投資決策主要取決于預期收益和風險水平。5、進行資產(chǎn)組合：在一定收益水平上具有最小風險的資產(chǎn)組合四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。A、現(xiàn)金流和成本管理 B、日常維修和維護 C、未來維修和維護D、設施設備管理 E、物業(yè)保險管理物業(yè)經(jīng)營管理概述（習題）1物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供( )服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。 A物業(yè)管理 B設施管理 C價值管理 D投資管理2某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。 A 甲級 B乙級 C丙級 D二級3、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括（ ）等。A寫字樓 B零售商業(yè)物業(yè) C居民自有住宅 D工業(yè)物業(yè) E酒店和休閑娛樂設施 4、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務的企業(yè)一般有（ ）。 A管理型物業(yè)服務企業(yè) B專業(yè)型物業(yè)服務企業(yè) c投資型物業(yè)服務企業(yè) D綜合型物業(yè)服務企業(yè) E所有物業(yè)管理公司 5、物業(yè)經(jīng)營管理活動中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是（ ）。 A物業(yè)管理 B設施管理 C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D房地產(chǎn)組合投資管理6、物業(yè)經(jīng)營管理各個層次中，屬于物業(yè)管理主要職責的有（ ）等 A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃 B保持與租戶的聯(lián)系并收租 C物業(yè)維護及安全管理 D資本性支出計劃 E控制運營成本及保存財務報告記錄7、在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關鍵因素是( )。 投資回收期 預期收益 還貸能力 風險水平 A B C D 8、在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進行開發(fā)建設，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地無法進行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對于該塊土地，正確的做法是（ ）。 A 防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害 B 在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有 C 檢查土地的欄護情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地 D 對土地進行等級評定和保險 E不定期查看土地，確保沒有負面因素作用在土地上 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié) 房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的為了使其財富最大化。獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。（開發(fā)投資與置業(yè)投資）間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為。（一）房地產(chǎn)直接投資1、房地產(chǎn)開發(fā)投資：短期投資，從購地開始建房，賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報豐厚。2、房地產(chǎn)置業(yè)投資：長期投資，面向建成物業(yè)，通過自用或出租，以獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。（二）房地產(chǎn)間接投資1、房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2、投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）：把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。優(yōu)點：收益相對穩(wěn)定；流動性較好。3、購買住房抵押支持證券三、房地產(chǎn)投資的特性1、位置固定性或不可移動性2、壽命周期長3、適應性：適應市場環(huán)境的變化4、各異性：區(qū)位、環(huán)境、建筑物、臨街情況等5、政策影響性：土地供給、住房、金融、財政稅收政策等6、專業(yè)管理依賴性：離不開專業(yè)化的投資管理活動7、相互影響性：房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響四、房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利1、相對較高的收益水平2、能夠得到稅收方面的好處3、易于獲得金融機構(gòu)的支持4、能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性）5、提高投資者的資信等級（二）房地產(chǎn)投資之弊1、流動性差2、投資數(shù)額巨大3、投資回收期較長4、需要專門的知識和經(jīng)驗第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險一、房地產(chǎn)投資風險的基本概念（一）風險的定義1、風險未獲得預期收益可能性的大小。2、風險報酬較預期收益增加的部分，就是指投資報酬高出時間價值的部分, 即:風險報酬=投資收益-時間價值（投資額的基準利率）。 （二）風險與不確定性不確定性對于可能的情況無法估計其可能性。（三）風險分析的目的1、預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？2、相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大？3、預期收益的變動性和離散性如何？4、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。5、風險的分類：對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。二、系統(tǒng)風險1、通貨膨脹風險：購買力風險2、市場供求風險：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化3、周期風險：房地產(chǎn)市場的周期波動4、變現(xiàn)風險：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失5、利率風險：利率調(diào)升導致房地產(chǎn)實際價格的折損、導致投資者還貸困難、抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量等6、政策風險：土地供給政策、地價政策、稅費政策等7、政治風險：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁等8、或然損失風險：火災、風災等三、個別風險1、收益現(xiàn)金流風險：實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求2、未來經(jīng)營費用風險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用3、資本價值風險：預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異4、比較風險：機會成本風險5、時間風險：與時間和時機選擇因素相關的風險6、持有期風險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響1、根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平2、根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3、根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義1、狹義某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。2、廣義除了地理位置外，還包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求（一）居住物業(yè)1、市政公用和公建配套設施完備的程度2、公共交通便捷程度3、環(huán)境因素4、居民人口與收入（二）寫字樓物業(yè)1、與其他商業(yè)設施接近的程度2、周圍土地利用情況和環(huán)境3、易接近性（三）零售商業(yè)物業(yè)1、區(qū)位選擇在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果2、商業(yè)輻射區(qū)域：是指主要消費者的分布范圍，分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域3、商業(yè)輻射區(qū)域分析：包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析（四）工業(yè)物業(yè)當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?；交通運輸是否足夠方便；技術(shù)人才和勞動力供給的可能性；水電等資源供給的充足程度；控制環(huán)境污染的政策等房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇（習題）1、下列關于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是( )。 A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程 B直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資 C不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理 D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資2、下列關于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是( )。 A開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資 B房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤 C開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給 D房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風險較大，但回報豐厚3、某人購買房地產(chǎn)市場上的二手房用于出租的行為，屬于哪一種投資行為( )。 A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資 C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資4、某城市地鐵交通線路的建設，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的( )。 A各異性 B相互影響性 C政策影響性 D適應性5、下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有( )。 A 房地產(chǎn)投資價值的高低主要受當前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關系不大 B 如果投資的房地產(chǎn)適應性很差，則意味著面臨著較大的風險 C房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) D 政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響 E 房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間 6、下列關于房地產(chǎn)投資風險的說法中，錯誤的是( )。 A房地產(chǎn)投資風險是指未獲得預期收益可能性的大小 B風險和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思 C一般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風險越小 D房地產(chǎn)投資風險一般包括無法控制的系統(tǒng)風險和可以控制的個別風險 7、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在( )。 A投入資金的安全性 B期望收益的可靠性 C投資項目的流動性 D投資管理的復雜性 E投資者的不確定性8、下列風險中，屬于不易判斷和控制的系統(tǒng)風險的有( )。 A通貨膨脹風險 B利率風險 C時間風險 D資本價值風險 E政策風險9、下列關于居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇的敘述，正確的有( )。 A居住物業(yè)的投資偏向于選擇市政公用和公建配套設施完備的區(qū)位 B居住物業(yè)的投資偏向于選擇公共交通便捷的區(qū)位 c居住物業(yè)的投資偏向于選擇自然環(huán)境狀況出色的區(qū)位 D居住物業(yè)的投資偏向于選擇靠近政府大型公司或金融機構(gòu)的區(qū)位 E居住物業(yè)的投資偏向于選擇人口素質(zhì)高、支付能力強的區(qū)位 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量房地產(chǎn)置業(yè)投資活動的表現(xiàn)：從實物形態(tài)上看表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間從貨幣形態(tài)上看表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入現(xiàn)金流量：一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入現(xiàn)金流入：包括銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出：包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差。二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表現(xiàn)出各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的對應關系。012345第1個計息周期第5個計息周期現(xiàn)金流量時間標度期末慣例法：習慣將現(xiàn)金流量代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生。第0周期的由來：把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的。12345現(xiàn)金流量0正現(xiàn)金流量和負現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)置業(yè)投資投資廣義：是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬?？煞譃樯a(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。狹義：是指投資者在投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的經(jīng)營目標而預先墊支的資金。房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)置業(yè)投資和流動資金投入兩部分。1、房地產(chǎn)購置投資：用于購置房地產(chǎn)和機器設備等固定資產(chǎn)的投資，在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入出租經(jīng)營成本。2、流動資金投入：在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買原材料、支付工資的周轉(zhuǎn)資金。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量（一）現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語1、潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的最大租金收入物業(yè)內(nèi)全部可出租面積最可能的租金水平。2、空置和收租損失：潛在毛租金收入實際租金收入。產(chǎn)生損失的原因：空置的面積不能產(chǎn)生租金收入；租出的面積沒有收到租金。3、其他收入：計劃外收入，如自動售貨機、投幣電話等獲得的收入。4、有效毛收入：潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入。5、運營費用：除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本、為租客提供服務的費用等。6、凈運營收益：有效毛收入運營費用。凈運營費用的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的工作成功與否的主要方面。7、抵押貸款還本付息：業(yè)主關心物業(yè)所產(chǎn)生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。8、準備金：大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金。9、稅金：經(jīng)營稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。10、經(jīng)營現(xiàn)金流：1）稅前現(xiàn)金流凈運營收益抵押貸款還本付息。 2）稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流準備金所得稅。（二）收益性物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入有效毛收入運營費用凈運營收益凈運營收益抵押貸款還本付息稅前現(xiàn)金流準備金所得稅稅后現(xiàn)金流第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計算一、資金的時間價值不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別。資金增值：隨著時間的推移，資金的價值會增加；資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。資金的時間價值的大小取決于：1、投資利潤率：單位投資所能取得的利潤；2、通貨膨脹率：對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；3、風險因素：對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。二、利息與利率（一）利息利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。本利和本金利息（二）利率利率利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分數(shù)表示。一個計息周期的利息利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。三、單利計息與復利計息（一）單利利息單利利息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。利息計算公式：n個計息周期后的本利和：（二）復利利息復利利息是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。利息計算公式：n個計息周期后的本利和：四、名義利率與實際利率當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率與實際利率的區(qū)別。名義利率是指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率。例題：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，以一年12次按月利率計息，則一年后的本利和為：12就是名義利率，12.68%就是實際利率。名義利率名義利率與實際利率的關系式一年中計息次數(shù)實際利率1、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；2、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異越大；3、當每年計息周期數(shù)m1時，名義利率與實際利率相等；4、當每年計息周期數(shù)m1時，實際利率大于名義利率；5、當每年計息周期數(shù)m時，名義利率r與實際利率i的關系為： ier1五、復利計算公式與系數(shù)（一）常用符號P現(xiàn)值；F終值；A連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G每一時間間隔收入或支出的等差變化值；S每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n計息周期數(shù)；i每個計息周期的利率。（二）公式與系數(shù)1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)在現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A。3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)在已知F的情況下求A，或在已知A的情況下求F。4、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量G發(fā)生變化。5、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例s發(fā)生變化。六、復利系數(shù)的應用第三節(jié) 設備更新中的經(jīng)濟分析一、設備更新的原因與特點（一）設備更新的原因：設備磨損1、設備有形磨損：設備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損。第一類有形磨損：設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損失。第二類有形磨損：因自然力產(chǎn)生的磨損。2、設備無形磨損：由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設備貶值。第一類無形磨損：生產(chǎn)制造工藝的改進、勞動生產(chǎn)率的提高、設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格的降低；第二類無形磨損：由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術(shù)上顯得陳舊、落后。3、設備磨損的補償局部補償：修理或現(xiàn)代化技術(shù)改造；完全補償：更換新設備。（二）設備更新的特點分析1、設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命；2、設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量；3、只比較設備的費用；4、設備更新分析以費用年值法為主。二、設備經(jīng)濟壽命的確定（一）經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法在不考慮資金時間價值影響的條件下，設備年等額總成本的計算公式：n為設備使用期限；j為設備使用年度；P為設備的購置成本即設備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設備的運營費用；Ln為設備在第n年的凈殘值。設備的年運營費用可能會發(fā)生變化，當出現(xiàn)按年等額增加的變化時，其等額的年總成本的計算公式：（二）經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法三、物業(yè)管理中的設備更新問題（一）不會提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新1、部分建筑設備能正常運行，不影響物業(yè)的整體服務質(zhì)量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設備可供選擇。2、需要在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。例：某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。采用靜態(tài)分析方法： 舊式空調(diào)機組年電費支出40萬元，新空調(diào)機組的等效年總費用支出為120/10+2032萬元。采用新設備，每年節(jié)約費用支出8萬元，因此應該選擇更新設備方案。（二）能提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新更新設備，會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益（通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式）。例：某出租寫字樓電梯明顯老化，電梯的運行費用為20萬元/年，可能導致的潛在租金損失為30萬元/年。新電梯的更新購置成本為300萬元，經(jīng)濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當前增加10萬元/年的租金收入。采用靜態(tài)分析方法： 不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元； 更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。因此，應選擇新設備方案。第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財務評價指標一、投資回收與投資回報房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括：投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，通常用提取折舊的方式獲得；投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。二、財務評價指標體系盈利能力和清償能力盈利能力指標：考察項目盈利能力水平的指標。靜態(tài)指標：不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標；動態(tài)指標：考慮資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。清償能力指標：考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。三、盈利指標計算方法（一）動態(tài)指標1、財務凈現(xiàn)值（NPV）：是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。2、財務內(nèi)部收益率（IRR）：是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。3、動態(tài)投資回收期（Pb）：是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。（二）靜態(tài)指標1、靜態(tài)投資回收期（Pb）：是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。2、現(xiàn)金回報率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系。3、投資回報率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。四、清償能力指標計算方法（一）利息計算方法還本付息的方式：一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息；等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息；“氣球法”：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。（二）借款償還期（三）償債備付率（還款保障倍數(shù)不小于1.2）（四）資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資金的比例。1、資產(chǎn)負債率高：企業(yè)的資本金不足，對負債依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力差；2、資產(chǎn)負債率低：企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（習題）1、下列關于現(xiàn)金流量圖的說法，正確的是（ ）。 A、按照現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則，時間刻度之間的長度表示一年 B、時點2的箭線表示現(xiàn)金流人 C、如果在時點1和時點2之間有現(xiàn)金流量的話，習慣的方法是記在時點1 D、橫坐標軸上的“1”點通常表示當前時點2、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動資金投入的投資行為是( )。 A購買物業(yè) B購買電梯 C購買中央空調(diào) D購買備用路燈3、下列關于潛在毛租金收入的說法中，不正確的是( )。 A物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入 B潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積 C潛在毛租金收入在每個月的報表中變化幅度一般很大 D潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全部繳納租金時，可以獲取的租金收入。 4、下列選項中，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有( )。 A銷售收入 B還本付息 C稅金 D貸款本金收入 E利息收入5、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在單利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為( )。 A 30000元 B 29803元 C 32857元 D 31500元 6、下列關于名義利率和實際利率的說法中，錯誤的是( )。 A 當利率標明的時間單位與計息周期一致時，名義利率和實際利率沒有區(qū)別 B 當按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的 C 當按復利計算利息時，名義利率和實際利率也是一致的 D “年利率12，按季利率計息”里的“年利率12”指的是名義利率 7、年初王某存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項于第8年末取完。若銀行的存款利率為8，則王某應在最初一次性存人( )。 A 5505元 B 8620元 C 3866元 D 7500元 8、下列關于財務評價指標的敘述中，不正確的是( )。 A決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險 B 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C 當內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時，認為項目在財務上是可以接受的D 當動態(tài)投資回收期小于基準回收期時，開發(fā)項目在財務上是可以接受的9、下列財務評價指標中，屬于清償能力指標的有( )。 A借款償還期 B投資回報率 c償債備付率 D資產(chǎn)負債率 E動態(tài)投資回收期第四章 收益性物業(yè)價值評估第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等。影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等。收益性物業(yè)價值的高低主要取決于：未來凈收益的大小、獲得凈收益期限的長短、獲得凈收益的可靠性。第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格的概念物業(yè)價格：是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。二、物業(yè)價格的形成條件有用性 稀缺性有效需求：不但愿意購買而且有能力購買三、物業(yè)價格的特征1、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大；2、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格；3、物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；4、物業(yè)價格形成的時間很長；5、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類使用價值和交換價值投資價值和市場價值成交價格、市場價格和理論價格總價格和單位價格實際價格和名義價格現(xiàn)房價格和期房價格起價、標價、成交價和均價評估價、保留價、起拍價、應價和成交價買賣價格、租賃價格市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價原始價值、賬面價值、市場價值一、使用價值和交換價值使用價值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值：是指該種同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量。二、投資價值和市場價值投資價值：一是指值得投資；二是指從某個特定的投資者的角度所衡量的價值，是主觀的、個人因素基礎上的價值。市場價值：是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值，是客觀的、非個人的價值。三、成交價格、市場價格和理論價格成交價格：成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。市場價格：是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格：是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下的價格。四、總價格和單位價格總價格：總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。單位價格：單價，土地單價是指單位土地面積的土地價格；土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價是指單位建筑物面積的價格。五、實際價格和名義價格實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。六、現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格。期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標的的價格。七、起價、標價、成交價和均價起價：所銷售的商品房的最低價格；標價：又稱報價、表格價，即賣方的要價；成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格；均價：是所銷售商品房的平均價格。八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價評估價：是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果；保留價：又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格；起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格；應價：競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。成交價：經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。九、買賣價格、租賃價格買賣價格：是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價物；租賃價格：租金，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。房租的分類：市場租金：協(xié)議租金，是指由于市場供求狀況決定的租金；商品租金：全價租金，是指以物業(yè)價值為基礎確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤構(gòu)成；成本租金：是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅構(gòu)成；準成本租金：是指接近但還不到成本租金水平的租金；福利租金房租的構(gòu)成因素：地租 房屋折舊費 維修費 管理費 投資利息 保險費 物業(yè)稅 租賃費用 租賃稅費 利潤十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價市場調(diào)節(jié)價：由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格；政府指導價：由政府價格主管部門或其他部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格；政府定價：由政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。十一、原始價值、賬面價值、市場價值原始價值：一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關稅費等；賬面價值：一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額；市場價值：一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素物業(yè)價格的影響因素概述 人口因素居民收入因素 物價因素利率因素 匯率因素物業(yè)稅收因素 城市規(guī)劃因素交通管制因素 心理因素一、物業(yè)價格的影響因素概述1、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的；2、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的；3、不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的；4、有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關，有些與時間無關；5、某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，但更多的6、影響因素卻難以用數(shù)學公式或模型將其描述出來。二、人口因素1、人口數(shù)量：人口數(shù)量增加，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；2、人口素質(zhì)：人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價格的變化；3、家庭人口規(guī)模：將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。三、居民收入因素居民收入的真正增加（非名義增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而增加對物業(yè)的需求，導致物業(yè)價格上漲。四、物價因素1、物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動，此時物業(yè)價格也隨之變動；2、某些物價，如建筑材料價格、建筑設備價格、建筑人工費等的變動可能會引起物業(yè)價格的變動；3、國內(nèi)外統(tǒng)計資料表明，物業(yè)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。五、利率因素1、從成本的角度，利率升降會增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息；2、從物業(yè)需求的角度，由于現(xiàn)代購買物業(yè)普遍采取貸款方式付款，利率升降會減少或增加物業(yè)需求；3、從物業(yè)價值是物業(yè)預期未來收益的現(xiàn)值之和的角度，由于物業(yè)價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率升降會使物業(yè)價格下降或上升；4、綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關。六、匯率因素當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國物業(yè)，從而導致其物業(yè)價格上漲。七、物業(yè)稅收因素1、增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，會增加物業(yè)開發(fā)建設成本，推動物業(yè)價格上升2、物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，會抑制物業(yè)需求，使物業(yè)價格下降3、對保有物業(yè)課稅，實際上是減少了利用物業(yè)的收益，導致物業(yè)價格低落八、城市規(guī)劃因素尤其是對城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定，會對物業(yè)價格有很大影響；九、交通管制因素交通為居民帶來出行便捷，節(jié)約出行時耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價格。十、心理因素購買或出售心態(tài)；個人欣賞趣味；時尚風氣；接近名家住宅心理；講究風水或吉祥號碼。第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮囊韵聨讉€途徑求取：（1）近期市場上類似的物業(yè)是以什么價格進行交易的；（2）如果重新開發(fā)建設一宗類似的物業(yè)需要多少費用；（3）如果將該宗物業(yè)