物業(yè)管理條例專項培訓PPT課件.ppt

2 0 1 9 物業(yè)管理條例專題培訓 物業(yè)管理條例 是根據 國務院關于修改的決定 修訂的 為的是規(guī)范物業(yè)管理活動 維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例 2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據2007年8月26日 國務院關于修改 物業(yè)管理條例 的決定 第一次修訂根據2016年2月6日 國務院關于修改部分行政法規(guī)的規(guī)定 第二次修訂 第一章 總則 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第三章 前期物業(yè)管理 第四章 物業(yè)管理服務 第五章 物業(yè)的使用與維護 條例結構 第六章 法律責任 第七章 附則 總則 第一章ContentsPage 第一部分法律主體 指依法設立 具有獨立法人資格 從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè) 物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一 二 三級 物業(yè)公司的定位 為業(yè)主服務 業(yè)主 物業(yè)的使用人 物業(yè)服務企業(yè) 物業(yè)管理的主體是業(yè)主 房屋的所有權人是業(yè)主 業(yè)主不僅僅是房屋所有權人 也是該房屋所處的建筑區(qū)劃內的建筑物區(qū)分所有權人 業(yè)主不僅是指房屋的所有權人 還是與房屋相配套的設備 設施和相關場地的所有權人 在物業(yè)管理活動中 業(yè)主有時是指所有權人個體 有時是一個集合的概念 物業(yè)的使用人是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實際使用人 此外 物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人 簡而言之 物業(yè)的使用人指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人 使用人對物業(yè)只享有占有 使用或者一定條件的收益權 沒有處分的權利 第二部分物業(yè)管理的定義 本條例所稱物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動 第二部分物業(yè)管理定義解析 物業(yè)管理的管理對象是物業(yè) 物業(yè)管理的服務對象是人 即物業(yè)所有人 業(yè)主 和使用人 物業(yè)管理的屬性是經營 物業(yè)管理被視為一種特殊的商品 提供的是有償?shù)臒o形的商品 勞務與服務 第三部分物業(yè)管理的基本內容 1 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督 2 房屋設備 設施的管理 3 環(huán)境衛(wèi)生的管理 4 綠化管理 5 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內公共秩序維護和安全防范工作 6 車輛道路管理 7 公眾代辦性質的服務 1 日常生活類2 商業(yè)服務類3 文化 教育 衛(wèi)生 體育類4 金融服務類5 經紀代理中介服務6 社會福利類 業(yè)主及業(yè)主大會 第二章ContentsPage 第一部分業(yè)主的權利 2 提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 3 提出制定和修改管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 4 參加業(yè)主大會會議 行使投票權 1 按照物業(yè)服務合同的約定 接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務 6 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 7 監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同 8 對物業(yè)共用部位 共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 9 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設施設備專項維修資金 以下簡稱專項維修資金 的管理和使用 10 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權利 5 選舉業(yè)主委員會成員 并享有被選舉權 第二部分業(yè)主的義務 遵守管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務 1 3 6 4 遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 2 按時交納物業(yè)服務費用 5 第三部分業(yè)主大會與業(yè)主委員會 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織 由全體業(yè)主組成 是業(yè)主為了實現(xiàn)自己對物業(yè)的自我管理 為對物業(yè)管理區(qū)域內的共同事項作出決定而組成的 不得組織與物業(yè)管理無關的其他活動 業(yè)主大會是公益性的自治組織 其各種決議或者措施都具有公益性質 而不是為了個別人的利益服務的 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構 它是經業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記 在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生 由5 11人單數(shù)組成 業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主 并符合下列條件 1 具有完全民事行為能力 2 遵守國家有關法律 法規(guī) 3 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約 模范履行業(yè)主義務 4 熱心公益事業(yè) 責任心強 公正廉潔 5 具有一定的組織能力 6 具備必要的工作時間 業(yè)主委員會應當自選舉之日起30日內 向物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案 第四部分業(yè)主共同決定事項 一 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 二 制定和修改管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 四 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) 五 籌集和使用專項維修資金 六 改建 重建建筑物及其附屬設施 七 有關共有和共同管理權利的其他重大事項 第五部分業(yè)主大會會議的召開方式 會議類型 通知及記錄 業(yè)主大會類型 業(yè)主大會通知及記錄 召開方式 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 有下列情形之一的 業(yè)委會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議 1 經專有部分占建筑物總面積20 以上且占總人數(shù)20 以上業(yè)主提議的 2 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的 3 業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況 召開業(yè)主大會會議 應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議 應當同時告知相關的居民委員會 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式 但是 應當有應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 業(yè)主可以親自參加業(yè)主大會 也可以委托他人參加 還可以將自己的表決權書面委托其行使 第六部分業(yè)主大會的表決規(guī)則 2 3 50 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金和改建 重建建筑物及其附屬設施 應當經專有部分占建筑物總面積2 3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2 3以上的業(yè)主同意 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項 應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 前期物業(yè)管理 第三章ContentsPage 第一部分前期物業(yè)管理內涵 前期物業(yè)管理 是指在業(yè)主 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理 在業(yè)主 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前 建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的 應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同 第二部分物業(yè)承接驗收時應移交的資料 竣工總平面圖 單體建筑 結構 設備竣工圖 配套設施 地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 設施設備的安裝 使用和維護保養(yǎng)等技術資料 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件 物業(yè)管理所必需的其他資料 第三部分建設單位的物業(yè)保修責任 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 承擔物業(yè)的保修責任 供熱與供冷系統(tǒng) 為2個采暖期 供冷期 電氣管線 給排水管道 設備安裝和裝修工程 為2年 基礎設施工程 房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程 最低保修期為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 房屋防水工程 有防水要求的衛(wèi)生間 房間和外墻面的防滲漏 為5年 物業(yè)管理服務 第四章ContentsPage 第一部分物業(yè)服務合同 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項 服務質量 服務費用 雙方的權利義務 專項維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責任等內容進行約定 第二部分專項服務業(yè)務的轉委托 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè) 但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人 第三部分物業(yè)服務費 物業(yè)服務收費 物業(yè)服務費交納 物業(yè)服務收費 是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 向業(yè)主所收取的費用 物業(yè)服務收費明碼標價的內容包括 物業(yè)服務企業(yè)名稱 收費對象 服務內容 服務標準 計費方式 計費起始時間 收費項目 收費標準 價格管理形式 收費依據 價格舉報電話等 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的 從其約定 業(yè)主負連帶交納責任 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè) 物業(yè)服務費用由建設單位交納 物業(yè)的使用與維護 第五章ContentsPage 第一部分關于房屋裝飾 裝修的告知義務 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動 未經批準 不得有下列行為 一 搭建建筑物 構筑物 二 改變住宅外立面 在非承重外墻上開門 窗 三 拆改供暖管道和設施 四 拆改燃氣管道和設施 住宅室內裝飾裝修活動 禁止下列行為 一 未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案 變動建筑主體和承重結構 二 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間 廚房間 三 擴大承重墻上原有的門窗尺寸 拆除連接陽臺的磚 混凝土墻體 四 損壞房屋原有節(jié)能設施 降低節(jié)能效果 五 其他影響建筑結構和使用安全的行為 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的 應當事先告知物業(yè)服務企業(yè) 物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主 裝飾裝修 第二部分專項維修資金 住宅物業(yè) 住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 專項維修資金屬于業(yè)主所有 專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 共用設施設備的維修和更新 改造 不得挪作他用 住宅共用部位 一般包括 住宅的基礎 承重墻體 柱梁 樓板 屋頂以及戶外的墻面 門廳 樓梯間 走廊通道等 共用設施設備 一般包括 電梯 天線 照明 消防設施 綠地 道路 路燈 溝渠 池 井 非經營性車場車庫 公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等 所謂大修 是對共用部位 共用設備設施的