體育場綜合開發(fā)建設項目建議書.doc

體育場綜合開發(fā)建設項目建議書XXX企業(yè)集團河北XX投資有限公司2009年7月28日目 錄一、項目背景二、項目綜合改造建設優(yōu)劣分析（SWOT）三、項目建設的可行性四、項目建設改造的意義五、項目整體規(guī)劃建設改造計劃六、體育場項目整體規(guī)劃建設改造投資費用概況七、投資合作意向及結論附件前 言保定體育產業(yè)在河北區(qū)域一直占有重要地位，并成為保定引以自豪的形象名片，為使保定體育產業(yè)這顆璀璨的明珠更加明亮更加奪目輝煌，加快提升保定體育產業(yè)硬件設施“使保定體育場形象工程成為保定的一道靚麗的風景線”，完善體育場周邊配套設施及體育場硬件升級現已刻不容緩，為打造保定“體育名城”建設體育名城形象工程，推動保定體育產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，我公司結合體育場整體情況，現對體育場項目提出以下綜合改造建設計劃。一、項目背景1、項目位置項目區(qū)位本項目位于保定市裕華西路與河北電影院遙相呼應，項目所處地段為保定老城區(qū)商業(yè)圈地帶，周邊建筑物較為陳舊，體育場項目坐落于裕華西路南側，西公園路，東臨恒祥南大街。2、項目基本數據體育館可容納5300名觀眾，田徑場可容納13000名觀眾，占地135.435畝。體育場南側417大院北側之間區(qū)域，家屬院產權屬體育局面積1440 m2；田徑場南側廁所、平房產權屬體育局，面積525 m2 ；田徑場西南角產權屬房管，面積1500 m2。3、周邊情況1）東側鍋爐房、車庫產權屬體育局，面積400 m2；2）家屬院產權屬體育局面積1440 m2；3）田徑場南側廁所、平房產權屬體育局，面積525 m2；4）田徑場西南角產權屬房管，面積1500 m2；5）體育場西側是原地區(qū)公安處家屬院，產權屬公安局，面積6710 m2；6）體育館東側旱冰館產權屬體育場，面積2630 m2（包括旱冰場）；4、項目改造動向 體育場項目本著完善體育場周邊配套設施及提升體育場硬件品質，通過項目的科學開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調運作，開拓運動員公寓、全民健身廣場、體育休閑娛樂會 、體育商城、體育賓館等業(yè)務，在促進保定體育產業(yè)硬件設施形象工程建設的同時帶動體育產業(yè)經濟社會的發(fā)展，打造“體育名城”，開創(chuàng)“體育產業(yè)文化中心”（包括“體育產業(yè)經濟圈+體育休閑娛樂+體育活動組織”）的發(fā)展模式。此項目的資源開發(fā)，不僅能給保定帶來發(fā)展機遇，提升保定城市品質，同時也能解決當地一大部分群眾工作就業(yè)的問題。二、項目綜合改造建設優(yōu)劣分析（SWOT）1、項目的優(yōu)勢1）“文化軟件”優(yōu)勢：保定體育產業(yè)基礎建設雄厚，體育文化氛圍豐富，先后為國家培養(yǎng)了錢紅、郭晶晶、張晶、王浩、高軍等十幾名世界冠軍，并分別被國家體育總局及項目運動管理中心命名為 “全國游泳之鄉(xiāng)”、“全國乒乓球重點城市”、“中國田徑高水平后備人才培訓基地”、“中國青少年籃球重點訓練單位”、“中國游泳、花樣游泳訓練基地”、“中國青少年短式網球培訓基地”、“全國籃球城市”等榮譽。保定體育產業(yè)文化的優(yōu)勢起到由無形的“軟性口碑”形成了“有形的硬性市場”，在發(fā)展改造體育場項目中起到潤滑劑的作用；2）地理優(yōu)勢：體育場項目位于裕華路西路，火車站東側300米與河北電影院遙遙相對，此項目區(qū)域商業(yè)氣氛、文化氛圍濃郁是一條融長江之浩然、生機、活力及人氣、財氣于一體的優(yōu)勢地脈，經政府對河北電影院附近區(qū)域整體改造，此區(qū)域將成為保定裕華路的龍頭地脈之地，在體育文化產業(yè)方面將孕育出無限商機；保定距離北京、石家莊、天津均在一個半小時里，交通區(qū)域條件非常優(yōu)越，為以后體育場項目改造升級承接大型文化體育活動起到一定的積極作用。3）自身硬件優(yōu)勢：體育場現體育設施相對集中，除體育場體育館外，還有乒乓球訓練館、國跤館、室內田徑訓練館、體育幼兒園等體育設施，在以后改造建設中起到事半功倍的作用；2、項目的劣勢1）體育場大部分硬件設施比較陳舊，不能適應時代的發(fā)展，在現代化、科技化體育產業(yè)運營發(fā)展中起到一定的阻礙作用；2）體育場自身體育主題性配套設施幾近空白，如體育主題化住宿、飲食、娛樂等設施匱乏。在現代化體育產業(yè)發(fā)展中，周圍配套設施主題化建設在“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”業(yè)務中起到決定性作用。3）體育場運營機制需完善（國家所有國家開發(fā)的運行模式難以適應市場需求）； 4）市場定位不明確，營銷力度，活動組織不夠；3、項目的機會點 1）“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”業(yè)務運作市場潛力巨大，通過08年北京舉辦奧運會，國家將會對體育產業(yè)給予更大的重視及支持，國內體育產業(yè)也將帶來新的熱潮和商機。 2）體育場項目進行包裝建設作為邁向“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”業(yè)務的第一步。體育場項目框架已基本形成，前期投入資金相對較少，切入市場進行整合化運作比較快。4、項目建設面臨的困難和問題1)體育場項目周邊的建設牽涉的政府部門較多，溝通協(xié)調起來耗時耗力。2）由于其作為開放性、粗放性的運作的“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”業(yè)務，管理及經營中需要面臨、應付、處理各種各樣的問題。三、項目建設的可行性1、項目改造建設的必然要求保定體育產業(yè)在國家占有舉足輕重的地位，并享有國家多項殊榮，大眾認知度比較高，體育資源十分豐富，但保定體育產業(yè)硬件設施相對滯后，現項目自身不能適應現代化體育發(fā)展道路及形成“體育產業(yè)文化中心”概念，使保定本應亮麗的風景線而有些冷淡。建設改造體育場項目是以后發(fā)展道路上的必然要求，有利于帶動保定體育產業(yè)整體經濟的突飛猛進，可以更多的吸引商家及大眾參與、從事體育事業(yè)，可以更多的為國家培養(yǎng)、輸送體育精英，利用好自身資源優(yōu)勢并有效發(fā)揮其特長資源，在項目區(qū)域建設“體育產業(yè)文化中心”打造國內優(yōu)秀體育產業(yè)形象工程。2、項目選址的有利條件及自身優(yōu)勢體育場項目位于裕華路西路，火車站東側300米與河北電影院遙遙相對，此項目區(qū)域商業(yè)文化氣氛比較濃郁，而且體育場自身設施比較完善，在后續(xù)開發(fā)建設中只涉及硬件更新及部分物業(yè)配套設施建設，這樣可以節(jié)約需多資金起到事半功倍的作用。3、文化產業(yè)的發(fā)展“十一五”期間被提到重要位置對發(fā)展文化產業(yè)方面綱要提出，一手抓公益性文化事業(yè)，一手抓經營性文化產業(yè)，這是指導文化發(fā)展的一項重要原則。綱要把文化產業(yè)體系建設作為“十一五”時期文化發(fā)展的重點之一加以部署。一是明確重點發(fā)展的文化產業(yè)門類，提出一批具有戰(zhàn)略性、引導性和帶動性的重大文化產業(yè)項目，力爭在重點領域取得跨越式發(fā)展；二是要優(yōu)化文化產業(yè)布局和結構；三是轉變文化產業(yè)增長方式；四是推進經營性文化事業(yè)單位轉制；五是大力培育文化產品和文化要素市場；六是著力發(fā)展現代文化產品流通組織和流通方式。4、項目符合國家政策性需要建設改造體育場項目形成“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”的目標能有效帶動本地整體體育產業(yè)經濟的發(fā)展，是符合國家發(fā)展體育產業(yè)政策要求，是貫徹市政府78次常務會議關于將市人民體育場及周邊改造建為“保定市體育中心”的紀要精神，積極推進保定體育產業(yè)發(fā)展建設“體育名城”的偉大創(chuàng)舉。保定體育產業(yè)根基比較雄厚，資源十分豐富，并深受大眾青睞，建設改造體育場項目，將給保定體育產業(yè)發(fā)展提供新的發(fā)展機遇和發(fā)展平臺。從國家宏觀政策層面來講，體育產業(yè)也是拉動內需，促進消費的鼓勵性產業(yè)。四、項目建設改造的意義1、有利于提高體育場項目物業(yè)配套標準建設改造體育場項目，可極大地提高體育場配套設施的建設水平，實現體育產業(yè)高標準、高品質，高服務的標志化建筑物，達到“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”業(yè)務標準的目標。2、增加稅收，加速促進體育產業(yè)的大整合體育場項目規(guī)范化及產業(yè)化建設改造運作，使達到“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”的目標，有利于提高保定體育產業(yè)的知名度，促進體育產業(yè)的整體大發(fā)展，以及帶動相關產業(yè)鏈的大整合。另外規(guī)范的市場運作，還可以有效增加地方政府的稅收。3、有利于增加大眾就業(yè)率體育場項目是一個綜合開發(fā)的項目，其中規(guī)劃有體育商城、體育休閑娛樂傳揚等項目，此項目運作經營自然需要大量的人員及勞動力，這樣就為本市大眾就業(yè)提供了一個就業(yè)的機遇，而且還為一些市民提供創(chuàng)造財富平臺的契機。4、利于拉長文化產業(yè)鏈及體育產業(yè)機構調整，樹立本市體育產業(yè)形象體育場的改造建設及產業(yè)化運作，將會改變本市體育產業(yè)化建設運作不合理、不規(guī)范的局面；改變體育產業(yè)建設歷史文化名城與體育名城不符的現實。保定作為河北區(qū)域體育重要城市，卻沒有充分的開發(fā)和利用好現有資源。以建設改造體育場項目為契機，可以迅速帶動并形成以“體育產業(yè)文化中心”、“大體育產業(yè)經濟圈”的目標。體育產業(yè)將與其它文化產業(yè)，起頭并進，共同發(fā)展，拉長文化產業(yè)鏈，有利于保定打造“體育名城”的政府形象。 5、有利于提高項目周邊資源價值通過體育場項目的全面實施改造，可以有效地提高項目周邊資源的價值，提高現有游資源質量，可以充分帶動周邊區(qū)域進行有效利用，形成由點帶線的開發(fā)建設，使項目區(qū)周邊資源得到有效和可持續(xù)開發(fā)利用。五、項目整體規(guī)劃建設改造計劃1、項目整體規(guī)劃建設改造概況體育場項目預建設成河北區(qū)域“體育產業(yè)形象試點工程”及保定區(qū)域“體育產業(yè)文化中心”，此項目是集體育商城、體育休閑娛樂會所、運動員公寓、全民健身廣場、體育大廈等綜合體育產業(yè)項目，項目建設將大大完善保定體育產業(yè)整體功能，提高保定體育品牌檔次與品位，并促使保定體育產業(yè)更加和諧、穩(wěn)定、可持續(xù)性的向前發(fā)展。體育場項目整體規(guī)劃建設共分以下五塊功能區(qū)域改造：1）體育商城項目體育場東北角地下改造（原旱冰場）2）體育休閑娛樂會所及全民健身廣場項目體育場西側地下改造（現居民房）3）運動員接待賓館項目全民健身廣場南側西看臺外建設改造4）運動員公寓項目體育場西側原2個露天游泳池改造5）體育場宿舍樓項目體育場南側體育場宿舍附帶舊城改造2、項目開發(fā)名稱推薦保定奧林匹亞體育中心、保定奧林體育中心、保定體育全民健身中心3、項目改造建設發(fā)展目標定位體育場改造項目發(fā)展目標定位為：以發(fā)展“體育產業(yè)文化中心”和“大體育產業(yè)經濟圈”為主體核心，集體育商品市場、休閑娛樂、體育主題餐飲賓館、多項目體育場館等功能為一體的“體育產業(yè)文化中心”，具體分為以下兩個方面：A、 打造成為河北區(qū)域體育產業(yè)最具特色體育場所；B、 打造成為保定體育產業(yè)集散中心及最重要的體育標志性形象工程；4、項目規(guī)劃區(qū)域改造1）體育商城項目體育場東北角地下改造（原旱冰場）a、體育商場項目地下一層項目概述：地下體育商城項目預建設成為保定市體育用品行業(yè)服務較好、種類較全、品牌較多、質量較優(yōu)、價格較低、規(guī)模最大的大型體育運動、休閑用品的購物中心“體育用品集散地”。體育商城項目營業(yè)面積預計約2,100平方米，將擁有員工百余人，這樣就為本市大眾就業(yè)提供了一個就業(yè)的機遇，而且還為一些市民提供創(chuàng)造財富平臺的契機。體育商城預計經營品種近六千余種，主要以阿迪達斯、耐克、茵寶、曼奴、康威、威爾勝、YY、速達美、英派斯、英克萊、格林、匯康、紅雙喜、雙魚、世達、蝴蝶、斯泊汀、LP、斯的卡、拍里奧、星牌、火車頭、等國際國內幾十種品牌為主。經銷商品囊括了各種運動、休閑服裝，鞋系列，背包帽系列，各種運動器材，健身路徑等。建筑面積:2400m2投資費用:鋼混結構預投資375萬元，人防建筑要求預投資562萬元。(體育商場 室內效果圖)b、體育商場項目地上停車場項目概述：地上停車場項目停車數量預計達到100多輛，并采用智能停車場管理系統(tǒng)進行管理，屆時此項目將時保定市規(guī)模最大、設施最先進的停車場。智能停車場管理系統(tǒng)以非接觸式卡作為停車場車輛進出的憑證，一車一卡，對車輛進出圖像進行對比。系統(tǒng)是將先進的射頻卡識別技術與視頻圖像處理技術結合，通過計算機處理，對停車場車輛出入進行安全管理以及收費。建筑面積：2400m2投資費用：32.5萬元(智能停車場 效果圖)c、體育商場項目周圍拆遷：此項目實施前期拆遷主要由政府相關單位進行解決。2）體育休閑娛樂會所及全民健身廣場項目體育場西側地下改造（現居民房）a、體育休閑娛樂會所項目地下一層項目概述：體育休閑娛樂會所項目緊鄰公園路，此項目營業(yè)面積4600平方米，訴巨資高檔豪華裝修，是集大型健身俱樂部、健康水療、KTV體育酒吧、乒乓球室、棋牌室、茶藝室、足球吧、保齡球、壁球、擊劍俱樂部、舞蹈工作室、瑜伽館、全天候轉播世界各地體育賽事等為一體的多元化大型體育休閑娛樂會所。建筑面積：5000m2投資費用：鋼混結構預投資780萬元，人防建筑要求預投資1170萬元。(體育休閑娛樂傳揚 局部效果圖1)(體育休閑娛樂傳揚 局部效果圖2)(體育休閑娛樂傳揚 局部效果圖3)b、體育休閑娛樂會所項目西側地上全民健身廣場項目概述：全民健身廣場項目預建成后將成為保定市健身休閑的重要場地，80%項目將全部面對市民免費開發(fā)，場內分設兩個籃球場、兩個網球場、排球場、滑板練習場、滑輪練習場、羽毛球場、并安裝了較為齊全的健身器材，還將為其他攀爬、舞獅等項目預留發(fā)展空間，從老人到小孩都可以在這里找到適合他們的健身活動運動場地。建筑面積：5000m2投資費用：295萬元(全民健身廣場 局部效果圖)c、體育商場項目周圍拆遷：此項目實施前期拆遷主要由政府相關單位進行解決。3）運動員接待賓館項目全民健身廣場南側西看臺外建設改造項目概述：體育賓館項目預計規(guī)劃成星級標準構筑、經營、管理集餐飲、住宿為一體的體育主題化四層商務賓館，餐廳包間和賓館房間將以中國奧運冠軍人物風采及中國體育吏展示進行包裝設計。體育賓館設有各式標準間、豪華套間80多套，每間配置設施齊全有冷暖空調、24小時熱水供應，客房內并配有高速寬頻上網接口，并提供手提電腦出租服務, 賓館進行差異化經營、運作，主要面對體育運動員、中高層次消費群體及市政機關人員。建筑面積：2420 m2投資費用：1105萬元(運動員接待賓館 局部效果圖)4）運動員公寓項目體育場西側原2個露天游泳池改造項目概述：項目緊臨公園路在運動員接待賓館南側，預規(guī)劃改造成高檔次的、高品質的、主題化風格的兩棟九層運動員公寓。公寓為特級涉外賓館，設有中、高檔家庭式客房，房內設施一應懼全，有中、小型各類會議室及商務中心和商品部等，同時配備了供100人用餐的大型餐廳及風格迥異的各式包間，以滿足不同風味賓客的需求。建筑面積：5600 m2投資費用：1300萬元(運動員公寓 局部效果圖)5）體育場宿舍樓項目體育場南側體育場宿舍附帶舊城改造項目概述：項目在體育場東南側,對現體育宿舍樓及其它住宅樓進行改造或附帶舊城改造,預規(guī)劃成兩棟18層住宅樓。屆時此項目不僅會對本市體育產業(yè)做出杰出貢獻的運動員及工作人員提供最大優(yōu)惠政策，解決住房難及差的問題，屆時還將會對周邊臟、亂、差環(huán)境進行整體提升、改造，使周圍環(huán)境舊貌換新顏形成一道靚麗的新都市風景線。占地面積：12畝建筑面積：25000 m2投資費用：5850萬元(體育場宿舍樓 局部效果圖)六、體育場項目整體規(guī)劃建設改造投資費用概況項目名稱建筑面積建筑屬性投資費用合計投資費用合計體育商場地下2400 m2鋼混結構人防結構375萬元562萬元地上2400 m2彩色混凝土，停車場325萬元-體育休閑娛樂會所地下5000 m2鋼混結構人防結構780萬元1170萬元地上5000 m2全民健身廣場設施295萬元-運動員賓館2420 m2鋼混結構，賓館、餐飲1105萬元-運動員公寓5600 m2鋼混結構 1300萬元-體育宿舍樓25000 m2鋼混結構5850元-投資費用合計97375萬元1.03145億元七、投資合作意向及結論1、投資合作意向為更好的推動本市體育產業(yè)經濟的發(fā)展，把此地打造成為“體育產業(yè)文化中心”的體育強市“體育名城”，應及時抓住國家對體育產業(yè)發(fā)展、支持的良好契機，使此項目快速激活、整合周圍資源，這樣才能使本市體育產業(yè)發(fā)展進入正常運作軌道，并得到更大的收益實惠。我公司本著“發(fā)展體育產業(yè) 支持全民健身 創(chuàng)建和諧社會 振興經濟”的投資合作理念，特提出如下項目合作意向：1）關于體育場項目前期地面拆遷工作、拆遷資金，我公司建議主要由體育局申請政府相關部門全部解決運作，我公司可以予以適當支持、協(xié)調；2）關于我方在體育場項目改造方案中提出的體育商城、體育休閑娛樂會所、運動員接待賓館、運動員公寓、體育場宿舍樓五塊區(qū)域，我公司可以進行全部項目投資建設或雙方合作開發(fā)建設；3）為方便體育場項目正常、有效的實施進展，待體育局或政府相關部門通過項目方案后，雙方再進行進一步實質洽談或簽定相關協(xié)議、合同；4）體育場（田徑場）項目東、南、北面拆除重建工程中，我方建議體育局申請市政府，如東、北面看臺下設沿街門臉，我方可參與工程部分投資建設；2、結論從體育場項目的市場分析來看，該項目的