鴻通地產眉山90畝地塊分析及概念規(guī)劃設計報告.ppt

鴻通集團眉山90畝項目 地塊分析及概念性規(guī)劃設計報告 目錄 一 項目區(qū)域位置 宗地現狀及區(qū)位條件二 地塊產品設想三 地塊概念性規(guī)劃設計方案及經濟分析四 建筑園林參考意向 一 項目區(qū)域位置 宗地現狀及區(qū)位條件 1 地塊區(qū)位分析眉山市城區(qū)主要分為三個等級區(qū)域 如右圖所示 地塊位于眉山市主城區(qū)東北方向 緊臨眉山市農業(yè)局和市林業(yè)局 位于文安東路以南 文定街以東 普田街以西 距岷江東湖酒店 五星 約500米 如右圖所示 本案 2 地塊周邊四至情況地塊三面鄰路 次干道 交通便利 北面緊鄰文安東路 西面緊鄰文定街 東面緊臨普田路 周邊附近有市教育局 眉山市第三人民醫(yī)院 市林業(yè)局 市農業(yè)局 市工商管理局 等政府機構 附近還有大型農貿市場 緊鄰眉山市第一小學和外國語實驗小學 距眉山市唯一一個五星級酒店僅500米 其東北方向沿文安路方向200米處是20多萬平米的青衣生態(tài)公園 地塊緊臨東坡湖 景觀資源豐富 從地塊周邊整體四至情況而言 地塊依托青衣公園 東坡湖公園的地理優(yōu)勢未來將極居住氛圍 地塊周邊已經存在的項目有水岸花都 藝墅 北城九里 領地 江公麗景 湖濱板塊的凱旋濱江 天盛長島和湖濱1號 如下圖所示 水岸花都 藝墅 北城九里 3 地塊現狀分析地塊中基本規(guī)則平整 呈 凸 字形 突出部分兩邊分別是市農業(yè)局和市林業(yè)局 地塊中目前為一些居民瓦房 部分油菜地 地塊東南西三面為多層建筑 北面是高壓綠化走廊 整個地塊視野開闊 4 交通條件分析地塊三面緊鄰市政次干道 正北面邊界是文安路 與東坡大道連通 地塊西面突出部分的邊界是緊鄰文定街 其南端延伸至接湖濱路 地塊周圍的街道還有江鄉(xiāng)路 普田街等市政街道 北面文安東路 文定街與文安路十字路口 文定街 5 地塊內部價值分割據上述對地塊周邊情況及地塊本身的深入剖析 為使能對地塊的產品設計定位研究得出科學化的設計依據 現特從以下幾個單項對地塊進行分析研究 現在 我們假設在不對地形地貌改動的前提下 對項目地塊商業(yè)及居住性進行分塊研究 分析元素 交通 通向 寬度 流量等 商業(yè) 區(qū)域 動線 人氣等 居住 日照 景觀 噪音等 景觀 景觀視線 景觀面 景觀節(jié)點等 好 靠現有的市政道路文安東路與文定路 40m 連接城區(qū) 交通便利 中 靠現有市政次干道路普田街 道路寬20m 差 處于項目地塊內部 現為農房 田地 交通情況的好壞 在于市政道路的規(guī)劃狀況 交通情況分析 高 靠現有城市主 次干道路 交通便利 周邊小區(qū)已成規(guī)模 人流較多 中 臨近市政道路 但由于開口小 兩側為市政部門均無商業(yè)連接 低 處于項目地塊內部 商業(yè)價值分析 商業(yè)價值的高低與交通情況息息相關 很大部分取決交通狀況 1 位于地塊中心 噪音低 打造后更適宜居住 2 位于地塊西部 臨市政道路 噪音較大 基本滿足居住要求 居住價值分析 居住價值的高低與外部環(huán)境有很大關系 如交通 景觀 商業(yè)等 景觀價值的好壞也與外部環(huán)境還有內部景觀有很大關系 1 地塊中心 是以后小區(qū)景觀中心 景觀享受面寬 2 緊臨規(guī)劃市政路與原有普通小區(qū)建筑 景觀面相對較窄 3 處于市政道路邊 外部環(huán)境相對較差處 景觀價值分析 二 地塊規(guī)劃及產品設想 1 地塊規(guī)劃技術指標 地面面積約6萬平方米 容積率5 0 密度 26 綠地率 38 建筑高度 100米 車位 地下800個 地上200個 商業(yè) 小區(qū)配套商業(yè) 裙樓 地塊的產品形態(tài)由多個因素決定 如地塊基本條件狀況 區(qū)位 環(huán)境 地形等 市場產品形態(tài) 品牌與品質等等 90 59米 90 59米 271 78米 90 59米 198 69米 198 69米 246 72米 地塊宏觀性分析結論 根據上述我們對地塊及周邊情況的研究 地塊本身的分析及地塊規(guī)劃設計要求的解讀 我們可以假定項目地塊的規(guī)劃及產品形態(tài)如下 規(guī)劃布局 以大圍合中心大中庭景觀方式 為了使本項目內戶戶觀景 從地塊的地塊內部價值分割 交通 商業(yè) 居住與景觀價值分析 可以看出 本項目地塊內部沒有可依托的自然景觀需要靠后期的打造 地塊東南西三面都已經是建好的小區(qū) 多層 如水岸花都 藝墅 江公麗景 后期對緊鄰地塊北面的高壓線綠化走廊的打造也將是本項目豐富的外部景觀資源 建筑形態(tài) 純高層建筑 容積率5 0 密度 26 平均層數約20層 建筑風格 現代簡約風格 根據 東湖春天花園 暫定 其 設計任務書 對建筑風格 采用歐簡或現代簡約式 風格的要求 我們建議本項目采用現代簡約風格 我們觀其本項目周邊區(qū)域上的上規(guī)模的樓盤如 天盛長島 凱旋廣場 湖濱1號 凱旋濱江 江公麗景等 在建筑風格方面除了湖濱1號是以現代風格為主外 其余各樓盤都是以歐陸風格為主 特別是僅靠地塊的江公麗景 凱旋濱江與天盛長島 簡潔明快的現代簡約風格他的基本特點是簡潔和實用 既體現