口岸酒店投資可行性研究報(bào)告.doc

口岸酒店投資可行性研究報(bào)告口岸酒店投資可行性研究報(bào)告目錄第一章 某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析31.某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析31.1.某社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r31.2.某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r61.3.某第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r91.4.某旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r101.5.SAO結(jié)論13目前是在某投資興建酒店的最佳時(shí)機(jī)13第二章 某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析142.某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析142.1.某星級(jí)酒店總體發(fā)展?fàn)顩r142.2.某高星級(jí)酒店詳細(xì)調(diào)查及分析182.3.某社會(huì)各界對(duì)某酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià)242.4.某酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)某酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響252.5.SAO結(jié)論26第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析273.仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析273.1.仲愷高新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r273.2.項(xiàng)目周邊30分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)對(duì)口岸酒店投資環(huán)境的影響333.3.口岸小區(qū)對(duì)興建口岸酒店的影響333.4.中海殼牌項(xiàng)目對(duì)口岸小區(qū)酒店業(yè)的影響分析353.5.口岸小區(qū)對(duì)口岸酒店的影響353.6.東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店成功模式對(duì)興建口岸酒店的借鑒363.7.SAO結(jié)論38第四章 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析394.仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析394.1.仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r394.2.競爭對(duì)手分析404.3.SAO結(jié)論40第五章 口岸酒店定位415.口岸酒店定位415.1.口岸酒店市場定位415.2.酒店客源定位及消費(fèi)構(gòu)成425.3.口岸酒店功能定位435.4.口岸酒店設(shè)備設(shè)施檔次定位45第六章 口岸酒店設(shè)計(jì)要求476.口岸酒店設(shè)計(jì)要求476.1.主體建筑與環(huán)境476.2.大堂和公共區(qū)域496.3.客房506.4.餐飲設(shè)施516.5.娛樂設(shè)施516.6.桑拿康體設(shè)施526.7.會(huì)議設(shè)施52第七章 口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略537.口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略537.1.口岸酒店經(jīng)營管理模式選擇537.2.口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略53第一章 某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1. 某酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1.1. 某社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1.1.1. 概述在東江的中下游，曾經(jīng)有一個(gè)古老的國度，春秋戰(zhàn)國的時(shí)候，她叫做縛婁古國。千百年過去了，今天，她被世人稱做某。某千百年來，一直是東江流域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心?，F(xiàn)在的某與深圳、東莞相鄰，和香港隔海相望，距廣州僅110公里?，F(xiàn)轄惠東、博羅、龍門三縣及惠城、惠陽、大亞灣三區(qū)。全市總面積約11158平方公里，人口約320萬。今天，某有四張響亮的名片：“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”，還獲得“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”金牌，目前正在爭創(chuàng)“全國文明城市”及世界“人居獎(jiǎng)”城市。她還是首批省級(jí)歷史文化名城、國家授牌的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、男裝時(shí)裝城。據(jù)2004年中國城市競爭力藍(lán)皮書數(shù)據(jù)，某在全國200個(gè)城市中排位第17名。1.1.2. 自然資源某有著獨(dú)特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量1700毫米，年日照總數(shù)2000多小時(shí)，年平均氣溫22度，7月平均氣溫28.3度，1月平均氣溫13度。某四季長青，全年無霜期達(dá)350天左右。1.1.3. 交通條件某交通便利，西距廣州110公里，南至深圳79公里，是粵東地區(qū)的門戶，擁有港口、公路、機(jī)場、鐵路等立體的交通網(wǎng)絡(luò)。廣汕公路、惠鹽高速、廣惠高速、惠河高速、京九鐵路、廣梅汕鐵路貫通某；某港是對(duì)外客貨運(yùn)的深水良港。1) 飛機(jī)某機(jī)場距某市區(qū)25公里，是全國民航系統(tǒng)中設(shè)施較為完善的機(jī)場。另外，某距離廣州新機(jī)場和深圳寶安機(jī)場只需要1個(gè)小時(shí)左右車程。2) 火車京九鐵路、廣梅汕鐵路由東向西穿越某，在境內(nèi)總長89公里。某火車站除鄰近廣州火車站外，還是京九鐵路和廣梅汕鐵路的沿線大站，省外游客乘火車來往某旅游也十分方便，在某乘火車，除可直達(dá)省內(nèi)的汕頭、梅洲、韶關(guān)外，還可抵達(dá)成都、合肥、九江、皋陽、廈門、北京、岳陽、青島、福州、上饒、鄭州等地。3) 汽車除廣汕公路、惠澳大道、金龍大道等橫貫境內(nèi)的公路外，還有廣惠高速和惠河高速、深汕高速、惠鹽高速等公路組成了某高速公路網(wǎng)。1.1.4. 投資硬環(huán)境改革開放使得某這座古老的歷史文化名城呈現(xiàn)出蓬勃生機(jī)，某已建成深水港、航空、高速公路、鐵路和現(xiàn)代通訊系統(tǒng)相互銜接的立體交通通信網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)某沿海開放城市的區(qū)域優(yōu)勢。某港為國家一類口岸，已建成2萬噸級(jí)以上通用泊位和4座3.5萬噸級(jí)的石化碼頭及1座15萬噸級(jí)原油碼頭，設(shè)計(jì)年吞吐能力1600萬噸。京九鐵路與廣梅汕鐵路在某交匯，惠澳鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，形成了鐵路連接港口的格局。全市公路通車?yán)锍?372.46公里，公路密度66.07公里/百平方公里。全市電話普及率105.3部/人。市區(qū)自來水日供水能力為40萬噸。電力供應(yīng)充足，設(shè)施完善，輸變電能力是全國主變電容量超過200萬千伏安以上的53個(gè)城市之一。某機(jī)場已開通北京、成都、蘇州等多條國內(nèi)航線。上述基礎(chǔ)設(shè)施造就了某良好的投資硬環(huán)境。1.1.5. 旅游資源某素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽(yù)，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富。某西湖風(fēng)景秀麗，宋代大文豪蘇東坡寓居某，開始大力建設(shè)西湖，此后歷代不斷修建，形成“中國西湖三十六，惟某足并杭州”的格局。博羅縣的羅浮山素有“嶺南第一山”之稱，是道教、佛教圣地；龍門縣南昆山則是北回歸線上的明珠，國家森林公園。另外還有惠東縣九龍峰等多處省級(jí)風(fēng)景名勝和自然保護(hù)區(qū)。到某旅游，您不僅可以領(lǐng)略到某山水的秀美，同時(shí)，也可以品味到某作為廣府文化與客家文化相互交融的韻味。歷代文人騷客，在某留下了眾多的人文景觀和歷史掌故。特別是蘇東坡寓惠近三年期間，寫下了大量的詩作。近代史上，孫中山、周恩來、廖仲愷、鄧演達(dá)、葉挺等名人志士，在某這片熱土上，更是演繹了無數(shù)神奇的故事和可歌可泣的英雄業(yè)績。1.2. 某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1.2.1. 歷史改革開放以來，某經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，某工業(yè)總產(chǎn)值僅18億元。1994開始，某大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，此后工業(yè)生產(chǎn)保持了較高增長速度，數(shù)碼工業(yè)逐步成為強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)，形成了TCL集團(tuán)、華陽集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)、麥科特集團(tuán)等一批著名企業(yè)。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，成功實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。1.2.2. 現(xiàn)狀90年代末期以來，某經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，已形成了以電子、紡織、化工、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是電子工業(yè)已成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2003年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）591億元，工業(yè)總產(chǎn)值1388億元。目前，某已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機(jī)、電腦主板生產(chǎn)基地，中國最大的電視機(jī)、汽車音響、高級(jí)電工產(chǎn)品、照相機(jī)生產(chǎn)基地，中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。經(jīng)過多年發(fā)展，某已形成以外向型經(jīng)濟(jì)為主的多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。目前有來自美國、日本、歐洲、澳洲、香港、臺(tái)灣等30多個(gè)國家和地區(qū)的客商在某辦起各類企業(yè)8000多家，實(shí)際利用外資累計(jì)100多億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)17家。大批海內(nèi)外各種類型企業(yè)、公司的進(jìn)入，使某加工制造業(yè)直接連結(jié)全球經(jīng)濟(jì)鏈，一個(gè)國際性加工制造基地正在形成。某有大批上市公司，如TCL（國內(nèi)、香港上市）、麥科特（國內(nèi)上市）、德賽集團(tuán)（國內(nèi)上市）、僑興集團(tuán)（美國納斯達(dá)克上市）等。進(jìn)入21世紀(jì)以后，隨著中國最大的中外合資項(xiàng)目 中海殼牌石化項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，以及以TCL、德賽、華陽三大集團(tuán)為龍頭的數(shù)碼工業(yè)飛速發(fā)展及擴(kuò)張，某形成了石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，迅速成為珠三角、甚至華南地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。資料顯示，2003年某投資額增長率居全省之最，高達(dá)180.4%，遠(yuǎn)高于省內(nèi)增長較快的韶關(guān)（67.8%）、東莞（52.7%）、云?。?2.7%）佛山（51.9%）。1.2.3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望1.2.3.1. 中海殼牌項(xiàng)目對(duì)某經(jīng)濟(jì)的巨大影響中海殼牌石化項(xiàng)目是我國最大的中外合資項(xiàng)目，位于廣東某大亞灣北岸，占地面積4.27平方公里，首期投資額為43億美元，中外雙方各持有50股分。2002年11月1日，中海殼牌項(xiàng)目奠基動(dòng)工，正式進(jìn)入實(shí)施階段。2004年，中海殼牌項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)高峰期，可于2005年底前投入生產(chǎn)。項(xiàng)目建成后將達(dá)到80萬噸乙烯裂解裝置、年產(chǎn)230萬噸石化產(chǎn)品的規(guī)模?！爸泻づ啤笔俏覈缡兰o(jì)的一項(xiàng)偉大工程，在國內(nèi)和國際都有很高的地位和影響，加之國家大量投入，巨大的工程量和項(xiàng)目投產(chǎn)后巨大的產(chǎn)品幅射量，使得某將成為珠江三角洲繼深圳后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)?？梢灶A(yù)見，某將成為珠江三角洲以至全國石化產(chǎn)品的集散地和石化產(chǎn)品進(jìn)出口的重要港口城市，這種巨大的帶動(dòng)力量是千載難逢的。43億美元的投資，相當(dāng)于廣州1年半的外商投資額的總和，相當(dāng)于深圳一年吸引外資額的80%。同時(shí)，殼牌乙烯產(chǎn)品的下游產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈非常長，有專家估計(jì)項(xiàng)目投產(chǎn)后對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1：50，將提供直接或間接的就業(yè)機(jī)會(huì)100萬個(gè)。中海殼牌年產(chǎn)80萬噸乙烯項(xiàng)目會(huì)帶來130多億元的年銷售額，按比例推算，將帶動(dòng)6500億元產(chǎn)業(yè)，而這大約相當(dāng)于目前廣東省全省工業(yè)總產(chǎn)值的40%。當(dāng)然，實(shí)際上顯然不可能把所有的下游產(chǎn)品都集中在某，都留在廣東也不現(xiàn)實(shí)，但是某完全可以爭取起碼10%的下游產(chǎn)業(yè)能留住。這個(gè)數(shù)字可以讓某GDP翻一番，工業(yè)總產(chǎn)值可以增加六七百億元，如果能留住30%，某的GDP則可以翻兩番，殼牌項(xiàng)目給某提供了國內(nèi)眾多城市少有的機(jī)遇。這將讓某跳躍式地發(fā)展，掀起新一輪的發(fā)展潮，并帶動(dòng)廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 1.2.3.2. 前景展望經(jīng)過多年的發(fā)展，珠江三角洲東岸原已形成了“深圳-東莞-某”為主軸的電子信息產(chǎn)業(yè)走廊，而正在建設(shè)中的中海殼牌石化項(xiàng)目也將使某成為華南地區(qū)的重要化工業(yè)基地，改變某在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)起飛。根據(jù)某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報(bào)告的規(guī)劃，未來10年，某將逐步發(fā)展成為：l 世界級(jí)的石化生產(chǎn)基地；l 國內(nèi)重要的IT產(chǎn)業(yè)制造基地；l 珠三角重要的出口加工貿(mào)易基地；l 廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地；從具體動(dòng)作來講，令人興奮的舉措有：在連接惠城區(qū)與惠陽區(qū)48公里長的惠澳大道上，正在建設(shè)一條數(shù)碼工業(yè)走廊；利用中海殼牌項(xiàng)目的帶動(dòng)作用，將在大亞灣建設(shè)一個(gè)一體化發(fā)展的石化工業(yè)城；某港力爭建設(shè)成全國第20個(gè)樞紐港；2010年前完成莞惠、東部沿海高速、博深3條高速公路，東部沿海高速現(xiàn)已動(dòng)工建設(shè)。2015年前再建成3條高速公路，形成以某為中心的放射加環(huán)狀高速公路網(wǎng)。這樣，今后10年內(nèi)，某將成為廣東全省乃至華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。1.2.4. 某經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響綜上所述，某經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高速滑行期，為經(jīng)濟(jì)起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟(jì)及投資的增長將帶來大量的商務(wù)活動(dòng)，而商務(wù)活動(dòng)的頻繁將帶來人們對(duì)酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了國家的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，又迎合了某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報(bào)更有保障。1.3. 某第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.3.1. 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關(guān)系。2002年，廣東省第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重平均為40.8%，其中廣州為52.6%，深圳為46.4%，都超過了英格爾現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（即45%以上）。某為27%，排在珠江三角洲九個(gè)城市最后一位，如圖3所示。2003年，雖然某第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，但產(chǎn)值只占全市GDP的28.7%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關(guān)部門和社會(huì)各界有識(shí)之士的注意，某市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。某市政府辦公室在2004年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡析中認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是2004年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況中第一值得注意的問題，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后必將對(duì)第二產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 （引自廣東省社會(huì)科學(xué)院某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè)GDP比重情況（引自廣東省社會(huì)科學(xué)院某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）1.3.2. 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對(duì)酒店投資環(huán)境的影響上述資料說明，某第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，在一定程度上制約了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在主觀上，某市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，力求經(jīng)濟(jì)格局趨于平衡、合理。在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟(jì)格局平衡。所以某打破目前的經(jīng)濟(jì)格局是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是迫在眉睫的。目前某經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個(gè)寶貴的機(jī)會(huì)。1.4. 某旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.4.1. 某旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一，某旅游業(yè)近年來也取得了一些進(jìn)步，包括市政府對(duì)西湖的整治；羅浮山及其它旅游景點(diǎn)的建設(shè)；旅游宣傳推廣力度加大；星級(jí)酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的銳意創(chuàng)新等。2002年，某全市接待國內(nèi)外游客次數(shù)比2001年增長21.9%；旅游總收入比2001年增長14.7%，兩項(xiàng)皆保持了一定的增長速度。但總體而言，某的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。突出表現(xiàn)為：1.4.1.1. 旅游設(shè)施的開發(fā)配套差某旅游資源及競爭力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高居榜首，但開發(fā)和配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述各城市。某與其它城市旅游開發(fā)配套比較表是廣東省社會(huì)科學(xué)院對(duì)珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評(píng)價(jià)。 某與其它城市旅游開發(fā)配套情況比較表城市比較項(xiàng)目 某珠海廣州深圳城市景觀1222娛樂環(huán)境1223購物條件1122可通達(dá)性2333服務(wù)設(shè)施1333開發(fā)程度1222總體評(píng)價(jià)7131415注：1分為開發(fā)配套力度低；2分為開發(fā)配套力度中等；3為開發(fā)配套力度高。 （摘至廣東省社會(huì)科學(xué)院某產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）1.4.1.2. 接待人數(shù)少，收入水平低長期以來，周邊城市的旅游接待人數(shù)和旅游收入都高于某市，2002年的情況也不例外。2002年，某全市共接待游客605萬人次，旅游總收入31億元人民幣，外匯收入6404萬元美金，各項(xiàng)都落后于周邊城市。2002年某與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對(duì)比見下表：2002年某與相鄰地區(qū)旅游收入對(duì)比表城 市 項(xiàng) 目深圳東莞珠海某接待人次（萬人次）15239601155605旅游收入（億元人民幣）355519131國際旅游收入（億元美金）17.232.275.020.64（資料來源：各地政府統(tǒng)計(jì)報(bào)告，某市旅游局）1.4.2. 某旅游業(yè)新項(xiàng)目投資情況雖然某旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶，某獨(dú)特的地理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國內(nèi)外投資商關(guān)注，新旅游項(xiàng)目也紛紛上馬。 其中較大規(guī)模的有：汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖風(fēng)景旅游度假區(qū)。項(xiàng)目投資30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺(tái)水榭、會(huì)所等已經(jīng)全面動(dòng)工。韓國GENESIS公司與北京京海集團(tuán)在汝湖鎮(zhèn)聯(lián)合投資開發(fā)的太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。香港華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)投資5億元建設(shè)的木橔湖濤景度假村。該項(xiàng)目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級(jí)會(huì)所。位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。項(xiàng)目投資總額3億元人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等已經(jīng)開發(fā)。位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。投資1.3億美金，項(xiàng)目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。僑興集團(tuán)投資擴(kuò)建的湯泉旅游開發(fā)區(qū)項(xiàng)目已進(jìn)入施工階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自殼牌正式落戶以來，某已經(jīng)簽訂合約的旅游投資總額達(dá)48.4億元，目前已投入的有7.19億元，僅投入的部分就已經(jīng)超過了某改革開放以來旅游項(xiàng)目投資總額。隨著上述項(xiàng)目的建成，某“一海”（環(huán)大亞灣濱海旅游區(qū)）、“二湖”（西湖、白鷺湖）“三山”（羅浮山、南昆山、象頭山）的新旅游格局將初現(xiàn)雛形。（上述部分資料引自某市旅游局某市旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀的情況匯報(bào)）1.4.3. 某旅游業(yè)前景展望未來10年至20年，某將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海內(nèi)外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。理由如下：1.4.3.1. 某自然旅游資源豐富，可以依據(jù)自身資源特色而打造生態(tài)度假旅游格局，相信3至5年后，某的生態(tài)休閑游品牌在廣東乃至全國、全世界都能占有一席之地。（引自某日?qǐng)?bào)）1.4.3.2. 珠三角等地區(qū)原有旅游景點(diǎn)已經(jīng)老化，對(duì)海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點(diǎn)，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）；1.4.3.3. 其它地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，缺乏對(duì)旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）；1.4.3.4. 某旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時(shí)間的持續(xù)支持。1.4.4. 某旅游業(yè)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響主觀方面，發(fā)展旅游已成為某的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一（見某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報(bào)告），客觀方面，某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境將極大促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項(xiàng)目上馬已證實(shí)這一點(diǎn)。未來510年，某將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海內(nèi)外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為某帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。1.5. SAO結(jié)論目前是在某投資興建酒店的最佳時(shí)機(jī)酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的，某正處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的滑行期，今后10年內(nèi)，某將成為廣東全省乃至華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前，某已成為珠三角乃至廣東的投資熱點(diǎn)。某經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、中海殼牌投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機(jī)會(huì)。在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投資酒店更有保障，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。第二章 某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析2. 某酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析2.1. 某星級(jí)酒店總體發(fā)展?fàn)顩r2.1.1. 某星級(jí)酒店分布截至2004年，某星級(jí)酒店總數(shù)為44家。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。星級(jí)酒店分布如下： 某星級(jí)酒店分布表區(qū)域酒店數(shù)量五星四星三星二星一星惠城區(qū)20待評(píng)1家11161惠陽區(qū)8 待評(píng)1家16大亞灣區(qū)11高新區(qū)11其它區(qū)、縣14 待評(píng)1家1651（資料來源：某市旅游局）2.1.2. 某星級(jí)酒店分類某酒店按功能可以為以下幾類：傳統(tǒng)商務(wù)酒店比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的60以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。消費(fèi)群比較分散。聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。西湖大酒店客房收入占總收入的50以上，基本上是商務(wù)散客和部分政府接待客人，本地消費(fèi)客人在餐飲和娛樂上有較大的消費(fèi)額。政府接待酒店比較典型的如某賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量較多，主要從事政府接待工作，忽略市場推廣工作。行業(yè)接待酒店比較典型的如金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時(shí)對(duì)外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。2.1.3. 某星級(jí)酒店數(shù)量及規(guī)模分析作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，某明顯落后于珠江三角洲各城市。突出表現(xiàn)為星級(jí)酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級(jí)、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游酒店和商務(wù)酒店。截止2004年，某星級(jí)酒店總數(shù)為44間，而某周邊城市的星級(jí)酒店數(shù)量見下表： 城市GDP與酒店數(shù)量比較表城市/指標(biāo)某東莞珠海GDP（億元）591947476星級(jí)酒店數(shù)量（座）448072GDP與星級(jí)酒店數(shù)量比13.4311.846.61高星級(jí)酒店數(shù)量（座）62513GDP（億元）與高星級(jí)酒店數(shù)量比98.537.8836.62通過對(duì)比某周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與酒店數(shù)量，說明某星級(jí)酒店的數(shù)量與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱，特別是高星級(jí)酒店與某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱。發(fā)展高星級(jí)酒店有著廣闊的市場空間。2.1.4. 某星級(jí)酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析2.1.4.1. 住房率情況近年來，某酒店的住房率呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，增長率情況見某酒店住房率增長情況圖。某酒店住房率增長情況圖2000年2002年間，某酒店業(yè)住房率增長遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。兩城市酒店住房率增長比較見深圳、某酒店住房率對(duì)比圖深圳、某酒店住房率對(duì)比圖2003年，廣東是非典重災(zāi)區(qū)，3至6月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降。某酒店住房率也降為55.5%。 (資料來源：某市旅游局)2.1.4.2. 某星級(jí)酒店房價(jià)水平某酒店房價(jià)水平在珠江三角洲相對(duì)處于較高水平。我們對(duì)某、深圳和東莞散客房價(jià)進(jìn)行了對(duì)比，對(duì)比情況見某、深圳、東莞同檔次酒店房價(jià)比較表。某、深圳、東莞同檔次酒店房價(jià)比較表所列賓館、酒店除某賓館因情況特殊，房價(jià)代表性不強(qiáng)之外，其它基本反映了各城市同檔次酒店的實(shí)際房價(jià)水平。某、深圳、東莞同檔次酒店房價(jià)比較表 單位：RMB酒店星級(jí)設(shè)施水平門市價(jià)折扣價(jià)備注深圳景軒酒店5星5星尾1280736含早銀湖度假村4星4星頭692420南方國際大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580351含早西麗大酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星463299東莞銀城酒店5星5星尾980564含早華僑大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580288含早君爵酒店4星4星500288含早厚街假日酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星368260某天悅大酒店待批5星4星920736某賓館4星3星尾330264三陽酒店4星標(biāo)準(zhǔn)3星416416麥科特酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星439308西湖大酒店3星3星480288加1服務(wù)費(fèi)（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查，價(jià)格均為散客價(jià)）數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，某酒店房間實(shí)際售價(jià)不但排在東莞之前，也排在深圳之前。以四星級(jí)為例，天悅酒店房價(jià)高出深圳銀湖度假村80以上，高出東莞華僑酒店150以上。從房價(jià)折扣情況來看，相對(duì)深圳、東莞而言，某酒店的房價(jià)標(biāo)價(jià)較低，但深圳、東莞星級(jí)酒店住房折扣率一般比較高，有時(shí)高達(dá)4.5折（散客），但某星級(jí)酒店一般在6折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。如此大的房價(jià)差異，說明某酒店市場完全是一個(gè)賣方市場。酒店供不應(yīng)求是投資者的機(jī)會(huì)所在。2.1.5. 某酒店客源分析從2002年的統(tǒng)計(jì)來看，某酒店客源以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占10%左右。具體比例見2002年某酒店中外客源分布表2002年某酒店中外客源分布表 單位：萬人次項(xiàng) 目合 計(jì)增長率 %海內(nèi)外游客合計(jì)301.14+21.9海外游客32.23+8.9其中國外游客6.03 +34.8香港游客17.49 +1.0澳門游客1.35 +8.5臺(tái)灣游客5.37 +5.3國內(nèi)游客270.91 +23.6(資料來源：某市旅游局)上表可以看出，某游客人數(shù)上升幅度非?？?。這與某的投資增長及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系。也印證了第一章某酒店投資環(huán)境分析的“第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展” 的觀點(diǎn)。據(jù)天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目而來的?？梢灶A(yù)測，隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項(xiàng)目的展開，這個(gè)趨勢會(huì)越來越明顯，游客數(shù)量將會(huì)越來越多，酒店的客源也會(huì)越來越多。2.1.6. 某星級(jí)酒店淡旺季情況及分析某酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在20%左右。但這個(gè)階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級(jí)酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級(jí)甚至臨時(shí)將客房改為餐廳包房。2.2. 某高星級(jí)酒店詳細(xì)調(diào)查及分析2.2.1. 某高星級(jí)酒店基本情況某直至2003年才有兩家四星級(jí)酒店掛牌，分別是某賓館和三陽酒店，但這兩家四星級(jí)酒店都是由三星改造而成的。天悅大酒店對(duì)外宣稱某首家五星級(jí)酒店，但沒有正式通過國家星級(jí)評(píng)定。2.2.2. 某高星級(jí)酒店設(shè)備設(shè)施情況某高星級(jí)酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級(jí)酒店的要求。2.2.3. 某高星級(jí)酒店管理及服務(wù)情況2000年以前，某高星級(jí)酒店基本處于自建自管的狀況。2000年，作為東方資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)天悅大酒店，按照中行統(tǒng)一規(guī)定，委托國內(nèi)酒店管理公司東方酒店管理有限公司統(tǒng)一管理，從而成為某目前惟一由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店。總體來說，某高星級(jí)酒店的管理水平仍處于較低水平。2.2.4. 某在建及規(guī)劃興建的高星級(jí)酒店調(diào)查及分析2.2.4.1. 濤景度假村濤景度假村位于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨(dú)立投資，總投資人民幣5億元。度假村占地面積1350畝，建筑面積45000平方米。建有18洞的高爾夫球場、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項(xiàng)目。度假村定位為旅游、休閑會(huì)所，主要功能之一是市政府行政接待。2.2.4.2. 康帝國際酒店基本情況康帝國際酒店位于惠城區(qū)環(huán)城西路，占地面積14000平方米，建筑面積45000平方米，以五星級(jí)定位，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣3億元。 發(fā)展趨向由此可見，興建高星級(jí)酒店是今后某酒店業(yè)的發(fā)展趨向，是第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。而市場的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止2家高星級(jí)酒店。某有代表性的高星級(jí)酒店詳細(xì)調(diào)查及分析在本節(jié)將對(duì)某5家有代表性的高星級(jí)酒店進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查及分析，它們分別為天悅酒店、某賓館、三陽酒店、凱旋假日酒店、西湖大酒店。其中天悅酒店、某賓館、三陽酒店、西湖大酒店為2003年以前開業(yè)的酒店，凱旋假日為2004年開業(yè)的酒店。2.2.5. 基本情況某有代表性的高星級(jí)酒店基本情況一覽表酒店/項(xiàng)目天悅酒店某賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店星級(jí)待批五星四星四星號(hào)稱四星三星投資性質(zhì)國有國有私營私營中外合資管理集團(tuán)東方酒店管理有限公司無無無無地理位置惠城區(qū)麥科特大道惠城區(qū)環(huán)城西二路惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)惠城區(qū)麥興路惠城區(qū)環(huán)城西二路建筑規(guī)模30000平方米25000平方米25000平方米20000平方米16000平方米開業(yè)時(shí)間1996年1985年2000年2004年1985年建筑風(fēng)格現(xiàn)代高層園林別墅式現(xiàn)代高層廠房改建現(xiàn)代高層房間數(shù)313間158間190間150間188間房間面積25.22平方米24平方米24平方米25平方米24平方米房間設(shè)備中檔一般中檔中高檔一般裝修檔次中檔一般中檔中高檔一般行政樓層無無無無無餐廳數(shù)中、西、日餐廳各一個(gè)中、西餐廳各1個(gè)中餐2個(gè)、西餐廳1個(gè)中西餐廳各1個(gè)中、西、日餐廳各一個(gè)會(huì)議設(shè)施課堂式容納300人課堂式容納250人課堂式容納450人400人課堂式大會(huì)議廳、中、小會(huì)議廳各一個(gè)130人多功能廳和中、小會(huì)議廳各一個(gè)娛樂設(shè)施卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK康樂設(shè)施保齡球場、網(wǎng)球場、桑拿乒乓球、桌球、桑拿乒乓球、桌球、桑拿桑拿桑拿（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）2.2.6. 設(shè)備設(shè)施調(diào)查及分析某有代表性的高星級(jí)酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表項(xiàng)目高星級(jí)要求天悅大酒店某賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店商務(wù)樓層有無無無無無標(biāo)準(zhǔn)間床墊不小于1.35米1.1米1米1.1米1.2米1米床墊質(zhì)量軟硬適中偏軟很軟軟硬適中軟硬適中軟家具質(zhì)量高級(jí)配套家具一般配套家具一般配套家具一般配套家具中高檔配套家具一般配套家具衛(wèi)生間面積6平方米以上4平方米4平方米4平方米5平方米4平方米衛(wèi)生潔具高級(jí)、品牌潔具一般潔具一般潔具一般潔具中等潔具一般潔具（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）依上表可見，某高星級(jí)酒店的客房設(shè)備設(shè)施均未達(dá)到高星級(jí)要求，特別是幾家老牌高星級(jí)酒店，其設(shè)備設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)陳舊。2.2.7. 管理及服務(wù)水平調(diào)查分析某代表性的高星級(jí)酒店相關(guān)管理及服務(wù)水平資料 酒店項(xiàng) 目天悅大酒店某賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店管理模式國內(nèi)酒店管理公司政府行政部門管理聘請(qǐng)總經(jīng)理聘請(qǐng)總經(jīng)理聘請(qǐng)總經(jīng)理管理制度較完善一般一般一般一般管理人員來源招聘自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)員工來源當(dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅附痂€匙成員3人無無無無電話接聽服務(wù)好一般好一般一般客房操作規(guī)范較規(guī)范一般一般一般一般清潔衛(wèi)生水平一般一般一般一般一般維修保養(yǎng)水平一般一般一般一般一般市場營銷水平較好一般較好一般一般（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）2.2.7.1. 天悅大酒店天悅大酒店是某第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級(jí)酒店，也是東方“嘉柏”酒店系列成員。東方酒店管理公司的主要管理對(duì)象是東方資產(chǎn)管理公司名下資產(chǎn)，酒店系列一般為大型商務(wù)酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門的管理人員職業(yè)素質(zhì)相對(duì)較好，管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系相對(duì)比較成熟。經(jīng)營方面，嘉柏的網(wǎng)上推廣、預(yù)訂系統(tǒng)都有一定的市場影響。上述各種因素奠定了天悅大酒店在某老牌酒店的領(lǐng)頭羊地位。2.2.7.2. 某賓館某賓館前身是某市政府招待所，一九八五年擴(kuò)建為某賓館并仍然作為市政府的接待賓館。某賓館在管理模式上一直沒有改變，即賓館負(fù)責(zé)人由政府主管部門任命，經(jīng)營上更多依靠政府支持等。在這種模式下，某賓館管理班子相對(duì)穩(wěn)定，員工流動(dòng)性不大，企業(yè)有較強(qiáng)的凝聚力，服務(wù)質(zhì)量也不會(huì)有太大的起伏。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問題也長期得不到解決。在經(jīng)營方面，某賓館主要依靠市政府的行政接待、商務(wù)接待和會(huì)議接待。賓館自己也開拓商務(wù)和旅游客源，但開發(fā)力度比較小。比如對(duì)外形象宣傳，某賓館早在2003年7月就通過了四星級(jí)評(píng)定，是掛牌四星。但在各種介紹資料和網(wǎng)絡(luò)推廣、預(yù)訂時(shí)，卻仍然介紹為三星級(jí)酒店。2.2.7.3. 三陽酒店三陽酒店是某唯一的民營高星級(jí)酒店。于2000年開業(yè)，當(dāng)年通過了三星級(jí)評(píng)定并掛牌。2002年經(jīng)改造申請(qǐng)四星級(jí)評(píng)定，成為掛牌四星。與某賓館相反，三陽酒店管理上帶有典型的民營企業(yè)特點(diǎn)，聘請(qǐng)的總經(jīng)理不能完全按照職業(yè)經(jīng)理人的模式來運(yùn)作。在這種模式下，酒店的經(jīng)營管理比較靈活，但隨意性比較大；先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系難以在酒店內(nèi)推行。這使酒店不能保持較高的管理水平。2.2.7.4. 凱旋假日酒店凱旋假日酒店也為聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理管理模式，這種模式一旦總經(jīng)理不夠?qū)I(yè)、優(yōu)秀，勢必給酒店帶來管理制度上的不完善。凱旋假日酒店就是一個(gè)例子，制度不完善、服務(wù)不規(guī)范、營銷水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。這種模式將會(huì)使酒店沒有長久的競爭力。2.2.7.5. 西湖大酒店西湖大酒店是某老牌三星級(jí)酒店，開業(yè)已經(jīng)多年，酒店的地理位置很好（位于西湖邊）。酒店管理采用聘請(qǐng)獨(dú)立行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人為酒店總經(jīng)理，各方面管理模式與程序多數(shù)為仿照任職者原來酒店的模式，管理制度相對(duì)比較保守，服務(wù)程序也有基本模式，酒店以商務(wù)客人和部分政府接待客人為主，餐飲和住宿方面在某有一定的影響力，說明其餐飲、旅業(yè)營銷手段值得借鑒，但管理水平距離高星級(jí)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離。2.2.7.6. 經(jīng)營情況某有代表性的高星級(jí)酒店經(jīng)營情況表酒店/項(xiàng)目天悅酒店某賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店住房率70%80%80%80%80%平均房價(jià)700260400260260餐飲翻房率60%200%200%外包200%餐飲平均消費(fèi)75元/人45元/人70元/人40元/人娛樂翻房率40%6080%90%50娛樂平均消費(fèi)50元/人50元/人800元/間800元/間50元/人康體翻房率80%80%250%150%200%康體平均消費(fèi)100元/人80元/人150元/間70元/人50元/人（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）可以看出，某老牌高星級(jí)酒店雖然設(shè)備設(shè)施陳舊，但經(jīng)營情況仍然非常良好，新開張的高星級(jí)酒店酒在短期內(nèi)就達(dá)到了比較理想的經(jīng)營狀態(tài)，這個(gè)過程兩家酒店只用了23個(gè)月甚至更短的時(shí)間，而其他城市的高星級(jí)酒店這個(gè)過程至少需要12年時(shí)間。某高星級(jí)酒店的經(jīng)營狀況說明高星級(jí)酒店市場的容量是非常之大的。2.2.8. 競爭力分析2.2.8.1. 天悅酒店因?yàn)榭头吭O(shè)施落后，無法通過五星級(jí)評(píng)定，隨著某酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與天悅酒店形成競爭關(guān)系高星級(jí)酒店的落成，天悅大酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實(shí)后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營格局，達(dá)到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題。2.2.8.2. 某賓館某賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對(duì)外部分也只有47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說，酒店如果只靠餐飲維持賓館的經(jīng)營，無疑是一種短期行為，隨著社會(huì)獨(dú)立餐飲的發(fā)展，某賓館將受到越來越大的沖擊。2.2.8.3. 三陽酒店三陽酒店占據(jù)了優(yōu)異的地理位置，經(jīng)營收入又來自多個(gè)板塊，可以預(yù)計(jì)，三陽酒店將繼續(xù)維持良好的經(jīng)營效益。但以現(xiàn)有的規(guī)模和管理模式，三陽酒店難以樹立高檔、豪華酒店的社會(huì)形象，對(duì)其它酒店難以構(gòu)成競爭威脅。2.2.8.4. 凱旋假日酒店凱旋酒店為由舊工業(yè)廠房改造，周邊環(huán)境存在著先天不足，酒店外觀設(shè)計(jì)與酒店風(fēng)格嚴(yán)重脫節(jié)，且該酒店的餐飲等項(xiàng)目采用外包形式經(jīng)營，使得酒店沒有長遠(yuǎn)競爭力。事實(shí)上本報(bào)告成文之時(shí)，酒店的外包餐廳卞氏菜根香已關(guān)門停業(yè)。2.2.8.5. 西湖大酒店西湖大酒店作為某老牌三星級(jí)酒店，目前在某仍然有一定知名度，該酒店目前的經(jīng)營情況也比較好。由于房價(jià)經(jīng)濟(jì)，餐廳位置好，所以該酒店的客房、餐飲和宴會(huì)很受歡迎。2.3. 某社會(huì)各界對(duì)某酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià)2.3.1. 政府有關(guān)部門市政府調(diào)研科從90年代初就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他們認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)城市的作用也會(huì)打折扣。他舉例說，每年TCL都有大型國際經(jīng)銷商會(huì)議，人數(shù)1000人以上，會(huì)議接待規(guī)模和某現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。某市旅游局資源與市場開發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科負(fù)責(zé)人認(rèn)為，某的旅游資源在珠三角是最有競爭力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政府有關(guān)部門規(guī)模較大的行政活動(dòng)往往沒有合適的接待酒店。2.3.2. 業(yè)內(nèi)人士天悅大酒店前總經(jīng)理?xiàng)钚〈ǚ浅？春媚尘频陿I(yè)的市場的潛力，他認(rèn)為某酒店業(yè)不乏經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景，殼牌項(xiàng)目的投資和數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來大量的高消費(fèi)群體。某也不乏省內(nèi)一流的旅游資源，巺寮灣堪稱是廣東省最漂亮的海灣。他認(rèn)為某酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。楊小川還認(rèn)為，目前某缺乏真正意義上的高星級(jí)酒店。2.3.3. 消費(fèi)群體在TCL總部接待辦某負(fù)責(zé)人看來，某目前極度缺乏真正的高星級(jí)酒店?，F(xiàn)有酒店周圍環(huán)境普遍不好，門前的活動(dòng)空間太小。他認(rèn)為，如果將某天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境。某比較有名氣的某民營企業(yè)家張先生認(rèn)為，某酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務(wù)的問題，與擁有TCL集團(tuán)、華陽集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)等著名大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局極不相稱。2.4. 某酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)某酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。事實(shí)證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競爭力就越大。發(fā)展商務(wù)旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費(fèi)，三可以提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體水平，增強(qiáng)城市競爭力。高星級(jí)酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項(xiàng)目的建設(shè)必然給某帶來大量高端商務(wù)旅游客源。由于目前天悅大酒店、某賓館、三陽酒店等高星級(jí)酒店接待能力不足，導(dǎo)致新開張的豪華酒店在短期內(nèi)完成了酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級(jí)酒店12年的客源積累過程。也就是說，以現(xiàn)有某高星級(jí)酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。某酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時(shí)候了，正在建設(shè)的高星級(jí)酒店如康帝酒店等吹響了某酒店產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)的號(hào)角。高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)。隨著殼牌項(xiàng)目的啟動(dòng)，電子信息企業(yè)的壯大，某社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級(jí)酒店有很大的發(fā)展空間，在此時(shí)投資高星級(jí)酒店的經(jīng)營效益是可觀的。2.5. SAO結(jié)論某高星級(jí)酒店發(fā)展相對(duì)滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高水平的高星級(jí)酒店。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，某酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，這種滯后也導(dǎo)致某酒店市場供不應(yīng)求，酒店建設(shè)有很大的市場空間。以深圳、東莞、珠海及某的GDP與酒店數(shù)量的對(duì)比，某目前的市場足以支撐15家以上高星級(jí)酒店。2004年新開張的兩家擬申請(qǐng)高星級(jí)酒店在很短的時(shí)間內(nèi)完成了其它城市高星級(jí)酒店12年的經(jīng)營資源積累過程，也進(jìn)一步說明某高星級(jí)酒店市場空間巨大。以目前某酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，某口岸酒店在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在某酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營將在更短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到火爆經(jīng)營的程度。第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析3. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析本報(bào)告的前兩章對(duì)某市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在某投資酒店的最佳時(shí)期。某市口岸新區(qū)位于仲愷國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心，北鄰仲愷大道，南面為惠臺(tái)工業(yè)園和惠鹽高速，西邊為平南工業(yè)園，東面為松山工業(yè)園、惠環(huán)辦，地理位置優(yōu)越，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。而年產(chǎn)值378億元的高新區(qū)內(nèi)竟然沒有一家高星級(jí)酒店，其投資價(jià)值及前景不言而喻。3.1. 仲愷高新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3.1.1. 仲愷高新區(qū)基本情況某仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)），于1992年11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，是全國53個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)位于某市西南面，地處惠深高速與京九鐵路（某段）之間，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。3.1.2. 仲愷高新區(qū)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及分析某高新區(qū)現(xiàn)已在原國家劃定的開發(fā)區(qū)面積基礎(chǔ)上通過整合將惠臺(tái)工業(yè)園、平南工業(yè)園、松山工業(yè)園也納入了開發(fā)區(qū)范圍，整合后的開發(fā)區(qū)面積為19.7平方公里。區(qū)內(nèi)已有美國、日本、法國、意大利、澳大利亞、臺(tái)灣、香港等30多個(gè)國家及地區(qū)的近200家外商企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，加上內(nèi)資企業(yè)共256家。SONY、CocaCola、LG、SIEMENS、HAGER、CLIPSAL、金山、TCL、德賽、華陽等眾多重量級(jí)品牌在這里爭相竟耀，高新區(qū)已成為某經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中蜚聲中外的一顆璀璨的明珠。工業(yè)總產(chǎn)值已占某市總產(chǎn)值的1/4以上，是某經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。TCL、德賽、華陽現(xiàn)已進(jìn)入中國電子信息企業(yè)百強(qiáng)前25強(qiáng)的行列。目前，高新區(qū)內(nèi)從業(yè)人員近7萬人，工程技術(shù)人員超過5000名，具有中級(jí)以上職稱和碩士、博士學(xué)位的人員近3000名；高新區(qū)企業(yè)擁有兩個(gè)國家級(jí)研發(fā)中心：“TCL集團(tuán)技術(shù)研究中心”和“德賽集團(tuán)技術(shù)研究中心”，另外TCL移動(dòng)、LG電子、TCL王牌電器、信華精機(jī)和SONY精密部件等大企業(yè)還建立了5個(gè)投資額超過1000萬美元的產(chǎn)品研發(fā)中心，新產(chǎn)品在這里以極快的速度不斷推陳出新，投資者的事業(yè)在這里蓬勃興旺；區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，投資環(huán)境優(yōu)良，目前有兩座110千伏、一座220千伏變電站，有1.0米口徑自來水管貫通全區(qū)，日供水能力達(dá)30多萬噸；程控電話可直接與世界156個(gè)國家和地區(qū)以及國內(nèi)500多個(gè)大中城市相聯(lián)，地下全部鋪設(shè)好光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)。高新區(qū)現(xiàn)已形成以電子信息，新材料技術(shù)和機(jī)電一體化為支柱的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2003年高新區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值378億元，出口創(chuàng)匯26億美元，創(chuàng)造稅收6.8億。2004年總產(chǎn)值達(dá)到500億元。今年第一季度園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值129億元，技工貿(mào)總收入130億