關(guān)于房地產(chǎn)抵押的思考.doc

關(guān)于房地產(chǎn)抵押的思考內(nèi)容摘要房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來(lái)產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。對(duì)于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對(duì)應(yīng)的法律后果，所映射出的我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)問(wèn)題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，并一直規(guī)定為：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)均對(duì)此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對(duì)“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。違背了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無(wú)效行為。土地使用權(quán)抵押，抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)即出讓土地使用權(quán)和通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押，以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明。本文針對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了探討，而對(duì)房地產(chǎn)抵押中存在的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)抵押相關(guān)法律問(wèn)題并未作出說(shuō)明。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)也是兩個(gè)基本形式的不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)的物權(quán)法未出臺(tái)的現(xiàn)行民法制度的法律狀態(tài)之下，房地產(chǎn)法律關(guān)系，通常是指房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)法律關(guān)系?；诜课莺屯恋氐牟荒芤苿?dòng)性，故房地產(chǎn)抵押也具有不可分離的特性，而實(shí)際在房地產(chǎn)抵押設(shè)定過(guò)程與所產(chǎn)生法律后果中存在著若干法律問(wèn)題。房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來(lái)產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。對(duì)于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對(duì)應(yīng)的法律后果，所映射出的我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)問(wèn)題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。一、房地產(chǎn)抵押的法律原則及相關(guān)問(wèn)題(一)房與地的相依性原則：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內(nèi)土地，離開(kāi)了土地的建筑物（及其附著物）只能是空中樓閣。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。抵押人對(duì)自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的任一種權(quán)利的處分，往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。正是由于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在著這樣的依附與相依關(guān)系，我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，并一直規(guī)定為：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押?！钡诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)均對(duì)此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對(duì)“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。違背了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無(wú)效行為。在實(shí)際中，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分離設(shè)定抵押的行為一般表現(xiàn)為兩種形式：一是，將房地產(chǎn)因不同的債務(wù)需要分別設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立的抵押，此時(shí)的抵押設(shè)定可能是同時(shí)設(shè)定，也可能是分期設(shè)定。所設(shè)定的抵押權(quán)人可能是同一的，也可能是兩個(gè)抵押權(quán)人。二是，根據(jù)一項(xiàng)債務(wù)需要，同時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人。這種違背土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系的抵押行為之所以在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大量生產(chǎn)，其原因雖與抵押人、抵押權(quán)人的內(nèi)心動(dòng)機(jī)分不開(kāi)，而我國(guó)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)設(shè)置分離是其根本原因所在。應(yīng)當(dāng)注意的是：根據(jù)“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關(guān)系原則，在抵押當(dāng)事人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)抵押中的一種權(quán)利的處分時(shí)，即撤銷(xiāo)抵押以及撤銷(xiāo)抵押登記時(shí)，另一種權(quán)利的抵押也將隨之撤銷(xiāo)。（二）抵押權(quán)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之間的法律原則：我國(guó)擔(dān)保法第四十九條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。因此，受讓（購(gòu)買(mǎi)）抵押房地產(chǎn)一定要謹(jǐn)慎和仔細(xì)審查，以避免得到的是無(wú)效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。（三）法定抵押登記擔(dān)保期限的原則：擔(dān)保法公布施行快十年了，擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受與認(rèn)同了“抵押不登記無(wú)效”的我國(guó)法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。但對(duì)于登記擔(dān)保期限仍沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)。本身對(duì)于“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”這一問(wèn)題，在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，在學(xué)理上也存在多種不同的理論觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：抵押合同當(dāng)事人自行約定的抵押期限是有效的。因?yàn)楸M管抵押權(quán)為物權(quán)，但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則，應(yīng)貫徹尊重當(dāng)事人的自主、自愿的原則。如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了對(duì)抵押權(quán)的期限限制，抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，更何況我國(guó)法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性，以所謂物權(quán)的無(wú)期限性作為拒絕承認(rèn)抵押權(quán)的期限的理由是不成立的。也有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)擔(dān)保法第25條明確規(guī)定：“一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期滿之日起6個(gè)月?！奔热环稍试S保證合同的當(dāng)事人約定保證期限，而且在當(dāng)事人未約定的情況下，應(yīng)當(dāng)適用法定期限，那么也應(yīng)當(dāng)允許抵押合同當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。因?yàn)榈盅簷?quán)在本質(zhì)上屬于物權(quán)，并從屬于主債權(quán)，只要主債權(quán)存在，抵押權(quán)也就同時(shí)存在。也有人認(rèn)為，當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款，這種免責(zé)條款的約定，目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任，所以這種約定應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋實(shí)質(zhì)上是接受了最后一種觀點(diǎn)。（四）抵押物的特定化登記原則：對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記，不少的抵押人與抵押權(quán)人均忽視這一原則。對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)中的房屋所有權(quán)獲得，一般是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在符合法定條件、房屋竣工驗(yàn)收后并由開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)的必備法定手續(xù)的條件下，按照房屋建筑的獨(dú)立體（幢、棟、樓，即在建筑施工前、開(kāi)發(fā)立項(xiàng)報(bào)建時(shí)已核定的房屋單位）發(fā)給開(kāi)發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權(quán)證，即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往有若干個(gè)房屋“大產(chǎn)權(quán)證”。在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人往往直接將一個(gè)或數(shù)個(gè)“大產(chǎn)權(quán)證”進(jìn)行抵押與登記，而未將其按商品房的實(shí)際套為單位進(jìn)行細(xì)化，即未特定化，這樣的抵押登記是無(wú)效的。二、土地使用權(quán)抵押（一）法律法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的土地使用權(quán)抵押的前提。這里主要討論國(guó)有土地使用權(quán)，以及-些特殊情況的集體土地使用權(quán)。擔(dān)保法第三十 四條第三、五項(xiàng)規(guī)定：（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘，荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；第三十六條第三款規(guī)定：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；擔(dān)保法第五十五條第二款規(guī)定： 依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)即出讓土地使用權(quán)和通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押，符合城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，并在抵押登記時(shí)必須提交“土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”，其劃撥土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但其土地在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。這在進(jìn)行土地使用權(quán)抵押時(shí)必須注意的。同時(shí)，土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)持土地使用權(quán)證書(shū)辦理登記手續(xù)。根據(jù)擔(dān)保法第四十四規(guī)定：辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)提供下列文件或者其復(fù)印件：1.主合同和抵押合同；2.抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書(shū)。城市房地產(chǎn)管理法第四十八條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。所以，土地使用權(quán)抵押必須具備兩個(gè)基本條件：一是依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)以及依法能夠抵押的集體土地使用權(quán)；二是必須是辦理了土地登記、領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。（二）關(guān)于劃撥土地使用權(quán)抵押的前提條件。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。也就是說(shuō)，獲得劃撥土地的使用人，雖得到國(guó)有土地使用權(quán)，但因沒(méi)有支付出讓金給國(guó)家，因此其使用權(quán)的價(jià)值不能等同，應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于出讓土地使用權(quán)的價(jià)值。因而國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)的抵押作了相應(yīng)的限制規(guī)定。1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布了并自發(fā)布之日起施行的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十四條、第四十五條規(guī)定了劃撥土地使用權(quán) “經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。因此，國(guó)家以行政法規(guī)的方式規(guī)定了，劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押。國(guó)家土地管理局1997國(guó)土籍字第2號(hào)關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知“三、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)”中規(guī)定：“以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”。也表明劃撥土地使用的抵押是受限制的。但是，同時(shí)又帶來(lái)了如下幾個(gè)問(wèn)題：（1）、我國(guó)歷來(lái)對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)有嚴(yán)格的管理制度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)不能以辦理了抵押登記手續(xù)，就與“經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)”的規(guī)定劃等號(hào)；（2）、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例屬于國(guó)家行政法規(guī)，國(guó)土資源局與最高人民法院無(wú)權(quán)以行政政策文件以及司法文件來(lái)修改國(guó)家行政法規(guī)，這樣的作法不符合立法法；（3）刊登在2004年6月25日四川省國(guó)土資源廳國(guó)土資源-全國(guó)土地日?？系膹V西壯族自治區(qū)國(guó)土資源廳 陳書(shū)榮所著解讀土地使用權(quán)抵押相關(guān)問(wèn)題中，仍認(rèn)為“劃撥土地使用不能直接抵押”、應(yīng)“符合城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)”，而壓根沒(méi)有提及國(guó)土資源部的國(guó)土資發(fā)20049號(hào)文；（4）、從維護(hù)國(guó)家土地的立場(chǎng)出發(fā)，關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知 “以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”這一規(guī)定表明了應(yīng)當(dāng)確定了出讓的劃撥土地使用權(quán)方可抵押。 （三）法律規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)、使用權(quán)。擔(dān)保法第三十七條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：1.土地所有權(quán)：2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；4.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)或使用權(quán)，即便是當(dāng)事人簽訂了抵押合同也是無(wú)效的。（四）土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三十三條土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。所以當(dāng)?shù)厣嫌薪ㄖ?、其他附著物時(shí)，不可能進(jìn)行單純的土地使用權(quán)抵押或房屋產(chǎn)權(quán)抵押，而必須土地與地上有建筑物、其他附著物同時(shí)抵押，并按照規(guī)定分別辦理土地使用權(quán)抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。除城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例外，城市房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”第47條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！睋?dān)保法第36條“第三十六條 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！懊鞔_規(guī)定了”三個(gè)同時(shí)抵押“。劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第十一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！保ㄎ澹┫嚓P(guān)證明這是與房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記一樣的法定要求，抵押人是集體所有制企業(yè)的，在抵押時(shí)要提交企業(yè)職代會(huì)通過(guò)抵押的合法有效證明文件。抵押人若是三資企業(yè)或股份制企業(yè)，在抵押時(shí)要提供董事會(huì)同意抵押的證明。依法以集體土地使用權(quán)抵押的，要提交集體土地所有權(quán)人同意抵押的證明。其他類(lèi)型的企業(yè)的相關(guān)證明要求如房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記的要求一樣。（六）土地使用權(quán)抵押前，應(yīng)進(jìn)行土地評(píng)估一是辦理抵押登記的需要；二是確保抵押土地價(jià)值的準(zhǔn)確性，貸款或者借款的全額收回。根據(jù)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)抵押登記要提供土地估價(jià)報(bào)告，而且土地估價(jià)報(bào)告提供的土地價(jià)值是貸款或借款的主要依據(jù)。所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有土地評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，確保土地價(jià)值的準(zhǔn)確性，確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)轉(zhuǎn)讓或者拍賣(mài)土地使用權(quán)所得價(jià)款能夠還貸款或借款。（七）簽訂抵押合同土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為，因而設(shè)定土地抵押權(quán)必須訂立書(shū)面的抵押合同。抵押合同的內(nèi)容根據(jù)擔(dān)保法第三十九條抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；2.債務(wù)人履行債務(wù)的期限；3.抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；4.抵押擔(dān)保的范圍；5.當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正。抵押合同自登記之日起生效。（八）辦理登記手續(xù)我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的抵押不能對(duì)抗第三人。辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，如果是地上沒(méi)有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，應(yīng)到國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行登記；如果是地上有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，則分別到國(guó)土資源管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)登記，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。（九）關(guān)于土地抵押合法憑證根據(jù)1997國(guó)土籍字第2號(hào)關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，國(guó)有土地使用證、集體土地所有證和集體土地使用證不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書(shū)。抵押權(quán)人扣押的土地證書(shū)無(wú)效，土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)?jiān)恋刈C書(shū)作廢，并辦理補(bǔ)發(fā)新證手續(xù)。過(guò)去很多銀行、金融機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，直接扣押抵押人的土地證書(shū)，以為這樣保險(xiǎn)，實(shí)際上存在著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。（十）保險(xiǎn)問(wèn)題根據(jù)擔(dān)保法第五十八條規(guī)定：抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。因此土地使用權(quán)抵押辦理房