房地產(chǎn)開發(fā)模式的選擇分析.doc

房地產(chǎn)開發(fā)模式的選擇分析有什么樣的市場，就有什么樣的消費(fèi)者；有什么樣的消費(fèi)者，就有什么樣的發(fā)展商；有什么樣的發(fā)展商，就有什么樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式。當(dāng)前國內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多奉行“先籌錢，后拿地，再開發(fā)”和“有多少錢，就做多大項目”的開發(fā)模式。這種常規(guī)的開發(fā)模式通常具有風(fēng)險低、操作難度小等優(yōu)點(diǎn)，但是這種開發(fā)模式偏向保守，極易導(dǎo)致企業(yè)管理思維僵化、經(jīng)營范圍狹小、企業(yè)規(guī)模難以做大做強(qiáng)、錯失開發(fā)良機(jī)以及產(chǎn)品“同質(zhì)化”嚴(yán)重等問題，由此企業(yè)將面臨強(qiáng)大的市場競爭。此外，我們還可以歸結(jié)出下面三種這幾年最常見、用得最多的房地產(chǎn)開發(fā)模式：一、短平快的合作開發(fā)模式 “聯(lián)合開發(fā)”和“項目公司”是我國房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色，造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設(shè)項目用地是以協(xié)議出讓方式取得，某些取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)或個人因種種原因，不能在短時間內(nèi)啟動項目，致使開發(fā)周期大大延長，甚至使土地長期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)對資本的吸引也與日俱增，一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢的企業(yè)迫切希望獲取土地資源，于是合作開發(fā)這種形式應(yīng)運(yùn)而生。 合作開發(fā)使一批擱置已久的項目進(jìn)入開發(fā)流程，大大加快了項目開發(fā)進(jìn)度，在一定程度上緩解了一段時間相對供應(yīng)不足的矛盾，一些企業(yè)也在項目開發(fā)的過程中積累了經(jīng)驗和資金，得以迅速發(fā)展。 但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發(fā)的項目公司存續(xù)期與項目開發(fā)周期幾乎相同，項目完工，公司的使命也結(jié)束了。因此，項目公司通常追求的是開發(fā)利潤的最大化和快速實現(xiàn)，不可避免地會采取一些短平快的手法。再者，在市場銷售形勢持續(xù)向好的情況下，企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制，對產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會花費(fèi)太多精力，也不可能去完成售后服務(wù)，走的是合作、建設(shè)、銷售、結(jié)算的路子。此外，由于進(jìn)入門檻較低，一些不具開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)和個人也挾資本實力強(qiáng)行進(jìn)入，使這類項目的產(chǎn)品水準(zhǔn)普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設(shè)單位的情況，容易產(chǎn)生產(chǎn)品交付后的遺留問題，對整個市場發(fā)展來說，不足一種良性的方向。 二、小而全的多項目開發(fā)模式 一些有相當(dāng)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)或是因為取得項目的條件限制，或是主動地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次，開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上，并希望多點(diǎn)出擊，四面開花，擴(kuò)大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項目開發(fā)模式。 這種開發(fā)模式可以在一段時間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度，以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管理制度以及對不同類型產(chǎn)品的深入研究，否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場認(rèn)可，稍有閃失，則可造成對企業(yè)整體印象的損害，而且產(chǎn)品交叉會使開發(fā)商不自覺地將不同產(chǎn)品概念混用，造成產(chǎn)品個性的方向性偏差。 從城市建設(shè)的意義上說，這種開發(fā)模式不僅無法實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，而且容易造成城市建設(shè)功能的紊亂，使城市建設(shè)無法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行，因為同樣出于企業(yè)切身短期收益的需要，開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)的角度思考自己的開發(fā)行為。 三、精耕細(xì)作的成片開發(fā)模式 相對于前兩種模式，成片住宅開發(fā)無疑更具活力，也更加符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)張對房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。 成片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃，適度調(diào)整，即小區(qū)總體布局、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設(shè)計；對開發(fā)商來說，可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念，使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動力和持續(xù)品牌建設(shè)，更加具有責(zé)任感；對消費(fèi)者來說，一個大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū)，不確定因素較少，不會因為日后周圍環(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降；從整個行業(yè)發(fā)展來說，成片住宅開發(fā)客觀上促進(jìn)了精品住宅的形成。“中國房產(chǎn)看廣州，廣州房產(chǎn)看華南”，一批大盤住宅的出現(xiàn)，使精品樓盤成為市場的標(biāo)兵，規(guī)?；?、集約化效應(yīng)可以實現(xiàn)成本優(yōu)化，提高產(chǎn)品的性價比。 成片開發(fā)使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)絡(luò)的連接下的有機(jī)統(tǒng)一體，使城市真正呈現(xiàn)無限生機(jī)。同時，這樣的模式有利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源，并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學(xué)地制定城市建設(shè)布局，使城市充分發(fā)揮自身的作用。 開發(fā)模式的建立、轉(zhuǎn)變不是一朝一夕之功，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，隨著人們對居住條件和居住環(huán)境的要求的提高，房地產(chǎn)商也將在與時俱進(jìn)中不斷地去探索、去創(chuàng)新。 其實，不少從“槍林彈雨”中走過來的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如深圳萬科、大連萬達(dá)等就清楚地知道，企業(yè)如果想擺脫盲目的市場競爭，最終“鶴立雞群”，除了貫徹的堅持，“創(chuàng)新”是關(guān)鍵，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變?？偨Y(jié)國內(nèi)外一些大型房地產(chǎn)企業(yè)成功的經(jīng)驗，它們的開發(fā)模式與普通的企業(yè)有所不同，那就是：思路選定城市融資拿地開發(fā)。雖然這種開發(fā)模式并非“放之四海而皆準(zhǔn)”，但是對于中國房地產(chǎn)企業(yè)走“強(qiáng)者”之路，具有一定的可行性。我們可以從以下三個方面來對這種新模式展開分析和借鑒： 新模式的主要環(huán)節(jié) 第一：思路 這里所提到的思路就是指“開發(fā)思路”。思路在企業(yè)拿地之前，并非為了后期開發(fā)而“圈地”。它們是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層的超前開發(fā)理念下誕生的，也就是說企業(yè)管理層首先根據(jù)目前的市場狀況來預(yù)測房地產(chǎn)走勢，然后對當(dāng)時的房地產(chǎn)開發(fā)市場進(jìn)行分析對和主流產(chǎn)品進(jìn)行評價，最后才確定合理的“開發(fā)思路”。 第二：選定城市 在“開發(fā)思路”的引導(dǎo)下，企業(yè)根據(jù)這種思路來選擇最佳實施對象，也就是選擇最符合設(shè)想開發(fā)方式的城市，而且在產(chǎn)品上市后，能夠引起“市場轟動”。所選擇的對象應(yīng)該具備開發(fā)思路的所有條件，而且跟其他城市相比，它具有絕對的優(yōu)勢。 第三：融資 在城市選定后，開發(fā)項目往往需要大量較大的資金，所以多數(shù)企業(yè)往往需要通過融資渠道來解決資金問題。這種資金籌集方式的特點(diǎn)在于運(yùn)作靈活多變，而且后期管理便捷。 第四：拿地 在融資成功后，合資公司通過各種渠道在定點(diǎn)城市中選定最佳地塊。由于這個過程持續(xù)的時間往往比較長，而且政府每年都有相應(yīng)的土地供應(yīng)計劃，所以不少企業(yè)會在這個程序中停滯不前。其實如果企業(yè)開發(fā)思路具有絕對的可行性，企業(yè)完全可以通過跟當(dāng)?shù)卣鎸γ娴慕簧鎭斫鉀Q土地問題。因為只要這項開發(fā)工程對于一個城市的發(fā)展而言具有重要意義，或者對城市形象具有重要作用，那么土地并不成問題。 第五：開發(fā) 在前面幾項工作順利完成之后，企業(yè)就可以正式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)軌道了。在這個程序中，企業(yè)必須嚴(yán)格按照預(yù)先的開發(fā)思路進(jìn)行設(shè)計與建造。而且在開發(fā)過程中，項目的營銷推廣必須緊緊圍繞企業(yè)的“創(chuàng)新開發(fā)模式”，以“高位”和“與眾不同”的姿態(tài)入市，在最短的時間里達(dá)到市場“轟動”的效應(yīng)。而且在項目營銷推廣過程中，企業(yè)的CI戰(zhàn)略完全可以同步進(jìn)行，這樣就能夠做到“事半功倍”了。 新模式的優(yōu)點(diǎn)第一： 對公司性質(zhì)沒有嚴(yán)格要求 這種開發(fā)模式并非局限于房地產(chǎn)開發(fā)公司。因為“企業(yè)理念”才是主導(dǎo)，所以房地產(chǎn)代理公司等也同樣能夠勝任這項工作。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他性質(zhì)的企業(yè)相比，通常占有較大的優(yōu)勢。因為在以往的開發(fā)過程中，他們積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，而且對于房地產(chǎn)開發(fā)流程相當(dāng)嫻熟。第二： 有助于企業(yè)介入市場空白點(diǎn) 因為這種新型的開發(fā)模式首先注重的是自身的開發(fā)思路。在以“管理層開發(fā)思路”為主的前提下，企業(yè)往往會從中發(fā)現(xiàn)不少市場空白點(diǎn)，從而放棄市場主流產(chǎn)品的設(shè)計風(fēng)格，進(jìn)而開發(fā)一些較為超前的房地產(chǎn)項目。當(dāng)然，這種產(chǎn)品并非極度和完全的超前，而是在保證原有使用功能和使用習(xí)慣的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)建設(shè)一些使用更為舒適、便捷的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入一個全新的“居家領(lǐng)域”。第三： 有助于規(guī)避盲目的市場競爭 在以往開發(fā)模式的影響下，企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格上通常與市場的主流產(chǎn)品相差無幾，所以就很容易引發(fā)企業(yè)之間的盲目競爭，最終導(dǎo)致兩敗俱傷。而這種新型開發(fā)模式中的開發(fā)思路與眾不同，所以無論在開發(fā)過程，還是在銷售過程中，他們遭遇的市場競爭是最小的。第四： 有助于提高企業(yè)的市場快速反應(yīng)能力 因為這種開發(fā)模式對于企業(yè)的市場調(diào)查和信息處理能力具有很高的要求，而且在市場信息收集方面，企業(yè)往往需要專業(yè)人員使用最為快捷的渠道來完成，所以在這種工作壓力下，他們的市場反應(yīng)能力就能夠得到迅速的提高。第五： 有助于激發(fā)企業(yè)斗志 這種開發(fā)模式需要企業(yè)付出萬分的努力，例如在信息收集和開發(fā)工作過程中，他們得承受各種社會輿論，根據(jù)開發(fā)思路執(zhí)著地進(jìn)行開發(fā)工作。在這種外界壓力下，他們的斗志也就自然而然地得到了提高。第六： 有助于提高企業(yè)的品牌影響力 在這種開發(fā)模式引導(dǎo)下的開發(fā)企業(yè)，他們所創(chuàng)造的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的市場競爭力，而且可以在銷售市場中“脫穎而出”。所以他們面對的銷售工作自然就比較順利。另外，企業(yè)“創(chuàng)新”的項目開發(fā)還有助于自身品牌價值的提高，企業(yè)的社會影響力也就得到相應(yīng)提高了。 新模式有新要求 當(dāng)然，這種房地產(chǎn)開發(fā)模式并非任何企業(yè)都能夠效仿的。與其他開發(fā)模式相比，它對企業(yè)具有較高的要求。 第一：企業(yè)管理層具備創(chuàng)新意識 只有企業(yè)管理層具有一定的創(chuàng)新意識，他們才會領(lǐng)導(dǎo)公司“大刀闊斧”，往更高的層次拼搏。 第二：企業(yè)具有一定的實力 這種開發(fā)模式由于前期市場工作繁雜，而且持續(xù)時間相對較長，所以需要企業(yè)付出較大的人力、物力和財力。因此并非所有公司都能夠完成這種系統(tǒng)而又復(fù)雜的開發(fā)工作。 第三：企業(yè)具備快速的市場反應(yīng)能力 企業(yè)在確定開發(fā)思路的之前，需要及時和準(zhǔn)確地收集市場信息，這也就要求企業(yè)必須具備快速的市場反應(yīng)能力。 第四：企業(yè)要具有一定的專業(yè)人士 雖然項目是由企業(yè)管理層的開發(fā)思路引導(dǎo)執(zhí)行的，但是這種開發(fā)思路的依據(jù)和后期開發(fā)執(zhí)行工作都需要專業(yè)人士來完成。 第五：企業(yè)具有執(zhí)著追求的經(jīng)營理念 由于這種開發(fā)模式的工作量相對較大，而且持續(xù)的時間相對較長，所以在開發(fā)思路的引導(dǎo)下，企業(yè)得腳踏實地地做好每一個環(huán)節(jié)。附件：中國知名房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式列表1、萬科模式 專業(yè)化品牌擴(kuò)張型 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者 專業(yè)化、品牌化路線 跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國性的品牌 江湖盟主策略 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成 2、碧桂園模式 規(guī)?；瘜嵙U(kuò)張型 在強(qiáng)勢品牌帶動下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I銷 縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線 高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略 連鎖化經(jīng)營，但只局限于一個區(qū)域板塊是哲學(xué)思路的成功，“五出”理論的成功。占據(jù)了中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個時代。 但在擴(kuò)張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。 3、麗江花園模式 積累完善型 廣地、祈福、光大、金碧、匯僑等都屬于這一模式。 從一個項目開始到一個項目結(jié)束，一切都以項目運(yùn)作為中心 企業(yè)運(yùn)作是由項目公司到專業(yè)公司 產(chǎn)品成熟，配套完善 做社區(qū)文化和生活方式 文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個局域性陣地 4、金地模式 專業(yè)化精品型 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè) 精品路線 品牌與企業(yè)成長性很強(qiáng) 開始由區(qū)域市場向全國市場擴(kuò)張 5、另類模式 個性張揚(yáng)炒作型 如現(xiàn)代城等 差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制勝 注重包裝炒作，把某種趨勢性的消費(fèi)需求（如智能化、網(wǎng)絡(luò)生活、生態(tài)化）極端化，攻其一點(diǎn)不計其余，無限夸大 針對精英階層、前衛(wèi)一族