合肥歡樂頌調(diào)研報(bào)告

合肥歡樂頌調(diào)研報(bào)告 2013.4.11 根目錄 1.華潤(rùn)歡樂頌簡(jiǎn)介及分析 1.1華潤(rùn)集團(tuán)與華潤(rùn)歡樂頌 1 1.2歡樂頌全國(guó)項(xiàng)目介紹分析 2 -6 2.合肥歡樂頌調(diào)研內(nèi)容及分析 2.1歡樂頌地理位置與交通 7 2.2項(xiàng)目規(guī)模 8 2.3項(xiàng)目周邊 9 -10 2.4業(yè)態(tài)、品牌、租金 1 1 -14 2.5平面布局 1 5 -19 2.6建筑風(fēng)格與立面規(guī)劃 2 0 2.7合肥歡樂頌項(xiàng)目分析 2 1 -23 3.結(jié)合歡樂頌對(duì)本項(xiàng)目的分析 24 華潤(rùn)集團(tuán)與華潤(rùn)歡樂頌 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司總部位于中國(guó)香港灣仔港灣道 26號(hào)華潤(rùn)大廈 49樓，是一家在香港注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)的多元化控股企業(yè)，從事的行業(yè)都與大眾生活息息相關(guān)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括日用消費(fèi)品制造與分銷、地地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共事業(yè)三塊領(lǐng)域，旗下共有 20家一級(jí)利潤(rùn)中心，在香港擁有 5家上市公司：華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)（ HK291）、華潤(rùn)電力（ HK836）、華潤(rùn)置地（ HK1109）、華潤(rùn)微電子（ HK597）和華潤(rùn)燃?xì)猓?HK1193），是以實(shí)業(yè)化為核心的企業(yè)集團(tuán)，為全球 500強(qiáng)企業(yè)之一。 華潤(rùn)集團(tuán) 華潤(rùn)旗下三大城市綜合體 萬(wàn)象城： 萬(wàn)象城的服務(wù)對(duì)象是城市的中產(chǎn)階級(jí)，以家庭為主的消費(fèi)者， 女性是重要客戶。市場(chǎng)定位確立為“中檔偏高”，為客戶提供 完整及協(xié)同的的體驗(yàn)，包括購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂。 五彩城： 五彩城的目標(biāo)客戶是時(shí)尚情侶與時(shí)尚家庭，中高層年輕消費(fèi)群 體，部分商務(wù)群體。立足于滿足年輕的家庭式消費(fèi)，與萬(wàn)象城 形成有效互補(bǔ)，為大型居住區(qū)提供日常購(gòu)物休閑服務(wù)。 歡樂頌： 歡樂頌以所在區(qū)域中等家庭消費(fèi)力為主要服務(wù)對(duì)象，兼顧商務(wù) 及旅游顧客。具備滿足基本購(gòu)物、生活及商務(wù)服務(wù)、社交、文 化及休閑娛樂需求的多項(xiàng)功能組合的購(gòu)物中心，立足為消費(fèi)者 帶來一站式消費(fèi)和快樂消費(fèi)的雙重體驗(yàn)。 全國(guó)歡樂頌項(xiàng)目介紹分析 歡樂頌擴(kuò)張速度：從 2012年開始，每年開業(yè) 4-5個(gè)，到 2015年將有超過十 五家開業(yè)。 城市 商業(yè)面積（萬(wàn)） 開工時(shí)間 開業(yè)時(shí)間 合作方式 業(yè)態(tài)組成 深圳 3.5 2009 2010.10 租賃物業(yè) 超市、百貨、餐飲、美容美發(fā)、珠寶 廣州 占地 2.74 2010 2012 收購(gòu)開發(fā) 超市、零售、餐飲 珠海 6 2010 2013 租賃物業(yè) 購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、酒店 無(wú)錫 6 2010 2013 買地自建 超市、影院、零售等 成都 10 2010 2013 租賃物業(yè) 娛樂、超市、休閑、餐飲等 哈爾濱 20 2012 2013 買地自建 超市、百貨、餐飲、影院、辦公商務(wù)等 ?？?10 2011 2013 合作開發(fā) 超市、零售、餐飲 合肥 6.3 2011 2013 買地自建 超市、影院、餐飲、百貨等 南京 總建面 95 2011 2013 買地自建 購(gòu)物中心、酒店、辦公樓 杭州 總建面 18 2012 2014 買地自建 購(gòu)物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公、酒店 鄭州 占地 70畝 2011 待定 合作開發(fā) 超市、零售、餐飲 蘇州 7.4 待定 待定 買地自建 購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、酒店式公寓 歡樂頌部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介 深圳南山店， 2010年 10月1日開業(yè)，位于南山區(qū)南新路與南頭街交匯處。商業(yè)面積 35000 ，為華潤(rùn)全國(guó)首家歡樂頌項(xiàng)目。其定位于所在區(qū)域家庭消費(fèi)者為主要對(duì)象，兼顧商務(wù)及旅游顧客。主力店為華潤(rùn)萬(wàn)家超市、主題百貨等。 無(wú)錫歡樂頌，預(yù)計(jì) 2013年5月份開業(yè)，項(xiàng)目位于無(wú)錫市崇安區(qū)廣瑞路錫滬路口，總建筑面積 60885平方米， 3公里范圍內(nèi)均屬于成熟商圈。其以中等收入家庭、年齡結(jié)構(gòu)以 18-55歲的中青為目標(biāo)客戶群體。目前主力店包含小 馬奔騰影院，華潤(rùn)萬(wàn)家超市。 歡樂頌部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2013年，珠海歡樂頌預(yù)計(jì)開業(yè)，項(xiàng)目位 于香洲區(qū)南灣北路與珠海大道交匯處 商業(yè)面積 600000 ，由 6萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心、 2.5萬(wàn)平方米的集中式商業(yè)以及 1.5萬(wàn)平方米的商業(yè)街組成。以文化、休閑、娛樂、家居等業(yè)態(tài)為主。 ?？跉g樂頌預(yù)計(jì) 2013年開業(yè)，其位于龍華區(qū)海秀中路中段。商業(yè)面積 100000 ，項(xiàng)目所在的龍華區(qū)，地處?？谑凶罘比A的中心地帶，區(qū)域內(nèi)居民普遍收入較高、消費(fèi)力較強(qiáng)，該區(qū)現(xiàn)已逐漸發(fā)展成為?？谑休^為完備的商務(wù)區(qū)。該項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、酒店于一體，融合了眾多的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌。 歡樂頌部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介 成都 339歡樂頌預(yù)計(jì) 2013年開業(yè)。該項(xiàng)目位于成都市中心雙林路與猛追灣街的黃金交界處。商業(yè)建筑面積 100000 ，該項(xiàng)目集時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂、休閑旅游、星級(jí)酒店及商務(wù)辦公于一體，囊括了頂級(jí)影院、大型演播廳、精品超市、潮流店鋪、各國(guó)美食料理、音樂餐吧、娛樂會(huì)所、五星酒店、創(chuàng)意辦公等豐富的物業(yè)形態(tài)，目前入駐品牌： BLT、太平洋咖啡、滿記甜品、賽百味、 vivo采活等。其定位為集文化、觀光、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、演藝與一體的商業(yè)綜合體 歡樂頌項(xiàng)目分析 歡樂頌全國(guó)項(xiàng)目的分析概況如下： * 1.選址：通常位于城市新區(qū)或是市級(jí)商圈外拓發(fā)展環(huán)線邊； 3-18萬(wàn)平米建筑面積。 * 2.消費(fèi)人群：目標(biāo)消費(fèi)群通常為家庭及中產(chǎn)階級(jí)為主，提供以購(gòu)物為主，含有餐飲、娛樂休閑等一站式的消費(fèi)空間。 * 3.建筑風(fēng)格：以開放式的獨(dú)立建筑體為主，有多個(gè)中庭以便于推廣活動(dòng)；樓層以五層以下為主，主要為四層；停車場(chǎng)停車位有優(yōu)勢(shì)。 * 4.華潤(rùn)萬(wàn)家歡樂頌 60%的商家品牌將由自己旗下業(yè)態(tài)，以及緊密合作品牌實(shí)行一級(jí)控制，（旗下?lián)碛腥A潤(rùn)萬(wàn)家、蘇果、 Ole、 VANGO、 BLT、 Voi_la!、中藝、華潤(rùn)堂、 LEONARDO等多個(gè)著名商號(hào)）而其余 40%才對(duì)那些松散合作的外部品牌進(jìn)行招商，其招商面對(duì)的壓力較小。 * 5.歡樂頌的定位十分貼近當(dāng)?shù)靥厣c其所在區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)水平相結(jié)合。如無(wú) 錫歡樂頌其所在區(qū)域周邊居民區(qū)較多，其更多的定位是在家庭消費(fèi)方面；而成都本身作為旅游城市，成都 339歡樂頌體現(xiàn)更多的是文化、休閑、娛樂、演藝等方面的特色。 北一環(huán)濉溪路 長(zhǎng) 路 豐 亳 路 州 大楊路 北一環(huán)濉溪路 路 亳 路 州 長(zhǎng) 豐 超市 出入口 購(gòu)物中心 出入口 購(gòu)物中心 出入口 停車樓 出口 停車樓 入口 外部人流動(dòng)線 內(nèi)部人流動(dòng)線 城市車流 商場(chǎng)車流 景觀活動(dòng)廣場(chǎng) 交通組織圖： 社區(qū)商業(yè)街 廬陽(yáng)區(qū)政府 合肥歡樂頌概況 地理位置：位于 廬陽(yáng)區(qū) 北一環(huán)（濉溪路）與 長(zhǎng)豐路 交匯處 地下一層 地上四層 停車位： 837個(gè) 項(xiàng)目定位 區(qū)域型家庭販物中心 建筑面積 75000 商業(yè)面積 63400 項(xiàng)目規(guī)模： 發(fā)展商：華潤(rùn)零售集團(tuán) 運(yùn)營(yíng)及管理：華潤(rùn)萬(wàn)家有限公司 合肥歡樂頌周邊小區(qū)一覽表 項(xiàng)目周邊：項(xiàng)目周邊人口密集且質(zhì)量較高，商圈眾多 居住區(qū)以商品房與單位小區(qū)為主 周邊配套： 周邊小區(qū)、住宅： 學(xué)校 政府機(jī)關(guān) 醫(yī)院、藥房 業(yè)態(tài)組合：大賣場(chǎng)、百貨、影劇院、家居生活、電器數(shù)碼、品牌專賣、運(yùn)動(dòng)、休閑 主力品牌及樓層分布： 開業(yè)時(shí)間： 2013.4.6 租金： 一層 10元 /平米 /天，四層 4.5-5元 /平米 /天 品牌分布： 1. B1 生活配套、精品配飾、美食餐飲、時(shí)尚服飾、電子數(shù)碼 品牌 華潤(rùn)蘇果、寶島眼鏡、啄木鳥皮具、花花公子、零食工坊、特百惠、流行美、德盛昌茶葉、口渴了水吧、奧康、意爾康、卓詩(shī)尼、達(dá)芙妮、大娘水餃、中國(guó)黃金、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通等 2.1F 時(shí)尚服飾、精品配飾、生活配套、美食餐飲、電子數(shù)碼 品牌 萬(wàn)麗、 VIVO、漢堡王、 ONLY、鞋萬(wàn)庫(kù)、必勝客、哈根達(dá)斯、優(yōu)衣庫(kù)、周生生、太平洋咖啡、大嘴猴、三星智能數(shù)碼體驗(yàn)館等 3.2F 時(shí)尚服飾、精品配飾、美食餐飲 品牌 萬(wàn)麗、外婆家、杰克瓊斯、熱風(fēng)、圣迪奧、秋水伊人、滿記甜品、優(yōu)衣庫(kù)、凡人、海貝、香芋仙等 4.3F 時(shí)尚服飾、休閑娛樂、童裝玩具、生活配套 品牌 百老匯影院、光速動(dòng)漫電玩、莫莉幻想兒童樂園、乖乖真棒兒童 DIY、倍思家、本作、玩具反斗城、巴拉巴拉、森馬、小豬班納、諾奇、杉杉童裝、卡丁童鞋、欣樂玩具總動(dòng)員、大耳朵圖圖等 5.4F 美食餐飲、休閑娛樂 品牌 百老匯影院、德莊火鍋、和福順、韓風(fēng)燒烤、一麻一辣、蓉陳壩、川人百味、下塘燒餅、怕怕爆奶杯、 COCO奶茶 合肥歡樂頌首次入駐合肥品牌 1. 玩具反斗城：玩具反斗城是全球最大的玩具及嬰幼兒用品零售商，通過整合各類品牌，向消費(fèi)者提供全方位及一站式的購(gòu)物體驗(yàn)。此次入駐歡樂頌為玩具反斗城首次進(jìn)入安徽市場(chǎng)。 合肥歡樂頌首次入駐合肥品牌 2. 百老匯影院：百老匯院線是香港最大的院線，旗下經(jīng)營(yíng)管理百老匯、PALACE及美國(guó) AMC三大品牌，目前在香港有 13家電影院，共 63塊屏幕，占香港電影市場(chǎng)的 40%以上。院線在三十多年的經(jīng)營(yíng)過程中，通過不斷的更新及優(yōu)化，始終保持著極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。此次入駐歡樂頌為百老匯院線首次入駐合肥市場(chǎng)。 合肥歡樂頌首次入駐合肥品牌 3. 萬(wàn)麗服飾：萬(wàn)麗服飾通過時(shí)尚男裝、優(yōu)雅女裝、甜美少淑 (女 )裝及豐富的配飾品為基本產(chǎn)品主線，滿足各類需求的消費(fèi)人群，以“一流的設(shè)計(jì)，二流的面料，三流的價(jià)格”為營(yíng)運(yùn)理念，每年推出幾千個(gè)時(shí)尚款式。此次也是首次入駐合肥市場(chǎng)。 平面布局 : B1/F 超市 停車場(chǎng) 1/F 停車場(chǎng) 2/F 停車場(chǎng) 3/F 電影院 電影院 停車場(chǎng) 4/F 電影院 建筑風(fēng)格與立面規(guī)劃： 中庭規(guī)劃：雙中庭，一層近 7米挑空空間 展示面：采用大面積玱璃組合式幕墻，造型簡(jiǎn)潔、豪華、現(xiàn)代感強(qiáng)，具有很好的裝飾效果 電梯：立體式一至四層直達(dá)觀光電梯 停車場(chǎng)：立體停車場(chǎng)，每層樓均設(shè)有通道和出口 洗手間：家庭式盥洗室，彰顯時(shí)尚與質(zhì)樸溫暖并存的設(shè)計(jì)理念 歡樂頌內(nèi)飾圖： 中心商圈 步行街百盛 銀泰中心 包河萬(wàn)達(dá) 之心城 天鵝湖萬(wàn)達(dá) 五彩城 萬(wàn)象城 合肥市中心商圈示意圖 歡樂頌位于合肥市中心商圈西北方向，是廬陽(yáng)區(qū)在一環(huán)內(nèi)重點(diǎn)打造的亳州路商業(yè)副中心的核心商業(yè)，地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目分析 (一 )、地理位置： 一、成功之處： (二 )、區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 1、 廬陽(yáng)區(qū)以老城區(qū)為主體，是省會(huì)城市為中心區(qū)域，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心 。 2、 項(xiàng)目緊鄰廬陽(yáng)區(qū)政府，周邊占據(jù)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)有利位置，周邊高檔小區(qū)、甲級(jí)寫字樓、高檔酒店、政府 機(jī)構(gòu)與學(xué)校密集。 (三 )、商圈優(yōu)勢(shì)： 1、人口： 商圈內(nèi)人口密集，核心商圈覆蓋約 106個(gè)小區(qū)，為商品房與單位房，約 7萬(wàn)戶家庭， 20萬(wàn)人口，一 公里內(nèi) 250余家企事業(yè)單位。 2、消費(fèi)力： 2010年該區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 213億，同比增長(zhǎng) 22%，一直為各縣區(qū)之首。 (四 )、設(shè)計(jì)方面： 1、外立面： 采用石材與玻璃幕墻相結(jié)合，且玻璃幕墻區(qū)域商戶主要為餐飲類，形成了良好的消費(fèi)環(huán)境。 2、內(nèi)部動(dòng)線： 利用雙中庭，主要形成了兩個(gè)環(huán)形動(dòng)線，中間有一部 -1-4層的觀光電梯，較好的引導(dǎo)了 人流。 3、停車場(chǎng)： 采用立體停車場(chǎng)，且每層均有通道和入口，方便消費(fèi)者（但成本造價(jià)較高）。 (五 )、業(yè)態(tài)布局： 通過 多種業(yè)態(tài)規(guī)劃，采用超市主力店、星級(jí)影院、精品零售、特色及主題餐飲、 KTV、電玩 娛樂、健身中心、品牌服飾等業(yè)態(tài)的組合和選擇，合理搭配，形成多元化、差異化的業(yè)態(tài) 空間布局，形成業(yè)態(tài)之間，客流之間的互動(dòng)。 (六 )、品牌組合： 自有品牌與外來品牌相互配套。既有華潤(rùn)集團(tuán)自有品牌 -華潤(rùn)蘇果，又有外來品牌百老匯院 線；知名品牌與大眾品牌相互組合。既有知名品牌如必勝客、哈根達(dá)斯、優(yōu)衣庫(kù)、外婆 家，又有大眾品牌森馬等。知名品牌首次進(jìn)駐合肥。香港最大院線 -百腦匯院線，全球最大 玩具及嬰幼兒用品零售商 -玩具反斗城等品牌都是首次進(jìn)駐合肥市場(chǎng)，無(wú)疑為商場(chǎng)增添一份 新意。 (二 )、商場(chǎng)陳美較差： 商場(chǎng)裝飾不夠美觀，采用氣球組合，毫無(wú)新意，降低商場(chǎng)檔次。另外懸掛很多豎幅 廣告，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的美化也有一定影響。 (三 )、導(dǎo)視不清： 導(dǎo)視牌較少，且標(biāo)注不清，增加消費(fèi)者選擇的難度。 三、機(jī)遇與挑戰(zhàn)： 廬陽(yáng)區(qū)屬于老城區(qū)，隨著近年來合肥政府一直強(qiáng)調(diào)老城區(qū)的崛起，未來一段時(shí)間內(nèi)，廬陽(yáng)區(qū)內(nèi)將會(huì)逐步重新發(fā)展，將會(huì)給歡樂頌帶來一定的機(jī)遇；同時(shí)，歡樂頌項(xiàng)