湖南郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告(117頁)

1 郴州市美美世界商業(yè)廣場策劃定位報告 謹呈 郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 2 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于郴州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的湘南地級城市，猶如突如其來一個龐然大物。對于這樣一個注定要挑戰(zhàn)人們生活習慣的綜合體，是項目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。 我們在對綜合體作整體思考的同時，作為難點和重點的商業(yè)，我們將著重進行闡述。 作為一個大型城市綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。 序 3 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 報告目的 明確方向 （項目目標、市場競爭下的策略） 清晰思路 （執(zhí)行策略） 4 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 報告目錄 First 綜合戰(zhàn)略篇 second 商業(yè)篇 Third 項目篇 Fourth 定位篇 Five 執(zhí)行篇 5 frist 綜合戰(zhàn)略篇 6 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 從此，一個都市新中心即將崛起，人們的生活及消費習慣將被改變 項目屬性界定： 城市中心黃金，鉆石中央 49133.6平方米土地 42萬平方米建筑，集 辦公、住宅、公寓、集群商業(yè) 這預(yù)示著： 是需求， 還是趨勢？ 420000方大型城市綜合體即將橫空出世， 國際巨擘、露顯新都市風范！ 7 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 我們聯(lián)想到了 美國 日本 新加坡 中國 紐約的洛克菲勒中心 東京的陽光城 60 佳麗比灣怡豐城 北京國貿(mào)中心 這正是我們所需要的 8 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 五大商務(wù)圈： 傳統(tǒng)商務(wù)圈：火車站 汽車總站，著力發(fā)展以經(jīng)營貼 近大眾生活的服裝、小商品、電腦 IT類商品為主的市場， 錯位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營，逐步從現(xiàn)貨交易市場向展（覽） 貿(mào)（易）型市場轉(zhuǎn)變； 中央商務(wù)圈：以人民中路為中心，半徑 500米范圍內(nèi)形 成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心； 五嶺廣場商務(wù)圈：重點發(fā)展金融、保險等中介商務(wù)服 務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟； 武廣福城新區(qū)商務(wù)圈：以武廣高鐵車站為中心，大力 發(fā)展高鐵經(jīng)濟，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動的格局， 集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑娛樂業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè) 于一體的具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級中心。 湘南國際物流園商務(wù)圈：充分利用園區(qū)綜合物流功能， 重點發(fā)展商品會展 根據(jù)郴州市總體規(guī)劃要求 ，全力營造“ 358”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，即構(gòu)建“三條旅游帶”、形成“五大商務(wù)圈”、打造“八大市場群”。 規(guī)劃，意味著空白 9 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 空白 ， CBD整合重組、運營城市未來 機遇， 項目的機遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢，融入 CBD生活圈，成為主流生活圈擴容的差異化有機補充，迫使 CBD整合重組，進而升級并運營城市中心之未來。 目標， 立足郴州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！ 對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。 10 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 機遇， 站在城市運營的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造郴州的洛克菲勒城市生活中 都市高檔居住區(qū)； 都市工作生活區(qū)； 都市餐飲聚集區(qū)； 都市休閑娛樂區(qū)； 都市時尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功 能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。 11 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 解析 ，新都市主義 都市中心、一站式的便利和滿足 新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日常“工作、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 最具“個性、時代、效率”的新都市主義生活主張 “新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升“機遇、 情感”等概率 。 追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當代人的主要精神和目標所在。 12 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 定位，出發(fā)前，我們對郴州做了思考，對項目做了初步設(shè)想 以新都市主義， CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑 自由、和諧、共享 13 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 自由 ，我們這樣想象 建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺； 消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； 服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，契合不同人士； 心情是自由的，所有的一切讓你感到輕松、愉悅。 14 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 和諧 ， 甚至，我們還想象了 環(huán)境是和諧的 建筑與空間，人與 設(shè)施形成了一個和 諧的生態(tài)環(huán)境； 功能是和諧的 豐富購物，多種餐飲、休閑娛樂形式相互依賴，和諧并存； 文化是和諧的 東方與西方，國 內(nèi)與國外，經(jīng)典 與時尚，共創(chuàng)一 個和諧的社區(qū)文化； 群體是和諧的 不同地域，不同 年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 15 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 共享 ， 我們想象的還更多 16 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 構(gòu)建宏筑 ，我們羅列跳躍的思續(xù) 我們做的不是一個產(chǎn)品，而是一個作品 這個作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運營的高度，為城市 CBD進行升級塑造，引導(dǎo)消費革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗的 . 是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良 性互動關(guān)系。 這正是我們要努力的方向 是標新，但怎樣立異？ 17 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計理念 空間、時間的高效合理利用； 專門主題、鮮明的時代個性； 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法； 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 18 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 空間、時間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率 在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都 市主義倡導(dǎo)： 地塊合理劃分，精準規(guī)劃； 容積率有效利用； 重視“人流動線”恰當設(shè)計，達到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。 19 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 專門主題、鮮明的時代個性 新都市主義提倡“主題和個性”，因為只有主題和個性，才能夠有活力，對業(yè)主可客戶形成引力。 商業(yè)鮮明主題 住宅鮮明主題 在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標志性生活個性； 他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 20 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 都市魅力 豐富多彩 21 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不 開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為 成功人士追求的方向： 盡可能高的綠化率； 景觀商業(yè)成為主流； 消費、居住、辦公的生態(tài)化； 22 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 23 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠是時代、進 步、身份、財富的象征，新都市主義 強調(diào)都市身份、價值： 高檔次完善配套； 完善智能化 高標準物業(yè)管理； 建筑色彩、品質(zhì)與立面；以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 經(jīng)典、高標準、詮釋24 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 接下來， 我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？ 探根尋源， 我們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來 25 second 商業(yè)篇 市場 產(chǎn)品 26 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究 Question1： 做什么？ 27 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 項目背景 本項目規(guī)劃總建筑面積 42萬， 其中商業(yè)約為 17萬，面對如 此大體量的商業(yè)。而且又處在 核心商圈內(nèi)。 我 們 做 什 么 呢？ 28 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是 : 我們做百貨！ 那么，做百貨能成功嗎？ 請看商業(yè)部分介紹 29 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 項目所處位置 目前郴州商業(yè)市場形成了以國慶路、人 民路為中心的老城商圈和以五嶺廣場為 中心的五嶺新區(qū)商圈及香雪商圈，本項 目位于國慶 路和人民路交匯處，區(qū)位 優(yōu)勢極佳。 北湖商圈： 范圍：主要包括國慶路、文化路、八一路、人民東路、北湖公園附近 五嶺新商圈： 范圍：以五嶺廣場沃爾為核心向外擴散。 香雪商圈： 以今日興城為中心向外擴散的環(huán)形區(qū)域， （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 購物中心式模式 北湖商圈 五嶺商圈 香雪商圈 本案 30 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 北湖商圈特點 (市級商業(yè)中心 )規(guī)劃 北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市 CBD商務(wù)中心，是城市公共活動中心的主體和引導(dǎo)消費、促進消費結(jié)構(gòu)升級的主導(dǎo)力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營環(huán)境、增強綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能 北湖商圈商業(yè)規(guī)劃特點 :成為集聚購物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)街及賓館等的綜合商業(yè)中心區(qū)，帶動郴州商業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式的創(chuàng)新和技術(shù)進步，體現(xiàn)郴州的城市形象、商業(yè)形象和服務(wù)形象。 31 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 北湖商圈商業(yè)現(xiàn)狀 本案 32 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 北湖商圈商業(yè)百貨 項目名稱 所處位置 商業(yè)面積 樓層狀況 電梯情況 主要業(yè)態(tài) 新鴻悅百貨 人民西路 8號 5萬平方米 高檔裝修，四層 每層四部 中檔百貨 友誼中皇城 國慶北路 18號 1萬平方米 高檔裝修，三層 每層四部 中檔百貨 步步百貨 國慶北路 5000平方米 一層 無 中檔百貨 兄弟百貨 國慶北路中段 3000平米 一層 無 服裝、鞋業(yè) 伊佳百貨 國慶北路 2萬平方米 高檔裝修，三層 兩部電梯 中檔百貨 永城百貨 八一路 2萬平米 高檔裝修，二層 - 中高檔百貨 33 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 北湖商圈步行街 項目名稱 所處位置 商業(yè)面積 樓層狀況 電梯情況 主要業(yè)態(tài) 興隆步行街 國慶北路 2.16萬平方米 共五層底下兩層商 業(yè) 無 服裝、鞋帽、茶樓、網(wǎng)吧、 KTV、餐廳、精品店等 興旺風情步行街 國慶北路 1.3萬平方米 一層商業(yè) 無 畫廊、家居飾品、服裝、 等 八一步行街 文化路 16萬平方米 共七層，一二層商 業(yè) 無 服裝、鞋帽、電器、休閑場所 (一樓經(jīng)營商家主要以品牌服飾專賣為主。二樓為“拓普家電超市、澳門街商務(wù)休閑會所、御康堂”等郴州知名品牌 .) 解析 ： 郴州的零售商業(yè)網(wǎng)點布局頗顯規(guī)模，但卻似乎欠缺合理規(guī)劃，尤其是商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，其中興隆、興旺兩街甚至毗鄰而建，風格、經(jīng)營主題并無多大差異化存在，乃至于目前的經(jīng)營現(xiàn)狀都不盡如人意，有相當高的空置率。一定程度上造成了城市中心區(qū)黃金地段的資源浪費，同時也可謂是商業(yè)網(wǎng)點布局的一大敗筆。 但不可否認的是，興隆商業(yè)步行街的設(shè)計裝飾風格相當具備個性化色彩的，尤其是其內(nèi)廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。其商業(yè)經(jīng)營主題以服裝為主，中高等檔次。街區(qū)除卻少許休閑設(shè)施，其商品結(jié)構(gòu)較為單一，尚不具備“一站式消費”體系。 34 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 北湖商圈超市 項目名稱 所處位置 商業(yè)面積 樓層狀況 電梯情況 主要業(yè)態(tài) 新一佳超市 國慶北路 1萬平方米 三層 兩部電梯 大型生活超市 家潤多超市 國慶南路 兩層 兩部電梯 大型生活超市 步步高超市 國慶北路 5000平方米 一層 無 大型生活超市 分析：在市場了解中，可發(fā)現(xiàn)目前的郴州商業(yè)市場存在較大發(fā)展空間，大中型連鎖超市新一佳、家潤多、步步高、等都已大舉進駐，店面規(guī)模普遍不小，從其人流量可初步判斷經(jīng)營狀況應(yīng)較為良好，在超市中了解商品價格時，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價與長沙店價位基本相當，由此可見郴州的消費水平隱約已有追趕長沙標準之勢頭。 35 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 五嶺商圈特點 以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費為主的商業(yè)中心。規(guī)劃以擴大會展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。 以沃爾瑪進駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購物、休閑娛樂功能，提高經(jīng)營水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購物和多元化消費需求。與國慶路商業(yè)中心共同形成立足市區(qū)、輻射郊縣、影響湘南的商業(yè)體系。 五嶺商圈規(guī)劃 36 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀 37 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)介紹 項目名稱 所處位置 商業(yè)面積 ( ) 樓層狀況 主要業(yè)態(tài) 七里農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 五嶺大道 5.5萬 兩層 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā) 七里建材市場 五嶺大道 2.5萬 共六層一層為市場 建材 步步高超市 (中天大廈 ) 燕泉南路 6000 一層 百貨 五嶺新天地 五嶺廣場 5000 一層 百貨 38 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)總結(jié) 五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的一個區(qū)級商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來看，該商圈是郴州的一個新城市中心，東進南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機。它的幅射也將會對本項目所在的商圈較有一定的影響，以五嶺廣場為中心，周圍匯聚著駐如華天、萬國、雄森國際、五嶺新天地以及沃爾瑪?shù)雀邫n酒店，公寓和大型超市，使得該圈以商業(yè)、住宅、酒店高檔消費區(qū)的新城市中一個核心商圈。 五嶺廣場是目前郴州房地產(chǎn)最為活躍的板塊，是以市政府前面的郴州五嶺廣場為中心的板塊，目前從以往的邊緣地帶蛻化為新城的城市核心區(qū)域。這里聚集了天一名邸、山水緣、香雪公館、香樟雅苑、天潤天城等眾多高檔樓盤，是郴州高檔項目的集聚區(qū)。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個地產(chǎn)板塊。 39 香雪商圈特點 （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 購物中心式模式 建設(shè)商業(yè)中心基本服務(wù)半徑是 700-800米，服務(wù)人口 4-8萬，設(shè)置于另一商業(yè)中心至少半徑 1000米商圈范圍外的板塊內(nèi)。根據(jù)不同社區(qū)自身特點，商業(yè)中心發(fā)展模式可分為“購物中心式”、“組團式”、“會所式”和“鄰里式”等四種新型商業(yè)形態(tài)。其中，“購物中心”模式集購物、餐飲、休閑、娛樂、文體活動、社區(qū)服務(wù)等功能于一體，設(shè)置于交通便捷的新興區(qū)域，或居民數(shù)量集中的地方，滿足居民一站式消費需求；“組團式”商業(yè)模式以中型超市為核心，配置生鮮食品超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、標準化菜市場、大眾化餐飲、社區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)點等；“會所式”商業(yè)模式以中高檔居住小區(qū)居民為服務(wù)對象，以綜合性會所為載體，突出休閑餐飲、健身娛樂、文化商務(wù)、家政服務(wù)功能，讓居民足不出戶就可享受市級商業(yè)中心才能提供的服務(wù)；“鄰里式”商業(yè)模式適宜于居民規(guī)模較小、交通閉塞的的小型居民區(qū)，鄰里社區(qū)商業(yè)以發(fā)展小型超市和標準菜市場相結(jié)合的“農(nóng)加超”形式為主。 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 40 香雪商圈商業(yè)介紹 項目名稱 地處位置 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)面積 天潤商業(yè)廣場 龍泉路和香雪路交匯處 引進人人樂超市、大地影院 商住 15000 南塔美食廣場 國慶南路和香雪路交匯處 餐飲、休閑、美容、茶樓、 商住 17000 龍泉名都 龍泉路北湖區(qū)黨校旁 奇石文化市場 商住 10000 總體來說： 香雪商圈是郴州市的一個社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來會有很大的提升和改善。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 41 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 典型案例介紹 友誼中皇城是郴州目前檔次最高、 人流量最旺的大型百貨購物場所 友誼中皇城 體量 臨街 0.2萬平，友誼阿波羅商城 1.5萬平米 檔次 中高檔 營業(yè)時間 2005年 消費定位 定位于 18-45歲中青年為主 體的消費群體 售價 臨街 2萬 -2.3萬元 /平米； 地下層： 3000-8000元 /平米 租金 首層租金約 150元 /平 /月 業(yè)態(tài) 臨街：德基、化妝品超市、張萬福珠寶、圣安娜蛋糕、服裝小店 一層：進口食品、國際名品、黃金珠寶、玉器、鞋帽箱包、進口化妝品、手表、時尚飾品、名煙名酒 二層：時尚女裝、精品女裝、內(nèi)衣、羊毛、羊絨 三層：紳士服飾、商務(wù)男裝、玩具、運動、休閑、童裝、陽光樂園 地下一層：高端品牌服飾折扣店 業(yè)態(tài)相對單一，經(jīng)過 2011年的品牌提升，中皇城整體調(diào)性有所提升，針對的客群年齡層有所變化 經(jīng)營情況較好，但作為郴州市最頂級的購物中心，其購物環(huán)境一般，經(jīng)營無亮點。 42 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 典型案例介紹 興隆步行街 開業(yè)時間 2003年 11月 投資商 香港萬邦集團 項目規(guī)模 2.16萬 功能定位 購物、觀光、娛樂 休閑于一體的開放 式商業(yè)步行街 鋪面面積大小 43-80平米 鋪位進深 18平米 鋪位開間 3.5平米 停車位 無 物業(yè)管理公司 興隆步行街物業(yè) 是郴州市商業(yè)地產(chǎn)標志 性作品，提高了商業(yè)中心 級的輻射效應(yīng)和影響力。 作為市級商圈中的核心 商業(yè)，租金目前代表郴 州最高的水準，輻射面 最廣，人流最旺盛。 43 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 項目名稱：步步高 新天地 建設(shè)單位 ：步步高臵業(yè)有限責任公司 項目概要： 項目建設(shè)地位于建設(shè)地位于郴州市國慶北路與北湖路之間 總建筑面積 ： 19.6萬 。 項目定位： 集商業(yè)、辦公、公寓、餐飲、娛樂、休閑等功能的復(fù)合型生活街區(qū)。 物業(yè)類型： 1棟 23層寫字樓、 2棟 29高層住 宅、 6層高商業(yè)裙房、一棟 33層回遷住宅、一條室內(nèi)步行街。 銷售價格 ： 2-10萬 / . 在建項目 項目位于郴州市國慶北路與北湖路之間 貫穿國慶北路與北湖路，東臨北湖路，南臨湘運家屬區(qū)，西臨國慶北路，北臨興旺風情步行街。 44 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 商業(yè)小結(jié) 郴州商業(yè)市場仍處于起步階段，目前僅形成了以國慶路、人民路為中心的老城中心商圈和以五嶺廣場為中心的五嶺新商圈，市場對商業(yè)街街鋪接受程度高。 郴州市場高形象、高檔次的商業(yè)物業(yè)缺失，隨著城市改造和發(fā)展，市中心的街鋪將隨著改造而日益減少，市中心街鋪的價值會提高。 郴州五嶺購物廣場地下人防商業(yè)項目已經(jīng)開業(yè)該項目的經(jīng)營會經(jīng)歷比較長的時間培育期，前期購買該項目的 15年經(jīng)營權(quán)的投資者對投資地下商鋪經(jīng)營權(quán)有一定的抗性。 45 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 結(jié)論 : 百貨在市中心急需升級換代，市場還是具有一定的潛力 Condition（現(xiàn)狀） 地理位置：目前百貨聚集中心、但競爭力不明顯； 業(yè)態(tài)定位：百貨對中心區(qū)域依賴強，已經(jīng)形成固定的 客群 品牌優(yōu)勢：目前市場品牌較少；但本案的發(fā)展是一個 鍥機 客戶層面：百貨占據(jù)市場，消費群體龐大； Question（問題） 百貨在市中 心，具有發(fā)展 勢頭 46 永聯(lián)恒泰 北京顧問機構(gòu) 通過市場了解