論物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)別.doc

論物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)別謝凱 劉洪湘目前,隨著物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例）的頒布和實(shí)施，業(yè)界人士對(duì)“物業(yè)管理公司”是否要改名為“物業(yè)管理服務(wù)公司”而爆發(fā)了一場(chǎng)爭(zhēng)論，起因是條例有關(guān)條款規(guī)定“物業(yè)管理公司”從事的是“物業(yè)管理服務(wù)”工作，有的地方則表達(dá)為“物業(yè)管理”，在同一部法規(guī)中出現(xiàn)兩種不同的表述，的確是立法者在措詞上不夠嚴(yán)謹(jǐn)。有人則認(rèn)為管理就是服務(wù)，物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)是站在不同角度的說法而已，兩者并無多大的區(qū)別，故不用改名。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)是有嚴(yán)格而本質(zhì)的區(qū)別，兩者不可混為一談；同時(shí)，對(duì)它們進(jìn)行區(qū)分也有利于我們依法辦事，貫徹執(zhí)行新條例。那么，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)到底有哪些區(qū)別呢？我認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面來探討：一、法律性質(zhì)不同眾所周知，物業(yè)管理是派生于建筑物區(qū)分所有權(quán)的一種準(zhǔn)物權(quán)（在區(qū)分所有權(quán)中叫成員權(quán)），是購(gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主們的法定權(quán)利，是業(yè)主們對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的共有物業(yè)的使用與管理的自治權(quán)，它因不動(dòng)產(chǎn)的存在而存在，因不動(dòng)產(chǎn)的滅失、買賣、贈(zèng)送而消失；而物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生于服務(wù)提供者（物業(yè)管理企業(yè)）與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的合意而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，依合同的生效而取得，因合同的到期而消失，是一種典型的債權(quán)。二、權(quán)利主體不同新條例規(guī)定，物業(yè)管理活動(dòng)中的一切權(quán)利屬于業(yè)主，也就是說物業(yè)管理的權(quán)利主體是業(yè)主和由其組成的業(yè)主大會(huì)，即使選聘了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)處于被管理、被監(jiān)督的地位；而物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利主體是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工則成了義務(wù)主體，業(yè)主承擔(dān)的是支付服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。三、參與主體不同物業(yè)管理活動(dòng)的參與主體有建設(shè)開設(shè)商、政府房地產(chǎn)主管部門、業(yè)主、房屋認(rèn)購(gòu)人、租戶、居民委員會(huì)等單位和個(gè)人，如果有聘請(qǐng)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)，則兩者也屬于參與主體之列。而物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的參與主體主要是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)及員工，如有單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，專業(yè)服務(wù)企業(yè)及其員工也屬此列。四、涵義不同根據(jù)新條例第二條的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)（使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)一詞更恰當(dāng)）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。該條例明確規(guī)定了物業(yè)管理是業(yè)主的活動(dòng)，業(yè)主居于主導(dǎo)地位。另外，結(jié)合新條例的其他條款，我們不難發(fā)現(xiàn)廣義的物業(yè)管理至少包括了以下內(nèi)容：1、成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開業(yè)主大會(huì)；2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，制定業(yè)主公約，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及其他物業(yè)管理方面的規(guī)章制度；3、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；4、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；6、監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)章制度的實(shí)施；7、對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；（在沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，業(yè)主進(jìn)行自我服務(wù)，此時(shí)的物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)是合二為一的）8、決定是業(yè)主自我服務(wù)還是聘請(qǐng)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、決定對(duì)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實(shí)行費(fèi)用包干制還是傭金制。9、決定公共場(chǎng)地用途與規(guī)劃的改變。10、法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的給定，而提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的行為，主要內(nèi)容就是“對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”。很顯然，物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理雖有聯(lián)系，但在內(nèi)涵上是有相當(dāng)大的區(qū)別。五、發(fā)生的概率不同物業(yè)管理的發(fā)生是必然的，只要一個(gè)物業(yè)已存在，就必然存在著物業(yè)管理；而物業(yè)管理服務(wù)則不然，它只是有可能發(fā)生，當(dāng)業(yè)主們不愿意或沒有能力進(jìn)行自我服務(wù)時(shí)，就需要物業(yè)管理服務(wù)的參與，物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)生才成為可能。六、制止物業(yè)使用人的違章行為時(shí)所能使用的手段和措施不同物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主大會(huì)能通過制定業(yè)主公約等規(guī)章制度約束業(yè)主和非業(yè)主使用人的行為，可通過批評(píng)、收取違約金、向主管部門投訴、向人民法院起訴等多種手段和措施來制止；而物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生此類現(xiàn)象，作為服務(wù)者只能委婉地勸阻，無任何強(qiáng)制措施來制止，同時(shí)由于違章行為與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之間沒有直接的利害關(guān)系，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)無權(quán)向人民法院起訴（除非業(yè)主大會(huì)授予其權(quán)利）七、對(duì)象不同物業(yè)管理的對(duì)象除了物業(yè)之外，還有物業(yè)使用人、管理人、和服務(wù)人的行為；物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象只有人，即業(yè)主和其他物業(yè)使用人，即使對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，其服務(wù)的對(duì)象仍然是人而不是物業(yè)。八、經(jīng)營(yíng)范圍和收益來源不同依新條例規(guī)定和實(shí)踐可知，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)范圍包括對(duì)共有物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，除了內(nèi)部的專項(xiàng)維修基金、業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外，還有共有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入如停車場(chǎng)收入、外墻和樓頂?shù)膹V告收益、商鋪?zhàn)饨鹗找娴榷紝儆谖飿I(yè)管理收益來源。而物業(yè)管理服務(wù)的收益來源只有物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的酬金，除非業(yè)主大會(huì)授權(quán)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是無權(quán)經(jīng)營(yíng)共有物業(yè)的，更不能獲得其收益。從上面幾點(diǎn)可看出，物業(yè)管理涵蓋了物業(yè)建成之后的所有活動(dòng)，物業(yè)管理服務(wù)只是其中的一個(gè)方面，雖然在某種條件下會(huì)出現(xiàn)重合的情形，但兩者的區(qū)別是顯而易見的。區(qū)分物業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)的重要意義在于：使物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)擺正自己所扮演的社會(huì)角色，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，全心全意地為業(yè)主服務(wù)，提升自己的服務(wù)水準(zhǔn)，這樣更有利于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理的核心是業(yè)主們自治自律和專業(yè)化的物