服裝批發(fā)中心運營方案

廣州名鄉(xiāng)國際皮革城市場運營策劃方案前言致董事會：感謝董事會對本人的信任，本人才有機會主持名鄉(xiāng)國際皮革城的運營管理工作。通過與董事會的初步溝通交流；以及參觀名鄉(xiāng)國際皮革城而獲得批發(fā)市場的相關(guān)技術(shù)參數(shù)，并根據(jù)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展目標，和項目的實際情況，本人結(jié)合自己多年操作專業(yè)商場的經(jīng)驗；就名鄉(xiāng)國際皮革城的后期運營談?wù)勛约旱目捶?。第一部?項目分析一、項目可行性分析（一）優(yōu)勢1、交通情況1）緊鄰105國道，是廣州至從化快速干線的重要通道；2）緊鄰g15高速、北三環(huán)；飛機場，地鐵14號線。3）處于快速干線和廣州城際軌道走向的中心站；4）30公里半徑范圍內(nèi)有廣州市區(qū)、從化、花都、增城；最多也不超過30分鐘的車程。2、人文環(huán)境情況1）白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)是全國第二大鎮(zhèn)；長腰嶺被中國皮革協(xié)會和國家輕工業(yè)聯(lián)合會共同授予“中國裘皮之鄉(xiāng)”。2）長腰嶺聚集粵港裘皮服裝及相關(guān)企業(yè)1200多家；從業(yè)人員2萬多人，年產(chǎn)值超過100億元3）從原料采購、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品生產(chǎn)，到倉儲物流、產(chǎn)品銷售完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。產(chǎn)品從單一的拼貂服裝，發(fā)展為整貂、拼貂、圍巾、皮裝等多類型，多風格的產(chǎn)品形態(tài)。4）經(jīng)過30年的市場培育與發(fā)展，現(xiàn)在形成內(nèi)銷市場和外銷市場；內(nèi)銷市場主要是國內(nèi)裘皮服裝市場和網(wǎng)絡(luò)電商的貨源供應(yīng)商，也是廣東中高端時裝品牌冬裝裘皮和皮革服裝的采購基地；外銷形成以俄羅斯、韓國、日本、美國、中東、歐洲等國家和地區(qū)為主的銷售市場。3、其它1）項目周圍有兩個同類型的批發(fā)市場；2）項目旁邊有的公交車站；（二）劣勢1、金融危機造成大環(huán)境不好。2、項目工程進度緩慢；3、項目招商“戰(zhàn)線”拉得太短，造成客戶觀望。4、項目不在傳統(tǒng)的批發(fā)市場商圈。（三）機會1、項目的租金和租期有較大的優(yōu)勢2、經(jīng)濟疲軟；國內(nèi)大多服裝企業(yè)積極拓展國內(nèi)市場；3、近年城際輕軌和地鐵投入運營；（四）威脅1、裘皮行業(yè)持續(xù)低迷；2、；公司從未成功操作過商業(yè)地產(chǎn)；結(jié)論：從通過分析后，項目定位為裘皮批發(fā)市場難度適中，但只要目標明確有可操作性的方案一定能夠完成公司的戰(zhàn)略目標。 第二部分 項目運營一、名鄉(xiāng)國際皮革城發(fā)展目標 1、戰(zhàn)略發(fā)展目標 -市場出租率100% 2、項目定位 業(yè)態(tài)定位：裘皮服裝批發(fā)、零售、匯展專業(yè)市場 主題定位：裘皮服裝、服飾批發(fā)、零售 經(jīng)營定位：裘皮服裝服飾生產(chǎn)加工企業(yè)、一級批發(fā)商、代理商 采購定位：裘皮服裝批發(fā)商、零售商 商圈定位：國際批發(fā)裘皮服裝市場 商品定位：中高檔裘皮服裝服飾批發(fā)市場 客戶定位：裘皮服裝各大生產(chǎn)、代理、批發(fā)、經(jīng)銷商和中型裘皮服裝賣場 功能定位：集服裝交易、展覽、展銷、會議、餐飲、配送于一體大型專業(yè)市場。二、市場經(jīng)營平臺的建立1、建立市場運營管理服務(wù)中心名鄉(xiāng)國際皮革城想要實現(xiàn)即定目標，在前期的經(jīng)營管理上根據(jù)市場發(fā)展目標，必須成立市場運營管理服務(wù)中心，對市場進行規(guī)范化的商業(yè)運營操作，組建實力卓著的商業(yè)經(jīng)營管理隊伍，使市場經(jīng)營達到高度專業(yè)化、規(guī)范化水平，為經(jīng)銷商提供強大的經(jīng)營技術(shù)“軟性”支持一步到位。實現(xiàn)與先進西方發(fā)達國家的高水平市場管理模式接軌，“快、好、省、安全”地實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略發(fā)展目標。成立市場營運服務(wù)中心的目的只有一個：樹名鄉(xiāng)品牌并為項目的投資者、經(jīng)營者服務(wù)，讓客戶獲的最高的投資收益與回報率。2、成立互助商會運營服務(wù)中心要結(jié)合服裝市場的商業(yè)特色，成立互助商會，商戶與商戶、商戶與客戶之間提供良好的交流溝通平臺，為商戶交流經(jīng)營經(jīng)驗、共同發(fā)展作出努力。 3、建立增值平臺業(yè)界專家指點由于繁忙的日常經(jīng)營工作使得眾多商戶無暇分身顧及更多的事務(wù)，以至處于一種困惑、茫然的境地。秉承與商戶共贏互利的原則，市場應(yīng)該定期邀請業(yè)界專家、學者、成功人士，舉辦各種講座。包括市場、經(jīng)營、管理、行業(yè)、潮流等專業(yè)的培訓、學習和交流，讓客戶在經(jīng)營管理、市場應(yīng)對等方面的到不斷提高，經(jīng)營實力長盛不衰。 同時也可以更新商戶日益老化的知識結(jié)構(gòu)，為商戶自身充電、加油，讓商戶與公司共同經(jīng)營，使市場的經(jīng)營更上一個臺階。5、建立電子信息交流平臺、電子商務(wù)平臺（網(wǎng)絡(luò)運營中心） 足不出戶知天下事、做遍天下生意 如今進入信息時代，各種形勢瞬息萬變，各行各業(yè)的競爭在很大程度上已經(jīng)變成了獲取信息的競爭。誰最先發(fā)現(xiàn)并獲取最有價值的信息，那么誰就將掌握制勝的先機。6、商務(wù)平臺更多商機、更多選擇要定期組織嘉年華購物節(jié)、年度裘皮服裝采購博覽會，還要聯(lián)同政府、本省優(yōu)質(zhì)品牌商家參與國內(nèi)外業(yè)務(wù)招投標，為商家提供更多的商機。7、推廣平臺專項基金統(tǒng)一推廣，成就品牌大鱷從歐美西方國家和香港、澳門等國內(nèi)外成功的商業(yè)項目經(jīng)驗來看，大凡持續(xù)經(jīng)營持續(xù)旺盛的商業(yè)項目必然有一個專推廣基金來統(tǒng)一運作推廣。因此市場要建立專項推廣基金對項目進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一推廣，高度規(guī)范化、專業(yè)化的整體經(jīng)營為商戶提供強大的旺場保證。專項基金每年租金收入的10%提取，也可以根據(jù)實際情況確定。8、要建立四大功能中心根據(jù)市場的業(yè)態(tài)規(guī)劃和發(fā)展目標，整個市場應(yīng)將功能區(qū)域化、具體化。使其功能更清晰、更突出定位和業(yè)態(tài)的優(yōu)勢。1）交易展示是市場的主要功能，包括：商品交易、展覽、展銷、尾貨甩賣、新產(chǎn)品發(fā)布等。2）客戶服務(wù)中心 主要對市場的秩序、設(shè)備維護、環(huán)境提供保障，為客戶提供各種咨詢、商務(wù)服務(wù)以及受理各種投訴，為商戶提供一個安全、舒適、高效的工作環(huán)境。3）物流配送中心 主要為市場商戶、客戶提供交易后的物流配送服務(wù)，解除商戶的后顧之憂。 4）網(wǎng)絡(luò)運營中心 主要為商戶和客戶提供一個商品發(fā)布和信息交流的平臺。為商戶拓展打造營銷通路。三、 運營管理模式運營模式：只租不售，整體出租，自主經(jīng)營和聯(lián)營相結(jié)合統(tǒng)一營運即：統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一推廣。經(jīng)營理念：誠信、實力、高效、安全四、 組織架構(gòu)及職能為了更好的，對市場進行運營管理，達到發(fā)展戰(zhàn)略目標必須要有一個高效率以及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力等資源能的到有效的整合，以求提高工作效率，達到降低管理成本，確保能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。構(gòu)建“市場運營服務(wù)中心”是突出市場的運營功能；也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，即符合商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理的要求，又為商戶經(jīng)營增加信心。建議“市場營運管理中心”按“直線制”設(shè)置運營服務(wù)組織架構(gòu)。營運管理中心設(shè)人力資源、策劃推廣部、物業(yè)管理部、招商管理部、工程維修部、保安部和財務(wù)部7大職能部門。另外根據(jù)本人多年商業(yè)地產(chǎn)操盤的經(jīng)驗，市場保潔要求高自己管理投入大，難度也大，建議公司將市場清潔工作外包給專業(yè)的清潔公司。這樣即能降低成本，又便于日常管理。運營管理中心各部門之間是同級關(guān)系，隸屬于物業(yè)運營總監(jiān)，這種“直線制”組織架構(gòu)的優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時。營運管理中心采用這種架構(gòu)既能滿足市場初期經(jīng)營管理的要求，又能為將來市場發(fā)展留下充足的空間。一）、開業(yè)1、強勢公關(guān)策略為市場開業(yè)造勢體現(xiàn)市場高度策略 開業(yè)當日組織區(qū)級領(lǐng)導、鎮(zhèn)級領(lǐng)導到場祝賀并致辭，打造國家級區(qū)級、鎮(zhèn)級重點工程。 誠邀裘皮協(xié)會主要領(lǐng)導出席祝賀并致辭。體現(xiàn)實力及未來配套 開業(yè)當日邀請銀行代表到賀，體現(xiàn)公司強大的資金實力，體現(xiàn)項目的金融服務(wù)平臺。 裘皮服裝一級代理品牌公司以及代表到賀，簽名支持，作為項目成為旺地的前景。 XX裘皮服裝品牌公司代表到賀，簽名支持，作為品牌裘皮服裝的代表，樹立項目今后興旺發(fā)達的品牌印象。 公安系統(tǒng)代表到賀，簽名支持，預示項目今后管理的井井有條，繁榮富強。行業(yè)優(yōu)勢 邀請XXX，XXX，XX服裝公司代表到賀，并舉辦簽約儀式。 通過行業(yè)協(xié)會拿到“裘皮服裝批發(fā)指定市場”、“XXX市場”等牌，說明市場的可行性； 廣東裘皮服裝、商業(yè)協(xié)會代表到賀、簽名支持。 廣東一批頂級策劃展覽公司、設(shè)計公司、廣告公司免費現(xiàn)場設(shè)計、作為廣告宣傳內(nèi)容，吸引投資者的到來，營造熱烈氣氛。拉動效應(yīng) 物流公司代表到賀，并承諾XX年X月X日開通XXX物流線，預示項目興旺指日可待。二）、營銷推廣原則：虛實結(jié)合 文武并用 “虛”意指項目概念打造、形象包裝 “實”意指項目通路建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)行銷“文”意指項目事件行銷、公關(guān)活動“武”意指項目 SP活動、廣告攻勢1、項目概念打造、形象包裝 打造國內(nèi)至大的裘皮服裝交易中心 依托項目本身的區(qū)位優(yōu)勢和當?shù)卣畬τ谛袠I(yè)上的支持以及公司的實力，結(jié)合廣東裘皮服裝企業(yè)的情況，構(gòu)建一個集裘皮服裝交易、產(chǎn)品展示、商務(wù)談判、國際貿(mào)易、物流中心等大型裘皮服裝交易中心和進出口集散地；以廣東裘皮服裝企業(yè)為基礎(chǔ)，吸引全國裘皮服裝企業(yè)和公司入駐該批發(fā)市場。項目營銷通路建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)行銷有針對性尋找到目標客戶，要將批發(fā)市場的信息（包括文字平面等）有效地傳播到位，就需要選擇適合的通路。通路建設(shè)是將企業(yè)的信息有效的傳播給目標客戶的重要途徑，也是尋找目標客戶最好的渠道，通路建設(shè)及網(wǎng)絡(luò)行銷的好壞直接關(guān)系到通路包括媒體和現(xiàn)場。2、媒體通路 媒體雜志、報刊選擇媒體必須掌握有效性和高性價比兩個原則。不同層次的目標客戶和不同類型的產(chǎn)品，與之匹配的媒體是不相同的，所選媒體必須契合目標客戶的定位和產(chǎn)品的特性，這樣才能做到“傳播路徑最短”，并且花最少的錢辦成最大的事。根據(jù)市場的定位，我們對媒體選擇就必須要具備專業(yè)性，權(quán)威性并具有我們最需要的傳播途徑，達到打造名鄉(xiāng)國際皮革城品牌形象的要求 。 媒體選擇：專業(yè)裘皮服裝雜志、各種報紙夾報等。網(wǎng)絡(luò)、短信直接面向終端消費群，健全零售分銷網(wǎng)絡(luò) 各大服裝生產(chǎn)企業(yè)在尋求定單批發(fā)的同時，零售終端市場也不容忽視；各大百貨、超市，不僅是企業(yè)創(chuàng)立品牌進行長期展示的舞臺，也有利于借助百貨、超市完善的終端銷售網(wǎng)絡(luò)，完善服裝的經(jīng)銷渠道。 具體推廣措施 措施一：在全區(qū)各大百貨、超市建立長期聯(lián)誼關(guān)系，定期向服裝、鞋業(yè)、皮具、床上用品專柜商戶派發(fā)名鄉(xiāng)國際皮革城專刊。措施二：舉行名鄉(xiāng)國際皮革城采購節(jié)，邀請全國零售巨頭、連鎖企業(yè)、各地百貨商城、超市經(jīng)銷代理商進場代理、采購產(chǎn)品 。措施三：成立裘皮服裝采購俱樂部，與各百貨商城、零售店主建立聯(lián)誼關(guān)系 。措施四：在市場品牌展示中心定期舉行品牌裘皮服裝展示及新聞發(fā)布會 。措施五：與國內(nèi)知名電視媒體時尚欄目合作，擴大名鄉(xiāng)國際皮革城的影響力，樹立名鄉(xiāng)裘皮服裝批發(fā)市場的良好形象 措施六：和移動公司合作，利用移動的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，向進入名鄉(xiāng)國際皮革城的客人發(fā)送相關(guān)信息。媒體推廣 在廣東及國內(nèi)主要媒體，裘皮服裝、鞋業(yè)皮具等專業(yè)欄目上發(fā)布商品信息，增加潛在客戶信息接觸率。根據(jù)項目的推廣的需要，適當發(fā)布市場裘皮服裝交易情況及市場形象，擴大名鄉(xiāng)國際皮革城在業(yè)界知名度的同時增加潛在購買目標客戶接觸率。 媒體選擇：專業(yè)裘皮服裝網(wǎng)、中國裘皮服飾網(wǎng)、廣東裘皮服裝網(wǎng)等。3、動態(tài)推廣（活動）專業(yè)推廣團隊導和購手冊成立相關(guān)專業(yè)團隊，推廣持續(xù)不斷，讓名鄉(xiāng)國際皮革城永續(xù)經(jīng)營。A、專業(yè)展覽組：主要負責參加香港、澳門、珠三角、長三角以及亞洲等各地裘皮服裝行業(yè)展覽會，并聯(lián)合市場商家舉行市場的推介活動，收集、整理全國及亞洲各地展覽會客戶信息，并建立生產(chǎn)廠家及采購商檔案，作為市場開展各類活動的聯(lián)誼對象，把全國各地的客商帶到名鄉(xiāng)國際皮革城來 B、專業(yè)定貨會組：主要負責有條不絮地在全國大、中城市舉辦名鄉(xiāng)裘皮服裝定貨會，為進駐廠家?guī)砀嗟亩▎?。C、專業(yè)客戶聯(lián)誼組：主要負責各地廠家各類代理商、貿(mào)易商聯(lián)誼，定期邀請他們參加在市場舉辦的各種沙龍活動和新聞發(fā)布會，增強業(yè)內(nèi)信息的交流，創(chuàng)造更多的生意機會。 D、專業(yè)編輯和網(wǎng)絡(luò)營銷組：策劃設(shè)計名鄉(xiāng)國際皮革城?？?，隨時報道名鄉(xiāng)國際皮革城以及相關(guān)行業(yè)及市場的動態(tài)信息，并配合市場的各種推廣活動策劃設(shè)計宣傳資料-名鄉(xiāng)國際皮革城導購手冊（宣傳折頁）。策劃網(wǎng)絡(luò)營銷方案。 展會每年參加珠三角、長三角等地舉辦的裘皮交易會，設(shè)置展位進行推廣，發(fā)布招商、商品信息，吸引各省裘皮服裝廠家、及參展的全國各地商家來采購； 具體推廣措施 措施一：在各大展覽會上派發(fā)名鄉(xiāng)國際皮革城市場?？?；措施二：在裘皮展覽會上舉辦模特秀等促銷活動，在展覽會的會刊上，刊登廣告 ；措施三：在各大裘皮展覽會會刊上登名鄉(xiāng)國際皮革城廣告；措施四：收集各地裘皮展覽會參觀商名錄，形成中心客戶資源庫，并在展覽會上向國內(nèi)各地的裘皮服裝商家派發(fā)市場?？Y料；措施五：加入外貿(mào)局建立的“跨國公司采購服務(wù)中心數(shù)據(jù)庫”，通過這個信息平臺，促使名鄉(xiāng)裘皮服裝企業(yè)打入跨國公司采購網(wǎng)絡(luò)，使有著巨大采購量的國際跨國公司與名鄉(xiāng)國際皮革城企業(yè)一個通暢對接的機會 ；措施六：積極參加外貿(mào)局舉辦各種采購商和供貨商“緊密對接”的專業(yè)裘皮采購會，在采購會上設(shè)展示點 ；4、通過與航空公司和電臺合作進行推廣推廣方式 措施一：與航空雜志合作，使名鄉(xiāng)國際皮革城走上國際平臺；措施二：在廣州機場機場出入口設(shè)立燈箱廣告，吸引國外客商進入名鄉(xiāng)；措施三：與廣東交通電臺合作，使進入廣東的國外客商和外地客商能在車獲得市場相關(guān)交易信息。媒體選擇：交通臺5、新聞推廣 邀請裘皮服裝協(xié)會，中國裘皮協(xié)會廣東政府領(lǐng)導等部門，參加名鄉(xiāng)國際皮革城各種新款新聞發(fā)布會，發(fā)布新商品信息，擴大市場的影響。 推廣方式 及時報道項目經(jīng)營情況，以及市場交易信息報道。 以舉辦研討會和新聞發(fā)布會等形式，進行透視性的市場經(jīng)營定位優(yōu)勢個發(fā)展前景報道等。 活動1、開業(yè)大抽獎，設(shè)置豐厚獎品，為開幕營造聲勢 在開業(yè)前舉行一次“名鄉(xiāng)皮革城開業(yè)有獎問答活動”，在參與項目的各大媒體上發(fā)布問卷，于開幕當天邀請到場嘉賓進行抽獎，設(shè)置豐厚的獎品，并將結(jié)果公布于各大媒體。 活動2試業(yè)初期階段舉行“裘皮服裝行業(yè)信息交流論壇”，邀請專業(yè)人士舉行講座試業(yè)期間，舉辦一次“裘皮服裝行業(yè)信息交流論壇”，邀請行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導、行業(yè)專家、各大新聞媒體參加，使名鄉(xiāng)開業(yè)成為整個行業(yè)關(guān)注的焦點。行業(yè)信息論壇的舉行，會使行業(yè)內(nèi)的企業(yè)加速設(shè)點的步伐。媒體選擇：騰訊廣州新聞、網(wǎng)易廣州新聞、廣東衛(wèi)視、南方衛(wèi)視等6、交通推廣利用項目便利的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢與廣州運輸公司合作，提高營銷推廣的效率。推廣方式 措施一：與廣州各運輸公司合作開通從機場、火車站到名鄉(xiāng)國際皮革城的運輸專線；措施二：和從化運輸公司合作，到名鄉(xiāng)國際皮革城的運輸專線，措施三：與公交公司合作充分利用巴士車身、TV平臺進行宣傳；措施四：與廣州各運輸公司合作，用座墊廣告形勢進行宣傳；措施五：利用公交總站的優(yōu)勢，采用公交車票對換現(xiàn)金券的形式吸引客流。主打廣告語：“你來采購，我出路費”。媒體選擇：的士廣告、公交車身廣告、公交站牌廣告、旅游公司廣告、巴士廣告、大巴座墊廣告等。7、其它推廣方式其它推廣方式 名鄉(xiāng)國際皮革城報刊創(chuàng)辦市場相關(guān)信息專業(yè)雜志，樹立市場在廣東同類市場中良好形象 策劃設(shè)計名鄉(xiāng)國際皮革城?？瑘蟮朗袌鼋?jīng)營動態(tài)，作為市場對外展示形象的媒介；發(fā)布商戶廣告，給商戶帶來更多生意機會，創(chuàng)新品牌發(fā)布商戶代理和經(jīng)營信息，為品牌商戶及生產(chǎn)企業(yè)尋求各區(qū)域的代理商、經(jīng)銷商，為商戶開拓更廣闊的市場，占領(lǐng)更多的市場份額； 與廣州日報、XX裘皮服裝雜志等相關(guān)媒體合作，共建“名鄉(xiāng)裘皮服裝批發(fā)”專欄，展示市場形象及市場動態(tài)。 設(shè)計個性鮮明的視覺系統(tǒng)，使之在全國同類市場中耳目一新，別具一格。 8、戶外廣告 高速廣告 1、在高速公路口設(shè)置高速廣告，向過往企業(yè)家，行業(yè)人士傳遞名鄉(xiāng)國際皮革城相關(guān)信息，讓他們知道廣州有個全國至大的裘皮服裝交易市場，提高企業(yè)知名度，為市場的發(fā)展不斷帶來準客源。2、在浙江余姚，海寧市、廣州流花服裝交易區(qū)設(shè)立高墻廣告。 國內(nèi)知名的網(wǎng)站 中國服飾網(wǎng)、中國服裝網(wǎng)、中國服裝交易市場三家網(wǎng)站屬于國內(nèi)比較專業(yè)的毛紡、服裝專業(yè)網(wǎng)站，點計率平均可達到3000人次/日，國內(nèi)外很多企業(yè)均會在上面查詢資料和發(fā)布相關(guān)行業(yè)信息，推薦在其上面發(fā)布商品信息和設(shè)立交易中心專業(yè)網(wǎng)頁，為市場聚集人氣。 與全國各地裘皮服裝、皮具等專業(yè)雜志，定期以新聞與廣告形式組合推廣 定點推廣 每月定期出版名鄉(xiāng)國際皮革城月刊，向全國各主要裘皮服裝批發(fā)市場商戶及廠家寄送，傳遞市場的最新動態(tài)信息，吸引旺盛人氣，增加生意機會。 三）、經(jīng)營措施1、年度的新款裘皮服裝發(fā)布會2、年度嘉年華采購博覽會3、統(tǒng)一運營管理4、實行電子商務(wù)交易5、定期組織產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟商會6、實行商會會員制、提供再培訓、再學習的機會7、專項基金統(tǒng)一推廣四）、商城資源經(jīng)營1、廣告位經(jīng)營 利用公司部位進行經(jīng)營，具體方案略。2、網(wǎng)站經(jīng)營（電子商務(wù)中心）作為首個裘皮服裝一站式采購市場信息共享平臺外，市場應(yīng)建立自己的網(wǎng)站，也可以和中國紡織網(wǎng)、服裝、鞋業(yè)、百貨網(wǎng)等行業(yè)知名網(wǎng)絡(luò)煤體聯(lián)誼，還可以與政府、專業(yè)網(wǎng)站、裘皮服裝行業(yè)協(xié)會組建名鄉(xiāng)國際皮革城信息交易網(wǎng)。同時于每間商鋪接駁寬帶網(wǎng)，組建專業(yè)電子商務(wù)平臺，為商戶發(fā)布商品和了解行業(yè)動向，使客戶足不出戶便可以獲取全世界最新、最快的行業(yè)資訊。直接在網(wǎng)上進行交易，更快、更省、更便捷地實現(xiàn)“無接觸交易”或“異地遠程交易”。建立電子商務(wù)中心建設(shè)目的：A、配合市場的經(jīng)營和推廣，提高名鄉(xiāng)國際皮革城的知名度和影響力；網(wǎng)絡(luò)建成后，將企業(yè)資料發(fā)布在網(wǎng)上，協(xié)助企業(yè)和商戶進行市場推廣建立電子商務(wù)平臺，為市場企業(yè)和商戶提供最佳的商戰(zhàn)平臺。B、廠家或商戶通過名鄉(xiāng)國際皮革城交易中心電子商貿(mào)平臺發(fā)布產(chǎn)品信息，收取購貨定單和接收付款；買家通過名鄉(xiāng)國際皮革城交易中心電子商貿(mào)平臺查閱產(chǎn)品資料，收取報價單，發(fā)送購貨定單，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化的電子采購。C、市場策劃部配合市場的網(wǎng)絡(luò)營銷推廣，可以根據(jù)名鄉(xiāng)國際皮革城交易中心情況更新網(wǎng)絡(luò)的信息和發(fā)布信息等，最大化的為商戶發(fā)掘生意機會；并配合市場各類活動的需要，進行相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣及網(wǎng)絡(luò)支持。 通過建設(shè)網(wǎng)站還可以以交易提成和收取廣告費用為公司增加收入。3、物流配送經(jīng)營 可以自己經(jīng)營，也可以提供平臺出租給物流公司經(jīng)營。4、市場綠化也同樣需要支出，經(jīng)營好可以滿足市場綠化需要；經(jīng)營好可以為公司創(chuàng)收。5、飲水經(jīng)營 商戶每天都飲水，如果能把握時機，同樣可以為為公司創(chuàng)收?？梢怨窘?jīng)營也可以外包經(jīng)營。6、廢物利用經(jīng)營7、建立行業(yè)實習基地六、市場管理一）內(nèi)部管理公司對各部門實行目標管理。公司領(lǐng)導層根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和對市場各種資源進行整合及評估后，制定合理的指標，并將這些指標分解，分別下達到各個部門以及個人。每個部門和個人針對自己的指標開展工作。對完成和超標完成指標的給予適當獎勵。1、目標管理1）目標管理指標經(jīng)濟指標：收入（經(jīng)營收入、開源節(jié)流）支出（辦公費用及各種開支）2）質(zhì)量指標：A、行為指標B、過程指標C、結(jié)果指標2、以檢查促進管理實行層級管理，根據(jù)目標管理的指標，層層檢查，以結(jié)果為導向進行管理。3、晨會、協(xié)調(diào)會工作前要有計劃，部門之間溝通要及時到位。二）商戶管理1、“協(xié)議”管理 在日常商戶管理過程中，公司要及做做好兩個文件的簽定，一個是租賃合同、一個是市場管理公約。合同和公約里面要明確雙方的權(quán)力與義務(wù)以及責任。雙方必須自覺遵守，履行承諾，共同努力合作把市場做大做強。租賃合同略市場管理公約略2、統(tǒng)一管理市場實行自經(jīng)營，統(tǒng)一管理。具體體現(xiàn)在：1）、營業(yè)時間、設(shè)備的統(tǒng)一運營管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督；2）、市場創(chuàng)造“百城萬店”無假貨示范市場；3）、市場實行統(tǒng)一“明碼標價”經(jīng)營模式，控制市場內(nèi)部惡性竟爭，樹立品牌；4）、商戶對外宣傳廣告、門頭廣告統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一規(guī)格、尺寸；5）、商戶上下班實行“考勤打卡”制度；6）、公司在與商戶簽定租賃合同時，可讓租戶繳納一定數(shù)額的誠意合作費，合同期滿則無息退還；如果租戶在合同期內(nèi)私自轉(zhuǎn)讓、退場和嚴重違反商城公約，則誠意合作金不再退還。這樣即能起到制約租戶的作用，又可以作為一種融資手段。3、“放水養(yǎng)魚”經(jīng)營手段根據(jù)市場發(fā)展戰(zhàn)略目標和經(jīng)營模式的要求，為盡快實現(xiàn)市場利潤最大化，從而快速占領(lǐng)市場，以縮短市場經(jīng)營的培育期，迅速達到市場發(fā)展目標。市場應(yīng)積極采取“放水養(yǎng)魚”的策略。具體措施：1）、試業(yè)期免租，組織小型展會（最好是免費提供場地）；2）、可以免費為商戶提供各種裝修、設(shè)計、擺設(shè)咨詢；3）、入住商戶可享受免租、免管理費和租金打折的優(yōu)惠政策；4）、提前入駐名鄉(xiāng)國際皮革城的，可適當給予現(xiàn)金獎勵，短時間內(nèi)達到積蓄足夠的商戶以保證開業(yè)的順利進行；5）、提前入駐名鄉(xiāng)國際皮革城的商戶可以免費獲的使用商城外墻廣告位1-2年；6）、對入駐商戶連續(xù)1個月沒有遲到、早退的可以適當給予現(xiàn)金獎 勵；7）、先入駐的商戶可以免費享受公司早期舉辦的各種營銷推廣活動；4、人性化管理日常管理工作要從管理向服務(wù)的轉(zhuǎn)變。具體操作如下：1）、公司可定期組織商戶和公司員工生日晚會聯(lián)歡，2）、成立商戶俱樂部，給商戶與商戶；商戶與客戶之間的溝通交流提供一個平臺。3）、租金可以實現(xiàn)活動模式（旺季一個標準、淡季一個標準）5、忠實商戶的管理與培養(yǎng)商戶是市場的衣食父母?？蜕坦芾硎鞘袌鼋?jīng)營體系的重要組成部分，是企業(yè)的重要“資產(chǎn)”之一?？蜕坦芾淼膶嵸|(zhì)就是如何有效地管理客商這項“資產(chǎn)”，對它進行開發(fā)、維護、運用并使其增值。 因此在客商管理上，一定要有長遠眼光，而不能考慮一時一事的利益。因為客商穩(wěn)定是市場穩(wěn)定并發(fā)展的前提，客商群體的穩(wěn)定對于市場運營政策的連貫性和市場維護都是必不可少的。多年的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗證明，穩(wěn)定的客商給市場帶來的收益遠大于經(jīng)常變動的客商?？蜕痰拿恳淮巫儎佣家馕吨L險和費用。這就要求我們在選擇客商時一定要慎重，在最初選擇時就從長遠角度考慮。因此在日常的經(jīng)營管理過程中一定要注重忠實商戶和潛在商戶的培養(yǎng)。6、成立管理委會 管理委員會，由公司和政府執(zhí)法部門以及市場大商家聯(lián)合組成，主要為商戶提供綠色辦證通道；處理交易糾紛；監(jiān)督商品質(zhì)量為創(chuàng)建“百城萬店無假貨市場”和確保市場的良好經(jīng)營秩序。七、物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)管理區(qū)別于其他物業(yè)管理的根本特征，是其經(jīng)營特質(zhì)，因為： 1、商業(yè)經(jīng)營是商業(yè)物業(yè)管理的核心。商業(yè)地產(chǎn)是靠收取租金來獲取投資回報，所以商場的經(jīng)營狀況的好壞是非常重要的。如果沒有良好的經(jīng)營收益，市場不景氣，商戶賺不到錢，開始煮“無米之炊”時，是不可能支付租金和物業(yè)管理費的。如廣州某著名物業(yè)管理公司承接了廣州某地下商城，就因為商城經(jīng)營方法不善，造成運營困難，開業(yè)不久就經(jīng)營困難，難以支付日常管理開支，經(jīng)營管理公司只好退出管理。 2、商業(yè)物業(yè)管理必須為經(jīng)營創(chuàng)造條件。商業(yè)物業(yè)管理的目的是創(chuàng)造方便、安全、舒適的消費環(huán)境，幫助商家吸引和留住消費者，為商家創(chuàng)造利潤。商業(yè)物業(yè)管理是為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)的，是為經(jīng)營創(chuàng)造環(huán)境、創(chuàng)造有利條件，從而帶動經(jīng)營。因此，在商業(yè)物業(yè)中，物業(yè)管理必須以經(jīng)營為中心，圍繞經(jīng)營展開管理，把創(chuàng)造良好的經(jīng)營效益作為物業(yè)管理的目標。 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營特質(zhì)，要求物業(yè)管理要圍繞經(jīng)營開展工作，把經(jīng)營的理念融合于物業(yè)管理的方方面面。具體操作： A、理解經(jīng)營，以經(jīng)營為中心開展物業(yè)管理。 在實踐中，物業(yè)經(jīng)營和管理難免存在著矛盾。物業(yè)管理也要著眼于長遠利益，看重物業(yè)的保值增值，而經(jīng)營則追求利潤最大化，更看重眼下的利益。但經(jīng)營和管理在本質(zhì)要求上卻是統(tǒng)一的，沒有物業(yè)的長期管理，商業(yè)物業(yè)不能保證長期的發(fā)展和投資回報；而如果沒有良好的經(jīng)營，物業(yè)管理將缺乏維系管理的資金，則生存維艱，更談不上使物業(yè)保值增值。因此，在商業(yè)物業(yè)中，物業(yè)管理部門不能有本位主義，而應(yīng)經(jīng)常換位思考，主動配合經(jīng)營工作。例如，市場進行經(jīng)營推廣活動，物業(yè)管理部門應(yīng)站在經(jīng)營立場上，協(xié)助經(jīng)營策劃推廣活動，在人員、清潔、安全、設(shè)備等方面積極進行配合，而不要從管理角度片面強調(diào)管理困難，消極對待一切推廣活動。 B、配合經(jīng)營，為經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。 商業(yè)物業(yè)管理要主動配合市場的經(jīng)營。 a統(tǒng)一組織商業(yè)形象的宣傳推廣活動。商業(yè)推廣可以樹立良好的商業(yè)形象，吸引更多消費者，是市場物業(yè)管理必不可少的工作。物業(yè)管理部門應(yīng)積極策劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動，如商業(yè)標識、媒體推廣、整體促銷、顧客聯(lián)誼、明星專題活動、商業(yè)贊助社會公益活動等。一旦形成市場的良好形象，便成為一種信譽、品牌和無聲的廣告，成為商城的無形資產(chǎn)，帶動市場的經(jīng)營。 b創(chuàng)造安全、方便、輕松的消費環(huán)境。商業(yè)物業(yè)面積大、店鋪多、商品多、人流量大、人員素質(zhì)雜，物業(yè)管理難度相當大。管理部門要加強場地控制，注意巡查和監(jiān)控，特別加強對火災、盜竊、爆炸等緊急事件的防范，保證市場的設(shè)備、清潔、治安、消防等各項管理良好運作，為市場的經(jīng)營提供根本保障。 c加強商鋪管理，保證市場經(jīng)營活動的正常開展。物業(yè)管理部門要做到：對營業(yè)時間進行控制，所有商鋪按時開鋪、關(guān)鋪，正常營業(yè)；加強對公開場所的控制，阻止侵占公開通道、亂貼海報廣告等；保證市場的整體形象，對空置商鋪進行封閉，要求貨品擺放統(tǒng)一美觀等；強化裝修管理，防止裝修商鋪干擾營業(yè)等等。 C、參與經(jīng)營，把經(jīng)營納入到物業(yè)管理中來。 在商業(yè)物業(yè)管理中，物業(yè)管理部門不能置身于經(jīng)營之外，而應(yīng)積極參與經(jīng)營。尤其是隨著商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，很多商鋪投資者不懂經(jīng)營，更需借助管理者參與經(jīng)營。 a協(xié)助招商部進行招租。 b幫助商戶進行招租代理。對二手商鋪進行統(tǒng)一招租，促進市場的經(jīng)營。 c場地經(jīng)營。利用商業(yè)物業(yè)中的空置場地進行廣告、推廣等經(jīng)營，不僅可以帶旺市場的經(jīng)營，也可以為公司帶來收益。 D服務(wù)經(jīng)營，為經(jīng)營提供商業(yè)服務(wù)。 物業(yè)管理在商業(yè)服務(wù)中可作為的空間很大，主要包括： a營業(yè)員培訓。商業(yè)物業(yè)中往往有上百家商鋪，他們招聘的營業(yè)員通常未受過專業(yè)培訓。管理部門可以定期對這些營業(yè)員進行培訓，提高他們的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平，從而提升市場的服務(wù)形象。 b營業(yè)員的監(jiān)督。物業(yè)管理部門可以作為投資者在市場的代表，承擔監(jiān)督營業(yè)員的任務(wù)，通過巡查監(jiān)督，及時制止營業(yè)員在商鋪內(nèi)看報紙、聽音樂、吃飯等現(xiàn)象，確保市場的規(guī)范、和檔次。 c商務(wù)服務(wù)。物業(yè)管理部門應(yīng)配合經(jīng)營，提供通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務(wù)等服務(wù)，不僅為商家和消費者提供方便，也擴大了市場的服務(wù)功能。 d信息服務(wù)。為促進市場的經(jīng)營，物業(yè)管理部門還應(yīng)利用消防廣播、專欄電子屏幕、局域網(wǎng)等信息媒介，為商家提供業(yè)務(wù)信息和管理信息，主動為商家聯(lián)絡(luò)相關(guān)廠家，提供商訊，為商家推介適銷對路、價格有競爭力的商品，引導商家開展經(jīng)營活動。 E監(jiān)督管理，確保市場的信譽。 為維護市場的形象，創(chuàng)造良好的市場信譽，保證市場經(jīng)營的長遠利益，物業(yè)管理部門還要加強對市場內(nèi)經(jīng)營者的監(jiān)督和管理，不準欺行霸市，不準進行不公平競爭，打擊假冒偽劣商品等。 a貨品控制?？刂七M入市場的商品，打擊假冒偽劣商品，提高商品的質(zhì)量，維護市場的信譽。 b處理客戶投訴。對商品質(zhì)量問題要妥善處理，始終以一個中間人的姿態(tài)來處理；對售貨員的服務(wù)態(tài)度問題要進行教育說服。 八、管理制度與檔案管理科學管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉某晒Φ闹匾Ｕ?，為確保達到高標準的管理目的，應(yīng)該以市場發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營管理目標，依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法實行專業(yè)化、科學化、規(guī)范化管理。以及制定管理規(guī)章制度。管理制度一）公眾制度：略二）內(nèi)部管理制度：略三）運作管理制度：略四）員工培訓考核制度：略五）市場檔案的建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，名鄉(xiāng)國際皮革城的物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用電子計算機技術(shù)。通過檔案的“集中化、有序化、信息化”的程序建立適合市場的檔案管理方案，達到資源共享，合理利用的目的，在信息收集、存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，盡可能完整，我們擬對市場所有物業(yè)管理與服務(wù)項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案，樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。1、檔案管理運作環(huán)節(jié)：資料收集資料輸入整理資料歸檔資料利用2、檔案資料的分類：1）、接管移交資料：略2）、管理檔案資料：略3、資料收集資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指名鄉(xiāng)國際皮革城的結(jié)構(gòu)全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細的資料。4、資料分類整理1)分辨真?zhèn)巍?)分類排序。3)組編檔號。4)裝訂精美。5、檔案資料管理1) 采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。2) 采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。3) 必須盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。4) 建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應(yīng)做到保管、保密，工作細致；如有破損，應(yīng)及時修補。5) 檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。第三部分 項目行政人事構(gòu)想一、經(jīng)營管理人員招聘與培訓一）、人員的的招聘各職能部門相關(guān)管理人員應(yīng)從社會上吸納有管理經(jīng)驗的專業(yè)人士，管理層人員最好持相關(guān)專業(yè)資格證，并且可以跨區(qū)域招聘。企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須建立規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓工作作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。重點開展智能化培訓、電腦培訓、物業(yè)管理培訓和專業(yè)技能培訓，提高員工的綜合素質(zhì)，為市場的運營管理培養(yǎng)復合型人才，同時，我們確立了“全員培訓，全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落到實處。二）培訓系統(tǒng)的構(gòu)成圖：目標計劃崗位應(yīng)用 組織安排考核評分 構(gòu)成圖說明：1、為了使培訓更有實效，我們根據(jù)市場的特點。確立并擬定培訓目標計劃，在此基礎(chǔ)上擬定培訓的組織形式、課程設(shè)置、培訓方式及時限等。2、計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓取得預期效果。3、培訓的考核與評估是培訓工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，使我們及時了解到培訓功效，掌握員工的接受效果。4、最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓思路，確定今后培訓工作的重點。5、培訓的組織形式：新員工入職培訓由名鄉(xiāng)國際皮革城運營服務(wù)中心人力資源管理部負責，在崗位培訓在物業(yè)總監(jiān)調(diào)控監(jiān)督下，由部門具體落實執(zhí)行。三）、培訓目標：通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為名鄉(xiāng)國際皮革城培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)過硬的運營管理隊伍，使名鄉(xiāng)國際皮革城的運營管理更加富有成效。四）、培訓內(nèi)容：1、新員工入職培訓：A、企業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神、企業(yè)組織架構(gòu)。B、員工入職手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育（教材：名鄉(xiāng)國際皮革城員工入職手冊）。C、市場運營服務(wù)中心概況培訓：市場的概況、發(fā)展目標、管理目標、管理規(guī)章制度、管理組織架構(gòu)等。D、運營管理、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識。E、強化服務(wù)意識的專題培訓。F、軍訓與參觀學習。2、崗位專業(yè)技能培訓：A、基本技能培訓：相應(yīng)崗位的應(yīng)知應(yīng)會、專業(yè)知識、工作標準（流程）、質(zhì)量考核標準等。B、新技術(shù)（能）培訓：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備（儀器）的使用與管理技術(shù)等，不斷地充實自己。3、素質(zhì)提高培訓：A、管理人員實行“四個一”常規(guī)培訓，即堅持每月寫一篇工作體會（或總結(jié)），讀一本專業(yè)好書，參加一次學習講座，參與一次競賽；對中層干部的要求是“四個會”，即會做、會說、會寫、會電腦。B、操作層自我開發(fā)培訓：利用社會辦學條件，進行有關(guān)學歷、專業(yè)證書、職稱的外送培訓。4、新政策、新理論培訓：物業(yè)管理動態(tài)、有關(guān)法規(guī)文件、物業(yè)同行、競爭企業(yè)新動向等。5、在職培訓（1）管理層及各部門主管理相關(guān)人員在職培訓。時間要求：全年，共XX課時。 培訓內(nèi)容：a) 物業(yè)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識；b) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；c) 發(fā)生緊急事件的初步處理技巧；d) 工作中疑難問題及投訴的處理技巧；e) 市場物管特色服務(wù)的內(nèi)容；f) 物業(yè)管理法規(guī)知識；g) 服務(wù)中心各工作崗位的職責和操作流程；h) 現(xiàn)代企業(yè)