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文檔簡介
_計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅增值額稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡便算法:計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算,具體公式如下:(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項(xiàng)目金額35%公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率,計(jì)算起來比較麻煩,特別是房地產(chǎn)企業(yè),計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為,應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手,才能更好的把握其計(jì)算。 一、把握兩個(gè)概念 (1)增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。(2)扣除項(xiàng)目金額,即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額,它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。 二、掌握稅率 土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率:(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%。 三、確定應(yīng)稅收入 包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。 四、確定扣除項(xiàng)目 (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi);(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定:納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,否則按上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等;(5)其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的,對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要,計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。 五、計(jì)算方法 首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例,看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次,然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。 舉例如下:某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元,登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元,開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。 每棟售價(jià)180萬元,營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費(fèi)附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅? 計(jì)算過程如下:轉(zhuǎn)讓收入:1808014400(萬元) 取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì):(14.80.250)805200(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除:0.58052005%300(萬元) 轉(zhuǎn)讓稅金支出:144005%(15%3%)777.6(萬元) 加計(jì)扣除金額:520020%1040(萬元) 扣除項(xiàng)目合計(jì):5200300777.610407317.6(萬元) 增值額144007317.67082.4(萬元) 增值
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