行業(yè)經(jīng)濟論文-房產(chǎn)交易增稅效應(yīng)與市場走勢分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房產(chǎn)交易增稅效應(yīng)與市場走勢分析內(nèi)容摘要：商品房住宅價格持續(xù)上升的現(xiàn)實已經(jīng)引起全社會的廣泛關(guān)注。本文結(jié)合國家“房產(chǎn)新政”以及市場對政策的反應(yīng)，深入分析了我國房產(chǎn)市場，特別是商品房住宅市場獨有的一些特征，重點闡述了房產(chǎn)交易增稅的政策效果。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)商品房住宅政策盡管理論界和房地產(chǎn)業(yè)界對這些年我國房地產(chǎn)市場狀況的看法不一，有時甚至存在激烈的爭論，但是對于許多城市商品房住宅價格的持續(xù)走強，官方主導(dǎo)的觀點還是認為當前房價屬于異常漲升或房地產(chǎn)泡沫，從而有了一系列國家相關(guān)緊縮政策的相繼出臺。在這些政策中，國家2006年8月1日開始實行的房產(chǎn)新政是業(yè)界最為關(guān)注的政策之一，房產(chǎn)交易市場的目光大都集中于房產(chǎn)新政所規(guī)定的稅賦增加，因而7月底的前幾天不少城市都上演了房產(chǎn)交易的“避稅大戰(zhàn)”。比如，北京二手房在2006年7月27、28、31三個工作日的總過戶量為3660戶，日均1220戶。對比2006年8月1日的100戶過戶量，前后相差懸殊；上海、杭州等房地產(chǎn)熱點城市也都有與北京類似的情形。國家為了抑制房價的過快增長，規(guī)定自2006年8月1日起對購進5年內(nèi)的商品房住宅進行轉(zhuǎn)讓時，要繳納5%的營業(yè)稅及其附加，同時繳納20%的所得稅。按照上述新增稅賦的估計，一般的有稅房源要提高7%9%左右的交易成本，這無疑會極大地抑制住宅房產(chǎn)的交易量。如果新的政策使得購房需求下降，最終導(dǎo)致住宅價格相對平穩(wěn)，那么無疑是一項利國利民的好政策。但是，從10個月的市場實踐分析，全國各大中城市的商品房住宅價格跌少漲多，新政策并沒有帶來預(yù)想的成效。我國商品房住宅市場的特點（一）市場具有不完全競爭性當前我國的房地產(chǎn)市場還僅僅是一個準市場，作為參與其主體的房地產(chǎn)企業(yè)其實根本不屬于真正市場的競爭者。這是由于掌握著市場多數(shù)資源的房地產(chǎn)企業(yè)往往與政府管理部門存在著千絲萬縷的聯(lián)系，有些企業(yè)干脆就是政府一些部門的下屬機構(gòu)，盡管表面上進行了改制、脫鉤。這類企業(yè)可以比較方便地從所謂的土地招標中得到自己滿意的開發(fā)用地，甚至得到指定的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項目。這類企業(yè)對政府的依賴以及政府對其呵護的先天條件，決不是任何其它一家一般企業(yè)所能夠比擬的。其次還表現(xiàn)在超額利潤的獲取方面。在一個真正市場競爭的環(huán)境中，應(yīng)該很少存在無風(fēng)險地得到100%甚至更高穩(wěn)定收益的項目。即便是在我國目前市場經(jīng)濟程度尚不充分的社會里，能夠發(fā)現(xiàn)除房地產(chǎn)以外的這樣超額利潤的行業(yè)也是很困難的，而這樣的現(xiàn)實確實明白無誤地普遍存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目中。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在政策的庇護下能夠以很低比例的自有資金加上大比例的銀行貸款啟動開發(fā)項目，最終掙得無風(fēng)險的所謂商業(yè)利潤。當然，這樣的利潤最后同樣會被得主們描繪成10%左右的合理利潤，甚至還可能出現(xiàn)帳面虧損的財務(wù)報表，并得到政府管理部門的首肯。而對于一些真正的民營房地產(chǎn)企業(yè)，如果單靠這里所謂的市場競爭，是很難得到眾人普遍看好的房地產(chǎn)項目的。（二）政策具有易變性首先是金融政策方面的問題。房地產(chǎn)市場是一個資金密集型的市場，無論對于發(fā)展商還是建筑商，抑或是商品房產(chǎn)的個人購買者，都必須具備較強的資金實力或融資能力。就當前及今后一段時期內(nèi)而言，房地產(chǎn)市場各方的參與者需要靠借貸進行相關(guān)的經(jīng)濟活動應(yīng)該是不爭的事實。因此，國家針對房地產(chǎn)市場的金融政策顯得尤為重要，是穩(wěn)定市場的基石。從現(xiàn)實看，單就最近幾年內(nèi)出現(xiàn)的涉及房地產(chǎn)銀行貸款時緊時松的政策變化，就導(dǎo)致了市場的極大不穩(wěn)定。在兩年前的浙江，當銀行突然收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款時，不少樓盤立即陷于難以為繼的局面，企業(yè)不得不求助于比銀行貸款資金成本高若干倍的典當資金以解燃眉之急。這種利用典當資金建房的事例或許只有在我國的特殊國情下才會出現(xiàn)，并成為當時工程建設(shè)行業(yè)和融資行業(yè)的一道獨特風(fēng)景，引起社會的廣泛關(guān)注。這樣拉動開發(fā)企業(yè)資金成本的金融政策，勢必提高房屋的建設(shè)成本，最終造成商品房住宅價格的提高。與此對應(yīng)的是，對個人的住房貸款也時緊時松。有時銀行為了開拓業(yè)務(wù)，會廣泛宣傳，甚至親自上門為個人房貸服務(wù)；有時又擺出官商的架子，不理不睬；也有為了某些統(tǒng)計數(shù)據(jù)的漂亮，將風(fēng)險小的個人房貸移植到其它貸款業(yè)務(wù)之中。多變的貸款政策就連專門從事個人住房信貸的業(yè)內(nèi)人士，也要經(jīng)常了解最新的文件規(guī)定和文件以外的上級精神。其次是土地管理政策問題。城市中的房產(chǎn)開發(fā)用地計劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的價格走向。在我國，政府是土地的惟一供給者，土地供給存在著無與倫比的壟斷性。土地管理政策的松松緊緊，必將導(dǎo)致一部分人在這個市場中暴富或虧損。比如，突然停止某類用地的審批、隨意改變城市用地規(guī)劃等行政上的突發(fā)行為，都很有可能攪亂社會正常的房地產(chǎn)投資活動，造成人們心態(tài)的不穩(wěn)定。這個問題中，別墅用地方面的政策是最能說明問題的。避免一些人依靠政策的“紅利”不勞而獲地致富和由于政策的改變而致貧，應(yīng)該是一個現(xiàn)代型政府努力達到的勤政目標。顯然在這方面，有關(guān)方面做得還很欠缺。再次是住房改革目標的反復(fù)無常。上個世紀八九十年代的住房改革曾經(jīng)是牽動全國千家萬戶的艱難的社會工程。取消國家和企業(yè)的福利住房分配制度，建立商品房體系，實行貨幣化安置制度的改革設(shè)計最終走上軌道。但是，就在億萬民眾對這項改革做出最大的理解和最大的犧牲，并以此換來住房制度改革的初步成效后，改革的成果最后卻又被一些包裹著部門特權(quán)及個人利益的經(jīng)濟適用房、單位自建房、集資房等五花八門的“審批房”、“權(quán)利房”和“身份房”所吞沒。事實上，全國的政府公務(wù)員及其參照公務(wù)員管理的一大批人群都沒有真正進入住房改革后的住宅市場。他們一般是以市場價格三分之一或一半的付出，得到自己的私有房產(chǎn)的。住房改革目標的反復(fù)無常使得剛剛走上市場方向的住房分配制度進入一個似是而非的價格雙軌制的怪圈。房產(chǎn)交易增稅效應(yīng)分析（一）增稅的一般效果根據(jù)一般的常識，增稅是擴大政府稅源和限制投機交易的有力工具。政府在經(jīng)濟困難、財源緊張或需要抑制某些商品市場投機交易的情況下，通常會采用提高已有稅種的納稅比率或增加新的對應(yīng)稅種的方法。近年來，國家的稅收增幅一直遠遠大于國民經(jīng)濟的增加幅度，因此當前針對房地產(chǎn)市場的增稅政策，應(yīng)該理解為政府為抑制商品房過度投機所采取的措施。政府希望通過增加商品房住宅交易環(huán)節(jié)的稅賦，提高房產(chǎn)投機交易的成本，從而達到穩(wěn)定房價的目的。但是，住房需求在我國有著不同于其它一些國家的特殊性，同時住房在我國也非常不同于其它的生活用品。從經(jīng)濟學(xué)意義上講，我國的住房屬于價格非彈性商品，并且屬于價格非彈性商品中的一類極特殊商品。首先，盡管從理論上講人們的購房需求可以隨著房價的上升和交易成本的提高，轉(zhuǎn)而從房屋租賃市場上獲得生活的滿足，可是我國傳統(tǒng)的安居樂業(yè)思想根本容不得一個意欲成家立業(yè)的年輕人借助租房達到順利成婚的目的。其次，我國信用體系的缺失，使得民間資金難以找到滿意的投資渠道。加之社會保障體系的不健全，一般民眾手中應(yīng)對家庭未來醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等不可測需求部分的臨時結(jié)余金也要尋求自我金融資產(chǎn)的保值和增值。這樣以來，房產(chǎn)投資便順理成章地成為生活消費與金融投資兩者兼得的理想方式。我國社會對住房商品的強大剛性需求，很大程度上會無視房產(chǎn)稅賦的增加而一如既往。（二）房產(chǎn)契稅的效應(yīng)毋庸置疑，政府對個人的房產(chǎn)交易契稅政策直接影響到交易成本的高低。但在現(xiàn)實中，房產(chǎn)交易契稅的變化在新房銷售方面對買方的影響似乎不甚明顯。一個家庭是否購置住房，多數(shù)只看重房子的使用價值、單價，以及是否有增值遠景。在買房的人群里，甚至許多人都根本不知道房子住進去以后還要向地方政府交納一大筆叫做購房契稅的地稅費用。對于商品房住宅，目前這筆費用一般是總房價的1.5%3%?，F(xiàn)實中確實也有新房在突發(fā)的政策變故下出現(xiàn)暫時滯銷，但是只要是面向大眾的一般住宅，這些年各地基本上都銷售順暢，一些購房的心理影響不少是來自二手房市場的傳導(dǎo)作用。在國內(nèi)個人投資渠道不暢通的情況下，相對小額的投資資金和家庭備用金也只有在房產(chǎn)交易市場里尋求保值和增值。在房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)里，特別是有專門的房產(chǎn)投資者參與的交易里，交易成本便顯得比較重要。正因為如此，才有了本文開始提及的“避稅大戰(zhàn)”。但是，在房產(chǎn)中介的實務(wù)中，由于稅賦增加而出現(xiàn)的房產(chǎn)投資（投機）者不惜成本的拋售現(xiàn)象，卻是極為罕見的。相反，現(xiàn)實的情況往往是賣者掛出“凈價”的報價。這樣就把政策增加的稅賦全部或部分地轉(zhuǎn)嫁給了買方，從而變相地提高了市場上住房商品的價格。國家目前對商品房住宅的調(diào)控新政策與2004年杭州市政府在當?shù)氐淖龇ɑ绢愃?。當年杭州市政府為了?yīng)對多年快速上漲的房價，在契稅政策方面出臺了對商品房市場交易的一些限制措施，其中一條是對兩年內(nèi)再次過戶交易的房產(chǎn)征收20%的所得稅。盡管該政策使二手房市場急劇降溫，交易量迅速下降，許多經(jīng)紀公司人去樓空，但是房價仍然有漲無跌。增稅的結(jié)果使得政府減少了稅收，房產(chǎn)交易市場有價無市。凄慘的市面對買賣雙方都產(chǎn)生無形的殺傷力。隨后不到一年，20%所得稅的政策事實上予以取消。筆者認為，在住房剛性需求的市場狀況下，采用增加稅賦的方法抑制我國上漲中的商品房住宅價格是極為不科學(xué)的，存在一定弊端。穩(wěn)定房價的思路在我國現(xiàn)階段的國情下，能夠達到穩(wěn)定房價的手段是明顯存在但是又難以貫徹施行的。首先就是要把城市中的拆遷率降到最低。單單從理論上講，當一個國家經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的時候，將出現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的高速發(fā)展時期。這說明一個國家的城市布局結(jié)構(gòu)更加趨于合理，社會財富更加趨于平均，因此城市擴張是社會進步的標志。但是一些人片面理解城市的擴張，他們把城市擴張等同于一個“拆”。這樣的城市化進度不但對商品房價格有很大的向上推動作用，而且有損于政府在市民當中的形象。因此，切實保護私有房產(chǎn)的個人利益，切斷“拆”的法律根基，是穩(wěn)定房價的手段之一。其次，房產(chǎn)與地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是共生共存的，商品房住宅的價格包括了土地價格與建筑物價格在內(nèi)的所謂房地價格。在目前我國幾個高房價的地區(qū)，房價中的土地價位往往占到房產(chǎn)總價的60%以上。因此，政府如果將70年土地使用費用分配到以后數(shù)年里逐步