行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的住宅空置影響因素分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的住宅空置影響因素分析【摘要】空置是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一個(gè)重要因素。本文運(yùn)用自組織數(shù)據(jù)挖掘方法來(lái)分析中國(guó)住宅空置面積的影響因素，我們發(fā)現(xiàn)，在所有的因素中，人均住宅面積是影響空置面積的最重要的因素，其中也有其他因素的較小的相關(guān)影響。【關(guān)鍵詞】自組織數(shù)據(jù)挖掘方法住宅空置面積一、研究綜述近幾年，許多學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)空置問(wèn)題做了很多研究工作，這些研究大體可分為兩類：一是關(guān)于空置率的研究，例如中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華的我國(guó)的住房空置率是否過(guò)高；謝昌浩阮平的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中空置率問(wèn)題的界定及衡量；二是關(guān)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的研究，如郭峰和任宏中國(guó)商品房空置問(wèn)題研究王家庭在中國(guó)商品住宅空置率過(guò)高的原因及對(duì)策都對(duì)高空置現(xiàn)象進(jìn)行了分析并提出對(duì)策.但是，空置率在我國(guó)現(xiàn)在還是一個(gè)含糊不清的概念，空置率在計(jì)算方法也存在許多問(wèn)題和爭(zhēng)論。為此本文沒(méi)有研究空置率，而是運(yùn)用自組織數(shù)據(jù)挖掘的方法著重對(duì)空置的影響因素進(jìn)行了分析。二、自組織數(shù)據(jù)挖掘理論與方法簡(jiǎn)介自組織數(shù)據(jù)挖掘建模是基于生物進(jìn)化的思想：從對(duì)系統(tǒng)有影響的因素樣本出發(fā)，其利用GMDH核心技術(shù)從觀測(cè)數(shù)據(jù)樣本自動(dòng)的產(chǎn)生許多數(shù)學(xué)模型，并且根據(jù)某個(gè)外部準(zhǔn)則（即篩選準(zhǔn)則），逐步地從模型集合中選出一個(gè)相對(duì)的最優(yōu)復(fù)雜度模型。這種建模方法強(qiáng)烈的體現(xiàn)了由簡(jiǎn)單到復(fù)雜的復(fù)雜事物演化過(guò)程。自組織建模的方法基于如下假設(shè)：所有關(guān)于對(duì)象的重要變量的相互關(guān)聯(lián)的信息都包含在變量的觀察數(shù)據(jù)樣本中，因而建模的目的就是要從數(shù)據(jù)樣本中挖掘出這些信息。在建模時(shí)把樣本數(shù)據(jù)分為訓(xùn)練集和檢測(cè)集兩部分，訓(xùn)練集的數(shù)據(jù)用于建模，檢測(cè)集的數(shù)據(jù)在建模時(shí)不被使用，僅用于選擇最優(yōu)復(fù)雜度模型。這是區(qū)別于其他建模方法的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。三、模型建立在參考了專家、學(xué)者的意見(jiàn)之后，結(jié)合要解決的問(wèn)題，筆者篩選出以下6個(gè)指標(biāo)來(lái)研究住宅空置面積的因素：住宅空置面積X1（萬(wàn)平方米）；住宅平均銷售價(jià)格X2（元/平方米）；人均住宅建筑面積X3（平方米/人）；住宅銷售面積X4（萬(wàn)平方米）；就業(yè)人員數(shù)X5（萬(wàn)人）；城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款X6（億元）；地區(qū)GDPX7（億元）。另外像稅收、家庭人口構(gòu)成狀況、消費(fèi)觀念等對(duì)空置量的影響很微弱，不把其列為指標(biāo)范圍。1、建立模型我們選取了2003年全國(guó)22個(gè)省份和地區(qū)7個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒）作為樣本，并將樣本1-17作為訓(xùn)練集，用來(lái)建立自組織模型；將樣本18-22作為檢測(cè)集，進(jìn)行模型的預(yù)測(cè)檢驗(yàn)借助于KnowledgeMiner軟件，經(jīng)過(guò)多次的建模篩選，最終產(chǎn)生的具有最優(yōu)復(fù)雜度的模型為一線性模型，方程如下：X1=3.16-1.99X3+1.53X6-0.74X5+0.49X4-0.35X7-0.34X2模型效果的幾個(gè)參數(shù)值：PredictionErrorSumOfSquares(PESS):0.1171MeanAbsolutePercentageError:3.80%ApproximationErrorVariance:0.0926CoefficientOfDetermination(R-squared):0.9074模型擬和效果圖：可見(jiàn)模型大體上反映了一個(gè)真實(shí)有效的關(guān)系。該模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的描述能力為75%，即模型基本上描述出了這些樣本數(shù)據(jù)之間的關(guān)系。2、模型檢測(cè)我們用樣本18-22來(lái)檢驗(yàn)這一模型，以驗(yàn)證它的推廣能力，即已建立的模型在對(duì)未在建模過(guò)程中出現(xiàn)（但具有同一規(guī)律性）的樣本做出正確反映的能力。用這四個(gè)樣本產(chǎn)生的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值列表如下：檢測(cè)結(jié)果，進(jìn)一步證明系統(tǒng)建立的模型能正確反映變量之間的關(guān)系。3、結(jié)果從方程X1=3.16-1.99X3+1.53X6-0.74X5+0.49X4-0.35X7-0.34X2，可以明顯的看出住宅空置面積的影響因素由強(qiáng)到弱依次為：X3、X6、X5、X4、X7、X2，我們依據(jù)模型中變量系數(shù)的絕對(duì)值來(lái)判斷該自變量對(duì)因變量貢獻(xiàn)率的大小。X3(人均住宅建筑面積)、X6(城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款)是影響住宅空置面積的最主要的因素。四、結(jié)論分析及對(duì)策1、住宅空置面積影響因素分析（1）指標(biāo)X6(城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款)描述的是居民家庭收入狀況對(duì)房地產(chǎn)空置的影響情況，其前面的系數(shù)為1.53，是住宅空置面積的重要影響因素。因?yàn)榫用駜?chǔ)蓄存款的高低直接決定了各類家庭能夠用于房地產(chǎn)購(gòu)置或租用的資金數(shù)額，是購(gòu)買(mǎi)力的決定性要素。由當(dāng)前的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,商品房是一種奢侈品,存款的上升將帶來(lái)需求的增加，它會(huì)促使家庭考慮購(gòu)買(mǎi)住房或者購(gòu)買(mǎi)更好的房子以改善自己的居住條件或者增加他們?cè)诠潭ㄙY產(chǎn)上的投資等。由于系數(shù)為正值，說(shuō)明存款的增加會(huì)導(dǎo)致住宅空置面積的增加，存款額對(duì)房地產(chǎn)的需求具有正效應(yīng)，但對(duì)空置面積則具有負(fù)效應(yīng)。所以刺激消費(fèi)是減少空置面積的有效措施。為了更深入分析研究這兩個(gè)重要變量，我們建立了一個(gè)新的模型：以X6為目標(biāo)變量，其余幾個(gè)變量（X2、X3、X4、X5、X7）為自變量，建立模型。從產(chǎn)生的方程:X6=-1.16+0.38X2+0.74X7+0.19X4+0.05X5來(lái)看X6在很大程度上還受到X7的影響，由此可見(jiàn)：1）X6（人均儲(chǔ)蓄）對(duì)于空置面積的影響，其中有一部分是變量X7（GDP）間接影響的結(jié)果。2）雖然X7對(duì)于空置面積沒(méi)有太大的直接影響（系數(shù)為），但它還會(huì)通過(guò)影響x6間接地對(duì)空置面積產(chǎn)生影響。這雙方面的作用使我們有理由相信x7也是一個(gè)不可忽略的重要變量。人均國(guó)民生產(chǎn)總值的增加，會(huì)擴(kuò)大人們的購(gòu)買(mǎi)力，從而房地產(chǎn)的有效購(gòu)買(mǎi)力增加，并且購(gòu)買(mǎi)力會(huì)經(jīng)過(guò)兩個(gè)渠道得到增加：一是GDP的增加會(huì)直接地影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少住宅的空置量；另一方面，GDP的增加，導(dǎo)致儲(chǔ)蓄存款的增加，進(jìn)而間接的導(dǎo)致空置量的減少；（2）指標(biāo)X3(人均住宅建筑面積)，是對(duì)地區(qū)居民住房情況的量化描述，一定程度上反映當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏?，其前面的系?shù)為-1.99，可見(jiàn)人均住宅建筑面積與地區(qū)住宅空置面積之間存在很大的關(guān)系，并且二者之間是反向關(guān)系。人均住宅水平的增加或減少都會(huì)使空置面積會(huì)反方向雙倍變動(dòng)。所以，如果要減少地區(qū)的空置面積，提高當(dāng)?shù)厝嗣竦木幼∷绞且粭l有效的手段。（3）指標(biāo)X5（就業(yè)人員數(shù)）反映就業(yè)人數(shù)對(duì)于空置的影響，其系數(shù)為-0.74，其影響力顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前兩個(gè)指標(biāo)，但也不可忽視。因?yàn)樽≌侨祟惿娴幕颈匦杵罚丝诘臄?shù)量越大，就業(yè)的狀況越好，對(duì)住宅的需求量必然越大。并且就業(yè)人數(shù)對(duì)空置面積具有負(fù)效應(yīng)，所以就業(yè)人數(shù)的增加也有助于消化存量住房。2、對(duì)策與建議根據(jù)模型的結(jié)果結(jié)合上述分析，提出幾點(diǎn)消化存量房的幾點(diǎn)對(duì)策（1）相關(guān)部門(mén)可以通過(guò)一些財(cái)政手段，調(diào)節(jié)地區(qū)的住宅存量。當(dāng)空置面積過(guò)大時(shí)，采用積極的財(cái)政政策，刺激消費(fèi)，擴(kuò)大需求，減少儲(chǔ)蓄；反之應(yīng)抑制消費(fèi)，減少需求。這是調(diào)節(jié)房屋存量的一個(gè)有效的措施。（2）存量房面積過(guò)大時(shí)，通過(guò)調(diào)節(jié)就業(yè)人數(shù)的手段也有助于房地產(chǎn)空置量的減少。相關(guān)部門(mén)如果能增加工作崗位，為更多的人提供工作條件，提高就業(yè)人數(shù)，也會(huì)有效抑制空置面積的增加。（3）努力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高地區(qū)GDP。其實(shí)地區(qū)政府可以通過(guò)加大基本建設(shè)的投資，進(jìn)而刺激居民消費(fèi)的方式減少當(dāng)?shù)剡^(guò)高的存量房。消化空置商品住宅、降低商品住宅空置率問(wèn)題是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程。上述措施都只能暫時(shí)性的調(diào)節(jié)住宅存量，不能解決根本問(wèn)題。要保持一個(gè)合理的空置量，必須采取一系列綜合性的長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)策，比如：完善我國(guó)目前的住房金融體系；建立一套有效的監(jiān)督和防范空置面積的預(yù)警系統(tǒng)；加強(qiáng)對(duì)土地利用的監(jiān)管,抑制土地投機(jī)等，這些都是保持適量空置房的必要手段。【參考文獻(xiàn)】1賀昌政：自組織數(shù)據(jù)挖掘與經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，科技出版社.2005,(05)