大型房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理體系建設(shè)交流報(bào)告(2013年附圖豐富)1

,房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理 體系建設(shè)交流,房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理,2013.5.24,目錄 1.0合肥中國(guó)鐵建國(guó)際城項(xiàng)目介紹 2.0房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題 2.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要問(wèn)題分析 2.2房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理的發(fā)展趨勢(shì) 3.0房地產(chǎn)工程管理體系的建設(shè) 3.1標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系建設(shè)的特點(diǎn) 3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法 3.3房地產(chǎn)企業(yè)工程品質(zhì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法,01,2013.5.24,合肥中國(guó)鐵建國(guó)際城項(xiàng)目總占地802畝，一期取得土地662畝。二期土地140畝，其中15畝用在公交首末站，剩余125畝土地正在獲取。一期662畝土地指標(biāo)：總建筑面積約164.7萬(wàn)平方米，可售面積134.6萬(wàn)平方米。地上136.7萬(wàn)平方米，地下28萬(wàn)平方米，住宅 126.3 萬(wàn)平方米、商業(yè)（含公寓）7.4萬(wàn)平方米，公共配套3萬(wàn)平方米?？倯魯?shù)1.3萬(wàn)戶，車(chē)位8000個(gè)，項(xiàng)目綜合建筑密度22%，綜合容積率3.12，綠化率38.16%。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目概況整體鳥(niǎo)瞰圖,項(xiàng)目概況分期及建設(shè)時(shí)序,一期,一期,二期,二期,三期,公交,國(guó)際城一期662畝土地分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期旭園、廣園、瑞園（2009年-2011年），二期和園、德園、桂園（2011年-2013年），三期品園（2013年-2017年）。,廣園：開(kāi)工時(shí)間2010.1 竣工時(shí)間:2011.12 總戶數(shù)：3291戶 銷(xiāo)售情況：已售3156戶 銷(xiāo)售金額：18.13億元 入住情況：截至目前共交房3103戶，入住1500戶,德園：開(kāi)工時(shí)間：2010.2 竣工時(shí)間：2012.11 總戶數(shù)：1876戶 銷(xiāo)售情況：已售1874戶 銷(xiāo)售金額：10.11億元 入住情況：截至目前共交房1774戶，入住227戶,六安路小學(xué)、合肥42中。用地面積4.8萬(wàn)，總建筑面積3.6萬(wàn) ，中學(xué)1.6萬(wàn) ，36個(gè)班,小學(xué)1.5萬(wàn),48個(gè)班。已開(kāi)學(xué),品園：用地面積10.6萬(wàn)，建筑面積49.74萬(wàn)，住宅面積37.86萬(wàn)，商業(yè)面積1.13萬(wàn)，4240戶，樁基施工,旭園：開(kāi)工時(shí)間：2009.2 竣工時(shí)間：2010.11 總戶數(shù)：1438 銷(xiāo)售金額5.25億元 銷(xiāo)售情況：售罄 入住情況：截至目前共交房1437戶，入住1120戶,瑞園：開(kāi)工時(shí)間：2010.2 竣工時(shí)間：2011.8 總戶數(shù)：117戶 銷(xiāo)售情況：已售11套 銷(xiāo)售金額：6386萬(wàn)元,和暢園：開(kāi)工時(shí)間2011.5 目前工程進(jìn)展情況： 聯(lián)合驗(yàn)收 總戶數(shù)：1924 銷(xiāo)售情況：已銷(xiāo)售1177戶 銷(xiāo)售金額：6.53億元 交房計(jì)劃：2013年10月,項(xiàng)目概況建設(shè)現(xiàn)狀,項(xiàng)目2009年2月開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)已銷(xiāo)售7200多戶、交付6100戶。項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完畢交付后，預(yù)計(jì)將入住5萬(wàn)人以上。,桂園：開(kāi)工時(shí)間2011.5 目前工程進(jìn)展情況： 聯(lián)合驗(yàn)收 總戶數(shù)：924 銷(xiāo)售情況：1.87億元 交房計(jì)劃：2013年10月,組團(tuán)介紹旭園建設(shè)情況,組團(tuán)介紹廣園建設(shè)情況,組團(tuán)介紹瑞園建設(shè)情況,組團(tuán)介紹德園建設(shè)情況,組團(tuán)介紹品園設(shè)計(jì)概況,房地產(chǎn)工程管理存在的主要問(wèn)題,項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成滯后，導(dǎo)致工程施工周期被嚴(yán)重壓縮； 邊設(shè)計(jì)、邊施工，導(dǎo)致變更簽證多，影響效率； 工程總包單位職責(zé)履行不到位，分包單位多，導(dǎo)致工程不交圈 施工單位素質(zhì)不高，工程現(xiàn)場(chǎng)管理不到位； 監(jiān)理單位形同虛設(shè)，項(xiàng)目部忙于協(xié)調(diào)，沒(méi)有精力抓質(zhì)量；,02,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)外部接口多為工程管理的推進(jìn)也帶來(lái)了很多困難,03,房地產(chǎn)VAC思想：三全,思想1：全專業(yè)-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的兩個(gè)8-橫向8階段縱向8專業(yè) 思想2：全配合-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與內(nèi)外部協(xié)同，接口的重要性 思想3：全過(guò)程-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與專業(yè)的全過(guò)程管理 工程管理重點(diǎn)？ 進(jìn)度控制-內(nèi)外協(xié)同-質(zhì)量監(jiān)控-保證交付？,04,目錄,05,萬(wàn)科工程管理的特點(diǎn)及方法,06,龍湖工程管理的特點(diǎn)及方法,07,綠城工程管理的特點(diǎn)及方法,08,標(biāo)桿企業(yè)工程管理特點(diǎn)的對(duì)比分析,09,國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)工程精細(xì)化管理方法,10,目錄,11,房地產(chǎn)工程管理體系：1464,12,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理提升的幾個(gè)階段劃分,13,目錄,14,影響房地產(chǎn)工程進(jìn)度最關(guān)鍵的五大因素,15,1、目標(biāo)：目標(biāo)合理 2、資源：資源保障 3、人員：施工單位人員充足 4、材料：供應(yīng)及時(shí) 5、激勵(lì)：建設(shè)單位獎(jiǎng)懲機(jī)制,標(biāo)桿企業(yè)工程項(xiàng)目計(jì)劃管理五個(gè)特點(diǎn),16,目標(biāo)清晰，分析細(xì)化 準(zhǔn)備工作到位 過(guò)程溝通協(xié)調(diào)機(jī)制明確 過(guò)程預(yù)警與監(jiān)控 基于目標(biāo)的考核激勵(lì),設(shè)定工程管理目標(biāo),17,一圖：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)圖,18,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)圖： 管理定位：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的作戰(zhàn)地圖 目的作用：明確各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，直觀反映現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度與銷(xiāo)售開(kāi)放之間的關(guān)系，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理效率 包含內(nèi)容：應(yīng)該明確的信息包括：工程節(jié)奏（主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件的節(jié)奏，產(chǎn)品套數(shù)、面積）；開(kāi)放區(qū)范圍；樣板房位置；開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)流線；里面展示范圍；圍板、圍墻位置。,一單：項(xiàng)目前期工作清單項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)信息收集和前期準(zhǔn)備工作的精細(xì)安排,19,中海：工程會(huì)議管理,20,會(huì)議種類(lèi) 分為工程例會(huì)和專題會(huì)議兩類(lèi)，其中工程例會(huì)包括項(xiàng)目部每日碰頭會(huì)、周工程例會(huì)；專題會(huì)議包括圖紙會(huì)審與技術(shù)交底會(huì)議、技術(shù)方案討論會(huì)、質(zhì)量與安全事故分析處理會(huì)等。 會(huì)議時(shí)間 項(xiàng)目部每日碰頭會(huì)：工程施工期間每日早8:30召開(kāi)，時(shí)間控制在10分鐘之內(nèi)，由各專業(yè)工程師溝通當(dāng)日需要配合的事項(xiàng)，言簡(jiǎn)意賅。 周工程例會(huì)為每周五下午2:00召開(kāi)，會(huì)議時(shí)間應(yīng)控制在兩小時(shí)以內(nèi)。 各種工程專題會(huì)議根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際需要隨時(shí)召開(kāi)，所有的會(huì)議時(shí)間應(yīng)控制在兩小時(shí)以內(nèi)，力求高效。,標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)：HD的計(jì)劃管理及考核,20,2011年一月開(kāi)始實(shí)行新的計(jì)劃考核辦法-工程建設(shè)重大獎(jiǎng)勵(lì) 項(xiàng)目計(jì)劃的編制由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心派專職計(jì)劃專員，基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃基本節(jié)點(diǎn)，與項(xiàng)目總及相關(guān)專業(yè)部門(mén)編制各自相應(yīng)計(jì)劃，該計(jì)劃的主要特點(diǎn)是： 計(jì)劃特點(diǎn) 1、項(xiàng)目部?jī)H編工程開(kāi)發(fā)類(lèi)節(jié)點(diǎn)（分主題工程、配套工程、質(zhì)量及開(kāi)發(fā)報(bào)建三類(lèi)），其他相關(guān)部門(mén)編制本專業(yè)的計(jì)劃，并通過(guò)計(jì)劃專員的協(xié)調(diào)，與工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃銜接 2、強(qiáng)調(diào)和控制節(jié)點(diǎn)的完成過(guò)程，而不僅僅是節(jié)點(diǎn)的完成每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)分別設(shè)置1-3個(gè)完成的子目標(biāo)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)賦予一定的分值，考核時(shí)平均分配到子目標(biāo)中 3、節(jié)點(diǎn)顆粒度很細(xì)每月項(xiàng)目部基于每棟樓、每項(xiàng)配套工程，分別根據(jù)基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，編制落入本月的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,標(biāo)桿企業(yè)計(jì)劃管理的幾個(gè)原則,20,項(xiàng)目計(jì)劃管理總結(jié),20,目錄,20,各個(gè)公司在“品質(zhì)管理提升”方面的共性,20,萬(wàn)科采取了哪些措施,20,工程管理體系建設(shè)思路：13+3個(gè)關(guān)注點(diǎn),20,工程質(zhì)量管理體系建設(shè)思路：5大標(biāo)準(zhǔn)，7大重點(diǎn),20,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)1：“策劃先行” 質(zhì)量不是管出來(lái)的，是策劃和生產(chǎn)出來(lái)的,20,工程策劃書(shū)的作用： 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一思想，達(dá)成共識(shí) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌安排 項(xiàng)目工程施工的沙盤(pán)演練 預(yù)估可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，提前制 定應(yīng)對(duì)措施,合肥公司品園工程策劃書(shū),項(xiàng)目管理大綱要點(diǎn),20,策劃先行：規(guī)劃三級(jí)質(zhì)量保障體系：3+1,20,質(zhì)量控制的系統(tǒng)過(guò)程,20,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)2：過(guò)程控制6把刀交底培訓(xùn),20,交底培訓(xùn)：統(tǒng)一規(guī)定工程交底項(xiàng)目及交底方法，保證 交底工作的全面和效果,20,質(zhì)量控制,20,方案審查階段審查重點(diǎn)： 地下部分： A、地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下是否合理； B、建筑基礎(chǔ)形式； C、地下室在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，采用多層還是單層地下室；（應(yīng)考慮安裝的影響） 地面以上： A、地面架空層、風(fēng)洞、空中花園等從施工角度是否具有優(yōu)化的可能； B、小開(kāi)間戶型與大開(kāi)間戶型的比例關(guān)系； C、外立面窗面積于建筑面積的比例關(guān)系； D、外立面線條的變化或多樣對(duì)施工工藝的要求和對(duì)成本的影響； E、根據(jù)產(chǎn)品定位，重點(diǎn)關(guān)注建筑物外立面裝飾的新材料新工藝。,圖紙會(huì)審與技術(shù)交底的管理指引,20,1、總包單位進(jìn)場(chǎng)后，項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)部門(mén)、施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，形成圖紙會(huì)審記錄； 2、 圖紙會(huì)審記錄需要細(xì)化會(huì)審內(nèi)容； 3、對(duì)于圖紙會(huì)審中提出的問(wèn)題，由設(shè)計(jì)部門(mén)聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改 圖紙審核指引說(shuō)明 安全性，如結(jié)構(gòu)體系的安全性能；避免工程質(zhì)量事故。 功能性，如各專業(yè)設(shè)備或系統(tǒng)的有關(guān)參數(shù)，對(duì)于功能的影響程度，防止功能缺陷的性能；避免設(shè)計(jì)導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題。 經(jīng)濟(jì)性，結(jié)構(gòu)體系或?qū)I(yè)設(shè)備體系的經(jīng)濟(jì)性能；性價(jià)比分析。 可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質(zhì)量，規(guī)避施工質(zhì)量問(wèn)題。 結(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)審查指引； 給排水圖設(shè)計(jì)審查指引； 電氣圖設(shè)計(jì)審查指引； 燃?xì)鈭D設(shè)計(jì)審查指引； 采暖通風(fēng)圖設(shè)計(jì)審查指引。,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)3：明晰建造標(biāo)準(zhǔn)做法,20,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)3：明晰建造標(biāo)準(zhǔn)做法,20,明確做法,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)4 ：技術(shù)管理的4化,20,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)5：規(guī)范采購(gòu)過(guò)程驗(yàn)收監(jiān)控確保采購(gòu) 材料設(shè)備質(zhì)量,20,材料樣品的封樣,20,材料樣品展示,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)6： 建立過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控體系 之一：制定質(zhì)量檢查指引或檢查表單,20,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)6： 建立過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控體系 之二：設(shè)計(jì)停止點(diǎn)檢查清單,20,工程管理關(guān)鍵點(diǎn)6： 建立過(guò)程質(zhì)量監(jiān)控體系之三：建立樣板先行規(guī)則,20,萬(wàn)科工程樣板,20,現(xiàn)場(chǎng)工程樣板,合肥公司施工過(guò)程中的樣板,2