房地產(chǎn)策劃師培訓講義(第1章).ppt

房地產(chǎn)策劃師 （國家職業(yè)資格二級）,培訓講義 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會 黃福新,第一章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查研究,第一節(jié) 組織市場調(diào)查 第二節(jié) 市場分析評價 第三節(jié) 商務環(huán)境分析,第一節(jié) 組織市場調(diào)查,學習單元 1 選擇市場調(diào)查方法 學習單元 2 組織市場調(diào)研活動 學習單元 3 市場調(diào)查報告撰寫,學習單元 1 選擇市場調(diào)查方法,重點掌握：房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 和流程 能夠理解：房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 一般了解：房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的 和主題,1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容,(1)房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 (2)房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 (3)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 (4)房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研,(1)房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研,政治法律環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研 社會環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境調(diào)研,(2)房地產(chǎn)市場需求調(diào)研,房地產(chǎn)消費者調(diào)研 房地產(chǎn)消費動機調(diào)研 房地產(chǎn)消費行為調(diào)研,(3)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研,供給總量調(diào)研 供給市場調(diào)研 各類物業(yè)銷售情況調(diào)研 其他調(diào)研,(4)房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研,房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研 房地產(chǎn)價格調(diào)研 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研,2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的流程,（1）初步調(diào)查 情況分析 預備調(diào)查 決定調(diào)查范圍 （2）資料收集 次級資料的來源 原始資料的收集方法,（3）設計調(diào)查表 決定調(diào)查方式 決定問題類型 （4）選樣 （5）資料整理與分析 編輯、編號 制表 分析與解釋,（6）調(diào)查報告的準備與提交 調(diào)查報告要求： 客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果 報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出 文字精練，用語中肯 結論和建議應表達清晰，可歸納為要點 報告后應附必要的表格和附件與附圖 報告完整，印刷清楚美觀,學習單元 2 組織市場調(diào)研活動,一、重點掌握：房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的 基本素質(zhì)和房地產(chǎn)市場調(diào)查隊伍的 組建形式 二、能夠理解：房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的 培訓內(nèi)容 三、一般了解：選擇市場調(diào)研公司,1、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的 基本素質(zhì),要具備良好的知識結構 要具備市場信息分析能力 要具備較強的社交能力 要具備敏銳的觀察力 要具備語言技巧 要具備努力上進的精神 要具備良好的心理素質(zhì) 要具備外在的條件,2、房地產(chǎn)市場調(diào)查隊伍的 組建形式,組建專門的市場調(diào)查部 臨時組建市場調(diào)查小組,學習單元 3 市場調(diào)研報告撰寫,（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的要求 準確性-對于市場的調(diào)查必須堅持科學的態(tài)度、求實的精神，客觀地反映事實。要認真鑒別信息的真實性和可信度，要求做到信息的根據(jù)充分、推理嚴謹、準確可靠。 及時性-任何市場信息、重要的情報，都有極為嚴格的時間規(guī)定性。 針對性-根據(jù)目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財，事倍功半。,系統(tǒng)性-市場信息在時間上應有連貫性，在空間上應有關聯(lián)性，隨著時空的推移和改變，市場將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴充。 規(guī)劃性-既要廣辟信息來源，又要分清主次、突出重點；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟效益；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟效益；既要充分利用各方面的力量，又要有專業(yè)化的組織和統(tǒng)一管理 。 預見性 -市場信息的收集和整理，既要滿足當前經(jīng)營決策的需要，又要分析變化的未來趨勢，預見今后的發(fā)展。,（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的要素,研究目標-主要是將研究項目要解決的問題、熱點以及管理層希望達到的日標等，以簡明的語言表述出來。 研究背景-包括委托方提出這一研究主題的原因；明確研究主題確定的基本過程，包括與委托方的討論、與行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士進行討論、分析二手(次級)資料和定性調(diào)研的情況；說明指導調(diào)研的理論基礎、分析手段以及涉及的基本假設條件。,研究設計方案 -一般應包括研究方案設計的主要思路、信息來源、對二手資料和原始資料收集的安排、問卷設計、抽樣技術、現(xiàn)場調(diào)研安排、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析的全過程。 研究方法 -主要是說明最終選擇的研究方法、選擇的理由及操作的基本思路，其中對于選擇某種具體研究方法的理由的陳述是最重要的。 研究結論和建議-通過次級(二手)資料、定性調(diào)研等得到了多種多樣的結論，對于由多方面來源形成的可以相互印證的結論，其可信度比較高，要在研究報告中全面顯現(xiàn)。還要向管理層提供一些建議,局限性和應用注意事項-研究者總是在這些限制下尋求一個合理的度，其結果是，調(diào)研結論的精確度始終是一個相對的概念，研究者和管理層不能也不應該對此寄予過高的期望。反過來說，研究者在報告中就要將這些局限性交代清楚，明確研究足在何種限制條件下進行的，結論和建議在何種假設前提下才能成立。 在局限性和應用注意事項的寫作中，要保持一種客觀理性的態(tài)度，提出應用時的中肯意見。,（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的規(guī)范結構,封面和扉頁 目錄頁 摘要 正文 附錄,第二節(jié) 市場分析評價,學習單元 1 房地產(chǎn)市場分析方法 學習單元 2 房地產(chǎn)市場預測,學習單元1 房地產(chǎn)市場分析方法,重點掌握：房地產(chǎn)市場分析的思路 、內(nèi)容 和方法 能夠理解：房地產(chǎn)市場分析的含義、作用 和類型,1、房地產(chǎn)市場分析的思路,（1）三個層次 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 項目房地產(chǎn)市場分析 （2）兩個方面 供給 需求,（3）三個時段 過去 現(xiàn)在 將來 （4）五個基本影響因素 經(jīng)濟 人口 區(qū)位 地點 心理,房地產(chǎn)市場分析所需的基本信息,2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容,（1）地區(qū)經(jīng)濟分析 地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析 地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析,（2）區(qū)位分析 區(qū)位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容。 要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。,（3） 市場概況分析 對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析。 把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。 找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。,（4）專業(yè)市場供求分析 根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域。 細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場。 分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口。 將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量,（5） 項目競爭分析 分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點、及地點的可達性等特征。 根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)。 進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。,（6）敏感性分析 測定關鍵參數(shù)的敏感性。 確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。 即測定關鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它們在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。,3、房地產(chǎn)市場分析的方法,（1）房地產(chǎn)政策影響分析方法 房地產(chǎn)政策影響分析是一項科學和藝術共融的市場分析工作。 它的主要難點在于收集足夠的政策信息；對政策未來作用進行有效預期。要整理、理解和分析房地產(chǎn)政策，可以從政策目標的號召力、影響市場行情的程度、可操作的程度、影響的部位、政策部位、政策效果、政策實施主體、政策決策主題等多方面。,分析的基本思路 進行政策信息的收集。房地產(chǎn)市場的相關政策很多是來自本行業(yè)的主管機構，也有部分來自上級主管機構或本行業(yè)以外的兄弟單位。分析師應該對這些機構所發(fā)布的政策信息進行有效的收集。 正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標以及潛在的政策目標。 對政策的影響進行分析，包括政策影響的市場主體、市場部位，判斷政策影響程度。,（2）城市規(guī)劃影響分析方法 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范和限制作用。 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的引導和促進作用。 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)效益的影響。,城市規(guī)劃影響分析 點狀基礎設施（主要包括大型公共建筑的建設）對房地產(chǎn)的影響分析 。 線狀基礎設施（主要有道路的建設和水路的開通）對房地產(chǎn)的影響分析。 狀基礎設施（主要形式為開發(fā)區(qū)、高新技術園區(qū)等成片建設的基礎設施）對房地產(chǎn)的影響分析。,（3）房地產(chǎn)供需分析方法 供給分析 -供給量分析 現(xiàn)有供給量分析。 潛在供給量分析。 -供給結構分析 區(qū)塊供給量結構分析。 細分物業(yè)供應量結構分析。,需求分析 -成交需求分析 -未來需求分析 未來需求潛力分析 未來需求偏好分析 供需對比分析 與需求量對比分析 供給結構特征與需求特征對比分析,（4）房地產(chǎn)項目市場分析方法 法律特性的分析 通過分析項目或競爭對手的法律特性，可以知道所有者所擁有物業(yè)的產(chǎn)權狀況 。 經(jīng)濟特性的分析 銷售價格和租金水平；各種價格折扣：促銷手段中的技巧；付款方式上的某種特殊設計；采用怎樣的定價策略。,自然條件的分析 地點物理條件 地表的自然狀況 配套設施的物理特性 便利配套,項目的關聯(lián)性分析 關聯(lián)性屬于項目地點的非自然條件，是指項目在社會交流網(wǎng)絡中所處的相對位置。與社會交流越方便，占用的交通、交流網(wǎng)絡的數(shù)量越多，關聯(lián)性就越好。 關聯(lián)性可分為以下兩個方面： 通達性-通達性即來往于項目地點和目的地點的方便程度 可視性-可視性也是關聯(lián)性的一個重要方面，表明某項目同周圍環(huán)境相比，吸引力的大小。,學習單元 2 房地產(chǎn)市場預測,重點掌握：房地產(chǎn)市場預測的程序 、內(nèi)容 和方法 能夠理解：房地產(chǎn)市場預測的含義、原理 和作用,1、房地產(chǎn)市場預測的程序,（1）確定預測目標 確定預測目標，就是明確為什么要進行市場預測，要解決什么問題。只有明確預測目標，才能有針對性地選擇預測對象、內(nèi)容和方法，制定預測工作計劃。,（2）收集分析資料 預測目標確定后，預測者就要通過市場調(diào)查廣泛、系統(tǒng)地收集資料。 收集什么資料，是由預測目標決定的。收集的資料按時間可以分為歷史資料和現(xiàn)實資料；按空間可以分為企業(yè)內(nèi)部資料和企業(yè)外部資料。,（3）建立預測模型，選擇預測方法 預測模型也叫數(shù)學模型，是用以描述經(jīng)濟現(xiàn)象之間關系的一個或一組數(shù)學方程式。 市場預測模型大致有三類： 一是表示預測對象與時間之間相互關系的時間關系模型； 二是表示預測對象與其影響因素之間相互關系的相關關系模型； 三是表示預測對象與其他預測對象之間相互關系的結構關系模型。,（4）分析、評價、確定預測值 市場預測只是對未來市場供求狀況及其變化趨勢的一種估計和推測，由于預測模型和預測方法選擇不當，歷史統(tǒng)計資料的不完整或虛假因素，外部政治、經(jīng)濟、技術條件發(fā)生了重大變化等原因，導致預測值同未來的實際值總是有差距。 分析預測誤差產(chǎn)生的原因，修改預測模型，在分析評價的基礎上，修正初步預測值；得到最終的預測結果。,（5）提出預測報告 預測報告要把歷史和現(xiàn)狀結合起來進行比較，既要進行定性分析，又要進行定量計算，盡可能利用統(tǒng)計圖表和數(shù)學方法予以精確描述。要做到數(shù)據(jù)真實準確、論證充分可靠、建議切實可行。還要對預測結果進行判斷和評價，重點要進行預測誤差分析。 預測報告是對預測工作的總結，用以向預測信息的使用者匯報預測結果。預測報告除了預測結果以外，還應包括資料收集與處理的過程，選用的預測技術，建立的預測模型以及對預測模型的評價和檢驗，對未來條件的分析，對預測結果的分析和評價以及其他要說明的問題。,2、房地產(chǎn)市場預測的內(nèi)容,（1）國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測 國民經(jīng)濟的發(fā)展，不僅能擴大對房地產(chǎn)的需求，還能從資金、物資和技術上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，國民經(jīng)濟發(fā)展不景氣，會限制和制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要對國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢進行預測，這是房地產(chǎn)市場預測的首要內(nèi)容。 國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測包括國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣投放狀況、國民收入狀況、物價變化、市場消費結構及其發(fā)展趨勢等。,（2）國家方針政策預測 房地產(chǎn)投資大、投資回收期長，一旦投資失誤，會給企業(yè)帶來巨大的損失。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要了解國家和地方政府有關房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針政策，還要預測其發(fā)展變化給房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響，使房地產(chǎn)投資符合國家有關方針政策的要求，盡量將資金投到國家政策扶持的方向。 國家方針政策的預測包括國家有關方針政策的調(diào)整及其對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的影響，地方政府的房地產(chǎn)政策及其對房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的影響。,（3）房地產(chǎn)市場需求預測 預測房地產(chǎn)市場的需求量 市場需求量又叫市場容量，是指一定時期內(nèi)，一定地區(qū)的購買者，在市場上具有貨幣支付能力的房地產(chǎn)需求。需求制約生產(chǎn)，所以，市場需求預測是房地產(chǎn)市場預測的核心內(nèi)容。 預測房地產(chǎn)市場需求的變化 一方面，消費需求的數(shù)量在變化；另一方面，消費需求的結構也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)對此要做出正確的預測，適時調(diào)整產(chǎn)品結構，開發(fā)適銷對路的房地產(chǎn)。,（4）產(chǎn)品生命周期預測 房地產(chǎn)生命周期是指某種類型的房地產(chǎn)從投放到市場之日起，到被市場淘汰為止所經(jīng)歷的全部時間。房地產(chǎn)生命周期包括投入期、成長期、成熟期和衰退期四個階段。 任何一種房地產(chǎn)投放到市場后，經(jīng)歷或長或短的時間，終將被市場所淘汰。房地產(chǎn)企業(yè)通過對產(chǎn)品生命周期的預測，可以及時開發(fā)新產(chǎn)品、淘汰老產(chǎn)品，進行產(chǎn)品的更新?lián)Q代。,（5）市場占有率預測 市場占有率是指在一定的市場范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的某種產(chǎn)品的銷售量(或銷售額)占同類產(chǎn)品總銷售量(或總銷售額)的百分比。 本企業(yè)某產(chǎn)品的銷售量（銷售額） 市場占有率= 100 市場上同類產(chǎn)品的總銷售量（或銷售總量）,（6）房地產(chǎn)價格預測 房地產(chǎn)價格的高低，影響到市場需求和企業(yè)利潤的多少，涉及到國家、企業(yè)、消費者等各方面的利益，它反映全社會再生產(chǎn)中各種復雜的經(jīng)濟關系，對市場有著重要的影響，是市場預測的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)價格預測，主要是從形成和影響價格的各種因素人手，預測各種影響因素的變動，如供求關系的變化，勞動生產(chǎn)率的變化，成本利潤的變化等。在對各種影響因素進行預測的基礎上，對房地產(chǎn)價格的未來水平及變動趨勢進行預測。同時，還要說明價格變動對房地產(chǎn)市場需求的影響程度。,（7）技術發(fā)展預測 技術發(fā)展對房地產(chǎn)的發(fā)展有著決定性的影響。建筑和裝修的新材料、新技術、新工藝及其在房地產(chǎn)業(yè)上的應用，都會改變用戶對房地產(chǎn)的需求，從而對房地產(chǎn)市場發(fā)生重大影響。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預測技術發(fā)展的趨勢，及時利用新技術、新工藝、新設備和新材料，適時開發(fā)新產(chǎn)品，促進產(chǎn)品更新?lián)Q代，跟上技術進步的步伐，把握技術進步提供給企業(yè)的機遇。同時，淘汰舊技術、舊工藝和舊產(chǎn)品，避開技術進步給企業(yè)帶來的威脅。,（8）房地產(chǎn)市場供給預測 市場供給預測是對進入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)商品總量及其構成和各種具體房地產(chǎn)商品市場可供量的變化趨勢進行的預測。只有將市場供給預測同市場需求預測結合起來，才能預見未來市場供求矛盾的變化趨勢。 供給預測，首先要預測整個房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，包括從事房地產(chǎn)同類產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模、技術狀況、管理水平、成本和銷售情況；其次，要預測本企業(yè)的發(fā)展能力，包括企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、技術條件、資源及能源供給、運輸、人才和資金來源等方面的發(fā)展趨勢；再次，要預測宏觀決策對未來的供給會發(fā)生什么影響。,3、房地產(chǎn)市場預測的方法,（1）定性預測法 定性預測法又叫經(jīng)驗判斷法，就是根據(jù)預測者的知識、經(jīng)驗和分析判斷能力，對所收集到的資料進行綜合分析，對市場未來的發(fā)展變化趨勢做出推測和判斷。 優(yōu)點是有利于發(fā)揮預測者的主觀能動性，有利于對房地產(chǎn)市場的未來做出深入、細致、具體、符合客觀實際的預測。定性預測法還具有簡便易行、費用較低、時間較短、靈活性強的優(yōu)點。 缺點是缺乏客觀標準，預測受預測者知識經(jīng)驗和分析判斷能力的局限，帶有一定的主觀片面性。,定性預測法種類 集合意見法： 集合意見法又叫集體判斷法，它是利用集體的經(jīng)驗、智慧，通過思考分析、判斷、綜合，對房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢進行估計、推測和判斷。 集合意見法根據(jù)參與預測的人員不同，可以分為經(jīng)理人員集合意見法和銷售人員集合意見法。,經(jīng)理預測表,預測值= 6 6000.5十6 8000.3十6 5000.2=6640 m2,專家意見法： 專家意見法又叫德爾菲法，就是采用征詢意見表，利用通信方式，向一個專家小組進行調(diào)查，將專家小組的判斷預測加以集中，利用集體的智慧對預測的問題做出推斷。 程序：確定預測目標 ；設計調(diào)查表 ；選聘專家（ “三三制”原則）；反復征詢專家意見 ；得出預測結論,特點： 匿名性-即專家們以“背靠背”的方式接受調(diào)查，在整個預測過程中，專家們互不見面，每位專家只是和預測的組織者保持聯(lián)系，這樣就能使各位專家不受領導、權威的約束和能言善辯者的影響而暢所欲言，充分發(fā)表個人意見。 反饋性-德爾菲法不是經(jīng)過一次征詢就能統(tǒng)一意見的，一般必須經(jīng)過幾輪反復后才行，因為專家們對預測問題的看法不可能一開始就完全一致。 收斂性-采用德爾菲法進行預測，一般經(jīng)過幾輪反饋后，專家們的意見會趨于一致，論據(jù)充分的意見會得到大多數(shù)專家的接受，呈現(xiàn)出收斂的趨勢。 統(tǒng)計性-德爾菲法不是簡單地收集專家的意見，而是要對專家的意見和預測結果經(jīng)過一系列的統(tǒng)計分析和處理，最后得到定量的預測結果。,顧客意見法： 顧客意見法就是調(diào)查顧客的意見，分析顧客的需求，參照房地產(chǎn)市場的變化趨勢，預測房地產(chǎn)在某一時期的銷售量。 征求顧客意見有多種方式，最原始、最可靠的方法就是編制顧客名單，用發(fā)函或直接詢問的方法，調(diào)查他們在未來某些條件下，可能購買哪些房地產(chǎn)，買多少，對房地產(chǎn)企業(yè)有什么要求等。這種方法雖然比較理想，但實行起來比較困難，可以采用抽樣調(diào)查方式。此外，還可以通過產(chǎn)品展銷會、訂貨會、客戶座談會等進行預測。 顧客意見法的優(yōu)點是邊銷售邊預測，節(jié)省調(diào)查費用，調(diào)查結果也比較切合實際。但此法能否獲得成功，主要取決于用戶的合作。,（2）定量預測法 定量預測法是預測者在掌握充足的統(tǒng)計資料的基礎上，應用數(shù)學方法，建立數(shù)學模型，對預測對象的發(fā)展變化趨勢進行預測的方法。 應用定量方法進行預測，要求具有完整的歷史統(tǒng)計資料。在預測對象的發(fā)展變化比較穩(wěn)定、偶發(fā)性因素影響較小的情況下，可以得到較為準確的預測結果。但實際上，影響預測對象的因素很多，不可能把所有的因素都考慮進去，因此，定量預測的結果出現(xiàn)誤差在所難免。,定量預測法種類 時間序列預測法： 時間序列預測法就是將歷史資料和數(shù)據(jù)，按照時間順序排成一個系列，根據(jù)時間序列所反映的經(jīng)濟現(xiàn)象的發(fā)展過程和發(fā)展趨勢，將時間序列外推或延伸，以預測經(jīng)濟現(xiàn)象未來可能達到的水平。 時間序列也叫動態(tài)數(shù)列，就是將過去的歷史資料和數(shù)據(jù)，按時間順序加以排列所形成的數(shù)字系列，時間可以是年、季度、月、周等。 事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過對時間序列的數(shù)據(jù)進行分析，可以找出某些經(jīng)濟變量或市場需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進行預測，即時間序列預測法。,簡單平均法 簡單平均法也叫算術平均法，是把過去時期的時間序列數(shù)據(jù)全部相加，再除以資料的期數(shù)，求得平均值，把這個平均值作為下一期的預測值。 移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的一種預測方法。移動平均法就是對歷史數(shù)據(jù)按順序逐點分段移動，以反映出預測對象的長期發(fā)展趨勢。 移動平均法分為一次移動平均法和二次移動平均法。,回歸分析法： 回歸分析法是利用事物發(fā)展變化的因果關系進行預測的一種方法。它是通過對預測結果有重要影響的因素進行分析，找到預測量和影響因素之間的因果關系，從而推測預測對象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法。 回歸分析是對具有因果關系的現(xiàn)象，根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用數(shù)理統(tǒng)計的方法，建立數(shù)學模型，近似地表達變量之間的變化關系。 在回歸分析中，引起預測對象變化的原因叫自變量，預測對象為因變量。因變量受一個自變量或多個白變量的影響?；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個因變量對一個或多個自變量的關系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。,一元線性回歸分析法： 一元線性回歸分析法是回歸分析中最簡單、應用較廣的一種方法，是處理一個自變量X與因變量Y之間線性關系的預測方法。 其預測模型是：y = a + b xi 式中：y 因變量 a，b 回歸系數(shù) xi 自變量,第三節(jié) 商務環(huán)境分析,學習單元 1 房地產(chǎn)市場社會與經(jīng)濟環(huán)境分析 學習單元 2 房地產(chǎn)市場政策與法律環(huán)境分析,學習單元 1 房地產(chǎn)市場社會 與經(jīng)濟環(huán)境分析,重點掌握：房地產(chǎn)市場社會環(huán)境狀況分析和 經(jīng)濟環(huán)境狀況分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境 的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)市場社會環(huán)境的內(nèi)容,（1）人口要素 地理分布 人口的地理分布是指人口在不同地區(qū)的密集程度。 年齡結構 人口的年齡結構是指一定時期內(nèi)人口的年齡構成。 家庭數(shù)量與結構 家庭數(shù)量的多少直接影響對住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數(shù)量的增多；不同的家庭規(guī)模與結構，將從住宅的套型與結構等方面影響對房地產(chǎn)的需求。,（2）文化要素 文化是反映某一社會集團成員學習和行為模式的綜合體系，其內(nèi)涵十分豐富。 社會組織制度 社會組織制度是指各種社會組織機構，如政治結構、教育體系等。 美學觀念 美學觀念影響著消費者對產(chǎn)品的美學判斷和接受程度。 語言 語言歷來被稱為“文化的鏡子”，它可以用來交流人類的思想。 亞文化 主文化是在該地區(qū)占主導地位的文化；亞文化是指非主流的、易變的文化，一般受外來影響較大。,2、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境的內(nèi)容,（1）國民經(jīng)濟發(fā)展速度 國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長速度，是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要指標。其增長速度的高低，從兩個方面影響房地產(chǎn)市場。 一方面，國民經(jīng)濟的發(fā)展在很大程度上取決于房地產(chǎn)投資和消費的增長速度。在國民經(jīng)濟增長速度減緩的時候，房地產(chǎn)投資和消費的增長率也就降低，反之亦然。 另一方面，國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況既從對房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場的供給，又通過就業(yè)、居民收入、物價等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實際消費能力。,（2）通貨膨脹速度 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)商品的價格也隨著成本的上升而提高。房地產(chǎn)商品的價格往往在物價快速上漲時期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。 物價的上漲往往是伴隨經(jīng)濟的高速增長而出現(xiàn)，物價的快速增長在很大程度上抵消了消費者實際收入的上升，從而影響消費者的實際購買力 。 通貨膨脹對社會財富的重新分配也會產(chǎn)生影響。對儲蓄存款等金額固定的財產(chǎn) 。 物價的高速上漲對消費者的收人心理預期、社會安定的心理預期也有不良影響，這也會影響房地產(chǎn)市場的營銷。,（3）居民收入水平 居民收入水平是影響房地產(chǎn)市場的直接因素。居民收入越高，說明其對房地產(chǎn)商品的支付能力越強。至于居民收入水平對房地產(chǎn)市場的影響，可以運用恩格爾系數(shù)來說明。 恩格爾系數(shù)，一般將其理解為食品消費支出在家庭總支出中的比重。 含義：即一個家庭收入越少，家庭收入或家庭總支出中用于購買食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一個國家或地區(qū)越窮，每個國民的平均收入或平均支出中用來購買食物或用于居住的費用就越大。隨著家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于購買食物或居住支出的比例將會下降。,聯(lián)合國糧農(nóng)組織根據(jù)恩格爾定律，提出了依據(jù)恩格爾系數(shù)劃分貧困與富裕的標準，即恩格爾系數(shù)在60以上為貧困，5059為勉強度日，4049為小康，3039為富裕，30以下則為最富裕，如下表：,恩格爾系數(shù)與住房消費支出的關系（）,（4）就業(yè)狀況 房地產(chǎn)商品的價值量大，大部分家庭需要借助于金融機構的力量進行信用消費，而信用消費的狀況不僅取決于居民的即期收入，也取決于居民的預期收入。無論是居民家庭的當前收入，還是居民家庭的預期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。 （5）國際收支狀況 所謂“國際收支”，是指貨幣在國際間的流通，它是由國際貿(mào)易和國際借貸關系引起的。其中，商品的進出口和資本的流人、流出是影響國際收支的主要因素。這從供給和需求兩個方面反映出來，國際收入導致貨幣的流人，對經(jīng)濟有擴張作用；國際支出導致貨幣的流出，對經(jīng)濟有收縮作用。國際收支對房地產(chǎn)市場的影響在國際收支的不同狀態(tài)下也有差別。,3、房地產(chǎn)市場社會環(huán)境分析,（1）人口因素對房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)商品中的住宅是以家庭為消費單位的。因此，對于住宅來說，對房地產(chǎn)市場環(huán)境中人口因素的分析，主要是對家庭這一要素的研究。 人口因素的靜態(tài)分析 人口因素的靜態(tài)分析，也就是在一定時點上對某一地區(qū)的人口進行分析。在這里，主要從家庭數(shù)量和家庭結構兩個方面進行分析。,家庭結構 不同的家庭結構對房地產(chǎn)商品的要求也各不相同，在確定目標市場時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對城市家庭結構進行分析。家庭結構可以按照不同的標準進行相應的劃分。 家庭數(shù)量 目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數(shù)量則隨之增加。根據(jù)人口統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，我國家庭的規(guī)模也呈現(xiàn)出普遍縮小的趨勢。 按年齡層次，有老年家庭、中年家庭和青年家庭之分。 按收入層次，有高收入、中收入和低收人家庭之分 。 按家庭特征，有單身、單親與雙親家庭之分。,人口因素的動態(tài)分析 家庭生命歷程的變化 任何一個家庭，都會經(jīng)歷從產(chǎn)生到結束這樣一個時間跨度。一般從建立新家庭開始，經(jīng)過中間的擴展和收縮階段，直到夫妻雙方死亡為止。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費特征，對居住環(huán)境的要求也各不相同。 新家庭的建立首先需要解決的問題是住房。 在孩子出生以后的家庭擴展和繼續(xù)撫育階段，在購、租房時，對房型和面積的要求較高。 從孩子結婚離開父母家庭、建立自己的新家庭開始，原來的家庭就進入了空巢和消亡階段，對老年公寓提出了要求。,城市人口老齡化的發(fā)展 隨著醫(yī)療科學技術的發(fā)展、人們生活水平的提高以及思想觀念的變化，人類的平均壽命正在逐步延長，人口出生率也在降低，從而使人口老齡化成為社會發(fā)展的必然趨勢。 預計到2010年，我國60歲以上的老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_到1270，人口將近13億人，老年家庭數(shù)將達到9 000萬戶以上，從而使老年人成為一種特殊的消費者群體。 從養(yǎng)老模式上來說，社會養(yǎng)老是社會發(fā)展的必然趨勢。老年公寓開發(fā)的市場潛力相當大，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不能不引起重視。,城市化進程的加快 城市化進程的加快對房地產(chǎn)市場供求的影響，主要通過兩個方面進行： 城市數(shù)量的增加 城市的建立與擴展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設為前提的。 城市人口的增加 從城市人口的變化看，我國城市化的比例也在逐步提高。1952年，城鎮(zhèn)總?cè)丝谒嫉谋壤秊?246，1997年提高為2992。如果將流動人口統(tǒng)計在內(nèi)，則我國人口城市化的比例遠遠高于這一數(shù)據(jù)。,人口遷移的數(shù)量和質(zhì)量分析 人口的遷移和流動，必然帶來消費的流動，當大量的人口流向某一地區(qū)或某一城市時，首先需要解決的是居住問題。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅要掌握現(xiàn)階段該城市人口和家庭的數(shù)量與結構，更要把握該城市人口發(fā)展的方向和趨勢。 人口遷移除了對一個城市住宅商品的總需求量產(chǎn)生影響外，更重要的是由于人口的遷移而使一個城市的人口組合或家庭結構發(fā)生變化，從而對該城市住宅商品的需求結構產(chǎn)生影響。 目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該引起注意的一個現(xiàn)象，是由于大量民工的涌人而對民工公寓的需求，以及隨著教育體制的改革和求學人數(shù)的增加而對學生公寓的需求。,（2）文化因素對房地產(chǎn)市場的影響 社會角色對房地產(chǎn)市場的影響 每個人都按其在社會上所扮演的角色規(guī)范行事，一個人的地位、學識、收入、相貌等特征，影響了一個人的社會角色。 不同的角色有著不同的文化價值觀，每一類社會群體和社會階層都有自己獨特的生活方式，這些方式是世代相傳的。這就使每一個、每一類人都有自己的思維方式、行為準則和地域觀念等，這些特點對房地產(chǎn)市場營銷有著較大的影響。 一種房地產(chǎn)產(chǎn)品在某一文化群體中有很大市場時，也許在另一個文化群體中會遭到冷落。,相關群體對房地產(chǎn)市場的影響 相關群體是指學校、親友、同學等各種社會關系所形成的一定社會交往圈子。也就是說，一個人總是生活在一定的社會關系中，總是屬于某一個“生活圈子”。這個“圈子”對于房地產(chǎn)市場的影響主要通過一種“示范效應”、“攀比效應”進行。 例如，某個特定的消費者需要買什么樣的住宅，總是受自己的“生活圈子”成員的購買和消費行為的影響，以他人為參照系。一般而言，在企業(yè)和商界從事工作的人，比在事業(yè)機關的人更傾向于擁有自己的住宅；知識文化界人士在購房時，則更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收入較高的人在追求別墅或住宅小區(qū)的名牌與檔次上則情有獨鐘。 我國各地區(qū)的經(jīng)濟、文化發(fā)展并不一致，存在許多相關群體，對于住宅的檔次、價位、區(qū)位、結構和套型等，都有不同的要求，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。,主文化、亞文化對房地產(chǎn)市場的影響 我國地域遼闊，擁有56個民族，35個省、自治區(qū)、直轄市，有著許多的亞文化、次文化群體。如積谷防饑、養(yǎng)兒防老的觀念在我國根深蒂固，即使在今天，這一觀念在廣大內(nèi)陸地區(qū)和農(nóng)村仍比較流行。 在沿海地帶和城市，這種觀念已逐漸被信用消費和社會養(yǎng)老所替代。在內(nèi)陸地區(qū)，在房型的選擇和設計上，需要考慮家庭養(yǎng)老的因素；而在沿海地區(qū)，養(yǎng)老模式正在向社會化方向發(fā)展，老年公寓方興未艾。,4、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境分析,（1）中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長速度 自新中國成立特別是1978年以來，中國經(jīng)濟的發(fā)展取得了巨大的成就。與任何一個國家經(jīng)濟發(fā)展的過程一樣，中國經(jīng)濟的發(fā)展也是早階段性的。所不同的是，中國經(jīng)濟的波動幅度較大。,19782002年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比上年的增長率（%）,如果按照綜合標準，即將經(jīng)濟出現(xiàn)負增長、經(jīng)濟增長率下降和上升幅度過大(如超過10個百分點)作為經(jīng)濟波動周期的劃分標準的話，中國經(jīng)濟的波動可以劃分為6個周期。,中國經(jīng)濟發(fā)展的波動周期（）,中國經(jīng)濟波動具有三個特點 頻率高，強度大，發(fā)生時機不規(guī)則。新中國成立以來，中國經(jīng)濟波動的周期長度平均為8年，最大的經(jīng)濟波動幅度曾高達51.7個百分點，每次經(jīng)濟波動的發(fā)生往往與某一重大的政治事件相關。 中國經(jīng)濟波動從起因看，主要屬于資源約束型周期。 中國在每一次經(jīng)濟波動時，物價、就業(yè)、居民收入等波動幅度都不大，并相對獨立于世界經(jīng)濟周期的變化。 一方面，經(jīng)濟的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的開發(fā)和建設提供了巨大的財力；另一方面，中國經(jīng)濟發(fā)展的波動也使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的運行呈現(xiàn)出階段性的特征。 房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略的制定，必須以對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行正確的判斷為基礎。,（2）人均收入的增長情況 中國經(jīng)濟體制改革20多年來，居民收入一直保持了持續(xù)的高速增長。19791998年的20年間，農(nóng)村人均收入年均遞增79，城市人均可支配收入年均遞增61，兩者綜合年均遞增78。,中國城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度（）,（3）消費結構及恩格爾系數(shù)的變動 以恩格爾系數(shù)來衡量，2001年年底，中國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到了50以下，總體上已經(jīng)達到了小康水平。其中，城鎮(zhèn)居民用于食品方面的支出由1995年的49.9下降到2001年的37.9，已經(jīng)進入小康階段；農(nóng)村居民則由58.6下降到47.7，正在由溫飽向小康過渡，,中國城鄉(xiāng)居民消費結構表（）,學習單元 2 房地產(chǎn)市場政策 與法律環(huán)境分析,重點掌握：房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析和 法律環(huán)境分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場政策環(huán)境和法律 環(huán)境的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)市場政策環(huán)境,（1）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境的構成要素 政策目標 政策目標是政策的出發(fā)點和歸宿，也是政策手段所要達到的目的，它制約著政策從制定到實施的全過程。 經(jīng)濟政策目標主要包括以下五個方面：資源的有效配置、經(jīng)濟的增長與穩(wěn)定、公平的分配比例、社會資本的擴大以及國際經(jīng)濟關系的協(xié)調(diào)。而這五個方面又集中體現(xiàn)在效率、穩(wěn)定與公平上。,政策手段 經(jīng)濟政策手段，也就是經(jīng)濟政策工具，是指為達到某種政策目標所使用的具體政策措施。在任何一個國家，經(jīng)濟政策的手段一般有財政政策、金融政策、直接控制和制度約束四類。政策手段也就是具體影響房地產(chǎn)市場營銷政策環(huán)境的構成要素。 政策主體 經(jīng)濟政策的決策是由經(jīng)濟政策主體在一定的社會制度下做出的。在任何一個社會中，經(jīng)濟政策的決策主體都是政府。,（2）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境的內(nèi)容 財政政策 財政政策是通過改變政府收支，進而實現(xiàn)經(jīng)濟政策目標的手段。政府收支的改變主要包括政府支出和政府稅收兩個方面。 政府支出又由政府投資、政府消費和轉(zhuǎn)移支付三個方面構成。稅收包括直接稅和間接稅兩種。 財政政策中對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的，主要是政府直接投資房地產(chǎn)所形成的非市場性供給、轉(zhuǎn)移支付中對于中低收人家庭的住房補貼以及與房地產(chǎn)市場運行有關的稅收政策。,金融政策 金融政策又稱貨幣政策，它是借助于利率和貨幣量的變動來實現(xiàn)某種政策目標的政策工具。我國房地產(chǎn)市場的運行中，金融政策是直接通過信貸規(guī)模和利率的變動實現(xiàn)有關政策目標的。 房地產(chǎn)商品的特點決定了無論是房地產(chǎn)的開發(fā)建設，還是房地產(chǎn)的流通、消費，不借助金融業(yè)的支持是無法進行的。房地產(chǎn)業(yè)也稱為資金密集型行業(yè)。 在房地產(chǎn)市場中，金融政策的變化對房地產(chǎn)的供給和需求都會產(chǎn)生直接而巨大的影響。,直接控制 直接控制即管制，是以行政或立法的方式對經(jīng)濟活動進行直接干預，主要有價格管制、非價格管制、投資約束、進出口限制等。 價格管制是政府對商品或生產(chǎn)要素價格的直接控制。 規(guī)定最高價格的限價政策，這種政策運用得最廣。 政府規(guī)定基準價和價格浮動幅度的指導價格政策，一 般只用于居住用地的轉(zhuǎn)讓市場。 規(guī)定最低價格的價格支持政策，主要也用于房地產(chǎn)一 級市場，如土地使用權出讓的拍賣市場。, 非價格管制主要是指配給制，即采用行政方式對商品或資源進行分配。目前，對于某些房地產(chǎn)建設中用地的無償劃撥，也是一種利用非價格管制對資源進行配置的方式。 投資約束就是人為地對投資活動規(guī)定某些附加條款。例如，對高檔公寓、別墅的開發(fā)建設和消費高額征稅。 直接控制盡管奏效快，能在短期內(nèi)實現(xiàn)某種政策目標，是一種較為有效的應付緊急事態(tài)的工具，但是，從長期看，這種行政的直接管制破壞了市場機制調(diào)節(jié)資源配置的正常作用，會引起資源配置的失誤。 對于政府來說，應該謹慎使用。但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一方面，直接控制手段的應用難以預測，事先不能采取相應的措施進行控制；另一方面，直接控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響直接而又巨大，有時甚至是致命性的。,制度約束 制度約束是指通過立法形式所確定的經(jīng)濟制度對經(jīng)濟行為進行制約。 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，一切經(jīng)濟行為都要受到制度的約束。而且，有許多制度本身就是一種政策工具，是為了達到一定的政策目標而制定的。 例如，土地法是為了保護土地資源，提高土地資源的利用率。也有一些制度雖然本身不是政策手段，不能直接達到某種政策目標，但卻是政策手段發(fā)生作用的前提。 例如，金融制度本身不是政策手段，但金融政策的應用卻離不開金融制度。,2、房地產(chǎn)市場法律環(huán)境,（1）房地產(chǎn)市場法律環(huán)境的調(diào)整內(nèi)容 與房地產(chǎn)市場相關的法律環(huán)境，是指所有調(diào)整房地產(chǎn)關系法律規(guī)范的總稱。它通過對房地產(chǎn)關系的調(diào)整，把與房地產(chǎn)關系相關的主體的行為限制在符合國家和社會需要的秩序范圍內(nèi)。 從本質(zhì)上說，房產(chǎn)、地產(chǎn)等財產(chǎn)從表面上看是物，實際上隱含著人與人之間的關系，即房地產(chǎn)關系。 房地產(chǎn)關系的內(nèi)容，涉及土地使用權的有償出讓與土地的開發(fā)、房屋的建設、房地產(chǎn)的交易、抵押、典當以及消費等活動。在這一系列活動中，將會形成多種關系。,房地產(chǎn)商品所有權人之間的關系 這是指某人或某個法人擁有多少房地產(chǎn)商品以及他們之間進行交易、交換、繼承、贈與等活動時所形成的關系。 房地產(chǎn)商品所有權人與使用權人之間的關系 在房地產(chǎn)市場上，所有權人與使用權人之間的關系主要表現(xiàn)為兩種方式。一是土地所有者即國家與土地使用者之間的關系。這一關系是通過土地使用權的有償出讓形成的，其中，土地使用者雖然最初表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但實際上是房地產(chǎn)商品的消費者。 所有權人與使用權人之間的第二層關系表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品的所有者與租賃者之間的關系，這是通過房地產(chǎn)商品的租賃形成的。,所有權人與房屋修建人之間的關系 這一層關系首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的關系，其次表現(xiàn)為因房屋預售而形成的購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關系。這一關系涉及到質(zhì)量、工期、價格與付款方式等因素。 所有權人、使用權人與房地產(chǎn)管理人之間的關系 這一層關系主要通過房地產(chǎn)產(chǎn)權登記、房地產(chǎn)市場管理等活動形成。 在上述房地產(chǎn)關系的種種表現(xiàn)形式中，其核心是房地產(chǎn)所有權，因為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、流通、消費和管理等行為均以此為基礎。 房地產(chǎn)所有權的四項權能占有、使用、收益和處分的權利，也就成為各種房地產(chǎn)關系的中心。,（2）房地產(chǎn)市場法律環(huán)境的構成內(nèi)容 房地產(chǎn)商品在社會經(jīng)濟生活中的地位、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的意義以及房地產(chǎn)市場在整個市場體系運行中的作用，決定了涉及房地產(chǎn)市場的法律環(huán)境相當復雜。 從法律層次來說，既有憲法關于土地所有制度以及保護私人財產(chǎn)(房地產(chǎn)是私人財產(chǎn)的最重要構成部分)的規(guī)定，又有城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、土地法等部門法對房地產(chǎn)關系各個方面的規(guī)定。 從法律調(diào)整的內(nèi)容看，涉及房地產(chǎn)商品的開發(fā)、建設、經(jīng)營、消費和管理的方方面面；從法律調(diào)整的對象看，既涉及企業(yè)和家庭，也涉及政府管理部門。 從調(diào)整房地產(chǎn)關系所涉及的法律規(guī)范看，不僅涉及與房地產(chǎn)市場的供給、需求和中介相關的法律規(guī)范，而且還需要其他法律規(guī)范的配合，如稅法、遺產(chǎn)法等都與房地產(chǎn)市場密切相關。,房地產(chǎn)市場法律環(huán)境的構成圖,（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律的基本內(nèi)容 管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營方式的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對資金管理的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對材料、設備管理的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自主權與主管部門關系的規(guī)定。 土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 主要內(nèi)容包括對土地所有權的確認，對土地所有權和使用權分離的確認，對有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權的管理規(guī)定對土地開發(fā)經(jīng)營所涉及的利益關系的調(diào)整，經(jīng)濟特區(qū)土地管理制度。,房屋開發(fā)建設法律 房屋的開發(fā)建設法律包括征地新建和舊城區(qū)改建兩類內(nèi)容。 國家為此而制定的法律法規(guī)的主要內(nèi)容包括關于征用集體所有土地的規(guī)定，關于征用土地的補償、安置的規(guī)定，房屋建設單位與施工單位履行合同的法律、法規(guī)，調(diào)整局部地區(qū)開發(fā)與城市整體規(guī)劃關系的法律、法規(guī)。 房產(chǎn)經(jīng)營的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對房屋出租、出售價格管理的法律、法規(guī)，房屋產(chǎn)權的管理法規(guī)，私房買賣的管理法規(guī)，房產(chǎn)市場的管理法規(guī)，確定房產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用的稅費法規(guī)，房地產(chǎn)抵押的法規(guī)。,3、房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析,（1）房地產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)業(yè)政策是指政府針對房地產(chǎn)業(yè)而采取的所有措施，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、管理房地產(chǎn)業(yè)的重要媒介。 房地產(chǎn)業(yè)政策的特征 影響的廣泛性。 改變的緩慢性。 與社會經(jīng)濟政策的相關性。 制定的困難性。,房地產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 政府對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的發(fā)展定位，從根本上決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，進而從宏觀上影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關系。比如，自20世紀90年代我國將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，市場供需兩旺，房地產(chǎn)價格飛速上漲。 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相配套的有關政策，對房地產(chǎn)市場營銷則有直接的影響。對房地產(chǎn)業(yè)進行產(chǎn)業(yè)定位之后，就要制定相關的財政政策和金融政策，或者通過刺激供需的增長而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者通過壓縮供需的規(guī)模而抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些政策最終都反映在房地產(chǎn)市場的供求方面，特別是