《土地市場概論》PPT課件.ppt

第十四章 土地市場概論,第一節(jié) 土地市場的一般概論 第二節(jié) 中國土地市場體系 第三節(jié) 中國土地市場管理,第一節(jié) 土地市場的一般概論,一、土地市場的內(nèi)涵與特點 二、土地市場的功能與運行條件 三、土地市場運行模式與運行機制,土地市場的內(nèi)涵,市場是商品交換的場所,實質(zhì)是商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和. 土地市場是土地這種特殊商品在流通過程中所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和 土地市場的主體是土地的供給者、購買者和其他參與者 土地市場的客體是各種內(nèi)涵不同的土地權(quán)利,1、僅針對待售財產(chǎn)總供給量的一部分而言 2、產(chǎn)品位置固定 3、產(chǎn)品的非標準化和異質(zhì)性 4、受特別法律條例影響 5、依賴當?shù)毓┣鬆顩r 6、高額交易 7、采用貸款 8、普通買者非經(jīng)常市場參與 9、廣泛的經(jīng)紀人服務,土地市場的特點巴洛維的觀點,土地市場的特點 美國不動產(chǎn)學術(shù)界的分析,1、不同質(zhì)，位置固定，無高效率 2、買賣者少，價值高 3、因價值高，融資情況影響投資決策 4、政府的法律法規(guī)限制多 5、不動產(chǎn)供給對市場需求調(diào)整慢，難實現(xiàn)均衡 6、多數(shù)人缺乏不動產(chǎn)市場和標的物的必要知識 7、參與者較難適應不動產(chǎn)市場變化 8、供給相對無彈性,土地市場的一般特點,地域性 不充分性 供給滯后 供給彈性較小 低效率性 政府管制較嚴,土地市場的功能,優(yōu)化配置土地資源 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局 健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合,建立土地市場的必要條件,市場經(jīng)濟環(huán)境 土地產(chǎn)權(quán)明晰 發(fā)達的土地金融市場 完善的土地法規(guī) 良好的土地市場中介機構(gòu),1,2,5,4,3,土地市場的運行模式,1、西方經(jīng)濟發(fā)達國家的土地市場兩種運行模式 以土地私有制為基礎的完全市場模式 以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式 2、兩種運行模式的共同特點 3、兩種模式的不同之處,兩種運行模式的共同特點,土地市場的基礎是資本主義市場經(jīng)濟 有形市場和無形市場相結(jié)合 土地市場的供給與需求決定土地價格 土地市場的進出是自由的 政府都對土地市場進行干預,兩種模式的不同之處,土地所有制不同 市場客體不同 市場競爭程度不同,土地市場的運行機制,土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心 土地的供給機制 土地的需求機制 供求決定價格,價格也會影響供求.,土地的供給機制,土地供給：在某一特定時間內(nèi)，在某一土地市場，某類用途土地在某一價格下可供出售或出租的數(shù)量 土地經(jīng)濟供給有彈性 影響土地經(jīng)濟供給量的因素主要有：土地價格、稅收等政府政策、土地利用計劃和規(guī)劃、土地開發(fā)成本及機會成本、建筑技術(shù)水平等。 “在土地市場實際運行中，供給的關(guān)鍵在于時間”,土地的需求機制,土地需求：在某一特定時間內(nèi)，在某一土地市場，某類用途土地在某一價格下被購買或租出的數(shù)量 土地的需求是一種引致需求 土地需求量的影響因素主要有：土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機、人口因素和家庭因素、消費者或投資者偏好、對未來的預期等。,第二節(jié) 中國土地市場體系,一 中國土地市場的建立與發(fā)展 二 中國土地市場的特點與構(gòu)成 三 中國城市土地市場 四 中國農(nóng)村土地市場,中國土地市場體系建立 與發(fā)展的歷程,中國土地市場的特點,土地市場是政府驅(qū)動型市場 目前城市土地市場占主導地位 城市土地市場具有壟斷競爭型市場 在企業(yè)改制中實行土地政策性入市,中國土地市場的構(gòu)成,中國土地市場是由多種市場構(gòu)成的市場體系 按地域分 1 城市國有土地使用權(quán)市場 2 農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場 按市場主體分 1 涉外市場 2 境內(nèi)市場 中國城市國有土地使用權(quán)市場按交易梯次分為出讓市場和轉(zhuǎn)讓市場 中國農(nóng)村土地市場按市場流轉(zhuǎn)的課題劃分，分為農(nóng)地使用權(quán)市場，集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。,中國城市土地市場,土地使用權(quán)出讓市場 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 土地使用權(quán)租賃市場 土地使用權(quán)抵押市場,土地使用權(quán)出讓市場,出讓市場的主體與客體 出讓交易的方式 出讓市場的特點,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場,市場的主體與客體 轉(zhuǎn)讓市場的特點,中國農(nóng)村土地市場,一 農(nóng)村集體所有農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場 二 農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)市場,第三節(jié) 中國土地市場管理,土地市場管理是政府運用經(jīng)濟,法律,和行政等各種手段,影響土地的供給與需求,在宏觀上對土地市場進行調(diào)控與管理,以促進土地市場正常運行,更有效地配置土地資源.,第三節(jié) 中國土地市場管理,一、土地市場管理的原則 二、政府管理土地市場的基本手段,一、土地市場管理的原則,堅持以市場調(diào)節(jié)為主,政府干預為輔的原則 實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置 平穩(wěn)發(fā)展原則 多手段,多方式共同運用的原則,政府管理土地市場的基本手段,在中國土地市場的發(fā)展中，政府對土地市場的管理有效地促進了土地市場的正常發(fā)展，土地資源市場配置效率逐步提高，土地資源的利用逐步優(yōu)化。政府對土地市場的管理基本上是綜合運用法律的、經(jīng)濟的和行政的三種手段。,（一）法律手段,實施相關(guān)法律法規(guī)： 1.中華人民共和國憲法 2.中華人民共和國土地管理法 3.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 4.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法,（二）經(jīng)濟手段,1.稅收措施 2.金融措施,（三）行政手段,1.制定全國土地利用計劃 2.規(guī)定限制供地和禁止供地的范圍 3.建立土地有形市場 4.建立交易許