2011上海申通宜山路站地鐵商業(yè)項目定位報告（141頁）.ppt

,申通宜山路站地鐵商業(yè)項目定位報告,目 錄,定位報告邏輯圖示,備注： 1. 一、二部分是以市場研究為基礎判斷出項目的商業(yè)價值。 2. 可比案例研究是對本案定位方向有指導意義。 3. 定位部分有充分的定位理由和依據(jù),一 市場研究,二 價值判斷,三 項目定位,四 財務分析,五 規(guī)劃建議,六 開發(fā)策略,財務測算,經(jīng)營檔次定位,主題概念定位,業(yè)態(tài)業(yè)種組合配置,經(jīng)營區(qū)域劃分,開發(fā)策略目標,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局規(guī)劃,九號線宜山路站,興力達,七建,家飾佳,三號線宜山路站,科拉勝,宜山路,徐虹北路,中山西路,凱旋路,田,筑園,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)格局,業(yè)態(tài)功能,本項目,以宜山路、凱旋路、文定路和徐虹北路兩側形成了建材商業(yè)街形態(tài)，成為宜山路建材街的核心。主要形態(tài)為建材商廈和沿街商鋪，高中低檔品牌齊全，人流量較大。,四條主要建材商業(yè)街,蒲匯塘路和中山西路有一定體量的住宅底商，商業(yè)業(yè)態(tài)針對社區(qū)小餐飲小休閑為主。中山西路與宜山路路口位置針對周邊寫字樓客群設置了部分中型快餐和正餐。,二條社區(qū)商業(yè)街,區(qū)域內現(xiàn)有大量辦公商務，未來仍將有30萬m2左右商務辦公物業(yè)投入使用。,辦公商務集中,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)格局,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài),區(qū)域零售以建材家居為主。其中，大型建材家居零售密集分布于宜山路和文定路，小型建材分布于古宜路、徐虹北路和凱旋路，共有建材企業(yè)200余戶，營業(yè)面積30萬。 另外有少量便利店、書店、服飾等店鋪。 未來，光啟城購物中心的開業(yè)將豐富商圈內零售業(yè)態(tài)，填補市場空白。,區(qū)域餐飲零散分布于古宜路、徐虹北路、蒲匯塘路和凱旋路，業(yè)態(tài)以便捷性社區(qū)快餐、正餐為主，商家數(shù)量較少。特色休閑食品零售等嚴重缺乏。,業(yè)態(tài)組合界定：建材家居零售+餐飲，組合單一 宜山路商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合單一；受制于建筑形式，區(qū)域內餐飲、零售、美容等業(yè)態(tài)檔次均屬低端，中高檔零售、特色餐飲、休閑餐飲、休閑食品零售等業(yè)態(tài)嚴重缺乏。商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀與宜山路商圈的商業(yè)地位存在較大落差，也限制了宜山路商圈能級的升級。,文定路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)業(yè)態(tài),家居建材檔次齊全、布局混亂,商圈內家居建材既有高檔的漢斯格雅、博洛尼等品牌，有美標、ToTo等中檔品牌，也有低檔沿街建材家居零售，雖能滿足不同層次的消費者需求，但由于高中低檔品牌混雜于“一室”，致使購物體驗欠佳。同時，由于裝修時間較長，建材商場內燈光、墻柱等均已老化，未來改造難度較大。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀檔次定位,本項目,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,宜山路,凱旋路,古宜路,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)租金,單位：,未來發(fā)展走勢研判 通過區(qū)域建設開發(fā)數(shù)據(jù)了解，區(qū)域遠景規(guī)劃新增商用建筑面積30萬 ，近期可投入使用的商業(yè)物業(yè)為光啟城，商業(yè)體量高達12萬，將極大豐富商圈內的商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動區(qū)域內的零售業(yè)發(fā)展。,單位：,宜山路商業(yè)已開始向綜合性轉變，綜合性較高的購物中心即將投入使用。,12萬單體體量較大，但相對于區(qū)域內零售商業(yè)的匱乏，該體量不存在激烈的市場競爭。,類 型,規(guī) 模,定 位,檔 次,一站式、綜合性、時尚現(xiàn)代、品質生活等，旨在提升區(qū)域內消費環(huán)境的品質、消費內容的豐富。,定位中高檔，與現(xiàn)有商戶形成強烈反差。 依靠環(huán)境、品質、品牌凝聚消費力。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀未來供應預估,區(qū)域現(xiàn)有商用物業(yè)供應量約30萬，其中98.5%為建材家居類零售。,未來商用物業(yè)增量約為30萬，其中商業(yè)面積集中于光啟城，約12萬 ，彌補區(qū)域零售的不足。,商用物業(yè)供應,主要分布于宜山路站周邊“田”字核心，形成最具規(guī)模的建材家居商業(yè)中心。,繼續(xù)在”田”字區(qū)域擴容，形成宜山路核心消費圈。,位置,主要以建材商廈+傳統(tǒng)沿街商業(yè)的組合形式為主，檔次中低。零售、餐飲極度缺乏。,規(guī)劃提至新興CBD高度，一站式休閑購物中心、綜合體成主流方向，檔次定位中高檔。,類型-定位-檔次-業(yè)態(tài),沿街商鋪面積5-30 左右，租金7-20元/天，出租率幾乎為100%。,租金整體趨勢將穩(wěn)中有升，根據(jù)市場供求變化自行調整。,租金-出租狀況,光啟城投入使用后，區(qū)域內零售餐飲、休閑娛樂商業(yè)面積將增加至12.5萬 ，目前較弱的生活服務型商業(yè)將得到擴容。屆時，商圈內居民、白領等的生活消費將回歸至本商圈，由此形成的商業(yè)氛圍將對本項目產(chǎn)生促進作用。 區(qū)域內商鋪以小面積分割商鋪為主，50-100及以上中等規(guī)模商鋪供應較少。小商鋪租金總額較低，受到商戶青睞，出租率較高。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域商業(yè)市場總結,區(qū)域消費需求市場特征,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,15,項目周邊社區(qū)共約43萬，按人均30 計，項目周邊居住人口約1.5萬。項目周邊寫字樓集中，通過宜山路地鐵均可方便抵達。區(qū)域內主要消費客群為社區(qū)居民與企業(yè)白領，考慮到地鐵快速輸運人員流動的特點，本項目的主流消費者為通過地鐵上下班的企業(yè)白領。,本項目,寫字樓,住宅,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域住宅辦公消費者分析,備注：輻射半徑以項目周邊500米范圍為準。,本次消費者調查共計發(fā)放79張調查問卷。集中調查本項目周邊客群，研究消費者構成，消費習慣，消費需求與特征，并加以總結分析，為項目定位提供依據(jù)。,消費者結構,居住地分布結構：75%為本市居民，25%是新上海人。 消費者職業(yè)分布：企業(yè)白領56%、學生20%、工人11%、私營業(yè)主10%。 消費者收入分布：月收入1500-3000元與3000-5000元區(qū)間合計占比63%，形成主體消費群。 上述數(shù)據(jù)證明，項目區(qū)域內的主要消費者是本市居民。消費者職業(yè)比例以企業(yè)白領為主，而消費者收入也集中于平均分布在1500-3000與3000-5000這一中等及偏上收入水平。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征,年齡分布：18-25歲占比58%，26歲-35歲占比27%。 文化程度情況：本科以上所占比例最高，達79%。大專占11%。整體文化程度較高。 數(shù)據(jù)表明：在項目區(qū)域內1825歲為主要消費年齡段，在這個年齡段中，以初入職場的企業(yè)員工為主。26歲35歲年齡段以企業(yè)白領為主，相對消費力較強。,消費者結構,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征,消費者線路選擇,線路選擇：樣本中乘坐一號線的消費者最多，達到19.4%，其次是2號線與4號線，各占比約15%。 消費者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場，占比達到37%，其次是徐家匯和中山公園，各占比19%。 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)，人民廣場地下商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、體量龐大，且是一、二、八三條連接人口密集區(qū)的高強度地鐵線的換乘樞紐，成為消費者的首選消費地。宜山路站是三、四、九號線三線換乘站，培育期后商業(yè)潛力較大。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費目的地特征,消費者購物時間選擇,每周消費時間頻率：37%消費者每周消費時間為1天。 綜合地鐵人流呈年輕化、職業(yè)化態(tài)勢，可以發(fā)現(xiàn)，項目區(qū)域內消費者消費頻率屬于較高水平，地鐵消費已屬日?；?、習慣性行為。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃應對日常消費品有所側重。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費消費頻次特征,消費者外出方式選擇,外出消費陪伴者：52%的消費者為上下班或工作時間消費，28%與家人同行，12%與戀人同行（此題為多選）。 消費出行方式：82%的消費者以地鐵出行，51%的消費者以公交車出行，29%的消費者以出租車出行（此題為多選）。 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，項目區(qū)域內消費者的出行方式中地鐵交通占據(jù)絕對主力，從消費陪伴者分析圖看，以上下班途中及工作時間的日常消費比重最高，而以家人為核心的家庭式消費和以戀人為核心的約會式消費均占據(jù)一定的比例。以上下班和工作時間為主的消費具有典型的年輕化消費的特征，通常消費金額低、頻次高、類型多樣。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費習慣特征,消費者外出消費內容選擇,外出消費內容：40%在上次外出消費中涉及了餐飲類消費,32%有購物類消費，20%有休閑娛樂類消費。（本題為多選） 外出消費金額：35%的消費者單次消費金額處于200-499元之間。 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，項目區(qū)域內消費者具有一定的消費力，同時對于餐飲、購物消費有較為旺盛的需求。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費習慣特征,消費者消費能力特征,單次購物消費金額：50-99元范圍占比最高，為29%；200-499元占比23%，500元以上占21%。 單次餐飲消費金額：50-99元范圍占比最高，為37%；49元以下及100-199元范圍次之，各占26%。 單次休閑消費金額：50-99元最高、占比36%，49元以下及100-199元各占比25%。 結論： 項目區(qū)域內商業(yè)能級較低，消費外流嚴重。餐飲、購物和休閑娛樂的消費檔次均較低，尤以餐飲最低。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,地鐵消費人群結構特征消費者消費能力特征,缺供應,低滿足,中滿足,高滿足,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,區(qū)域消費品類本地供應量與滿足度,家居、零售餐飲業(yè)態(tài),結論一：市場終端目標群體確立,項目周邊主要消費群體集中在1835歲。,采集樣本中消費者主要構成中，企業(yè)白領占比56%。,項目周邊小型住宅區(qū)較為集中，新開發(fā)社區(qū)較少。,消費觀念前衛(wèi)，擁有一定消費能力。,項目周邊有大量寫字樓，白領人群集中。居民擁有較強消費力。整體消費特征趨向于年輕化。,項目體量較小，遠距離輻射力有限。,項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，以建材為主，區(qū)域內消費者民生類需求不能得到滿足。,居民&白領,結論二：市場容量空缺需求確立,樣本調查顯示：消費者對快餐、西餐需求較大。,消費者 行為習慣,樣本調查顯示：消費者對銀行、文體用品需求較大。,適合本項目消費者需求前三位均為食品餐飲零售業(yè)態(tài)。,消費者 需求,樣本消費者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場。,由于缺乏零售、餐飲業(yè)態(tài)，導致相關類型消費外流，在區(qū)域內的消費水平不高。,餐飲娛樂休閑周花費時間為1至3次，消費意識較強。,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,消費需求市場特征總結,區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求空間,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,26,商業(yè)能級,項目周邊寫字樓集中，中小規(guī)模社區(qū)分布于項目東西向和北向，項目商業(yè)能級覆蓋范圍應定位為500米范圍內企業(yè)白領與社區(qū)客群，并可擴展至區(qū)域內建材家居消費者。,服務功能,增加便攜式餐飲、食品零售、及相關休閑業(yè)態(tài)比重，豐富家居功能，補充缺失購物業(yè)態(tài)、打造便捷性地鐵購物空間。,品牌檔次,適度引進知名品牌，塑造項目形象，注重各業(yè)態(tài)業(yè)種品牌的落地可行性和市場實際的可消化能力。,規(guī)模規(guī)劃,提升物業(yè)硬件與配置合理的業(yè)態(tài)業(yè)種比例，設計合理的人流動線。,商業(yè)發(fā)展空間,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,總結一：關于商業(yè)性質地位,總結二：關于業(yè)態(tài)業(yè)種組合,總結三：關于商業(yè)目標客群,PART 1 區(qū)域商業(yè)市場解讀,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,項目資源價值判斷,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,30,田字商圈,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,宏觀區(qū)位條件解析,31,未來,北：凱旋路兩側老居民區(qū)，過宜山路南側以建材家居類商場居多。,北/南：三號線小商鋪所在位置及左側派出所位置調整后，地上商業(yè)部分的整體形象將有較大提升。,北,南,南：沿街店鋪、餐飲和建材，滿足區(qū)域內企業(yè)白領消費和社區(qū)居民日常生活所需服務，是商圈內成熟的社區(qū)商業(yè)街之一。,現(xiàn)狀,規(guī)劃,項目位置,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,微觀區(qū)位條件解析（3號線宜山路站項目四至）,32,東：宜山路，七建、興力達等建材商廈。 宜山路兩側清一色為建材商廈，餐飲、休閑服務等配套商業(yè)缺乏，僅配置便利店作為補充。,東/西：現(xiàn)有建材商廈變動空間較小，在建的光啟城綜合體將使宜山路的業(yè)態(tài)趨向豐富。,西：古宜路、徐虹北路，西岸創(chuàng)意園、宜嘉苑住宅樓及沿街商鋪。沿街商鋪以建材為主、輔以餐飲、服飾和美容等休閑服務。,現(xiàn)狀,規(guī)劃,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,微觀區(qū)位條件解析（9號線宜山路站項目四至）,客群資源：,商業(yè)資源：,硬件條件： 九號線項目位于地下一層，是9號線的進出站通道及3、4、9號線的輔助換乘通道，有穩(wěn)定的客流。3號線地上商業(yè)部分，是3號線旅客出入的必經(jīng)之路，商業(yè)展示面與聚客性俱佳。,宜山路建材商業(yè)街區(qū)在全市范圍內具有市場號召力，商業(yè)氛圍濃重。是消費者潛意識里的建材家居第一商業(yè)消費區(qū)域。,周邊寫字樓集中，企業(yè)白領客群較大；項目輻射范圍社區(qū)密集，家庭消費潛力大；宜山路站作為樞紐型地鐵站，每日有大量的換乘客群，影響力巨大。,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,資源條件解析,34,項目周邊道路條件簡析： 區(qū)域內有一條主干道（中山西路）、一條次干道（宜山路）、三條支馬路（徐虹北路、蒲匯塘路、文定路）。黑圈所指是正在改建中的地鐵3、4、9號線三線換乘的通道。 主干道：中山西路作為城市主要過境型道路，交通流量較大，小型車輛所占比例較高，是本項目外區(qū)域客流主要來源之一。 次干道：宜山路貫穿南丹路、中山西路、虹橋路，繼而到達徐家匯，是本項目客流的主要進入通道。 支 路：徐虹北路、凱旋路、蒲匯塘路、文定路作為項目外部的人行支路，道路承載能力低，是項目社區(qū)型消費客群的主要人流導入通道。 地鐵：9號線1、3號出口是地下項目的主要人流來源之一；2號口通往家飾佳，目前未開通；3號線宜山路站客流相對集中。,我們的觀點： 2個項目都有穩(wěn)定的地鐵作為消費支撐，但由于地上地下所處位置與換乘通道的因素，將對2個項目的人流動線布置、業(yè)態(tài)布局等方面提出較大挑戰(zhàn)。,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,交通條件解析,9號線宜山路站地下商業(yè)部分,3號線宜山路站地上商業(yè)部分,35,標志,多重功能,第二空間,“樞紐型地鐵站，3、4、9號線地鐵換乘、企業(yè)白領為主的大客流”等因素，標示著本項目將成為區(qū)域內的重要休閑消費目的地。,坐落于區(qū)域核心，其商業(yè)、等都將成為白領、社區(qū)居民追求品質生活、休閑減壓的第二空間。,填補區(qū)域市場空白，匯聚品質餐飲、休閑零售、生活配套等多元化商業(yè)功能，締造地鐵消費體驗新主張。,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,物業(yè)條件指向,36,體量規(guī)模較小，開發(fā)強度低。 競爭光啟城12萬方商業(yè)，規(guī)劃設置相當數(shù)量餐飲、零售業(yè)態(tài)，帶動區(qū)域內市場養(yǎng)成。 機會現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)單一，高客流所需餐飲、食品零售等需求大，快速餐飲、特色零售業(yè)態(tài)發(fā)展契機較好。,市場條件匯總,地鐵便捷性、通達性。 人流建材家居消費者、寫字樓白領、附近眾多小區(qū)帶來穩(wěn)定的消費群。 商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，消費需求有外延。,項目條件評估,項目市場條件評估,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,地塊商業(yè)價值判斷,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,地塊商業(yè)價值判斷,整體開發(fā)思路及SWOT分析,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,39,思考一：與商圈核心業(yè)態(tài)同步，以精品家飾強化所在區(qū)域的商業(yè)形象，利用商圈的客流量鎖定目的性客群。,3號線地上商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：充分利用KFC多年形成的聚客效應，挖掘周邊年輕的白領消費群的消費力價值，導入品牌快餐、休閑餐飲等業(yè)態(tài)。,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,SWOT,O,W,T,S,項目位于是3號線出站站廳，客流量穩(wěn)定且乘客的消費需求、消費能力較高。 項目所處宜山路建材一條街具有全市號召力，流動性偶發(fā)客流量可觀，且單次停留時間較長，由建材延伸的消費內容涵蓋餐飲、家居家飾、軟裝等，是本項目的直接消費群。,項目總商業(yè)面積僅388.9，在商家集聚規(guī)模上劣勢。 項目臨凱旋路一側被4號線的出入站口遮擋，視線通透性受到一定影響。,項目區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)稀缺，且物業(yè)條件差，經(jīng)營檔次不高，。 項目所在區(qū)域規(guī)劃為上海新興CBD，商務商貿擴容30萬方，餐飲需求擴大。 項目所在區(qū)域以建材、家居為主，家飾、軟裝設計展示等業(yè)態(tài)較少。,伴隨宜山路CBD開發(fā)建設進程的推進，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級逐步調整，項目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。 光啟城體量較大，業(yè)態(tài)與本項目存在部分重合，將分流部分消費者。,優(yōu)勢：,機遇：,風險：,劣勢：,3號線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢分析,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,結合地鐵與區(qū)位優(yōu)勢，抓住周邊居民消費和地鐵快速消費，引進快餐類業(yè)態(tài)。 提升商家品牌檔次，與KFC一起，形成集聚優(yōu)勢和市場號召力。,增長性戰(zhàn)略 SO,扭轉性戰(zhàn)略 WO,項目體量較小，采用無分割或大分割方式，引入中等面積和大面積商戶，形成項目的商業(yè)聚焦點，增強消費者記憶度。,在項目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的品牌快餐、家飾、軟裝設計展示等業(yè)態(tài)，擴大商業(yè)覆蓋范圍。 針對區(qū)域內業(yè)態(tài)整體現(xiàn)狀較為發(fā)達但業(yè)種明顯單一的餐飲業(yè)態(tài)進行差異化定位，引進差異化業(yè)種，吸引細分客群。,補缺性戰(zhàn)略 ST,防御性戰(zhàn)略 WT,充分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢，優(yōu)化商業(yè)和營銷展示，擴商業(yè)可視度并增強商業(yè)便利性。 借助商家品牌，整合多方資源，強化項目在周邊區(qū)域的地位。,應對策略,O,W,T,S,3號線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢分析,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,思考一：針對項目快速輸送人流的特點，以便攜式餐飲、特色食品等，鎖定占地鐵人流主體的白領客群。,9號線地下商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：利用項目直通家飾佳建材商廈的獨特通道，設置家居、飾品、軟裝的展示、設計空間，作為地面及周邊建材商業(yè)的延伸，吸引地上消費者向下移動，擴大項目的輻射人群，與宜山路商圈形成聯(lián)動。,思考三：項目周邊寫字樓密集、企業(yè)白領較多，針對白領普遍存在的工作壓力大、社交活動頻繁等生活狀態(tài)，設置特色書屋、精品超市等業(yè)態(tài)，延長客群的消費時間。,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,項目營業(yè)面積僅1000左右，在商家集聚規(guī)模上未來可能會收到光啟城的沖擊。 項目城狹長狀，中間被立柱切割，容易形成消費者視覺疲勞，不利于動線設計。 換乘通道位于左右兩端，中段必經(jīng)人流較少，造成項目對中間鋪位的客源問題較為嚴重。,項目區(qū)域周邊休閑餐飲、食品零售業(yè)態(tài)業(yè)種稀缺，且物業(yè)條件較差，經(jīng)營檔次不高。 項目周邊區(qū)域白領商務型、休閑性餐飲購物需求旺盛,但周邊餐飲業(yè)態(tài)數(shù)量有限，可選范圍狹小，存在空白區(qū)域。,光啟城規(guī)劃與九號線出口直接連通，且業(yè)態(tài)豐富，品牌齊全，項目人流將被分流。 伴隨宜山路CBD開發(fā)建設進程的推進，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級逐步調整，項目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。,項目客流量穩(wěn)定，乘客以年輕的白領居多，消費能力較高。 項目周邊居民和寫字樓集中，有穩(wěn)定的社區(qū)消費群和企業(yè)白領消費群。 項目由申通地鐵投資并統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運營管理，企業(yè)品牌形象優(yōu)良，經(jīng)營優(yōu)勢明顯。,優(yōu)勢,劣勢,風險,機遇,9號線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢分析,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,結合地鐵與區(qū)位資源優(yōu)勢，抓住現(xiàn)有區(qū)域相對缺失且符合年輕人群和地鐵快速消費特征的的休閑快餐類業(yè)態(tài)，吸引目標人群。 利用運作主體與前期運籌優(yōu)勢，建立區(qū)域領先的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，爭奪商業(yè)品牌與消費者認知資源。,在項目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的便攜式外帶餐飲、食品零售等消費品類，擴大商業(yè)覆蓋范圍。 傳播措施上，注重對周邊寫字樓白領的引導，重點吸引青年白領消費群。,充分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢，通過科學的動線規(guī)劃擴大商業(yè)可視度并增強商業(yè)便利性，提升人流停留率力求商業(yè)價值最大化。 借助企業(yè)品牌，整合多方資源，通過高調的定位概念，搶占區(qū)域商業(yè)的制高點。,針對整體區(qū)域休閑餐飲業(yè)態(tài)嚴重缺失的現(xiàn)狀，著力于區(qū)域補缺，導入具有高度目的性、聚客力的便攜式餐飲業(yè)態(tài)（電加熱或冷藏類），填補區(qū)域市場空缺。 針對區(qū)域內業(yè)態(tài)整體較為發(fā)達但業(yè)種明顯單一的現(xiàn)狀進行差異化定位，吸引細分客群。,9號線地上商業(yè)SWOT應對策略,PART 2 項目商業(yè)價值判斷,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,地下鐵商業(yè)案例研究,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,徐家匯站美羅城五番街 中山公園站地下商業(yè) 北新涇站宜嘉坊地下商業(yè) 七寶站匯寶廣場地下商業(yè),47,徐家匯的美羅城在開業(yè)10多年后，曾經(jīng)火爆的大食代由地下一層搬到了6樓，原來風味小吃和游藝的地下一層，成功轉型為充滿時尚氣息的20多家日本時尚品牌專賣店的“五番街”。這條全新日本街的出現(xiàn)是徐家匯商圈整體提升改造計劃的一部分。徐家匯商圈正在啟動“階梯式調整”計劃，美羅城、港匯廣場、匯金百貨等企業(yè)都在其列。,項目名稱：五番街 發(fā)展商：匯美房產(chǎn) 開業(yè)時間：2010年8月 位置：徐家匯美羅城 建筑面積：約3000 類型：日式時尚休閑街 樓層：地下一層 目標客群：18至35歲 商鋪數(shù)目：30余間 出租率：98%,項目簡介,項目來源,五番街項目概況,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,地鐵 :1號線徐家匯站（3號出口 ） 公交 :20多條巴士線路（肇嘉浜路） 徐家匯地下行人通道分別連接肇嘉浜路、漕溪北路、華山路、虹橋路地鐵站、出入口分別與東方商廈、港匯廣場、美羅城太平洋、六百等幾大商廈地下層相連。行人可從地鐵出口直接進入五番街，交通動線上十分便捷。,徐家匯商圈的位置為項目創(chuàng)造了龐大的人流條件，借助于路面交通與軌道交通的結合，加上地下連接通道，使消費者極為便利地往來項目與周邊商廈之間，形成了巨大的商機。,交通動線,地鐵出入口,地下通道,五番街,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,充分利用地鐵出入口和地下通道的連接，將地鐵消費群直接導入到項目本身，大大提升了顧客流量。 鋸齒型門面，有效解決直線通道視覺單一的效果，在局部可形成裝飾亮點，營造個性化的空間感。 與主樓通過中庭環(huán)形連接，制造出特大的空間感，以利于人流匯聚場內。,客流導入,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,諸多日本老字號及連鎖品牌，注重時尚和實用的結合 無印良品 MUJI，這家突出的特點是貨品新多而全，重點是還有很多護膚品 Nanas Green Tea七葉和茶，是日本最大的抹茶餐飲連鎖，五番街是其在中國的首家店，以打造健康潮流的抹茶專營店為理念，多款風行于日本的特色美食、京都宇治抹茶 在日本盛傳的最好抹茶。 都恩客創(chuàng)于1905年，是日本真正的百年老字號，店內做面包所用的材料都是日本運過來的，主打是法式面包和麻薯面包，味道十分地道獨特。,經(jīng)營特點,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,中山公園站地下商業(yè),2號線中山公園站周邊是龍之夢購物中心和眾多甲級辦公樓，借力于和地鐵3、4號線站換乘樞紐作用，以及周邊區(qū)域環(huán)境支撐，這里逐步發(fā)展為區(qū)域級的城市副中心商圈。中山公園站地下通道出入口有8個，其中，很多通道都和周邊商廈相銜接，逐步發(fā)展成為具有地鐵特色的地下商業(yè)部分，其中，最有代表性的是龍之夢地下、上海小馬路這兩段。,1,2,3,4,5,6,地鐵通道商業(yè),龍之夢,聯(lián)通大廈,兆豐廣場,多媒體生活廣場,玫瑰坊,園林天下,7,巴黎春天,地鐵出口,1,2,3,4,5,6,7,上海小馬路,龍之夢B1,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,龍之夢地下相連通道,2號線中山公園站地下2號出口與龍之夢地下一層相連處，共計約有20多家經(jīng)營商戶，其中零售商戶比重約為75%，速食、西點甜品類商戶約占20%，其他類占5。由于直接與地鐵站臺出入口連接，人氣旺盛。,2號口龍之夢相連地鐵商業(yè),PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,上海小馬路,基本概況： 地鐵2號線通道內商業(yè)，由于與玫瑰坊相連，這部分商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為中高檔零售服飾街； 已入駐200家左右的商家中主要以服裝、配飾為主，但在連接地鐵通道的主要入口處設置速食快餐類，有麻辣燙、鮮扎果汁、中式米粉等，數(shù)量所占整個商業(yè)街比重約6。,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,北新涇站-宜嘉坊,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,特點歸納,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,借鑒三：,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,匯寶購物廣場項目概況,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,地下一層業(yè)態(tài)布局,泡泡塘,匯寶購物廣場地下一層經(jīng)營業(yè)態(tài)以生活類零售及速食餐飲為主，以滿足地鐵出行快速消費的需求特征，其定位主要包括了外帶食品、特色餐飲和小商品。,阿明食品,一伍一拾,丸來玩趣,中國茶葉,一品軒,美式眼鏡,五糧液,天喔一佳,香特莉,來伊份,浪漫小鎮(zhèn),歐伊喜,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,9號線宜山路站商業(yè)整體定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,62,地下鐵商業(yè)范疇，地面以上輻射范圍上以地鐵站周邊500米范圍為目標，功能上以滿足地鐵內商業(yè)需求空白，同時以區(qū)域范圍內商業(yè)補充為目標。,中檔偏大眾，餐飲方面以速食外帶、飲料甜品為主，零售方面則以便利店、家居軟裝、屋內飾品類為主。,服務于地鐵過往消費主流人群，同時，為區(qū)域建材家居購物消費者提供延伸消費和配套消費的場所,項目定性,商業(yè)定性,目標市場,檔次定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,業(yè)態(tài)建議,外帶速食、飲料甜點,休閑書屋,家居陳設軟裝飾品,小吃( 電加熱及冷藏類),生活零售,優(yōu)先級,角色界定,地鐵內需求空白，需求量大,有效填補，提升項目競爭力,地鐵網(wǎng)絡、社區(qū)文化、青年交流,延伸需求，與地上業(yè)態(tài)形成補充,缺失品類，填補區(qū)域需求,商業(yè)定性,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,目標客群界定1（目的性消費客群）,家居建材類消費客群： 消費區(qū)域： 宜山路、中山西路、徐虹北路、凱旋路所界定范圍內的消費人群。 客群構成： 周邊居民，居住附近傳統(tǒng)社區(qū)及新建小區(qū)內。 以購買家居建材衛(wèi)浴潔具為消費前提的目的性消費者，涵蓋附近及遠區(qū)客流，以中年、青年家庭為主體。 客群特征： 有明確的出行目的消費地，注重交通便利性。建材家居類主消費特征明確，也會延伸出居家陳設、軟裝飾品的消費需求，由于這部分客戶在本區(qū)域內的逗留時間較長，容易在消費過程中產(chǎn)生休憩，補充體力方面的需求。,居家陳設、裝飾類消費,便攜外帶食品類消費,客群定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,目標客群界定2（地鐵消費人群）,地鐵消費客群： 客群類型： 通過地鐵達到宜山路站出站或換乘的地鐵消費人群。 客群來源： 周邊辦公一族、周邊居民及居住在周邊的地鐵一族。 客群特征： 習慣地鐵出行，生活節(jié)奏快，日常休閑時間較少，對就近的消費環(huán)境、生活消費依賴度較高。消費內容主要包括外帶餐飲、業(yè)余充電及生活購物等方面。,快速外帶食品類消費,生活類購物消費,客群定位,書籍雜志類消費,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,區(qū)域內部,外區(qū)客群,建材家居消費群,商務辦公,上下班族,地鐵出入消費人群,周邊住宅 原居住區(qū),周邊及附近居民,目的性延伸消費和體力補充,地鐵快速消費,生活類消費,目標客群定位：本項目地鐵出入的群體為目標消費核心群，其次是區(qū)域建材家居目的性消費客群，周邊及區(qū)域外延居住區(qū)的居民群體為補充消費群。,核心目標客戶,補充目標客戶,潛在目標客戶,客群定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,定位價值判斷,區(qū)位價值：區(qū)位價值較高,交通價值：交通價值優(yōu)越,商業(yè)價值：目的性消費高但受到一定限制,資源價值：輻射范圍廣非本區(qū)域客流明顯,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,快速休閑餐飲,現(xiàn)代、潮流的居家生活,快速、品質的消費理念,地鐵時尚，潮流我創(chuàng),宜山路區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,建材市場,家居、家紡市場,快餐、休閑消費缺失,【讓居家時尚給生活充電】,滿足地鐵一族體力加油、區(qū)域居家生活的消費延伸 是宜山路區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的有效補充。,形象定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,69,職場壓力下，周邊都市白領一族的腦力和知識補充需求。 以清靜、時尚為元素的專業(yè)或特色書屋為主、強調品質感、舒適感、體驗感和互動性。,家居陳設軟裝主題。 以區(qū)域內相對成熟的業(yè)態(tài)為基礎，通過地鐵商業(yè)的銜接，形成有效的補充。 時尚、現(xiàn)代且具備一定的展示功能空間。,快速消費主題。 地鐵上下班白領一族日常工作快節(jié)奏對體力補充的需求。 具備快速、高品質、優(yōu)環(huán)境、便攜帶的小吃食品（以電加熱及冷藏類為主）。,【地鐵生活加油站】,職場生活充電站,家居生活體驗站,家居好體驗 腦力快補充 地鐵新節(jié)奏,主題定位,都市生活加油站,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,70,休閑餐飲功能,職場充電功能,居家生活功能,宜山路休閑地鐵商業(yè)的主力功能,地鐵生活加油站,特色快餐,休閑雜志,專業(yè)書店,軟性裝飾,時尚家居,家紡飾品,連鎖咖啡,面包西點,甜品飲料,便攜食品,生活便利,功能定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,功能構成,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,家居飾品,軟裝陳設、家居飾品、生活小品等,快速食品,奶茶飲料、休閑小吃、面包甜點,雜志書屋、便利店,休閑雜志、專業(yè)書屋、生活小超市等,功能構成比例,便攜餐飲,外帶壽司、泡芙工坊、外帶披薩、干果,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,業(yè)態(tài)布局及配置要求（方案一）,1號口,2號口,3號口,便攜餐飲、外帶食品,家居飾品、建材展示,雜志書屋、便利店,B1層（商鋪面積預計在1120m2） 業(yè)態(tài)規(guī)劃：便攜餐飲、食品零售、便利店、雜志書屋、家居裝飾 單通道：寬度不小于4米，入口處人行通道寬度不小于3米 層高要求：3.2米（不含設備部分） 用電量：300KW（不含公共部分用電） 不預留餐飲需求,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,B1層（商鋪面積預計在980m2） 業(yè)態(tài)規(guī)劃：便攜餐飲、食品零售、便利店、雜志書屋、家居裝飾 雙通道：寬度不小于3米/條，入口處人行通道寬度不小于3米 層高要求：3.2米（不含設備部分） 用電量：300KW（不含公共部分用電） 不預留餐飲需求,業(yè)態(tài)布局及配置要求（方案二）,1號口,2號口,3號口,便攜餐飲、外帶食品,家居飾品、建材展示,雜志書屋、便利店,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,地鐵商鋪租金水平主要決定于每天地鐵站出入的人流量，通過計算每一個出入口的人流量，以達到測算租金水平的數(shù)據(jù)真實有效。,租金價格定位,備注： （1）統(tǒng)計時間為15點16點，全日有效人流量按10個小時計算。 （2）2號口未開通，同時，2號口為家飾佳地下層，客流量有限，不作為統(tǒng)計依據(jù)。 （3）1號口由于有3號線與9號線換乘，換乘人流量這部分不納入本次統(tǒng)計范圍內。,為了使人流量統(tǒng)計更具科學性，還需要在統(tǒng)計基礎上對幾個因素進行修正。 時點因素：0.85 重復計算：0.75 換乘損失：0.75 本項目可計算有效日人流量（54005400）0.850.750.755163,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,統(tǒng)計時間：2010年11月30日,本案為地下鐵通道商鋪，周邊可參考同類型物業(yè)租金沒有，因此，本案通過意愿商家可承受租金和可租面積來推導營業(yè)額，同時通過客單價來計算所需要的人流量，最后通過對地鐵出入口有效人流量的統(tǒng)計和有效客流比例的擬合推導出本案的平均租金水平，以求反映出最真實的租金水平。,租金價格定位,備注： （1）月營業(yè)額承租面積可承受租金365/12/25 （2）月客流量月營業(yè)額/客單價 （3）日通行人流量日客流量/有效客流比例 （4）擬合系數(shù)按照所需日通行人流量與實際有效日人流量之間的比例設定,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,速食、便攜食品類租金6.0-8.0元/天，取中間值7.0元/天。 便利店租金為5.0元/天；零售類租金價格以便利店租金為參考。,租金價格定位（本案面積及租金推算均以實用面積為依據(jù)）,綜合方案1和方案2的租金推導結果，本案的合理平均租金建議在6.15元/m2/天。,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,租金價格定位（本案面積及租金推算均以實用面積為依據(jù)）,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,商戶類型：輕餐飲 商戶名稱： DQ 滿記甜品,商戶推薦,商戶及品牌推薦建議,商戶類型：食品零售 商戶名稱： 85度C 貝爾多爸爸泡芙 摩提工房 愛茜茜里 爭鮮壽司,商戶類型：便利店零售 商戶名稱：7-11 全家 羅森,商戶類型：零售超市 商戶名稱：屈臣氏 萬寧,商戶類型：居家飾品 商戶名稱：羅萊家紡,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,3號線宜山路站商業(yè)整體定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,81,目標客群：近端服務于周邊寫字樓白領人群、中端滿足社區(qū)型客群及遠端流入性建材家居消費群的延伸性需求。,檔次定位：中檔，零售購物方向以精品家居類商業(yè)為主，餐飲方向以品牌快餐為主。,項目定性：輻射范圍上以區(qū)域型中心為目標，功能上以填補區(qū)域商業(yè)空白為目標。,商業(yè)定性,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,商業(yè)定位,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,功能構成及業(yè)態(tài)布局,項目范圍,方案說明：在地鐵通道和凱旋路路段分別設置出入口，形成項目內部通道與內部展示面。,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,方案一 地上一層，面積388.9m2 ； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：品牌快餐、休閑餐飲； 整體出租，不做分割。,方案二 地上一層，面積388.9m2； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：品牌快餐、休閑餐飲； 分割出租，以中型面積。,分割式動線規(guī)劃,商戶類型：家居家紡 商戶名稱：潔麗雅、水星家紡、羅萊家紡、紫羅蘭家紡等。,商戶推薦,商戶及品牌推薦建議,商戶類型：快餐、西餐 商戶名稱：真功夫、巴貝拉、薩莉亞、味千拉面等。,PART 3 項目商業(yè)功能定位研究,PART 4 項目財務測算,9號線宜山路站,PART 4 財務財務測算,87,地鐵生活加油站的“經(jīng)濟賬”,開發(fā)假設,租金預測,開發(fā)成本收益分析,財務風險預測,PART 4 財務財務測算,方案對比,投資成本與收入測算,資金平衡分析,贏利能力分析,敏感性分析,盈虧平衡分析,PART 4 財務財務測算,開發(fā)條件假設與開發(fā)成本,PART 4 財務財務測算,方案一,方案二,財務測算假設,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（單通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（單通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（單通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（單通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（單通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（雙通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（雙通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（雙通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（雙通道）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（雙通道）,PART 4 財務財務測算,敏感性分析對比數(shù)據(jù)顯示： 從利潤率、投資回收周期等方面考量，方案一與方案二基本相當； 但方案一的內部收益率較方案二高出9.8%，凈現(xiàn)值150萬，相較之下，方案一更優(yōu)。,方案對比,PART 4 財務財務測算,3號線宜山路,PART 4 項目財務測算,103,開發(fā)條件假設與開發(fā)成本,PART 4 財務財務測算,圖中黃色部分為項目可租范圍。,項目有整體出租與分割出租兩種方案。 方案一：整體出租方案，項目的招商成本、招商周期及管理費用等方面成本較低，商家的租金議價要求高，故租金以區(qū)域內底商租金低端值為參考，取7元/天； 方案二：分割出租方案，招商成本、周期和管理費用較高，故租金以區(qū)域內租金中值為參考，取10元/天。,租金預測,PART 2 項目商業(yè)功能定位研究,區(qū)域內底商（2009-2010）租金參考,財務測算假設,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案一（主力店整體包租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（分租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（分租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（分租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（分租）,PART 4 財務財務測算,財務測算方案二（分租）,PART 4 財務財務測算,敏感性分析對比數(shù)據(jù)顯示： 從稅后利潤率、收益率等方面考量，方案一均比方案二高出7個百分點； 凈現(xiàn)值方面，方案一比方案二略低，但投資回收期可提前一個季度； 考慮到方案二招商執(zhí)行、管理執(zhí)行、物業(yè)維修等方面存在的不確定性，方案一更優(yōu)。,方案對比,PART 4 財務財務測算,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,9號線宜山路站商業(yè)規(guī)劃設計建議,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,119,B2地鐵站臺層,B1地下通道層（本項目所處）,3號口（中山西路）,1號口（古宜路）,2號口（家飾佳商廈）,外部交通組織,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,商鋪位置,通道位置,出行方向,1號口,人行動線,2號口,3號口,主入口,次入口,垂直電梯,B1 層人流動線（方案1）,出入口處人行通道空間預留,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,B1 層人流動線（方案2）,商鋪位置,通道位置,出行方向,1號口,人行動線,2號口,3號口,主入口,次入口,電梯,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,考慮到本項目位于地鐵內部，其外觀設計主要集中在入口處，外觀應充分考慮地鐵內部的環(huán)境和色彩的匹配，適當考慮鮮艷的一些商業(yè)元素、墻體大屏幕、泛光燈、墻面透視等細節(jié)，突顯“地鐵加油站”的生活特質。,外觀設計,現(xiàn)有出入口,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,地鐵商業(yè)需要VI，特別是一個通俗易記的名稱，這對潛在大眾消費者是一種吸引。其次是形象指示標志，不但要讓商業(yè)的經(jīng)營檔次、品牌內涵與名稱保持一致，更通過以此指引消費者前來光臨。,VI導視、形象指示,外部指示,內部導視,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,物業(yè)設施條件的優(yōu)劣，直接反映了地下商業(yè)項目的整體品質與經(jīng)營檔次，從而影響地下商業(yè)項目商鋪的整體租金水平。 通道中部的柱子可利用率較低。可考慮局部加以統(tǒng)一裝修,或者沿柱子做敞開式商鋪。 地鐵商鋪的物業(yè)設施條件，將成為左右地下商業(yè)項目品質檔次及商鋪租金價格的重要條件之一。,內部配置,項目現(xiàn)場,PART 5 項目規(guī)劃設計建議,PART 6 項目開發(fā)運營策略,策略目標,綜合考量項目市場現(xiàn)狀、收益目標、實操性，確定后期運營管理模式。,本項目的開發(fā)策略目標,目標一,目標三,目標二,結合模擬招商結果與定位分析的判斷，從市場角度推導出合理的招商營銷賣點及策略建議，確保項目的穩(wěn)定收益可持續(xù)性。,把握好區(qū)域原有商業(yè)組成與地鐵通道的銜接關聯(lián)，以速食業(yè)態(tài)為切入點，通過與零售業(yè)態(tài)組合，形成項目的核心競爭力。,在定位方向基礎上，通過業(yè)種的合理組合，制定項目運作的基本思路以保證項目的有效運作。,PART 6 項目開發(fā)運營策略,落位精準 彌補稀缺 項目位于地鐵站臺上層，不占用地鐵通道，地鐵客流折扣不可避免，因此前期以食品甜點、特色小吃類商家來確立特色吸引人氣，后再展開其他的招商運作， 其次是要以“區(qū)域性或目的性消費”的商家為補充，形成客流集聚，滿足后續(xù)招商。,空間獨立 統(tǒng)一管理 本項目為地下鐵商業(yè)，由于通道相對完整，統(tǒng)一管理比較合適，另外，考慮到體量較小，本身還有地下建筑的局限性，獨立分租/包租的運作策略，是項目日后經(jīng)營的基本原則。,先期落位,補充需求,特色食品、輕食小吃、西式甜品、奶茶飲料,快速消費 聚集人氣 品牌形象,休閑書屋、專業(yè)雜志、建材家居,運作原則策略（一）,PART 6 項目開發(fā)運營策略,速食西點等業(yè)態(tài)所能釋放的吸納能量相對有限，消費客群也會隨之細分流失。 在考慮本項目整體性的同時，也需要考慮通道中部與端頭通達性的差異。 建議設置以建材家居類為目的性消費的業(yè)種，與上部物業(yè)形成關聯(lián)，以達到吸引地面目的性消費人流的根本目的。,項目周邊聚集了大量的家居商場、建材商場，面向的都是特定的目的性消費群體，因此本項目定位目標將應該考慮如何將這部分消費群與項目形成互動，形成區(qū)域主力業(yè)態(tài)的消費延伸。,單一主題,分區(qū)組合,風格易統(tǒng)一，整體形象好 物業(yè)限制多，運營有風險,運作原則策略（二）,填補空白點，收益最大化 品牌難統(tǒng)一，管理投入多,PART 6 項目開發(fā)運營策略,多元化,主題鮮明有自己的獨特點，經(jīng)營業(yè)態(tài)要多元化。 家居建材零售、外帶食品、雜志書屋等各類業(yè)態(tài)相互關聯(lián)，相互補充。,聚人氣,切入市場空白，聚焦稀缺業(yè)態(tài)，為項目聚集人氣。 借助地鐵往來人流，以時尚、生活、特色吸引這部分消費群體。,可持續(xù),形象推廣要考慮持續(xù)性和階段性。 在整個推廣階段，必須持續(xù)發(fā)力，營造多個興奮點。,宜山路9號線地鐵站未來與3、4號線換乘改造完成后，客流量將顯著上升，因此其地下鐵商業(yè)部分將不僅僅作為區(qū)域業(yè)態(tài)功能的有效補充、而會是結合多種業(yè)態(tài)和盈利方式，具備鮮明特色的一個地鐵商業(yè)主題站！,打造宜山路地鐵時尚生活加油站,營銷策略：緣于生活，貼近生活。,PART 6 項目開發(fā)運營策略,“生活加油”,“居家時尚”,“職場充電”,訴求內容 雜志書屋； 滿足都市白領工作之余充電需求； 具備溫馨、輕松、時尚風格的環(huán)境，強調