廣州茶葉市場

芳村茶葉城1）項(xiàng)目建筑及規(guī)劃調(diào)查：地理位置： 廣州市芳村大道中508號(hào)開發(fā)商： 廣州市錦桂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目市場規(guī)模：樓層：4層占地面積：2.8萬平方米總建筑面積：3.2萬平方米開盤時(shí)間： 2004年9月23日開業(yè)時(shí)間： 2005年鋪位數(shù)： 600個(gè)2）商場銷售情況調(diào)查： 銷售價(jià)格樓層建筑面積（）均價(jià)（元）一層1000036800二層8000只租不售三層8000只租不售四層6000只租不售 銷售單位狀況面積（）開間(m)進(jìn)深(m)使用率（%）40-60（5-6）（8-10）1F：75%；2F：60%；3F：55%； 市場硬件配套設(shè)施2部手扶電梯、2部觀光電梯、2部貨梯、8部手扶電梯、13個(gè)出入口、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、地下停車場（停車位：約500個(gè)）、信息中心、交易中心、服務(wù)中心、采購中心、推廣中心、物流中心 交通方式電梯直達(dá)地下室，人車分流；項(xiàng)目附近有地鐵站、數(shù)十路公交車站、交通條件便利 鋪位形式（相片）商場一、二層的鋪位形式為半開放式，外圍一圈為街鋪；但有主通道和次通道上之分 市場接受度項(xiàng)目位于為全國最大的茶葉批發(fā)基地廣州芳村茶葉市場，社會(huì)知名度高，在廣東省和全國的市場影響力大，市場良好的投資環(huán)境和商業(yè)氛圍吸引了云南、福建、浙江、臺(tái)灣等地實(shí)力強(qiáng)勁的茶葉廠家入駐，項(xiàng)目集茶葉批發(fā)、零售于一體，為東南亞最大的室內(nèi)茶貿(mào)交易中心。另外項(xiàng)目為芳村首個(gè)帶產(chǎn)權(quán)的茶葉專業(yè)市場，吸引了大量的投資客 項(xiàng)目的實(shí)際銷售狀況的綜合評(píng)述與分析開盤當(dāng)天，來市場看鋪的人群很多，現(xiàn)場氣氛火爆。從而一度出現(xiàn)了搶鋪的現(xiàn)象，呈現(xiàn)了較好的銷售態(tài)勢；但開發(fā)商為了讓商鋪有更大的升值空間，并獲得更多的資金回報(bào)，暫停了商鋪的公開發(fā)售（具體的時(shí)間未知）；到目前為止，項(xiàng)目首層商鋪已經(jīng)售出約1/3，二、三、四層的鋪位只租不售 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)a、 項(xiàng)目是全國最大的茶葉批發(fā)市場，市場影響力大、社會(huì)知名度高；b、 芳村首個(gè)帶產(chǎn)權(quán)的茶葉市場，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式鋪位吸引了投資客；c、 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越交通條件便利，擁有四通八達(dá)、快捷高速的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢：項(xiàng)目位于芳村大道，附近道路人流車流量大，是多條公交車和客運(yùn)汽車經(jīng)過地，附近也有地鐵站，如此優(yōu)越的交通條件是其他市場無法比擬的；d、 項(xiàng)目附近的商業(yè)氣氛濃厚，芳村一帶從82年以來就以批發(fā)茶葉出名，里面的南方茶葉市場、山村茶葉市場、江南茶博園、錦桂茶葉批發(fā)市場等都集中在此，有了20多年的市場氛圍做基礎(chǔ)，投資客當(dāng)然會(huì)選擇在此投資e、 項(xiàng)目配套齊全的硬軟件設(shè)施，合理的鋪位格局也吸引了投資客：除了普通的專業(yè)市場所需的硬件配套外，在軟件方面，形成了專門的產(chǎn)品交流、貿(mào)易平臺(tái)；同時(shí)，還配有專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍和商務(wù)服務(wù)中心、茶葉質(zhì)檢中心；另外，茶葉城的建筑風(fēng)格融合了歐陸現(xiàn)代特色和嶺南騎樓商業(yè)街文化，首層超高的5.7米的層高，合理的面寬進(jìn)深比（1：1.5）也吸引了投資客的注意3）商場經(jīng)營狀況調(diào)查 經(jīng)營定位：樓層經(jīng)營品種層高主次通道寬度經(jīng)營情況一層普洱茶、鐵觀音、綠茶、龍井、烏龍茶、武夷山大紅袍等各類名茶5.7米主：10米；次：3.5米出租率100%，整體經(jīng)營狀況較好二層瓷器、木器、不銹鋼茶具，4.5米主：3米；次：2米出租率也達(dá)到100%，生意較好三層茶文化展示4.5米未規(guī)劃出租率100%，但仍在裝修中 商場內(nèi)的商戶主要的來源及商戶實(shí)力分析茶業(yè)商戶多來自福建、云南，茶具商戶多來自江蘇，多是廠家在市場內(nèi)直接設(shè)點(diǎn)，此類商戶有多年的茶業(yè)（具）經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，有較遠(yuǎn)的投資眼光，有固定的貨源，的實(shí)力都較強(qiáng)。尤其以做福建的廠家做安溪鐵觀音的、云南的廠家做普洱的實(shí)力最強(qiáng) 商場內(nèi)商戶的主要進(jìn)貨渠道商戶的主要進(jìn)貨渠道現(xiàn)在都是多元化，大多數(shù)商戶進(jìn)貨都有固定的進(jìn)貨渠道，一部分有自己的廠家直接供貨（鐵觀音在廠家拿的較多），大部分普洱茶現(xiàn)在都是在市場上商戶之間互相調(diào)貨。據(jù)商戶介紹07年的新茶還沒有上市，都被收藏起來了，現(xiàn)今的普洱茶炒作很嚴(yán)重 來商場內(nèi)進(jìn)貨的人員結(jié)構(gòu)及銷售渠道95%客戶（主要是珠三角、長三角）來自全國各地的，5%來自國外（如韓國）； 商戶主要的銷售方式生客一般是選擇上門采購，熟客也有選擇電話定購的，很少有網(wǎng)少采購； 商場內(nèi)的經(jīng)營分區(qū)及各分區(qū)所占面積的比例樓層經(jīng)營分區(qū)各經(jīng)營分區(qū)所占比例一層各類茶葉專賣80%以上的商戶都以經(jīng)營普洱和鐵觀音為主二層茶具、包裝茶、茶食品批發(fā)85%的商戶經(jīng)營茶具（也附帶地銷售茶葉），15%的商戶做茶食品批發(fā)三層茶文化展示廳無四層會(huì)所無4）商場租賃情況調(diào)查：樓層租金均價(jià)（元）出租率（%）一層160-180100%二層53100%三層44100% 管理費(fèi)：4元/m2 水電費(fèi)：獨(dú)立的電表，按每戶用電量收取，免水費(fèi) 工商稅收等費(fèi)用： 其他的費(fèi)用（租賃押金等）：3個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)租金 租賃合同期限：5年5）進(jìn)駐意向調(diào)查：此次調(diào)查主要通過上門拜訪的方式，共走訪了10多家商戶，其中90%都是廠家直接過來設(shè)點(diǎn)，且來廣州已經(jīng)很多年了，從2004年9月茶葉城開業(yè)起就在此經(jīng)營。90%的商戶都不太看好我們的市場，都覺得惠州市場容量較小，沒法和廣州芳村比，僅靠惠州本地的客戶肯定是只能做零售了，形成不了用批發(fā)來帶零售，況且離龍崗近，競爭激烈，新市場不太好做。98%家商戶都不選擇進(jìn)駐，原因是目前的生意好，也暫時(shí)不考慮去別的市場發(fā)展，2%的商戶對我市場稍有興趣，但也不確定要進(jìn)駐。部分商戶訪談?dòng)涗浫缦拢旱昝?lián)系人談話記錄雯晨茶具商行朱小瑩02081543962老板娘為江西人，江西宜黃縣雯晨茶藝廠直接設(shè)點(diǎn)，主要以批發(fā)為主；對惠了解一般，但覺得沒必要在惠州建一個(gè)這樣的茶葉市場，肯定是做不起的，也不會(huì)考慮進(jìn)駐廣東省茶葉行業(yè)協(xié)會(huì)（一統(tǒng)行商務(wù)中心，國際茶葉機(jī)構(gòu)）許家戶為福建人，現(xiàn)在為該公司陽江、茂名區(qū)域經(jīng)理。對惠州不了解，但認(rèn)為惠州建一個(gè)這樣的市場還是可以的，關(guān)鍵是要做成像方村這樣集中的市場，并建議市場的規(guī)模應(yīng)該再大一點(diǎn)，開發(fā)商應(yīng)該在廣告方面的加大力度，但是不會(huì)考慮進(jìn)駐我市場，只是給我門提點(diǎn)建議福誠茶行黃志成02081566332商戶為福建人，以經(jīng)營陳年普洱、宮廷普洱、高山鐵觀音為主。對惠州了解一般，覺得惠州位置太偏了，也沒那么大的市場容量，即便是做起來也只能以零售為主，以零售帶批發(fā)的市場是很難做旺的，建議我們再試試別的定位思路。廣州大樹茶藝用品配套工程中心張鋒1379434442113682202277商戶為潮州人，主要經(jīng)營茶具、茶葉，做了3年多了，生意較好。對我市場的看法較好，覺得既然項(xiàng)目附近有做茶葉批發(fā)的，最好就把他們拉進(jìn)市場里來做生意，由他們來帶動(dòng)整個(gè)市場的成熟和發(fā)展，再從廣州、深圳等地招幾個(gè)大商家或者直接招些廠家過來設(shè)點(diǎn)，三年內(nèi)把市場做起來還是沒什么大問題的，可能會(huì)來實(shí)地考察一下，但是暫時(shí)不會(huì)考慮進(jìn)駐我市場，等市場做旺了再說6）商場經(jīng)營狀況總結(jié)：廣東省目前有深圳龍崗、東莞和廣州芳村三大茶葉批發(fā)交易專業(yè)市場，但芳村茶葉市場在其中擔(dān)任著華南茶葉市場中心的角色，深圳、東莞的茶葉經(jīng)營戶也有很多是從芳村批發(fā)進(jìn)貨的。作為目前芳村首個(gè)帶產(chǎn)權(quán)的茶葉專業(yè)市場，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)吸引了深圳、東莞、潮汕、福建、廣西、云南、江浙等地茶業(yè)界的著名商家進(jìn)駐，有的甚至是廠家直接在此設(shè)點(diǎn)。市場自開業(yè)