2005年安溪市龍鳳都城項目可行性分析報告.ppt

“龍鳳都城”可行性分析,廈門信地房地產(chǎn)營銷有限公司,2019/6/30,2,前言,占地面積六百多畝 建筑面積六十萬平米 一個山水城林 國際級新都市區(qū) 詩意家園 即將誕生,2019/6/30,3,目錄,第一章 項目背景 第二章 投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃 第三章 市場需求和競爭分析 第四章 項目建設的必要性和意義 第五章 總體規(guī)劃方案 第六章 投資估算與效益分析 第七章 項目實施時間安排 第八章 結論及建議,2019/6/30,4,項目背景,環(huán)境 地處安溪近效德苑，總占地面積435229平方米，地勢平坦，近靠規(guī)劃中的二環(huán)路。 位于藍溪、西溪、清溪三江交匯處，東面倚山，擁有絕佳的自然條件與景觀資源。 周邊人文環(huán)境較雜，中間有村莊居民隔斷，與城市有些脫節(jié)。 交通便利，道路處于規(guī)劃改造中，與二環(huán)路緊密相鄰，汽車站近在咫尺。,2019/6/30,5,項目背景,拆遷安置 項目規(guī)劃地塊中，有十幾幢民房需要拆遷補償，拆遷過程中有一定的阻力。 一期以安置房為主，政府安排潘亭村居民安置，安置房建筑面積為6萬平方米左右。,2019/6/30,6,項目背景,生活機能 周邊生活配套極不成熟，超市、醫(yī)院、銀行、學校等幾乎為零。 消費檔次偏低，德苑公路開通后，形成以德苑公路為中心的小商品街。,2019/6/30,7,投資環(huán)境,安溪概況 安溪縣位于中國福建省東南部的一個中心沿海山區(qū)大縣，與廈(門)漳(州)泉(州)閩南金三角為鄰。置縣逾千年，素有“龍鳳名區(qū)”之稱，是全國著名的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地；中國特種茶類烏龍茶的故鄉(xiāng)，馳名中外極品茶鐵觀音的發(fā)源地；中國藤鐵工藝之鄉(xiāng)；全省經(jīng)濟發(fā)展十佳縣，全國百強縣。現(xiàn)轄458個村(居、場),其中行政村433個，面積3057.28平方公里、人口106萬，平均每戶4人。,2019/6/30,8,投資環(huán)境,安溪區(qū)位獨特性 安溪居山而近海，位于閩南廈、漳、泉中間結合部，距廈門特區(qū)85公里，行車至廈門機場僅90分鐘車程，離泉州55公里，至泉州后渚港、晉江機場僅需60分鐘。漳泉肖鐵路貫穿全境，是閩中與閩南重要的交通走廊。廈門安溪快速路將于今年開工，全長88公里，設計速度在每小時80公里以上，建成后可以縮短安溪到廈門的距離，安溪到廈門將只需一小時。,2019/6/30,9,投資環(huán)境,全國著名的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地 安溪是全國著名的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地，現(xiàn)有旅外鄉(xiāng)親300多萬，主要分布在20多個國家和地區(qū)，其中東南亞占95%以上，尤以印尼、新加坡、馬來西亞最多。僅在臺安溪籍鄉(xiāng)親達200多萬人，約占臺灣人口的十分之一。其中新加坡的唐裕、印尼的李尚大，臺灣的王永慶、許勝發(fā)、馬來西亞的林梧桐，香港的曾星如等，都是旅外僑臺胞中的杰出代表。全縣歸僑、僑眷21萬多人，占全縣總人數(shù)的20.2%。,2019/6/30,10,投資環(huán)境,福建省經(jīng)濟發(fā)展十佳縣，全國百強縣 “八五”以來，安溪各項經(jīng)濟指標始終保持20以上的幅度增長，連續(xù)6年被評為福建經(jīng)濟發(fā)展十佳縣。2002年安溪縣首次進入全國基本競爭力百強縣行列，2003年全縣實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值115.5億元，比上年同期增長15.0%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達6727元，農民人均純收入4050元，2003年12月底，全縣城鄉(xiāng)居民在銀行系統(tǒng)的儲蓄余額達38.59億元，比年初增長27.4%。,2019/6/30,11,投資環(huán)境,安溪的民生產(chǎn)業(yè)茶葉 安溪百萬人口中有70萬人從事茶葉或相關行業(yè)，茶葉真正成為安溪人的民生產(chǎn)業(yè)。2003年，安溪茶葉總產(chǎn)值達30多億元，全縣農民人均純收入4050元，其中一半收入來自茶葉。安溪“中國茶都“，已成為全國規(guī)模最大、投資最多、功能最全，集茶葉貿易、信息交流、茶旅游、茶科研為一體的茶葉市場，2002年該市場交易額超過5億元。 一業(yè)帶百業(yè)，安溪茶業(yè)的發(fā)展帶動茶旅游、茶包裝等相關產(chǎn)業(yè)的崛起。,2019/6/30,12,投資環(huán)境,安溪第二大支柱產(chǎn)業(yè)藤鐵 2002年9月，安溪被評為“中國藤鐵工藝之鄉(xiāng)”。目前安溪全縣擁有藤鐵工藝企業(yè)300多家，其中有自營進出口權的45家，從業(yè)人員近10萬人，年出口值已達10億元，約占廣交會同類產(chǎn)品的95。全年總產(chǎn)值約13億元，年出口創(chuàng)匯1.55億美元，約占全國同類產(chǎn)品交易額的40，產(chǎn)品遠銷美國、加拿大、歐共體各國及澳大利亞、新西蘭、日本、中東、新加坡等50多個國家和地區(qū)，成為繼茶產(chǎn)業(yè)之后的第二大特色支柱產(chǎn)業(yè)。,2019/6/30,13,投資環(huán)境,安溪新興產(chǎn)業(yè)競相崛起 藤鐵工藝品主原材料都是安溪自已生產(chǎn)的。安溪花崗巖儲量達3億立方米以上，居全省第一。 “九五”以來，年開發(fā)生產(chǎn)石材荒料40萬立方米，居全國首位。全縣水泥年產(chǎn)水泥將近400萬噸，年創(chuàng)產(chǎn)值5億元，水泥成為閩南地區(qū)最大的水泥生產(chǎn)和銷售基地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是安溪非農產(chǎn)業(yè)的主力軍，并已初步形成食品加工、建材、服裝鞋帽、竹藤工藝、包裝印刷等六大支柱產(chǎn)業(yè)和家具、機械等新的主導產(chǎn)業(yè)。 。,2019/6/30,14,發(fā)展規(guī)劃,城市發(fā)展規(guī)劃 2000年，安溪提出“富有茶鄉(xiāng)特色的山水園林城市”的城市規(guī)劃要求。2004年被安溪政府定為城鎮(zhèn)建設年，提出新城市規(guī)劃要求，建立“縣城-中心城鎮(zhèn)-衛(wèi)星城鎮(zhèn)-集鎮(zhèn)-中心村”的城鄉(xiāng)一體化模式，城鎮(zhèn)化水平達45%。爭取到2010年縣城從目前的10萬人口向20萬人口以上城市發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口在以后五年左右將有10多萬人口涌向縣城，將給我們的項目帶來機遇，但舊城改造和新區(qū)建設的全面開發(fā)也將帶給我們嚴峻的挑戰(zhàn)。,2019/6/30,15,發(fā)展規(guī)劃,區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 按2000年安溪城市規(guī)劃布局，規(guī)劃本項目所在地德苑村為高科技工業(yè)園，后政府考慮到景觀環(huán)境等因素，將工業(yè)用地更改為居住用地，而且要將德苑建設成為安溪新的中心城鎮(zhèn)山水城林，引進安溪最好的學校安溪一中，建設二環(huán)路和新的長途汽車站，銀行、醫(yī)院、交通、商業(yè)等各項配套一應俱全。,2019/6/30,16,發(fā)展規(guī)劃,項目規(guī)劃要求 1、總占地面積：435229 2、總建筑面積：610000 3、建筑容積率：1.4 4、土地用途：商住混合 5、建筑密度：30% 6、要求配建農貿市場、幼托、社區(qū)活動中 心、變配電站、小品綠化、停車場等。,2019/6/30,17,市場狀況,二三年安溪縣房地產(chǎn)開發(fā)主要情況 2003年，安溪縣房地產(chǎn)業(yè)在縣政府政策的指導下，基本保持了穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達到20多家，注冊資金2億多元，年開發(fā)能力達18萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)已成為安溪市經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。主要完成情況如下：,2019/6/30,18,市場狀況,2003年房地產(chǎn)開發(fā)情況 2003年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1.7億元，同比增長18.1%。施工面積18萬平方米，同比增長10%。新開工面積8萬平方米,同比增長28.2%?？⒐っ娣e7萬平方米，同比增長10%。,2019/6/30,19,市場狀況,2003年商品房銷售情況 2003年安溪商品房銷售面積達9.6萬平方米，同比增長20%。住宅平均價格1600元，同比增長11.2%。其中商業(yè)用房平均價格為7000元，同比增長17.7%。購房者95%的為自住。購買對象中本地城市居民占6成，以企業(yè)事單位和個體經(jīng)營者為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占4成，大部分為改善居住環(huán)境和子女讀書。,2019/6/30,20,市場狀況,2003年拆遷及商品房空置情況 2003年共完成拆遷20多萬平方米，同比增長20.6%。被拆遷居民購買新建商品房的約占四成，購買二手房、手續(xù)不全的低價房占四成。 2003年全縣空置面積約5萬平方米，同比增長5%。其中住宅3.5萬平方米，以樓中樓為主。商業(yè)營業(yè)性用房空置面積為1.5萬平方米。,2019/6/30,21,市場狀況,2003年房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展情況 全縣全年完成全社會固定資產(chǎn)投資5億元，增長23.5%；全市完成GDP總量115.5億元，增長15%；完成房地產(chǎn)投資1.4億元，增長17.1%，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總量的17.8%，占GDP總量的6.5%。,2019/6/30,22,市場狀況,二四年上半年安溪縣房地產(chǎn)開發(fā)主要情況 2004年被安溪政府定為城鎮(zhèn)建設年，該縣不僅新區(qū)建設不斷推進，而舊城改造也將如雨后春筍般紛紛涌出?？h委縣政府確立了建立“縣城中心城鎮(zhèn)衛(wèi)星城鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中心村”的城鄉(xiāng)建設一體化模式。市政府遠期規(guī)劃到2010年縣城從目前的10萬人口向20萬人口以上城市發(fā)展，項目開發(fā)建設如火如荼進行。,2019/6/30,23,市場狀況,2004年上半年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售情況 2004年上半年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1億元，同比增長22.1%。施工面積10萬平方米，同比增長23%。新開工面積5萬平方米,同比增長23.2%。竣工面積4萬平方米，同比增長18%。 2004上半年安溪商品房銷售面積達6.2萬平方米，同比增長25.1%。住宅平均價格1800元，同比增長20.2%。其中商業(yè)用房平均價格為9000元，同比增長26%。,2019/6/30,24,市場狀況,2004年上半年拆遷及商品房空置情況 2004年縣委縣政府確定為城鎮(zhèn)建設年，加大了舊城改造和新區(qū)的力度。上半年完成拆遷15萬平方米，同比增長40%。 2004年全縣新增空置面積約3萬平方米，同比增長8%。其中住宅1.8萬平方米，商業(yè)營業(yè)性用房空置面積為1.2萬平方米。,2019/6/30,25,市場狀況,2004年上半年房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展情況 全縣全年完成全社會固定資產(chǎn)投資3億元，增長25.3%；全市上半年完成GDP總量60.08億元，增長16%；完成房地產(chǎn)投資0.8億元，增長15.4%，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總量的20.8%，占GDP總量的7.1%。,2019/6/30,26,需求市場,經(jīng)濟發(fā)展情況 2003年安溪縣國民經(jīng)濟主要指標增速創(chuàng)近年來新高，全縣實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值115.5億元，比上年同期增長15.0%。全縣完成財政收入5億元，比增16，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達6727元，同比增長6.9%，城鎮(zhèn)居民消費支出為4882元，同比增長4.1%。農民人均純收入4050元，同比增長9.4%。2003年12月底，全縣城鄉(xiāng)居民在銀行系統(tǒng)的儲蓄余額達38.59億元，比年初增長27.4%。,2019/6/30,27,需求市場,人口與家庭狀況 安溪人口約106萬，總戶數(shù)約24萬戶，家庭人均4人。目前縣城人口約10萬，規(guī)劃2010年達20萬人。根據(jù)近年來安溪計生統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一孩率達74%，二孩率為24%，多孩率為2%。從現(xiàn)在觀念上看來，孩子結婚后較多喜歡與父母分開居住，對三房情有獨鐘?？梢姲蚕康禺a(chǎn)市場三房將成為市場首選。,2019/6/30,28,需求市場,居民現(xiàn)有住房來源 從右表看可以看出， 安溪目前以自建房 為主，可見安溪商 品房發(fā)展市場十分 廣闊。,2019/6/30,29,需求市場,購房計劃 從安溪人的購房計 劃來看，5年內購 房的居民約達60%， 雖然大多數(shù)居民有 住房，但改善住房 條件的愿望還是比 較強列。,2019/6/30,30,需求市場,樓型偏好 從對樓型的選擇上 看，對小高層公寓 特別偏好，獨院別 墅的比例也高于聯(lián) 排別墅，反映了安 溪居民對生活品質 的追求。,2019/6/30,31,需求分析,戶型偏好 三房是安溪購房消 費的主流戶型，其 次是四房，安溪的 居民喜歡一步到位 購買大面積的住宅， 一房、二房目標客 戶群狹小。,2019/6/30,32,需求分析,面積的選擇 選擇80-140平方 米的比例約占 80%，可見安溪 居民主要需求是 中等面積的戶型。,2019/6/30,33,供應市場,總體市場分析 近年來，安溪房地產(chǎn)市場項目總建筑面積約50萬平方米，已售38萬平方米，約剩12萬平方米。自去年年初以來市場上項目有14個，分別為三遠商城、曼哈頓廣場、鴻業(yè)廣場、三德興、茶都三期、特產(chǎn)城、富華林美、世紀廣場、富貴特區(qū)、龍苑新村、億龍城市花園、安星花園、新加坡花園、工會片區(qū)項目。其中億龍城市花園一期去年年底推出，工會片區(qū)項目于今年6、7月份推出，今年11月將推出億龍城市花園二期，三遠江濱花園，明年推出的項目有龍湖山莊、鳳冠山莊別墅等項目。,2019/6/30,34,供應市場,片區(qū)市場分析 將安溪房地產(chǎn)市場分為五個片區(qū)，分別舊城改造片區(qū)、火車站片區(qū)、龍湖片區(qū)、北石片區(qū)、新加坡花園片區(qū)，各片區(qū)分析如下：,2019/6/30,35,供應市場,舊城改造片區(qū) 位于舊城區(qū)中山路、大同路、八三一路、解放路等繁華地段，這一片區(qū)除了36米大街，其他都是磚混舊房子，但配套如學校、銀行、菜市場、公園、交通、商業(yè)等十分完善。共有十個小片區(qū)，分別為三遠商城（黨校一期工程）、曼哈頓廣場（中百片區(qū)）、鴻業(yè)精品購物廣場、工會片區(qū)、黨校二期片區(qū)、大同路西側片區(qū)、鳳麓片區(qū)、東岳一期二期片區(qū)、中山路片區(qū)等，從目前市場供應量看，這一片區(qū)以店面為主流，住宅以回遷為主。各項目如下：,2019/6/30,36,供應市場,三遠商城 位于八三一大道縣中醫(yī)院旁，由泉州中遠房地產(chǎn)公司開發(fā)，建筑面積81089，共11幢，3幢多層，2幢12層小高層，6幢17層小高層?？倯魯?shù)488戶，一層店面，二層以上為住宅，住宅起價1700元/，均價2000元/，以102-133的三房為主，店面1.5-2.5萬元/。2003年上半年開盤，目前已全部售完。開盤曾大勢炒作，造成客戶退房等不好影響。,2019/6/30,37,供應市場,曼哈頓廣場 位于中山路與解放路交匯西南角，由鳳山集團開發(fā)，總建筑面積15900平方米，共18層，1-4層為店面和商場，5層以上為住宅，沿街店面14間，住宅有75套。店面售價2.7-3.1萬元，二層5000元，三層4500元，四層4000元。住宅起價1850元，均價2000元，戶型分別為109、135、152及樓中樓，目前住宅已售完，店面因單價和總價較高，銷售難度較大，欲引進麥當勞、肯德基大賣場改善這一現(xiàn)狀。,2019/6/30,38,供應市場,鴻業(yè)精品購物廣場 位于大同路小東街，由鴻業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)，總建筑面積10620平方米。定位為安溪市心商業(yè)百老匯。住宅基本回遷安置，銷售以店面為主，總店面數(shù)97個，層高4.5米，一層售價1.8-2.5萬，已基本售完，地下一層1-1.25萬，銷售難度較大，只售幾間，雖然托管年返租7%，回租7年，但當?shù)厝巳匀徊豢春谩?2019/6/30,39,供應市場,工會項目 位于安溪工會地塊，由鴻業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)，項目尚未動工，多幢高層，其中有一幢高層為商品房，1層店面，2-5層為商場，6-29層為住宅。共約100套，2梯5戶，4套140平方米，一套88平方米，今年6-7月開始內部認購，交定金10萬元，市場反映較好，認購率達90%以上。目舊城區(qū)已無商品房，雖然面積較大，但還是欣然接受。起價2600元/，最高價達3900元/。創(chuàng)造安溪住宅市場的最高價。,2019/6/30,40,供應市場,其他舊城改造片區(qū) 共有7個片區(qū)，總占地面積200畝左右，政府計劃3月招標，7月左右開工建設，其中中山路片區(qū)規(guī)模最大，達117畝，目前尚未開始拆遷，除工會片區(qū)開始認購，其他項目預計要到2005年開始銷售，今年下半年將推出，總占地100畝左右，住宅以安置回遷為主，但約有20%左右商品房需要銷售，而且店面將大量推出。,2019/6/30,41,供應市場,火車站片區(qū) 這一片區(qū)的項目有特產(chǎn)城、茶都三期、三德興商住中心，主要以店面為主，這一片區(qū)仍以店面為主，住宅只有茶都三期的三層住宅，一般單買住宅的客戶較少，除非店面住宅一起買。但三遠江濱花園、恒興中學旁泉州方圓地產(chǎn)150畝項目的推出，將改變這一現(xiàn)狀。該片區(qū)靠河面山，擁有較大的景觀優(yōu)勢，比較適合開發(fā)高檔住宅。,2019/6/30,42,供應市場,三德興商住中心 位于中國茶都旁，由三德興公司開發(fā)，共5幢，其中1幢酒店，四幢住宅，共120套住宅，57個店面，一房57平方米，二房84平方米，三房116平方米，四房150平方米，樓中樓200平方米，樓中樓滯銷，改平層后現(xiàn)已售完。住宅售價1380-1480元/平方米，店面5000-5800元/平方米，主訴求為享受都市主人，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城。,2019/6/30,43,供應市場,中國茶都三期 位于茶都廣場，由福建鳳山集團開發(fā)，規(guī)劃總建筑面積10萬平方米，由5幢圍合店面組成，總店面數(shù)400多間，層高4.2米，面積30-80平方米，一、二層店面，三店住宅。店面住宅分開銷售，一層8000-20000元，二層3200-4000元，三層1680元。因前期定價過高，現(xiàn)銷售不理想。在春節(jié)時請廈門藍火策劃公司代理和包裝，出現(xiàn)矛盾后，目前已撤走。,2019/6/30,44,供應市場,特產(chǎn)城一、二期 位于安溪縣火車站旁，由遠太集團開發(fā)，占地100畝，建成一個匯聚全國各地名優(yōu)特產(chǎn)的大型物流配送中心，一期19幢3-4層店連宅，總建筑面積6.2萬平方米，總店面數(shù)487個，一層層高4.5米，按套賣20-33萬，售價比茶都低，目前一期已售完。二期近期開始銷售，二期店面與住宅分開銷售，住宅1650元/平方米，150套，面積80-120二房和三房；店面8000元/平方米，170套，面積20-30，目前銷售率15%左右。,2019/6/30,45,供應市場,三遠江濱花園 位于穎如橋南面 ，由三遠集團旗下新聯(lián)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ，占地73.4畝，總建筑面積近 12萬，投資總額美元1980萬元。項目緊臨大龍湖，綠草成蔭，風景如畫，是人們居住和商貿的理想選擇。 該項目建設“七通一平”條件基本具備，場地已平整，道路暢通。項目將于2004年11月開盤。是火車站片區(qū)的一個新項目。,2019/6/30,46,供應市場,龍湖片區(qū) 位于龍湖汽車站周圍，周邊300米以內環(huán)繞著銘選醫(yī)院、安溪車站、龍湖市場、第四實驗小學、第四實驗幼兒園、農業(yè)銀行龍湖分理處及工商銀行龍湖分理處，配套比較完善，是一個新的生活區(qū)。項目有龍湖世紀廣場、富貴特區(qū)、富華林美。從目前市場供應量看，這一片區(qū)以住宅為主，但已基本售完。明年龍湖山莊的開盤，住宅品質將進一步提升。,2019/6/30,47,供應市場,富華林美 項目位于安溪龍湖益民路，由安溪富華地產(chǎn)開發(fā)?？傉嫉孛娣e2.6萬，總建筑面積5.5萬，共7幢多層住宅，1層店面、車位、儲藏間，2層以上為住宅，總戶數(shù)486套，項目以116-137的四房為主，起價900元/，均價1150元/ ，店面2800-3200元/，車庫2300元/，儲藏間600元/，目前僅剩幾個車庫，其他已售完?？蛻粢灾苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)為主。,2019/6/30,48,供應市場,龍湖世紀廣場 項目位于安溪龍湖中路，由安溪聯(lián)達房地產(chǎn)公司投資開發(fā)。3幢7層多層商住樓，共201套，復式36套，店面67間，店面層高5.2-6米。住宅面積以118-122的三房為主，店面40-70。住宅售價1250-1550元/，店面售價3000-6300元/。原樓中樓無法銷售，改為平層后已售完。項目目前已交房結案。,2019/6/30,49,供應市場,富貴特區(qū) 項目位于電力公司辦公樓南側，由安溪縣電力公司開發(fā)，占地面積14000，總建筑面積72000，由6幢16層帶電梯公寓組成，其中1幢為復式樓。1層架空，2層以上為住宅，總戶數(shù)為407套。項目大手筆定位安溪第一名宅（花園泳池名宅），面積定位131-155平方米的三房，一棟樓中樓面積240-260平方米，配會所、游泳池。據(jù)了解，除開發(fā)商電力公司內部銷售100多套，其他銷售不夠理想，而且有客戶退房，近期公司出現(xiàn)糾紛，項目無法辦理產(chǎn)權證。,2019/6/30,50,供應市場,龍湖山莊 位于龍湖鐵索橋及銘選醫(yī)院旁，由富華房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地104畝，總建筑面積9萬，容積率1.31。共8幢多層，11幢小高層，11幢別墅。建筑面積多層為26300，小高層43200，商業(yè)10020，別墅11250。共667套，其中單身公寓96套，多層192套，小高層335套，別墅44套。均價2000元/，別墅為雙拼疊加，一幢4戶，面積220-230，多層戶型中三房以120，四房130-140為主，小高層戶型130-158。項目將于明年開盤，預計在2007年交房，是安溪近年來首個帶別墅的項目。,2019/6/30,51,供應市場,北石片區(qū) 該片區(qū)位于解放大橋西側，以興安路為中心，周邊配套有北石市場、協(xié)成酒店、三德大酒店、第三幼兒園、第三實驗小學、銘選中學、農行、工行、建行、金嶺商場等。主要項目有龍苑新村、安星花園小區(qū)、億龍城市花園，從目前市場供應量看，這一片區(qū)仍以住宅為主，龍苑新村已售，安星花園有80套左右未售，億龍一期有部分多層和小高層，二期將于11月推出。這一片區(qū)是目前市場上供應量最大的，也是離我們項目最近的片區(qū)，最具有參考性。,2019/6/30,52,供應市場,龍苑新村 位于興安路（汽運公司舊址），由安溪安建房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地面積2萬，總建筑面積4.7萬。由10幢6層多層住宅組成，一層為店面、車庫和儲藏間，配托兒所、幼兒園，總戶數(shù)380戶，店面層高4.5-5米。住宅最低價950元/，均價1150元/，店面4000-5000元/，儲藏間1000元/。項目較早開盤，現(xiàn)已全部售完，客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。,2019/6/30,53,供應市場,安星花園小區(qū) 位于安溪北石藍安路，由發(fā)溪天裕來房地產(chǎn)公司開發(fā)，總建筑面積約2萬平方米，由2幢12層小高層和3幢4-8層住宅組成，1層為店面和儲藏間。總戶數(shù)201戶，住宅以118-122 三房和210-220的樓中樓為主。住宅多層售價開盤時較低入市980元/，現(xiàn)起價1250元/，小高層1560/元起，最高價1950元/，店面7100-7300元/。因樓中樓較多，容積率高，無綠化和公共活動空間，目前仍余約40%的住宅未售。,2019/6/30,54,供應市場,億龍城花園 位于興安路與新躍路交匯處，屬于安星花園二期，由泉州億龍房地產(chǎn)公司開發(fā)。占地62畝，總建筑面積10萬平方米，是目前安溪市場最大的項目。一期4萬平方米，有280套住宅。戶型以110-136的三房二廳為主，是目前安溪市場上最好的戶型。2003年底開始內部認購，多層起價1320元/，小高層起價1650元/，店面13800-14000元/，車庫2200元/。目前多層已售90%，小高層已售70%。二期有10幢多層，2幢小高層，將今年11月開盤。,2019/6/30,55,供應市場,新加坡花園片區(qū) 本片以新加坡花園為主，新加坡花園由龍置地集團投資開發(fā)。項目靠山面水，得天獨厚?，F(xiàn)已完成13幢6層樓的公寓樓(705套公寓)、11幢豪華溫泉別墅、90個店面、一座四層樓的現(xiàn)代化購物中心(共有200余間商店)、俱樂部會所和游泳池等休閑設施。10年前在新加坡銷售，目前在售1棟多層和1棟別墅，多層價格1350-1600元/平方米，售40%左右。別墅50萬元，建筑面積323平方米。項目業(yè)主以外商為主，較少人居住，沒有人氣。,2019/6/30,56,去年以來安溪戶型情況,2019/6/30,57,目前安溪所剩戶型 情況,2019/6/30,58,安溪房產(chǎn)戶型分析（一）,安溪主流戶型為三房，暢銷戶型為三房100-120平方米，四房125-135平方米。 安溪需求偏向中等戶型，面積不宜太大，適用即可。 樓中樓市場有限，大多改為平層后方可銷售。 店連宅為安溪獨特的戶型，有一定的消費需求市場。 一房和二房市場供應量少，一房市場有限，二房市場有待開發(fā)。,2019/6/30,59,安溪房產(chǎn)戶型分析（二）,從目前市場上看，只有一個高層項目（工會項目），其他為多層和小高層，工會項目推出一個月后達到90%的認購率，可見高層項目在安溪仍有一定的市場。 戶型結構中，目前安溪仍未有錯層，預計億龍城市場花園二期將推出。 戶型分布中，戶型大多南北朝向，主臥和客廳都朝南較少，公用衛(wèi)生間多數(shù)為暗衛(wèi)。,2019/6/30,60,安溪房產(chǎn)價格分析（一）,2003年住宅均價1600元/，商業(yè)用房均價7000元/ 。 2003年住宅最低開盤價900元/（富華林美），最高價為2300元/（三遠商城）。 2003年店面最低價2800元/（富華林美），最高價為31880元/（曼哈頓廣場）。 2003年最引人注目的樓盤為三遠商地、富貴特區(qū)。,2019/6/30,61,安溪房產(chǎn)價格分析（二）,片區(qū)價格分析 鳳城片區(qū)屬于老市區(qū)價 格最高2000元/；其次 是火車站片受店連宅影 響，價格1500元/， 排在第二位；最低為龍 湖片區(qū)受富華林華影響 價格1300元/。,2019/6/30,62,安溪房產(chǎn)價格分析（三）,2004年上半年住宅均價1800元，其中商業(yè)用房均價9000元。 2004年住宅最低價1250元/（安星花園小區(qū)），最高價為3998元/（工會項目）。 2004年店面最低價3400元/（世紀廣場），最高價為31880元/（曼哈頓廣場）。 2003年最引人注目的樓盤為億龍城市花園、工會項目。,2019/6/30,63,安溪房產(chǎn)價格分析（四）,片區(qū)價格分析 鳳城片區(qū)受工會項目 影響均價達到3000元 /；是火車站片區(qū)特 產(chǎn)城二期開盤價格繼 走高；北石片區(qū)受億 龍城市花園影響整體 價格抬高,2019/6/30,64,安溪房產(chǎn)廣告分析,特產(chǎn)城、茶都三期、三遠江濱花園以戶外展板和安溪電視臺廣告為主。 富貴特區(qū)：河濱燈箱廣告和安溪電視臺有廣告。 億龍城市花園：以泉州晚報夾報和電視臺廣告為主。 其他項目較少廣告。 可見，安溪項目以電視廣告為主，戶外展板及報紙廣告可夾報為輔。,2019/6/30,65,安溪房產(chǎn)營銷分析,鴻業(yè)精品請廈門弘基偉業(yè)行銷代理，后將代理公司員工轉為自已公司旗下，提高售樓人員的素質。 富貴特區(qū)曾經(jīng)請廈門聯(lián)聯(lián)成和泉州安蘭機構代理，后到福州招聘售樓人員。 茶都三期在春節(jié)請廈門藍火策劃公司代理和包裝，出現(xiàn)矛盾后，目前已撤走。 億龍城市花園從泉州調派，特產(chǎn)城從當?shù)卣衅概嘤?，其他售樓處從當?shù)卣衅肝唇?jīng)培訓，總體素質較低，項目包裝不到位。,2019/6/30,66,安溪商業(yè)市場分析,商業(yè)項目：曼哈頓廣場、鴻業(yè)精品購物廣場、茶都三期、特產(chǎn)城、及其他項目店面。 總體情況：安溪總體商業(yè)價格偏高，商業(yè)價格直逼廈門，但資金回報率不高，出現(xiàn)泡沫，使許多安溪人選擇在廈門投資店面或商場?？偟膩碚f安溪有三個商業(yè)區(qū)，分別為舊城商業(yè)中心 、火車站商圈 、安溪橋頭北石商區(qū)。,2019/6/30,67,安溪商業(yè)片區(qū)分析（一）,舊城商業(yè)中心 處于舊城改造區(qū)，舊城拆遷比較雜亂，店面較多，但不成規(guī)模，專業(yè)街較少，定位雷同。整體商業(yè)價值難以提升，目前的市場價為3-5年后的舊城改造后商業(yè)區(qū)的價格，價值被嚴重透支，最高價達3萬多元，基本上沒有升值潛力。曼哈頓廣場采取的策略是單位面積的分割以減少總價，降低投資門坎以及欲引進大賣場（類似沃爾碼）或大型餐飲帶動人氣，帶動二、三、四層商場的銷售。鴻業(yè)精品采取的策略是提高回報率、回租年限，或開盤時炒作。,2019/6/30,68,安溪商業(yè)片區(qū)分析（二）,火車站商圈 定位中國茶都、特產(chǎn)城，具有很強的專業(yè)市場，但市場容量過大，茶都一、二期近10萬平方米的商業(yè)規(guī)模能滿足安溪3-5年內市場需求，如今又開發(fā)茶都三期、特產(chǎn)城一期、二期，規(guī)模都是10萬平方米左右，明顯供過于求，已經(jīng)達到安溪十年后的茶葉市場發(fā)展規(guī)模，而且茶葉具有季節(jié)性，買店面不如租店面，長租不如短租，店面綜合價值難以提升。茶都三期從目前市場來看資金回報率5%，低于商業(yè)一般回報率，將影響投資者繼續(xù)投資，最后只能造成有價無市，物業(yè)空置。特產(chǎn)城雖然銷售率高，但招商、經(jīng)營有一定的難度。,2019/6/30,69,安溪商業(yè)片區(qū)分析（三）,安溪橋頭北石商區(qū) 處于城廂鎮(zhèn)和鳳城鎮(zhèn)的交通樞紐地帶，屬于交通類商業(yè)物業(yè)帶動綜合休閑商區(qū)，周邊兩個汽車站（龍湖車站、恒興車站）、三個酒店（協(xié)成酒店、安溪人、三德酒店）、兩大商場（金嶺商場、協(xié)成商場），人流量大，但比較雜亂。而且周邊的工廠較多，也是安溪新的住宅開發(fā)區(qū)，隨著龍苑新村、62畝的億龍城市花園、安星花園小區(qū)商品房交付入住，這一帶綜合商業(yè)價值也將得到提升。,2019/6/30,70,別墅市場分析（一）,目前安溪別墅市場有三個項目，分別為新加坡花園別墅、鳳冠山莊別墅、龍湖山莊別墅，具體情況如下： 新加坡花園：新加坡花園共建10幢別墅，有3幢未建，其中有九幢于10年前在新加坡銷售，但空置率高，只有1-2由幢有入住。目前售價50萬元，建筑面積323平方米，土地面積600多平方米，接近1畝。單價1550元/平方米，辦相關手續(xù)需3-4萬元，已售的別墅也有的在轉手。,2019/6/30,71,別墅市場分析（二）,鳳冠山莊別墅：位于鳳冠山，土地已平整多年，地塊多次易手，現(xiàn)準備開發(fā)，由廈門豪斯策劃，方案正在規(guī)劃中，預計將以獨幢為主，部分雙拼獨幢。 龍湖山莊別墅：位于龍湖鐵索橋及銘選醫(yī)院旁，由富華房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地104畝，總建筑面積9萬，別墅11250，別墅44套。為雙拼疊加別墅，一幢4戶，面積220-230，項目將于明年開盤，預計在2007年交房，是安溪近年來首個帶別墅的項目。,2019/6/30,72,項目建設的必要性和意義,安溪強大的經(jīng)濟基礎支撐 安溪2003年全縣實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值115.5億元，增長13%,人均GDP達10896元，財政總收入60129萬元，金融存款余額48.84億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達6727元，全縣城鄉(xiāng)居民在銀行系統(tǒng)的儲蓄余額達38.59億元。 安溪2004年上半年完成生產(chǎn)總值60.08億元，財政總收入35683萬元，金融存款55.79億元，農民現(xiàn)金收入人均為2165.84元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達4178.1元， 1-5月中國茶都完成貿易額3.45億元。,2019/6/30,73,項目建設的必要性和意義,安溪房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟 2003年安溪商品房銷售面積達9.6萬平方米，2004上半年安溪商品房銷售面積達5.2萬平方米，預計2004年將突破10萬平方米。 自去年以來安溪房地產(chǎn)市場已形成供銷兩旺的局面，消費者越來超理性，對項目品質要求越來越高，大盤大配套的意識已有所形成。出現(xiàn)一些高端房地產(chǎn)產(chǎn)品（別墅）消費需求，供應市場也出現(xiàn)一個兩個別墅項目。,2019/6/30,74,項目建設的必要性和意義,安溪政府規(guī)劃要求 市政府規(guī)劃到2010年縣城從目前的10萬人口向20萬人口以上城市發(fā)展，而且要將德苑建設成為安溪新的中心城鎮(zhèn)山水城林，引進安溪最好的學校安溪一中，建設二環(huán)路和新的長途汽車站，銀行、醫(yī)院、交通、商業(yè)等各項配套將一應俱全。項目規(guī)劃將得到政府的大力支持，為項目發(fā)展提供強有力的保障。,2019/6/30,75,項目建設的必要性和意義,項目地塊優(yōu)越性 項目地塊處于藍溪、西溪、清溪三江交匯處，東面倚山，擁有絕佳的自然條件與景觀資源。是開發(fā)別墅等高檔物業(yè)的絕佳地塊。 大盤開發(fā)彰顯開發(fā)實力 項目占地600多畝，總建面積60多萬平方米，是目前泉州罕見的大盤項目，項目開發(fā)成功將迅速提高開發(fā)商知名度和品牌。,2019/6/30,76,目標客戶分析（一）,私營企業(yè)主、企事業(yè)單位中上層人士：在安溪已有自建房或自購商品房，事業(yè)有成，購房面積在180以上，復式住宅或獨院別墅 收入較高的個體經(jīng)營者：生活穩(wěn)定，自有住房，希望改善居住環(huán)境，需求面積140180。 企事業(yè)單位員工、一般個體經(jīng)營者：需求面積120140，以三房和四房為主,2019/6/30,77,目標客戶分析（二）,2019/6/30,78,目標客戶分析（三）,消費偏好及文化心理特征： 事業(yè)有成，有一定的經(jīng)濟基礎，注重生活品質，對景觀和自然環(huán)境有較大的偏好，注重下一代的教育，只要物有所值或物超所值就愿意購買。 購房目的分析,2019/6/30,79,項目產(chǎn)品定位,定位依據(jù)： 安溪社會經(jīng)濟環(huán)境； 安溪房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢； 項目基本經(jīng)濟指標； 客戶群體分析； 當?shù)禺a(chǎn)品需求偏好分析。,2019/6/30,80,項目產(chǎn)品定位,安溪市環(huán)境最好、檔次最高的 城市山水園林生態(tài)居住區(qū) 以“水”為核心構筑一個景觀社區(qū)，塑造一種水與生態(tài)的自然主義生活方式。 閱讀天然山水神韻，理解建筑與天地共生內涵，依托現(xiàn)代人生活方式原則，讓清新細膩的山水生態(tài)景觀與精致典雅的人居經(jīng)典相得益彰。,2019/6/30,81,項目運作策略（一）,確立“品牌形象”主導型戰(zhàn)略 目前的安溪房地產(chǎn)處于較低層次的開發(fā)及價格競爭，而本項目周邊環(huán)境較好,規(guī)劃彈性空間大，主要面對安溪的中上收入階層,適宜開發(fā)較高檔次的住宅小區(qū)。這就要求開發(fā)商做市場領導者,采用較高價格成長趨勢,較高利潤、較高檔次、中上成本的品牌形象主導型戰(zhàn)略。 項目以大規(guī)模、大氣勢的包裝宣傳，震憾推出。以迅速感性的魅力產(chǎn)品搶占目標客戶心智至高點，贏得社會大眾口碑，從而引起轟動效應。,2019/6/30,82,項目運作策略（二）,教育配套策略 1994年，碧桂園在“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的思路指導下，首倡社會“貴族學?！?，使項目起死回生，開創(chuàng)了教育產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先河。這種社會潮流實際上就是把教育產(chǎn)業(yè)資源放開，讓社會共享，對房地產(chǎn)來說，就是把教育融入到房地產(chǎn)開發(fā)項目中去，并同時推動其發(fā)展。龍鳳都城規(guī)劃人口約2萬，目前社會配套嚴重缺位，名校資源的開發(fā)利用將成為本項目成敗的關鍵因素。幼兒園辦成雙語幼兒園、小學與實小聯(lián)辦、中學與一中聯(lián)辦。,2019/6/30,83,項目運作策略（三）,價格策略 龍鳳都城建議采用低開高走的價格策略，低開高走是房產(chǎn)營銷最常用的策略，低開的目的是吸引市場視線，其線路是為了價格的上升，使房產(chǎn)始終具有升值空間。買房者對于自己購買的房屋通常懷著升值的期望，客戶的心態(tài)是買漲不買跌的，低價高走的價格策略最關鍵的就是開盤價的制定以及調價頻率、幅度。,2019/6/30,84,項目運作策略（四）,打造水景社區(qū) 龍鳳都城是以“水”為核心構筑一個景觀社區(qū)，塑造一種水與生態(tài)的自然主義生活方式。建議提高江面水位，以增加水域面積，并與中心湖水貫通,組成一個由活水構成的景觀帶。,2019/6/30,85,總體規(guī)劃方案,規(guī)劃指導思想：以人為本，提供一個適合城市長期發(fā)展的現(xiàn)代化環(huán)境，成為周圍地區(qū)的重要居住示范小區(qū)。 規(guī)劃理念：逆造面向山水的開放性空間，同時強調均好性，與自然的共融性，及體現(xiàn)地域文脈和人文關懷。 總體構想：對西溪及山體良好景觀的借用。圍繞基地東面的山水，以弧形綠化帶層層展開，形成山水綠互相滲透，奠定人在綠中，綠在家中的良好生態(tài)景觀格局。,2019/6/30,86,總體規(guī)劃方案,布局特點：一個中心，八個組團，三層綠化帶。 道路規(guī)劃：人車分流，將道路設計與景觀、綠化相結合，共同塑造戶外空間景觀。 景觀規(guī)劃：以“天人合一”的生態(tài)理念為綠化環(huán)境的整體宗旨，以集中綠地為基礎，強調點線面的多樣空間組合的自然居住公園。 立體綠化：運用墻面和屋頂綠化提高項目結合品質。,2019/6/30,87,總體規(guī)劃方案,經(jīng)濟技術指標 占地面積：435229 總建筑面積：610000 住宅總建筑面積：510000 商業(yè)及公建總建筑面積：100000 綠化率：42% 建筑密度：30% 總容積率：1.40,2019/6/30,88,總體規(guī)劃方案,公共建筑技術經(jīng)濟指標 綜合商業(yè)大廈建筑面積：43000 社區(qū)中心建筑面積：15000 售樓中心建筑面積：6000 社區(qū)中心、幼兒園建筑面積：5000 菜市場：450 其他商業(yè)面積：33550,2019/6/30,89,總體規(guī)劃方案,教育配套設施：在項目周邊建設一所中學和小學，在小區(qū)內規(guī)劃兩所幼兒園和社區(qū)活動中心。 其他配套設施：3個垃圾站、3個書報亭、2個公廁，1個菜市場。 公共建筑：在小區(qū)西南側建小區(qū)大門、商業(yè)配套和售樓中心。 中心廣場：在二環(huán)路和德苑公路交叉口建商業(yè)廣場，規(guī)劃一幢26層住宅和一幢酒店式公寓。 中心會所：在小區(qū)中心綠地建中心會所，設室外室外游泳池。,2019/6/30,90,總體規(guī)劃方案,戶型規(guī)劃 根據(jù)安溪房地產(chǎn)市場特點和未來住宅的發(fā)展趨勢，設計多層、高層、別墅三大類住宅，多層從二房、三房、四房到五房（樓中樓），面積77-170大小不等；高層有三房二廳、四房二廳、四房半二廳等五種戶型，面積從120-150大小面積不等；別墅包括疊加、聯(lián)排、雙拼、獨立四種，每種別墅設有兩種戶型，面積從200-380大小不等。,2019/6/30,91,戶型規(guī)劃方案,2019/6/30,