設(shè)備管理_物業(yè)管理中的設(shè)備運行管理

物業(yè)管理中的設(shè)備運行管理在物業(yè)管理中，設(shè)備運行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴重影響管管企業(yè)的社會聲譽，它的重要性和原因就在于： 其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標準越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運行的依賴性就越強；其二，設(shè)備運行成本在物業(yè)管理運作中占有相當大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運行管理。設(shè)備運行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；其三，用戶（業(yè)主、租戶）滿意程度是評價物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運行的優(yōu)劣有關(guān)。因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運行管理工作呢？本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：一、 要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運行特點支撐物業(yè)設(shè)備運轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個部分構(gòu)成：1、 各類管、線結(jié)構(gòu)。包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。如果將物業(yè)比喻成一個生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運行的首要一點，就是花大力氣去認識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。2、 各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備。如發(fā)電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機等。由于物業(yè)機電設(shè)備封閉運行的特點，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺運轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對整個系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現(xiàn)原設(shè)計配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負荷加重，給運行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當備用裕量充足時，使主、備設(shè)備都保持隨時能投入運轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時調(diào)整主、備設(shè)備投運時間，是運行管理的要點；當備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴格控制設(shè)備負荷，是設(shè)備運行管理的重點。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運作需求負載的變化，了解各類設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，做到物盡其用。3、 終端設(shè)備。終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如空調(diào)風(fēng)機盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運行管理中不能掉以輕心，因小失大，失去用戶的信賴。4、 環(huán)境。環(huán)境是設(shè)備運行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運行來保證的，它在制造環(huán)境、提供服務(wù)的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業(yè)各類設(shè)備運行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運行的。同樣，沒有一個完善的管理機制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運行體系的組成部分，又是設(shè)備運行體系運行的結(jié)果。上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運行的脈搏，必須從這四個部分入手，去了解它，認識它，掌握它。物業(yè)設(shè)備運行體系是一個龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當把熟悉認識過程當作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡能者為師，不恥下問，要求互教互學(xué)，共同提高。這樣，逐漸使從事設(shè)備運行管理的全體員工，對管理對象的認識做到心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依，使設(shè)備運行管理工作建立在扎實的基礎(chǔ)上。二、 要有明確的運行目標物業(yè)設(shè)備運行目標從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟性四個方面。1、 安全性安全是設(shè)備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運行管理的安全目標，一是設(shè)備體系運行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：1) 思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個婆婆嘴，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個小心眼，步步謹慎。2) 嚴格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。3) 定期檢測、試驗，進行預(yù)防性檢修、維護。設(shè)備運行有自己的規(guī)律，應(yīng)當納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當運行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進行檢驗或試驗。2、 可靠性物業(yè)設(shè)備運行的可靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性。提高設(shè)備運行的可靠性，取決于兩基本條件：第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費。 在設(shè)備運行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到三嚴：嚴格的管理制度；嚴密的運行計劃（包括突發(fā)事件應(yīng)對計劃）；嚴肅的工作作風(fēng)。3、 舒適性從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點看，舒適性目標是物業(yè)設(shè)備運行管理必備的目標之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點的一項目標，也是反映物業(yè)管理員工工作細膩性一面的一項指標。舒適性指標包括兩個方面：一是指標滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細膩嚴實的工作作風(fēng)方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，因人而異，提供高質(zhì)量的服務(wù)。4、 經(jīng)濟性物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時，必須講效益。那么，經(jīng)濟性目標必然是設(shè)備運行管理的目標之一。經(jīng)濟性目標與以上三個目標相比，是一個收斂性或限制性的目標。經(jīng)濟性對物業(yè)設(shè)備運行的要求是：5、 必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現(xiàn)經(jīng)濟性目標；6、 省能是實現(xiàn)經(jīng)濟性目標的主要途徑。能源費用是物業(yè)設(shè)備運行費用的主要部分，節(jié)省能源費有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費用基本上靠省能方式實現(xiàn)。省能有兩個途徑：第一，減少使用量，這在某些場合和時間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運行方式和運行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失?？傊扇∫磺锌尚械姆椒?，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費的主要方式。7、 易損零配件和耗材的耐用性。樓宇設(shè)備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運行總體經(jīng)濟性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價格比進行統(tǒng)計分析，擇優(yōu)采用，減少運行消耗。8、 維保方便。新建、改造設(shè)備等工程項目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。三、 搞好物業(yè)設(shè)備運行管理的主要方法 1、 建立和完善標準體系。由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運行和服務(wù)對象都有各自不同的特點。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準的設(shè)備運行標準。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運行方式、要求和參數(shù)指標都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運行標準，是搞好物業(yè)設(shè)備運行的首要工作。 標準的制定是一個動態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運行時間的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運行標準的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)備運行管理的全過程。因此，設(shè)備運行管理標準的制訂，是以變求不變。所謂變，指標準修訂、完善的動態(tài)過程；不變，是通過完善標準，貫徹的執(zhí)行標準，實現(xiàn)設(shè)備運行管理的目標，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運行的最佳狀態(tài)不變。2、 預(yù)防性措施。由于物業(yè)管理設(shè)備運行的連續(xù)性特點，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運行管理中處于特別重要的地位，包括：1) 預(yù)防性試驗；2) 預(yù)防性檢修；3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；4) 巡檢、點檢、定檢。實現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期進行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運行參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計劃的進行維護檢修，避免因故障突發(fā)造成停機事故。對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點是巡檢和點檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點等易發(fā)生故障的節(jié)點，可逐步建立完善的節(jié)點臺帳，實行位式管理，主要內(nèi)容是：1) 逐件建立臺帳，一一對應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項目，抓住重點，明確主次；3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；4) 采用保養(yǎng)合格及期限標貼方法，便于檢查。預(yù)防性試驗制度是設(shè)備可靠運行的保障線。預(yù)防性試驗的對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于季節(jié)性運行，在運行季節(jié)不可停機的連續(xù)運行設(shè)備，在停運季節(jié)維保后，運行季節(jié)到來前，應(yīng)提前進行試運行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機組、送排風(fēng)機、消防水泵、報警系統(tǒng)等一直處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機。在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來說變動不大，其應(yīng)對能力受設(shè)計限制。突發(fā)事件發(fā)生時，通訊、組織及時是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無準備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個項目。3、 技改。由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運行條件限制，技改在物業(yè)運行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提高物業(yè)管理整體運行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡三新推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進步的作用。 4、 保險。物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運行管理會隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險責任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風(fēng)險意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財產(chǎn)險、機損險。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟壓力，確實保障設(shè)備正常運行。5、 組織措施。所有類型的設(shè)備運行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進，沒有人會使用，先進的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的催化劑，量小作用大。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強員工培訓(xùn)。在現(xiàn)代管理方法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓(xùn)的過程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。培訓(xùn)的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過培訓(xùn)的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會形式可以不拘，內(nèi)容可以