萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo).ppt

19.6.22,1,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理 指導(dǎo),二零零七年十月,萬科上海區(qū)域品質(zhì)管理部,19.6.22,2,引子,一、06年金地“未來域事件” 二、07年杭州“逸天廣場事件”,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),19.6.22,3,思考,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),如何實現(xiàn)符合客戶要求的裝修房？,系統(tǒng)化運作,精細(xì)化管理,作為工程管理人員，你最想知道什么？,19.6.22,4,指導(dǎo)目的,解決系統(tǒng)性問題，避免群訴,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),一、全面了解：策劃、交接、工序、工期、材料、施工管理、成品保護、交付、維修。,二、掌握重點，做甲方工程管理人員該做的事情，其余讓監(jiān)理和施工單位完成,19.6.22,5,指導(dǎo)目的,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),一、確定現(xiàn)場方案,二、劃分交接界面,三、安排工序流程,四、細(xì)化工期計劃,五、控制工程品質(zhì),六、組織物業(yè)交付,七、管理后期維修,19.6.22,6,一、確定方案,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),設(shè)計前置，樣板房先行，合同策劃，編制管理指導(dǎo)書，做好施工準(zhǔn)備,二、銷售樣板房：進一步解決土建和裝修、圖紙和現(xiàn)場脫節(jié)問題。同時根據(jù)客戶反饋和內(nèi)部客戶體驗調(diào)整設(shè)計?？蛇x用擬合作的單位施工，以評估該單位及項目部。,一、研究樣板房：對非標(biāo)準(zhǔn)戶型，可另選其它地點施工研究樣板房，進行戶型、水電管線、材料部品匹配性、施工節(jié)點等等研究，以調(diào)整優(yōu)化，避免后期大面積的返工。,三、合同策劃：裝修總包單位確定(優(yōu)先選用土建總包）、標(biāo)段劃分（公寓300套，別墅100套為宜）、確定監(jiān)理人員數(shù)量。,19.6.22,7,二、界面劃分,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),明確界面，寫進相關(guān)合同，以能最大限度地分清雙方責(zé)任、減少交叉施工、節(jié)約成本為原則,廚衛(wèi)防水：裝修總包施工（保修時間延至5年，留滲漏保證金）； 進戶門和防火門：廠家或裝修總包，各自責(zé)任需明確； 戶內(nèi)管線：一般穿線由裝修總包施工；預(yù)埋管在砼結(jié)構(gòu)內(nèi)的由土建總包完成（預(yù)留出管 頭），二結(jié)構(gòu)內(nèi)的由裝修總包完成； 戶內(nèi)墻頂面膩子：由裝修總包施工，但兩次竣工備案除外； 地板細(xì)石砼基層：由土建總包施工； 陽臺：結(jié)構(gòu)層直接交接； 鋁合金：一般交接時不撕掉保護膜。窗外側(cè)的成品質(zhì)量由土建總包負(fù)責(zé)，門兩側(cè)和窗內(nèi)側(cè)的成品保護由裝修總包負(fù)責(zé)（交接時如有部分膜破損，破損部位交接時記錄清楚，該處由土建總包負(fù)責(zé)）,19.6.22,8,三、安排工序,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),按集團工序指引執(zhí)行，嚴(yán)禁交叉施工,戶內(nèi)32道和公用部位18道工序，36項停歇驗收點，8項項目經(jīng)理部質(zhì)量控制點。,19.6.22,9,四、細(xì)化工期,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),掌握主要甲供材料的供貨工期,PVC覆膜戶內(nèi)門：20天，樣板房10天 櫥柜：30天（現(xiàn)場具備測量條件后） 收納系統(tǒng)：20天，樣板房10天，每日供貨50套（現(xiàn)場具備測量條件后） 實木復(fù)合地板：45天通知生產(chǎn)，14天通知供貨安裝 強化復(fù)合地板：30天通知生產(chǎn)，14天通知供貨安裝 潔具、五金：25天,19.6.22,10,四、細(xì)化工期,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),合理細(xì)化工期，保證現(xiàn)場忙而可控,一、確定節(jié)點：根據(jù)項目開發(fā)控制節(jié)點的要求，在充分掌握（預(yù)判）土建總包移交面的質(zhì)量進度情況（以制定分階段界面交接計劃）、甲供材（甲分包）供貨（安裝周期）材料的情況，充分考慮環(huán)境及資源（場地、天氣、政府驗收手續(xù)等政策因素）和風(fēng)險的情況下，結(jié)合分樓層流水施工，按工序的邏輯關(guān)系要求，編制節(jié)點計劃（需有余量可控），并把該計劃落實到裝修合同中。,二、確定詳細(xì)施工計劃：根據(jù)裝修總包合同要約時報送且經(jīng)審核符合要求的施工組織設(shè)計（主要為勞動力、機械、材料的安排），確定進一步細(xì)化的可測量、可監(jiān)控的計劃，該計劃需含各甲供材（甲分包）的計劃且得到所有參建單位的認(rèn)可，并落實到甲供材（甲分包）合同中。,三、注意事項：應(yīng)預(yù)留足夠的時間來完成細(xì)部整改、分戶驗收和保潔。應(yīng)有不少于兩次的看房安排（建議開放時間選擇在砌體門窗施工、內(nèi)部裝修啟動、交付前1個月等節(jié)點進行。 ）。,19.6.22,11,五、控制品質(zhì),萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),堅守底線，客戶導(dǎo)向,一、制度保證：交底制度、樣板引路、集中加工、單工種流水作業(yè),二、檢驗保證：工序交接驗收 、停歇點驗收 、物業(yè)細(xì)部檢查 、分戶驗收制度 。,三、品質(zhì)保證體系 ：確定控制點監(jiān)控,19.6.22,12,交付策劃,交付樓號最終確認(rèn),接待能力了解,單日交付戶數(shù)預(yù)計,綜合考慮樓號分布與標(biāo)段因素,應(yīng)急維修地點設(shè)置,交付時間安排技巧,交付準(zhǔn)備,召開交付準(zhǔn)備會（公司內(nèi)部）,編訂風(fēng)險問題統(tǒng)一說辭,組織物業(yè)驗房工程師培訓(xùn),編制施工單位信息一覽表,召開集中交付協(xié)調(diào)會（外部）,編制應(yīng)急維修人員、備件清單,交付時間最終確認(rèn),集中交付,項目部工程師交付現(xiàn)場坐班,總包管理人員陪同業(yè)主驗房,周密組織現(xiàn)場應(yīng)急維修,重點客戶重點跟蹤,確保信息傳遞通暢,每日總結(jié),六、組織交付,精細(xì)組織，打好關(guān)鍵戰(zhàn)役,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),19.6.22,13,七、管理維修,萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導(dǎo),毫不松懈，提高業(yè)主滿意度,一、事前約束：保修協(xié)議簽訂、備品備件 、人員的分派與培訓(xùn)、引入第三方維修單位、提出控制預(yù)案 、協(xié)助物業(yè)管理,二、事中處理：集中檢查和維修、引