物業(yè)管理企業(yè)的復習思考題

第五章 物業(yè)管理企業(yè)復習思考題參考答案1 物業(yè)管理企業(yè)的特點有哪些？物業(yè)管理企業(yè)除符合企業(yè)的一般特征外，還具有以下特點：1) 服務性。物業(yè)管理企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務性行業(yè)，提供的是地上建筑物、配套設施及周圍環(huán)境的管理服務，而不是具體的產(chǎn)品。2) 經(jīng)營性。物業(yè)管理企業(yè)提供的是有償?shù)慕?jīng)營服務，區(qū)別于傳統(tǒng)的福利性無償服務；從事的是一業(yè)為主、多種經(jīng)營，區(qū)別于傳統(tǒng)的單一性房屋維修服務。3) 專業(yè)性。物業(yè)管理企業(yè)必須具有相應的資質(zhì)等級，承擔的義務須與公司的等級相符；其從業(yè)人員也須具備相應的專業(yè)技能，具備房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的技術等級證書或上崗證書。4) 平等性。物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律地位是平等的，雙方對于是否建立服務契約關系具有自主選擇權，區(qū)別于傳統(tǒng)的按行政區(qū)域劃分管理范圍，以管理者與被管理者來確定隸屬關系等依附性、不可替代性。2 物業(yè)管理企業(yè)有哪些分類？物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權關系等許多方面進行分類。1）從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為四種類型： 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設立的分支機構； 由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉換為物業(yè)管理企業(yè)；由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)；由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權的物業(yè)管理企業(yè)。2）從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權關系來看，可分為兩大類： 委托服務型物業(yè)管理企業(yè)； 自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。3）其他分類按投資性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等類型。按股東出資形式，可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。3 物業(yè)管理企業(yè)的設立需要具備哪些條件？由于現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)都是以公司的形式出現(xiàn)的，因此，申請設立物業(yè)管理企業(yè)應按照公司法規(guī)定的條件執(zhí)行。1） 有限責任公司的設立條件股東符合法定人數(shù)；股東出資達到法定資本最低限額；股東共同制定公司章程；有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構；有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。2）股份有限公司的設立條件發(fā)起人符合法定人數(shù)；發(fā)起人認繳和社會公開募集的股本達到法定資本最低限額；股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過；有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構；有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。4 設立物業(yè)管理企業(yè)需要哪些步驟？ 設立物業(yè)管理企業(yè)包括以下步驟：1）可行性研究。物業(yè)管理公司作為經(jīng)營性的企業(yè)，是講利潤、求效益的，它的成立應進行充分的論證。只有當設立物業(yè)管理企業(yè)既有必要，又有可能的情況下，才能著手設立物業(yè)管理企業(yè)?？尚行匝芯恳ㄊ袌稣{(diào)查、綜合分析、編寫可行性報告等步驟。2）物業(yè)管理企業(yè)建立的籌備，包括人才儲備、起草管理章程、籌集資本金等步驟。3）登記注冊。根據(jù)建設部33號令的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記。組建不同類型的物業(yè)管理企業(yè)，登記注冊時應提交的文件有所不同。4）資質(zhì)審查及稅務登記。5 物業(yè)管理企業(yè)有哪幾種組織類型？物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的組織形式大體上可以分為三種類型。1) 實體型物業(yè)管理企業(yè)。一般屬于大中型企業(yè)，其內(nèi)部按“統(tǒng)一領導與分級管理”原則，形成三個層次：決策層；管理層；作業(yè)層。這類企業(yè)一般都可直接接受項目；同時，它也能提供物業(yè)管理的顧問、咨詢服務。此類企業(yè)的適應性強，但人員較多，不易轉型。2) 管理型物業(yè)管理企業(yè)。大多是中小型企業(yè)，主要由管理層人員組成，具體的作業(yè)操作需要時就采取分包形式。這類企業(yè)必須與專業(yè)企業(yè)建立合同關系。企業(yè)人員相對精干，內(nèi)部機構精簡，規(guī)模適中，經(jīng)營靈活，在物業(yè)管理市場中具有較強的競爭力。3) 顧問型物業(yè)管理企業(yè)。由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、但業(yè)務素質(zhì)高。6 一般物業(yè)管理企業(yè)設立哪些職能機構？物業(yè)管理企業(yè)設立職能機構有經(jīng)理室、辦公室、管理部、財務部、工程部和經(jīng)營發(fā)展部。7 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有哪幾種類型，各有何優(yōu)缺點？通常物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有如下幾種模式。1）直線式2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正直線式模式不設專業(yè)的職能機構，各級行政主管負責行政與專業(yè)管理的職能。機構按垂直系統(tǒng)領導，實行單向逐級負責制。這種管理模式的優(yōu)點是：機構精簡、指揮統(tǒng)一、權責分明、決策迅速、效率較高；利潤來源明確，管理層直接對成本和利潤負責。缺點是各種管理職能歸集于一人，難以適應較復雜的管理；同時，人力資源分散，最高層對下層缺乏直接溝通，容易造成指揮失誤。2）職能制職能制是設有職能機構，由機構負責人在業(yè)務范圍內(nèi)下達和布置工作。職能制的優(yōu)點是管理層專業(yè)化水平較高，缺點是與直線制相比機構比較龐大。職能制適合于規(guī)模不是很大，但管理難度較高的物業(yè)服務項目。3）直線職能制直線職能制又稱直線參謀式，它是在直線式的基礎上吸收了職能制的長處，各級均設置了相應的職能部門，從事各項專業(yè)管理活動，但各職能部門沒有直接向下發(fā)布命令的權力。這種組織形式的優(yōu)點是：既保持了直線式的集中統(tǒng)一的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，對于減輕主管領導負擔、彌補主管領導專業(yè)上的不足起到了重要作用，提高了工作質(zhì)量。缺點是：下級缺乏必要的自主權，各個職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋速度較慢，組織不力可能降低效率。4） 事業(yè)部制事業(yè)部制是在直線職能制的基礎上，直線部門具有更明確的自主權和一定的財權。物業(yè)管理企業(yè)（有的稱總公司）下設若干事業(yè)部，每個事業(yè)部又負責若干經(jīng)營事務?？偣菊乒軕?zhàn)略決策，確定經(jīng)營方針，統(tǒng)管人員，每個事業(yè)部負責日常經(jīng)營與管理活動，單獨核算、自負盈虧，上繳額定利潤。事業(yè)部制的主要優(yōu)點：（1）既有利于企業(yè)最高領導層擺脫日常行政事務，強化決策機制，又有利于調(diào)動各個事業(yè)部的積極性、責任心與主動性，增強企業(yè)經(jīng)營的適應性與靈活性，消除由于企業(yè)規(guī)模大、層次多所造成的各種弊端。（2）由于各事業(yè)部實行獨立核算、自負盈虧，有利于分清各事業(yè)部的經(jīng)營效果，調(diào)整經(jīng)營業(yè)務機構，促進內(nèi)部競爭。（3）有利于將社會化與專業(yè)化有效結合起來，加強多元化經(jīng)營與綜合性服務。（4）有利于考核干部，培養(yǎng)復合型人才，提高領導素質(zhì)。主要缺點是事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構重疊，用人過多。一般來說，對于企業(yè)規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務復雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理企業(yè)，可以借鑒或采用。5） 矩陣式矩陣式是由職能部門與專業(yè)或項目部相互配合所形成的組織形態(tài)。這種管理模式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動各方面積極性來參與管理。同時可采用計算機現(xiàn)代化的管理手段來提高服務質(zhì)量。缺點是雙重領導，容易出現(xiàn)矛盾，導致推卸責任。但只要職責界定清楚，矩陣式適用于各種類型物業(yè)的管理。8 物業(yè)管理制度設置的原則有哪些？一般而言，建立物業(yè)管理企業(yè)管理制度應當遵循以下基本原則。1) 合法性原則；2) 市場化原則；3) 實事求是原則；4) 責權利相統(tǒng)一原則；5) 定性與定量相結合的原則；6) 簡明扼要的原則。9 物業(yè)管理企業(yè)對內(nèi)、對外制度包括哪些內(nèi)容？1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度員工管理條例部門職能管理制度崗位責任制度管理程序制度2） 物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度物業(yè)接管驗收制度物業(yè)委托管理制度住戶（用戶）手冊房屋管理服務制度住宅共用部位共用設施設備維修基金管理規(guī)定10物業(yè)管理企業(yè)員工培訓可采用哪些形式？物業(yè)管理企業(yè)的人員培訓與素質(zhì)建設，可通過多層次的培訓、教育和繼續(xù)教育進行。1）職前培訓。職前培訓是為新招員工提供的基本入職知識和基本操作技能的培訓，使新招員工熟悉和適應新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。2）在職培訓。在職培訓是為在職員工學習本職所必須的知識和技能所進行的經(jīng)常性的短期培訓。培訓的具體形式包括：輪轉學習。要求各類人員除了將所學的理論結合本崗位工作實踐外，要輪流到相關崗位學習。總結經(jīng)驗。第一，每年都要對物業(yè)管理的經(jīng)驗教訓進行總結，對其精髓必須完好地保存下來，匯編成冊，作為指導、監(jiān)督物業(yè)管理工作的指南。第二，系統(tǒng)地總結經(jīng)驗，對公司員工而言，等于又一次進行了系統(tǒng)的培訓。專題講座。這是為物業(yè)管理人員了解某一問題而組織的專題介紹、交流和探討活動。外派培訓。其中包括參加短期的培訓班和學歷教育。11物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)三個等級各有哪些標準？根據(jù)建設部2004年5月1日實施的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法，把物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：1）一級資質(zhì)注冊資本人民幣500萬元以上。物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100。l 多層住宅200萬平方米l 高層住宅100萬平方米l 獨立式住宅（別墅）15萬平方米l 辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。2）二級資質(zhì)注冊資本人民幣300萬元以上。物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100。l 多層住宅100萬平方米l 高層住宅50萬平方米l 獨立式住宅（別墅）8萬平方米l 辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。3） 三級資質(zhì)注冊資本人民幣50萬元以上。物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。有委托的物業(yè)管理項目。建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。12物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政管理包括哪些內(nèi)容？物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政管理包括以下內(nèi)容：1）資質(zhì)等級核定管理. 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應遞交相關的材料。物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書的，或未及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，有關部門將給予處罰。2）資質(zhì)等級審批管理。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。3）資質(zhì)等級動態(tài)管理。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質(zhì)審批部門負責。物業(yè)管