安全的操作給排水設(shè)備設(shè)施.ppt

第六章 給排水設(shè)備管理 給排水設(shè)備管理概述 給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理 給排水設(shè)備運(yùn)行管理 給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理,第一節(jié) 給排水設(shè)備管理概述 一、給排水設(shè)備系統(tǒng)簡(jiǎn)介 （一）概念 是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開(kāi)水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱(chēng)。 （二）組成部分 1、供水設(shè)備系統(tǒng) （1）含義：物業(yè)小區(qū)通過(guò)城市供水管網(wǎng)，供入小區(qū)內(nèi)的給水設(shè)備系統(tǒng)。由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等設(shè)備構(gòu)成。 （2）分類(lèi) 生活用水 生產(chǎn)用水 消防用水,2、排水設(shè)備系統(tǒng) （1）含義：指用來(lái)排除生活污水和屋頂雨雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風(fēng)管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。 （2）構(gòu)成。根據(jù)接納污（廢）水性質(zhì)，房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內(nèi)雨水管道。 生活污水排水系統(tǒng) 生產(chǎn)污水排水系統(tǒng) 雨（雪）水排水系統(tǒng),其排水體制可分為分流制和合流制。 分流制和合流制適應(yīng)條件幻燈片 10,整流罩,下沉式雨水斗,進(jìn)水格柵,排出管,虹吸式雨水斗,分流制和合流制的適應(yīng)范圍 (1) 下列情況，宜采用分流排水體制： 兩種污水合流后會(huì)產(chǎn)生有毒有害氣體或其他有害物質(zhì)時(shí)； 污染物質(zhì)同類(lèi)，但濃度差異大時(shí)； 醫(yī)院污水中含有大量致病菌或含有放射性元素超過(guò)排放標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的濃度時(shí)； 不經(jīng)處理和稍經(jīng)處理后可重復(fù)利用的水量較大時(shí)； 建筑中水系統(tǒng)需要收集原水時(shí)； 餐飲業(yè)和廚房洗滌水中含有大量油脂時(shí)； 工業(yè)廢水中含有貴重工業(yè)原料需回收利用及夾有大量礦物質(zhì)或有毒和有害物質(zhì)需要單獨(dú)處理時(shí)； 鍋爐、水加熱器等加熱設(shè)備排水水溫超過(guò)40等。 (2) 下列情況，宜采用合流排水體制： 城市有污水處理廠，生活廢水不需回用時(shí)； 生產(chǎn)污水與生活污水性質(zhì)相似時(shí)。,3、用水設(shè)備 （1）含義：指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類(lèi)衛(wèi)生器具和生產(chǎn)生活用水設(shè)備。 （2）構(gòu)成：洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化設(shè)備等。,4、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng) （1）含義：指為滿(mǎn)足對(duì)水溫的某些特征要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。 （2）構(gòu)成：包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。,淋浴器,感應(yīng)淋浴器,5、消防設(shè)備 （1）含義：指房屋設(shè)備中的消防裝置部分 （2）構(gòu)成：包括供水箱、消防箱、滅火機(jī)、消防栓、消防泵等,消防自動(dòng)穩(wěn)壓設(shè)備,消防箱,滅火器,閱讀材料：換水表出意外水失控家被淹 意外損失，責(zé)任在誰(shuí)？本報(bào)訊（記者姜學(xué)峰）更換水表，引出賠償糾紛，居民、物業(yè)各執(zhí)一詞：居民說(shuō)，物業(yè)部門(mén)沒(méi)關(guān)閉單元總閘，該負(fù)全責(zé)；物業(yè)部門(mén)認(rèn)為，居民私改管線，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 陸女士家住南崗區(qū)電興綠色家園，7日，剛出差歸來(lái)的陸女士從鄰居處得知，小區(qū)正在統(tǒng)一更換水表。在與物業(yè)部門(mén)取得聯(lián)系后，維修工來(lái)到陸女士家中，可是在換水表時(shí)，管線意外失控，噴出的水流將住在7樓陸女士的家中淹沒(méi)，關(guān)閉總閘后，水勢(shì)才得到控制。陸女士估算了一下，按兩年前裝修時(shí)的價(jià)格，被泡地板的損失應(yīng)該在千元以上，她提出：維修工操作不當(dāng)，在沒(méi)關(guān)閉單元總閘的情況下導(dǎo)致她家受損，物業(yè)部門(mén)應(yīng)負(fù)全責(zé)，并提出1000元的賠償要求。 負(fù)責(zé)此處物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，他們已在該小區(qū)更換過(guò)3000余塊水表，從沒(méi)發(fā)生類(lèi)似的事情。陸女士的遭遇是由于她家在裝修時(shí)被私改自來(lái)水管線，將原本距離地面1米的管線改到僅約距地10厘米高、管線粘接不牢導(dǎo)致的。對(duì)此，陸女士并不否認(rèn)?，F(xiàn)在，物業(yè)部門(mén)同意賠償陸女士損失費(fèi)500元。 這場(chǎng)意外，該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？元辰律師事務(wù)所律師趙長(zhǎng)江認(rèn)為，根據(jù)民法通則第117條規(guī)定，損壞財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償，故物業(yè)部門(mén)要承擔(dān)一定的責(zé)任；但是陸女士私自改動(dòng)管線在先，也存在相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以減輕物業(yè)部門(mén)的民事責(zé)任。,案例：消防栓為何噴不出水 先生入住小區(qū)一高層住宅還不到1個(gè)月。一天，先生家因煙頭引起紙簍內(nèi)紙張燃燒，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開(kāi)水源開(kāi)關(guān)，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開(kāi)噴槍開(kāi)關(guān)，結(jié)果噴槍內(nèi)滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞?dòng)嵹s來(lái)的周?chē)従雍臀飿I(yè)管理公司值班保安員的幫助下，及時(shí)撲滅了火焰。后經(jīng)了解，消防栓噴不出水，是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有居民盜用消防栓里的水，物業(yè)管理公司擔(dān)心水費(fèi)超標(biāo)，所以擅自將消防栓的閥門(mén)關(guān)掉了。于是，先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司投訴，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。 請(qǐng)問(wèn)：你作為管理人員如何處理此事？平時(shí)應(yīng)該做好哪些事情？,案例分析 消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)管理公司各項(xiàng)管理中的重點(diǎn)工作，物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并注意抓好以下工作：一是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施及消防器材的配置，使用先進(jìn)的消防安全系統(tǒng)；二是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使這些設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)；三是要加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)的消防巡查，重點(diǎn)檢查易出現(xiàn)隱患的區(qū)域或部位，巡查消防設(shè)備設(shè)施是否齊全完好；四是要加強(qiáng)消防宣傳，樹(shù)立“群放群治”的意識(shí)，樹(shù)立全民全員的消防安全意識(shí)；五是要做好火災(zāi)處置預(yù)案，定期組織學(xué)習(xí)消防演習(xí)，培訓(xùn)員工和用戶(hù)的火災(zāi)應(yīng)變處理能力。 物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)有人使用消防栓的水時(shí)，應(yīng)該依法耐心說(shuō)服并制止，必要時(shí)可處以適當(dāng)?shù)奶幜P，但決不能因噎廢食，關(guān)掉消防栓。,解決方法 物業(yè)管理公司針對(duì)投訴，深刻認(rèn)識(shí)自己錯(cuò)誤，與協(xié)商，賠償了部分財(cái)產(chǎn)損失。先生也因火情控制較早，損失相對(duì)不大，尤其是物業(yè)管理公司較好的認(rèn)識(shí)態(tài)度，表示不再追究法律責(zé)任。 消防部門(mén)處罰了小區(qū)物業(yè)主管人員，并要求物業(yè)管理公司限期整改消費(fèi)隱患。 物業(yè)管理公司痛定思痛，大力落實(shí)各項(xiàng)消防措施，加強(qiáng)消防巡查。另外，物業(yè)管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳消防法有關(guān)規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶(hù)配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹(shù)立消防意識(shí)，促成小區(qū)的安全環(huán)境。,二、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容 （一）給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理 1、原始資料檔案 合格證、竣工圖、給排水設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)、供水的試壓報(bào)告，等等。 2、維修資料檔案 報(bào)修單、運(yùn)行記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料、技術(shù)革新資料 （二）給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理 1、規(guī)范給排水設(shè)備的操作程序 2、確保正確安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施 （三）給排水設(shè)備運(yùn)行管理 1、建立合理的運(yùn)行制度 2、建立運(yùn)行操作規(guī)定,（四）給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理 （五）文明安全管理 1、對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作、使用進(jìn)行文明安全管理 2、定期檢查操作人員、維修人員的安全操作 ，并進(jìn)行安全作業(yè)訓(xùn)練 3、建立安全責(zé)任制 4、對(duì)用戶(hù)進(jìn)行安全教育，宣傳一些安全規(guī)范的使用知識(shí),三、給排水設(shè)備管理機(jī)構(gòu)構(gòu)成及職責(zé) （一）組織機(jī)構(gòu)圖,總經(jīng)理,工程部經(jīng)理,管理組,維修組,運(yùn)行組,（二）職責(zé) 1、運(yùn)行組的主要職責(zé) 2、管理組的主要職責(zé) 3、維修組的主要職責(zé),四、給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定 （一）給水設(shè)備 高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)用水表為界，多層樓房以樓外自來(lái)水表為界。 城市供水：界線以外 物業(yè)管理公司：界線以?xún)?nèi) （二）排水設(shè)備 城市市政管理部門(mén)：道路3.5米以上 物業(yè)管理公司：道路3.5米以?xún)?nèi) （三）沒(méi)有做統(tǒng)一規(guī)定的 相關(guān)部門(mén)依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定協(xié)商,小區(qū)公共設(shè)施責(zé)、權(quán)、利如何劃分困擾業(yè)主（每日新報(bào)） 生活中遇到哪些問(wèn)題可以找物業(yè)？綠地、電梯、二次供水設(shè)施等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的主人是誰(shuí)？對(duì)其維修、養(yǎng)護(hù)應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)埋單？在日前結(jié)束的市國(guó)土房管局物業(yè)處與新報(bào)聯(lián)合推出的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查中，有60%以上的業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任如何劃分存有疑惑，有的業(yè)主也因?yàn)樨?zé)權(quán)不明引發(fā)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。今天，新報(bào)記者走訪了相關(guān)專(zhuān)家，為您解析、支招。 一、問(wèn)卷透視 業(yè)主：有事就找物業(yè) 在調(diào)查中，66.18%的業(yè)主都是因?yàn)閷?duì)物業(yè)的此類(lèi)“不及時(shí)”服務(wù)的問(wèn)題提出意見(jiàn)，一些業(yè)主也以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表達(dá)自己的不滿(mǎn)。業(yè)主們認(rèn)為：自己交了物業(yè)費(fèi)，共用設(shè)施設(shè)備以及自己住宅的維護(hù)就要由物業(yè)負(fù)責(zé)，房屋質(zhì)量、綠地、路燈、管道不通、暖氣跑水、數(shù)字電視沒(méi)有接入、高層供水水壓不足等等，都要找物業(yè)，物業(yè)“不作為”當(dāng)然業(yè)主不高興。但是，對(duì)于哪些問(wèn)題應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的，自己的要求是不是在物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)還存在著困惑。,物業(yè)：代人受過(guò)很委屈 記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè)也有一肚子委屈，他們覺(jué)得：“很多時(shí)候我們是代人受過(guò)，這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的無(wú)奈。”有些小區(qū)存在房屋質(zhì)量、項(xiàng)目配套不到位、共用設(shè)施設(shè)備等問(wèn)題，主要是因?yàn)椤跋忍煨浴痹蛟斐傻?，同時(shí)，也還存在一個(gè)保修期限問(wèn)題。而一些文體設(shè)施和活動(dòng)器材的配備、社區(qū)文化活動(dòng)的組織等是街道與居委會(huì)來(lái)實(shí)施，因?yàn)闃I(yè)主們不了解物業(yè)的職能，覺(jué)得物業(yè)“不管”就會(huì)不滿(mǎn)，又因此拒交物業(yè)費(fèi)，雙方產(chǎn)生矛盾和糾紛。 專(zhuān)家解惑：哪些問(wèn)題該找物業(yè) 對(duì)于一個(gè)住宅物業(yè)小區(qū)來(lái)講，在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理后，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任是如何劃分的呢？市國(guó)土房管局物業(yè)處的專(zhuān)家解釋?zhuān)焊鶕?jù)天津市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十三條的規(guī)定：“物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿(mǎn)后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。”,房地產(chǎn)企業(yè)：保修期內(nèi)負(fù)責(zé)維修 對(duì)于一個(gè)新建住宅物業(yè)小區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限負(fù)責(zé)維修。根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。在此提醒廣大業(yè)主，建設(shè)工程的保修期，應(yīng)當(dāng)自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。另外根據(jù)規(guī)定，對(duì)施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令整改，處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，并對(duì)在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 業(yè)主：依照合同找物業(yè) 在保修期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，按照規(guī)定由自己負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。在實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，屬于業(yè)主共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。但是，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系是合同關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系，具體判定哪些屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)的范圍，還要看合同是如何約定的。從目前來(lái)講，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同約定一般包括房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和其他綜合管理服務(wù)6個(gè)方面。,按照物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。另外，按照物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。所以，對(duì)于住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 物業(yè)：應(yīng)該提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù) 根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，作為企業(yè)要進(jìn)一步增強(qiáng)合同意識(shí)，要按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。為方便企業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)工作，在此也提醒廣大業(yè)主，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。 物業(yè)共用部位一般包括：房屋全部承重結(jié)構(gòu)（樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻、基礎(chǔ)）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門(mén)廳、設(shè)備層、院墻等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括：小區(qū)內(nèi)道路、戶(hù)分電表以外的設(shè)備和線路，戶(hù)分水表以外的上下管道和配件，下水道干管、化糞井、雨水管、垃圾道、排氣孔道、信報(bào)箱、避雷設(shè)施、電梯、二次供水設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)等。 職能部門(mén)：直接提供相應(yīng)服務(wù) 按照國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、天津市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)，并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。因此，業(yè)主在遇到供水、供電、供氣、供熱等問(wèn)題時(shí)應(yīng)當(dāng)直接找相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)，而不是去找物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,第二節(jié) 給排水設(shè)備設(shè)施日常操作管理 一、目的 規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作給排水設(shè)備設(shè)施。 二、具體操作程序 （一）啟動(dòng)水泵前的檢查 1、檢查水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥是否已打開(kāi) 2、檢查水泵機(jī)組是否有空氣 3、檢查電壓表、信號(hào)燈等儀表指示是否正常 4、檢查水泵軸是否靈活無(wú)阻滯 （二）啟動(dòng)水泵 1、合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開(kāi)關(guān)，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“手動(dòng)”位置。 2、按下啟動(dòng)按鈕，水泵(潛水泵)啟動(dòng)，注意觀察啟動(dòng)電流。 3、如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)兩次，每次應(yīng)間隔3分鐘。如果3次都未啟動(dòng)成功，則應(yīng)停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再啟動(dòng)。,4、啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘，以觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流。 5、確認(rèn)一切正常后，按下水泵(潛水泵)“停止”按鈕，水泵(潛水泵)停止。 6、將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵(潛水泵)自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行 （三）停止水泵(潛水泵) 1、將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”(停止)位置，水泵(潛水泵)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。 2、拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開(kāi)關(guān)(如果需要)。 3、關(guān)水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥(如果需要)。 4、檢查有無(wú)不正常情況，如有則及時(shí)處理。,三、職責(zé)劃分 1、工程部經(jīng)理：制定給排設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 2、工程部管理組：檢查該規(guī)程的執(zhí)行情況。 3、水泵房的管理員：負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的具體操作；發(fā)現(xiàn)不正常情況，及時(shí)進(jìn)行調(diào)試維修。若出現(xiàn)重大異常，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，填寫(xiě)有關(guān)記錄。,第三節(jié) 給排水設(shè)備運(yùn)行管理 一、目的 加強(qiáng)運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行。 二、日常巡視內(nèi)容 （一）水泵房的巡視內(nèi)容：每2小時(shí)1次。 1、水泵房是否異常：聲響和震動(dòng) 2、壓力表、電機(jī)控制框的指示燈有無(wú)異常 3、電機(jī)溫度是否正常 4、閘閥、法蘭連接處是否正常 5、水泵漏水是否成線 6、水池、水箱水位是否正常 7、止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠,法蘭是一種盤(pán)狀零件，在管道工程中最為常見(jiàn)，法蘭都是成對(duì)使用的。 在管道工程中，法蘭主要用于管道的連接。在需要連接的管道，各種安裝一片法蘭盤(pán)，低壓管道可以使用絲接法蘭，4公斤以上壓力的使用焊接法蘭。兩片法蘭盤(pán)之間加上密封點(diǎn)，然后用螺栓緊固。不同壓力的法蘭有不同的厚度和使用不同的螺栓。 水泵和閥門(mén)，在和管道連接時(shí)，這些器材設(shè)備的局部，也制成相對(duì)應(yīng)的法蘭形狀，也稱(chēng)為法蘭連接。 凡是在兩個(gè)平面在周邊使用螺栓連接同時(shí)封閉的連接零件，一般都稱(chēng)為“法蘭”，如通風(fēng)管道的連接，這一類(lèi)零件可以稱(chēng)為“法蘭類(lèi)零件”。 但是這種連接只是一個(gè)設(shè)備的局部，如法蘭和水泵的連接，就不好把水泵叫“法蘭類(lèi)零件”。比較小型的如閥門(mén)等，可以叫“法蘭類(lèi)零件”。,法蘭,接口,(二)小區(qū)給排水設(shè)備巡視的內(nèi)容：1次/周 1、主供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵塞現(xiàn)象 注意：1、發(fā)現(xiàn)不正常，及時(shí)采取措施。2、問(wèn)題嚴(yán)重，及時(shí)上報(bào)。 三、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理 （一）住供水管爆裂 1、關(guān)閘閥 2、關(guān)水泵房 3、通知工程部管理組及總值班室 4、搶修 5、開(kāi)水試壓 6、恢復(fù)原貌,（二）水泵房發(fā)生火災(zāi) 1、發(fā)現(xiàn)人 （1）就近取滅火器滅火 （2）呼叫并切斷電源 2、消防中心 （1）啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案 （2）現(xiàn)場(chǎng)控制 （3）向119報(bào)警 （4）進(jìn)行人員疏導(dǎo) （5）通知工程部切斷相關(guān)電源，開(kāi)啟相關(guān)系統(tǒng) 3、工程部 （1）檢查和清點(diǎn)消防設(shè)備設(shè)施 （2）修復(fù)設(shè)備或申請(qǐng)?jiān)O(shè)備 （3）填寫(xiě)記錄和報(bào)告單,（三）水泵房發(fā)生浸水 1、水泵房管理員 （1）少量漏水，采取堵漏措施；大量浸水，關(guān)停設(shè)備 （2）通知工程部管理組，阻滯進(jìn)水，協(xié)助維修人員堵住水源 （3）排水 （4）對(duì)浸水設(shè)備除濕處理 （5）試機(jī)運(yùn)行 2、市電停電 啟動(dòng)自有柴油機(jī)設(shè)備發(fā)電,四、水泵房的管理 （一）管理職責(zé) 1、工程部：制定水泵房管理規(guī)定和給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 2、工程部管理組：負(fù)責(zé)檢查實(shí)施情況 3、運(yùn)行組水泵房組長(zhǎng)：負(fù)責(zé)運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施 4、水泵房管理員：具體負(fù)責(zé)運(yùn)行管理并執(zhí)行管理規(guī)定。 （二）水泵房管理規(guī)定 （三）交接班要求 1、準(zhǔn)時(shí)交接班 2、接班人聽(tīng)取交班人交代，查看并填寫(xiě)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行日記 3、檢查工具、物品是否齊全 4、運(yùn)行日記上簽字 （四）填寫(xiě)有關(guān)記錄：填寫(xiě)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理日記,水泵房管理規(guī)定 第一條 目的 水泵房是提供住戶(hù)生活用水、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，直接關(guān)系到業(yè)主的生活和生命財(cái)產(chǎn)安全，因此必須加強(qiáng)供水管理，確保正常運(yùn)行。 第二條 內(nèi)容 1、值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門(mén)有無(wú)滲漏水的現(xiàn)象。 2、經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈、觀察停泵時(shí)水泵的壓力表。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。 3、生活水泵按規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能被正常啟用。 4、泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 5、水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入池中。 6、按照水泵保養(yǎng)要求定期進(jìn)行維修保養(yǎng)。 7、保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常啟用。,給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 一、目的。規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。 二、適用范圍。適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。 三、職責(zé)。 1、機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況并負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。 2、管理員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。 四、程序要點(diǎn) 1、巡視監(jiān)控 （1）管理員應(yīng)每?jī)蓚€(gè)小時(shí)巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房（包括機(jī)房、水池、水箱），每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。 （2）巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 泵房有無(wú)異常聲響或大的振動(dòng)； 電機(jī)、控制柜有無(wú)異常氣味； 電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；,電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常； 機(jī)械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿(mǎn)足供水壓力要求（正常值為4.5kgf/cm2）； 水池、水箱水們是否正常； 閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線； 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閽是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清晰； 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠； 臨時(shí)接駁用水情況； 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。 （3）管理員在巡視監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施加以解決；處理不了問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給機(jī)電維修部主管，請(qǐng)求協(xié)助解決；整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。,2、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理 （1）主供水管爆裂的處置； 立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥； 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停 相應(yīng)的水泵房； 立即通知服務(wù)中心主管及機(jī)電維修部主管。機(jī)電維修部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進(jìn)行搶修；負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶(hù)關(guān)于停水的情況； 服務(wù)中心在機(jī)民維修主管的組織下，盡快開(kāi)挖出所爆部位水管； 供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由維修管理員開(kāi)水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無(wú)漏水或松動(dòng)現(xiàn)象； 確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。 （2）水泵房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。,（3）水泵方發(fā)生水浸時(shí)的處置； 視浸水情況關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開(kāi)關(guān)； 堵住漏水源； 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水； 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。如用干的干凈抹而擦拭、熱風(fēng)吹干，自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等； 確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。 3、水泵房管理 （1）非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管同意并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入水泵房。 （2）水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。 （3）水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯示眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。,（4）定期打掃水泵房的衛(wèi)生，清潔水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、 門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。 （5）水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活。 （6）水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由機(jī)電維修部主管統(tǒng)一保管，其他管理員不得私自配鑰匙。 4、管理員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運(yùn)行頻率）及運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地記錄在給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行日記表內(nèi)，于每月的3日前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修主管存檔，保存期為二年。 五、記錄。給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理日記 六、相關(guān)支持文件 1、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 2、火警火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,第四節(jié) 給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理 一、給排水設(shè)備管理制度 （一）接管驗(yàn)收制度 新建房屋給排水設(shè)備的驗(yàn)收 維修后給排水設(shè)備的驗(yàn)收 委托加工或購(gòu)置的更新給排水設(shè)備的開(kāi)箱驗(yàn)收 第一次驗(yàn)收稱(chēng)為“初驗(yàn)” 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，“復(fù)驗(yàn)” （二）預(yù)防性維修保養(yǎng)制度 目的是延長(zhǎng)使用壽命 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)給排水設(shè)備的使用特性和使用條件來(lái)決定的 根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法，物業(yè)管理公司一般采取大修集中、中修分散的形式組織給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。 具體內(nèi)容包括日常定時(shí)定點(diǎn)的常規(guī)保養(yǎng)（分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個(gè)等級(jí)）、中修、大修、專(zhuān)項(xiàng)修理和更新改造等內(nèi)容。,（三）值班制度 (1)值班人員必須堅(jiān)守崗位 (2)密切注意給排水設(shè)備運(yùn)行情況 (3)出現(xiàn)給排水設(shè)備故障時(shí)，按制度及時(shí)報(bào)告 (4)處理好請(qǐng)求修理的問(wèn)題 (5)調(diào)班等 （四）交接班制度 （五）報(bào)告制度 建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)管理公司經(jīng)理、工程部經(jīng)理、維修主管主管和班組長(zhǎng)及時(shí)了解給排水設(shè)備的運(yùn)行情況和給排水設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備管理中存在的問(wèn)題，并采取措施加以解決。,扁鵲三兄弟 魏文王問(wèn)名醫(yī)扁鵲說(shuō)：“你們家兄弟三人，都精于醫(yī)術(shù)，到底哪一位醫(yī)術(shù)最好呢？” 扁鵲回答說(shuō)：“大哥最好，二哥次之，我最差?！蔽耐踉賳?wèn)：“那么為什么你最出名呢？” 扁鵲答說(shuō)：“我大哥治病，是治病于病情發(fā)作之前。由于一般人不知道他事先能鏟除病因，所以他的名氣無(wú)法傳出去，只有我們家里的人才知道?！?“我二哥治病，是治病于病情剛剛發(fā)作之時(shí)。一般人以為他只能治輕微的小病，所以他只在我們的村子里才小有名氣?！?“而我扁鵲治病，是治病于病情嚴(yán)重之時(shí)。一般人看見(jiàn)的都是我在經(jīng)脈上穿針管來(lái)放血、在皮膚上敷藥等大手術(shù)，所以他們以為我的醫(yī)術(shù)最高明，因此名氣響遍全國(guó)?！?啟示 事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 可惜大多數(shù)的事業(yè)經(jīng)營(yíng)者均未能體會(huì)到這一點(diǎn)，等到錯(cuò)誤的決策造成了重大的損失才尋求彌補(bǔ)。彌補(bǔ)得好，當(dāng)然是聲名鵲起，但更多的時(shí)候是亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)已晚。 對(duì)管理者來(lái)說(shuō)，最重要的才能莫過(guò)于能作出正確的判斷。,二、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé) 1、工程部經(jīng)理：負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的年度計(jì)劃 2、工程部：制定給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 3、工程部管理組：負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的年度計(jì)劃并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。 4、工程部維修組：負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 5、公共事務(wù)部（客戶(hù)服務(wù)中心）：負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停水情況，以便用戶(hù)做好準(zhǔn)備，遇突發(fā)停水，應(yīng)向用戶(hù)做出解釋。,三、維修組的運(yùn)作程序 1、按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 2、經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)，對(duì)運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，在運(yùn)行組配合下負(fù)責(zé)完成 3、維修組常駐總部成員接到突發(fā)情況報(bào)告后，及時(shí)搶修 4、維修組成員離開(kāi)駐地須向組長(zhǎng)報(bào)告去向,四、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù) （一）水泵維修養(yǎng)護(hù) （二）控制柜的維修養(yǎng)護(hù) （三）電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù) （四）相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù) 五、水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù) 六、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng) 七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 1、消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 2、住戶(hù)室內(nèi)給排水管道及附件的維修養(yǎng)護(hù),閱讀材料：董某訴物業(yè)管理公司和建筑單位噪聲擾民案 案情介紹原告董某是華北電力物資總公司職工。1998年4月30日，她入住豐臺(tái)區(qū)馬某小區(qū)。入住后，她發(fā)現(xiàn)生活用水泵房建在她家居住的樓下，水泵產(chǎn)生的噪音嚴(yán)了其正常生活。經(jīng)多次與有關(guān)部門(mén)交涉，未能解決。于是董某便把物業(yè)管理公司和兩家建筑單位告上法庭，要求他們立即停止侵害、排除妨礙，并鑒于噪聲無(wú)法排除要求調(diào)整住房。同時(shí)，要求被告賠償由于噪聲污染給她造成的經(jīng)濟(jì)損失十六萬(wàn)余元。 法院經(jīng)審理查明，1996年5月，北京市小型動(dòng)力機(jī)械廠與華北電力公司訂聯(lián)建住宅樓協(xié)議，在豐臺(tái)區(qū)馬家堡路某地建住宅樓，1998年4月，電力公司將其所分到的一套樓房分給董某。2001年9月，機(jī)械廠取得2號(hào)樓房屋所有權(quán)證。董某居住的房屋地下設(shè)有水泵，水泵工作時(shí)發(fā)出聲響。經(jīng)環(huán)保部門(mén)監(jiān)測(cè)噪聲超標(biāo)排放。 法院認(rèn)為，設(shè)在該樓地下的水泵屬雙方共同使用，因水泵產(chǎn)生的噪聲擾民責(zé)任理應(yīng)由雙方共同承擔(dān)，噪聲治理任務(wù)亦應(yīng)由雙方完成。物業(yè)公司系管理人不承擔(dān)責(zé)任。法院對(duì)董某提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失之請(qǐng)求，可酌情予以考慮。,閱讀材料：集中供熱制冷 尷尬背后凸現(xiàn)無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)矛盾 提要：集中制冷供熱，這一“大鍋飯”的方式也給人們帶來(lái)了許多美麗的幻想，但在實(shí)際操作中遭遇的種種矛盾卻讓人陷入了一個(gè)又一個(gè)“集中困局”。從根本來(lái)看，在先天設(shè)計(jì)、后天維護(hù)以及收費(fèi)制度等方面，集中式供應(yīng)容易產(chǎn)生眾多無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)矛盾。 集中制冷供熱，從其運(yùn)作的本意來(lái)說(shuō)還是會(huì)有著不少“動(dòng)人之處”，用“看上去很美”這句話來(lái)形容可能并不過(guò)分。從住宅小區(qū)的集中式供應(yīng)的初衷來(lái)看，節(jié)能、省錢(qián)、方便無(wú)疑是其最主要的三個(gè)方面，但在實(shí)際的運(yùn)作中我們發(fā)現(xiàn)，由于受到多重矛盾的困擾，集中供應(yīng)并沒(méi)有想像中的那樣“美麗”。其實(shí)這些問(wèn)題在實(shí)行“集中供暖”的我國(guó)北方早就已經(jīng)不是什么新鮮事了，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，矛盾背后隱藏的是“集中供暖”體制的種種弊端。同樣的道理，在當(dāng)前不少住宅小區(qū)集中制冷供熱尷尬現(xiàn)象的背后，其實(shí)也凸現(xiàn)出許多我們無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)矛盾。,制冷供熱能不能達(dá)標(biāo) 集中制冷供熱供應(yīng)的產(chǎn)品能不能達(dá)標(biāo)，換句話說(shuō)就是制造的冷氣夠不夠冷，提供的熱水夠不夠熱，而其中熱水的溫度就是一個(gè)頗為敏感的熱點(diǎn)問(wèn)題。有不少業(yè)主常常會(huì)遇到這樣的現(xiàn)象，水管里流出的是“溫吞水”，其熱度根本達(dá)不到要求，而開(kāi)發(fā)商在合同中并不會(huì)把熱水的溫度等標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)進(jìn)去。上海業(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏認(rèn)為，集中式供應(yīng)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在質(zhì)量和性能方面，比如供暖、供熱、凈水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面的糾紛，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)單位因?yàn)橘|(zhì)量是不是符合標(biāo)準(zhǔn)容易產(chǎn)生矛盾。其實(shí)對(duì)于集中制冷供熱國(guó)家還是有標(biāo)準(zhǔn)的，比如熱水較早的標(biāo)準(zhǔn)是建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ15-88），這是從1998年1月1日開(kāi)始施行的， 而后又進(jìn)行了修訂，現(xiàn)在采用的是建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50015-2002），我們可以發(fā)現(xiàn)，其中對(duì)于集中供應(yīng)的熱水溫度標(biāo)準(zhǔn)都有著明確的規(guī)定。 有了這樣的標(biāo)準(zhǔn)就要遵照?qǐng)?zhí)行，如果制冷供熱不能達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)就是提供了不合格的產(chǎn)品，但在現(xiàn)實(shí)中這樣的問(wèn)題卻是經(jīng)常可能會(huì)出現(xiàn)。,先天設(shè)計(jì)不規(guī)范留隱患 集中制冷供熱往往會(huì)成為不少樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，但在不少城市中，由于不少開(kāi)發(fā)商雖然有建設(shè)樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)于集中制冷供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和施工卻了解并不多，這容易造成先天設(shè)計(jì)的不規(guī)范，從而對(duì)日后的日常運(yùn)行帶來(lái)影響。建設(shè)部給水排水產(chǎn)品產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)委員姜文源對(duì)記者說(shuō)：“比如集中供應(yīng)熱水，首先要看集中供應(yīng)熱水采用什么樣的方式，這對(duì)熱水供應(yīng)的影響是不小的。前一陣上海就有一個(gè)工程，集中供應(yīng)的熱水是忽冷忽熱的，后來(lái)我們?nèi)フ{(diào)查后發(fā)現(xiàn)，熱水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)存在問(wèn)題，比如說(shuō)水泵的選型就不是越大越好，關(guān)鍵是要合適，不然就會(huì)出問(wèn)題。還有就是管材的使用和鋪設(shè)也非常有講究，一些沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的工程師往往對(duì)此重視不夠，造成部分配水點(diǎn)水溫不穩(wěn)和黃水等現(xiàn)象。熱水系統(tǒng)的一個(gè)最大特點(diǎn)就是它是在不斷循環(huán)的，這樣才可以保證整個(gè)系統(tǒng)的熱水溫度，如果循環(huán)系統(tǒng)設(shè)計(jì)得不好也會(huì)影響到供應(yīng)質(zhì)量，如開(kāi)始放熱水時(shí)冷水流出的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，而國(guó)外對(duì)此都有著嚴(yán)格的規(guī)定?？偠灾泄?yīng)熱水是非常復(fù)雜的，它涉及到標(biāo)準(zhǔn)、安全等方方面面，切不可等閑視之。” 記者從建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50015-2002）中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于集中供應(yīng)熱水其實(shí)有著非常嚴(yán)格的規(guī)定，比如所有集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)均應(yīng)設(shè)熱水回水管道，強(qiáng)調(diào)采用機(jī)械循環(huán)，并特別提出“居住小區(qū)集中熱水供應(yīng)的設(shè)計(jì)小時(shí)耗熱量計(jì)算條文”。,日常維修資金難以落實(shí) 集中制冷供熱是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，所以日常的維護(hù)是相當(dāng)重要的，尤其當(dāng)這個(gè)系統(tǒng)出了故障的時(shí)候，立即維修恢復(fù)正常運(yùn)作就是頭等大事。但是在實(shí)際運(yùn)作中卻往往會(huì)發(fā)生維修費(fèi)用無(wú)法落實(shí)的情況，物業(yè)管理公司往往會(huì)認(rèn)為維修費(fèi)用不在他們的責(zé)任范圍之內(nèi)，由此也常常會(huì)引發(fā)矛盾而耽誤了維護(hù)的時(shí)間，從而影響了業(yè)主的正常生活。有一個(gè)小區(qū)的案例可以說(shuō)是頗為典型，這個(gè)樓盤(pán)按合同規(guī)定是24小時(shí)集中供應(yīng)熱水并且規(guī)定業(yè)主不能私自安裝熱水器，而當(dāng)集中供應(yīng)熱水系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)卻立刻引發(fā)了矛盾，連續(xù)幾天的停水使得居民只能用冷水洗澡，但負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理公司卻認(rèn)為，熱水中斷是因?yàn)闊崴到y(tǒng)中的一個(gè)熱交換器壞了，而更換需要90萬(wàn)元。由于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未啟動(dòng)，維修基金也無(wú)法啟用，所以無(wú)法維修，但肯定要有資金才能修。這種維修資金無(wú)法落實(shí)的情況，往往會(huì)成為困擾集中供應(yīng)系統(tǒng)正常運(yùn)行的一大隱患。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)影響實(shí)施效果 集中制冷供熱的單價(jià)究竟如何來(lái)制定，這也是眾多此類(lèi)小區(qū)矛盾的焦點(diǎn)。從本質(zhì)上來(lái)看，水費(fèi)、電費(fèi)都有政府相關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行規(guī)定，但是集中供暖、供熱、凈水在全國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這也造成了最終由物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)了算的情況，由此也引發(fā)了許多深層次的問(wèn)題。,案例： 夏季來(lái)臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)提出依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用開(kāi)支。但業(yè)主委員會(huì)主任還是感到物業(yè)公司的收費(fèi)太高，為節(jié)省開(kāi)支，他決定自行在外找?guī)酌麩o(wú)任何健康證明的民工來(lái)清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對(duì)。雙方各持己見(jiàn)，相持不下。,【分析解答】 清洗水箱是物業(yè)管理中共用設(shè)備管理服務(wù)的一項(xiàng)具體作業(yè)行為，根據(jù)國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)制定的物業(yè)管理?xiàng)l列的有關(guān)條款規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列服務(wù)事項(xiàng)：（一）住宅公共部位、公用設(shè)備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。 本案中業(yè)主委員會(huì)已將其物業(yè)的專(zhuān)業(yè)管理委托給物業(yè)公司，按規(guī)定不能違約另請(qǐng)民工來(lái)清洗水箱；再者，根據(jù)國(guó)家生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法的規(guī)定，水箱的清洗消毒人員應(yīng)取得衛(wèi)生行政部門(mén)核發(fā)的健康合格證，沒(méi)有健康合格證的，不能清洗水箱。,案例：應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任？ 某小區(qū)內(nèi)5號(hào)樓因排污水管堵塞，污水從2樓203室的地漏中倒灌出來(lái)。因203室系業(yè)主新購(gòu)住房，亦未裝修，房屋內(nèi)暫時(shí)無(wú)人居住，所以導(dǎo)致203室內(nèi)大幅漫水，并從樓地面滲漏到底樓103室的屋頂，使得103室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂嚴(yán)重受損。 此后，在現(xiàn)場(chǎng)疏通時(shí)，未發(fā)現(xiàn)任何人為的不當(dāng)使用致使排污管堵塞，因無(wú)法確定責(zé)任者，103室業(yè)主氣憤之余，將203室業(yè)主和物業(yè)公司訴至法院。,【分析解答】 根據(jù)國(guó)家居住物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)條款的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。在污水管正常使用的情況下發(fā)生的堵塞事件，說(shuō)明物業(yè)公司對(duì)此共用設(shè)備疏于定期維護(hù)和保養(yǎng)，203室與103室業(yè)主的室內(nèi)受損與物業(yè)公司未按規(guī)定履行管理服務(wù)義務(wù)有因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)事故的賠償責(zé)任。而203室業(yè)主對(duì)該事的發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò)，不需承擔(dān)賠償責(zé)任。,物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢(qián)，就近找個(gè)人修修算了。再說(shuō)自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?！?【分析解答】 根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)補(bǔ)充解釋的一些規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理。” 本案中，保險(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目。物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后，應(yīng)該在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。,八、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序 1、住戶(hù)或使用者向管理處登記 2、值班人員填寫(xiě)“維修登記表” 3、維修組組長(zhǎng)（班長(zhǎng)或主管）派工，并填寫(xiě)派工單 4、維修組工人上門(mén)維修 5、維修完畢，業(yè)主驗(yàn)收并簽名 6、派工單分送：一式三份 7、繳費(fèi),九、室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一）預(yù)約維修時(shí)間 1、無(wú)特殊情況，接到維修申請(qǐng)，30分鐘到達(dá)；如果沒(méi)有維修人員應(yīng)向住戶(hù)解釋 （二）維修時(shí)間 1、按故障大小 （1）小故障：30分鐘 （2）一般故障： 2小時(shí)，最多不超過(guò)8小時(shí) （3）較難故障： 72小時(shí)（3天） 2、按維修的部位 （1）廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無(wú)水等2小時(shí) （2）水管、閘、閥、水表滲漏2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí) （3）廚房、衛(wèi)生間等滲水4小時(shí) （4）其他,3、提供的材料：必須100%合格 4、服務(wù)態(tài)度：熱情、禮貌和舉止談吐得體 案例：萬(wàn)科的客戶(hù)理念 客戶(hù)是我們永遠(yuǎn)的伙伴。 客戶(hù)是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由。 在客戶(hù)眼中，我們每一位員工都代表萬(wàn)科。 我們的失誤，對(duì)于客戶(hù)而言，就是的損失。 衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶(hù)滿(mǎn)意的程度。 與客戶(hù)一起成長(zhǎng)，讓萬(wàn)科在投訴中完美。,閱讀材料：我們需要怎樣的物業(yè)管理？（搜房網(wǎng)） “買(mǎi)房一時(shí)，住房一世”，越來(lái)越多的業(yè)主意識(shí)到了物管的重要性：房子不管有多好，沒(méi)有好的物管，入住后的舒適度仍得不到保障。事實(shí)上，越來(lái)越多的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)早已意識(shí)到了物管是與業(yè)主生活質(zhì)量息息相關(guān)的?！皷|湖天下”，邀請(qǐng)英國(guó)管家協(xié)會(huì)大管家安東尼為其物業(yè)管理人員進(jìn)行服務(wù)內(nèi)容、禮儀等培訓(xùn)、“宜家湯臣”公開(kāi)向全球招聘物業(yè)管理公司不少樓盤(pán)聲稱(chēng)，他們引進(jìn)的物業(yè)公司，不僅可以為業(yè)主洗衣服、送報(bào)紙，送小孩去幼兒園，還可幫您打理小花園，按您的預(yù)約上門(mén)為您掌勺 居住在這個(gè)時(shí)代的我們究竟需要怎樣的物管？ 在本網(wǎng)對(duì)萬(wàn)科四季花城、統(tǒng)建大江園、百步庭小區(qū)、水木清華等幾個(gè)小區(qū)部分業(yè)主共50人余的采訪中了解到，有近80%的受訪者表示，在他們心中，物管對(duì)業(yè)主安全的保障是最重要的。所有受訪業(yè)主均認(rèn)為，物管對(duì)小區(qū)清潔衛(wèi)生的維護(hù)非常重要。另外，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛的停放，外來(lái)人員進(jìn)出管理，工作人員的服務(wù)水平和工作態(tài)度等問(wèn)題，也是業(yè)主們比較關(guān)心和看重的地方。,好物管：七大條件成就品牌 熱情真誠(chéng)的服務(wù)態(tài)度。好的物業(yè)管理不僅僅能夠提供各種基礎(chǔ)的服務(wù)，也應(yīng)該設(shè)身處地地為業(yè)主著想，讓業(yè)主感受到精神上的尊重和愉悅。服務(wù)態(tài)度的好壞不僅體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平，也體現(xiàn)了物管公司的精神理念。記者在招商局物業(yè)所轄的任何一個(gè)項(xiàng)目都可以看到，每一位物業(yè)管理人員，包括保安和保潔，在社區(qū)內(nèi)見(jiàn)到業(yè)主都會(huì)微笑著用普通話打招呼。業(yè)主們說(shuō)：“雖然只是一件小事，但就是諸如此類(lèi)的細(xì)節(jié)感動(dòng)了我們，也讓我們無(wú)時(shí)無(wú)刻都能感受到物管對(duì)業(yè)主的關(guān)心和服務(wù)?！?完好齊全的服務(wù)設(shè)備。買(mǎi)房子是買(mǎi)環(huán)境，更是買(mǎi)服務(wù)。對(duì)于很多業(yè)主而言，家不僅僅是自己掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的那百十個(gè)平方米，而是居住的整個(gè)社區(qū)。物管要做的主要是為大家把“大家”管理好，保障舒適的居住氛圍。兒童區(qū)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)社區(qū)內(nèi)的硬件設(shè)施是開(kāi)發(fā)商為了滿(mǎn)足業(yè)主娛樂(lè)生活提供的配套，而它是否完好運(yùn)行是體現(xiàn)物業(yè)管理高低的先決條件。通過(guò)為社區(qū)內(nèi)包括房屋建筑、機(jī)器設(shè)備(如空調(diào)、電梯)、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備提供管理和維護(hù)而為業(yè)主提供歸屬感，是一個(gè)好的物管必須做到的。,周到便捷的服務(wù)意識(shí)。我們都有過(guò)這樣的生活體驗(yàn)：今天燈泡壞了，明天水龍頭有問(wèn)題了，后天馬桶有點(diǎn)堵塞了當(dāng)遇到這樣或那樣的生活問(wèn)題時(shí)，現(xiàn)在人們大多都能在第一時(shí)間想到“找物管”。因此，為業(yè)主考慮到方方面面的問(wèn)題，提供各種各樣的生活服務(wù)，也是如今考量物管水平的一個(gè)因素。記者從東方時(shí)空的業(yè)主處了解到，入住后每名業(yè)主都從物管處拿到了一張便民卡，上面詳細(xì)記載了洗衣店、管道修理等的電話號(hào)碼。居家生活中所有可能遇到的麻煩，應(yīng)該找尋幫助的電話號(hào)碼都全部提供，甚至細(xì)致到了每一家不同品牌的熱水器維修站電話！看來(lái)，好的物管