項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)2.doc

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)*置業(yè)有限公司目 錄一、前言01二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本進(jìn)程計(jì)劃02三、土地購(gòu)買03四、市場(chǎng)調(diào)查與產(chǎn)品定位05五、成本分析與監(jiān)控12六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)17七、地質(zhì)勘探與文物鉆探19八、土地交付、管理20九、三通一平21十、前期手續(xù)辦理22十一、施工單位的確定26十二、施工許可證辦理29十三、施工30十四、檢測(cè)33十五、材料、設(shè)備采購(gòu)與認(rèn)價(jià)34十六、竣工驗(yàn)收36十七、交付、入住37十八、項(xiàng)目銷售38十九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理39二十、專門組織41二十一、專門表格42一前 言在總結(jié)公司以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，公司企管部牽頭編制了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)。編制手冊(cè)的目的在于以下幾個(gè)方面：一、把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中大部分工作內(nèi)容固化下來(lái)；二、把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程和工序進(jìn)行有效的整合；三、把各業(yè)務(wù)部門的工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)更加清晰地定位；四、各業(yè)務(wù)流程中的配合、協(xié)調(diào)工作更加標(biāo)準(zhǔn)化；五、讓大家明白，自己和本部門在開(kāi)展工作的同時(shí)，別人和別的部門正在不同的工序上努力。我們大家的工作都需要來(lái)自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)不可能把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有的工作全部列完，只總結(jié)了一些原則上的內(nèi)容。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)更不是教條，我們鼓勵(lì)和提倡在符合原則基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和突破，我們希望通過(guò)大家的努力，大大提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效率和效果，真正從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中體現(xiàn)我們鑫苑公司的團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，體現(xiàn)我們公司的管理水平。home三 土地購(gòu)買土地購(gòu)買工作由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)一、土地購(gòu)買工作流程詳細(xì)可行性研究特定機(jī)會(huì)研究初步可行性研究收集土地信息付款、辦土地證轉(zhuǎn)讓協(xié)議、摘牌項(xiàng)目評(píng)估二、各工序主要工作1、收集土地信息1.1 主要內(nèi)容：主要是研究當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細(xì)資料（包括地形、地貌、地價(jià)、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）。根據(jù)信息精略估算項(xiàng)目投資成本、開(kāi)發(fā)周期及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)思項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的框架。1.2 信息來(lái)源1.2.1 政府發(fā)布的土地批租信息1.2.2 市場(chǎng)信息中剝離出來(lái)的土地轉(zhuǎn)讓信息1.2.3 城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息1.2.4 其他信息渠道的信息1.3 工作成果：篩選有價(jià)值信息2、初步可行性研究2.1 工作描述在項(xiàng)目意向確定以后，對(duì)項(xiàng)目的初步估計(jì)，以確定項(xiàng)目建設(shè)的必要性，完成時(shí)間、財(cái)務(wù)上的可行性等。2.2 主要分析內(nèi)容2.2.1 市場(chǎng)和生產(chǎn)能力，預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)做出初步生產(chǎn)規(guī)劃2.2.2 物料投入分析，包括從建設(shè)到經(jīng)營(yíng)的所有物業(yè)投入分析2.2.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃2.2.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排2.2.5 項(xiàng)目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步籌集方案。2.3 工作成果：初步可行性研究報(bào)告3、特定機(jī)會(huì)研究3.1 工作描述針對(duì)具體宗地，對(duì)建設(shè)投資的地域和物業(yè)進(jìn)行具體項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)分析與研究。3.2 主要工作內(nèi)容3.2.1 地產(chǎn)市場(chǎng)研究3.2.2 投資估算、收入估算、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析3.2.3 初步擬定項(xiàng)目的投資規(guī)模、經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)策略3.2.4 SWOT分析：對(duì)選定項(xiàng)目領(lǐng)域或投資方向進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析3.3工作成果：項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告4、詳細(xì)可行性研究4.1 工作描述在項(xiàng)目決算前對(duì)項(xiàng)目有關(guān)工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等各方面條件和情況進(jìn)行詳盡；系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究分析。對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)細(xì)的比較論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和決算的依據(jù)。4.2 主要分析內(nèi)容4.2.1 住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略4.2.2 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件4.2.3 建設(shè)規(guī)模與功能標(biāo)準(zhǔn)4.2.4 建設(shè)方案包括建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、公用設(shè)計(jì)方案、消防、環(huán)境保護(hù)等。4.2.5 項(xiàng)目設(shè)施進(jìn)度安排4.2.6 投資估算與資金籌措4.2.7 經(jīng)濟(jì)效益分析包括住宅銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度與付款計(jì)劃，稅費(fèi)率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析、敏感性分析、臨界點(diǎn)分析、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。4.2.8 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策主要包括：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析4.2.9 工作結(jié)果：詳細(xì)可行性研究報(bào)告5、項(xiàng)目評(píng)估5.1 工作描述在項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方（國(guó)家、銀行或有關(guān)機(jī)構(gòu)）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)、分析和論證；進(jìn)而判斷其是否可行，并對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)劃、投資方案、投資時(shí)機(jī)等內(nèi)容進(jìn)行最終決策。5.2 主要工作內(nèi)容項(xiàng)目與企業(yè)投資評(píng)估，項(xiàng)目建設(shè)的必要性評(píng)估；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模評(píng)估；資源、原材料及公用設(shè)施條件評(píng)估；工藝、技術(shù)和設(shè)備方案評(píng)估；建筑工程標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估；實(shí)施進(jìn)度評(píng)估；項(xiàng)目組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)計(jì)劃評(píng)估；投資估算和資金籌措； 財(cái)務(wù)效益評(píng)估；國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估；社會(huì)效益評(píng)估；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。5.3工作結(jié)果：項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告6、土地競(jìng)標(biāo)、轉(zhuǎn)讓土地購(gòu)買方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競(jìng)標(biāo)6.1 協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙方經(jīng)過(guò)談判而簽約成交。6.2 競(jìng)標(biāo)：土地由土地交易中心掛牌拍賣，經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)摘牌而成交。6.3經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，依據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后，辦理土地證。home四市場(chǎng)調(diào)查與產(chǎn)品定位一、 市場(chǎng)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查和產(chǎn)品定位，在項(xiàng)目確定后十天之內(nèi)作出產(chǎn)品定位的初步分析，并召集主持產(chǎn)品定位分析會(huì)，總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總師辦、財(cái)務(wù)部參與分析討論，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目確定后十五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準(zhǔn)。二、 市場(chǎng)調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報(bào)告具體內(nèi)容與要求1、 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)收集1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場(chǎng)創(chuàng)新的原則，確定市場(chǎng)與產(chǎn)品的定義。2） 設(shè)計(jì)問(wèn)卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進(jìn)行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)、完整、有效。3） 收集相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，確保數(shù)據(jù)充分完整。4） 通過(guò)相關(guān)途徑，搜集競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料。5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下: 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢(shì)1）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查. 地理位置. 地質(zhì)地貌狀況. 土地面積及紅線圖. 土地規(guī)劃使用性質(zhì). 七通一平現(xiàn)狀2）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查. 地塊周邊的建筑物. 綠化景觀. 自然景觀. 歷史人文景觀. 環(huán)境污染狀況3）地塊交通條件調(diào)查. 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃. 項(xiàng)目的水、路、空交通狀況. 地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查. 購(gòu)物場(chǎng)所. 文化教育. 醫(yī)療衛(wèi)生. 金融服務(wù). 郵政服務(wù). 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng). 生活服務(wù). 娛樂(lè)休息設(shè)施. 歷史人文區(qū)位影響. 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值.第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量.第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量.第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量.房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù).國(guó)家宏觀金融政策：.貨幣政策.利率.房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù).商品住宅價(jià)格指數(shù).中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)（初步認(rèn)定的市場(chǎng)范圍）社會(huì)調(diào)查.治安狀況. 人口相關(guān)信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等）. 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費(fèi)支出等）. 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成. 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況. 生活方式的演變趨勢(shì). 房地產(chǎn)消費(fèi)心理期望3）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).中短期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃.項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研1）項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異2）項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)3）商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài).各種檔次商品住宅客戶情況.商品住宅客戶購(gòu)買行為情況4）類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.項(xiàng)目的基本定位.購(gòu)房客戶的基本情況大客戶群體調(diào)查. 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設(shè)計(jì)方案等，選擇具有明顯特征的社會(huì)群體. 收集相關(guān)消費(fèi)意向2、 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴(yán)密，確保樣本與總體的呼應(yīng)，數(shù)據(jù)之間能夠相互印證；對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要給予適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)系數(shù)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型是市場(chǎng)的選擇還是開(kāi)發(fā)商的選擇，確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤是新開(kāi)發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容1、土地SWOT（深層次）分析1）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)2、消費(fèi)心理/動(dòng)機(jī)分析1）住房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和目標(biāo)（小區(qū)整體、戶型、總價(jià)等）2）投資房的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和投資方向3）國(guó)內(nèi)和當(dāng)?shù)爻晒潜P分析4）可能的客戶群體分析3、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤評(píng)價(jià)1）定位分析2）銷售進(jìn)展分析3）定價(jià)分析4）總體評(píng)價(jià)，并與問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析4、項(xiàng)目定位的經(jīng)濟(jì)分析 1）商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 .商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比 值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營(yíng)銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2）項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 3）項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 4）項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 a、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) b、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 c、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤(rùn)模擬及說(shuō)明： 模擬說(shuō)明 利潤(rùn)模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 5、 開(kāi)發(fā)節(jié)奏分析 1）影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素.市場(chǎng)供求因素.上市時(shí)間要求2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估.結(jié)論三、 產(chǎn)品定位結(jié)論1、 項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣給誰(shuí)，賣什么，怎么賣？參與定位分析會(huì)的分析人員需要重新審視分析的過(guò)程或邏輯，是否由現(xiàn)有的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標(biāo)準(zhǔn)是否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)的結(jié)果，有多少是基于對(duì)公司運(yùn)作能力的考慮，等等。2、 以范本的形式進(jìn)行表述，最終的產(chǎn)品定位將會(huì)描述以下內(nèi)容：戶型、面積、戶型的比例、園林配套、容積率、賣點(diǎn)等。同時(shí)，產(chǎn)品定位結(jié)論必須由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人審核批準(zhǔn)，才能進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的下一環(huán)節(jié)。3、產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求. 目標(biāo)客戶群體. 檔次定位. 產(chǎn)品類型定位 . 功能定位. 建筑風(fēng)格定位. 容積率等指標(biāo)確定. 價(jià)格定位. 賣點(diǎn)定位 . 產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議home五 成本分析與監(jiān)控一、成本分析與監(jiān)控工作由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)二、成本分析的依據(jù)1、項(xiàng)目區(qū)域周邊類似結(jié)構(gòu)形式建安造價(jià)調(diào)查分析。2、項(xiàng)目定位與方案定位。3、土地成本。4、已建同類結(jié)構(gòu)形式建安費(fèi)用分析。5、各項(xiàng)配套、手續(xù)費(fèi)用分析。6、其他費(fèi)用分析。三、成本分析內(nèi)容（一）土地費(fèi)用1、購(gòu)地款2、土地契稅（二）前期工程費(fèi)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)1.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)1.3施工圖設(shè)計(jì)1.4園景設(shè)計(jì)1.5其他設(shè)計(jì)1.5.1自來(lái)水設(shè)計(jì)1.5.2電力設(shè)計(jì)1.5.3天然氣設(shè)計(jì)1.5.4熱力設(shè)計(jì)1.5.5裝修設(shè)計(jì)1.5.6綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2、地質(zhì)勘探3、文物鉆探4、三通一平4.1臨時(shí)供電4.2平整場(chǎng)地4.3活動(dòng)用房4.4臨時(shí)道路4.5臨時(shí)用水4.6外墻圍欄4.7臨時(shí)大門5、前期其它費(fèi)用（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1、供水工程1.1生活給水管網(wǎng)1.2消防給水管網(wǎng)1.3消防生活水池2、熱力工程2.1熱力集資費(fèi)2.2二次熱網(wǎng)2.3熱交換站3、供電工程3.1室外電力電纜工程3.2電貼費(fèi)3.3電力監(jiān)理費(fèi)3.4電力工程其他費(fèi)用4、雨水污水工程4.1室外雨水工程4.2室外污水工程5、燃?xì)夤艿拦こ?.1室外燃?xì)夤芾?.2氣表費(fèi)5.3檢測(cè)費(fèi)5.4卡費(fèi)5.5點(diǎn)火費(fèi)6、綠化道路6.1園林道路景觀6.2綠化6.3安裝7、智能化工程7.1家庭安防7.2周界防范7.3樓宇對(duì)講7.4閉路監(jiān)控7.5車輛管理系統(tǒng)7.6背景音樂(lè)7.7電子巡更8、標(biāo)識(shí)牌9、標(biāo)識(shí)牌10、夜間照明系統(tǒng)工程（四）建筑安裝工程費(fèi)1、建安費(fèi)用2、材料設(shè)備采購(gòu)2.1塑鋼門窗工程2.2進(jìn)戶防盜門2.3英紅瓦2.4成品挑檐天溝2.5配電箱2.6采暖壁掛爐2.7單元對(duì)講門2.8電梯2.9水泵、風(fēng)機(jī)2.10散熱器2.11外墻面磚2.12外墻涂料2.13消防設(shè)備2.14其他3、樁基費(fèi)用4、大堂裝修（五）公共配套建設(shè)費(fèi)1、小學(xué)2、幼兒園3、地下車庫(kù)4、會(huì)所5、其他公共建筑（六）管理費(fèi)用1、工資、福利2、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)3、業(yè)務(wù)費(fèi)4、其他（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用1、貸款利息2、地款利息（八）銷售費(fèi)用1、銷售人員工資2、銷售辦公費(fèi)用3、廣告策劃宣傳費(fèi)4、預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)（九）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1、市政配套費(fèi)2、綠化費(fèi)3、人防費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5、用地規(guī)劃許可證6、開(kāi)工許可證6.1建設(shè)工程監(jiān)督費(fèi)6.2勞?；鸺按龢I(yè)保險(xiǎn)（十）其它費(fèi)用1、施工監(jiān)理費(fèi)2、工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)3、招標(biāo)管理費(fèi)4、圖紙審查費(fèi)5、合同印花稅6、預(yù)算招標(biāo)代理費(fèi)7、檢測(cè)費(fèi)7.1結(jié)構(gòu)檢測(cè)7.2環(huán)境監(jiān)測(cè)7.3塑鋼檢測(cè)7.4土壤檢測(cè)7.5消防檢測(cè)7.6樁基檢測(cè)7.7電氣檢測(cè)8、其它費(fèi)用8.1評(píng)估費(fèi)8.2登記費(fèi)8.3放線費(fèi)8.4售樓部裝修8.5樣板間8.6測(cè)繪費(fèi)8.7日照分析費(fèi)8.8拔地定樁費(fèi)8.9房租8.10項(xiàng)目咨詢論證費(fèi)8.11地震測(cè)試費(fèi)（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1、泛會(huì)所裝修2、健身器材3、門衛(wèi)房4、石凳5、鴿子房6、垃圾房7、信報(bào)箱8、其它費(fèi)用四、成本監(jiān)控1、由工程預(yù)算部牽頭組織，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全面造價(jià)管理。2、以成本分析內(nèi)容為項(xiàng)目分類監(jiān)控，確保實(shí)際成本在控制范圍之內(nèi)。3、每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成以后，由工程預(yù)算部總結(jié)出項(xiàng)目成本監(jiān)控報(bào)告。home六項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及配套專業(yè)設(shè)計(jì)四個(gè)方面的工作內(nèi)容，項(xiàng)目設(shè)計(jì)由總師辦負(fù)責(zé)。一、方案設(shè)計(jì)1、在產(chǎn)品及市場(chǎng)定位后20天內(nèi)，由總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成方案設(shè)計(jì)。2、方案設(shè)計(jì)的前提工作項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)前，營(yíng)銷部應(yīng)提供經(jīng)公司認(rèn)可的該項(xiàng)目市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，包括面積、戶型比例、容積率、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)。3、方案設(shè)計(jì)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)3.1設(shè)計(jì)成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。3.2設(shè)計(jì)成果滿足公司對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位。4、方案設(shè)計(jì)的審批方案設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查，并于2日內(nèi)將意見(jiàn)交總師辦整理成文，以作為進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。方案設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。二、初步設(shè)計(jì)1、在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，由總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)的周期為15-20天。2、初步設(shè)計(jì)成果的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)2.1滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的要求。2.2滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位要求。2.3滿足項(xiàng)目的成本預(yù)算要求。3、初步設(shè)計(jì)的審批3.1初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷部、物業(yè)公司、工程預(yù)算部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果及項(xiàng)目概算進(jìn)行審查，并于3日內(nèi)總結(jié)成文，以做為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。3.2初步設(shè)計(jì)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)。三、施工圖設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。2、施工圖設(shè)計(jì)的周期為3050天。3、施工圖設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作。3.1詳細(xì)整理初步設(shè)計(jì)成果。3.2認(rèn)真、詳細(xì)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。4、施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則4.1滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震設(shè)計(jì)審批要求。4.2滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要求。4.3滿足限額成本預(yù)算的要求。5、施工圖審批施工圖設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營(yíng)銷部、物業(yè)公司、地產(chǎn)部、工程建設(shè)部等相關(guān)部門要對(duì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真審查，并在3日內(nèi)將審查意見(jiàn)交由總師辦匯總，由設(shè)計(jì)院修改。6、施工圖的交付施工圖完成后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設(shè)部，并由工程建設(shè)部發(fā)放到工程預(yù)算部、施工單位，以備招標(biāo)、施工之用。四、配套工程專業(yè)設(shè)計(jì)1、配套工程設(shè)計(jì)指供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設(shè)計(jì)。2、配套工程設(shè)計(jì)由總師辦組織市政專業(yè)設(shè)計(jì)院完成。3、配套工程的設(shè)計(jì)圖紙做為配套工程預(yù)算及施工的依據(jù)。4、配套工程專業(yè)設(shè)計(jì)完成后，由總師辦交由工程建設(shè)部，再由工程建設(shè)部轉(zhuǎn)交工程配套部及工程預(yù)算部。home七 地質(zhì)勘探及文物鉆探一、地質(zhì)勘探1、地質(zhì)勘探由總師辦負(fù)責(zé)。2、地質(zhì)勘探分普探和詳探兩部分。3、地質(zhì)勘探報(bào)告應(yīng)于施工圖設(shè)計(jì)正式開(kāi)始三日前提交，報(bào)告原則上一式六份，其中五份交由工程建設(shè)部存檔備查，一份由總師辦存檔（同時(shí)根據(jù)工程需要，加出一定的份數(shù)）。二、文物鉆探1、文物鉆探由工程配套部負(fù)責(zé)。2、文物鉆探報(bào)告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設(shè)部存檔。3、文物鉆探應(yīng)于樁基施工前三日內(nèi)完成。home八、土地交付、管理一、交付1、土地自土地證辦理完成后，三日內(nèi)由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)向工程建設(shè)部交付。工程建設(shè)部自正式接收之日起對(duì)項(xiàng)目地塊實(shí)施管理。2、土地交付的標(biāo)準(zhǔn)2.1場(chǎng)地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。2.2交付時(shí)應(yīng)交付下列相關(guān)資料場(chǎng)地紅線圖、航測(cè)圖、地塊及周圍相關(guān)環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、雨、污水等）、地塊四周相鄰單位情況簡(jiǎn)介、土地歷史背景等。二、管理1、土地管理由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)期限自接收之日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。2、工程建設(shè)部接收土地后，應(yīng)著手下列工作：2.1 砌筑圍墻、大門，保證場(chǎng)地封閉。2.2安排專人駐守，負(fù)責(zé)場(chǎng)地安全。2.3著手跟當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、辦事處、居委會(huì)、市政局、行政執(zhí)法局等相關(guān)部門取得聯(lián)系，尋求支持、配合。2.4調(diào)查了解當(dāng)?shù)鼐用?、村民?duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的配合態(tài)勢(shì)。特別要針對(duì)夜間施工、土方開(kāi)挖、垃圾清運(yùn)、地材供應(yīng)、出入口暢通等問(wèn)題。home九三通一平1、三通一平工作由工程建設(shè)部及工程配套部負(fù)責(zé)具體實(shí)施，工程總監(jiān)對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。工程配套部負(fù)責(zé)自來(lái)水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、合同簽訂，三通一平工程的具體施工由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。2、三通一平具體工作1、電1.1基建用電應(yīng)于樁基施工前一周內(nèi)正式接火，送至基建變壓器。1.2基建變?nèi)萘俊⑽恢?，由工程建設(shè)部副總工程師決定。1.3基建變正式送電前應(yīng)砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。2、水2.1施工及生活用水于樁基施工前一周內(nèi)接至場(chǎng)地內(nèi)，設(shè)一總表。2.2供水參數(shù)由工程建設(shè)部副總工負(fù)責(zé)。2.3供水至場(chǎng)地內(nèi)總表后，由工程建設(shè)部將供水支管敷設(shè)至用水點(diǎn)，各用水點(diǎn)設(shè)置分水表。3、雨污水于內(nèi)部建安招標(biāo)完成后7天內(nèi)完成場(chǎng)地內(nèi)臨時(shí)雨污水施工管道的敷設(shè)，雨污水管道與市政管網(wǎng)連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設(shè)部副總工決定。4、道路依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案確定道路布局，施工通路原則上采用砼路面。5、廁所5.1施工場(chǎng)地臨時(shí)廁所應(yīng)于正式開(kāi)工前半個(gè)月建設(shè)完成。5.2廁所基本標(biāo)準(zhǔn)：磚墻、石棉瓦頂、內(nèi)貼瓷片、配置水沖管道、配置化糞池，男女分設(shè)。6、垃圾清理場(chǎng)地內(nèi)垃圾在樁基施工前7日內(nèi)清理完成。7、地面平整于樁基施工前7日內(nèi)將場(chǎng)地平整完成，地面高差不超過(guò)20cm，表面用裝載機(jī)或挖掘機(jī)碾壓。home十 前期手續(xù)的辦理一、前期手續(xù)指項(xiàng)目正式開(kāi)工前的各項(xiàng)審批手續(xù)，主要有：土地證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)模批復(fù)、消防設(shè)計(jì)審批、人防審批、建筑規(guī)劃許可證、圖紙審查、施工許可證、預(yù)售許可證。二、前期手續(xù)辦理的周期1、土地證：土地證辦理由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)。1.1土地證從_土地協(xié)議簽訂 開(kāi)始辦理，_30工作_日內(nèi)辦理完成。1.2 辦理土地證需具備的條件：l 申請(qǐng)書(shū)l 協(xié)議書(shū)及批復(fù)l 營(yíng)業(yè)執(zhí)照l(shuí) 法人代表證明l 委托書(shū)l 經(jīng)辦人身份證明l 航測(cè)圖兩份2、規(guī)劃用地許可證：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)2.1 規(guī)劃用地許可證從_土地協(xié)議簽訂開(kāi)始，60工作日內(nèi)完成。2.2 辦理規(guī)劃用地許可證需具備的條件：l 申請(qǐng)l 用地批復(fù)l 1：1000數(shù)字化地形圖l 規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖或初步設(shè)計(jì)方案3、規(guī)模批復(fù)：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)3.1規(guī)模批復(fù)從年底開(kāi)始，60工作日內(nèi)完成。3.2規(guī)模批復(fù)需具備如下條件：l 關(guān)于申請(qǐng)下達(dá)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模的請(qǐng)示（公司紅頭文件、文號(hào)、簽發(fā)人、公章原件3份）l 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（驗(yàn)原件，收復(fù)印件1份）l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（驗(yàn)原件，收復(fù)印件1份）l 國(guó)有土地使用證（驗(yàn)原件，收復(fù)印件1份）l 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（驗(yàn)原件，收復(fù)印件1份）l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出具的企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)績(jī)報(bào)告（公司紅頭文件、文號(hào)、簽發(fā)人、公章原件1份）l 市房地產(chǎn)管理局出具的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件審核表（原件1份）l 工程建設(shè)自有資金（不含土地款）達(dá)到30%以上的銀行證明（原件1份）l 詳細(xì)規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院方案圖設(shè)計(jì)專用章；標(biāo)注出每棟樓的建筑面積、層數(shù)，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、地下室面積予以列表報(bào)送）4、建筑規(guī)劃許可證：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)4.1建筑規(guī)劃許可證從辦完用地規(guī)劃許可證開(kāi)始，30工作日內(nèi)完成。4.2辦理建筑規(guī)劃許可證應(yīng)具備如下條件：l 合法的建設(shè)計(jì)劃文件 l 建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告l 建設(shè)用地規(guī)劃許可證l 土地權(quán)屬證件或證明l 取得勘察設(shè)計(jì)證書(shū)的勘察設(shè)計(jì)單位所做的設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明兩份l 按全市統(tǒng)一坐標(biāo)、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的1：1000地形圖和平面布置圖四份l 有關(guān)部門的審查意見(jiàn)l 其它5、消防設(shè)計(jì)審查：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)5.1消防設(shè)計(jì)審查自項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)圖完成開(kāi)始辦理，辦理期限為10工作天，辦理地點(diǎn)為消防支隊(duì)建審科。5.2消防設(shè)計(jì)審查需具備下列條件：1、 建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表2、 航測(cè)圖3、 平面位置圖4、 全套施工圖5、 高層項(xiàng)目需帶電子版施工圖6、人防設(shè)計(jì)審批：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé)6.1人防計(jì)審查從設(shè)計(jì)完地下人防設(shè)計(jì)施工圖開(kāi)始，20工作日內(nèi)完成。6.2人防設(shè)計(jì)審查應(yīng)具備如下條件：l 初步設(shè)計(jì)審查批準(zhǔn)文件；l 主要的初步設(shè)計(jì)文件；l 由建設(shè)單位填寫的“人民防空工程施工圖設(shè)計(jì)文件審批表”一式六分和“關(guān)于申請(qǐng)批準(zhǔn)施工圖設(shè)計(jì)文件的請(qǐng)示”一式二分；l 工程建設(shè)所在地人民防空主管部門的意見(jiàn)；l 工程勘察成果報(bào)告；符合施工圖設(shè)計(jì)深度要求的各專業(yè)圖紙、計(jì)算書(shū).7、設(shè)計(jì)圖紙審查：由總師辦負(fù)責(zé)7.1設(shè)計(jì)圖紙審查自項(xiàng)目招標(biāo)備案開(kāi)始辦理，20天內(nèi)完成。7.2設(shè)計(jì)圖紙審查辦理應(yīng)具備如下條件：7.2.1項(xiàng)目招標(biāo)備案完成。7.2.2施工圖設(shè)計(jì)完成。8、施工許可證：由工程配套部負(fù)責(zé)8.1施工許可證自項(xiàng)目招標(biāo)備案開(kāi)始，在30日內(nèi)完成。8.2施工許可證辦理需具備如下條件：8.2.1項(xiàng)目招標(biāo)已正式開(kāi)始，拿到中標(biāo)通知書(shū)。8.2.2施工合同已簽訂，并備案完成。8.2.3建筑規(guī)劃許可證已辦理完成。8.2.4圖紙審查意見(jiàn)書(shū)已辦理完成。8.2.5質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理完成。8.2.6安全監(jiān)督手續(xù)已完成。8.2.7相關(guān)費(fèi)用已交納。9、預(yù)售許可證：由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)9.1預(yù)售許可證辦理應(yīng)具備以下條件：9.1.1多層建筑主體1.5層小高層建筑主體完成4.5層、高層建筑主體完成30。9.1.2具備以下許可證件：土地證、建設(shè)用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證。9.2在具備條件的前提下：預(yù)售許可證在10日內(nèi)辦理完成。home十一 施工單位確定一、施工單位確定按下列程序進(jìn)行：報(bào)名初步考察入圍考察招標(biāo)合同簽訂施工許可證二、施工單位確定由工程總監(jiān)具體負(fù)責(zé)，總經(jīng)理決策。三、具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1、報(bào)名、初步考察、入圍由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)施工單位的報(bào)名、初步考察、入圍選擇工作，工程總監(jiān)負(fù)責(zé)，入圍結(jié)果在工程建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)通報(bào)，形成統(tǒng)一意見(jiàn)后向總經(jīng)理匯報(bào)。2、考察確定入圍單位名單后，發(fā)標(biāo)書(shū)前由工程總監(jiān)組織公司相關(guān)人員對(duì)入圍單位進(jìn)行考察。2.1考察組成員主要有：工程總監(jiān)、副總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、總經(jīng)理助理、總經(jīng)理。2.2考察主要內(nèi)容：公司組織架構(gòu)、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況、法人代表狀況，在建或竣工工程（質(zhì)量、工期、安全文明施工）、履約狀況、項(xiàng)目經(jīng)理狀況、項(xiàng)目部班子配備狀況、業(yè)主的反映等。2.3入圍單位數(shù)量保證每個(gè)標(biāo)段投標(biāo)單位不少于三家，特殊情況由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報(bào)。三、招標(biāo)1、工程招標(biāo)由工程總監(jiān)負(fù)責(zé)組織。2、招標(biāo)文件：招標(biāo)文件由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)起草，由工程預(yù)算部經(jīng)理、工程總監(jiān)、副總工程師共同審定；意見(jiàn)一致時(shí)由工程預(yù)算部經(jīng)理向總經(jīng)理匯報(bào)，意見(jiàn)不一致時(shí)由工程預(yù)算部經(jīng)理與工程總監(jiān)共同向總經(jīng)理匯報(bào)。招標(biāo)文件由總經(jīng)理審批。3、發(fā)標(biāo)3.1發(fā)標(biāo)由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。3.2發(fā)標(biāo)時(shí)要確保每個(gè)標(biāo)段不少于三家投標(biāo)單位，并確保投標(biāo)單位、工程建設(shè)部、工程預(yù)算部三方所持下列文件一致：招標(biāo)文件、施工圖、其他文件。3.3發(fā)放招標(biāo)文件時(shí)，一定要查驗(yàn)圖紙押金收據(jù)，未交押金不予發(fā)放招標(biāo)文件。4、預(yù)算答疑4.1預(yù)算答疑由工程建設(shè)部組織，工程預(yù)算部參加，由工程副總工程師負(fù)責(zé)召集，預(yù)算答疑紀(jì)要由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)整理，在預(yù)算答疑會(huì)議后36小時(shí)內(nèi)交由工程建設(shè)部發(fā)送到相關(guān)投標(biāo)單位。4.2預(yù)算答疑會(huì)議組成人員：副總工程師、工程預(yù)算部經(jīng)理、投標(biāo)單位、工程建設(shè)部、總師辦、工程預(yù)算部、咨詢公司相關(guān)專業(yè)工程師。4.3預(yù)算答疑會(huì)議原則上在發(fā)標(biāo)后5天內(nèi)組織，并在招標(biāo)文件中明確。5、標(biāo)底預(yù)算編制5.1標(biāo)底預(yù)算編制由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)。組織本部門人員或委托咨詢公司編制，在正式開(kāi)標(biāo)時(shí)拿出。標(biāo)底預(yù)算要求密封，在正式開(kāi)標(biāo)前不能啟封。5.2在編制標(biāo)底預(yù)算時(shí)，涉及詢價(jià)的材料設(shè)備，由預(yù)算部列出清單，由工程配套部在規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證完畢。6、開(kāi)標(biāo)6.1開(kāi)標(biāo)以會(huì)議的形式組織，由工程總監(jiān)負(fù)責(zé)。6.2開(kāi)標(biāo)會(huì)議由下列人員參加工程總監(jiān)、工程建設(shè)部經(jīng)理、副總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、工程預(yù)算部經(jīng)理、咨詢公司人員。6.3招標(biāo)結(jié)果按民主集中原則確定，由工程總監(jiān)向總經(jīng)理匯報(bào)。6.4確定候選單位后，由候選單位簽署承諾書(shū)，并以承諾書(shū)做為簽訂合同的依據(jù)。6.5招標(biāo)單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、預(yù)算負(fù)責(zé)人、法人代表或主管生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的公司其他負(fù)責(zé)人。6.6正式開(kāi)標(biāo)前，投標(biāo)單位必須按招標(biāo)文件要求出示保證金，交納收據(jù)，未交納保證金的標(biāo)書(shū)作廢。四、合同簽訂1、合同起草合同由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)起草，工程建設(shè)部參與審定。2、合同談判合同談判由工程總監(jiān)負(fù)責(zé)，談判過(guò)程中，有分歧意見(jiàn)的，由工程總監(jiān)與工程預(yù)算部經(jīng)理、法律顧問(wèn)協(xié)商后，向總經(jīng)理匯報(bào)。3、合同簽訂3.1工程合同簽訂嚴(yán)格按合同聯(lián)辦程序進(jìn)行。3.2工程合同簽字人為工程總監(jiān)、法人代表。3.3簽訂合同時(shí)，正式合同與補(bǔ)充協(xié)議一并簽訂。4、合同簽訂期限在內(nèi)部招標(biāo)結(jié)束、正式結(jié)果出來(lái)后10日內(nèi)完成。home十二 施工許可證辦理一、施工許可證辦理由工程配套部負(fù)責(zé)二、施工許可證辦理程序如下：開(kāi)標(biāo)施工許可證招標(biāo)備案中標(biāo)通知書(shū)三、施工許可證辦理期限內(nèi)部招標(biāo)結(jié)果出來(lái)后一個(gè)月內(nèi)辦理完成，分解如下：招標(biāo)備案期限：2天。開(kāi)標(biāo)期限：21天。中標(biāo)通知書(shū)期限：5天。施工許可證期限：2天。四、辦理施工許可證時(shí)，要求施工合同、補(bǔ)充協(xié)議、維修協(xié)議一并備案。五、辦理過(guò)程中要注意事項(xiàng)1、審查招標(biāo)文件：工期、質(zhì)量、主要合同條款與補(bǔ)充協(xié)議一致。2、審查標(biāo)底：工期、質(zhì)量、造價(jià)與補(bǔ)充協(xié)議一致。3、審查市委投標(biāo)單位標(biāo)書(shū)：工期、質(zhì)量、造價(jià)及承諾條件與補(bǔ)充協(xié)議一致。home十三施工施工分三大部分：樁基施工、主體施工、配套施工。一、樁基施工1、根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的地質(zhì)條件及結(jié)構(gòu)要求確定是否需要進(jìn)行樁基施工。樁基類別主要有水泥攪拌樁（干法、濕法）、樁、靜壓樁等。2、樁基施工周期單體建筑樁基施工周期為5-30天。3、樁基施工開(kāi)展時(shí)間樁基施工應(yīng)于施工許可證頒發(fā)前40天完成。4、樁基施工完成后30天具備檢測(cè)條件，樁基檢測(cè)合格后具備基礎(chǔ)施工條件。5、樁基施工單位的選擇采取招標(biāo)方式，按公司招標(biāo)程序進(jìn)行。二、主體施工1、主體施工周期多層建筑240260天；小高層建筑300320天；別墅180200天；高層根據(jù)結(jié)構(gòu)形式及層數(shù)定。2、施工過(guò)程中的節(jié)點(diǎn)周期（一般原則）0標(biāo)準(zhǔn)層多層建筑30天2.5層/月小高層（帶地下室）40天4層/月小高層（不帶地下室）60天4層/月高層70天4層/月三、配套工程施工配套工程包括下列主要內(nèi)容：供水、供電、供暖、天燃?xì)?、智能化、通信、電視、景觀、雨污水。配套工程手續(xù)由工程配套部負(fù)責(zé)，施工、驗(yàn)收由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。1、供水施工1.1供水施工原則上由市自來(lái)水公司設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收，供水方式為一戶一表。1.2供水施工的周期1.2.1主體外架拆除之前，施工合同簽訂完成。1.2.2園區(qū)污水、熱力干管施工完成時(shí)開(kāi)始進(jìn)行施工。1.2.3施工驗(yàn)收周期為60天。1.3供水手續(xù)，辦理一般程序領(lǐng)表填表報(bào)站式勘察現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)預(yù)算簽訂合同施工驗(yàn)收打表單領(lǐng)表、裝表送水2、供電施工2.1供電施工原則上由供電局設(shè)計(jì)施工（祥和安裝公司、祥和工程公司）。2.2供電施工周期2.2.1主體施工前簽訂供電協(xié)議，在協(xié)議中明確變壓器形式（箱變或變電站），供電方式（一戶一表或非一戶一表）。2.2.2在主體結(jié)頂前完成供電設(shè)計(jì)2.2.3在主體外架拆除前簽訂施工合同。2.2.4在園區(qū)雨污水、熱力管道。干管施工完成時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工（變電站施工提前2030天）。2.2.5供電施工周期一般為75天。2.3供電手續(xù)辦理程序如下（一般原則）簽訂用電協(xié)議委托設(shè)計(jì)預(yù)算施工合同簽訂施工填寫工作單上機(jī)竣工驗(yàn)收配表領(lǐng)表裝表驗(yàn)收簽訂供電協(xié)議（資產(chǎn)移交）辦理送電通知送電工作票立檔2.4供電手續(xù)主要辦理部門為供電局客戶中心、各區(qū)分局、區(qū)域管理所、配電工程處3、天然氣施工3.1天然氣工程由鄭州燃?xì)夤矩?fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、點(diǎn)火。3.2天然氣工程施工周期3.2.1主體結(jié)頂前完成設(shè)計(jì)。3.2.2外架拆除前完成合同簽訂。3.2.3園區(qū)雨污水、熱力管道施工基本完成時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。3.2.4主體竣工驗(yàn)收前完成施工。3.2.5主體交付后60天內(nèi)完成點(diǎn)火。3.3天然氣工程施工周期一般為60天。3.4天然氣工程手續(xù)辦理程序如下：設(shè)計(jì)施工合同簽訂付款進(jìn)場(chǎng)施工初驗(yàn)復(fù)驗(yàn)驗(yàn)收碰管點(diǎn)火3.5天然氣工程手續(xù)辦理主要部門：設(shè)計(jì)院、經(jīng)營(yíng)處、工程公司、區(qū)域管理所。4、供暖4.1供暖工程主要包括一次熱網(wǎng)、二次熱網(wǎng)、熱交換站，其中一次熱網(wǎng)、熱交換站為熱力公司或熱力公司指定單位施工，二次熱網(wǎng)由甲方委托施工。4.2供暖工程施工周期4.2.1熱網(wǎng)工程于污水干管施工完成時(shí)開(kāi)始施工，施工周期為40天，熱交換站于場(chǎng)地具備條件時(shí)施工。4.2.2熱網(wǎng)、熱交換站施工實(shí)行交叉施工，最長(zhǎng)工期不超過(guò)60天。4.2.3供暖施工合同應(yīng)于主體外架拆除前簽訂完成。5、雨污水5.1雨污水施工由甲方自行委托施工。5.2雨污水施工周期。5.2.1主體外架拆除前一周簽訂施工合同。5.2.2主體外架拆除后三天內(nèi)開(kāi)始施工。5.2.3雨污水施工的周期一般為30天。6、弱電工程6.1弱電工程包括智能化工程、電視、電話、寬帶、消防工程。6.2弱電工程中智能化工程原則上由鑫苑計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程有限公司施工，其他工程由專業(yè)公司施工。6.3弱電工程施工周期6.3.1弱電工程室內(nèi)布管隨土建主體工程一并發(fā)包，由主體施工單位負(fù)責(zé)埋管。6.3.2弱電工程室內(nèi)布線在主體內(nèi)粉刷完成時(shí)開(kāi)始施工。6.3.3弱電工程室內(nèi)安裝在主體竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。6.3.4弱電工程室外工程穿插在室外園林景觀工程施工中進(jìn)行，在小區(qū)交付使用時(shí)全部具備開(kāi)通條件。home十四檢 測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需分階段進(jìn)行下列檢測(cè)：1、樁基檢測(cè)2、土壤檢測(cè)3、基礎(chǔ)檢測(cè)4、主體結(jié)構(gòu)檢測(cè)5、施工材料檢測(cè)6、屋面防水檢測(cè)7、絕緣電阻檢測(cè)8、窗戶三性檢測(cè)9、消防電氣檢測(cè)10、消防設(shè)備檢測(cè)11、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)12、玻璃幕墻安全檢測(cè)13、電梯安全檢測(cè)home十五材料、設(shè)備采購(gòu)一、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，主要需要采購(gòu)下列材料或設(shè)備1、電梯2、水泵3、風(fēng)機(jī)4、配電三箱5、消防設(shè)備6、防盜門7、外墻面磚8、屋面瓦9、雨水檐溝10、散熱器11、外墻涂料12、空調(diào)機(jī)組13、其他材料二、材料、設(shè)備采購(gòu)流程總師辦確定規(guī)格交貨、驗(yàn)收工程配套部比價(jià)、招標(biāo)采購(gòu)工程建設(shè)部提供數(shù)量、技術(shù)參數(shù)、填寫采購(gòu)單三、采購(gòu)形式1、標(biāo)的貨物5萬(wàn)元以上，采取公開(kāi)招標(biāo)的形式采購(gòu)。2、標(biāo)的貨物在5萬(wàn)元以下，采取比價(jià)采購(gòu)的形式采購(gòu)。四、材料、設(shè)備采購(gòu)期限1、電梯：主體結(jié)構(gòu)完成2/3時(shí)，合同簽訂完成，設(shè)備生產(chǎn)周期一般4個(gè)月，主體竣工前兩個(gè)月交貨。2、水泵、風(fēng)機(jī)、消防設(shè)備：主體竣工前二個(gè)月交貨。3、配電三箱：內(nèi)粉完成1/2時(shí)交貨。4、防盜門：主體竣工前40天交貨。5、散熱器：內(nèi)粉完成1/2時(shí)交貨。6、雨水檐溝：主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。7、屋面瓦：主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。8、外墻面磚：主體結(jié)頂前10天交貨。9、外墻涂料：外墻粉刷完成1/2時(shí)確定。10、空調(diào)機(jī)組：安裝前三個(gè)月簽訂合同。11、其他材料、設(shè)備：隨工程需要、采購(gòu)周期最長(zhǎng)不超過(guò)15天。各類材料、設(shè)備采購(gòu)需結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)。五、影響材料、設(shè)備采購(gòu)的主要因素1、規(guī)格、數(shù)量、顏色的確定。2、設(shè)備、材料生產(chǎn)周期。home十六驗(yàn)收驗(yàn)收分主體工程和配套工程驗(yàn)收及小區(qū)綜合驗(yàn)收三大類。一、主體驗(yàn)收1、主體竣工驗(yàn)收由工程建設(shè)部組織，五大責(zé)任主體參與，市質(zhì)監(jiān)站（或大項(xiàng)辦監(jiān)督站）監(jiān)督。2、主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。3、主體竣工驗(yàn)收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在二個(gè)月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后三個(gè)月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。二、配套工程驗(yàn)收1、消防驗(yàn)收1.1消防驗(yàn)收由工程建設(shè)部組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與，驗(yàn)收后取得消防驗(yàn)收合格證。1.2消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測(cè)工作。消防檢測(cè)由市消防協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會(huì)認(rèn)可的檢測(cè)公司操作）。2、水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗(yàn)收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，工程建設(shè)部、工程配套部參與。3、其他配套工程其他配套工程完工后先由工程建設(shè)部組織監(jiān)理公司驗(yàn)收。驗(yàn)收通過(guò)后，再由公司驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查。公司驗(yàn)收委員會(huì)可以推翻工程建設(shè)部的驗(yàn)收結(jié)果。三、小區(qū)綜合驗(yàn)收1、小區(qū)綜合驗(yàn)收由工程建設(shè)部組織，市建委房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處主持。2、小區(qū)綜合驗(yàn)收的參加部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、市政局、消防支隊(duì)、公用事業(yè)局、建設(shè)單位等。3、小區(qū)綜合驗(yàn)收原則上在小區(qū)交付使用后一年之內(nèi)完成。home十七 交付入住所有工程在竣工驗(yàn)收后，按合同約定需進(jìn)行交付。一、小區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)1、按交房標(biāo)準(zhǔn)完成各項(xiàng)施工內(nèi)容。2、室外景觀工程竣工。3、水、電、暖正式接通。4、天然氣工程竣工通過(guò)驗(yàn)收（點(diǎn)火在交付后60天內(nèi)）。5、竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗(yàn)收表格）。