新西蘭房地產(chǎn)投資指南.doc

新西蘭房地產(chǎn)投資指南新西蘭房地產(chǎn)投資環(huán)境介紹新西蘭國(guó)土面積約27萬(wàn)平方公里，與英國(guó)和日本的國(guó)土面積相當(dāng)，但人口僅423萬(wàn)，是日本的四十分之一。新人口增長(zhǎng)有很大的潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有相當(dāng)?shù)目臻g。近5年來(lái)，新西蘭房屋交易相當(dāng)活躍，年均交易量為10萬(wàn)套，價(jià)值377億新元，相當(dāng)于每個(gè)新西蘭人每年投入約$9,182新元在房地產(chǎn)市場(chǎng)。新西蘭的土地屬于永久產(chǎn)權(quán)，房屋有999年產(chǎn)權(quán)，一旦擁有，永遠(yuǎn)屬于個(gè)人資產(chǎn)。華人在新西蘭地產(chǎn)業(yè)起著舉足輕重的作用。地產(chǎn)業(yè)與教育、旅游業(yè)，成為新西蘭華人在新投資最為成功的行業(yè)。一、投資類(lèi)別在新西蘭房地產(chǎn)投資有以下類(lèi)別：1投資辦公樓回報(bào)率:7%-9%2投資公寓：6%-9%3投資商店：5%-9%（1-3項(xiàng)的回報(bào)率高，但是增長(zhǎng)率相對(duì)較低）4買(mǎi)舊房改建裝修5買(mǎi)地大的房子等待升值6買(mǎi)土地自己蓋房子。（在過(guò)去的5年中，很多華人在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)土地蓋房子取得很大成功。）7買(mǎi)土地自己分割出售。（回報(bào)高，但投資金額大，周期長(zhǎng)，要2-3年）8買(mǎi)農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)莊等待升值（升值空間較大）9買(mǎi)工業(yè)用地建廠房（較少發(fā)生）10買(mǎi)商業(yè)用地建商業(yè)區(qū)（海外人士較少經(jīng)營(yíng)） 二、投資限制和優(yōu)待新西蘭對(duì)海外人士來(lái)新西蘭投資持歡迎態(tài)度。除了對(duì)超過(guò)5萬(wàn)平方米的土地及超過(guò)4000平方米的一線海景地外有所限制外，其他都沒(méi)有限制。海外人士及公司來(lái)新西蘭投資享受?chē)?guó)民待遇，房屋貸款均可以申請(qǐng)到75%-80%貸款比例；土地貸款50%-70%貸款比例，利率均與新西蘭公民一樣。海外投資大部分集中在最大的城市奧克蘭。 三、交易方式新西蘭房屋和土地交易非常方便，一般通過(guò)房地產(chǎn)中介公司看房。確定購(gòu)買(mǎi)意向后通過(guò)房產(chǎn)中介簽約并交10%的定金。這個(gè)過(guò)程1-3天即可完成。接下來(lái)進(jìn)行銀行貸款，約需3-5天，然后等待交割過(guò)戶(hù)。交割過(guò)戶(hù)通過(guò)雙方律師辦理，通常只需半天時(shí)間（通常交割過(guò)戶(hù)期限1-2個(gè)月）。在新西蘭投資房地產(chǎn)，幾乎95%以上的交易是通過(guò)房地產(chǎn)公司辦理。因此尋找一家可靠的房地產(chǎn)中介公司及可靠的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家是成功的關(guān)鍵。新西蘭的房地產(chǎn)中介公司都是有近百年歷史的專(zhuān)業(yè)級(jí)公司；新西蘭的地產(chǎn)法律非常完善，環(huán)環(huán)相扣，皆有法律可依。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格新西蘭人的平均年薪約4萬(wàn)新元，目前新西蘭的住宅均價(jià)約為35萬(wàn)，首都惠靈頓為37萬(wàn)，約占全國(guó)1/3交易量的奧克蘭市為45萬(wàn)新元。從平均收入和房?jī)r(jià)來(lái)看，新西蘭的房?jī)r(jià)不算很高。新西蘭近5年房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)約為每年11.7%，處在理性范圍之內(nèi)。距離奧克蘭市中心一小時(shí)車(chē)程的郊區(qū)，500-700平方米的建地平均價(jià)格約15-20萬(wàn)新元，車(chē)程在半小時(shí)之內(nèi)的地價(jià)約為20-30萬(wàn)新元，這個(gè)價(jià)位對(duì)來(lái)說(shuō)比較便宜，還有較大的升值空間。新西蘭租房市場(chǎng)非常緊缺，市中心1房1廳公寓每周$300租金，一個(gè)月$1000-$1200左右，僅售15-20萬(wàn)新元。2房1廳每周租金回報(bào)$450，僅售30-40萬(wàn)新元。幾乎沒(méi)有空置物業(yè)。郊區(qū)房子3房1廳每周租金500新元左右。新西蘭的全新整棟別墅占地400-600平米，室內(nèi)150-300平方米不等，售價(jià)在40萬(wàn)-80萬(wàn)之間，取決于不同的城市地段，折合成人民幣240萬(wàn)-480萬(wàn)。 新西蘭投資和稅制環(huán)境簡(jiǎn)介一、新西蘭的投資環(huán)境新西蘭實(shí)行自由經(jīng)濟(jì)，一般而言,對(duì)海外投資者沒(méi)有特別的優(yōu)惠政策。就直接投資而言，當(dāng)海外投資者要投資新西蘭(所占的投資份額等于或大于25%時(shí)被視爲(wèi)海外投資者)有歷史意義的敏感性土地，重大的商業(yè)資產(chǎn)，農(nóng)場(chǎng)和捕魚(yú)配額時(shí)要通過(guò)海外評(píng)審委員會(huì)的評(píng)審。評(píng)審內(nèi)容包括投資額,投資行業(yè)及投資方式等。這方面相關(guān)的法律有海外投資法2005、海外投資規(guī)定2005。除了直接投資外,中國(guó)投資者還可以通過(guò)股票市場(chǎng)進(jìn)行間接投資。一般小額投資者無(wú)需審批，但投資/收購(gòu)價(jià)金額大于一億新元，或公司股票市值/資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)一億新元，就需報(bào)海外評(píng)審委員會(huì)審批；其二，要收購(gòu)的公司如是具有歷史意義的敏感性土地，捕魚(yú)配額，也要通過(guò)海外評(píng)審委員會(huì)審批；第三，中國(guó)投資者要收購(gòu)的公司的股權(quán)等于或大于25%，也要通過(guò)海外評(píng)審委員會(huì)審批。一旦投資者直接或間接投資新西蘭上市公司高達(dá)5%的股票,根據(jù)1988年證券法,投資者要向證券交易所遞交大宗股票持有者通知。新西蘭的商業(yè)法1986中含有反壟斷的條款,政府的資源保護(hù)法1991,公平交易法1986,消費(fèi)者保護(hù)法1993也是常常用來(lái)阻止海外投資者的收購(gòu)。新西蘭是一個(gè)自由的金融市場(chǎng)，海外投資者的資金可以自由匯入和匯出,政府對(duì)大宗資金調(diào)動(dòng)有監(jiān)管制度。二、新西蘭的稅制系統(tǒng)新西蘭現(xiàn)代稅務(wù)課證系統(tǒng)承習(xí)了英國(guó)傳統(tǒng)稅務(wù)系統(tǒng)的骨架，并在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行了一些漸進(jìn)式的改革。它的主要稅目有:商品服務(wù)稅稅率12.5%企業(yè)所得稅稅率30%個(gè)人所得稅稅率19.5%,33%,39%三個(gè)累進(jìn)稅福利稅稅率49%，64%三、新西蘭主要稅制特征（一）商品服務(wù)稅（GoodandServicesTax）新西蘭的商品服務(wù)稅和中國(guó)的增值稅類(lèi)似。在新西蘭，商品服務(wù)稅(GST)對(duì)一般商品及一般商業(yè)服務(wù)而言都征收12。5的稅捐。在新西蘭，如果年銷(xiāo)售額少于新幣4萬(wàn)元以下是不必登記注冊(cè)商品服務(wù)稅(GST)稅號(hào),也不用繳納商品服務(wù)稅的。（二）個(gè)人收入所得稅在新西蘭，所有的稅務(wù)居民必須將他們所有各種不同來(lái)源的收入合并計(jì)算出一個(gè)收入的總值，然后依照一種累進(jìn)稅率的計(jì)算方式來(lái)計(jì)算申報(bào)他們的個(gè)人收入所得稅.（總收入$0-$38000的部分繳納19。5的稅率，$38000-$60000的部分繳納33的稅率，$60000以上的部分繳納39的稅率）。在新西蘭，個(gè)人收入所得稅稅額的減免以減低稅率為主要的形式，但所有的收入都必須上稅，沒(méi)有免稅額度。在新西蘭一般受薪階層兩星期或每個(gè)月一次通過(guò)(PAYE)工資稅納稅系統(tǒng)來(lái)繳交個(gè)人所得稅。（三）企業(yè)所得稅在新西蘭企業(yè)按12.5%繳完商品服務(wù)稅后,年終凈利潤(rùn)按30%繳企業(yè)所得稅.企業(yè)如果給員工使用公司車(chē)輛,發(fā)放實(shí)物,則要向稅局繳福利稅.新西蘭有一項(xiàng)個(gè)人所得稅避免重復(fù)納稅的抵扣系統(tǒng)，例如，企業(yè)所得稅自2008年4月1日起為30，而個(gè)人所得稅稅率最高為39，公司企業(yè)將扣除30稅率的稅后的紅利分發(fā)給個(gè)人后,個(gè)人只需要再付9的稅率來(lái)補(bǔ)足該紅利應(yīng)付的39。（四）財(cái)富擁有相關(guān)的稅目在新西蘭，財(cái)富自然增長(zhǎng)是不會(huì)被課稅的（無(wú)資本利得稅），但在財(cái)富轉(zhuǎn)移時(shí)可能需要繳稅。例如，贈(zèng)予財(cái)產(chǎn)時(shí)要繳交贈(zèng)予稅，贈(zèng)予稅起征的稅率是0，而贈(zèng)予總值在新幣$27000元以上時(shí)為5（一年以?xún)?nèi)）。而贈(zèng)予總值在一年內(nèi)超過(guò)$72000時(shí)，贈(zèng)予稅稅率上升至25。印花稅也對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交易加以課征，但一般住宅買(mǎi)賣(mài)、股票轉(zhuǎn)移或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移并不需要繳納印花稅。新西蘭在目前已廢除遺產(chǎn)稅的征收。四、中國(guó)與新西蘭的自由貿(mào)易協(xié)定談判中國(guó)和新西蘭在1986年曾簽署雙方稅務(wù)協(xié)議。根據(jù)新西蘭企業(yè)所得稅法第58條規(guī)定：“當(dāng)本法案與稅務(wù)協(xié)議條約有沖突