購物中心市場定位與規(guī)劃設計.ppt

,購物中心市場定位與規(guī)劃設計 涵宇聯(lián)合商業(yè)咨詢有限公司 深圳, 2010年08月31日,2,本文件是專門為我們的客戶書寫的。除非得到后續(xù)的詳細分析和口頭報告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機構，例外情況是事先得到涵宇聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司的書面同意。,目錄,涵宇簡介003 商業(yè)地產(chǎn)的認識與開發(fā)流程035 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位實操步驟077 市場代表性案例介紹116 項目設計（概念設計、詳細規(guī)劃設計）并舉例163 消費者研究183 不同類型租戶對建筑設計的基本需求202 商業(yè)地產(chǎn)的運營模式及發(fā)展方向 261,a、涵宇聯(lián)合簡介,涵宇聯(lián)合簡介,company profile,涵宇聯(lián)合機構是一家通過“咨詢+設計”和“招商+銷售”實施平臺，專注于為發(fā)展商、政府和投資人開發(fā)城市綜合體、商業(yè)、酒店、公寓等項目提供市場研究、咨詢、規(guī)劃、建筑設計、項目管理、招商、銷售和融資等全價值鏈解決方案服務的商業(yè)運營機構； 我們的愿景是成為中國真正意義的“城市運營商”的角色、成為行業(yè)領跑者，未來，涵宇聯(lián)合將以華南為核心，華東、華北、西南為基本面向全國發(fā)展的戰(zhàn)略布局； 涵宇聯(lián)合機構由三個主營業(yè)務公司和五個服務中心組成，分別為：涵宇聯(lián)合商業(yè)顧問有限公司、涵宇明泰酒店投資管理有限公司和美國c+d商業(yè)建筑設計咨詢有限公司； 涵宇聯(lián)合機構成立于2006年,目前在北京、上海設有分公司，公司總部設立于深圳，其中，北京公司專注于融投資業(yè)務，上海公司專注于商業(yè)建筑設計，深圳總部則主要以咨詢、招商、銷售和運營為主營業(yè)務； 涵宇聯(lián)合機構的合伙人和咨詢顧問具備豐厚的商業(yè)地產(chǎn)、酒店或相關專業(yè)背景，擁有豐富的國際化背景和行業(yè)專業(yè)知識和經(jīng)驗，成功操作和設計過深圳、北京、上海、杭州等一、二、三線城市的大型城市綜合體項目，贏得了客戶的好評及信賴； 同時，與沃爾瑪、家樂福、麥當勞、kfc、蘇寧電器、國美電器、紅星美凱龍、服裝服飾等不同類型的租戶形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成產(chǎn)品及產(chǎn)品組合，提供“訂制式”服務； 涵宇聯(lián)合機構建立了詳實的數(shù)據(jù)平臺和在設計、營銷、媒體等領域戰(zhàn)略聯(lián)盟平臺，為客戶提供創(chuàng)新、有價值的服務帶來保障。,涵宇聯(lián)合機構組織成員,涵宇聯(lián)合機構,涵宇明泰酒店 投資管理公司,涵宇鋒創(chuàng) 設計咨詢公司,涵宇聯(lián)合商業(yè) 咨詢公司,b. 商業(yè)地產(chǎn)的認識與開發(fā)流程 b1.商業(yè)地產(chǎn)的認識 b2.開發(fā)戰(zhàn)略及中國的開發(fā)流程建議,對商業(yè)地產(chǎn)的認識,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),通過對商業(yè)地產(chǎn)的認識與開發(fā)，讓我們更清晰的了解商業(yè)地產(chǎn),關系,定義,類型,主體,b1,b2,地產(chǎn)開發(fā)商進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全方位、深層次的戰(zhàn)略規(guī)劃設計,第一步：確定開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略 第二步：根據(jù)不同區(qū)域特點進行產(chǎn)品選型 第三步：對具體商業(yè)項目進行商業(yè)規(guī)劃實施,b1,8,c 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位實操步驟 c.1 了解項目背景，明確項目的目標 c.2 項目內(nèi)容、方法和交付品,項目的商業(yè)規(guī)劃要以開發(fā)商的背景和目標為根本出發(fā)點進行規(guī)劃設計,以開發(fā)商的背景及目標為根本出發(fā)點進行商業(yè)規(guī)劃設計,開發(fā)商以財務目標為核心的商業(yè)開發(fā) 開發(fā)商的目標為快速開發(fā)，快速變現(xiàn)，實現(xiàn)現(xiàn)金流,開發(fā)商以建設標志性建筑為核心的商業(yè)開發(fā) 開發(fā)商為提升自己形象，擴大在該區(qū)域影響力，進行的商業(yè)開發(fā),開發(fā)商以戰(zhàn)略發(fā)展為目標的商業(yè)開發(fā) 開發(fā)商為了規(guī)模性的拓展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，需要可復制性強，標準化的商業(yè)規(guī)劃設計,開發(fā)商其他的目標需求 根據(jù)開發(fā)商其他的目標需求進行商業(yè)規(guī)劃設計,項目商業(yè)規(guī)劃設計是根據(jù)客戶需求，對當?shù)厥袌鲞M行研究，通過供需測試，確定商業(yè)概念，細化商業(yè)概念，并對其進行后續(xù)服務,項目商業(yè)規(guī)劃設計流程,啟動階段,形成初步商業(yè)概念,確定商業(yè)概念,商業(yè)概念細化,項目交付及后續(xù)服務,商業(yè)規(guī)劃設計階段,d. 市場代表性案例介紹,涵宇聯(lián)合對案例分析研究的方法,案例研究1深圳萬象城購物中心,案例研究2上海大寧國際購物中心,方法應用：,e. 商業(yè)設計（概念設計、詳細規(guī)劃設計）及舉例,商業(yè)地產(chǎn)的建筑形態(tài)與設計緊密相連，表現(xiàn)形式趨于個性化發(fā)展,b1,項目設計目的主要為商業(yè)規(guī)劃提供支持，為消費者提供人性化購物空間同時符合城市規(guī)劃，具有地標性,商業(yè)設計主要包括建筑內(nèi)部設計和建筑外部設計，具體內(nèi)容詳述,無錫太科園項目終期報告-涵宇聯(lián)合,15,f 消費者調(diào)研 f.1 消費者調(diào)研研究內(nèi)容 f.2 消費者調(diào)研研究方法簡介 f.3 消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)簡述,g.不同類型租戶對建筑設計的基本要求 g.1 中國零售行業(yè)發(fā)展趨勢 （1）零售業(yè) （2）餐飲 （3）休閑娛樂業(yè) g.2 購物中心主力租戶對建筑設計的基本要求 （1）購物中心不同功能租戶對項目建筑條件的特殊要求 （2）超市/大賣場租戶在工程技術各方面的特殊要求 （3）百貨租戶對物業(yè)條件和配套設施的特殊要求 （4）休閑食品類租戶、正餐類租戶、休閑餐飲類租戶、健身房租戶、影院租戶、美容院租戶、洗衣店租戶等的特殊要求,17,h. 商業(yè)地產(chǎn)的運營模式即發(fā)展方向,中國全新的商業(yè)地產(chǎn)市場格局正在逐漸建立的過程中 目前中國商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段 隨著城市化和城市群的進程是商業(yè)地產(chǎn)總量增長，二、三線中小型城市綜合體發(fā)展的另一個契機 開發(fā)商逐步出現(xiàn)細分市場，產(chǎn)品