2012成都鑫泰新郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位策劃思路匯報(bào)定位策劃.pptVIP

鑫泰新郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目定位策劃思路匯報(bào) *思源顧問(wèn)2 項(xiàng)目定位思路 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品及客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 三個(gè)維度分析 調(diào)研成果匯總 開(kāi)發(fā)目標(biāo)理解 swot深入分析 其他關(guān)鍵操作策略 *思源顧問(wèn)3 綱要 一、理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)4 本案開(kāi)發(fā)目標(biāo)的重新理解 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 利潤(rùn)最大化 社會(huì)效益 最大化 u 產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化； u 利潤(rùn)最大化是終極目標(biāo)； u 社會(huì)效益最大化是重要保障。 產(chǎn)品作品化 避免項(xiàng)目走政績(jī) 工程的老路，創(chuàng)新 政府關(guān)注項(xiàng)目的 新開(kāi)發(fā)模式，為 鑫泰新帶來(lái)更大機(jī)會(huì) 客戶(hù)眼中的作品 政府眼中的作品 企業(yè)眼中的作品 *思源顧問(wèn)5 對(duì)于開(kāi)發(fā)效果的合理預(yù)期 幫助鑫泰新成功定位為 “新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商” 并進(jìn)一步發(fā)展成為 “成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商” 借助大學(xué)城、外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、 城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新 的增長(zhǎng)點(diǎn)，超越政府預(yù)期 開(kāi)發(fā)效果 *思源顧問(wèn)6 開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略借勢(shì)、跳出、超越 如何借勢(shì)周邊產(chǎn)業(yè) 及城市功能環(huán)境？ 如何跳出項(xiàng)目本 身，跳出紅光板 塊、跳出郫縣， 跳出成都新西區(qū) 、跳出成都？ 如何突破和豐富產(chǎn) 學(xué)研概念，全面超 越目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 項(xiàng)目？ 確定本案開(kāi)發(fā) 方向 *思源顧問(wèn)7 借勢(shì)順勢(shì)而為，而非造勢(shì) u項(xiàng)目發(fā)展可采用造勢(shì)和順勢(shì)兩種方式，對(duì)于總體規(guī)?！安淮蟛?小”的本案，最合適的方法是借勢(shì)，即借市場(chǎng)之勢(shì)、借政府之 勢(shì)、借環(huán)境之勢(shì)，為我所用； u而造勢(shì)多為城市運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)所采用的方法；本案造勢(shì)在企業(yè)行 為中主要用于營(yíng)銷(xiāo)，因此，本案定位上不能采用造勢(shì)。 *思源顧問(wèn)8 跳出放眼世界城市 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目 不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來(lái)做，做成 精品。 跳出郫縣看項(xiàng)目 本案不僅僅是成都郫縣一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是成都新 西區(qū)發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的示范和樣板。 跳出成都看項(xiàng)目 本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項(xiàng)目，它更是 為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、為中國(guó)西部新極乃至全國(guó)市場(chǎng)服務(wù)的； 本案應(yīng)立足大成都，胸懷大西部。 *思源顧問(wèn)9 超越全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 超越工業(yè)用地 充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越工業(yè)用地性質(zhì)，使 土地價(jià)值最大化。 超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念 全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目 價(jià)值。 超越城市區(qū)域期望 既能滿(mǎn)足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時(shí)還能 給政府帶來(lái)新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都 推廣新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的示范和樣板。 *思源顧問(wèn)10 價(jià)值 最大化 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開(kāi)發(fā)限制條件 開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)策略三維策劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預(yù)期 開(kāi)發(fā)資金 *思源顧問(wèn)11 綱要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)12 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 2、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 3、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總 *思源顧問(wèn)13 成都打造世界城市，全面提升城市核心價(jià)值 集散中心 信息中心 休閑城市、魅力之都 生產(chǎn)中心 城市能級(jí)提升 規(guī)模力 輻射力 外向力 西南貿(mào)易中心 會(huì)展中心 綜合服務(wù) 中心 本案面臨的城市宏 觀(guān)背景 *思源顧問(wèn)14 成都重點(diǎn)發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) u成都市堅(jiān)持“三、二、一” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，以2.5產(chǎn)業(yè)為 階段發(fā)展重點(diǎn)，堅(jiān)持二、三 產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同 時(shí)逐步實(shí)施“退二進(jìn)三”的 發(fā)展戰(zhàn)略。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 現(xiàn)代會(huì)展業(yè) 現(xiàn)代物流業(yè) “三管齊下”，擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)“ 短腿”問(wèn)題 *思源顧問(wèn)15 三大城市功能定位，增強(qiáng)對(duì)高端企業(yè)的吸引 世界城市 西部中心城市 服務(wù)城市 增強(qiáng)對(duì)高端產(chǎn)業(yè) 和處于價(jià)值鏈高 端的企業(yè)的吸引 力，并促使它們 向成都形成集聚 。 城市功能定位 u成都以世界城市、西部中心城 市、服務(wù)城市為三大功能定位 ，通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來(lái)提 升城市能級(jí)，以吸引第三產(chǎn)業(yè) 中的各類(lèi)企業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)鏈 高端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首 腦功能向成都集聚，從而增強(qiáng) 成都的集聚輻射能力。 u同時(shí)使各類(lèi)第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)向成 都周邊轉(zhuǎn)移。 *思源顧問(wèn)16 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 2、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 3、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總 *思源顧問(wèn)17 成都調(diào)整城市功能布局，以多中心布局為特點(diǎn) 單核單中心 城市布局 多核多中心 城市布局 成都城市布局從單 核單中心向多核多 中心調(diào)整，為郫縣 區(qū)域成為城市功能 中心之一創(chuàng)造了條 件，而本案也有可 能成為城市功能中 的一部分，如產(chǎn)業(yè) 基地、總部辦公等 *思源顧問(wèn)18 郫縣“工業(yè)強(qiáng)縣”政策為本案提供重要的政策支撐 工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì) 郫縣重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 郫縣未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這是本案開(kāi)發(fā)應(yīng)重點(diǎn) 考慮和利用的產(chǎn)業(yè)政策。 根據(jù)郫縣“十一五”規(guī)劃：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)是未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重 *思源顧問(wèn)19 郫縣“三個(gè)集中”戰(zhàn)略提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 工業(yè)向園區(qū)集中 農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中土地向業(yè)主集中 “三個(gè)集中”戰(zhàn)略 在郫縣的“十一五”規(guī)劃中， 政府明確提出了“三個(gè)集中” 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。 政府規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著非 常重要的指導(dǎo)作用，而“工業(yè) 向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略無(wú)疑將提 升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 *思源顧問(wèn)20 郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向 成都市重點(diǎn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)， 成都國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 機(jī)械電子 食品飲料 印務(wù)包裝 基礎(chǔ)工業(yè) “三有一無(wú)” （有市場(chǎng)需求、有經(jīng)濟(jì)效益、 有就業(yè)容量和無(wú)污染） 工業(yè)項(xiàng)目 *思源顧問(wèn)21 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境助推項(xiàng)目發(fā)展 北區(qū) 南區(qū) 安德川菜園區(qū) 占地面積：起步區(qū)3平方公 里，拓展區(qū)5.5平方公里 園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多 ，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟 占地面積：3平方公里 園區(qū)定位：現(xiàn)代化川菜產(chǎn)業(yè)基地 占地面積：3.5平方公里 主要產(chǎn)業(yè)：機(jī)械制造、印務(wù) 包裝、食品飲料 本案所在園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高 現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分 *思源顧問(wèn)22 高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 高新西區(qū) 電子信息 現(xiàn)代中藥 高科技軟件研發(fā)生產(chǎn)基地 生物制藥研發(fā)生產(chǎn)基地 空吸 輻射 輻射 現(xiàn)代工業(yè)港 （北區(qū)） 與北區(qū)相比，南區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃類(lèi)似 ，但發(fā)展相對(duì)滯后，存在一定的“ 空吸效應(yīng)”。 北區(qū)作為高新西區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基 地，“輻射效應(yīng)”明顯。 現(xiàn)代工業(yè)港 （南區(qū)） 機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料 *思源顧問(wèn)23 國(guó)道317線(xiàn)與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利 雙流機(jī)場(chǎng)火車(chē)北站 本案 25分鐘車(chē)程30分鐘車(chē)程 距成都市中心城區(qū)僅10公里 *思源顧問(wèn)24 小環(huán)境影響總結(jié)分析 大背景：世界城市、首腦城市、服務(wù)城市 郫縣“工業(yè)向園區(qū)集中 ”戰(zhàn)略 郫縣“工業(yè)強(qiáng)縣”政策 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)） 產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟 高新西區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 改善區(qū)域交 通條件、提 升區(qū)域配套 水平 增強(qiáng)本案所在 區(qū)域及本案對(duì) 各類(lèi)潛在客戶(hù) 的吸引力 *思源顧問(wèn)25 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 2、小環(huán)境調(diào)研工作成功匯總 3、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總 *思源顧問(wèn)26 市場(chǎng)需求調(diào)研歸類(lèi)總結(jié) 需求類(lèi)型需求特征客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)典型項(xiàng)目 總部辦公 滿(mǎn)足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理 、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源 等 形象好、獨(dú)棟、生 態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟 件園、天府創(chuàng)意軟件園等 soho辦公 滿(mǎn)足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè) 的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便 宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿(mǎn)足企業(yè)的生態(tài)化辦公 需求 交通、環(huán)境、商務(wù) 配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光crm中心、攀鋼技術(shù)中 心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿(mǎn)足各類(lèi)中高端商貿(mào)、 咨詢(xún)、法務(wù)、金融、會(huì) 計(jì)、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚 、交通便利、臨近 客戶(hù) 時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙 國(guó)際、豐德國(guó)際等 廠(chǎng)房辦公 滿(mǎn)足制造類(lèi)企業(yè)的生產(chǎn) 服務(wù)部門(mén)辦公 就近辦公，便于生 產(chǎn)管理與服務(wù) 各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企 業(yè) 商務(wù)居住 滿(mǎn)足企業(yè)高層商務(wù)居住 和休閑辦公需求 生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配 套、產(chǎn)品質(zhì)量、交 通便利 芯境界等項(xiàng)目 *思源顧問(wèn)27 滿(mǎn)足總部辦公需求的典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地規(guī)模 （畝） 總建面（ 萬(wàn)平米） 產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶(hù) 平均售價(jià) （元/平米 ） 龍?zhí)端鹿?業(yè)園一、 二期 1006.23獨(dú)棟別墅 以ibm為代表的高 新技術(shù)企業(yè) 金牛產(chǎn)業(yè) 工業(yè)園 50012.34 獨(dú)棟總部樓與辦公 樓均在500平方米以 上 科技創(chuàng)投企業(yè)、現(xiàn) 代服務(wù)性企業(yè)、高 新技術(shù)研發(fā)中心、 企業(yè)總部等 獨(dú)棟： 6100元； 辦公樓： 3800元 芯境界65獨(dú)棟別墅大型企業(yè)總部 6800元/平 方米 *思源顧問(wèn)28 滿(mǎn)足總部辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié) u除了以上三個(gè)滿(mǎn)足成都總部辦公需求的四個(gè)典型項(xiàng)目以外，還 存在若干個(gè)潛在供給項(xiàng)目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 。 趨勢(shì)：滿(mǎn)足總部辦公需求的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈！ *思源顧問(wèn)29 滿(mǎn)足soho辦公需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié) 總結(jié)：soho辦公樓基本處于相對(duì)成熟區(qū)域，要求生活、商務(wù)配套齊全、交通便 利，主要以滿(mǎn)足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結(jié)合本案地塊、區(qū)域等條件，本 案并不適合發(fā)展soho辦公樓。 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶(hù) 平均租售 價(jià) 現(xiàn)代城15以上高層soho建筑 中小科技創(chuàng)業(yè)企 業(yè) 租金：3.5 元/天平 米 東方廣場(chǎng) 19,其中soho 占5萬(wàn)平米 小高層soho辦公 中小型企業(yè)與創(chuàng) 業(yè)型企業(yè) 售價(jià)： 8000元/平 米 *思源顧問(wèn)30 滿(mǎn)足廠(chǎng)房辦公需求的典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地規(guī)模 （畝） 總建筑面 積（萬(wàn)平 米） 產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶(hù) 平均售價(jià) （元/平米 ） 大唐電信23.125.1低密度辦公樓 公司總部、營(yíng)銷(xiāo)中 心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、制 造中心等 自建 鑫福達(dá)電 器制造有 限公司 16.723.32-3層辦公制造業(yè)加工基地不詳細(xì) *思源顧問(wèn)31 滿(mǎn)足廠(chǎng)房辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié) u成都市政府重點(diǎn)以廠(chǎng)房辦公形式來(lái)推進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 并明確提出，將重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)20個(gè)左右現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)， 2006年全面建設(shè)啟動(dòng)，2007年取得階段性成果，2010年基本 完成。 趨勢(shì)：廠(chǎng)房辦公大量的需求成為成都生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重要 需求方向和形式之一。同時(shí)，我們也可以清楚的看到，成都廠(chǎng) 房辦公隨著供給量的大量增加，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈， 并對(duì)其他廠(chǎng)房辦公市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 *思源顧問(wèn)32 滿(mǎn)足商務(wù)居住需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié) u 臨近商務(wù)交通樞紐、距離產(chǎn)業(yè)中心不遠(yuǎn)，形成了一定的商務(wù)別墅市場(chǎng)；而商務(wù)別 墅同時(shí)兼具商務(wù)辦公和商務(wù)居住功能。由于受商務(wù)別墅形成的條件限制，這個(gè)市 場(chǎng)雖然出現(xiàn)，但是并沒(méi)有出現(xiàn)大量供給，因而沒(méi)有形成激烈競(jìng)爭(zhēng)局面。 u 因此，商務(wù)居住仍然是一個(gè)值得本案關(guān)注的發(fā)展方向。 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地規(guī)模 （畝） 總建筑面 積（萬(wàn)平 米） 產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶(hù) 平均售價(jià)（元 /平米） 芯境界 400-600平米的 獨(dú)棟別墅 企業(yè)商務(wù)商貿(mào)部門(mén) 、營(yíng)銷(xiāo)總部等 6800 *思源顧問(wèn)33 綱要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)34 本案swot分析 s 優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì) 土地成本優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代工業(yè)港運(yùn)作，使區(qū)域成熟 與政府的良好關(guān)系 距離市中區(qū)較遠(yuǎn)、缺乏配套 無(wú)產(chǎn)業(yè)中心及商務(wù)中心基礎(chǔ) o機(jī)會(huì)t威脅 成都工業(yè)向外發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì) 郫縣新行政中心新城的建設(shè) 地鐵2號(hào)線(xiàn)規(guī)劃修建 成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈 其他競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的出現(xiàn) *思源顧問(wèn)35 本地塊swot分析優(yōu)勢(shì)s strength優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 分析 s1.土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) ，以工業(yè)業(yè)用地性質(zhì)獲質(zhì)獲 取的土地成本優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 明顯顯； s2.與政府良好的合作關(guān)系，這為項(xiàng)這為項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)提供了重要的政策保證證； s3.與金融行業(yè)業(yè)良好的關(guān)系，成為項(xiàng)為項(xiàng) 目可持續(xù)發(fā)續(xù)發(fā) 展的重要資資金支撐； s4.區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 明顯顯，項(xiàng)項(xiàng)目緊緊挨高新西區(qū) 本案最大的優(yōu)勢(shì)在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。 *思源顧問(wèn)36 本地塊swot分析劣勢(shì)w weakness劣勢(shì)勢(shì)分析 w1. 地塊處塊處 于城郊結(jié)結(jié)合部，距中心城區(qū)有一定距離； w2.基地周邊邊缺少產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 中心和商務(wù)務(wù)中心，配套不齊齊全； w3.產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研用地限制，而政府期望則較則較 高； w4.用地規(guī)規(guī)模與開(kāi)發(fā)規(guī)發(fā)規(guī) 模不大不小，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系微妙。 本案最大的劣勢(shì)主要是：距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高，而且目前缺少 各種配套。 *思源顧問(wèn)37 本地塊swot分析機(jī)會(huì)o opportunity機(jī)會(huì)分析 o1. 成都打造世界城市，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 向東東西方南發(fā)發(fā)展； o2.現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)港的建設(shè)設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)帶動(dòng) 周邊產(chǎn)業(yè)邊產(chǎn)業(yè) 形成集聚，最終終與高新西區(qū)形成成都的工業(yè)業(yè) 中心，本案正好處處于工業(yè)業(yè)中心的輻輻射區(qū)域范圍圍內(nèi)； o3.郫縣縣新的行政政務(wù)務(wù)中心建設(shè)設(shè)，將促進(jìn)進(jìn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 集聚，并對(duì)對(duì)本案所在區(qū)域形成一定 輻輻射帶動(dòng)帶動(dòng) 作用； o5.未來(lái)地鐵鐵二號(hào)的開(kāi)通，將減小項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域與市中心的交通距離。 本案開(kāi)發(fā)的最大機(jī)會(huì)來(lái)源于：地鐵2號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通與成都工業(yè)中心的輻射。 *思源顧問(wèn)38 本地塊swot分析威脅t threat威脅脅分析 t1.成都三環(huán)環(huán)以外區(qū)域總總部辦辦公項(xiàng)項(xiàng)目的出現(xiàn)現(xiàn)，對(duì)對(duì)本案形成直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，分流相當(dāng)一部分 在蓉企業(yè)業(yè)； t2.周邊邊其他工業(yè)業(yè)園區(qū)廠(chǎng)房及辦辦公項(xiàng)項(xiàng)目的潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。 本地塊開(kāi)發(fā)的外部威脅主要來(lái)自：其他工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的同步推出。 *思源顧問(wèn)39 提出問(wèn)題是否能夠有效優(yōu)化本案swot？ *思源顧問(wèn)40 定位工作的方向發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì) u從項(xiàng)目實(shí)際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋 找潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升； u有效規(guī)避劣勢(shì)、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)遇； 對(duì)于本項(xiàng)目而言，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)的最好方法就是尋找看重本項(xiàng) 目?jī)?yōu)點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目缺點(diǎn)不敏感的潛在客群。 *思源顧問(wèn)41 關(guān)于優(yōu)化本案swot的初步思考 以時(shí)間換空間，等待區(qū)域 配套的完善 定位差異化產(chǎn)品 1 2 3 w 項(xiàng)目基地距離中心城區(qū) 較遠(yuǎn)，缺少各種配套； w 項(xiàng)目基地通達(dá)性差，周 邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)檔次低； w 其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè) 等項(xiàng)目形成潛在競(jìng)爭(zhēng)； 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 規(guī)避威脅 升級(jí)后的企業(yè)客群設(shè)置 班車(chē)或自駕車(chē) 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) *思源顧問(wèn)42 綱要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)43 第一維度分析價(jià)值最大化 價(jià)值 最大化 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開(kāi)發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預(yù)期 開(kāi)發(fā)資金 *思源顧問(wèn)44 價(jià)值最大化 企業(yè)需求細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差 尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向 *思源顧問(wèn)45 對(duì)企業(yè)需求進(jìn)行麻雀式解剖 如何尋找滿(mǎn)足企業(yè)需求的價(jià)值最大化方向？ *思源顧問(wèn)46 市場(chǎng)需求調(diào)研歸類(lèi) 需求類(lèi)型需求特征客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)典型項(xiàng)目 總部辦公 滿(mǎn)足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理 、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源 等 形象好、獨(dú)棟、生 態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟 件園、天府創(chuàng)意軟件園等 soho辦公 滿(mǎn)足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè) 的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便 宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿(mǎn)足企業(yè)的生態(tài)化辦公 需求 交通、環(huán)境、商務(wù) 配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光crm中心、攀鋼技術(shù)中 心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿(mǎn)足各類(lèi)中高端商貿(mào)、 咨詢(xún)、法務(wù)、金融、會(huì) 計(jì)、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚 、交通便利、臨近 客戶(hù) 時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙 國(guó)際、豐德國(guó)際等 廠(chǎng)房辦公 滿(mǎn)足制造類(lèi)企業(yè)的生產(chǎn) 服務(wù)部門(mén)辦公 就近辦公，便于生 產(chǎn)管理與服務(wù) 各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企 業(yè) 商務(wù)居住 滿(mǎn)足企業(yè)高層商務(wù)居住 和休閑辦公需求 生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配 套、產(chǎn)品質(zhì)量、交 通便利 芯境界等 *思源顧問(wèn)47 案例1：波音領(lǐng)導(dǎo)中心企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)細(xì)分市場(chǎng) u 地點(diǎn)美國(guó)密蘇里州圣路 易斯 u 業(yè)主波音公司 u 竣工2000年 u 建筑規(guī)模包括寬敞的工 作室、餐廳、健身房，并擁 有120個(gè)房間。 u 職員不定（最多50人） u 目標(biāo)：創(chuàng)建靈活機(jī)動(dòng)、專(zhuān)業(yè) 化的一流培訓(xùn)中心。 u 宗旨：創(chuàng)造高度合作的工作 環(huán)境，并成為整個(gè)波音公司 的聚會(huì)熱點(diǎn)。 *思源顧問(wèn)48 案例2：海南三亞cotel企業(yè)使館區(qū) 主題：企業(yè)使館 cotel是一個(gè)自創(chuàng)的英文組合詞，由co+tel組成，來(lái)源于英文單詞corporation/company 和hotel縮寫(xiě)的合成。 “cotel”是對(duì)企業(yè)行為平臺(tái)的打造，其理念來(lái)源是建立在對(duì)企業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上，作為 企業(yè)的新平臺(tái)， “cotel”具備了三大核心的功能：1）企業(yè)形象展示功能；2）公共關(guān)系經(jīng)營(yíng)功能；3）資產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)功能。 *思源顧問(wèn)49 案例3：惠普轉(zhuǎn)型“腦體分離” u 在浦東外高橋，惠普打印機(jī)生產(chǎn)基地的產(chǎn)量一度 占到全球的三分之一。 u 進(jìn)入新世紀(jì)，惠普逐漸把制造業(yè)務(wù)外包到蘇州等 長(zhǎng)江三角洲其他城市，自身卻轉(zhuǎn)化為一個(gè)融組織 訂單、全球采購(gòu)、物流分撥、技術(shù)服務(wù)等功能于 一爐的亞太營(yíng)運(yùn)中心 u 形成頭腦機(jī)構(gòu)和利潤(rùn)中 心在浦東、制造 加工在蘇州的“前店后廠(chǎng)”式的產(chǎn)業(yè)格局。 *思源顧問(wèn)50 案例4：寧波杉杉集團(tuán)總部移師上海 u寧波杉杉集團(tuán)1999年初將總部從寧波遷到上 海浦東，僅4年時(shí)間，就從單一的服裝業(yè)進(jìn)入服 裝、科技和投資三業(yè)并舉，通過(guò)“品牌經(jīng)營(yíng)、資 本運(yùn)作”，資產(chǎn)規(guī)模翻了一番，達(dá)38億元，企業(yè) 實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)。 u該集團(tuán)總裁鄭永剛說(shuō)：“浦東的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人 才資源、信息平臺(tái)、市場(chǎng)空間和商業(yè)機(jī)會(huì)是得 天獨(dú)厚的。企業(yè)要做大做強(qiáng)，必須借助這個(gè)舞 臺(tái)。在這里，一定能夠產(chǎn)生像新鴻基、長(zhǎng)江實(shí) 業(yè)這樣的跨國(guó)公司。” *思源顧問(wèn)51 發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)、創(chuàng)造新產(chǎn)品、滿(mǎn)足新市場(chǎng) 該模型證明 ：組合策略 優(yōu)越于其他 三種策略， 并促成市場(chǎng) 戰(zhàn)略最優(yōu)化 。因此，走 組合策略的 道路，發(fā)現(xiàn) 新市場(chǎng)，創(chuàng) 造新產(chǎn)品， 從而滿(mǎn)足新 市場(chǎng)是本案 市場(chǎng)定位的 總體思路。 *思源顧問(wèn)52 如何細(xì)分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？ *思源顧問(wèn)53 企業(yè)行為形成需求市場(chǎng) 企業(yè)內(nèi)部行為 內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)、 管理、研發(fā)、培訓(xùn) 、生產(chǎn)等行為 企業(yè)外部行為 在企業(yè)外部進(jìn)行的 營(yíng)銷(xiāo)、公關(guān)、交際 、展示等行為 需求市場(chǎng) *思源顧問(wèn)54 市場(chǎng)細(xì)分模型 *思源顧問(wèn)55 企業(yè)行為市場(chǎng)細(xì)分 所有活動(dòng) 內(nèi)部活動(dòng)內(nèi)部活動(dòng)內(nèi)部活動(dòng) 分部活動(dòng) 公關(guān)接待 分部活動(dòng) 外部活動(dòng)外部活動(dòng) 公關(guān)接待 資本運(yùn)營(yíng) 戰(zhàn)略決策 行政管理 人力資源 生產(chǎn)研發(fā) 營(yíng)銷(xiāo)推廣 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo) 會(huì)議論壇 企業(yè)采購(gòu) *思源顧問(wèn)56 企業(yè)內(nèi)部行為 決策管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面 發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流 戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會(huì)議） 資本運(yùn)營(yíng) 領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng) 高級(jí)公關(guān) 高層接待 總部運(yùn)營(yíng) 資源整合 戰(zhàn)略會(huì)議 行政辦公 技術(shù)研發(fā) 產(chǎn)品中試 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 物流倉(cāng)儲(chǔ) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 管理培訓(xùn) 員工培訓(xùn) *思源顧問(wèn)57 企業(yè)外部行為 決策管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面 政府公關(guān) 高層公關(guān) 高級(jí)接待 對(duì)外聯(lián)絡(luò) 新市場(chǎng)開(kāi)拓 重要合同簽約 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)推廣 產(chǎn)品展示 新聞發(fā)布 商務(wù)談判 教育培訓(xùn) 公關(guān)接待 形象展示 *思源顧問(wèn)58 企業(yè)行為所形成的需求市場(chǎng) 市 場(chǎng) 生產(chǎn)加工 物流倉(cāng)儲(chǔ) 技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略管理經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)推廣會(huì)議培訓(xùn)公關(guān)展示商務(wù)居住 市 場(chǎng) 細(xì) 分 原料加工 半成品加 工 產(chǎn)成品加 工 物流倉(cāng)儲(chǔ) 產(chǎn)品研發(fā) 技術(shù)研發(fā) 工藝研發(fā) 市場(chǎng)研發(fā) 管理研發(fā) 戰(zhàn)略研發(fā) 戰(zhàn)略創(chuàng)新 戰(zhàn)略討論 戰(zhàn)略決策 資本管理 生產(chǎn)管理 人力管理 財(cái)務(wù)管理 行政管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 營(yíng)銷(xiāo)組織 營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作 商務(wù)會(huì)議 行政會(huì)議 培訓(xùn)會(huì)議 新聞發(fā)布 高級(jí)公關(guān) 商務(wù)休閑 政府公關(guān) 形象展示 產(chǎn)品展示 休閑居住 休閑辦公 首腦決策 商務(wù)接待 公關(guān)交際 企業(yè)內(nèi)部行為企業(yè)外部行為 *思源顧問(wèn)59 市場(chǎng)需求方向處于價(jià)值鏈微笑曲線(xiàn)的中低端 價(jià)值鏈 價(jià)值 會(huì)議培訓(xùn) 生產(chǎn)加工 物流倉(cāng)儲(chǔ) 價(jià)值鏈微笑曲線(xiàn) 企業(yè)行為細(xì)分后潛在的 可能需求方向處于價(jià)值 鏈的低端，符合項(xiàng)目發(fā) 展主題。 技術(shù)研發(fā) 營(yíng)銷(xiāo)推廣 商務(wù)居住 *思源顧問(wèn)60 根據(jù)微笑曲線(xiàn)得出處于價(jià)值鏈中低端的種企業(yè)行為 1、原料加工 2、半成品加工 3、產(chǎn)成品加工 4、物流倉(cāng)儲(chǔ) 5、產(chǎn)品研發(fā) 6、技術(shù)研發(fā) 7、培訓(xùn)會(huì)議 8、商務(wù)居住 *思源顧問(wèn)61 價(jià)值最大化 企業(yè)需求細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差 尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差 *思源顧問(wèn)62 價(jià)值低 u 加工制造基地，生產(chǎn)中心。 u 以標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房為主，建筑品質(zhì) 不高，缺少商務(wù)配套。 u 環(huán)境較差，不生態(tài)。 綜合辦公 純產(chǎn)業(yè) u 結(jié)合了商業(yè)、居住等功能的 普通辦公中心。 u 建筑品質(zhì)相對(duì)較好，辦公智 能化程度較高高。 u 具有一定的休閑、生態(tài)特性 。 價(jià)值較高 *思源顧問(wèn)63 別墅型住宅 vs 辦公 南匯區(qū) 別墅名稱(chēng)均價(jià)（元/平米） 今日田園6200 芯境界6800 在南匯區(qū)，所以我們可以看到很多的住宅 類(lèi)產(chǎn)品，尤其是別墅，將近有10多個(gè)別墅 ，而且均價(jià)接近6500元/平米。 在別墅中營(yíng)造辦公場(chǎng)所顯然比建造純寫(xiě)字 樓的價(jià)值高，因此，類(lèi)住宅辦公產(chǎn)品就成 為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，形成藍(lán)海市場(chǎng)。 *思源顧問(wèn)64 同區(qū)域不同性質(zhì)產(chǎn)品之間價(jià)值勢(shì)差 郫縣 今日田園 （別墅） 現(xiàn)代工業(yè)港 （工廠(chǎng)） 6200元/平米 2500元/平米 銷(xiāo)售均價(jià) 通過(guò)今日天園和現(xiàn) 代工業(yè)港的銷(xiāo)售均 價(jià)比較，可以看出 別墅類(lèi)住宅產(chǎn)品與 寫(xiě)字樓之間存在較 大的價(jià)值差，這個(gè) 價(jià)值勢(shì)差也是正是 本案可以借用的。 *思源顧問(wèn)65 住宅 辦公 寫(xiě)字樓價(jià)值 住宅價(jià)值 類(lèi)住宅： 能居住的 寫(xiě)字樓 成都 成都住宅vs寫(xiě)字樓類(lèi)住宅 *思源顧問(wèn)66 符合市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差的價(jià)值最大化方向 低密度產(chǎn)品高密度產(chǎn)品 住宅綜合辦公 綜合辦公純產(chǎn)業(yè) 低密度類(lèi) 復(fù)合辦公 成為符合 本案地塊 性質(zhì)的價(jià) 值最大化 方向 *思源顧問(wèn)67 符合市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差的價(jià)值最大化方向 純產(chǎn)業(yè) 綜合辦公 類(lèi)住宅 低價(jià)值 中高價(jià)值 高價(jià)值 高價(jià)值 低價(jià)值 低密度 高密度 低密度復(fù)合辦公 *思源顧問(wèn)68 綱要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)69 第二維度分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 價(jià)值 最大化 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開(kāi)發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預(yù)期 開(kāi)發(fā)資金 *思源顧問(wèn)70 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樣本選取的標(biāo)準(zhǔn) 1、位于成都郊區(qū)，郫縣未來(lái)新行政中心旁； 2、土地性質(zhì)以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為 主； *思源顧問(wèn)71 當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)或潛在的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 *思源顧問(wèn)72 1、天府創(chuàng)意軟件園 項(xiàng)目位置成都市高新西區(qū)西芯大道30號(hào)占地面積75065平米 建筑面積62217平米投資密度248萬(wàn)元/畝 綠地率40%容積率0.83 售價(jià)3800-4200元/平方米水費(fèi)未定 *思源顧問(wèn)73 軟件園總戶(hù)數(shù)為104套。項(xiàng)目總平圖最下方為聯(lián) 排別墅，價(jià)格在4500元/平米左右。中部為獨(dú)棟 別墅（三套一戶(hù)），價(jià)格估計(jì)在50005700元/ 平米左右。上方為雙拼別墅，價(jià)格預(yù)計(jì)在5000 元/平米左右，具體價(jià)格還未確定。 天府創(chuàng)意軟件園現(xiàn)狀 天府創(chuàng)意軟件園其他情況 該項(xiàng)目要求一次性付款，無(wú)按揭，每次付 款額度為30%、30%、30%、10%，購(gòu)買(mǎi)簽約方 為企業(yè)或者個(gè)人均可。 該項(xiàng)目在下個(gè)月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)在2008年下旬 交房，交房后約半年可拿到產(chǎn)權(quán)。 *思源顧問(wèn)74 2、芯境界科技園 總建筑面積：44270.92平方米 建筑用地面積30673.08平方米 總建筑面積：35200平方米 一期科技園建筑面積：4600平方米 二期科技園建筑面積：30600平方米 建筑基底面積：11310平方米 容積率：1.15 項(xiàng)目建筑密度：36.9% 項(xiàng)目綠化率：37.3% 停車(chē)位：202個(gè) 總戶(hù)數(shù)：94戶(hù) *思源顧問(wèn)75 產(chǎn)品介紹：該項(xiàng)目產(chǎn)品分布有聯(lián)排別墅與疊拼別墅良種產(chǎn)品形 態(tài)，其產(chǎn)品有三種戶(hù)型： a戶(hù)型：220平方米 b戶(hù)型：300平方米 c戶(hù)型：400平方米 銷(xiāo)售價(jià)格分析：起價(jià)4500元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5500平方米 ，最高價(jià)格為6100元/平方米。 銷(xiāo)售進(jìn)度分析：截止現(xiàn)在，其銷(xiāo)售過(guò)半。 *思源顧問(wèn)76 主要企業(yè)名單主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)擁有員工人數(shù) 摩托羅拉手機(jī)生產(chǎn)、軟件等1200-1500人 ibm軟件、電腦等800人以上 大唐電信電信相關(guān)業(yè)務(wù)200人以上 迪康藥業(yè)醫(yī)藥400人以上 英特企業(yè)軟件、電腦等300人以上 國(guó)騰電子電子及相關(guān)產(chǎn)品500人以上 除上述高新西區(qū)進(jìn)駐的企業(yè)集團(tuán)外，高新西區(qū)還大致分布 著近1100家中小企業(yè)，該部門(mén)企業(yè)主要從事軟件產(chǎn)業(yè)外包業(yè)務(wù)、軟件 生產(chǎn)物流，部分為中小型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)或代理企業(yè)。 3、高新西區(qū)代表企業(yè)生產(chǎn)基地分析 *思源顧問(wèn)77 泛郫縣區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)發(fā)展結(jié)論 1、 現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域辦公市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格較便宜，市場(chǎng)價(jià) 格在2800元/平方米，未來(lái)時(shí)間價(jià)格上漲空間較大； 2、伴隨高新西區(qū)ibm、英特等國(guó)家著名企業(yè)的落戶(hù)與西區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的持 續(xù)升溫，帶動(dòng)了項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)復(fù)合辦公市場(chǎng)價(jià)格的上漲，估計(jì)未來(lái)還有較大 的漲幅； 3、伴隨地產(chǎn)住宅投資的大壓，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的辦公投資市場(chǎng)將被人越來(lái) 越看中，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將改變現(xiàn)有的自用為主的模式，投資比例將得到大幅度 提升； 4、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)目前的產(chǎn)品形態(tài)多以企業(yè)聯(lián)合自建為主，其次是購(gòu)買(mǎi)別 墅等，估計(jì)在未來(lái)時(shí)間，在區(qū)域內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)分布結(jié)構(gòu)中，別墅等產(chǎn)品 形態(tài)將會(huì)越來(lái)越多； 5、在未來(lái)時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的辦公需求市場(chǎng)客戶(hù)在現(xiàn)有的中小型成長(zhǎng)企 業(yè)為主的需求形式會(huì)得到繼續(xù)發(fā)展，其主要會(huì)集中的投資、高新科技及三產(chǎn)業(yè) 相關(guān)企業(yè)等方面。 *思源顧問(wèn)78 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，對(duì)位于價(jià)值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿(mǎn)足度進(jìn)行分析 企業(yè)行為需求滿(mǎn)足項(xiàng)目需求滿(mǎn)足度 原料加工 現(xiàn)代工業(yè)港、錦江工業(yè)園 技術(shù)研發(fā) 天府軟件產(chǎn)業(yè)園、高新西區(qū)部分產(chǎn)業(yè)基地 生態(tài)辦公 天府產(chǎn)業(yè)園、溫江海峽新城 半成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港、西區(qū)自建廠(chǎng)房 產(chǎn)成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港灣、錦江工業(yè)園、西區(qū)企業(yè) 物流倉(cāng)儲(chǔ) 高新西區(qū)企業(yè)、龍?zhí)端鹿I(yè)園等 商務(wù)居住 新境界、溫江花博會(huì)區(qū)域企業(yè) 培訓(xùn)會(huì)議 南光crm中心、等 *思源顧問(wèn)79 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，技術(shù)研發(fā)供應(yīng)量和需求滿(mǎn)足度較高， 存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1、技術(shù)研發(fā) 2、生態(tài)辦公 3、原料加工 4、半成品加工 5、會(huì)議培訓(xùn) 6、商務(wù)居住 7、物流倉(cāng)儲(chǔ) 8、產(chǎn)成品加工 *思源顧問(wèn)80 綱要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)81 第三維度分析限制性條件下的敏感性分析 價(jià)值 最大化 通過(guò)供需分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開(kāi)發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預(yù)期 開(kāi)發(fā)資金 *思源顧問(wèn)82 前提：本案地塊優(yōu)劣勢(shì)及限制性條件分析 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 本案劣勢(shì) 非商務(wù)中心 離市區(qū)遠(yuǎn) 本案優(yōu)勢(shì) 地價(jià)便宜 高新西區(qū)輻射 啟示：根據(jù)本案 地塊針對(duì)9個(gè)因素 做以?xún)?yōu)劣勢(shì)的分 析可知：本案易 于滿(mǎn)足對(duì)商務(wù)氛 圍、商務(wù)配套、 形象昭示等因素 不敏感的需求； 同時(shí)對(duì)租售成本 、生態(tài)環(huán)境、交 通便利、個(gè)性發(fā) 揮等因素敏感性 較高的需求有吸 引力。 *思源顧問(wèn)83 基于限制性條件對(duì)潛在的七種需求進(jìn)行敏感度分析 5、商務(wù)居住 6、物流倉(cāng)儲(chǔ) 7、生態(tài)辦公 1、原料加工 2、半成品加工 3、產(chǎn)成品加工 4、會(huì)議培訓(xùn) *思源顧問(wèn)84 1、原料加工基本可行 結(jié)論： 本案原料加工用 途的優(yōu)劣勢(shì)恰好能與 項(xiàng)目的特性相符合， 發(fā)揮了項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)， 回避了項(xiàng)目的劣勢(shì)。 對(duì)于原料來(lái)說(shuō)，其生 產(chǎn)一體化操作等具有 一定的可行性。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問(wèn)85 2、產(chǎn)成品加工可行 結(jié)論： 由于產(chǎn)成品加工 各方面要素與本案要 素相符合，故項(xiàng)目發(fā) 展產(chǎn)成品加工是可性 的 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問(wèn)86 3、半成品加工可行 結(jié)論： 半成品加工對(duì)商務(wù) 氛圍、形象昭示、 商務(wù)配套、個(gè)性發(fā) 揮、休閑資源要求 不高，與項(xiàng)目要素 相符合 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問(wèn)87 4、會(huì)議培訓(xùn)不可行 結(jié)論： 本案作會(huì)議培 訓(xùn)不具備優(yōu)勢(shì)。且 劣勢(shì)方面敏感性系 數(shù)突出。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問(wèn)88 5、生態(tài)辦公基本可行 結(jié)論： 本案作為生態(tài) 辦公基本可行，且 優(yōu)勢(shì)方面敏感性系 數(shù)稍微突出，對(duì)于 生態(tài)辦公來(lái)說(shuō)，可 行性較大。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問(wèn)89 6、物流倉(cāng)儲(chǔ)基本可行 結(jié)論： 與本案區(qū)位、 未來(lái)交通條件、生 態(tài)環(huán)境、個(gè)性發(fā)揮 因素與企業(yè)展示具 有較高融合度，存 在可行性。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問(wèn)90 7、商務(wù)居住可行 結(jié)論： 本案地塊特性 與商務(wù)居住所關(guān)注 的生態(tài)環(huán)境、商務(wù) 配套、個(gè)性發(fā)揮等 因素融合度比較高 ，因此，商務(wù)居住 在本案是可行的。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問(wèn)91 敏感性分析得出可能的需求方向 1、原料加工 2、物流倉(cāng)儲(chǔ) 3、半成品加工 4、產(chǎn)成品加工 5、商務(wù)居住 6、生態(tài)辦公 1、原料加工 2、半成品加工 3、產(chǎn)成品加工 4、生態(tài)辦公 5、商務(wù)居住 6、物流倉(cāng)儲(chǔ) 7、培訓(xùn)會(huì)議 敏感性過(guò)濾 *思源顧問(wèn)92 綱要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)93 基于三維分析的細(xì)分化市場(chǎng)需求 1、原料加工 2、物流倉(cāng)儲(chǔ) 3、半成品加工 4、產(chǎn)成品加工 5、商務(wù)居住 6、生態(tài)辦公 *思源顧問(wèn)94 需要進(jìn)一步思考的問(wèn)題 u任何一種單一的細(xì)分市場(chǎng)均存在同質(zhì)的可替代產(chǎn)品。 u如何突出本案目標(biāo)市場(chǎng)的差異化定位，剔除替代產(chǎn)品進(jìn)而規(guī)避 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？ *思源顧問(wèn)95 組合集中化的細(xì)分市場(chǎng) 將細(xì)分的市場(chǎng)進(jìn)行集中化組合，將形成一個(gè) 全新的市場(chǎng)！ *思源顧問(wèn)96 圖示說(shuō)明 4 3 2 1 1 2 3 4 市場(chǎng)細(xì)分 集中化組合 *思源顧問(wèn)97 組合細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值形成新市場(chǎng) 細(xì)分市場(chǎng)組合 生態(tài)辦公 產(chǎn)成品加工 半成品加工 原料加工 商務(wù)居住 倉(cāng)儲(chǔ)物流 原料加工 半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉(cāng)儲(chǔ) 生態(tài)辦公 商務(wù)居住 *思源顧問(wèn)98 本案目標(biāo)市場(chǎng)的最終組合化定位 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工倉(cāng)儲(chǔ)物流 生態(tài)辦公 *思源顧問(wèn)99 在符合目標(biāo)市場(chǎng)定位條件下，如何創(chuàng)新市場(chǎng)定位？ *思源顧問(wèn)100 市場(chǎng)定位要有戰(zhàn)略高度 u定位至少要有5年的區(qū)域超前性； u定位至少要有2年的成都區(qū)域內(nèi)超前性（成都乃至西南區(qū)域）； 確保項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的明顯領(lǐng)先性！ *思源顧問(wèn)101 市場(chǎng)定位必須從目標(biāo)市場(chǎng)出發(fā) 市場(chǎng)定位 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工倉(cāng)儲(chǔ)物流 生態(tài)辦公 *思源顧問(wèn)102 企業(yè)制造產(chǎn)業(yè)園&生態(tài)辦公區(qū) u通過(guò)打造第二產(chǎn)業(yè)為主的制造產(chǎn)業(yè)園為主，輔以一部分生態(tài)辦公 區(qū)，把現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)擴(kuò)大到最大程度； u通過(guò)定位更具輻射效應(yīng)的制造產(chǎn)業(yè)園形成集聚，形成對(duì)成都乃至 西南的輻射； 本案市場(chǎng)定位 *思源顧問(wèn)103 綱要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案swot進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？ *思源顧問(wèn)104 從組合化目標(biāo)市場(chǎng)出發(fā)，尋找目標(biāo)客群 *思源顧問(wèn)105 目標(biāo)客群需求應(yīng)具有的特征 目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客群需求特征 產(chǎn)成品加工 半成品企業(yè) 物流倉(cāng)儲(chǔ) 商務(wù)辦公 生態(tài)辦公 原料加工 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工倉(cāng)儲(chǔ)物流 生態(tài)辦公 *思源顧問(wèn)106 潛在客群需求特征分析 倉(cāng)儲(chǔ)物流n以低成本、交通便捷作為物流陪送中心的首選之地 產(chǎn)成品加 工 n在消費(fèi)終端或是項(xiàng)目生產(chǎn)線(xiàn)上，按流程對(duì)企業(yè)產(chǎn)成品進(jìn)行包裝 半成品加 工 n一部分高新企業(yè)多選擇工業(yè)園區(qū)對(duì)半成品進(jìn)行加工，以便直接入市，減少 企業(yè)成本 商務(wù)居住 制造業(yè)企業(yè)多以郊區(qū)、低成本、交通便捷的區(qū)域作為原料加工場(chǎng)所； 生態(tài)辦公n越來(lái)越多的企業(yè)關(guān)注休閑健康，三生態(tài)環(huán)境中獲取工作和生活的樂(lè)趣； 原料加工 n企業(yè)高層首腦在商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)交流、商務(wù)接待中實(shí)現(xiàn)辦公需求； *思源顧問(wèn)107 目標(biāo)客群特征描述 u 具有一定的綜合實(shí)力的企業(yè)，他們多經(jīng)營(yíng)第二產(chǎn)業(yè)為主要，輔以部分 物流等； u 企業(yè)（機(jī)構(gòu)）的運(yùn)營(yíng)特征具有某種相對(duì)獨(dú)立性； u 企業(yè)在一定的時(shí)期有戰(zhàn)略性擴(kuò)張需求，需兼并或收購(gòu)一些業(yè)務(wù)體系， 進(jìn)入新的市場(chǎng)空間，并對(duì)工業(yè)園辦公物業(yè)具有要求； u 外資、外埠第二產(chǎn)業(yè)類(lèi)企業(yè)進(jìn)入成都市場(chǎng)，設(shè)置機(jī)構(gòu)和公司。 *思源顧問(wèn)108 潛在目標(biāo)客群的來(lái)源地 u從組合化市場(chǎng)需求出發(fā)，本案潛在目標(biāo)客群的來(lái)源有以下 四級(jí)市場(chǎng)地區(qū)： 江浙、福廣、臺(tái)灣地區(qū) 成都本地區(qū) 泛西南地區(qū) 海外地區(qū) 一級(jí)目標(biāo) 市場(chǎng)地區(qū) 二級(jí)目標(biāo) 市場(chǎng)地區(qū) 三級(jí)目標(biāo) 市場(chǎng)地區(qū) 四級(jí)目標(biāo) 市場(chǎng)地區(qū) *思源顧問(wèn)109 本案的目標(biāo)客群是誰(shuí)？ 客群對(duì)產(chǎn)品功能需求特征 1.制造業(yè)為主 2.商務(wù)居住 3.生態(tài)辦公 4.半成品加工 5.產(chǎn)成品加工 6.倉(cāng)儲(chǔ)物流 目標(biāo)客群 客群來(lái)源地 1. 成都地區(qū) 2.江浙、福廣、臺(tái)灣地區(qū) 3.泛西南區(qū)域 4.海外地區(qū) ? 潛在客群對(duì)不同產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的需求 1.定制化產(chǎn)品 2.大眾化產(chǎn)品 3、品牌化產(chǎn)品 *思源顧問(wèn)110 本案目標(biāo)客群定位 （1）成都本地企業(yè)，包括民