大連星海高爾夫項目可行性研究報告2008年-63DOC.doc

大連星海高爾夫項目可行性研究報告目錄第一章總論.4第一節(jié)項目概述.4第二節(jié)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標.6第三節(jié)編制依據(jù).9第二章市場分析與預(yù)測.11第一節(jié)大連市宏觀情況分析.11第二節(jié)大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征.15第三節(jié)大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析.25第三章市場調(diào)查及項目分析.43第一節(jié)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查.43第二節(jié)項目SWOT分析.49第三節(jié)項目定位及目標消費群體分析.51第四章項目戶型產(chǎn)品定位.54第五章建設(shè)規(guī)模及方案.57第六章相關(guān)單位簡介.67第七章銷售價格與銷售收入估算.68第八章投資估算.72第九章投資計劃與資金籌措.80第十章風(fēng)險分析與防范對策.81第十一章綜合評價與建議.83卓摩營銷策劃機構(gòu)4第一章總論第一節(jié)項目概述一、項目背景星海高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。項目距大連最大的海濱廣場星海廣場約5公里；距大連市黑石礁車站約2.5公里；距大連市市中心約12公里；項目西行約50米，即為大連海事大學(xué)；東行約1.5公里，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。項目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。二、項目概況項目名稱：星海高爾夫花園開發(fā)商：大連洪富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目實景圖卓摩營銷策劃機構(gòu)5用地位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路用地性質(zhì)：軍產(chǎn)土地用地面積：118500m2總建筑面積：387123.49m2容積率：3.27（不含地下面積）建筑型式：高層三、項目位置圖具體位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學(xué)的對面項目實景圖卓摩營銷策劃機構(gòu)6第二節(jié)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標依據(jù)國家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調(diào)查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成，本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如表1-1所示。表1-1總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha11.858總建筑面積m2387123.49不含地下面積其中1、住宅建筑面積m2251062.192、公寓建筑面積m262349.823、公建建筑面積m236350.17其中酒店面積：14936.124、現(xiàn)有住宅面積m224048.755、酒店式公寓建筑面積m210312.566、變電所及小區(qū)公共配套m23000卓摩營銷策劃機構(gòu)7地下面積m274128.20綠地率%36.2容積率-3.24不含地下面積表1-2項目A區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注A-1區(qū)規(guī)劃總用地ha1.433總建筑面積m251966.2不含地下面積其中1.公寓建筑面積m226717.522.公建建筑面積m214936.123.酒店建筑面積m210312.56地下面積m218935.26容積率-3.63不含地下面積A-2區(qū)規(guī)劃總用地ha0.872總建筑面積m242969.67不含地下面積其中1.公寓建筑面積m235632.32.公建建筑面積m28837.37地下面積m25380.98地上停車位位27容積率-4.93不含地下面積A區(qū)綜合規(guī)劃總用地ha2.305總建筑面積m294935.87不含地下面積卓摩營銷策劃機構(gòu)8其中1.公寓建筑面積m262349.822.公建建筑面積m223773.493.酒店建筑面積m210312.56地下面積m224316.24容積率-4.12不含地下面積表1-3項目B區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注B區(qū)規(guī)劃總用地ha4.931總建筑面積m2144562.04不含地下面積其中1.住宅建筑面積m2118467.752.現(xiàn)有住宅面積m224048.753.公建建筑面積m22045.54地下面積