08房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn) 開發(fā)與經(jīng)營2第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價房地產(chǎn)開發(fā)項目社會影響分析23第一節(jié) 可行性研究概述u 基本含義u 作用和依據(jù)u 編制單位及人員構成u 工作階段u 質量、時間、費用u 主要內容34一、基本含義最初是美國 30年代為開發(fā)田納西河流域而采用。對開發(fā)項目的必要性、實施項目的外部條件，項目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項目實施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項目的效益等，都需要進行周密的調查研究和分析，這一調查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。45二、作用和依據(jù)v作用n 項目投資決策的重要依據(jù)；n 申請有關建設許可文件的依據(jù)；n 項目申請金融信貸的依據(jù)；n 指導規(guī)劃設計工作的依據(jù)。56二、作用和依據(jù)v依據(jù)n 國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃；n 批準的項目建議書和同等效力的文件；n 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施規(guī)劃；n 自然、地理、氣象、水文、地質、經(jīng)濟、社會等資料；n 有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；n 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；n 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案。67三、編制單位及人員構成v編制單位n 開發(fā)商自行編制n 委托具有相應資質的工程咨詢機構編制v人員構成n 注冊房地產(chǎn)估價師；造價工程師；市場調查和分析人員；經(jīng)濟分析專家；制作人員；社會學、環(huán)境科學專家 78四、工作階段v機會研究階段v初步可行性研究階段v可行性研究階段891.機會研究階段機會研究是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的背景、趨勢、基礎和條件等方面的研究，來鑒別項目的投資機會的大小和確定可能的投資方向，同時，對項目的成本效益進行粗略的估計。9102.初步可行性研究階段對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案進行初步的技術經(jīng)濟分析。主要解決兩個問題：n 擬議中的項目是否真的具有很大的開發(fā)前景，是否值得進一步進行可行性研究；n 對擬議項目的關鍵性問題需要進行專門的調查和研究，并取得準確的數(shù)據(jù)和資料。10113.可行性研究階段要進行多方案的選擇對比，并選出最佳方案。1112五、質量、時間、費用v質量n 可行性研究的質量反映在研究的最終結果上，即可行性研究報告結論中。 n 針對可行性研究的不同研究深度，即機會研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究結果質量要求也是不同的，通常的質量要求：機會研究： 30% ；初步可行性研究： 20% ；可行性研究： 10% 。1213五、質量、時間、費用v時間 與研究深度和建設規(guī)模有關n 一般小型項目 1-2個月，甚至 2-3個星期；中型項目 8-9個月；大型項目 1.5-2年或更長。n 從整個建設工程看，前期可行性研究占 1/3，工程規(guī)劃設計準備占 1/3，施工建設占 1/3。1314五、質量、時間、費用v費用 與規(guī)模、研究深度成正比一般占投資總額的比例：n 機會研究： 0.2-1.0%n 初步可行性研究： 0.25-1.5%n 可行性研究：大型項目 0.2-1.0%；小型項目 1.0-3.0%1415六、主要內容v項目概況n 開發(fā)項目現(xiàn)狀調查v市場研究v項目開發(fā)方案n 建設條件與資源供給分析、規(guī)劃方案、開發(fā)進度、市場營銷策略、環(huán)境影響分析、開發(fā)組織機構v項目經(jīng)濟評價n 投資與收入估算、資金安排、經(jīng)濟參數(shù)確定、財務評價、風險與不確定性分析、國民經(jīng)濟評價v社會影響分析v結論及建議1516項目建議書了解有關部門與委托單位對建設項目的設想開發(fā)地點選擇資源調查市場調查確定建設規(guī)模、項目構成、人員配置、組織結構征求有關部門與委托單位對方案的初步意見財務評價 國民經(jīng)濟評價提出可行性研究報告項目初步設計及編制建設總進度決策部門決策研究項目的必要性和現(xiàn)實性方案論證、比較研究技術上的可能性研究經(jīng)濟上的合理性研究實施辦法得出結論與建議1617第二節(jié) 項目投資與收入估算u 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算u 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算1718一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算v開發(fā)直接費v開發(fā)間接費18191.開發(fā)直接費v土地費用v前期工程費v房屋開發(fā)費1920(1)土地費用v劃撥用地n 生地：農(nóng)村土地征收拆遷安置補償費n 毛地：城鎮(zhèn)土地拆遷安置補償費以及視開發(fā)程度而定的土地開發(fā)成本2021(1)土地費用v出讓用地n 毛地：土地出讓金城市基礎設施建設費n 熟地：土地出讓金拆遷安置補償費城市基礎設施建設費v轉讓用地n 參考市場價格v合作用地n 參考市場價格2122(2)前期工程費v規(guī)劃設計費v可行性研究費v水文、地質勘探費v“ 三通一平 ” 等土地 前期 開發(fā)費用2223(3)房屋開發(fā)費v基礎設施建設費v建安工程費v公共配套設施建設費2324基礎設施建設費v概念n 又稱 室外工程費 ，是指建筑物米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的工程管線建設費用、與市政設施的接口費用以及其他室外工程費用等。v構成n 供水、排水、排污、燃氣、熱力等基礎設施管線的工程費用；n 上述設施與市政管網(wǎng)的接口費用；n 道路、綠化、供電、路燈、圍墻、環(huán)衛(wèi)、安防等設施的工程建設費用。2425建安工程費v概念n 是指直接用于工程建設的總成本費用。v構成n 建筑工程費 ： 結構、建筑、特殊裝修工程費n 設備及安裝工程費 ： 給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其它設備及安裝等n 室內裝飾家居費2526建安工程費v估算方法n 單元估算法： 是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。n 單位指標估算法： 是指單位工程量投資額乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。n 工程量近似匡算法： 采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。n 概算指標法： 采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。直接費 =每平方米造價指標 建筑面積主要材料消耗量 =每平方米材料消耗量指標 建筑面積2627公共配套設施建設費v概念n 又稱 附屬工程費 ，是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。v構成n 居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。27282.開發(fā)間接費v管理費v銷售費用v財務費用v其它費用v不可預見費v稅費2829(1)管理費v概念n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。v構成n 人員工資、員工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、工會經(jīng)費、職工教育培訓經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、法律咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷等。n