廉租住房可研報告可行性研究報告

1 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、項目名稱 常來 縣廉租住房工程 二、承辦單位及概況 （一）承辦單位 項目承辦單位： （二）承辦單位概況 常來 縣建設(shè)局是 常來 縣人民政府的城鄉(xiāng)建設(shè)管理職能部門，內(nèi)設(shè) 18 個機關(guān)科室，下屬 28 個企事業(yè)單位，全局在冊職工 300 人，其中高級職稱 15 人 ， 中級職稱 38 人。歷年來， 常來 縣建設(shè)局先后獲得 “ 全省建設(shè)工作先進單位 ”、“ 市級文明單位 ” 等多種榮譽稱號。 常來 城市建設(shè)歷經(jīng)數(shù)代城建人的同甘共苦、共同奮斗，取得了令人矚目的成績 。近年來 ， 以老城區(qū)為依托，加快 “ 新城區(qū) ”、“ 工業(yè)區(qū) ” 兩大板塊開發(fā)建設(shè)，不斷強化城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，圍繞 “ 北工 、 南居 、 東水 、西園 ” 的城市布局 ， 突出特色 ， 打造新時期 “開放的梨鄉(xiāng)水城 ” 。 主要職能： 1、貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)建設(shè)行政管理的方針、政策和法律法規(guī)；擬訂建設(shè)事業(yè)規(guī)范性文件；負責(zé)組織擬訂城鄉(xiāng)建設(shè)、工程建 2 設(shè)、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、燃氣等方面的政策及發(fā)展規(guī)劃并指導(dǎo)實 施，進行行業(yè)管理。 2、負責(zé)縣內(nèi)重點工程建設(shè)項目立項審批后組織實施工作；協(xié)同 有關(guān)部門統(tǒng)籌組織縣內(nèi)重點基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)，參與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃的審查報批和實施監(jiān)督；參與風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃建設(shè)及歷史文 化名鎮(zhèn)（名村）相關(guān)的審查報批和保護監(jiān)督管理工作。 3、審查縣內(nèi)重點工程初步設(shè)計；貫徹執(zhí)行國家、省、市建設(shè)工程定額及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等；監(jiān)督指導(dǎo)各類工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實施。 4、指導(dǎo)建筑活動 ； 規(guī)范建筑市場 ； 指導(dǎo)和監(jiān)督建筑市場準(zhǔn)入、工程招標(biāo)投標(biāo)、工程造價管理、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全工作； 擬定勘察設(shè)計、施工、建設(shè)監(jiān)理和相關(guān)社會中介組織管理的規(guī)定并監(jiān)督實施。 5、指導(dǎo)住 宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負責(zé)住宅與房地產(chǎn) 業(yè)的行業(yè)管理，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)利用工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場。負責(zé)房 地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)審核和報批工 作，負責(zé)經(jīng)濟適用房和廉租住房等保障性住房的建設(shè)和管理工作。 6、負責(zé)組織建筑工程施工圖設(shè)計文件審查工作，對建設(shè)工程勘 察、設(shè)計質(zhì)量進行監(jiān)督管理；貫徹執(zhí)行各類房屋建筑及其附屬設(shè)計、 城市市政設(shè)施等建設(shè)工程的抗震設(shè)計規(guī)范。 7、指導(dǎo)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的科技發(fā)展計劃、科技成果推廣和技 術(shù)引進及創(chuàng)新工作 ， 推進建筑節(jié)能管理，將預(yù)拌 商品砼、散裝水泥、 3 新型墻體革新工作納入規(guī)范管理；負責(zé)組織全縣建設(shè)職業(yè)技能培訓(xùn)、 崗位培訓(xùn)、繼續(xù)教育工作。 8、 指導(dǎo)、監(jiān)督園林（雕塑）、風(fēng)景建設(shè) 、城市 綠化 、抗震 設(shè)防 （ 加固 ）建設(shè)；負責(zé)組織本縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)義務(wù)植樹及綠化 “ 綠線 ” 控制。 9、負責(zé) 常來 縣經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)管理工作，負責(zé)城區(qū)拆遷和拆遷住戶安置工作。 10、負責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)城鄉(xiāng)建設(shè)的方針、政策和法律法規(guī)。 11、承辦縣委、縣人民政府和上級業(yè)務(wù)主管部門交辦的其他事項。 三、項目性質(zhì) 新建 四 、可行性研究報告編制單位 單位名稱： 常來 工程咨詢 有限責(zé)任公司 工程咨詢資格等級： 乙 級 五、項目提出的理由與過程 （一）我國城市低收入家庭住房存在的問題 1、關(guān)于 2007 年中國廉租房建設(shè)的最新研究報告中國廉租房建設(shè) 寫入了當(dāng)年的政府工作報告，這是史上頭一次，這也被公認為是今年 兩會的最大亮點之一。不過，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進展并不令人樂觀，尤其是資金問題，已經(jīng)成為推進廉租房建設(shè)的一大瓶頸。 2006 年 ，全國開工建設(shè)和收購廉租住房 套，建筑面積 平方米， 僅完成計劃的三分 之一左右，其中一個很重要的原因，就在于財政預(yù) 4 算安排資金不足。 2007 年，民主同盟中央委員會、九三學(xué)社中央委員會在分別題為關(guān)于發(fā)展完善我國住房保障體系的提案、關(guān)于強化住房保障職 能遏制房價過快上漲的建議的提案中，它們共同指向一個相同的對 象：廉租住房。提案建議，加大各級財政對住房保障的支持力度，適 時建立住房保障基金以及強化各級政府住房保障職能，落實廉租住房 制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任管理。全國政協(xié)委員、中國建筑工程總公司學(xué)術(shù) 委員會主席陳祥福說： “但廉租房現(xiàn)狀和進展卻并不令人樂觀。 ” 陳祥福的話做例證的 是：目前全國仍有 4 個地級城市，以及 141 個縣級市沒有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆蓋面低、廉租住房建設(shè)進展緩慢的情況依然存在。很多未建廉租房的城市給出的理由都是資金 問題。資金問題未獲解決。陳祥福說 ：“ 未能及時建立廉租房制度，除了地方政府重視不夠的主觀原因，客觀原因就在于這些城市普遍是 吃飯財政 ?！?建設(shè)部有關(guān)部門表示 ， 自從 2004 年 城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法出臺以后，考慮到各地財政相對緊張的實際情況，對于廉租住房資金問題，一直是堅持以各級財政預(yù)算安排為 主，多種渠道籌措的原則。如在住房公積金 增值收益中提取一部分， 鼓勵單位和個人進行捐贈，地方在住房建設(shè)中提取一定比例的資金或從直管公房租金收入中提取一部分資金等。一位不愿透露姓名的建設(shè) 部門行政負責(zé)人說： “但目前我國除個別城市外 ， 多數(shù)是從住房公積 金增值收益中提取部分資金，或者由政府主管部門自籌解決部分資 金。公積金增值收益在提取風(fēng)險準(zhǔn)備金 、 支付管理費用后，剩余資金 5 有限，不足以支持廉租住房制度建設(shè)。”該人士表示：“因此，財政資金支持不足、 來源渠道不規(guī)范、資金不穩(wěn)定成為建立廉租住房制度面臨的最突出問題 ?！?這種情況在西部地區(qū)尤為明顯 ， 以內(nèi)蒙古自治區(qū)為 例 ， 該區(qū)住房困難的低收入家庭數(shù)量較多，但由于大部分地市財政資金緊缺 ， 公積金增值收益及土地出讓凈收益有限，住房保障資金匱乏，導(dǎo)致住房保障體系建設(shè)相對滯后，住房保障能力不足。 （二）項目提出的理由 2007 年，主管部門加快了廉租房政策的出臺力度， 8 月公布了 國 務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見； “ 健全廉租住 房制度 ， 加快解決城市低收入家庭住房困難 ”也在 10 月被寫入十七 大報告 。 11 月 19 日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講 時表示，中國政府今年將安排 49 億元用于廉租房建設(shè)，再 加上地方 財政，投入將達到幾百億。 建設(shè)部等九部門日前聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法，對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題做出了明確規(guī)定。 辦法進一步明確了廉租住房的保障對象為 “ 城市低收入住房困難家庭 ”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 對新建廉租住房，辦法提出，其規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住 房困難家庭居住和就業(yè)的便利，并采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié) 合的方式，主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。廉 租住 房單套建筑面積規(guī)定控制在 50 平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入 6 住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。 在此之前，財政部還發(fā)布了廉租住房保障資金管理辦法，確定了廉租住房保障的資金來源。各主管部門陸續(xù)出臺的相關(guān)措施，已 經(jīng)搭建起了一個完整的廉租房保障體系。 廉租住房保障辦法特別規(guī)定了實物配租 “ 退出 ” 機制。承租人不符合規(guī)定條件的 ， 將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無正當(dāng)理由連續(xù) 6 個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納 廉租住房租金等，將停止廉租房實物配租。 對于廉 租住房來源，辦法規(guī)定了以下幾個方面：政府新建、收購的住房；騰退的公有住房以及社會捐贈的住房等。辦法特別指出，廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申 報年度用地指標(biāo)時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。 綜合看來，進口、出口、資金、房源、申請程序各項環(huán)節(jié)已經(jīng)全 部到位。在房價連續(xù)出現(xiàn)上揚的大背景下，一個全新的住房保障體系 已然逐漸成型，社會大眾因房價產(chǎn)生的集體焦慮癥將有望緩解。 08年起，主管部門加快了廉租房政策的出臺力度， 08 年 8 月公布了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干 意見； “ 健全廉租住房 制度，加快解決城市低收入家庭住房困難 ”也在 10 月被寫入十七大報告。 經(jīng) 常來 縣建設(shè)局、民政局 2010 年上半年對全縣住房情況聯(lián)合調(diào) 查， 常來 縣現(xiàn)有低保戶 2000 戶，人均住房面積在 15 平方米以下的1800 戶，無房戶 500 戶，為解決該縣中低收入家庭住房困難，改善 7 居住條件，因此在縣城 東巴 路 以北 建設(shè)廉租房項目勢在必行。 （三）項目實施的意義 盡管到 2007 年底全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達 26 平方米 ，但 我們卻不能忽視城鎮(zhèn)中仍然存在著許多居住困難的群體。他們以城區(qū) 退休和下崗的 老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮(zhèn)中已有 低水平住房但無法進一步改善居住質(zhì)量的低收入者、工作時間短又處 婚育階段的年輕人、城市拆遷釋放出的中低端住房需求者、農(nóng)村進城 長期務(wù)工人員等。這些群體失去了過去福利分房帶來的住房改善機 會，現(xiàn)在由于收入的限制，他們也無法靠自己的能力購買商品住房， 受收入和就業(yè)的影響，他們甚至也無力購買有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟適 用住房。這些群體的住房條件與經(jīng)濟社會和城市的整體發(fā)展水平存在 著較大的差距，他們或居住擁擠，人均住房面積較低，無獨立廚房； 或居住的建筑質(zhì)量較差，缺少必要 的上下水、氣、熱、廁所等基礎(chǔ)設(shè) 施；或居住在城中村環(huán)境中，房屋建筑密度高、采光通風(fēng)條件差、違 法違章搭建建筑安全隱患嚴重、亂倒垃圾污水等環(huán)境臟亂，居住條件 極其惡劣，這些現(xiàn)象構(gòu)成了當(dāng)前社會發(fā)展突出的不和諧因素。解決這 些群體的住房問題，已經(jīng)成為化解當(dāng)前在住房市場上，住房價格變化 與城鎮(zhèn)居民收入變化之間的矛盾、不同收入群體住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦點所在。 近幾年房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，整體社會已經(jīng)從溫保向全面小康社 會轉(zhuǎn)型，在住房問題上，迫切需要解決的是如何處理好住房資源配置 的公平與效率的關(guān)系 問題。實現(xiàn)全面小康，讓廣大群眾能夠普遍分享 8 國民經(jīng)濟發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化、國際化好處，維護社會公 平、構(gòu)建和諧社會，體現(xiàn)在住房問題上，就是重點改善低端人群的住 房條件。建立和完善住房保障制度，特別是對最低收入家庭 “ 應(yīng)保盡 保 ” 的廉租住房制度 ， 才能真正充分體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的價值觀和 “ 惠及全體人民 ” 的和諧社會理念。 正如溫家寶總理在回答記者提問時曾說的那樣： “ 一個船隊，決定它速度快慢的不是那個航行最快的船只，而是那個最慢的船只。如 果我們改善了困難群眾的生活狀況，也就改善了整個社會的生活狀 況 。 ” 關(guān)注民生、關(guān)注和諧，讓市場體系和保障體系共同形成對全社 會住房需求的全面覆蓋，讓全體人民共享改革發(fā)展成果是構(gòu)建社會主 義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。 毫無疑問，住房保障制度應(yīng)是一個完整的政策體系，包括對用于出售的廉價公共住房的財政補貼政策，如政府對地方政府建設(shè)的公共 住房補貼和私有營利或非營利機構(gòu)建設(shè)的低收入者住房補貼。還包括 減稅刺激投資建造公房或減免稅收補貼購買自有住房者等政策。還包 括通過財政貼息扶持和幫助居民提高改善住房條件的能力等。但是， 廉租住房政策是支撐整個政策體系的基礎(chǔ) 。廉租房由于有政府財政補 貼，可以保證低收入家庭的住房費用保持在低水平上，不需要住戶為購買產(chǎn)權(quán)支付費用，對特別困難的家庭甚至不需支付費用，它在滿足 基本居住需求的基礎(chǔ)上，還可以動態(tài)地梯級覆蓋最低收入以上家庭。 廉租住房提供的具體形式包括了住房租金補貼、實物配租、租金核減 等多種實施方式，其中，房租補貼在住房保障達到一定水平后更是突 9 顯其重要作用，一是避免了政府對住房市場的直接干預(yù)，不會給市場 運行帶來障礙或產(chǎn)生降低市場效率的副作用；二是這種收入再分配的 形式，使居民平等的住房權(quán)利更容易公平地實現(xiàn)；三是便于對 不同收 入家庭區(qū)別對待，更能體現(xiàn)保障的公平性，同時可以減少政府財政支 出。 總之，通過完善住房保障制度，大力發(fā)展廉租住房，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現(xiàn) “ 為每一個居民家庭提供良好的住房 ”或?qū)崿F(xiàn) “人人享有適當(dāng)住房 ”的社會目標(biāo)，既是維護社會安定的重要 手段，也是社會收入再分配的重要方式。 六、項目建設(shè)的必要性 （一）符合當(dāng)今人居工程發(fā)展方向 “ 安居樂業(yè) ” 自古就是人類追求的一個偉大理想 。 1997 年 6 月在聯(lián)合國召開的第二次人類居住大會上，通過了伊斯坦布爾宣言 和人居議程，提出了 “ 人人 皆有適宜之住房 ” 和 “ 城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展 ” 的莊嚴任務(wù)，其全球行動計劃要求各國政府承 擔(dān)落實人居議程的主要責(zé)任，并強調(diào)城市在落實人居議程中 起重要作用。 （二） 符合國家行業(yè)規(guī)劃要求 國家建設(shè)部制定的 “ 城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn) “ 九五 ” 規(guī)劃及 2010 年遠景目標(biāo) ” 中要求： 1、城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均居住面積達到 12 平方米，解決人均 居住面積 6 平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問題，重點解決人均居住面積 10 在 4 平方米以下住房困難戶的住房問題。 2、建設(shè)住宅 12 億平方米，平 均每年建設(shè)住宅 平方米。 3、改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達 到 70%以上。 為此，自 1989 年以來，建設(shè)部在 56 個城市建設(shè)了 66 個省級試點小區(qū)，以不斷總結(jié)我國住宅小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗。 （三）符合國家現(xiàn)行有關(guān)政策 由于歷史的原因，我國長期實行低工資制，住房制度基本上是社 會福利性質(zhì)。為加快城市發(fā)展，改善人民居住條件，國務(wù)院下發(fā)了關(guān) 于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，在停止福利 分房的同時，加快建立和完善以貨幣購買住房為主的住房 供應(yīng)體系， 重點發(fā)展商品房開發(fā)市場。 近幾年來，我國的住房制度改革逐步走上正規(guī)，國務(wù)院、建設(shè)部及有關(guān)商業(yè)銀行相繼出臺了一系列方針、政策及支持措施，以解決居 民的住房問題，不僅要做到居者有其屋，而且要上檔次。逐步建立起 適合我國國情的住房供應(yīng)體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，形 成高、中、低檔居住條件皆備的住房供應(yīng)源，不斷滿足不同收入家庭 日益增長的住房需要。 2003 年國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國 發(fā) 200318 號）指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng) 濟 的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場 體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善住房供 11 應(yīng)政策，增加普通商品住房供應(yīng)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通 商品住房，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng) 中的比例。對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格， 清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè) 成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。確 定了房地產(chǎn)業(yè)以需求為導(dǎo)向調(diào)整供應(yīng)的發(fā)展思路，建立健全工人住房 貸款擔(dān)保機制，房地 產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。 2004 年以來，國家為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺了一 系列文件規(guī)定，主要有： 2004 年 4 月 27 日，國務(wù)院通知決定適當(dāng)提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例均由 20%提高到 35%。 2004 年 4 月 29 日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于深化開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知（國辦發(fā) 200420 號），要求深入開展土 地市場治理整頓。明令 “ 三個暫停 ” ，即暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫?？h改市。 2004 年 7 月 1 日 ， 國土 資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下 發(fā) 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā) 200471 號），規(guī)定自 2004 年 8 月 1 日起所有的經(jīng)營性土 地的出讓都要公開交易，禁止協(xié)議出讓，全部采用招牌掛。 2005 年 3 月 26 日 ， 國辦發(fā)明電（ 20058 號）關(guān)于切實穩(wěn)定住 房價格的通知，提出 8 條意見，一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作。 12 把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容， 采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。二、切實負起穩(wěn)定住房價格 的責(zé)任，把穩(wěn)定住房價格提 到政府工作的重要議事日程，切實負起穩(wěn) 定住房價格的責(zé)任。三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上， 著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市 場供應(yīng)中的比例。四、嚴格控制被動性住房需求，嚴格依照土地利用 總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定年度拆遷規(guī) 模。五、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期，引導(dǎo)居民住房消費，控制不合 理需求。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng) 和預(yù)警預(yù)報體系，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測， 全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn) 市場狀況和運行態(tài)勢。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施 ， 要認真貫徹落實國家調(diào)控住房供求的各項政策，盡快制訂具體落實方 案并組織實施。八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查，對部 分住房價格上漲過快的地區(qū)或城市還要進行重點督查。要建立通報制 度，對調(diào)控措施不落實、住房價格過快上漲的地區(qū)予以通報批評。 2005 年 4 月 30 日，建設(shè)部等 7 部門發(fā)出了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 ， 稱 “ 新八條 ”?！?新八條 ” 從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟適用住房和廉租房、市場秩序、信 息等 8個方面，提出了穩(wěn)定住房價格的系統(tǒng)措施，具有很強的針對性。一 、 強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴 格土地管理。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。四 、 13 加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住 房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。六、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完 善廉租住房制度。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī) 銷售行為。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 2005 年 5 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 指 出房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進 房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有 利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社 會的目標(biāo)，會議制定六條主要措施： (一 )切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 (二 ) 進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 (三 )合理控制城市房 屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 (四 )進一步整頓 和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展 經(jīng)濟適用住房。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。 2005 年 6 月 3 日， 廣西 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見的通 知（政辦發(fā) 200539 號）指出：近年來， 廣西 省住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)較快發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅持住房市場化的 基本方向，注重發(fā)揮市場機制和經(jīng)濟手段的調(diào)控作用，進一步培育和 發(fā)展住房二級市場，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。 2005 年 7 月 1 日 ， 廣西 省頒布實施 廣西 省商品房銷售條例， 進一步規(guī)范了 廣西 省房地產(chǎn)市場。 2006 年 5 月 24 日，國務(wù)院關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定住房價 14 格的意見，對房地產(chǎn)加強市場引導(dǎo)和調(diào)控，要求引導(dǎo)和促進房地產(chǎn) 業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 2006 年 8 月 31 日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的 通知（國發(fā) 200631 號），采取更嚴格的管理措施，加強土地調(diào)控。 2006 年 11 月 26 日， 廣西 省發(fā)布 廣西 省經(jīng)濟適用住房管理辦法（ 廣西 省人民政府令第 192 號），對經(jīng)濟適用住房作出規(guī)范，加強 了對經(jīng)濟適用住房的管理。 2007 年 8 月 7 日，國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見住房問題是重要的民生問題，按照全面建設(shè) 小康社會和 構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求，把解決城市（包括縣城）低收入 家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要 內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。加快建立健全以廉租住房 制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城 市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī) 范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到 “ 十 一五 ”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城 市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 分析國家的房地產(chǎn)政策，國家 已經(jīng)把房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是 廣西 省的支柱產(chǎn)業(yè)，國家從土地、房地 產(chǎn)開發(fā)、市場銷售等各個方面制定了一系列政策，來促進、維護房地 產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。到 2010 年，形成 “供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、 價格基本穩(wěn)定、調(diào)控有效 ”的房地產(chǎn)發(fā)展格局。盤活存量土地，推進 15 住房改革，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。擴大住房信貸，活躍房地產(chǎn)二、三 級市場，促進房地產(chǎn)業(yè)走上良性發(fā)展軌道，形成有序的房地產(chǎn)開發(fā)市 場。 （四）符合產(chǎn)業(yè)政策 常來 縣 廉租住房 工程項目的建設(shè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo) 目錄（ 2005 年 本）中，既不屬于鼓勵類，也不屬于限制類，應(yīng)符合 “ 允許類 ” 項目基本建設(shè)的規(guī)定 。 并且本項目符合 常來 縣城市總體規(guī) 劃的規(guī)定。 第二節(jié) 編制依據(jù)、原則和范圍 一、編制依據(jù) 1、 常來 縣城市總體規(guī)劃（ 2005； 2、 廣西 省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 廣西 省廉租住房保障辦法的 通知（政辦發(fā) 200816 號）； 3、建設(shè)單位與 常來工程咨詢 有限責(zé)任公司 就編制本項 目可行性研究報告簽訂的合同文本； 4中華人民共和國建筑法； 5、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理法； 6、 廣西 省廉租住房保障辦法； 7、建設(shè)單位提供的經(jīng)濟技術(shù)資料； 8、其它有關(guān)國家政策及信息資料。 16 二、可行性研究的范圍 1、項目背景和建設(shè)的必要性； 2、市場分析及建設(shè)規(guī)模； 3、建設(shè)條件及場址選擇； 4、總體規(guī)劃方案； 5、環(huán)境保護和節(jié)能； 6、實施進度安排； 7、管理機構(gòu)； 8、投資估算及資金籌措； 9、效益分析； 10、研究結(jié)論和建議。 第三節(jié) 項目概況 一、 項目地理位置 本項目位于 常來 縣城西北部， 東巴 路以 北。 二、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù) 常來 縣城區(qū)低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情 況，本項目占地面積 16200 平方米，擬建設(shè)建筑面積 17850 平方米， 50 戶型 350 戶，其他附屬用房 350 平方米。項目建成后，可滿足350 戶 常來 縣城區(qū)低收入住房困難家庭。 三、建設(shè)期 17 6 年， 具體時間進度為 2010 年 11 月至 2016 年 4 月。其中： 2011年開工建設(shè) 150 套， 2013 年開工建設(shè) 100 套， 2015 年開工建設(shè) 100套。 四、項目投入總資金和資金來源 經(jīng)估算，本項目總投資 2500 萬元，其中建設(shè)投資 元， 流動資金 元。建設(shè)投資中，建筑工程費用 元，設(shè) 備購置安裝費 元，工程建設(shè)其他費用 元 ，元。 本項目總投資中，申請上級補助資金 1140 萬元， 常來 縣財政地方配套資金 1360 萬元。 五、 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 序號 內(nèi)容 資金（萬元） 占資金總投入比例 1 建設(shè)投資 項目靜態(tài)投資 筑工程費 礎(chǔ)工程 建工程 修工程 三通 ”及配套工程 0 備購置安裝費 排水 通 、訊 他費用 本預(yù)備費 項目動態(tài)投資 設(shè)期融資費用 價預(yù)備費 2 流動資金 3 總投資 2500 18 4 資金籌措 地方政府配套 1360 申請上級資金 1140 5 建筑面積（） 17850 50 戶型 350 戶 其他附屬用房 350 平方米 占地面積 16200 平方米 6 綠化面積 5670 平方米 7 容積率 8 綠化率 (%) 35 六、簡要結(jié)論和建議 該項目的建設(shè)符合國 家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，符合 常來 縣城區(qū)規(guī)劃，對 城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，有利于改善居住條件，項目建設(shè)按國家招 標(biāo)投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，各項建設(shè)條件成熟，建成后社會效益明顯， 既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。符 合加快廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)和進程。 建設(shè)保障性住房是一項系統(tǒng)工程，政府需要在 “ 以民為本 ” 的指導(dǎo)思想下加大探索力度，把好事辦好。比如中心城區(qū)低收入拆遷戶的就地還建問題，現(xiàn)在一些廉租房被建到了偏遠地區(qū)，政府的本意是降 低這些家庭的住房投入，結(jié)果卻增加了他們的謀生成本，加重了其生 活負擔(dān)。解決這些問題，需要政府有一個長遠規(guī)劃，尤其是要明確給 予保障性住房資金保障、土地保障。 第二章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場需求分析 19 常來 縣 廉租住房 工程項目位于 常來 縣城西北部， 東巴 路 以北。 現(xiàn)狀地塊環(huán)境優(yōu)美 ， 交通便利 ， 基礎(chǔ)設(shè)施基本配套。項目的性質(zhì)為保障性房工程規(guī)劃用地；作為 常來 縣政府保障性住房廉租房工程，政府給予了很大的政策優(yōu)惠和支持，建設(shè)成本較低 ， 從而使得該項目在施工建設(shè)占有得天獨厚的優(yōu)勢。通過調(diào)查 ， 目前 常來 縣低保戶有 3000 戶人均住房面積在 15 平方米以下的 800 戶 ， 無房戶 150 戶，低收入家庭大量存在，廉租房需求缺口較大，縣政府急需安排建設(shè)廉租房，以保障和改善城市低收入家庭的住房。 一、項目開發(fā)的社會與經(jīng)濟意義 隨著 常來 縣城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市開發(fā)建設(shè)步伐的加快， 常來 廉 租住房建設(shè)也提上議事日程，勢在必行， 常來 縣建設(shè)局以此為契機，利用規(guī)劃保障性住房工程用地，以縣城高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計、普通水平 的住宅設(shè)計、可靠的施工質(zhì)量保證、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配 套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)、細致、體貼的物業(yè)管理，建設(shè) 常來 縣第一個廉租 房居住小區(qū)，打造生活配套設(shè)施齊全、完善、建筑風(fēng)格獨特，環(huán) 境優(yōu) 美，設(shè)計水準(zhǔn)高超，處處體現(xiàn) “ 以人為本、與民同心 ” 的居住理念和 超前意識，以鮮明的形象對比城區(qū)其他住宅小區(qū)；并希望它成為 常來 的一個具有代表意義和示范作用的政府形象工程，成為 常來 社會保障 性住房工程開始，最終目的是逐步解決城市低收入家庭的住房問題。 作為此地塊項目的建設(shè)者，通過上級政府的支持以及縣政府的地 方配套資金，加上前期細致周密的分析論證，因而在此項目的開發(fā)建 20 設(shè)中不但能夠獲得巨大的社會效益，而且將獲得較好的經(jīng)濟效益，并 將給解決城鎮(zhèn) 350 戶低收入家庭的住房困難；同時，加快建筑業(yè)健康 發(fā)展， 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而增加地方的財政收入與經(jīng)濟繁榮。 二、銷售市場狀況預(yù)測 本項目能夠為 350 戶低收入家庭住房困難戶需要的 ， 據(jù)分析 : 1、目前城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)建設(shè)項目，大都以中等以上收入家庭 為對象，以高中檔住宅為主，已經(jīng)供大于求；而普通商品房、經(jīng)濟適 用房較少，許多中低收入家庭缺房而無力購房。而該項目定位在中、 低檔客戶群，即以拆遷戶和中低收入家庭為對象，以普通商品住宅和 經(jīng)濟適用房為主，具有較強的競爭優(yōu)勢。 2、 常來 縣低保戶有 3000 戶；人均住房面積在 15 平方米以下的 1800 戶，無房戶 800 戶，低收入家庭大量存在， 截止目前已建設(shè)完成廉租住房 375 戶， 廉租房需求缺口 仍 較大，項目一期工程市場供不應(yīng)求 ，該項目的建成將大大 增加保障對象的房源供應(yīng)。 三、目標(biāo)對象的分析（客戶定位） 常來 縣城區(qū)城鎮(zhèn)居民中低收入住房困難家庭，即 常來 縣人民政府 所在地的 規(guī)劃區(qū) 范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合 常來 縣人民政府規(guī)定低 收入 家庭。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)規(guī)劃要求，結(jié)合市場需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀 21 況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時考慮到 常來 縣城區(qū)低收入家庭的經(jīng)濟 力狀 況，確定本項目工程建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 17850 平方米 , 總占地面積 16200 平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)為： 用地面積： 16200建筑面積： 17850建筑占地面積： 3690 居住戶數(shù)： 350 戶 綠地率： 35% 綠地面積： 5670建筑密度： 容積率： 本項目計劃 6 年內(nèi)完成。 第三章 建設(shè)地點及建設(shè)內(nèi)容 一、建設(shè)地點 依據(jù) 常來 縣城市總體規(guī)劃，本項目建設(shè)地點為 常來 縣城區(qū)。具體 22 地點為 常來 縣 東巴路 以北。 土地實行政府劃撥。 二、建設(shè)內(nèi)容 為加強 常來 縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善城鎮(zhèn)低收入居民居住條件， 美化城市環(huán)境， 常來 縣建設(shè)局按照國家和省要求，把加快廉租住房建 設(shè)擺在當(dāng)前住房保障工作的突出位置，以切實增加房源供應(yīng)，確保保 障對象有房可租。 本項目 常來 縣 廉租住房 工程占地面積 16200 平方米，折 合 24 畝，擬建設(shè)建筑面積 17850 平方米， 50 戶型 350 戶，計劃建設(shè)住宅 350套 ， 5 層，共計 10 幢住宅樓。計劃總投資為 2500 萬元。 第四章 項目所在地建設(shè)條件 第一節(jié) 項目地點與地理位置 一、場址確定原則 23 根據(jù)項目建設(shè)的要求，場址選擇應(yīng)滿足以下條件： 1、符合項目建設(shè)及發(fā)展要求； 2、盡量減少占地以控制投資； 3、各種配套條件好； 4、周圍環(huán)境適于項目的建設(shè)； 5、交通便利，生活方便。 二、場址確定 1、地理位置 常來 縣位于 廣西 省北部平原的 桂北 開發(fā)區(qū)， 縣境南北長 50 公里，東西寬 40 公里，總面積 1500 平方公里。 2、交通條件 目前 常來 縣城區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全，無影響項目的因素存在， 周邊環(huán)境條件良好。道路交通方便快捷，已建成多條高標(biāo)準(zhǔn)柏油公路 ，形成了良好的交通格局。郵電通訊十分便捷，數(shù)字通訊達到了國際先 進水平。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、 工程地質(zhì)條件 1、場地穩(wěn)定性 擬建場地成因類型屬 西江 下游沖積平原，為第四紀 喀斯特地形 ，場地地層成層性較好，沉積物以粘性土及粉砂土為主。地 層結(jié)構(gòu)較 24 簡單，層位、厚度較穩(wěn)定；場區(qū)內(nèi)各層土均為中壓縮性土； 擬建場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。 2、地貌概況 擬建場地為 西江 沖積平原，地勢平緩，海拔高程一般在 1， 由于河流沖刷、海潮內(nèi)侵、自然侵蝕的影響，形成了地勢 低平的地貌 特征 。 3、地層結(jié)構(gòu)及其物理力學(xué)性質(zhì) 根據(jù)鉆探揭露，結(jié)合現(xiàn)場原位測試結(jié)果，整個場地主要粘性土及 粉砂土組成，土質(zhì)變化較小，根據(jù)土的結(jié)構(gòu)及物理力學(xué)性質(zhì)該場區(qū)整 個地層共分為 9 層，各土層其巖土工程特性分述如下： 1 層素填土 （ 上部為黃褐色粉土和粉質(zhì)粘土，下部為棕色粘土， 2 層粉土 （ 黃褐色，含云母片，搖振反應(yīng)迅速，振動析水，無光澤反應(yīng)，干 強度及韌性低 ， 濕 ， 稍蜜一中蜜，厚度為 3 層粘土 （ 棕紅色，夾灰褐色粉質(zhì)粘土層，干強度及韌性中等一高，稍有光 澤，軟塑一硬塑，厚度為 4 層粉土 ( 黃褐色、灰褐色，含鐵質(zhì)氧化物、云母片，夾灰黃褐色粉質(zhì)粘土層，搖振反應(yīng)迅速，振動析水，無光澤反應(yīng)，干強度及韌性低，濕， 25 中蜜，厚度為 5 層粉質(zhì)粘土 （ 灰棕色、灰色，含有機質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、局部變相為粉質(zhì)粘土，強度及韌性中等一高，稍有光澤，可塑，厚度為 6 層粉土 （ 灰黃褐色 ， 含鐵質(zhì)氧化物、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，搖振反應(yīng)迅速， 振動析水 ， 無光澤反應(yīng) ， 干強度及韌性低 ， 濕 ， 中蜜，厚度為 7 層粉砂 （ 黃褐色，以石英顆粒為主，微量長石顆粒、云母片，顆粒渾圓，分選性良好，濕，中蜜，厚度為 8 層粉質(zhì)粘土 （ 灰色、灰褐色，含有機質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，有砂感，搖振反應(yīng)緩慢，干強度及韌性中等，無光澤，可塑，厚度為 9 層粉土 （ 黃褐色，含鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，粘粒含量較高，搖振 反應(yīng)迅速一 中等，振動析水，無光澤反應(yīng)，干強度及韌性低一中等，濕，密實， 該層未穿透，最大揭露厚度為 （四）場地地震效應(yīng)分析 擬建場區(qū)土的類型為中軟土，根據(jù)場地土及當(dāng)?shù)貙崪y波速統(tǒng)計結(jié)果分析，該場區(qū)土層等效剪切波速估計在 140m/s 之間，本場地覆蓋層厚度均大于 50 米，故該建筑場地類別 ，按建筑地震設(shè)計規(guī)范（ 關(guān)規(guī)定，建筑場地抗震設(shè)烈度為 7 度， 26 設(shè)計基本地震加速值為 g，地震動反應(yīng)譜特征周期為 地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象及活動 性斷裂通過。擬建場地穩(wěn)定，適宜建筑。 二、水文條件 據(jù)石油部物探測井資料證實，在 1000 米深以內(nèi)無淡水。 西江 水 是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生活的主要水源，對地區(qū)水文地質(zhì)影響頗大。該場區(qū) 地下水的類型為第四系孔隙潛水，地下水一般 左右，補給來源以大氣降水和 西江 水為主，排泄途徑以地面蒸發(fā)為主。試驗結(jié)果表 明，地下水質(zhì)為 ，地下水對硅無侵蝕性，但對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。 四、氣象條件 常來 縣地處中緯度，屬 亞熱 帶，季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明。歷年年均氣溫 25 ，極端最高氣溫 39 ，極端最低氣溫 ，最冷月 1 月，最熱月 7 月。年均日照時數(shù)為 時，年均日照百分率為 65%， 光照充足。 常來 縣境年降水量較少，且不穩(wěn)定不均勻，歷年平均降水量為 米 ， 1 月最少約為 50 毫米 ， 7 月最多約為3200 毫米。 常年主導(dǎo)風(fēng)向：西南 冬季主導(dǎo)風(fēng)向：西北 夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南 冬季平均風(fēng)速： 夏季平均風(fēng)速： 基本風(fēng)壓： 方米 27 年均氣溫： 年極端最高氣溫 39 年極端最低氣溫 年相對濕度： 60% 基本雪壓： 方米 五、水文條件 常來 縣屬于 西江 沖積平原?？h境西高東低，南高北低，由西南向東北呈現(xiàn)傾斜，微坡起伏，形成了緩崗，微坡平地和淺平洼地相間的地貌特征?？h城內(nèi)土地以輕、中壤為主，且土層深厚（ 8 米左右）。全縣土地總面積為 200 萬畝，其中可利用面積為 80 萬畝，耕地面積75 萬畝。 六、社會經(jīng)濟與發(fā)展規(guī)劃 近年來， 常來 外向型經(jīng)濟突飛猛進，招商引資富有盛名。來自美國、 法國 等國家和臺灣、香港地區(qū)的近百家外資企業(yè)已初具規(guī)模，年出口創(chuàng)匯達 3 億美元。規(guī)劃面積達 50 平方公里的 常來 工業(yè)園，基礎(chǔ)設(shè)施更為完善， 招商引資政策更為優(yōu)惠，環(huán)境更為優(yōu)化，正吸引著越來越多的國內(nèi)外客商前來投資興業(yè)。今后的 常來 ，將堅持科學(xué)發(fā)展觀，貫徹 “發(fā)展是主題、調(diào)整是主線、招商是重點、實干是關(guān)鍵、穩(wěn)定是基礎(chǔ) ”的工作方針，緊緊圍繞 “財政增長、農(nóng)民增收、就業(yè)增加、城市增靚 ”四大目標(biāo)，加快招商引資步伐，力爭人均主要經(jīng)濟指標(biāo)盡快趕上 廣西 省平均發(fā)展水平。 七、社會公用設(shè)施依托條件 28 （一）供水 項目采用 常來 縣自來水作為供水水源，由 常來 縣自來水公司供 應(yīng)。給水可由附近城市干管接入向配水點送水，環(huán)狀進水，枝狀供水 ， 供水有保障。 （二）排水 排 水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水往各級雨水管網(wǎng)匯集后，就 近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，達標(biāo)后排入城市排污 干管。 （三）供電 該項目所需供電擬采用雙路供電，由變電室接入，均采用直埋的 方式，供電有保障。 （四）供熱、供氣 本項目所需用熱可由 常來 天然氣公司接入，供熱、供氣有 保障 （五）征地 該項目由政府劃撥，已辦理國有土地使用證。 （六）建筑材料來源 臨近的 東川 市是全國著名的建材基地，有著豐富的建材資源，且黃沙儲備豐富，運輸便利，運程較短，工程所需黃沙可由 東川 運來， 工程所需磚及由 當(dāng)?shù)亟鉀Q，石料、水泥、鋼材由 東川 或就近采購，供 應(yīng)木材可在當(dāng)?shù)厥袌鲑彽茫蓾M足工程需要。 、 29 第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 第一節(jié) 規(guī)劃依據(jù)及原則 一、設(shè)計依據(jù) 1、中華人民共和國環(huán)境保護法； 2、中華人民共和國建筑法； 3、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例； 4、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 ； 5、中華人民共和國城市規(guī)劃法； 6、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法； 7、 常來 縣城市總體規(guī)劃（ 2005 8、建筑抗震規(guī)范； 9、建筑業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。 二、項目規(guī)劃原 則 1、功能性原則，本項目作為廉租房居住小區(qū)，必須滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，在經(jīng)濟適用的前提下，采用新技術(shù)、新材料、新觀念，體現(xiàn)二十一世紀城市居民對居住生活 的綜合要求。 2、充分體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的原則，面向二十一世紀，創(chuàng)造高品質(zhì)的環(huán)境，精心塑造生動和諧的建筑群體和開放、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境， 30 布置親切宜人的駐留活動空間和步行系統(tǒng)，配置完善的設(shè)施，強化歷 史文化氛圍，滿足人們對物質(zhì)文明和精神文明的高需求。 3、按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機和諧的統(tǒng)一體，充分利用水面及其它資源， 實現(xiàn)社會經(jīng)濟與自然生態(tài)在更高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。 4、堅持環(huán)境生態(tài)化的原則，滿足日照、采光和通風(fēng)要求，著重進行步行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，最大程度的使居民接近、享受自然。 5、堅持科技進步的原則，采用四新成果，推進規(guī)劃設(shè)計及居住區(qū)建設(shè)水平的提高。 6、把握實際性問題，提高切實可行的措施，確保規(guī)劃管理的可操作性，把握規(guī)劃的動態(tài)連續(xù)性的特點，使規(guī)劃近、遠期結(jié)合，便于滾動性實施，同時使規(guī)劃富有彈性，以利于開發(fā)建設(shè)的開展與進行。 7、總體布置應(yīng)按照使用功能要求進行功能分區(qū)，要做到交通合理，綠化系統(tǒng)完善，充分 利用地形合理布局，空間布置和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 8、形成 成配套完善的公共設(shè)施服務(wù)體系。 第二節(jié) 設(shè)計原則及規(guī)劃布局 一、設(shè)計原則 項目在設(shè)計上認真執(zhí)行國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和設(shè)計規(guī)范， 31 按照 常來 縣城市總體規(guī)劃要求，統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，努力做到技術(shù) 先進、經(jīng)濟合理、安全適用、功能齊全、確保質(zhì)量。同時在在節(jié)省投 資和保證建設(shè)質(zhì)量的前提下，注重外部空間與建筑形式的個性，與本 地區(qū)的城市建設(shè)形成特色。突出 “以人為核心 ”的原則 ，體現(xiàn)合理 、 舒適、方便、安全的指導(dǎo)思想。在建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)建筑風(fēng) 格 與現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，相互交融，使小區(qū)居民在享受生活方便的同 時，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和現(xiàn)代化的氣息。同時考慮施工的階段性 和時序性以及其完整性。 設(shè)計的主要原則：整體原則、環(huán)境原則、效率原則、多樣化原則，便于管理的原則、建設(shè)時序的原則。 二、規(guī)劃布局 （一）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本項目整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取組團一院落兩級結(jié)構(gòu) 模式，形成景觀中心居中的多層次融合，院落空間、組團綠地、中心 綠化和外部景觀的多層次穿插與滲透。 （二）公共設(shè)施 公共設(shè)施沿路安排，以專賣店、銀行、郵局、修理、洗衣、美 發(fā)等為日常生活服務(wù)的小型設(shè)施為主，結(jié)合路面上的綠化、水景等環(huán)境小品，創(chuàng)造具有獨特風(fēng)情的、人性化的公建中心。 （三）道路系統(tǒng) 根據(jù)項目的外圍交通條件和居民出行方向，機動車行系統(tǒng)采用在 項目內(nèi)設(shè)置環(huán)路并沿環(huán)路設(shè)停車場。 32 （四）綠化系統(tǒng) 項目綠化通過空間的滲透、借景、對景、錯景、軸線、通廊、分 隔等手法的運用，和外部的自然環(huán)境和人工景觀融為一