2015年度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

2009年度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判克而瑞西安機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6081電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判目錄核心視點(diǎn)3上篇2009年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)5整體市場(chǎng)表現(xiàn)5第一章政策資訊6一、政策法規(guī)6二、市政動(dòng)態(tài)10三、市場(chǎng)資訊12第二章經(jīng)濟(jì)環(huán)境15一、GDP15二、工業(yè)增加值15三、進(jìn)出口16四、固定資產(chǎn)投資17五、社會(huì)零售總額17六、CPI18第三章房地產(chǎn)投資19一、開發(fā)投資額19二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)20第四章土地市場(chǎng)23一、土地供應(yīng)分析23二、土地成交特征分析24第五章整體市場(chǎng)分析28一、商品房市場(chǎng)28二、辦公市場(chǎng)33三、商業(yè)市場(chǎng)34四、住宅市場(chǎng)36下篇2010年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)41第一章、影響市場(chǎng)趨勢(shì)的參考因素41一、宏觀環(huán)境影響41二、政策環(huán)境影響45三、客戶購(gòu)房心理及行為因素47四、地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)策略因素47第二章、西安2010年市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判48一、整體市場(chǎng)趨勢(shì)48二、分項(xiàng)市場(chǎng)趨勢(shì)54三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)60第三章、西安2010年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估76一、區(qū)域去化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)76二、政策趨緊風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)79西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6082電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判核心視點(diǎn)瘋狂后的波動(dòng)從年初剛性需求的大量釋放，并帶動(dòng)改善型需求不斷進(jìn)入市場(chǎng)，到年底通脹預(yù)期持續(xù)發(fā)酵撬動(dòng)投資投機(jī)需求膨脹，再到年底搶占政策紅利的末班車，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了迷茫、徘徊到非理性的瘋狂。從一線市場(chǎng)到西安市場(chǎng)，成交呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)雙升的火爆局面，這種瘋狂也催生了年底政策的轉(zhuǎn)向，為明年市場(chǎng)埋下了難以預(yù)期的波動(dòng)可能。作為二線城市市場(chǎng)的代表，在政策轉(zhuǎn)向的前提下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期的瘋狂后，能否在高速城市化等利好因素的支撐下，實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的螺旋式上升宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖2009年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，全年將輕松實(shí)現(xiàn)保八，西安年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度更是超過全國(guó)水平。但正如中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在基礎(chǔ)還不牢固、投資所占比例過大以及面臨通脹壓力等問題一樣，西安整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在2010年也面臨諸多問題。作為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的因素之一，西安居民收入水平增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟上房?jī)r(jià)上漲的幅度，這將成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的最大桎梏因素，因此2010年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免的出現(xiàn)波動(dòng)。但考慮到西安正處于高速城市化的關(guān)鍵時(shí)段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的推動(dòng)作用。政策再次面臨轉(zhuǎn)向盡管西安市場(chǎng)對(duì)行業(yè)政策的反應(yīng)響度緩慢，但仍不可避免受到巨大影響。二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的取消將會(huì)極大的打擊西安市場(chǎng)剛剛起色的投資需求，而2010年將會(huì)有更多的政策出臺(tái)增強(qiáng)市場(chǎng)觀望情緒，并引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。不過，增加中低價(jià)位和保障房供應(yīng)的政策將有利于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，促使市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定上升。通脹預(yù)期與政策轉(zhuǎn)向的反向角力愈來愈明顯的通脹壓力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可忽略。投資渠道的缺乏將使得資金不斷進(jìn)入樓市并推高房?jī)r(jià)，特別是對(duì)相對(duì)保守的西安投資者來講更是如此，這勢(shì)必與政策的方向產(chǎn)生針對(duì)性矛盾。這兩種力量的角力將在很大程度上決定2010年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6083電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判西安樓市躍升的一年成交過千萬，房?jī)r(jià)破50002009年必定成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史性年度。本年度西安住宅成交歷史性的突破1300萬平米的大關(guān)，剛性需求的集中釋放以及改善型需求的日益增多成為西安住宅成交突破歷史的最大推力，這也將成為西安市場(chǎng)近幾年內(nèi)持續(xù)、螺旋式上升的動(dòng)力。同時(shí)伴隨著市場(chǎng)需求的旺盛，西安住宅價(jià)位首次突破5000元，但房?jī)r(jià)上漲過快將會(huì)對(duì)自住型需求產(chǎn)生一定的抑制作用，加上瘋狂搶購(gòu)造成市場(chǎng)過度透支未來需求潛力，不可避免的會(huì)對(duì)2010年市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響，因此市場(chǎng)波動(dòng)在所難免。西安市場(chǎng)區(qū)域格局改變2009年西安城市化進(jìn)程伴隨著城市中心北移、地鐵2號(hào)線施工建設(shè)、曲江外擴(kuò)、大明宮開發(fā)等四區(qū)兩基地開發(fā)、以及城中村全面改造等帶來的骨架外擴(kuò)，處于歷史高速發(fā)展階段，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并使得西安房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展趨于均衡化。其中城北區(qū)和城東區(qū)從城市化中受益最大，并成為2009年西安市場(chǎng)發(fā)展最迅猛的區(qū)域，此外各個(gè)區(qū)域的整體房?jī)r(jià)水平也隨之水漲船高。整體來看，09年各個(gè)區(qū)域供應(yīng)不平衡的局面將在2010年得到極大改善，各個(gè)區(qū)域之間的供應(yīng)量和成交量之間的差距將不斷縮小，西安市場(chǎng)也將迎來區(qū)域均衡化發(fā)展的新階段。市場(chǎng)趨勢(shì)2010年將會(huì)是一個(gè)政策集中出臺(tái)及執(zhí)行的年度，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)又將面臨更多的限制。經(jīng)歷了2009年市場(chǎng)的非理性瘋狂，西安樓市也會(huì)在政策調(diào)控下趨于平靜，而考慮到相對(duì)落后并且保守的市場(chǎng)環(huán)境，2010年西安商品房市場(chǎng)成交將會(huì)在高位逐漸回落，而房?jī)r(jià)在經(jīng)過短期內(nèi)的快速上漲后，也會(huì)隨著政策效應(yīng)的發(fā)酵而不可避免的迎來波動(dòng)。此外，熱點(diǎn)區(qū)域飛速發(fā)展以及城中村全面改造帶來的城市化進(jìn)程加快，成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力和利好，因此波動(dòng)式上升將成為西安市場(chǎng)的常態(tài)。瘋狂后不僅僅是波動(dòng)式的盤升，還伴隨著恐慌，這種恐慌來自行業(yè)政策趨緊的影響，也有來自通脹逐漸顯現(xiàn)的壓力。因此2010年西安住宅市場(chǎng)必將經(jīng)歷一個(gè)波動(dòng)調(diào)整的過程，并在諸多長(zhǎng)期利好因素的支撐下迎來良性健康發(fā)展西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6084電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判上篇2009年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)整體市場(chǎng)表現(xiàn)1、2009年土地供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)512009年全國(guó)土地市場(chǎng)一片繁榮，在資金量無憂的情況下各企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備進(jìn)度，特別是具有國(guó)資背景的企業(yè)及上市企業(yè)。一線城市地王頻出，造成拿地困難，眾多企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，增大二三線城市土地儲(chǔ)備。2、商品房成交量不斷刷新月銷售記錄成交量不斷創(chuàng)造西安房地產(chǎn)市場(chǎng)月度成交記錄，主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境較為平穩(wěn)，市場(chǎng)目前維持著較好的運(yùn)行局面。從需求角度來看，城市化進(jìn)程、改善居住需求、家庭細(xì)分引起的需求、投資型需求在2009年形成強(qiáng)大的市場(chǎng)需求；從消費(fèi)者心態(tài)來看，樓盤普漲，在買漲不買跌的慣性心態(tài)下“追漲”情節(jié)再現(xiàn)；從市場(chǎng)供應(yīng)來看，今年以來眾多樓盤集中入市，大量新入市樓盤旺銷，推動(dòng)了成交量的攀升。3、西安住宅單價(jià)突破5000元/從6月份開始，成交價(jià)格隨著首次置業(yè)客戶的逐步減少，改善型、投資型需求的加大，以曲江板塊為代表的高端項(xiàng)目成交明顯放量，快速提升已成為必然。在無外部環(huán)境影響的前提下，高端項(xiàng)目、特別是區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的熱銷，無疑對(duì)周邊樓盤的價(jià)格策略提供了參照，住宅整體銷售價(jià)格突破了5000元/，西安房地產(chǎn)跨上了新的發(fā)展臺(tái)階。4、商辦市場(chǎng)不溫不火從西安房地產(chǎn)整體來看商業(yè)和辦公市場(chǎng)發(fā)展緩慢，供應(yīng)及成交所占比例極低，成交量所占比例不足10，依然處在市場(chǎng)起步階段。商業(yè)主要以住宅底商為主，從下半年市場(chǎng)發(fā)展來看，通脹預(yù)期下導(dǎo)致投資商鋪的客戶需求猛增，但由于大多樓盤底商面積設(shè)置過大，與市場(chǎng)需求貼合度不高，未能演化為較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。辦公市場(chǎng)目前仍以高新和經(jīng)開區(qū)為主，成交占全市成交80以上。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6085電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判第一章政策資訊一、政策法規(guī)1、溫家寶簽國(guó)務(wù)院令城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止（200911）國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前簽署第546號(hào)國(guó)務(wù)院令，宣布1951年8月8日由原政務(wù)院公布的城市房地產(chǎn)稅暫行條例自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。點(diǎn)評(píng)此次調(diào)整主要是因?yàn)閮?nèi)外資政策差異，造成稅負(fù)不公，不符合國(guó)民待遇原則。2、劉明康嚴(yán)格實(shí)施二套房政策防房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)（2009226）2009年02月26日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)多年來在五方面措施，堅(jiān)持持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和審慎風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上稱，嚴(yán)格實(shí)施二套房政策，積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。3、溫家寶二套房比照首次貸款購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策執(zhí)行（200935）3月5日，溫家寶在11屆人代會(huì)的政府工作報(bào)告中提出，對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策；促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。4、土地管理法修訂年內(nèi)審議，住宅70年或有償續(xù)期（2009323）年內(nèi)修訂審議的土地管理法49條新規(guī)中首次提出，住宅70年大限到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”，其預(yù)留操作空間的用意明顯。5、信貸十條出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)刺激升級(jí)（2009324）中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的十條意見。各金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)先保證手續(xù)齊全、符合項(xiàng)目開工和建設(shè)條件的中央投資項(xiàng)目所需配套信貸資金及時(shí)落實(shí)到位，并通過創(chuàng)新融資形式拓寬中央政府投資項(xiàng)目的配套資金融資渠道。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6086電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判6、國(guó)土部“區(qū)域限批”遏制違法占地（200941）國(guó)務(wù)院與國(guó)土資源部將強(qiáng)化土地督察制度的執(zhí)法權(quán)力，并賦予其法律地位，即在基本完成修訂的土地管理法中，單辟一章以法律的形式規(guī)定土地督察制度的職權(quán)，而在這其間，賦予其“區(qū)域限批土地轉(zhuǎn)用”的權(quán)力。7、稅收優(yōu)惠政策個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房可享零稅負(fù)（200943）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局兩部委日前出臺(tái)的優(yōu)惠政策包括從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；在2009年內(nèi)，個(gè)人將購(gòu)買超過兩年含兩年的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅。8、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求要穩(wěn)定住房等大宗消費(fèi)（2009413）會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實(shí)施應(yīng)對(duì)危機(jī)的一攬子計(jì)劃。會(huì)議提出保增長(zhǎng)的八項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中包括穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)。清理公共事業(yè)領(lǐng)域損害消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定和收費(fèi)。9、國(guó)土部發(fā)通知督促各地編制保障性住房用地計(jì)劃（2009516）國(guó)土資源部近日已下發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知。通知明確,爭(zhēng)取用三年時(shí)間解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問題,同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn),分別完成260萬戶、80萬戶、80萬戶。10、商品房項(xiàng)目資本金比例首次下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)（2009527）為助推“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”而實(shí)施的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整結(jié)果27日公布，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從2004年的35調(diào)低至20，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。點(diǎn)評(píng)普通商品住房本金下調(diào)到20將直接擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，是09年樓市回暖的重要政策支持因素之一。11、銀監(jiān)會(huì)全面收緊二套房貸，銀行接通知嚴(yán)格執(zhí)行（2009717）近期頒發(fā)的銀監(jiān)發(fā)200959號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6087電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判點(diǎn)評(píng)如果說今年之前的房地產(chǎn)政策基本是保增長(zhǎng)，促發(fā)展，銀監(jiān)會(huì)的這次二套房貸收緊政策則暗示新一輪的房地產(chǎn)調(diào)整期的到來。12、國(guó)務(wù)院明確開發(fā)商閑置土地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2009930）日前，國(guó)務(wù)院發(fā)布了一則關(guān)于集約用地的通知，針對(duì)開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并指出將會(huì)很快對(duì)“閑置”土地征收增值地價(jià)。對(duì)于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅(jiān)決無償收回或者重新安排使用；對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20交納土地閑置費(fèi)。13、住房保障法已納入全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃（20091029）全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)主任委員石秀詩(shī)二十八日透露，住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。人大常委會(huì)專題調(diào)研組建議國(guó)務(wù)院加快住房保障立法工作步伐，盡快制定住房保障的行政法規(guī)，使這項(xiàng)工作有法可依。14、國(guó)土部設(shè)限住宅用地出讓面積（20091117）日前，國(guó)土部印發(fā)限制用地項(xiàng)目目錄2006年本增補(bǔ)本和禁止用地項(xiàng)目目錄2006年本增補(bǔ)本。對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市鎮(zhèn)7萬平方米。點(diǎn)評(píng)從政策內(nèi)容來看，住宅項(xiàng)目面積趨小將成為規(guī)定化要求，對(duì)大型地產(chǎn)企業(yè)來講并非利好，而對(duì)眾多的中小地產(chǎn)企業(yè)來講，單宗地塊總價(jià)降低使得競(jìng)地機(jī)會(huì)將大大增多。盡管新規(guī)的實(shí)行將在很大程度上增加土地供應(yīng)的數(shù)量，但僅對(duì)面積做出限制恐怕很難抑制地價(jià)上漲的趨勢(shì)，畢竟這樣意味著有資格競(jìng)地的企業(yè)大大增多。同時(shí)新規(guī)還存在執(zhí)行上的很多不足之處，如如何界定大、中、小城市以及如何監(jiān)督執(zhí)行等方面并沒有交代清楚?？傮w來看，新規(guī)將減緩大型地產(chǎn)企業(yè)瘋狂囤地的勢(shì)頭，使得土地儲(chǔ)備過于集中的現(xiàn)狀得到改善，長(zhǎng)期來看，有助于中低端項(xiàng)目的開發(fā)，從而對(duì)普通購(gòu)房者來說是利好。結(jié)合西安土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，新規(guī)恐怕難以施加影響，也難以改變目前土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀格局。作為二線城市的代表，西安土地市場(chǎng)也不例外，近期土地供應(yīng)不斷加大，平均畝單價(jià)也穩(wěn)步上漲，但與一線城市不同的是，西安土地市場(chǎng)基本沒有出現(xiàn)所謂的地王現(xiàn)象，究其原因，是由西安土地市場(chǎng)的特性決定的。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6088電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判15、二手房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限回至5年（20091210）國(guó)務(wù)院總理溫家寶日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見。會(huì)議提出繼續(xù)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，具體到房地產(chǎn)方面提出個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由年恢復(fù)到年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。點(diǎn)評(píng)結(jié)合發(fā)改委明年增加中低價(jià)位和限價(jià)房市場(chǎng)供應(yīng)的政策指向，房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)定性為鼓勵(lì)自住需求、打擊投機(jī)需求，以抑制過快上漲的房?jī)r(jià)。短期來看，對(duì)炒房行為有一定的抑制作用，有利于房?jī)r(jià)過快企高。在各項(xiàng)政策中二套房貸、利率優(yōu)惠和營(yíng)業(yè)稅減免這三項(xiàng)政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響最為顯著。營(yíng)業(yè)稅減免終止將使得5年內(nèi)二手房的房源交易成本大幅上升，這將明顯地抑制投資，炒作樓市將很難有利可圖，而自住需求可以通過購(gòu)買5年以上房源以及商品房釋放需求。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策退出可能引發(fā)的負(fù)面作用也不應(yīng)忽視。因?yàn)槎址拷灰壮杀镜脑黾雍苡锌赡軙?huì)被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，而且還有可能導(dǎo)致二手房房源減少，從而促使一手房市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾更加突出，不利于抑制高房?jī)r(jià)。但對(duì)西安市場(chǎng)來講由于二手房市場(chǎng)在規(guī)模較小，因此影響并不大。16、五部委打擊開發(fā)商囤地炒地，拿地首付不低于50（20091218）12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。點(diǎn)評(píng)政策出臺(tái)是結(jié)合國(guó)務(wù)院關(guān)于遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭的政策主旨。通知的實(shí)質(zhì)就是全國(guó)統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由此會(huì)對(duì)其資金鏈形成壓力，遏制部分炒地、囤地行為。文件的出臺(tái)，會(huì)擠出開發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)商加快樓盤銷售，回籠資金。其結(jié)果就是國(guó)務(wù)院會(huì)議上所提出的，增加普通商品房的供給。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座6089電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判二、市政動(dòng)態(tài)1、高新區(qū)350億元建拓展區(qū)（200916）目前，高新區(qū)已完成開發(fā)配套面積35平方公里。從今年開始，高新區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)其拓展區(qū)開發(fā)建設(shè)，面積約為45平方公里。高新區(qū)計(jì)劃用10年時(shí)間，投入350億元，融資200億元進(jìn)行拓展區(qū)的開發(fā)建設(shè)。2、188億打造紡織新城5年打造西安東部新城區(qū)（200916）1月6日，西安市灞橋區(qū)政府和國(guó)家開發(fā)銀行陜西省分行借貸10億元，用于紡織城核心區(qū)53平方公里的綜合改造。3、陜西省計(jì)劃安排重點(diǎn)項(xiàng)目319個(gè)總投資125萬億（2009113）陜西省今年建成投產(chǎn)項(xiàng)目、新開工項(xiàng)目與前期項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模都要大幅度增加，力爭(zhēng)固定資產(chǎn)投資突破6300億元，增長(zhǎng)30以上。安排省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目和重大前期項(xiàng)目319個(gè)，估算總投資125萬億元，其中今年投資1110億元。4、西安火車北站或年底竣工將成亞洲最大客運(yùn)站（200923）據(jù)悉，站房的規(guī)模將由原216萬平方米增加到331萬平方米，車場(chǎng)由1場(chǎng)10站臺(tái)18股道增加為3場(chǎng)18站臺(tái)34股道。西安北站有望今年年底竣工。5、今年西安市政建設(shè)“北傾”項(xiàng)目總投資超20億（2009224）24日舉行的西安市政建設(shè)工作啟動(dòng)會(huì)上傳出消息，今年81個(gè)市政建設(shè)維護(hù)項(xiàng)目投資超過20億元。今年81個(gè)市政建設(shè)維護(hù)項(xiàng)目中，新建項(xiàng)目39個(gè)，其中為配合北客站和行政中心北遷，未央?yún)^(qū)項(xiàng)目較多。此外，由于今年是建國(guó)60周年，大批市政項(xiàng)目將于10月前完工。6、西郊要建占地500畝城市公園（200941）西安市決定在西郊地區(qū)建設(shè)一座占地約500畝的城市公園，公園的名稱將公開征集。規(guī)劃中的公園位于西安市西郊阿房宮遺址保護(hù)區(qū)東側(cè)，西臨西三環(huán)，北靠阿房一路，南接紅光路。這是我市即將為全市人民建設(shè)的又一個(gè)集休閑、觀賞為一體的森林式生態(tài)公園。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60810電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判7、西安市碑林區(qū)加快改造，今年將拆遷5個(gè)城中村（2009412）12日西洽會(huì)上，碑林區(qū)與投資企業(yè)簽訂了7個(gè)城中村改造項(xiàng)目，這7個(gè)城中村分別是永寧村、草場(chǎng)坡村、南關(guān)村、邊家村、黃雁西村、旅館村和魯家村，項(xiàng)目總投資達(dá)到617億元人民幣。8、西安浐灞獲市政府支持413億建國(guó)家級(jí)生態(tài)區(qū)（2009420）20日上午，市政府常務(wù)會(huì)議審議并通過了西安浐灞生態(tài)區(qū)國(guó)家生態(tài)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃將分為兩個(gè)階段實(shí)施，總投資413億元，分別從基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境建設(shè)體系、生態(tài)景觀體系、生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系、生態(tài)人居體系、生態(tài)文化體系及能力保障體系六個(gè)方面入手。9、北城建設(shè)投資將超2500億，西安步入雙核時(shí)代（2009621）21日，2009中國(guó)西安城市發(fā)展高層論壇在西安舉行，西安副市長(zhǎng)表示，在西安城市新中心所處的北部區(qū)域，在建或?qū)⒁ㄔO(shè)的各類工程總投資預(yù)計(jì)將超過2500億元。10、關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃正式發(fā)布（2009625）25日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲批新聞發(fā)布會(huì)。規(guī)劃期為2009年至2020年，定位是西部及北方內(nèi)陸地區(qū)的“開放開發(fā)龍頭地區(qū)”。11、西安分區(qū)規(guī)劃審議通過，細(xì)化9區(qū)建設(shè)用地（200976）7月6日召開的西安市政府常務(wù)會(huì)審議通過了西安市分區(qū)規(guī)劃，它將為編制西安市的控制性詳細(xì)規(guī)劃提供技術(shù)支撐。12、西咸地鐵計(jì)劃2011年開工建設(shè)2013年開通運(yùn)營(yíng)（200986）隨著關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的頒布實(shí)施，旨在幫助兩市市民便利出行、投資315億元的西安地鐵一號(hào)線咸陽(yáng)段項(xiàng)目已經(jīng)完成初步對(duì)接，計(jì)劃將于2011年開工建設(shè)，2013年建成投入運(yùn)營(yíng)。13、西安團(tuán)結(jié)水庫(kù)工程竣工，西北將現(xiàn)最大觀賞水景（2009814）團(tuán)結(jié)水庫(kù)環(huán)境綜合治理工程主體工程日前竣工，有望于今年10月蓄水，整個(gè)水面將達(dá)850畝，超過興慶湖，是曲江南湖面積的兩倍，將成為西安市民又一個(gè)休閑勝地。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60811電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判14、西安明年將建10個(gè)公園，增綠化面積400萬平米（2009920）西安明年將啟動(dòng)對(duì)大明宮遺址公園、世博園、木塔寺、阿房宮、清涼山、漢長(zhǎng)安城郊野公園及航天基地中心3個(gè)公園、環(huán)城西苑三期工程10個(gè)公園建設(shè)。15、曲江新區(qū)要擴(kuò)大一倍（20091027）日前，西安市委、市政府研究通過了曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃決定將曲江新區(qū)的面積從現(xiàn)在的2057平方公里，擴(kuò)大到4097平方公里，面積增加一倍，新擴(kuò)區(qū)域占用雁塔區(qū)的土地。16、2011年9月28日西安地鐵通車（20091125）2011年9月28日，西安地鐵二號(hào)線將通車試運(yùn)行。24日，西安市地鐵辦召開300人參加的建設(shè)動(dòng)員大會(huì)，確定未來兩年的建設(shè)目標(biāo)，并首次明確告知市民地鐵通車時(shí)間。17、西安明年市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目超300投資近5千億（20091221）西安市常務(wù)會(huì)議上通過，明年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目安排情況進(jìn)行了研究，初步安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目超過300個(gè)，總投資將近5000億元，其中當(dāng)年計(jì)劃投資730多億元，項(xiàng)目個(gè)數(shù)和年投資計(jì)劃分別比2009年有較大幅度增長(zhǎng)。三、市場(chǎng)資訊1、小陽(yáng)春2009年春節(jié)過后，西安樓市一改2008年的頹勢(shì)實(shí)現(xiàn)了“開門紅”，不少售樓部甚至出現(xiàn)了置業(yè)顧問應(yīng)接不暇的場(chǎng)面。傳統(tǒng)淡季的2月份打破常規(guī)房產(chǎn)銷售“井噴”，接下來的三四月份西安樓市均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的喜人局面，因?yàn)楦鞣N利好促進(jìn)的市場(chǎng)回暖造成了西安樓市“小陽(yáng)春”的出色表現(xiàn)。2、房?jī)r(jià)破五千隨著2009年西安樓市全面復(fù)蘇，成交量不斷攀升，西安房?jī)r(jià)也一路看漲。8月份首次突破5000元大關(guān)，達(dá)5009元/M2，房?jī)r(jià)“破五”對(duì)西安樓市具有“分水嶺”意義。9月成交均價(jià)甚至攀上6000元/M2的最高峰值，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對(duì)“后5000時(shí)代”西安房?jī)r(jià)的走勢(shì)的大猜想。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60812電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判3、過千萬2007年之前西安樓市成交面積一直徘徊在較低水平，在2009年卻“一飛沖天”突破千萬平米大關(guān)。2009年6月，西安市商品房銷售量達(dá)到110萬平米，為2007年11月以來首次突破百萬平米關(guān)口。之后的七八月直到11月，西安商品房銷量均在百萬平米以上，2009年西安商品房銷售面積已經(jīng)逾千萬。4、城改房2009年西安樓市的一大亮點(diǎn)就是城中村改造商品房集中大量上市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，此類樓盤供應(yīng)量高達(dá)300萬以上平方米，幾乎與傳統(tǒng)商品房項(xiàng)目成鼎立之勢(shì)。此類房產(chǎn)因?yàn)槠鋬?yōu)越的地理位置和高性價(jià)比，受到了普通老百姓的追捧。但此類項(xiàng)目也因?yàn)樽C件不全而備受責(zé)難。5、上市2009年恒大地產(chǎn)香港主板成功上市，引燃了地產(chǎn)開發(fā)公司尋求上市的巨大熱情。對(duì)西安本土地產(chǎn)企業(yè)來講，天地源和新興地產(chǎn)分別在上海證券交易所和美國(guó)納斯達(dá)克主板上市，激勵(lì)著西安房企不斷沖擊上市之路。2009年10月，西安紫薇地產(chǎn)借殼ST東碳上市的消息振奮業(yè)界，之后傳來經(jīng)發(fā)地產(chǎn)、華漢集團(tuán)積極籌措上市的傳言。6、外企擴(kuò)張7月11日，隨著上海綠地集團(tuán)與西安浐灞生態(tài)區(qū)在上海簽訂入?yún)^(qū)合同，占地約4000畝、總投資約280億元的綠地雁鳴湖生態(tài)城正式落戶浐灞生態(tài)區(qū)。點(diǎn)評(píng)善于造城的上海綠地，憑借在西安高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，大手筆進(jìn)軍浐灞，意味著這一區(qū)域?qū)?huì)迎來新的開發(fā)熱，而浐河南段板塊有望成為高尚住宅的代表區(qū)域。2009年9月18日，融僑集團(tuán)成功獲得大興新區(qū)16平方公里的開發(fā)權(quán)，可開發(fā)土地面積約2400畝。大興新區(qū)是西安市委市政府批準(zhǔn)實(shí)施的西安首例成片舊城改造項(xiàng)目，是西安“十一五”重大項(xiàng)目和西安市“皇城復(fù)興計(jì)劃”的重要組成部分。點(diǎn)評(píng)大興新區(qū)一直缺少有實(shí)力的品牌房企進(jìn)入，此次成功簽約，標(biāo)志著融僑扎根古城，也標(biāo)志著外埠地產(chǎn)已經(jīng)在西安市場(chǎng)展開新一輪的擴(kuò)張。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60813電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判7、恒大城“開盤必特價(jià)，特價(jià)必實(shí)惠”。2009年10月2日，連續(xù)六年榮登中國(guó)地產(chǎn)十強(qiáng)的地產(chǎn)黑馬恒大地產(chǎn)集團(tuán)，攜其12年積淀的精品力作西安恒大城隆重亮相古城，上千名客戶蜂擁?yè)屬?gòu)，開盤當(dāng)日即創(chuàng)下5億元的銷售傳奇。同時(shí)恒大城在國(guó)慶黃金周的八天假期內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)65億的銷售額，堪稱西安樓市黃金周內(nèi)最“黃金”的項(xiàng)目。8、金地湖城大鏡由金地集團(tuán)歷時(shí)2年，大手筆投入120億規(guī)劃開發(fā)的環(huán)曲江池遺址公園豪宅項(xiàng)目金地湖城大鏡正式亮相。11月29日“金地湖城大境”天域組團(tuán)首批啟封當(dāng)天60余套疊加別墅就被搶購(gòu)一空，佐證了其作為西安第一東方美墅的獨(dú)特魅力。點(diǎn)評(píng)這是繼金地曲江尚林苑、金地芙蓉世家之后，金地集團(tuán)運(yùn)營(yíng)曲江的又一驚鴻巨作即將面世。金地西安公司董事長(zhǎng)胡弘表示將致力于打造中國(guó)一線建筑作品，創(chuàng)西安前所未見的人居高度。9、優(yōu)惠大限2009年10月份，市場(chǎng)上不斷傳來二套房貸利率優(yōu)惠年底或取消的傳聞，先是傳出建設(shè)銀行下發(fā)文件收緊二套房貸，后又傳出交通銀行對(duì)二套房的審核更為嚴(yán)厲，其他銀行二套房首付四成、利率上浮10、七折利率區(qū)別對(duì)待的消息也紛至沓來。點(diǎn)評(píng)此消息一度引發(fā)了購(gòu)房者的“恐慌性”購(gòu)買，也促成了2009年四季度市場(chǎng)的瘋狂成交和價(jià)位快速上漲，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定利率優(yōu)惠政策的延續(xù)，市場(chǎng)恐慌心理得到極大緩解。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60814電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判第二章經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、GDP2009年西安市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步回升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)加快回升，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)旺盛，企業(yè)效益和財(cái)政收入逐步好轉(zhuǎn)，貨幣信貸趨于穩(wěn)健，物價(jià)運(yùn)行基本平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體回升向好，但經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還有待更加穩(wěn)固。圖21西安市GDP走勢(shì)圖18001600140012001000800600400200全國(guó)GDP西安GDP000數(shù)據(jù)來源CRIC2009年19月西安市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）169385億元，同比增長(zhǎng)141，西安經(jīng)濟(jì)正進(jìn)一步回暖。一季度西安GDP同比增長(zhǎng)105，上半年增長(zhǎng)133，前三季度增長(zhǎng)141，各級(jí)政府出臺(tái)的一攬子政策措施，取得了明顯成效，西安經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出了逐季回升的良好態(tài)勢(shì)。二、工業(yè)增加值111月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值65054億元，同比增長(zhǎng)155，增幅比去年同期回落38個(gè)百分點(diǎn)，但比110月提高10個(gè)百分點(diǎn)，增幅逐月加快。其中，規(guī)模以上裝備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值32732億元，同比增長(zhǎng)166，比110月提高18個(gè)百分點(diǎn)，高于全市規(guī)模以上工業(yè)11個(gè)百分點(diǎn)。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60815電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判圖22西安市工業(yè)增加值同比走勢(shì)圖4035302520151050510工業(yè)增加值增幅工業(yè)增加值累計(jì)增幅1510月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月數(shù)據(jù)來源CRIC三、進(jìn)出口11月，全市進(jìn)出口總值665億美元，同比增速由上月的下降109轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)154，其中出口376億美元，同比增長(zhǎng)95，今年首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；111月，全市進(jìn)出口總值63967億美元，同比增長(zhǎng)17，其中出口2863億美元，同比下降286。圖23西安市進(jìn)出口走勢(shì)圖8765432101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月進(jìn)口（億美元）出口（億美元）數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60816電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判四、固定資產(chǎn)投資111月，西安市固定資產(chǎn)投資237977億元，同比增長(zhǎng)340，比去年同期和110月分別回落09和20個(gè)百分點(diǎn)，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資215170億元，增長(zhǎng)351。國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資90011億元，增長(zhǎng)504；非公有制經(jīng)濟(jì)投資119120億元，增長(zhǎng)273。圖24西安市固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖4500400035003000250020001500全國(guó)西安1000數(shù)據(jù)來源CRIC五、社會(huì)零售總額圖25西安市社會(huì)消費(fèi)總額走勢(shì)圖30002500200015001000500全國(guó)西安0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60817電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判11月份，全市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額12250億元，同比增長(zhǎng)203，比去年同期回落39個(gè)百分點(diǎn)，比上月回落05個(gè)百分點(diǎn)。111月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額124295億元，同比增長(zhǎng)194，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)204。六、CPI居民消費(fèi)價(jià)格同比、環(huán)比雙雙上漲。11月份，居民消費(fèi)價(jià)格由上月同比下降05轉(zhuǎn)為上漲12，結(jié)束了持續(xù)10個(gè)月的下降態(tài)勢(shì)；環(huán)比上漲05，漲幅比10月份擴(kuò)大05個(gè)百分點(diǎn)。111月，居民消費(fèi)價(jià)格同比下降06。工業(yè)品出廠價(jià)格同比降幅收窄，環(huán)比由漲變跌。11月份，工業(yè)品出廠價(jià)格同比下降16，降幅較上月收窄02個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比由上月的上漲01變?yōu)槲⒌?1。111月，工業(yè)品出廠價(jià)格同比下降03。圖26西安市CPI走勢(shì)圖1200全國(guó)西安1000800600400200000200400數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60818電話029876514181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判第三章房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額1、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)走勢(shì)今年以來，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。2009年111月，西安市房地產(chǎn)投資累積達(dá)62523億元，同比增長(zhǎng)302，占到同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的2628?？傮w來看，西安市09年房地產(chǎn)投資累積增幅略低于08年，但仍保持較高幅度的增長(zhǎng)。其中110月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資4916億元，同比增長(zhǎng)280；別墅、高檔公寓完成投資1576億元，同比增長(zhǎng)215。圖31西安市房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖5045403530252015105固定資產(chǎn)投資累計(jì)增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅0數(shù)據(jù)來源CRIC2、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金到位比例2009年西安房地產(chǎn)項(xiàng)目資金主要來源于銀行貸款、自籌資金、定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭，截至目前同比08年增幅分別為877、480、1118和1130。自籌資金成為本年度西安開發(fā)企業(yè)資金的主要來源，由于西安中小地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)多數(shù)比例，獲取銀行貸款難度較大，因此來自銀行的資金比例相對(duì)較低。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60819電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判圖32西安市2009年房地產(chǎn)資金比例圖個(gè)人按揭自籌資金占到本年銀行貸款1018度西安房地產(chǎn)項(xiàng)目定金及預(yù)付資金的50，其次款22是定金及預(yù)付款。自籌資金值得注意的是，個(gè)50人按揭資金所占的比例最小。數(shù)據(jù)來源CRIC二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)1、西安市2009年住房建設(shè)規(guī)劃2009年西安市各類住房建設(shè)目標(biāo)約為1050萬平方米，為保障實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，滿足市場(chǎng)需求，西安市2009年共安排各類住房建設(shè)項(xiàng)目137個(gè)，計(jì)劃開工面積約1505萬平方米，其中商品住房戶型面積小于90平方米的中小戶型占總面積的70。（1）住房建設(shè)分類指標(biāo)圖33分類住房建設(shè)比例圖城改項(xiàng)目棚戶區(qū)項(xiàng)目普通商品房占據(jù)絕14廉租房20對(duì)比例，達(dá)到總量單位建房8的66，其次是城中村改造項(xiàng)目占到普通商品房66總量的14，其他經(jīng)濟(jì)適用房類住房建設(shè)的比例10相對(duì)較低。數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60820電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判（2）住房建設(shè)規(guī)劃區(qū)域分布圖34分區(qū)域住房建設(shè)比例圖城東其他區(qū)域城南區(qū)住房建設(shè)所2020占的比例最高，達(dá)到總量的25，其高新9次是城北區(qū)和城東城南25區(qū)。此外西安周邊轄區(qū)所占的比例也城北21相對(duì)較高。城西5數(shù)據(jù)來源CRIC2、西安市2009年住房開發(fā)分析111月，西安全市商品房施工面積501606萬平方米，同比增長(zhǎng)525；商品房竣工面積30871萬平方米，增長(zhǎng)783；商品房銷售面積為103027萬平方米，同比增長(zhǎng)713，仍保持高速增長(zhǎng)。（1）開發(fā)量及竣工量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60821電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判（2）保障房建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房2009年截止11月底，全市經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積累計(jì)已達(dá)20492萬平方米，新竣工面積累計(jì)達(dá)15786萬平方米，全年完成投資3409億元，分別完成全年目標(biāo)的113、105和162；提前超額完成了全年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的工作目標(biāo)任務(wù)。廉租房建成廉租住房項(xiàng)目2個(gè)，完成實(shí)物配租項(xiàng)目1個(gè)，待配租項(xiàng)目1個(gè)；在建項(xiàng)目14個(gè)。110月，廉租住房項(xiàng)目工程建設(shè)投資413億元，新開工面積5355萬平方米，實(shí)物配租面積14萬平方米。城中村改造項(xiàng)目110月，我市城中村有形改造方面已完成25個(gè)村的整村拆除工作，拆除面積43258萬平方米；城中村安置樓35個(gè)續(xù)建項(xiàng)目進(jìn)展良好，其中安置房竣工面積3081萬平方米，累計(jì)開工面積20222萬平方米；共完成投資4618億元。無形改造方面共完成16個(gè)村的農(nóng)轉(zhuǎn)居、19個(gè)村的經(jīng)濟(jì)體制改革、13個(gè)村的撤村建社區(qū)工作。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展順利。110月，棚戶區(qū)改造完成投資4704億元，其中拆遷完成投資881億元，安置樓建設(shè)完成投資3823億元。共完成各類房屋拆除面積11326萬平方米，在建面積341萬平方米，竣工面積2182萬平方米。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60822電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判第四章土地市場(chǎng)一、土地供應(yīng)分析土地市場(chǎng)回暖，政府加大土地供應(yīng)，2009年土地供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)512009年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月份開始回暖，且一路高漲，與此同時(shí)政府抓住房地產(chǎn)快速回暖時(shí)機(jī)，加大土地供應(yīng)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)2009年限招拍掛市場(chǎng)土地供應(yīng)量為553萬同比2008年增長(zhǎng)51。其中住宅類土地供應(yīng)385萬，同比2008年增長(zhǎng)83，從土地供應(yīng)面積來看未來12年內(nèi)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足，不會(huì)出現(xiàn)一線城市供不應(yīng)求局面。圖412009年西安土地市場(chǎng)供應(yīng)情況600000009年08年400000020000000單位住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計(jì)數(shù)據(jù)來源CRIC1、區(qū)域分布圖422009年西安土地區(qū)域分布圖50單位宗403020100城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)高新區(qū)城內(nèi)區(qū)長(zhǎng)安區(qū)數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60823電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判從土地供應(yīng)區(qū)域來看，城東區(qū)、城南區(qū)供應(yīng)量較大，特別是浐灞板塊、曲江兩大熱點(diǎn)板塊，土地集中放量，未來幾年內(nèi)這兩大區(qū)域依然是西安房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，整體競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。2、容積率容積率在2435之間的地塊面積占到了土地放量的41，可見小高層和高層的建筑形態(tài)是2010年新入市項(xiàng)目的趨勢(shì)；容積率在40以上的地塊占到了15，高容積率的土地出讓呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。容積率16以下的低容積率地塊出讓面積占21，但大多數(shù)為工業(yè)性質(zhì)用地，其中住宅用地本年度只掛牌三宗，未來低密度產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，較為容易實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。圖432009年西安掛牌土地容積率分析圖40以上16以下3540151624211211243541數(shù)據(jù)來源CRIC二、土地成交特征分析2009年西安土地市場(chǎng)平穩(wěn)上升，企業(yè)拿地成本增加2009年全國(guó)土地市場(chǎng)一片繁榮，在國(guó)退民進(jìn)市場(chǎng)背景下一線城市地王頻出，造成拿地困難，眾多企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，增大二三線城市土地儲(chǔ)備。在這樣的大環(huán)境下，作為市場(chǎng)條件較為優(yōu)越的西安同樣吸引了眾多開發(fā)企業(yè)青睞，萬科、金地、龍湖、綠地、中建、中海等一線品牌企業(yè)加大在西安的土地儲(chǔ)備。2009年土地招拍掛渠道全市成交6714畝，同比08年增長(zhǎng)747；樓面地價(jià)為814元/平方米，同比上漲109；畝單價(jià)161萬/畝，同比增長(zhǎng)49。西安目前土地市場(chǎng)并不規(guī)范，除了招拍掛渠道外，一些企業(yè)選擇協(xié)議出讓、企業(yè)并購(gòu)等渠道獲取。預(yù)計(jì)非官方招拍掛渠道的成交量高達(dá)4800畝，占土地成交份額將近42。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60824電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判表412009年西安土地成交情況年份宗數(shù)面積（畝）規(guī)劃建面（）成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)平均容（元/）積率2009122671413294804108264181429720086438438048530590883734206數(shù)據(jù)來源CRIC1、各區(qū)域成交分析圖442009年各區(qū)域成交土地面積與樓板地價(jià)分析50000002500單位450000020434000000200035000003000000128815002500000919200000076510001500000387100000050059548550000000城東城南城西城北城內(nèi)高新長(zhǎng)安成交面積（）規(guī)劃建筑面積（）樓面地價(jià)元/數(shù)據(jù)來源CRIC城南區(qū)2009年的土地成交面積躍居全市第一位，成交土地面積為1456萬，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了4299，其中曲江板塊依然是城南的重點(diǎn)區(qū)域，成交地塊為25宗，成交面積占城南總成交的84。城南區(qū)樓面地價(jià)為1288元/，僅次于城內(nèi)；城東區(qū)由于浐灞板塊土地集中成交，成交面積位居第二位，成交面積為1203萬，規(guī)劃面積為3047萬，樓面地價(jià)為765元/；城北區(qū)土地成交量較去年有較大提升，但城北區(qū)土地涉及過多的拆遷，外來企業(yè)考慮到運(yùn)作難度，不得不放棄城北。2009年全年城北區(qū)招拍掛市場(chǎng)土地成交面積為507萬，規(guī)劃面積為1909位居全市第三；高新區(qū)土地成交主要集中在高新新區(qū)板塊，由于可供開發(fā)土地有限，高新西擴(kuò)成為必然。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60825電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判2、各區(qū)域成交地價(jià)分析圖452009年西安分區(qū)域成交土地單價(jià)30024723925020015314213115012183100500城東城西城南城北高新城內(nèi)長(zhǎng)安畝單價(jià)單位萬/畝數(shù)據(jù)來源CRIC盡管沒出現(xiàn)地王，西安的地價(jià)卻保持穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，但各個(gè)區(qū)域之間的低價(jià)差距不斷拉大。2009年除了長(zhǎng)安區(qū)外，西安其他所有區(qū)域的平均地價(jià)都超過100萬元/畝，其中城南區(qū)和城內(nèi)區(qū)平均地價(jià)更是接近250萬元/畝，特別是城南區(qū)地價(jià)已經(jīng)超過土地季度稀缺的城內(nèi)區(qū)，成為西安市場(chǎng)平均地價(jià)最高的區(qū)域。這種地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)也在很大程度上決定了西安房?jī)r(jià)上漲的幅度。預(yù)計(jì)2010年城東區(qū)和高新區(qū)地價(jià)將保持穩(wěn)定，而城南區(qū)隨著曲江外擴(kuò)，作為中高端項(xiàng)目集中區(qū)域勢(shì)必會(huì)抬高地價(jià)；城北區(qū)在大明宮效應(yīng)的持續(xù)熱炒下，整體地價(jià)也將快速上升。3、成交地塊容積率分析圖462009年西安成交土地容積率分析圖40以上16以下35401624152177243550數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60826電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判通過成交土地容積率來看，2435之間的地塊面積占到了土地放量的50，2010年入市項(xiàng)目將以高層、小高層為主；容積率在40以上的地塊占到了15，高容積率的土地呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；容積率16以下的低容積率地塊出讓面積占21，但大多數(shù)為工業(yè)性質(zhì)用地，其中住宅用地僅有兩宗，都處于區(qū)間區(qū)域，未來低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較小。高層大宅將逐漸替代低密度產(chǎn)品，高層高端產(chǎn)品將會(huì)逐漸得到消費(fèi)者認(rèn)可。4、典型成交地塊分析總占地最大地塊規(guī)劃路以東，鳳城十路以南，明光路以西，鳳城九路以北地塊，占地面積313畝，成交總價(jià)為501億元，畝單價(jià)為160萬元/畝，容積率34，樓板價(jià)707元/，受讓企業(yè)為西安曲江大明宮置業(yè)有限公司。畝單價(jià)最高地塊曲江新區(qū)慈恩西路東側(cè)地塊，占地面積125畝，畝單價(jià)為639萬元/畝，用地性質(zhì)為商業(yè)，樓板價(jià)5387元/，受讓企業(yè)為西安曲江大唐不夜城文化商業(yè)有限公司。住宅用地樓板價(jià)最高地塊芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東側(cè)，北池頭二路西側(cè)地塊，占地127畝，樓板價(jià)4200元/，住宅用地，容積率10，受讓企業(yè)為西安華僑城投資有限公司。（5）拿地企業(yè)分析招拍掛土地中絕大多數(shù)為中小地塊，拿地企業(yè)除中海、華僑城外基本以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)拿地量不足12。更多的外來企業(yè)多數(shù)通過企業(yè)并購(gòu)、協(xié)議出讓、城中村改造等方式獲取土地資源。本年度招拍掛土地中拿地最多的企業(yè)為具有政府背景的西安曲江大明宮投資集團(tuán)，共拿地6795畝。西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60827電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判第五章整體市場(chǎng)分析一、商品房市場(chǎng)1、商品房供求分析圖512009年商品房供求關(guān)系分析圖350109300825076200515043100250100091092093094095096097098099091009110912供應(yīng)量萬成交量萬供求比數(shù)據(jù)來源CRIC2009年商品房供應(yīng)量達(dá)1031萬，成交量達(dá)1411萬，房地產(chǎn)市場(chǎng)受大環(huán)境的影響，需求開始井噴，雖然很多項(xiàng)目提前入市，市場(chǎng)仍然表現(xiàn)為供不應(yīng)求的局面。總體來看2009年市場(chǎng)供應(yīng)和需求均保持穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，今年以來的供求關(guān)系與往年的供大于求的局面形成了較大的反差，成交火爆消化掉了大量存量。2、商品房成交量?jī)r(jià)分析（1）20022009年成交量走勢(shì)分析圖52歷年商品房成交量?jī)r(jià)分析圖1500000060005000100000004000300050000002000100000商品房銷售面積商品房均價(jià)（元/）數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60828電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判從近年來的成交量走勢(shì)來看，20022006年，西安的商品房市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段；2007年，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)井噴，成交量出現(xiàn)了大幅上漲；2008年，由于全球金融危機(jī)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大影響，西安市場(chǎng)同樣出現(xiàn)成交量大幅萎縮；2009年在各方利好因素的綜合作用下，房地產(chǎn)成交市場(chǎng)開始出現(xiàn)了火爆的局面，成交量突破1300萬。（2）分月成交量分析圖532009年商品房成交量走勢(shì)分析圖3506000成交量（）成交價(jià)（元/）30055002502005000150100450050040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月數(shù)據(jù)來源CRIC從全年成交量來看，除個(gè)別月份出現(xiàn)小幅下滑以外，基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且從3月份起，每月成交均在百萬平米左右，持續(xù)高位運(yùn)行，并在12月分達(dá)到280萬創(chuàng)下西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新高。成交均價(jià)上半年平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，8月份隨著改善型大量入市均價(jià)有明顯大幅上漲，12月伴隨大量集中簽約的出現(xiàn)，整體均價(jià)出現(xiàn)了明顯下滑。（3）分物業(yè)供應(yīng)量分析圖54分物業(yè)供應(yīng)分析圖商業(yè)辦公38住宅89數(shù)據(jù)來源CRIC西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)A座60829電話02987651418西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年度報(bào)告暨2010年趨勢(shì)預(yù)判從分物業(yè)成交來看，住宅供應(yīng)量占到了整體供應(yīng)量的89，商業(yè)供應(yīng)量占到了整體供應(yīng)量的8，辦共供應(yīng)量占到了整個(gè)供應(yīng)量的3，住宅依然是支撐西安房地產(chǎn)快速的發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，商辦市場(chǎng)整體較為低迷，尚處發(fā)展期。（4）分物業(yè)成交量分析圖552009年商品房分物業(yè)成交量比例圖商業(yè)辦公43住宅93數(shù)據(jù)來源CRIC分物業(yè)來看，住宅成交量占到了整體成交量的93，商業(yè)占到了整體成交量的