“武漢湯遜湖別墅項目”策劃方案

“武漢湯遜湖別墅項目”策劃方案“武漢湯遜湖別墅項目”策劃方案當你塑造了一座建筑物，你就是創(chuàng)造了一個生命，它會跟你談天路易康前言武漢湯遜湖別墅項目地處武漢市南郊，屬武漢光谷板塊，北與張家池一衣帶水，西與湯遜湖連成一片，占地約800多畝，規(guī)劃為別墅開發(fā)項目。本案重點對別墅項目開發(fā)前期的大勢把握、戰(zhàn)略規(guī)劃、策略設計等進行綱要性策劃。2002年號稱中國別墅年，不少發(fā)展商既賺銀子又贏牌子，市場火爆引來眾多跟風者，未來一至兩年別墅將繼續(xù)風行地產(chǎn)市場，同時進入優(yōu)勝劣汰階段。過于容易獲取的成功使大多武漢發(fā)展商無意苦練“內(nèi)功”，別墅市場“主題泛濫，克隆成風，賣點過多，賣相太差。”可以預見的是，正如廣州、上海等地一樣，上述發(fā)展商將大多為市場拋棄?！胺康禺a(chǎn)每一環(huán)節(jié)皆具創(chuàng)新細胞”、“萬科的成功僅在于細節(jié)完美”，這兩句業(yè)界名言啟示著我們的方向。本項目要脫穎而出，品牌致勝，必須規(guī)避武漢同類項目弊端，從企業(yè)理念、開發(fā)主題、規(guī)劃設計、景觀營造、營銷推廣等各環(huán)節(jié)全面創(chuàng)新，并注重于細節(jié)處追求統(tǒng)一、完美，依市場反饋迅速調(diào)整完善，方可制勝未來。目錄第一部分客觀分析國際房地產(chǎn)市場情況5國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況5政治與社會環(huán)境5WTO對中國住宅產(chǎn)業(yè)的影響6國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢6別墅概論7國際別墅市場情況7國內(nèi)別墅市場情況7體驗經(jīng)濟浪潮8經(jīng)濟價值演進的四個階段9體驗經(jīng)濟的內(nèi)涵9體驗經(jīng)濟對生產(chǎn)及消費的影響9體驗經(jīng)濟中的體驗營銷9第二部分武漢房地產(chǎn)市場情況武漢房地產(chǎn)市場分析11武漢別墅市場情況12別墅市場總體情況及其特點12武漢市別墅市場存在的問題12武漢市別墅市場需求13第三部分別墅消費群分析別墅消費群共性15基本特征15別墅消費的本質(zhì)15消費群體細分16職業(yè)與階層的區(qū)分16消費形態(tài)區(qū)分16別墅消費者的消費行為17消費動機17影響購買決策的因素17別墅消費者的生活型態(tài)17心理特征17消費理念17生活態(tài)度18第四部分項目分析光谷板塊分析19光谷態(tài)勢分析19光谷人群分析19項目分析優(yōu)勢19劣勢19機會20威脅20第五部分項目定位戰(zhàn)略定位20消費群體定位20核心消費群21主消費群21次消費群21主題定位22產(chǎn)品定位22價格定位22項目命名建議23水天美墅館23美墅境界23傳播口號定位23時間定位23第六部分規(guī)劃設計建議規(guī)劃設計24規(guī)劃設計模式24規(guī)劃原則25規(guī)劃原理25建筑設計26有機建筑26單體設計建議27園林景觀設計27景觀設計模式27相關建議28第七部分社區(qū)功能與配套物業(yè)管理服務30智能化管理服務30酒店式管理服務30常規(guī)式物業(yè)管理服務30配套設施30硬件30軟件31第八部分營銷推廣策略營銷模式32營銷推廣策略32廣告推廣策略34結(jié)語35第一部分宏觀分析國際房地產(chǎn)市場情況國際房地產(chǎn)大多是地產(chǎn)，業(yè)主擁有土地永久使用權(quán)。建筑物是土地上由業(yè)主參與或自行設計建造的附著物。國際房地產(chǎn)開發(fā)商僅是投資商角色，市場調(diào)研、規(guī)劃設計、建筑施工、物業(yè)管理等全部交由專業(yè)公司打理，行業(yè)分工精細化。建筑物注重細部裝飾，用建筑元素、符號表現(xiàn)某種風格，關注整體品味及天際線。房地產(chǎn)設計、用材無論是歐美地區(qū)或澳洲等地，大多注重自然環(huán)保。建筑依地形原貌，盡量選用環(huán)保材料等。居住郊區(qū)化、低層低密度住宅越來越受中高層收入人士青睞，城市中心區(qū)高層住的大多是平民。住宅設計重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨立之外，也開始重視周圍的環(huán)境，注重鄰里及社區(qū)居民相互之間關系。人們希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而且要有一些相處和睦、最好志趣相投的鄰居。特別注意保護當?shù)貧v史意義的古建和名勝，嚴格控制建筑高度。注意控制住宅區(qū)的建設容量，避免擁擠，控制人口密度、住宅區(qū)的空間關系、路邊停車設置及綠地比例。國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況政治與社會環(huán)境（1）、政治、政策環(huán)境“四新”（新技術(shù)、新產(chǎn)品、新設備、新工藝）技術(shù)的全面運用，提升住宅小區(qū)的居住環(huán)境、住宅功能、工程質(zhì)量、物業(yè)管理水平，推進了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。央行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房按揭新政策的出臺，降低了房貸風險，也提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。國家康居示范工程的啟動，不僅在開發(fā)理念、規(guī)劃設計、環(huán)境設計等方面體現(xiàn)以人為本，而且在住宅的功能與性能、設備與設施的裝備水平等方面有明顯的進步和提高。國家對別墅用地的審批限制，不僅為別墅市場營造了有利的市場環(huán)境，同時使別墅迎來更殘酷的市場競爭。（2）、社會環(huán)境受“非典”疫情的影響，健康與安全成為今后住宅開發(fā)的一大趨勢。居住環(huán)境與住宅質(zhì)量的提高，生活質(zhì)量的改善，居住概念的轉(zhuǎn)變，人們對居住環(huán)境與質(zhì)量的需求逐步提高。國內(nèi)高檔大盤的相繼成功開發(fā)，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)競爭，同時提高了行業(yè)競爭門檻。WTO對中國住宅產(chǎn)業(yè)的影響豐富住宅材料、部品市場的供應。有利于降低住宅建設成本。促進住宅建筑技術(shù)的進步。先進建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)得到更好的引進和運用。住宅部品成套體系技術(shù)的運用（如門窗體系、廚衛(wèi)體系等）。引入建筑節(jié)能技術(shù)，并運用在住宅建設中。國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（1）中國房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡生存需求地產(chǎn)時代物質(zhì)享受地產(chǎn)時代主題地產(chǎn)時代體驗地產(chǎn)時代生存需求地產(chǎn)時代市場供應的是能滿足人類基本居住功能的住宅產(chǎn)品，如筒子樓、簡易平房等。物質(zhì)享受地產(chǎn)時代解決了生存需求的人們追求的是物質(zhì)享受，住宅在注重產(chǎn)品設計的同時，必須很好地滿足人們吃喝玩樂等物質(zhì)層面的追求。如碧桂園的大面積多功能會所，深得買家青睞。主題地產(chǎn)時代人們關注物質(zhì)享受之外的諸如休閑、健康、生態(tài)等生活方式和居住模式。如當“走出玩樂場，走進體育場”成為一種都市風尚后，廣州奧林匹克花園以健康為主題，就是一個成功的典范。體驗地產(chǎn)時代體驗地產(chǎn)還未出現(xiàn)完全意義上的代表作。但在廣州、深圳這兩個號稱“中國房地產(chǎn)學習基地”的發(fā)達地區(qū)，一批感覺敏銳、高質(zhì)素的發(fā)展商，在自覺不自覺地遵從“體驗地產(chǎn)”時代規(guī)律，將關注體驗的創(chuàng)新特質(zhì)貫穿于前期調(diào)研、項目定位、主題策劃、產(chǎn)品設計、營銷推廣、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)之中，取得了吻合消費潮流、聚集市場目光、引爆購房需求的效果。如華僑城波托斐諾、廣州星河灣等。別墅概論1、國際別墅市場情況1、國際別墅市場情況別墅概念擴展，突破少數(shù)人的特權(quán)物、奢侈品的小圈子，從金字塔頂走向都市精英，成為中產(chǎn)階級的住宅。消費者買地后，參與房屋設計，甚至自己設計建造別墅。現(xiàn)代四化，交通有軌化，汽車平民化，三產(chǎn)“雅皮”化，家庭成員“丁克”化，對別墅市場產(chǎn)生深刻影響。新郊區(qū)主義的低密度居住型社區(qū)大量盛行。2、流水別墅美國著名建筑大師萊特（FLWRIGT）于1936年完成的作品。“流水別墅考夫曼宅邸”，是萊特專為超級富豪考夫曼設計的，取名為“瀑布周末別墅”，層高三層。住宅體態(tài)自然地跨越在一條小瀑布上，整個房屋結(jié)合巖石、瀑布、小溪和樹叢作了布局，使別墅的建筑與周邊環(huán)境融為一體。別墅是環(huán)境的一件裝飾品，而不是成為破壞環(huán)境的原兇。幾十年來，在西方的每一本建筑專著都曾經(jīng)提到過這棟建筑，現(xiàn)在它成了別墅設計與建筑史上最負盛名的建筑，幾乎成了文物，每一年去參觀旅游的人數(shù)達到數(shù)十萬。萊特的核心的建筑理念是“有機建筑”，“房屋當自然地從周邊環(huán)境長出來，恰如一棵柳樹天生地長在河邊，堅持保留原建筑工地上的古木。”國內(nèi)別墅市場情況發(fā)展軌跡面積時代品質(zhì)時代主題時代體驗時代面積時代別墅僅是普遍住宅面積的人為擴大，大廳大房，無設計可言，類同于農(nóng)民屋。品質(zhì)時代別墅除了面積大的特點外，較注重設計風格、建筑質(zhì)量、景觀營造等產(chǎn)品品質(zhì)方面。主題時代除關注產(chǎn)品品質(zhì)等硬件外，較注重開發(fā)主題、物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件方面。體驗時代主題地產(chǎn)更多是開發(fā)營銷商單方面設計建造、營銷的某一主題建筑物，而體驗地產(chǎn)最重視與消費者雙向互動式溝通，以創(chuàng)造體驗吸引消費者，除關注住宅軟硬件之外，特別關注居住者在售前、售中、售后的購房、居住體驗。全過程以體驗為導向設計、建造、營銷建筑物，并注重收集客戶反饋信息，依此對開發(fā)、營銷、物管等環(huán)節(jié)做出調(diào)整與完善。2002年堪稱中國別墅年北京、上海、廣州、杭州等地別墅風行，產(chǎn)品種類多，供應量大，檔次高，有天價別墅，也有平民別墅，有中產(chǎn)階級別墅，也有前衛(wèi)另類別墅?？傮w來看，中價位高品味或高知名度等別墅，如北京橘郡、廣州碧桂園風凰城銷售火爆，且易形成品牌；高價位別墅銷售較慢；低價位、低品味別墅雖較旺銷，但因其供應量大，同質(zhì)化嚴重，致空置率連年上升。體驗經(jīng)濟浪潮服務經(jīng)濟的下一步將走向體驗經(jīng)濟，人們會創(chuàng)造越來越多的跟體驗有關的經(jīng)濟活動，商家將靠提供體驗服務取勝。美國未來學家阿爾文托夫勒本世紀初，國內(nèi)外諸多經(jīng)濟學、社會學專家的一句預言，引起越來越多人的共鳴，“發(fā)達國家和大多發(fā)展中國家，在未來十五年內(nèi)，將逐步進入體驗經(jīng)濟時代”。1、經(jīng)濟價值演進的四個階段農(nóng)業(yè)經(jīng)濟階段工業(yè)經(jīng)濟階段服務經(jīng)濟階段體驗經(jīng)濟階段2、體驗經(jīng)濟的內(nèi)涵所謂體驗經(jīng)濟，是指企業(yè)以服務為重心，以商品為素材，為消費者創(chuàng)造出值得回憶的感受。傳統(tǒng)經(jīng)濟主要注重產(chǎn)品的功能、外觀、價格等，體驗經(jīng)濟則是從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認同，以此抓住消費者的注意力，改變消費行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空間。3、體驗經(jīng)濟對生產(chǎn)及消費的影響以體驗消費為基礎，開發(fā)新產(chǎn)品、新活動。強調(diào)與消費者的溝通，并觸動其內(nèi)在的情感和情緒。以創(chuàng)造體驗吸引消費者，并增加產(chǎn)品的附加價值。以建立品牌、商標、標語及整體意象塑造等方式，取得消費者的認同感。4、體驗經(jīng)濟中的體驗營銷體驗式營銷（EXPERIENTIALMARKETING）是根據(jù)消費者的感官（SENSE）、情感（FEEL）、思考（THINK）、行動（ACT）、關聯(lián)（RELATE）五個方面為導向，進行產(chǎn)品規(guī)劃設計與銷售場景部署，使消費者身臨其境，體驗產(chǎn)品的差異化功能帶給消費者的獨特利益。體驗式營銷的特點包括關注顧客的體驗；以體驗為導向設計、制作和銷售產(chǎn)品；檢驗消費情景；顧客既是理性的又是情感的，體驗要有一個“主題”。第二部分武漢房地產(chǎn)市場情況武漢房地產(chǎn)市場分析概念泛濫，開發(fā)商做品牌心切凡發(fā)達地區(qū)成功運用的主題概念，如生態(tài)、智能化、運動，乃至法國風情、美式風格等，迅即被精明的武漢商家克隆，顯示開發(fā)商專業(yè)底子虛薄，和對創(chuàng)建品牌的熱情度。新老城區(qū)競爭激烈，住宅郊區(qū)化漸成氣候，大盤時代正加速到來。親水住宅增多，成為開發(fā)銷量兩旺熱點住宅。開發(fā)商熱衷臨湖開發(fā)，購房者熱衷臨水而居。如碧波山莊的地中海式親水住宅，新世界夢湖香郡澳洲風情別墅等。開發(fā)商競相重金請國際級規(guī)劃設計、園林景觀、物業(yè)管理公司加盟。各國際公司的加盟，帶來了多元化的建筑風格、園林景觀、物業(yè)管理模式，但大多以克隆發(fā)達地區(qū)成熟作品為主，缺乏依武漢政治社會、風土人情、商脈文脈等特色而創(chuàng)新設計建造的建筑物。如銀河灣請美國WY，照搬照抄廣州星河灣。住宅市場多數(shù)供應毛壞房，但全裝修房將逐漸增多。四季花城全裝修房的熱銷，證明了市場需求是存在的，關鍵看如何做。建筑類型統(tǒng)一，但別墅未來開發(fā)量將激增。市場以多層為主，小高層為輔，高層很少。但由于別墅用地規(guī)模較大，部份已進入開發(fā)準備、或觀望以待開發(fā)階段，預計明年下半年別墅推盤量將大量激增。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售兩旺，未來前景短期看好，中期低落，長期利好。包括社區(qū)商鋪、寫字樓等商物雖銷售火爆，但整體開發(fā)、營銷、管理水平不高，缺乏國際遍行的“五個統(tǒng)一”，因回報遠不如預期，將套牢投資者很大一部分資金，但就長期而言，商物前景無限。各種新技術(shù)、新材料、新工藝的大量運用，競爭優(yōu)勝劣汰，令整體水平逐步提升。武漢別墅市場情況別墅市場總體情況及其特點武漢別墅市場可謂風起云涌、精彩紛呈。汀香水榭別墅、水藍郡、高爾夫聯(lián)體別墅、F天下大型生態(tài)別墅等風騷一時，武漢別墅市場的規(guī)模亦呈不斷擴大之勢，別墅市場不斷升溫。低價位別墅以其總價位低而倍受市場歡迎。主要集中在汀香水榭、碧?；▓@、玉龍島花園、景繡豪園，面積在200平方米左右，總價位在30至60萬元之間。中價位別墅比重較大。主要集中在銀湖麗舍、高爾夫花園、佳海茗苑、黃金海岸、金色港灣、水藍郡、銀河灣等，其價位在270元至3300元/平方米。高價位別墅均價在3600元至7000元/平方米，總價114萬元至350萬元，主要集中在水藍郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個樓盤。其他樓盤均價在2850元/平方米，總價在150萬元至180萬元。購買群體分散，以本地為主。從購買的群體看，本地約占6070，外地約占3000至2000畝之間，開發(fā)總量4583棟（套），其中已竣工2335棟（套），在建2248棟（套），總建筑面積123萬平方米，竣工面積5587萬平方米，平均每棟（套）239平方米，占全市2002住宅竣工建筑面積的9。每平方米單價1280元至7000元不等。別墅產(chǎn)品以雙拼、聯(lián)排、獨立式為主。新開發(fā)的別墅樓盤主要集中在武昌地區(qū)的南湖、湯遜湖、東湖，漢口地區(qū)的金銀湖、后湖，漢口地區(qū)的沌口等區(qū)域。武漢市別墅市場存在的問題開發(fā)主題方面“主題泛濫，克隆成風”，同質(zhì)化嚴重，普遍水平不高，盛行模仿、簡單照抄照搬。為宏宇碧?；▓@模仿廣州碧桂園。小區(qū)規(guī)劃方面普遍存在總體規(guī)劃布局缺乏創(chuàng)新，單調(diào)呆板，路網(wǎng)設計不夠靈活流暢等局限，類同所謂“社會主義新發(fā)展”，如玉龍島別墅。建筑方面設計不夠新穎，面積過大，奢華材料堆砌，導致總價過高，造成資源浪費，如水藍郡。景觀設計方面奢華浪費，豪氣有余品位不足，用料有些過于高檔，但缺乏文化內(nèi)涵，無單一核心主題。如新世界夢湖香郡同時訴求最大香草館、水族館、生態(tài)湖景，賣點相互打架，而令消費者無所適從，極大影響產(chǎn)品銷售力。營銷推廣方面“賣點過多，賣相太差”，沒有提煉出核心賣點，不注重項目形象包裝，缺乏高明的策略和整合推廣手法，各信息廣告推廣沒有形成整合力。物業(yè)管理方面僅停留在清潔、保安等常規(guī)服務的初級水平。3、武漢市別墅市場需求實用而經(jīng)濟的別墅經(jīng)調(diào)研表明，武漢獨立別墅大多總價在130300萬元，面積大多每幢300平方以上。以價格、面積兩項指標細分市場，則表明200平方米左右、100萬以下的獨立別墅市場存在一定空白點。類推至聯(lián)排、空中別墅，200平方米左右，總價60萬元以下的產(chǎn)品有較大市場機會。別墅并非單純越大越豪，真正有思想、有品味的購房者，更重視住宅的品位、功能和價值。正如阿爾貝蒂（與達芬奇、但丁同時代、齊名的著名建筑師，文藝復興藝術(shù)理論主要奠基人）在論建筑中所言，“在任何時候，任何場合，建筑師都應表現(xiàn)出把實用和經(jīng)濟性放到首位的愿望。即使在進行裝飾的時候，也應該把它們做得象是首先為實用而做的”。適度領先潮流，適合目標者生活方式的別墅別墅是一種生活方式，是一種對頂級生活的追求。別墅購買者潛意識始終熱愛張揚自己的成功或表現(xiàn)自己的品味，顯示或財富、或品味、或?qū)W識、或精神層面的高人一等，故適度領先社會及住宅潮流，能滿足目標消費者自我實現(xiàn)價值的別墅，能顯示其與眾不同的住宅，將大受青睞。但目前武漢別墅市場概念泛濫，生活方式炒作痕跡過濃，故必須提煉出具“唯一性、權(quán)威性、排他性”的獨特生活方式，必須將其真正落實到開發(fā)營銷每一實操環(huán)節(jié)，而不是停留在概念策劃報告上；必須將其以一流的建筑營銷語言表現(xiàn)出來，方可規(guī)避同質(zhì)化競爭，熱銷市場并塑造品牌。第三部分別墅消費群分析一、別墅消費群共性1、基本特征社會上富裕的一群，收入穩(wěn)定，社會地位高；年齡介于3060歲之間，大多集中于3550歲；閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，有國際化理念；對具文化品位的事物認同與追求，鐘情于純自然、高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活；在釋放成功的同時，喜歡樹立自我、標榜個性，追求獨特文化品位和高質(zhì)量休閑健康的生活；關注國家政治、經(jīng)濟、科技動態(tài)，以把握大局，促進事業(yè)發(fā)展；向往高度的自由，包括金錢、身體、精神等各方面的自由。別墅消費的本質(zhì)別墅是亞文化的載體文化是整個社會生活方式的總和，亞文化群則是在特定區(qū)域中有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群。別墅不僅象征著財富，也象征著高境界的居住文化，是“精神貴族”這一亞文化群的載體。別墅的靈魂身份與階層的體現(xiàn)渴望社會認同其價值是人的天性，住房可以使居者的身份和階層一目了然，居住的區(qū)域、居所的類型、居所的品牌與風格都影射出居者的社會地位。別墅做為住宅的終極產(chǎn)品，身份和階層的象征意義是首當其沖的，這正是別墅的靈魂。別墅展現(xiàn)出對社會資源的控制別墅的開發(fā)建立在對稀缺土地資源占有的基礎上，別墅占用了大面積的自然景觀、生態(tài)資源，從而展現(xiàn)了社會高階層人士對財富、土地資源、生態(tài)資源等社會資源的控制能力，滿足了人與生俱來的控制欲，國家對別墅開發(fā)的控制措施將進一步激發(fā)這種控制欲。“自由”是別墅的內(nèi)在價值崇高的地位和富足的金錢為高階層人士帶來了物質(zhì)的自由，然而在擁擠的城市還遠未滿足他們身心的高度自由，而別墅提供了這樣一個自由空間，居者擁有了與自然親近的自由、健康休閑的自由、選擇人際交往的自由、閑遐放松的自由，享有自我空間的自由、表現(xiàn)個性的自由，這種身心的高度自由正是別墅消費者潛在的真正需求。消費群體細分1、職業(yè)與階層的區(qū)分中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英；外資企業(yè)家、外資人員、外企管理人士和海歸派人士；私營企業(yè)主、個體老板及部分暴富者；專家、教授、講師等高級知識分子、律師、會計師等專業(yè)人士；文體、娛樂界明星；投資者。2消費型態(tài)區(qū)分由于別墅消費者的社會背景、生活習慣、知識文化水平和居住觀念都有所不同，別墅項目的目標客戶定位不可能一網(wǎng)打盡，有必要區(qū)分出各類型消費者的消費型態(tài)，結(jié)合項目的各項因素，尋找出主力客戶群。各類型的消費者都具有共性，只是他們的消費需求和消費動機的側(cè)重點不同，以下是對別墅消費主要幾種型態(tài)的描述風格主導型風格主導型的消費者注重居所的設計風格、個性氣質(zhì)，對居住所在地的外觀、個性化配置極為關注，這一群體主要是外資企業(yè)家、外企管理人員、海歸派人士以及中資企業(yè)的高級經(jīng)理人，這一群體趨于年輕化。豪華氣派型豪華氣派型的消費者追求奢華和引人注目的品牌，對居所的格局、配套、材質(zhì)十分講究，這一群體以私營企業(yè)主、高級經(jīng)理人和IT、金融、房地產(chǎn)等高收入行業(yè)的精英為主，包括一部分暴富者。避世享受型避世享受型看重的是居所的私密性和舒適的環(huán)境，這一群體主要是一些文體、娛樂界的名人，他們不愿被外人過多的干擾，幽靜高雅的別墅是他們的最佳選擇。另外還有一些崇尚“52”生活方式的高收入者，購買環(huán)境優(yōu)美的別墅做為節(jié)假日渡假休息的場所。文化主導型文化主導型非常注重居所的文化品味，社區(qū)的文化內(nèi)涵，從文化藝術(shù)和審美的角度看待居所，這一群體包括教授、講師、科研人員等高級知識分子與及律師、會計師等專業(yè)人士，這一群體嚴格意議上講還屬于中產(chǎn)階級，對別墅的價格較為敏感。別墅消費者的消費行為1、消費動機馬斯洛的需求理論說“自我實現(xiàn)需求是生理需求之上的高級需求，是人的本性”。別墅除去安居棲身的意義之外，越來越體現(xiàn)出其獨特的文化附加值和個性特點。據(jù)一項對別墅消費者的調(diào)查詢問，在購買別墅的原因一題答案中，選擇了“顯示身份”、“凸顯個性”、“顯品位”、“親近自然”等文化因素的人占絕大多數(shù)，這種現(xiàn)象反應出別墅消費精神層面的重要性。2、影響購買決策的因素不同的消費個體所關注和側(cè)重的購買因素都有所不同，較普遍的影響購買決策的因素依次為地理位置、價格、安全性和私密性、生態(tài)和景觀環(huán)境、建筑設計、物業(yè)管理、社區(qū)文化、配套功能和設施、子女教育。四、別墅消費者的生活型態(tài)1、心理特征據(jù)調(diào)研，別墅消費者存在一些普遍的心理共性他們有著明顯的領導欲和自信心；他們潛意識中喜歡張揚自己的成功或表明自己的品位，表現(xiàn)自己對周邊環(huán)境和事態(tài)的控制力；他們力求超越，追求極至；他們具有超乎常人的毅力和恒心，不達目的誓不罷休；他們對周圍的人、事、物有很高的追求，對事業(yè)、家庭、社會，有著比其他人更強烈的責任心。2、消費理念別墅消費者必定是高收入者，根據(jù)零點調(diào)查公司采取隨機抽樣方式對北京、上海、廣州、武漢、成都、南京、西安、鄭州、大連、沈陽10個城市的高收入居民進行的一項調(diào)查顯示高收入群體與普通低收入群體在消費行為上存在一定差異，這比較突出地表現(xiàn)在高收入者對廣告的興趣，和擁有銀行卡的比例明顯高于低收入者。他們不太樂于貨比三家、討價還價，而是更習慣于集中購物和規(guī)律購物；他們更易受媒介的影響而不是現(xiàn)場促銷與眼見為實。3、生活態(tài)度別墅消費人群注重生活的質(zhì)素和品位，在物質(zhì)享受得到相對滿足的情況下，他們更多追求精神享受。實現(xiàn)自我價值和承擔家庭乃至社會的責任是他們較為普遍的生活目標。面對工作和事業(yè)的壓力，他們抱著“工作是工作，生活是生活，兩者盡量分開”的態(tài)度。努力地工作，盡情地享受，已成為一種高收入者的普遍現(xiàn)象。他們的業(yè)余生活非常豐富，方式也多種多樣。據(jù)一項調(diào)查，在一定程度上可以反應出他們的生活態(tài)度和價值觀，他們業(yè)余生活的主要方式依次為（多項選擇）聚會及社交活動（78）、與家人一起（60）、休閑娛樂（82）、旅游（58）、讀書充電（45）。小結(jié)如前所述，別墅消費群普遍追求更高級的居住空間和生活品質(zhì)，他們重視私人生活空間，潛意識喜歡張揚自己的成功或表現(xiàn)自己的品味，其購房心態(tài)進入自我實現(xiàn)的需求層次。注重小區(qū)主題、建筑及景觀設計，注重發(fā)展商實力，關注樓盤保值升值潛力。第四部分項目分析光谷板塊分析1、光谷態(tài)勢分析2001年7月，國家批準建設的武漢光谷，完成了“新知識、新信息、新科技”與“新經(jīng)濟、新商業(yè)、新生活”的銜接，正為武漢注入全新的活力，也將為全球范圍內(nèi)的城市化進程提供一個動態(tài)的模本，具備樹立具全國影響力區(qū)域的基礎。光谷不僅是一個區(qū)域概念，更是未來武昌新城之所在。光谷地產(chǎn)不僅將在武漢市現(xiàn)有的幾大板塊中脫穎而出，就是在全國范圍來看，比起廣州的華南板塊、深圳的華橋城、北京的亞運村板塊，光谷地產(chǎn)在良好的自然人文、科技資源等方面，不僅毫不遜色，而且優(yōu)秀得多，光谷地產(chǎn)具備形成全國性地方品牌的基礎。地產(chǎn)板塊的崛起，依靠成熟大型地方商共同托舉。光谷板塊匯集了萬科、保利、美好愿景、東湖高新、當代等知名地產(chǎn)大鱷，還有眾多神秘投資商、開發(fā)商等新鮮血液加入，有望成為超越廣州華南板塊等知名板塊的“新世紀中國地產(chǎn)第一板塊?！?、光谷人群分析光谷板塊高校林立，同時作為國家級高科技園區(qū)，擁有眾多高科技企業(yè)，省政府亦駐扎此地高校中的教授、副教授，高科技企業(yè)中高層管理者，政府公務員，皆具有較好的教育背景、較強的經(jīng)濟實力，比較注重生活的品質(zhì)、身心的健康，空氣清新、回歸自然、品味超群的居住方式對他們有很強的吸引力。項目分析1、優(yōu)勢開發(fā)商政府、新聞媒體等社會關系資源豐富；資金實力充裕；處在光谷板塊，借勢板塊影響力，容易聚焦公眾注意力；臨湖地塊，自然景觀開揚。2、劣勢無開發(fā)經(jīng)驗；無品牌影響力；交通不夠方便；市場先機已為其他樓盤所占。3、機會光谷地產(chǎn)板塊的崛起學校、高科技企業(yè)購房群體的崛起4、威脅央行房貸控制；其他樓盤的競爭。第五部分項目定位戰(zhàn)略定位追求政府、公司、合作方及業(yè)主多方共贏，追求經(jīng)濟、社會、品牌效益并重，規(guī)避其他別墅小區(qū)舊有弊端，全面創(chuàng)新，細節(jié)完美，創(chuàng)造最適宜居住、最廣受好評的別墅精品，引導別墅市場潮流及居住方式。二、消費群體定位1、核心消費群一是武漢的高校教職人員，主要集中在本項目周邊高等院校的教授、副教授、高級講師等“高資高知”人群。二是光谷板塊的高新科技企業(yè)的中高層管理人員，主要集中在項目周邊的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)業(yè)主、董事長、總經(jīng)理、CEO等企業(yè)管理精英。2、主消費群武昌區(qū)、光谷板塊非高新科技企業(yè)中高層管理人員，附近省政府、區(qū)政府及各級職能部門高收入人士，記者、律師、自由職業(yè)者、藝術(shù)家等其他“高資高知”者。3、次消費群一是政府、企事業(yè)單位的隱性高收入人群。包括武漢市、周邊市縣各級政府機關、職能部門的科級以上的國家公務員，其他區(qū)域企事業(yè)單位中高收入者。二是周邊區(qū)域“高資高知”者，及社會上附庸風雅的“暴發(fā)戶”等。三、主題定位世界變化太快，觀念紛繁復雜，競爭激烈殘酷，現(xiàn)代人在功利盛行、浮躁虛偽的世界容易迷失自我，變成世俗觀念、社會制度和通行標準的奴隸，高資高知者多希望憑借自己的心智和外力，超越凡俗，凌駕其上。目標消費者大多是有文化、有品味、財務自由的“高資高知”者，或羨慕、期望與“高資高知”者結(jié)鄰的各層人士，他們不媚俗，不盲從，不愿成為世俗觀念和社會制度的奴隸；他們買別墅已從以前低層次的彰顯身份、標榜財富，提升到更高層次的追求身心自由、健康、品位與文化的多元生活方式；他們重視生命體驗，崇尚自由自在、超凡脫俗的人生境界?！安蛔杂?，毋寧死”最早由知識分子提出，人性無分古今，它道出高知分子追求身心自由、言論自由、人格自由的心聲；“白天里一定要做的事，一定要說的話，現(xiàn)在都可不理，便覺是個自由的人”，表明知識分子對社會約束的極度反感，而對自由自在、無拘無束的極端渴求。而現(xiàn)代“高資高知”人群，在事業(yè)成功之時，更渴求返樸歸真、自由自在，他們厭倦了公關應酬的繁文褥節(jié)，工作場所的疲于應對，公眾場合的虛言偽行，他們希望掙脫凡塵羈絆，在自然與知識海洋中自由翱翔。北大教授、建筑哲學家趙鑫珊在其“建筑是首哲理詩”中說“建筑是有靈性、有生命的。最好的建筑，是能讓人體驗三重的我，即過去的我，現(xiàn)在的我和將來的我，這才是真心的自由圓滿的我。即最好的建筑，是自由圓滿的建筑?！本C上所述，本項目開發(fā)主題定位是“自由體驗，人文關懷”，核心詞是“自由”。自由體現(xiàn)在規(guī)劃設計讓人自由自在，悠然自得；體現(xiàn)在建筑空間讓人自由生活，與自然及心靈自由溝通；體現(xiàn)在景觀設計讓人自由溶入，游戲其中。自由還表現(xiàn)在物業(yè)管理的24小時監(jiān)控、門禁管理等安全服務，令業(yè)主有一片自由呼吸、浪漫生活的空間。四、產(chǎn)品定位不嚴格遵循歐陸式、美式或現(xiàn)代式風格設計產(chǎn)品，而是嚴格遵從目標客戶的居住需求，依獨特地形地貌而獨創(chuàng)，是自由、舒適、自然浪漫的建筑，正如梁思成中國建筑史代序所言，“我們有傳統(tǒng)習慣和趣味家庭組織，生活程度，工作，游憩，以及烹飪，縫紉，室內(nèi)的書畫陳設，室外的庭院花木。這一切表現(xiàn)的總表現(xiàn)曾是我們的建筑我們要創(chuàng)造適合于自己的建筑?！备L有損品牌，“適合”是必要的，我們將適合目標消費者即“高資高知”人群的產(chǎn)品定位描述為將自由體驗真正落實到開發(fā)主題、規(guī)劃設計、景觀營造、物業(yè)管理等產(chǎn)品各環(huán)節(jié)，重視居住體驗、引領居住潮流，品位高總價不高，環(huán)境好獨具文化，全方位創(chuàng)新的“高品位中價位自由體驗式別墅”。五、價格定位高檔不高價，低價不低檔?？紤]成本以項目的開發(fā)成本作為價格定位標準，是樓盤營銷的基本原則之一，大盤的開發(fā)對發(fā)展商控制成本的能力要求更高，統(tǒng)籌控制好每一個開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，將大大提升開發(fā)利潤?？們r控制一個買家決定購房的決定因素是單位的總體價格，住宅的總價要順應市場的整體消費指數(shù)、目標客戶的可選擇項目、周邊物業(yè)的銷售比較而定。2、面積與價格單體別墅面積200平方米，單價25003000元/平方米，花園2000平方米，花園單價600元/平方米,總價主力范圍為80100萬元部分臨溪別墅建筑面積330380平方米，單價350000元/平方米；花園300500平方米，單價800元/平方米，總價范圍為150200萬元。聯(lián)體別墅面積180260平方米，單價2500元/平方米左右，花園100200平方米平方米，總價6080萬元?？罩袆e墅面積180260平方米，單價2500元/平方米左右，空中花園60平方米左右，單價5070萬元；六、項目命名建議一個好命名，對項目至關重要，能令項目推廣事半功倍，迅速積聚公眾“眼球”，準確詮釋項目意境，令客戶心生興趣及好感。水天美墅館“水天一色”、“天人合一”是“高資高知”者羨慕之境界；“美墅”是對別墅的尊稱，而“美墅館”寓意每一棟別墅皆是館藏珍品，其諧音“美術(shù)館”又暗含藝術(shù)人文氣氛，吻合居住者極力表明自己身份、地位、品位境界的追求。美墅境界“美墅”諧音“美術(shù)”，解析與上同；“境界”一是借用詩中“意境”的說法，強調(diào)開發(fā)商致力為客戶創(chuàng)造美好的體驗環(huán)境；二是用“境界”，表示開發(fā)商及居住者在物質(zhì)追求、思想精神方面達到了與眾不同的境界，有超凡脫俗、藝術(shù)完美的人生追求。七、傳播口號定位“體驗自由別墅第一盤”“自由別墅，非常體驗”“自由體驗，人文關懷”“最好的建筑，是一個身心自由的港灣”“自由王國，體驗之都”根據(jù)項目命名而定的其他口號。八、時間定位由2002年始，別墅熱度不斷攀升，依廣州、上海等地經(jīng)驗預測，未來武漢別墅市場將經(jīng)歷共領風騷慘烈競爭惡性競爭優(yōu)勝劣汰出品牌階段，本項目如能在2004年5月推出市場，將有重大利好價值，最遲應于2004年9月，即十一長假前推盤。第六部分規(guī)劃設計建議此部分是依據(jù)項目定位而給出的規(guī)劃設計建議，秉承致力創(chuàng)建中國“體驗自由別墅第一盤”的開發(fā)目標，回避其他小區(qū)常規(guī)式規(guī)劃布局而形成的“社會主義新農(nóng)莊”，借鑒廣州、上海、北京等地成功別墅的經(jīng)驗，提出創(chuàng)新式規(guī)劃設計模式。因各方局限，僅提出方向、策略，具體待與共同選定的規(guī)劃設計公司對接，以協(xié)助其將該部策劃語言，用專業(yè)建筑語言進行更詳細完備的詮釋。之后待設計公司交呈規(guī)劃設計方案后，組織各方人士共同征詢論證，借以調(diào)整完善，以圖共創(chuàng)第一品牌。規(guī)劃設計規(guī)劃設計模式點線面體驗空間式規(guī)劃設計模式規(guī)劃設計以自由體驗、人文關懷為開發(fā)主題，以自由浪漫、自然流暢為指導思想，依項目地塊各部分不同的位置和優(yōu)勢進行因地制宜的分配，即點線面和諧呼應，又采取分區(qū)錯落式主題布局形式，加強了空間層次感，營造出曲徑通幽、自由浪漫的社區(qū)效果。這一模式高度吻合了目標客戶與眾不同的追求，重新定義了人與建筑、建筑與自然、人與自然的三重關系，其目的在于營造自然、舒適的場所，自在、人性的空間，自由、和諧的人際關系，和浪漫、豐富的休閑、文化、服務、交流的社區(qū)活動，使“自由體驗”真正成為房子必不可少的一部分。在此模式指導下，規(guī)劃出三大類四層次體驗空間三大類體驗空間一類體驗空間獨立別墅，于水邊或最好景觀處建造。二類體驗空間聯(lián)排別墅，鄰近會所、幼兒園等配套設施，或景觀稍差處建造。三類體驗空間空中別墅，在小區(qū)板塊邊緣、或噪音大、景觀差等處建造。四層次體驗空間即公共空間如小區(qū)入口、三級道路等、半公共空間如組團庭院等、半私密空間如別墅內(nèi)宅院等、私密空間如臥室等。別墅消費者追求極致生活方式，追求某種“第一感”的需求，及別墅市場激烈競爭的格局，決定本項目要脫穎而出，塑造品牌，就必須“高層建瓴，出手不凡”。故在“點線面體驗空間式”設計模式指導下，小區(qū)規(guī)劃的第一個“點”就是萊特的“流水別墅”別墅建筑設計史上里程碑式作品原汁原味空降武漢，以引起市場矚目，開第一品牌之格局、氣勢，第一條“線”就是沿溪流曲線布局的臨水別墅；第一個“面”就是別墅、溪流、園林錯落排列形成的住宅組團。點線面其他“點”可為高爾夫練習場、湯遜湖，其他“線”可為游泳水道，雕塑步道等；其他組團可為聯(lián)排別墅，空中別墅組團等。交通系統(tǒng)采用“曲線型三級分布系統(tǒng)”設計，遵循“通而不暢，順而不穿”的原則，即可保障主干道的通暢、車行道的便捷，又可保障人行道的安全與舒適。步行道貫穿南北，通過散布花草樹木中的雕塑、小品、健身設施，共造人性化景觀通道，構(gòu)成小區(qū)主要景觀意象，有利培養(yǎng)住戶自由舒適感及歸宿感。布局依地形地貌、錯落情趣排列，與自然共繪一幅美景，精致體現(xiàn)萊特的建筑思想，“建筑是大自然的點綴，大自然是建筑的陪襯。離開了自然環(huán)境，你欣賞不到建筑的美，離開了建筑，環(huán)境又缺少了一點“精靈”。2、規(guī)劃原則突出“四性三化論”四性實用性、權(quán)威性、藝術(shù)性、價值性。三化差異化、個性化、品牌化。3、規(guī)劃原理1兼顧安全、舒適與完美住宅第一原理“安全第一，然后才是舒適和審美”。此原理深深吻合住別墅的“高資”人群對安全的第一追求。故小區(qū)大門、圍墻，乃至會所等外部須以硬環(huán)境為主，以鋼鐵、石頭等材料，及嚴格的保安門禁管理制度、嚴密的安全防范系統(tǒng)，營造尊嚴及安全感，其后才以花草、樹木、水景、乃至室內(nèi)沙發(fā)、布藝、字畫等軟性景觀營造舒適和品味。（2）建筑動線布局，空間曲折流動，錯落自由組團一方面，通過建筑動線布局，引導空間曲折流動；另一方面，即使是在圍合的私人庭院里，借助大面積玻璃等環(huán)節(jié)，空間也是敞開的整體來看，正是一個個錯落布局的小組團，共同組成了一個自由浪漫的大社區(qū)。通過對密度、居住和工作空間的重新規(guī)劃和定位，通過引入點線面布局的空間概念，組建富有秩序和變化的自由新空間。（3）注重“氣場感”的建筑精神體現(xiàn)強調(diào)氣場感，就是要把建筑空間、人的活動和人的心理精神要求統(tǒng)一起來。正如大師諾伯舒茨所言，“人必須與其居留處的氣場和諧一致，才能獲得心理上的安全感和精神上的滿足感?！埃?）實現(xiàn)“天人合一”的規(guī)劃境界以“自然的格局，自有的藝術(shù)”為理念，體現(xiàn)戶戶有景、處處是畫的原創(chuàng)思想。各幢別墅之間沒有明顯的界限，整個小區(qū)作為一個整體進行規(guī)劃，使其更自然、輕松、寫意。石板，原木為景觀材質(zhì)的基本元素，用以使景觀設計與自然相統(tǒng)一。以水景、草坪、喬木為基本形態(tài)，勾勒出返樸歸真的純自然景象。延景入室，以造“天人合一”之美，如引花園中水池入客廳，用玻璃墻面、玻璃地面相隔，以收魚水暢游入戶、室外風景靈動室內(nèi)之效。二、建筑設計1、有機建筑好建筑自己會說話讓建筑融入自然，讓建筑成為景觀，讓建筑活起來每一幢建筑都與地形地貌最合適地融為一體，個性創(chuàng)新又整體統(tǒng)一，是自然的一部分。融現(xiàn)代建筑藝術(shù)與自然景觀于一體，是一個沒有紅塵功利的世外桃源，充滿個性的生活空間主張用一種不事張揚、又蘊含高尚品位的氣質(zhì)表現(xiàn)出來。以簡約的建筑語言與線條，設計出一種可以與自然交流、與自我相會的自由空間。一幢幢別墅臨湖依水而筑，如一只只在山谷中翩翩起舞的蝴蝶或蜻蜓。建筑是有生命的，建筑是有思想的，建筑是自然中的精靈，建筑讓一切都變得生動起來。每一棟建筑皆有部分朝向、立面、戶型等局部創(chuàng)新，但保持組團整體的統(tǒng)一風格。建筑用材遵循“自然、生態(tài)、環(huán)保”的原則。使用太陽能屋頂，門窗、欄桿，大面積使用玻璃、雙層中空塑鋼窗、輕鋼等材料，并兼用原木、毛石、片石、鵝卵石等，以石材、貼面磚作外墻，以木材作露臺圍欄、木柵欄等，體現(xiàn)出來源于自然、還原于自然的建筑思想。大量采用了落地大窗和飄窗，以便更大限度地將室外景色和陽光引入室內(nèi)。同時，特別注重配設親自然的陽臺和露天平臺，使居住者真正體味與大自然情景交融的生活。2、單體設計建議別墅的建筑空間不應是一個封閉的系統(tǒng)，應讓主人與窗外的風景、空氣、水、動物等無拘無束的順暢溝通。單體戶型嚴格執(zhí)行動靜、干濕區(qū)分，優(yōu)先注重客廳、主臥設計，體現(xiàn)品位、尊貴、舒適之感。外立面線條簡潔流暢，色彩淡雅多樣，每幢選取紅黃藍三原色，及灰色、白色其中二至三種顏色為主，注重與周邊自然環(huán)境的融洽，以線條和色彩營造極具品味的視覺效果，以頂部坡屋設計及小品構(gòu)建優(yōu)美的天際線。裝修標準以每平方米0500元為主，注重裝修風格及用材色澤、質(zhì)感，必須具有較高品位。裝修用材以天然材料為主，特別注意樣板房除注重裝修效果外，裝飾精品、布藝、家庭用品之選擇十分重要，應極力營造浪漫、舒適的居住場境，展現(xiàn)客戶喜愛的未來生活方式。別墅及排屋頂層主臥設計為可開合式玻璃天窗，讓主人與星空對話，與大自然私語；空中別墅設計一梯兩戶，先進花園后進家門，并獨創(chuàng)三種回家方式即主人及客人由大門入，保姆由次門入，主人不經(jīng)客廳直接入主臥；別墅設計充分利用本地塊坡差，讓后花園與前花園、車庫、臥房與客廳等不在一坡面，體驗坡差帶來的變化美和浪漫感；臨水別墅設計外飄式長露臺，延伸至水邊乃至小溪上方，家人親友凌駕水上，聆聽水聲，體驗無比風光，無限自由與愜意；部分設計白欄桿由樓上直通小溪，情趣盎然；客廳設計為68半中空挑高式，面寬盡量超過5米，大面積使用玻璃，將室外景觀延引入室，體會通透大氣、尊貴之感；主臥室面積寬敞，追求個人生活絕對的秘密感，追求溫馨、舒適感。其衛(wèi)生間于豪華浴缸處設陽光式飄窗，于沐浴時賞自然景，思心中避想。內(nèi)陽臺、天臺生態(tài)園林式設計，便于與家人親友茗茶、談心、賞景、靜思。三、園林景觀設計1、景觀設計模式點線面體驗公園式景觀設計模式。“點”是花草樹木，是石頭、水景等自然景點，是雕塑、小品等人文景觀；“線”是如以文化水系為主線的沿岸景觀；或以自然原始為主題，沿溪布置石頭、花草，水中布局世外小島；或以健康水道為主題，布置鵝卵石涉水道、航模水道等；或以金魚水景園林、現(xiàn)代泳池等主題設計。每一景點皆取極具文化內(nèi)涵及優(yōu)美意境的命名。其他如以建筑大師塑像為小品的步道，散布于花草樹木中，及以生態(tài)小品如植物繪動物園、竹林、石園等主題景觀?！懊妗笔怯苫ú輼淠?、景觀小品、建筑小品及融入其中的建筑，及點綴其中的燈光、彩旗等共同筑就的小區(qū)美好圖畫，充分體現(xiàn)“自由體驗，人文關懷”的宗旨，形成“點線呼應，自成體系，和諧天成”的新境界。2、相關建議（1）充分利用湖景做足景但不唯湖景是用。既然項目地塊擁有湖景的天然資源，就應借勢做足湖景，但武漢的湖景住宅已是林林總總，密密麻麻。所以要做足湖景但不唯湖景是用，能表現(xiàn)自己雖有湖景，但更高一層的境界?？梢詫⒄麄€項目視為一個湖邊隱居地，由多個住宅組團聚居而成，并形成清靜、雅致、舒適而又溫馨的小街道。每戶都能染上湖濱小鎮(zhèn)特有的各種淡淡的色彩，湖面輕輕吹來風的氣息，在小區(qū)飄逸而過，令居住在此的人們感到舒暢適然。堤壩建設，進行圍堤。然后鋪設湖濱大道，進行多層次綠化。首先由細葉榕形成林蔭道，中間進行園林式的景觀綠化，形成具有休閑氣氛的小廣場。湖濱散落著一些頗具情調(diào)的露天咖啡座、啤酒屋和湖邊長椅，人們可以在此散步、聊天、靜思。為了彌補湖面及對岸的單調(diào)，湖面停泊著游艇，既可以作為業(yè)主的游艇會來宣傳，也可以作為湖上一景。開設水上樂園，設置一些水上游樂項目，五彩繽紛，不啻為亮麗的一景。在小區(qū)湖道中修建標志性景觀式小島，它可以是代表小區(qū)形象藝術(shù)的動物雕塑（具體與開發(fā)商交流再定），也可以是企業(yè)形象標志物。旁設涼亭，有小橋直通島上，即可作為買點炒作，又可讓人們在此體驗湖風湖景，落日余暉，構(gòu)造浪漫歸宿感。2做好水文章把水做到人心里。不僅從景觀角度做好水文章，利用人天然的親水性，把游水、戲水、飲水、水浴、水療等手段充分應用起來，把水做到社區(qū)里，做到家門口，做到家庭生活中，最終把水文章做到人心里，就能從水的角度做出特色，做出品味，做出非一般的居住體驗。綠樹圍城郭，溪水繞小城。在社區(qū)內(nèi)開鑿水道和小溪，讓清澈的水流在小區(qū)內(nèi)穿繞，家家流水，戶戶垂楊，河水清澈透明，水動魚歡。魚兒自由地游著，一副怡然自得的樣子。陽光、沙灘、魚水，形成一幅世外桃源的優(yōu)美畫卷。魚在水中戲，清泉石上流。在清澈的水中放養(yǎng)大量鮮活生猛、色彩斑斕的錦鯉，分區(qū)流動。水道的水是活水，流動的水，成群的錦鯉在流水中恣意游動，在游客的面前穿梭。陽光下，水之清澈，魚之鮮艷形成一股股跳動的色彩撲面而來。水道邊設計了許多方便人喂食用的缺口，投食時，成千上萬的魚群奔騰而來，層層疊疊，上下翻滾，景觀非常壯觀。水花飛起，清涼地打在臉上，綻開張張笑臉。這是一種令人震憾的沖擊，是一種令人嘆為觀止的感受。水是浪漫的源泉。建造水霧彩虹噴泉、水門（小區(qū)的大門可以結(jié)合水的概念）、水屏風、兒童戲水池與立體造浪泳池、人工瀑布等。其中，游泳與戲水、漂流靜思集中成一塊，除了具有標準泳池的一切功能外，沿泳池周邊設置幾條風景曲折水道，旁邊綠樹花草、卵石相伴，泳客順水而漂，在遠離泳池中心人群處、山石邊，躺水上看云卷云舒、味聚散榮辱。（3）公園式體驗注重融入感、參與感、游戲感。別墅小區(qū)的景觀營造由集中綠地向組團綠化發(fā)展已成共識，但多數(shù)小區(qū)的景觀重觀賞而輕參與，重豪氣而輕品位，沒有真正起到好環(huán)境應助人親近自然、凈化身心提升品位的作用。“無石不成園”、“無木不成林”，每一景點皆以詩意命名，以山石、湖石、喬木、灌木、花草等自然材料，結(jié)合健身步道、健身器材、建筑及景觀小品等，從目標客戶所思所想出發(fā)，方便其游戲其中，賞玩其中。休閑綠化帶栽滿了能產(chǎn)生香氣的桂花樹、玉蘭花等樹種；道路的綠化帶、花圃的公共區(qū)域都種滿了夜來香、玫瑰、蘭花、四季桂花等上乘花草，花開時節(jié)，暗香浮動，絲絲縷縷，沁人心脾。私家花園以秋千、石凳、青藤、長廊、泳池、花果或菜地等營造溫馨、舒適居家氛圍。第七部分社區(qū)功能與配套一、物業(yè)管理服務智能化管理服務智能化管理通過綜合安全信號彈管理系統(tǒng)（SMC）包括周界報警系統(tǒng)，紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，門窗防盜和煤氣泄漏報警系統(tǒng)，組成遍布小區(qū)的防火、防盜、防泄露安全系統(tǒng)，呈現(xiàn)真正的全封閉全天候智能管理。智能化家居服務遠程家電遙控系統(tǒng)，寬帶入戶系統(tǒng)，致力構(gòu)建網(wǎng)絡虛擬社區(qū)。業(yè)主可在家中上班、備課、學習，在數(shù)十公里外控制自己的家電，可隨時網(wǎng)上炒股、遠程教育，縱覽世界，運籌帷幄。小區(qū)設施管理智能化建筑自動控制系統(tǒng)（BAS），實行三表出戶設計，包括給排水監(jiān)控系統(tǒng)，輸配電監(jiān)測系統(tǒng)，照明監(jiān)控系統(tǒng)等自動化控制技術(shù)的應用。2、酒店式管理服務酒店式會所為業(yè)主提供家政、文化和商務服務，如提供清潔、電話購物、送餐、洗衣、花匠服務；提供收藏品展覽、文化交流活動、互動式主題對話、文體活動等服務；提供商務秘書、會議組織、展覽展銷等服務。此處著重提到展覽中心，及會議中心。展覽中心將定期舉辦別墅展（建筑史及建筑師）、油畫展，會議中心將不定期邀請一流交響樂、芭蕾舞、歌劇等藝術(shù)家參演，一年四季始終散發(fā)著強烈的人文藝術(shù)魅力，使小區(qū)透出一股高雅氣息及強烈影響。3、常規(guī)式物業(yè)管理服務如小區(qū)綠化、保潔、保安等常規(guī)服務。二、配套設施以五星級酒店及泛會所的概念進行社區(qū)配套，使各項功能能夠形成統(tǒng)一的服務體系，又能體現(xiàn)個性化的單項服務內(nèi)容。具體包括1、硬件五星級的酒店布置書畫室、棋牌室、壁球室、乒乓球室、健身房、西餐廳、展覽中心、會議中心、桑拿中心等設施。文化長廊以世界別墅建筑文化為主題，包括知名別墅介紹，知名建筑師雕塑等配置。高爾夫練習場小型練習場，即是配套，又是景觀。網(wǎng)球場泛會所設計，與健身步道、健身器材等散步于小區(qū)中。國際幼兒園、小學（甚至中學）業(yè)主非常重視子女教育，也是小區(qū)最大的賣點之一。聘請外國專職教師，實施情景外語教學模式。自助農(nóng)莊在別墅的庭院及花園中預留出農(nóng)田和菜地，主人親自種植，分享收獲，即享受田園風光，又可體驗自給自足的農(nóng)耕樂趣。休閑廣場休閑廣場位于湖邊景觀中心點和人流物流的中心點，即能提供人們的休閑，還能于此開音樂會、煙花匯演等等。休閑廣場配有咖啡座、啤酒屋、小茶館等設施，或在四周散放沙灘椅，或只是江邊的一個青藤或葡萄架，清風拂面，詩意流轉(zhuǎn)。英語角是專為學習外語的人設計的一片小天地。小兒郎晨讀坊是孩子晨讀的地方。少年宮包括少兒藝術(shù)中心和童樂園兩大部分。是讓業(yè)主子女學習音樂、繪畫、舞蹈等藝術(shù)的殿堂和游樂玩耍的場所。2、軟件社交聚會學術(shù)交流文化藝術(shù)傳播與研討社區(qū)文體活動（經(jīng)常舉辦書法、繪畫、攝影、風水、佛學、儒學、烹飪、園藝、插花、太極、氣功、武術(shù)、攝影、社交舞、音樂、茶道、星占學、游泳、戲曲、魔術(shù)、健身操、棋藝培訓與比賽活動）第八部分營銷推廣策略一、營銷模式點線面“全方位體驗式營銷推廣模式”全方位信息渠道設計控制、現(xiàn)場銷售點線面設計及實地實景體驗設計相結(jié)合，營造“體驗自由別墅第一盤”的超強氣氛，促進銷售，并為品牌塑造累積資源。1、主推體驗營銷模式體驗式營銷推廣模式要點在于把信息披露、現(xiàn)場銷售、實景體驗、主題活動相結(jié)合，把項目靜態(tài)的展示和消費對象動態(tài)的參與相結(jié)合，實施全方位的、系列系統(tǒng)的營銷活動。如試住活動、社會熱點討論等。2、以文化營銷模式為輔武漢是文化名城，可倡導文化營銷。如高校地方課題研究等，在體驗營銷的基礎上加入文化內(nèi)涵，兩者的滲透、融合可以使營銷活動動靜相宜，取得與消費者之間最佳的溝通效果。二、營銷推廣策略營銷須提前炒作公司、項目、領導品牌，如萬科炒作王石、星河灣炒作黃文仔、廣奧炒作設計師、萬通炒作營銷專家鄧智仁等。本項目公司因無成功作品，可考慮炒作發(fā)展商、策劃銷售商、設計商等。中國首屆別墅開發(fā)創(chuàng)新論壇等活動整合業(yè)內(nèi)專家展開一次論壇，如可選主題為什么樣的別墅是世界上最好的別墅武漢的高資高知者需要怎樣的別墅吸引武漢地產(chǎn)界、媒體、目標客