房地產(chǎn)行業(yè)入門基礎(chǔ)知識

1、2020/6/29,1,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn),2020/6/29,2,課程安排,一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀； 二、建筑基礎(chǔ)知識； 三、名詞解釋 四、戶型分析,2020/6/29,3,房地產(chǎn)市場的分類,房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場 房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場（開發(fā)商） 房地產(chǎn)三級市場： 即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。,2020/6/29,4,房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀,2020/6/29,5,什么是房地產(chǎn),不動產(chǎn)？ 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物構(gòu)成的。,2020/6/29,6,

2、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀人,房地產(chǎn)經(jīng)紀人 house agent (英) 指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。,2020/6/29,7,房地產(chǎn)的自然特征,位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會經(jīng)濟位置有可能發(fā)生變化） 使用的耐久性（對于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達到幾十年甚至數(shù)百年 ） 資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的） 房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價值隨著時間的推移，價值的總體趨勢

3、 ）,2020/6/29,8,房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征,生產(chǎn)周期（買下地皮、建筑商承建、銷售后入住等） 資金密集性：產(chǎn)品成本中物化勞動消耗所占比例較大或資金有機構(gòu)成較高的企業(yè)。 投資大，占用資金多，現(xiàn)代化技術(shù)裝備程度高，容納勞動力相對少，勞動生產(chǎn)率高。如鋼鐵、機械制造、汽車、石油化工等，均屬于資金密集型行業(yè)。 相互影響性（房地產(chǎn)的價值不僅與本身的狀況有直接的關(guān)系，還取決于周圍其他的房地產(chǎn)的狀況，受臨近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響） 易受政策限制性 房地產(chǎn)的增值性（位置、位置還是位置）,2020/6/29,9,一、 房地產(chǎn)的概念 房屋土地的經(jīng)濟形態(tài)作為一種產(chǎn)業(yè)稱之為房地產(chǎn) 二、房地產(chǎn)交易 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、

4、抵押和房屋租賃的行為 三、 房地產(chǎn)租賃 出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用(租金)。,2020/6/29,10,四、房地產(chǎn)價格的影響因素 1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度 2、房屋層數(shù)和朝向 3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂、網(wǎng)點等) 4、房屋的供需狀況 5、政策因素 6、土地價格的變動,2020/6/29,11,房產(chǎn)分類,住宅：按使用分：單元式、公寓式、別墅； 按住房供應(yīng)：商品房、房改房、已購公房； 按消費檔次：普通住宅、非普通住宅 商業(yè)用房：

5、百貨商場、購物中心商鋪； 商業(yè)街商鋪； 住宅底層商鋪； 社區(qū)型商鋪。 其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教,2020/6/29,12,土地的所有制形式,中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家實行土地的公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。,2020/6/29,13,國有土地使用權(quán)出讓年限：,住宅用地70年 工業(yè)用地50年 科教、文體、衛(wèi)生用地50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年,2020/6/29,14,房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)

6、分類,房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù),2020/6/29,15,房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù),向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。,2020/6/29,16,房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀行為。 需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定服務(wù)事項與服務(wù)標準。,2020/6/29,17,房屋買賣,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 買賣雙方當事人有完全民事行為能力 房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人 出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意 出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)方可 房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。,2020/6/29,18,特 點 1、 范圍

7、的廣泛性(市場上有多少商品就會有多少種經(jīng)紀活動。包括有形和無形商品) 2、活動內(nèi)容的服務(wù)性(只提供服務(wù)，不直接從事經(jīng)營) 3、 活動目的的報酬性(提供的服務(wù)是一種商品，傭金是應(yīng)得的勞動收入) 4、 活動的隱蔽性和非連續(xù)性(相對) 5、 活動責任的明確性(不同的經(jīng)紀方式承擔不同的法律責任和義務(wù))(經(jīng)紀人和委托人之間以合同形式明確各人權(quán)利、義務(wù)）,2020/6/29,19,一、 經(jīng)紀活動的作用,1、加快了市場信息的傳播與交流 2、有利于商品合理流通(依靠經(jīng)紀人的專業(yè)性、準確性、信息量大) 3、促進了市場的規(guī)范和發(fā)展(實現(xiàn)了市場交易行為的公平、公開、公正),2020/6/29,20,二、 經(jīng)紀活動的

8、方式 1. 居間 (為交易雙方提供信息及條件，起媒介撮合用。廣泛采用，初級形式) 2. 行紀 (受委托人委托以自己的名義與第三方進行交易，并承擔法律責任) 3. 代理 (受委托人委托以委托人的名義與第三方進行交易，不承擔法律責任),2020/6/29,21,第二部分： 建筑基礎(chǔ)知識,2020/6/29,22,住宅建筑形式,單元（板式）式住宅 在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 塔式（點式）住宅 高層獨立單元式住宅又稱塔式住宅，由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。 通廊式住宅 由共用樓梯、

9、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅。,2020/6/29,23,住宅按層數(shù)劃分如下：,1、 低層住宅為一層至三層； 2 、多層住宅為四層至六層； 3 、中高層住宅為七層至九層； 4 、高層住宅為十層以上（小高層、高層、超高層）。,2020/6/29,24,什么是層高、凈高,層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 凈高=層高-樓板厚度,2020/6/29,25,按照建筑結(jié)構(gòu)分類：,磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土（多層） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充（小高層） 鋼結(jié)

10、構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼材（高層）,2020/6/29,26,房屋面積的測算,建筑面積=使用面積+公攤面積 使用面積：使用面積=可以利用的面積+房屋墻體面積+陽臺建筑面積。 共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室等。不包括獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積。 公攤面積：共有建筑面積分攤后的面積。,2020/6/29,27,面積測算的注意事項,閣樓：2.2米以上算有效面積 計算一半建筑面積的范圍,2020/6/29,28,房屋價格,起價：各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 均價：小區(qū)內(nèi)各套房屋總價之和

11、與各套總建筑面積之比。,2020/6/29,29,戶型分類,平面式 錯層式 復(fù)式 躍層式,2020/6/29,30,平面式,2020/6/29,31,錯層,2020/6/29,32,復(fù)式,2020/6/29,33,躍層,2020/6/29,34,戶型分類解析,平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面 錯層式：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 復(fù)式：上下兩層完全分隔 ，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致 (樓上樓下、兩層一戶) 躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層,2020/6/29,35,綠化率,是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 出房率 出房率：使用面積與建筑面積之比。 （多層、高層）,2020/6/29,36,閣樓,利用房屋內(nèi)的上部空間，加建的人字型框架且使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。,2020/6/29,37,連體別墅,2020/6/29,38,商住兩用,2020/6/29,39,商務(wù)會所,2020/6/29,40,戶型圖介紹 -套一廳,優(yōu)點 缺點,2020/6/29,41,房型圖 -套二廳,優(yōu)點 缺點,20