南陽市物業(yè)管理暫行辦法

南陽市物業(yè)管理暫行辦法一、引言在南陽市，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，越來越多的居民生活在各類住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域等物業(yè)范圍內(nèi)。物業(yè)管理對于提升居民生活品質(zhì)、維護(hù)商業(yè)運(yùn)營秩序、保障物業(yè)的保值增值起著至關(guān)重要的作用。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)方的合法權(quán)益，結(jié)合南陽市實(shí)際情況，特制定本《南陽市物業(yè)管理暫行辦法》。希望大家通過遵守本辦法，共同營造和諧、有序、舒適的居住和工作環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于南陽市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。無論是新建住宅小區(qū)、老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理，還是商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等各類物業(yè)的管理服務(wù)，均應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。我們鼓勵(lì)各類物業(yè)項(xiàng)目積極參照本辦法，提升自身管理水平，為業(yè)主和使用人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。三、相關(guān)主體定義及職責(zé)（一）業(yè)主1.定義：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。2.職責(zé)：業(yè)主應(yīng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。希望大家能認(rèn)識到按時(shí)繳費(fèi)是保障物業(yè)服務(wù)正常開展的基礎(chǔ)，積極履行自身義務(wù)。業(yè)主享有參與物業(yè)管理活動的權(quán)利，如參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議等。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)事務(wù)，為小區(qū)的良好發(fā)展建言獻(xiàn)策。（二）業(yè)主大會及業(yè)主委員會1.業(yè)主大會定義：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。職責(zé)：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)。業(yè)主大會的決策應(yīng)充分尊重全體業(yè)主的意愿，希望大家積極關(guān)注業(yè)主大會的召開及相關(guān)決策過程。2.業(yè)主委員會定義：業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)。職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。業(yè)主委員會成員應(yīng)秉持公正、負(fù)責(zé)的態(tài)度，為業(yè)主服務(wù)，我們希望業(yè)主委員會能積極發(fā)揮橋梁紐帶作用，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的良性發(fā)展。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.定義：依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)的企業(yè)。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括但不限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生的清掃保潔；公共秩序的維護(hù)等。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能以專業(yè)、負(fù)責(zé)的態(tài)度，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到財(cái)務(wù)透明，增強(qiáng)業(yè)主對企業(yè)的信任。（四）相關(guān)行政管理部門1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，制定相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督實(shí)施。2.縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體監(jiān)督管理工作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛等。相關(guān)行政管理部門應(yīng)積極履行職責(zé)，為物業(yè)管理活動提供指導(dǎo)和保障，共同推動南陽市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分與備案（一）劃分原則物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。新建物業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)按照上述原則劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，一并報(bào)所在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。希望建設(shè)單位能嚴(yán)格按照劃分原則進(jìn)行操作，為后續(xù)的物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。（二）備案要求建設(shè)單位報(bào)送備案時(shí)，應(yīng)提交以下材料：1.物業(yè)管理區(qū)域劃分申請書；2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；3.物業(yè)管理區(qū)域劃分示意圖等。縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)在收到備案材料之日起一定工作日內(nèi)進(jìn)行審核，符合要求的，予以備案并書面告知建設(shè)單位。希望建設(shè)單位能積極配合備案工作，確保物業(yè)管理區(qū)域劃分的合法性和規(guī)范性。五、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。對于投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行，確保選聘過程的公平、公正、公開。2.建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。希望建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能認(rèn)真對待合同簽訂，為后續(xù)的服務(wù)提供明確依據(jù)。（二）臨時(shí)管理規(guī)約的制定與公示1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售現(xiàn)場將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。建設(shè)單位應(yīng)切實(shí)做好臨時(shí)管理規(guī)約的公示和說明工作，讓業(yè)主充分了解相關(guān)內(nèi)容。（三）承接查驗(yàn)1.定義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。2.程序：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并形成書面查驗(yàn)記錄。希望建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能認(rèn)真做好承接查驗(yàn)工作，確保物業(yè)的質(zhì)量和正常使用。六、物業(yè)服務(wù)（一）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供包括但不限于以下服務(wù)：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，如房屋的外立面、樓梯間、走廊通道等。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，如電梯、消防設(shè)施、路燈等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃保潔，包括公共區(qū)域的日常清掃、垃圾清運(yùn)等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)，如門崗值班、巡邏等。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家、省、市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。相關(guān)部門將定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不斷提升服務(wù)水平。（二）服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由價(jià)格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，并定期公布。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。希望業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能根據(jù)實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)。（三）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與變更1.簽訂：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等事項(xiàng)。希望業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能認(rèn)真協(xié)商，簽訂一份全面、詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)合同。2.變更：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容需要變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。變更后的合同應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公示。希望在合同變更過程中，各方能充分溝通，保障業(yè)主的知情權(quán)。七、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。希望業(yè)主和物業(yè)使用人能遵守相關(guān)規(guī)定，共同維護(hù)物業(yè)的正常使用秩序。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守國家和地方有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約，并事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督。希望業(yè)主和物業(yè)使用人在裝修時(shí)能積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，避免違規(guī)行為。（二）物業(yè)的維護(hù)1.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。對于需要維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能切實(shí)履行維護(hù)職責(zé)，保障物業(yè)的正常使用。2.專項(xiàng)維修資金的管理與使用：管理：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定存入專項(xiàng)維修資金專戶，由相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管。使用：專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定程序辦理。希望業(yè)主能按時(shí)交納專項(xiàng)維修資金，確保物業(yè)維修工作的順利進(jìn)行。八、物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)（一）監(jiān)督檢查1.市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營行為等進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。希望各部門能加強(qiáng)協(xié)作，形成監(jiān)管合力，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。（二）糾紛處