南京寫字樓預(yù)售管理辦法

南京寫字樓預(yù)售管理辦法一、引言各位合作伙伴及相關(guān)從業(yè)人員，大家好！隨著南京城市建設(shè)的飛速發(fā)展，寫字樓市場日益活躍。寫字樓預(yù)售作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，既為開發(fā)商提供了資金回籠的渠道，也為投資者和企業(yè)用戶提供了提前布局的機會。然而，為確保寫字樓預(yù)售市場的健康、有序發(fā)展，保障各方的合法權(quán)益，制定一套全面、細致且符合法律法規(guī)與行業(yè)標準的預(yù)售管理辦法至關(guān)重要。我們希望通過這份管理辦法，營造一個公平、透明、可信賴的寫字樓預(yù)售環(huán)境，促進南京寫字樓市場的可持續(xù)繁榮。接下來，讓我們一同深入了解具體內(nèi)容。二、適用范圍本辦法適用于在南京市行政區(qū)域內(nèi)，所有進行預(yù)售的寫字樓項目。無論是新建的獨立寫字樓，還是商業(yè)綜合體內(nèi)規(guī)劃用于辦公的寫字樓部分，只要涉及預(yù)售行為，均需按照本辦法執(zhí)行。希望大家在項目籌備初期，就對照本適用范圍進行確認，確保項目運作從源頭上合規(guī)。三、預(yù)售條件（一）土地相關(guān)條件1.開發(fā)商需依法取得土地使用權(quán)證書。這是項目開發(fā)的基礎(chǔ)，意味著開發(fā)商對土地擁有合法的占有、使用和收益權(quán)利。大家務(wù)必確保土地獲取途徑合法合規(guī)，相關(guān)手續(xù)完備。2.土地出讓金必須足額繳納。土地出讓金是對土地使用權(quán)益的有償支付，只有足額繳納，才能保障土地開發(fā)權(quán)益的完整性，避免后續(xù)出現(xiàn)法律糾紛。請開發(fā)商在推進項目過程中，嚴格按照土地出讓合同約定的時間和金額繳納。（二）建設(shè)工程相關(guān)條件1.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此證是對項目規(guī)劃設(shè)計的認可，明確了寫字樓的建設(shè)規(guī)模、布局、功能等關(guān)鍵要素。開發(fā)商應(yīng)確保規(guī)劃設(shè)計方案符合城市整體規(guī)劃要求，滿足市場需求，從而順利取得該證。2.建設(shè)工程施工許可證已獲核發(fā)。這表明項目具備了開工建設(shè)的條件，包括施工場地、施工隊伍、施工圖紙等方面均已準備就緒。在獲取施工許可證后，方可正式動工建設(shè)，以保障工程建設(shè)的合法性與規(guī)范性。3.按提供預(yù)售的寫字樓計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。這一條件旨在保證開發(fā)商有足夠的資金實力推進項目，避免因資金鏈斷裂導致項目爛尾，損害購房者利益。希望開發(fā)商在制定資金計劃和施工進度計劃時，充分考慮這一要求，合理安排資金和工期。四、預(yù)售許可申請（一）申請主體與責任預(yù)售許可申請應(yīng)由依法成立并具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為申請主體。企業(yè)需對申請材料的真實性、完整性和合法性負責。每一份提交的材料都如同企業(yè)的名片，反映著企業(yè)的誠信與實力，希望各企業(yè)認真對待，確保材料質(zhì)量。（二）申請材料準備1.書面申請報告。應(yīng)詳細闡述項目基本情況，包括項目名稱、位置、規(guī)模、用途等，以及申請預(yù)售的具體原因和計劃。報告內(nèi)容應(yīng)清晰明了，邏輯連貫，讓審核部門能夠快速了解項目全貌。2.營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。這是證明企業(yè)合法經(jīng)營和具備開發(fā)能力的重要文件，需提供清晰的副本復(fù)印件，并加蓋企業(yè)公章。請大家提前檢查證照的有效期，及時辦理延續(xù)或變更手續(xù)，確保提交材料的有效性。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。同樣提供相關(guān)證書的復(fù)印件，并與原件核對一致。這些證書是項目合法性的關(guān)鍵支撐，務(wù)必妥善保管原件，并保證復(fù)印件的準確性。4.投入開發(fā)建設(shè)資金的驗資證明。由具有法定資質(zhì)的驗資機構(gòu)出具，證明項目已達到規(guī)定的投資比例。驗資證明應(yīng)真實可靠，反映項目實際的資金投入情況。5.施工進度計劃和竣工交付日期的說明。以圖表或文字形式，明確各階段的施工進度安排，以及預(yù)計的竣工交付時間。進度計劃應(yīng)合理可行，充分考慮各種可能影響工程進度的因素，確保按時交付。6.預(yù)售方案。包括項目總體說明、預(yù)售房屋分層平面圖、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管方案等內(nèi)容。預(yù)售方案是對項目預(yù)售情況的全面規(guī)劃，需詳細、準確，為后續(xù)的預(yù)售活動提供清晰指引。（三）申請流程1.企業(yè)將準備齊全的申請材料提交至南京市房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的政務(wù)服務(wù)窗口。提交時，請確保材料按順序整理，便于工作人員受理。2.政務(wù)服務(wù)窗口工作人員對申請材料進行形式審查。如材料齊全、符合法定形式，予以受理，并出具受理通知書；若材料不齊全或不符合要求，當場一次性告知企業(yè)需要補正的內(nèi)容。希望企業(yè)在提交材料前，仔細對照要求進行自查，提高申請的成功率。3.房地產(chǎn)主管部門在受理申請后，會在規(guī)定時間內(nèi)對項目進行實地核查和資料審核。核查內(nèi)容包括項目建設(shè)進度、資金投入等情況是否與申請材料相符。在此期間，企業(yè)應(yīng)積極配合，提供必要的協(xié)助。4.經(jīng)審核，若項目符合預(yù)售條件，房地產(chǎn)主管部門將依法核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；若不符合條件，書面通知企業(yè)并說明理由。企業(yè)在收到通知后，可根據(jù)原因進行整改，重新提交申請。五、預(yù)售廣告與宣傳（一）總體原則寫字樓預(yù)售廣告和宣傳活動應(yīng)遵循真實、合法、準確、清晰的原則，不得含有虛假、誤導性內(nèi)容，不得欺騙和誤導購房者。廣告和宣傳是企業(yè)與市場溝通的橋梁，希望企業(yè)能夠珍惜自身聲譽，以誠信為本，打造良好的市場形象。（二）廣告內(nèi)容規(guī)范1.廣告中應(yīng)明確標注預(yù)售許可證書編號，讓購房者能夠快速核實項目預(yù)售的合法性。這不僅是對購房者知情權(quán)的尊重，也是企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的體現(xiàn)。2.關(guān)于寫字樓的位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等描述必須真實準確。不得夸大其詞，虛構(gòu)不存在的優(yōu)勢。例如，對交通便利性的描述應(yīng)基于實際的公共交通線路和站點，對配套商業(yè)設(shè)施的宣傳應(yīng)符合規(guī)劃現(xiàn)狀或已確定的建設(shè)計劃。3.涉及寫字樓內(nèi)部空間、裝修標準等內(nèi)容，要與實際交付標準一致。避免使用模糊、易引起歧義的表述，如“頂級裝修”“豪華配置”等，應(yīng)具體說明裝修材料品牌、規(guī)格，配置設(shè)備的型號、功能等。4.不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，嚴禁承諾售后包租、返本銷售等行為。這些行為往往伴隨著較高的市場風險，可能給購房者帶來經(jīng)濟損失，同時也違反相關(guān)法律法規(guī)。希望企業(yè)通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，吸引購房者，而非采用違規(guī)手段。（三）宣傳活動規(guī)范1.舉辦樓盤推介會、發(fā)布會等宣傳活動時，應(yīng)提前向房地產(chǎn)主管部門報備。報備內(nèi)容包括活動時間、地點、形式、宣傳內(nèi)容等。主管部門將對活動進行監(jiān)督指導，確?；顒雍弦?guī)有序進行。2.在活動現(xiàn)場，要設(shè)置專門的咨詢區(qū)域，安排專業(yè)人員為購房者解答疑問。解答內(nèi)容應(yīng)準確、客觀，不得故意隱瞞或歪曲事實。同時，應(yīng)提供項目相關(guān)的書面資料，如預(yù)售方案、購房合同樣本等，供購房者查閱。3.利用互聯(lián)網(wǎng)平臺進行宣傳時，要遵守互聯(lián)網(wǎng)廣告管理規(guī)定。在網(wǎng)頁、社交媒體等渠道發(fā)布的廣告和宣傳信息，應(yīng)清晰標注企業(yè)名稱、聯(lián)系方式、預(yù)售許可證書編號等關(guān)鍵信息。避免通過虛假點擊量、點贊數(shù)等方式制造虛假熱度，誤導購房者。六、預(yù)售合同管理（一）合同文本規(guī)范1.寫字樓預(yù)售合同應(yīng)使用南京市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一制定的示范文本。示范文本經(jīng)過專業(yè)法律審核，涵蓋了交易雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋基本情況、價格及付款方式、交付條件及期限、違約責任等關(guān)鍵條款，能夠有效保障雙方合法權(quán)益。希望企業(yè)使用示范文本，避免自行擬定合同文本可能帶來的法律風險。2.企業(yè)可根據(jù)項目實際情況，在示范文本的基礎(chǔ)上，對部分條款進行補充約定，但補充約定不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害購房者的合法權(quán)益。補充約定應(yīng)清晰明確，避免產(chǎn)生歧義。在擬定補充條款時，建議咨詢專業(yè)法律人士，確保條款合法有效。（二）合同簽訂流程1.企業(yè)在與購房者簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)向購房者出示《商品房預(yù)售許可證》、預(yù)售方案、購房合同示范文本等相關(guān)資料，讓購房者充分了解項目情況和合同條款。這是購房者的知情權(quán)，企業(yè)應(yīng)積極履行告知義務(wù)，保障購房者的決策依據(jù)充分。2.應(yīng)給予購房者合理的時間閱讀和研究合同條款。對于購房者提出的疑問，企業(yè)銷售人員應(yīng)耐心解答，確保購房者對合同內(nèi)容理解清晰。不得催促購房者簽訂合同，避免因信息不對稱導致合同糾紛。3.合同簽訂應(yīng)采用書面形式，由交易雙方簽字（蓋章）確認。簽字（蓋章）前，雙方應(yīng)再次核對合同內(nèi)容，確保無誤。同時，企業(yè)應(yīng)留存購房者的身份證明、聯(lián)系方式等有效信息，以便后續(xù)溝通和履約。4.合同簽訂后，企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將合同報送房地產(chǎn)主管部門備案。備案不僅是對交易合法性的確認，也有助于保護購房者權(quán)益，防止一房多賣等情況發(fā)生。企業(yè)應(yīng)及時辦理備案手續(xù)，不得拖延。（三）合同變更與轉(zhuǎn)讓1.經(jīng)交易雙方協(xié)商一致，可以對預(yù)售合同的內(nèi)容進行變更。變更內(nèi)容應(yīng)采用書面形式，由雙方簽字（蓋章）確認，并及時報送房地產(chǎn)主管部門備案。在變更合同過程中，要確保變更事項合法合規(guī)，不損害第三方利益。2.預(yù)售的寫字樓在未竣工交付前，原則上不得轉(zhuǎn)讓。因特殊情況確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)符合法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)，并辦理相關(guān)變更備案手續(xù)。企業(yè)在遇到此類情況時，應(yīng)積極協(xié)助購房者辦理相關(guān)手續(xù)，維護市場秩序。七、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在南京市范圍內(nèi)的商業(yè)銀行設(shè)立專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。該賬戶用于存放寫字樓預(yù)售過程中收取的全部預(yù)售資金，包括定金、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。監(jiān)管賬戶應(yīng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。希望企業(yè)高度重視監(jiān)管賬戶的管理，確保資金安全。2.企業(yè)在設(shè)立監(jiān)管賬戶時，應(yīng)與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、監(jiān)管方式、資金使用規(guī)則等內(nèi)容。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)報房地產(chǎn)主管部門備案，便于主管部門監(jiān)督檢查。在選擇監(jiān)管銀行時，要綜合考慮銀行的信譽、服務(wù)質(zhì)量等因素，確保監(jiān)管工作順利開展。（二）資金繳存1.購房者支付的預(yù)售資金應(yīng)直接存入監(jiān)管賬戶。企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售資金，也不得坐支或挪用。希望購房者積極配合，監(jiān)督企業(yè)將資金存入監(jiān)管賬戶，確保自身權(quán)益得到保障。2.通過銀行按揭貸款、住房公積金貸款方式購房的，貸款發(fā)放銀行應(yīng)按照借款合同約定，將貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。企業(yè)應(yīng)協(xié)助購房者辦理貸款手續(xù)，并與貸款發(fā)放銀行做好銜接工作，確保貸款資金及時、足額存入監(jiān)管賬戶。（三）資金使用1.預(yù)售資金應(yīng)按照項目建設(shè)進度和實際需求，優(yōu)先用于該寫字樓項目的工程建設(shè)，包括支付工程款、材料款、設(shè)備款等相關(guān)費用，確保項目按時竣工交付。企業(yè)在使用預(yù)售資金時，應(yīng)向監(jiān)管銀行提交資金使用計劃和用款申請，說明款項用途、金額、支付對象等信息。2.監(jiān)管銀行按照監(jiān)管協(xié)議約定，對企業(yè)的用款申請進行審核。審核通過后，將資金撥付至相應(yīng)的收款單位。對于金額較大或用途特殊的用款申請，監(jiān)管銀行可會同房地產(chǎn)主管部門進行實地核查，確保資金使用合理合規(guī)。希望企業(yè)嚴格按照規(guī)定使用預(yù)售資金，保障項目建設(shè)順利進行。3.在項目竣工備案前，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額應(yīng)不低于項目建設(shè)總投資的一定比例（具體比例由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)項目實際情況確定）。這一規(guī)定旨在確保項目后期建設(shè)有足夠的資金保障，避免出現(xiàn)因資金短缺導致項目爛尾的情況。八、監(jiān)督管理與法律責任（一）監(jiān)督管理部門職責南京市房地產(chǎn)主管部門負責對全市寫字樓預(yù)售活動進行監(jiān)督管理。其主要職責包括：制定和完善寫字樓預(yù)售管理政策；受理和審核預(yù)售許可申請；監(jiān)督檢查預(yù)售廣告、合同簽訂、資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況；對違法違規(guī)行為進行查處等。希望主管部門認真履行職責，為寫字樓預(yù)售市場的健康發(fā)展保駕護航。（二）企業(yè)監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)主管部門將定期或不定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的寫字樓預(yù)售活動進行監(jiān)督檢查。檢查內(nèi)容包括企業(yè)是否按照規(guī)定取得預(yù)售許可、預(yù)售廣告和宣傳是否合規(guī)、合同簽訂和備案是否及時、預(yù)售資金管理是否規(guī)范等。企業(yè)應(yīng)積極配合檢查工作，如實提供相關(guān)資料和信息。2.對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)主管部門將下達整改通知書，要求企業(yè)限期整改。企業(yè)應(yīng)按照整改要求，認真制定整改措施，及時完成整改任務(wù)，并向主管部門報送整改情況報告。希望企業(yè)能夠重視問題，舉一反三，不斷完善自身管理，提高合規(guī)經(jīng)營水平。（三）違法違規(guī)責任追究1.對未取得預(yù)售許可擅自進行預(yù)售的企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門將依法責令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以罰款。情節(jié)嚴重的，將依法吊銷開發(fā)資質(zhì)證書。這種行為嚴重擾亂市場秩序，損害購房者利益，企業(yè)切勿心存僥幸，務(wù)必嚴格遵守預(yù)售許可規(guī)定。2.若企業(yè)在預(yù)售廣告和宣傳中存在虛假、誤導性內(nèi)容，欺騙和誤導購房者的，由市場監(jiān)督管理部門依照相關(guān)法律法規(guī)進行處罰。同時，房地產(chǎn)主管部門將對企業(yè)的不良行為進行記錄，并納入信用管理體系，影響企業(yè)今后的市場活動。企業(yè)要樹立正確的營銷理念，以誠信贏得市場。3.對于在預(yù)售合同簽訂、備案及轉(zhuǎn)讓過程中存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門將責令限期改正，并可處以罰款。對因合同糾紛引發(fā)群體性事件，影響社會穩(wěn)定的，將依法嚴肅處理。企業(yè)應(yīng)規(guī)范合同管理，妥善處理合同糾紛，維護社會和諧穩(wěn)定。4.若企業(yè)未按照規(guī)定管理和使用預(yù)售資金，挪用預(yù)售資金的，房地產(chǎn)主管部門