南寧經(jīng)開區(qū)物業(yè)管理辦法

南寧經(jīng)開區(qū)物業(yè)管理辦法一、引言在南寧經(jīng)開區(qū)這片充滿活力與發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，各類企業(yè)、居民小區(qū)如雨后春筍般興起。良好的物業(yè)管理對于營造舒適的生活環(huán)境、保障企業(yè)的正常運營以及促進經(jīng)開區(qū)的整體發(fā)展至關(guān)重要。我們從事物業(yè)管理相關(guān)工作已逾二十年，深知一套科學(xué)合理、符合法規(guī)與實際需求的管理辦法對物業(yè)管理工作的重要性。此次制定《南寧經(jīng)開區(qū)物業(yè)管理辦法》，旨在規(guī)范和提升經(jīng)開區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理水平，讓每一位居民和企業(yè)都能從中受益。希望大家共同努力，遵守本辦法中的各項規(guī)定，一起為打造美好的經(jīng)開區(qū)貢獻力量。二、適用范圍本辦法適用于南寧經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)所有的物業(yè)區(qū)域，包括但不限于居民住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域、工業(yè)廠區(qū)等。無論物業(yè)規(guī)模大小、性質(zhì)如何，均應(yīng)按照本辦法的規(guī)定進行管理與服務(wù)。在經(jīng)開區(qū)內(nèi)開展物業(yè)管理活動的企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主等各方主體，都需要嚴(yán)格遵守本辦法的相關(guān)要求。三、職責(zé)分工（一）經(jīng)開區(qū)管理部門1.經(jīng)開區(qū)管理部門負(fù)責(zé)對全區(qū)物業(yè)管理活動進行宏觀指導(dǎo)與監(jiān)督。定期組織召開物業(yè)管理相關(guān)會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大問題。我們鼓勵經(jīng)開區(qū)管理部門積極傾聽各方意見，主動了解物業(yè)管理的實際困難，及時為物業(yè)管理活動提供政策支持與引導(dǎo)。2.負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的備案登記工作進行審查與管理，確保進入經(jīng)開區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)具備相應(yīng)的資質(zhì)與能力。同時，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動進行監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為依法進行處理。希望經(jīng)開區(qū)管理部門在工作中能夠做到公平、公正、公開，為物業(yè)管理市場營造良好的發(fā)展環(huán)境。3.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)經(jīng)開區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)的公共資源，如社區(qū)配套設(shè)施、公共綠地等，保障物業(yè)管理活動的順利開展。（二）物業(yè)管理企業(yè)1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括但不限于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備維護等。我們鼓勵物業(yè)管理企業(yè)不斷提升服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)方式，以滿足業(yè)主日益多樣化的需求。2.建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，加強對員工的培訓(xùn)與管理，提高員工的專業(yè)素質(zhì)與服務(wù)意識。希望物業(yè)管理企業(yè)能夠注重員工的培養(yǎng)與發(fā)展，打造一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊。3.定期向業(yè)主公布物業(yè)管理費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。積極配合經(jīng)開區(qū)管理部門、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作，共同做好物業(yè)管理工作。（三）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會是物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同決定物業(yè)管理重大事項的組織。業(yè)主大會應(yīng)按照法律法規(guī)的規(guī)定定期召開會議，討論決定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、維修資金使用等重大事項。我們鼓勵業(yè)主積極參與業(yè)主大會的活動，充分行使自己的權(quán)利，維護自身合法權(quán)益。2.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，維護業(yè)主的合法權(quán)益。希望業(yè)主委員會成員能夠認(rèn)真履行職責(zé)，公正、公平地處理業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。3.業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。在履行職責(zé)過程中，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)存在違規(guī)行為或服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo)等問題，應(yīng)及時與物業(yè)管理企業(yè)溝通協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向經(jīng)開區(qū)管理部門反映。四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）安全保衛(wèi)服務(wù)1.物業(yè)區(qū)域應(yīng)設(shè)置專人負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，實行24小時值班制度。保安人員應(yīng)具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識與技能，著裝整齊，佩戴明顯標(biāo)志。希望保安人員能夠堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員和財產(chǎn)安全。2.制定完善的安全保衛(wèi)制度，包括人員和車輛出入登記、巡邏制度等。加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的巡邏，重點部位應(yīng)增加巡邏頻次。我們鼓勵保安人員提高警惕，及時發(fā)現(xiàn)并處理各類安全隱患。3.配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，并確保其正常運行。定期對安全防范設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護，保證其功能完好。（二）環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)1.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)保持整潔，垃圾應(yīng)做到日產(chǎn)日清。設(shè)置合理數(shù)量的垃圾桶，并定期進行清洗消毒。希望業(yè)主能夠自覺遵守環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定，將垃圾投放至指定地點。2.定期對公共區(qū)域進行清掃，包括道路、樓道、電梯間等。清掃頻次應(yīng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公共區(qū)域無雜物、無積水。我們鼓勵物業(yè)管理企業(yè)不斷優(yōu)化清掃工作流程，提高清掃效率與質(zhì)量。3.加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生管理，及時清理落葉、枯枝等雜物，保持綠化區(qū)域整潔美觀。（三）綠化養(yǎng)護服務(wù)1.根據(jù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化規(guī)劃，制定科學(xué)合理的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴(yán)格按照計劃進行養(yǎng)護工作。綠化養(yǎng)護工作包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。希望物業(yè)管理企業(yè)的綠化養(yǎng)護人員能夠具備專業(yè)的知識與技能，精心呵護綠化植物。2.定期對綠化植物進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理植物生長過程中出現(xiàn)的問題。對缺株、死株等情況應(yīng)及時進行補植，確保綠化覆蓋率達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。我們鼓勵物業(yè)管理企業(yè)加強對綠化養(yǎng)護新技術(shù)的學(xué)習(xí)與應(yīng)用，提高綠化養(yǎng)護水平。3.加強對業(yè)主的宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主愛護綠化植物，共同維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化環(huán)境。（四）設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)1.對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各類設(shè)施設(shè)備進行登記造冊，建立詳細的檔案資料。設(shè)施設(shè)備包括但不限于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等。希望物業(yè)管理企業(yè)能夠重視設(shè)施設(shè)備檔案管理工作，做到資料完整、準(zhǔn)確。2.制定設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)計劃，并嚴(yán)格按照計劃進行維護保養(yǎng)工作。維護保養(yǎng)工作應(yīng)符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。我們鼓勵物業(yè)管理企業(yè)定期對設(shè)施設(shè)備進行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的性能與安全性。3.設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時組織維修人員進行維修，確保在最短時間內(nèi)恢復(fù)正常使用。對于重大設(shè)施設(shè)備故障，應(yīng)及時向業(yè)主通報情況，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。五、物業(yè)管理費用（一）費用構(gòu)成物業(yè)管理費用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）收費標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定。在確定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分考慮業(yè)主的承受能力，并遵循公平、公正、公開的原則。希望物業(yè)管理企業(yè)在制定收費標(biāo)準(zhǔn)時，能夠與業(yè)主進行充分的溝通與協(xié)商。2.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照政府相關(guān)部門規(guī)定的指導(dǎo)價執(zhí)行。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)，由業(yè)主大會或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費標(biāo)準(zhǔn)。我們鼓勵業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過協(xié)商，制定出既符合服務(wù)實際又合理的收費標(biāo)準(zhǔn)。（三）費用繳納1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時繳納物業(yè)管理費用。繳費方式可由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，如現(xiàn)金繳納、銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)絡(luò)支付等。希望業(yè)主能夠自覺履行繳費義務(wù)，支持物業(yè)管理工作的正常開展。2.對于逾期未繳納物業(yè)管理費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時進行催繳。催繳方式可采用書面通知、電話通知等。經(jīng)催繳仍未繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可按照合同約定收取違約金，并可通過法律途徑解決。我們希望業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在費用繳納問題上能夠相互理解、積極溝通，避免產(chǎn)生不必要的矛盾。六、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)的設(shè)計用途合理使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的用途。如需改變物業(yè)用途，應(yīng)按照法律法規(guī)的規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。希望業(yè)主能夠遵守物業(yè)使用規(guī)定，共同維護物業(yè)區(qū)域的整體規(guī)劃與秩序。2.業(yè)主在使用物業(yè)過程中，應(yīng)注意保護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生和綠化植物。不得在公共區(qū)域堆放雜物、搭建建筑物或構(gòu)筑物等。我們鼓勵業(yè)主養(yǎng)成良好的使用習(xí)慣，愛護公共資源。3.業(yè)主進行房屋裝修時，應(yīng)遵守相關(guān)裝修規(guī)定，事先向物業(yè)管理企業(yè)申報登記。裝修過程中，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞防水層等，不得影響其他業(yè)主的正常生活。希望業(yè)主在裝修時能夠嚴(yán)格遵守規(guī)定，確保裝修工作安全、有序進行。（二）物業(yè)維修資金管理1.物業(yè)維修資金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。業(yè)主應(yīng)按照國家法律法規(guī)的規(guī)定繳納物業(yè)維修資金。希望業(yè)主能夠認(rèn)識到物業(yè)維修資金的重要性，積極配合做好繳納工作。2.物業(yè)維修資金由經(jīng)開區(qū)管理部門委托專門的機構(gòu)進行管理，設(shè)立專戶存儲，?？顚Ｓ?。維修資金的使用應(yīng)按照規(guī)定的程序進行申請、審核、公示等。我們鼓勵相關(guān)管理機構(gòu)加強對維修資金的管理，確保資金安全、合理使用。3.物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造時，應(yīng)及時向業(yè)主委員會或經(jīng)開區(qū)管理部門報告，并協(xié)助做好維修資金的申請使用工作。七、監(jiān)督管理（一）日常監(jiān)督1.經(jīng)開區(qū)管理部門應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況、制度建設(shè)等進行檢查評估。希望經(jīng)開區(qū)管理部門能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，督促物業(yè)管理企業(yè)進行整改。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)督，定期對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)工作進行考核評價。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)存在服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo)、違規(guī)收費等問題，應(yīng)及時與物業(yè)管理企業(yè)溝通協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可按照合同約定追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。希望業(yè)主大會和業(yè)主委員會能夠充分發(fā)揮監(jiān)督作用，維護業(yè)主的合法權(quán)益。3.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)問題可及時向物業(yè)管理企業(yè)提出意見和建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真對待業(yè)主的意見和建議，及時進行改進。我們鼓勵業(yè)主積極參與物業(yè)管理監(jiān)督，共同促進物業(yè)管理水平的提升。（二）投訴處理1.經(jīng)開區(qū)管理部門應(yīng)設(shè)立專門的投訴渠道，如投訴電話、郵箱等，受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴。對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行登記、調(diào)查核實，并在規(guī)定的時間內(nèi)給予答復(fù)。希望經(jīng)開區(qū)管理部門能夠高效處理投訴，切實解決業(yè)主的問題。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全投訴處理機制，對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。我們鼓勵物業(yè)管理企業(yè)主動接受業(yè)主的監(jiān)督，不斷改進服務(wù)質(zhì)量，減少投訴的發(fā)生。八、法律責(zé)任（一）物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)開區(qū)管理部門可責(zé)令其限期整改，逾期未整改的，可依法給予相應(yīng)的行政處罰。希望物業(yè)管理企業(yè)能夠嚴(yán)格履行合同約定，誠信經(jīng)營。2.物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，存在違規(guī)收費、挪用物業(yè)維修資金等違法行為的，由相關(guān)部門依法進行處理，構(gòu)成犯罪的，依法追究